8(800)350-83-64

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: как происходит?

Содержание

Альтернативные сделки с недвижимостью: купля-продажа квартиры

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: как происходит?

Жизнь не стоит на месте и рано или поздно почти перед каждой семьей встает квартирный вопрос.

Кому-то необходимо увеличить площадь жилья, а кому-то получить взамен большой квартиры несколько маленьких. Из-за высоких цен на недвижимость мало кто сразу может купить желаемое. В таких случаях и применяются альтернативные сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и !

Что такое альтернатива при покупке или продаже квартиры?

До 90 годов прошлого века в нашей стране не было частной собственности на недвижимое имущество. Все квартиры принадлежали государству. Единственным способом изменить жилищные условия был обмен.

В соответствии с действующим Жилищным Кодексом сейчас обменять можно только жилые помещения, принадлежащие муниципалитету.

Владельцы приватизированных квартир могут продать свою недвижимость и купить другую. При альтернативной сделке эти договоры подписываются одновременно.

В альтернативной купле-продаже часто участвует не два собственника, а целая цепочка.

Например, владелец трехкомнатной квартиры покупает две однокомнатных, а владелец одной из них приобретает двухкомнатную.

При проведении такой сделки будет подписано и зарегистрировано пять договоров.

Способы организации сделки

Существует множество ситуаций, при которых альтернативная сделка является лучшим способом решения возникших проблем с жильем. На практики чаще всего встречаются следующие из них:

  1. Равноценный обмен – приобретение взамен своей квартиры другой недвижимости, имеющей такую же стоимость. В этом случае деньги фигурируют только на бумаге. В реальности никто из участников сделки их не получает.
  2. Неравноценный обмен – приобретение взамен своей более дешевой или дорогой квартиры. В результате такой сделки, один из ее участников получает деньги и меньшую по площади или расположенную в более удаленном районе недвижимость. А другой – улучшает свои жилищные условия за счет внесенной доплаты.
  3. Разъезд (съезд) – обмен большой квартиры на несколько меньших или наоборот.

Найти две равноценных квартиры практически невозможно. Поэтому большая часть сделок с жильем являются по своей сути неравноценным обменом. По данным риелторов, их доля в московском рынке недвижимости составляет около 70%.

Порядок действий при альтернативной сделке

Альтернативная продажа квартиры – достаточно сложный и долговременный процесс. Он может затянуться более чем на год.

Для того чтобы этого не произошло, необходимо максимально серьезно подойти к организации сделки.

Альтернативная состоит из нескольких этапов.

Для заключения договора купли-продажи и проверки юридической чистоты недвижимости понадобятся:

  1. Правоустанавливающие документы;
  2. Кадастровый и технический паспорт;
  3. Удостоверенное нотариусом согласие супругов всех участников сделки (при наличии);
  4. Выписка на объект недвижимости из ЕГРП;
  5. Выписка из домовой книги о количестве постоянно зарегистрированных лицах по адресу нахождения квартиры;
  6. Справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги.

Риски и преимущества

Поэтому при необходимости приобретения новой недвижимости, муниципальное жилье лучше приватизировать и выставить на продажу.

Альтернативная сделка привлекает продавцов возможностью проживания в своей квартире до окончательного переезда. Это освобождает их от поиска съемного жилья и оформления временной регистрации по промежуточному месту жительства.

Пакет документов одинаков как для продажи квартиры, так и для покупки — это экономит ваше время.

Накопить нужную сумму для покупки новой квартиры достаточно трудно, поэтому покупка новой квартиры привязывается к продаже старой. У вас минимальные риски потерять деньги, т.к. вы сразу покупаете новую квартиру.

Но есть у альтернативных сделок и ряд недостатков. Главный из них – высокая стоимость сделки.

Комиссия риелтора за альтернативу, в два-три раза выше стоимости проведения обычной купли-продажи. Это обусловлено сложностью соединения нескольких объектов в одну цепочку.

Нужно учитывать и то, что стоимость альтернативной квартиры обычно на 10-15% ниже свободной недвижимости. Небольшой дисконт позволяет привлечь покупателей со свободными деньгами, которые только ради экономии готовы стать участниками цепочки.

К затратам при проведении альтернативной сделки прибавляется и стоимость аренды банковской ячейки.

Это приведет к невозможности заключению всех договоров и поиску нового участника сделки. Чем длиннее цепочка, тем выше риск такого развития событий.

Налогообложение при альтернативной продаже

Объектом налогообложения налога на доходы физических лиц является не прибыль, а доход полученный гражданином в течении года.

В соответствии с действующим Налоговым Кодексом каждый продавец жилого помещения имеет право на имущественный налоговый вычет равный 1 млн рублей.

Помимо него, гражданин РФ может один раз в жизни воспользоваться налоговым вычетом при покупке недвижимости, его размер составляет 2 млн рублей.

Каждый участник сделки одновременно является и продавцом, и покупателем. Такой смешанный статус участников позволяет применить каждому по два налоговых вычета.

Для того что бы воспользоваться имущественными вычетами, в местное отделение Налоговой службы до 30 апреля следующего за сделкой года нужно представить пакет документов, включающий в себя:

  • Заполненную форму 3-НДФЛ;
  • Договора купли-продажи;
  • Свидетельство о присвоение ИНН;
  • Копия паспорта;
  • Заявление о предоставлении налогового вычета.

С 2016 года вступают в силу изменения Налогового Кодекса, согласно которым этот срок увеличивается до 5 лет. Не попадают под действия новых норм только собственники жилья, полученного по безвозмездным сделкам. Например:

  1. По наследству или дарственной от близких родственников;
  2. По договору ренты;
  3. В результате приватизации муниципального или служебного жилья.

Очень часто стороны сделки указывают в договорах заниженную стоимость. Но с 2016 года и эта лазейка будет устранена.

Согласно Федеральному Закону № 382 выручка от продажи недвижимости не может быть меньше 70% от ее кадастровой стоимости.

При нарушении этого правила налог рассчитывается с полной кадастровой стоимости.

При альтернативной сделке собственник жилья одновременно выступает в роли продавца и покупателя. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Советы профессионалов

  1. Главный залог успешной сделки – грамотный и опытный риелтор. Без специалиста практически невозможно разобраться во всех нюансах сделки и проконтролировать соблюдение ее условий всеми сторонами.
  2. Реально оценивайте свои возможности. Продажа квартиры по завышенной цене или поиск очень дешевой квартиры приведет только к бесконечной трате времени на подбор вариантов.
  3. Внимательно отнеситесь к предварительному договору купли-продажи. В нем обязательно должны быть прописаны условия его расторжения и возврата аванса.
  4. Решаясь на альтернативную сделку нужно набраться терпения. Между внесением аванса и заключением основного договора может пройти несколько месяцев. Сроки выхода на сделку зависят от количества участников цепочки и от того, как быстро будет найден покупатель с живыми деньгами.
  5. Высокая стоимость жилья привлекает на рынок недвижимости большое количество мошенников. При покупке квартиры тщательно проверяйте документы. Небольшая экономия на оплате услуг специалиста может стать причиной потери всех вырученных денег.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и !

Источник: http://kvartira3.com/alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi/

Что такое альтернативная продажа квартиры и как ее реализовать на практике

Что такое альтернативная продажа квартиры и как ее реализовать на практике

Альтернативная продажа квартиры – одновременная продажа собственного и приобретение нового жилья. Она оформляется отдельными договорами купли-продажи, которые подписываются одновременно. Синхронно происходят все расчеты и регистрация перехода права собственности.

Вариантов отчуждения недвижимости много: купля-продажа, дарение, завещание, мена, переуступка и некоторые другие. Все эти способы поименованы в законе, где установлен механизм их реализации.

Неофициально риелторы делят куплю-продажу на прямую и альтернативную.

Что такое альтернативная продажа квартиры, и каким законом регулируется она: это обычная сделка купли-продажи квартиры, предусматривающая последующую покупку жилья на вырученные деньги.

Сложность альтернативной продажи заключается в проведении сделок по продаже и покупке одновременно.

В цепочке может участвовать несколько квартир и продавцов, а объектами могут быть как квартиры в новостройках, так и вторичное жилье.

Подписанию договоров предшествует большая организационная работа со сторонами.

Пошаговая инструкция

Порядок совершаемых действий при альтернативной продаже включает в себя одновременный поиск подходящего варианта квартиры и продажу имеющегося жилья. В общем, не детализированном виде, он включает в себя:

  • оценку недвижимости;
  • поиск покупателя на свою квартиру;
  • поиск новой квартиры для себя;
  • проверку юридической чистоты сделки (документы, владельцы, жильцы);
  • заключение предварительных договоров по двум объектам;
  • внесение денег в депозит;
  • заключение основных договоров;
  • регистрация договоров в Росреестре;
  • подписание актов приема-передачи;
  • получение выписки и окончательные расчеты.

Каждый из пунктов предполагает совершение не единичного действия, а комплекса, обеспечивающего успешное завершение этапа.

Оценка квартиры

Производится самостоятельно или с привлечением экспертов, которые готовят заключение о стоимости квартиры. Дополнительно собственник вправе взять справку из БТИ, в которой указывается цена недвижимости, или воспользоваться суммой, указанной в кадастре.

Самостоятельная оценка проводится на основании изучения о продаже квартир, имеющих аналогичные характеристики и местонахождение.

Поиск покупателя и квартиры для себя

Этап предполагает изучение объявлений о продаже квартир и размещении собственного на различных информационных ресурсах и поиска аудитории, готовой покупать жилье в определенном ценовом сегменте. Допустимо привлечь риелторов, которые займутся решением организационных вопросов, поиском кандидатур и подходящих вариантов.

Стоимость услуг агентств недвижимости довольно значимая: риелторы берут в районе 5% от стоимости жилья, что составляет довольно крупную сумму.

Уплачивается она до совершения продажи либо по частям: все зависит от договоренности с клиентом.

При этом агентство не гарантирует идеальное оказание услуг в срок, на который рассчитывает клиент.

Рис. 2. Договор с реквизитами. Источник: ЮК «АиП»

Проверка юридической чистоты

Предполагает нивелирование всех рисков, связанных с возможным последующим оспариванием сделки. Нюансов много:

  • дееспособность продавца (его физическое и психическое здоровье, а также свободное от давления волеизъявление);
  • соблюдение интересов несовершеннолетних;
  • соблюдение требований закона при оплате квартиры средствами материнского капитала;
  • подлинность документов;
  • снятие с регистрации жильцов;
  • соблюдение срока для принятия наследства;
  • проверка полномочий представителя.

Для выполнения проверки допустимо пригласить юриста. Такие услуги обычно оказывают и риелторы, помогающие оформить сделку.

Заключение предварительных договоров

После поиска покупателя и подходящей квартиры для покупки стороны фиксируют свои намерения посредством подписания предварительных договоров купли-продажи. Чаще всего такие соглашения предполагают выплату аванса или задатка, подтверждающего серьезность намерений.

Предварительные договоры заключаются в простой письменной форме и не порождают обязательств по передаче квартиры (статья 429 ГК РФ). В случае эксцесса одна из сторон сможет требовать только понуждения к подписанию основного соглашения.

Обратите внимание! Предварительные договоры рекомендуется заключать у нотариуса и подробно описывать условия возврата аванса в случае отказа одной из сторон от сделки.

Внесение денег в депозит и ипотека

Оплата может производиться по безналичному расчету или наличными деньгами через ячейку. Для альтернативных сделок чаще всего используется несколько ячеек, как минимум – две.

С привлечением заемных средств ситуация осложняется преодолением банковских барьеров. Начинать следует перед размещением объявления о продаже квартиры, поскольку процедура может затянуться.

Заключение основных договоров

После подготовки документов стороны приступают к основному этапу. Основной договор купли-продажи составляется в простой письменной форме. Привлечение нотариуса необходимо только в отдельных случаях. Но стороны по обоюдному согласию вправе оформить нотариальную сделку.

Договоры подписываются одновременно, чтобы все последующие операции, включая окончательные параллельные расчеты, прошли удачно.

Регистрация права собственности

На регистрацию договоры также подаются одновременно. Особенности сделок, связанные с приостановкой процесса, рекомендуется оговаривать письменно.

Все сделки из цепочки связаны между собой, поэтому вполне допустимо урегулировать вопросы регистрации в соглашениях и предусмотреть последовательность действий сторон.

Иные действия, такие как передача квартир, денег, подписание актов также происходит одновременно.

Особенности альтернативной продажи

В самой простой схеме альтернативной продажи участвует 3 человека: покупатель квартиры №1, продавец квартиры №1, он же покупатель квартиры №2 и продавец квартиры №2.

Сделки оформляются отдельные, но они связаны между собой расчетами, поскольку деньги, принятые от покупателя, передают продавцу. Заключается два отдельных предварительных соглашения, по которым стороны вносят задатки.

Стороны готовят документы и недвижимость для продажи и подписывают основной договор. По сложившейся практике подписание и расчеты проводятся в один день и даже у одного нотариуса.

Регистрация права собственности проводится синхронно. При приостановлении действий по одному из соглашений регистрация другого приостанавливается по инициативе самих сторон.

В рамках альтернативной продажи допустимо купить квартиру в любом фонде: первичном или вторичном.

Порядок расчетов при совершении альтернативных сделок

При альтернативных сделках расчеты и другие операции должны проходить синхронно. Основная сложность заключается в организации действий всех участников.

Чаще всего расчеты проводятся через ячейку наличными деньгами. В случае привлечения заемных средств порядок действий такой:

  1. Одобрение кредитной организации на предоставление денег. Оно действует ограниченный срок, около 4 месяцев.
  2. Если покупатель также приобретает жилье в кредит, желательно, чтобы банки совпадали.
  3. После согласования всех условий сторона вносит задаток, совпадающий с предоплатой за жилье.
  4. Расчеты производятся чаще всего через банковскую ячейку, даже при получении кредита. Есть и иные способы, к примеру аккредитив, но он сложнее.

Соответственно, в залог оформляется приобретаемая квартира, а не недвижимость, стоящая на продаже.

Рис. 3. Банковская ячейка. Источник: Сравни.ру

Налогообложение

Доходы, полученные налогоплательщиками от продажи квартир и другого недвижимого имущества, облагаются налогом.

Исключение составляет имущество, находившееся в собственности более 5 лет или полученное в результате дарения от близких родственников и некоторые другие случаи.

Так как речь идет о купле-продаже, то продавец должен заплатить налог, если владеет квартирой менее 5 лет.

Обратите внимание! Продавец вправе уменьшить свою налоговую базу на налоговый вычет в размере 1 млн руб.

Предусмотрен и другой вариант уменьшения налоговой базы, такой как вычет в размере понесенных расходов. Разница между ценой проданной квартиры и приобретенной облагается налогом. Если она отрицательная, то налог не начисляется.

Не рекомендуем жульничать с ценой, указываемой в договоре, особенно если речь идет о малознакомых людях. Стоимость указывается реальная по нескольким причинам:

  • Занижение цены вызовет вопросы у проверяющих органов.
  • Низкая цена – фактор риска, этим приемом пользуются мошенники для того, чтобы расторгнуть договор и остаться в выигрыше между разницей в фактически полученных деньгах и той сумме, которую им придется вернуть.

Что касается покупателя, если ранее он не пользовался вычетом, предоставляемым на покупку нового жилья, то закон предоставляет ему такую возможность. Для этого следует обратиться с декларацией, заявлением и приложить подтверждающие документы.

Важно! Декларация о доходах подается всегда. Налоговая не знает, за сколько вы купили или продали квартиру. И после продажи, скорее всего, вам придет письмо с просьбой отчитаться о полученных доходах.

Риски, возникающие при альтернативной продаже

Альтернативная продажа сложна организацией. Все сделки проводятся одновременно, отсюда и специфические подводные камни. Помимо них, на куплю-продажу распространяются риски, возникающие при традиционной купле-продаже.

Таблица 1. Описание рисков, возникающих при совершении альтернативных сделок

Риск Описание
Несогласованность действий или неорганизованность Альтернативная продажа предполагает совершение синхронных сделок. Прежде всего, из-за оплаты: получив деньги от покупателя, продавец передает их в оплату другой квартиры. Задержки могут привести к выплате неустойки или вовсе сорвать сделку
Неадекватные ожидания участников цепочки Приводят к увеличению сроков оформления купли-продажи или повышению цены
Риск частичной регистрации Сделки, заключаемые участниками цепочки, не связаны между собой для регистратора. Более того, договоры могут попасть к разным сотрудникам Росреестра. На случай приостановления регистрационных действий по одному из соглашений стороны предусматривают порядок действий. Определяется, что по другим договорам также подается заявление о приостановлении
Внезапный отказ от сделки или одностороннее изменение ее условий Отказ кого-либо из участников цепочки от сделки практически полностью сорвет всю организацию по выстраиванию отношений внутри и их оформлению. Спасет только быстрая замена стороны, иначе с большой долей вероятности сделка не состоится. Аналогично дело обстоит с изменением условий заключения соглашения: на них соглашаются либо ищут альтернативу

Продавать квартиру по описанному альтернативному способу довольно трудоемкоиз-за сложной организационной структуры. Поэтому для совершения сделки и ее удачного завершения рекомендуется привлекать помощников.

Больше информации в видео:

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Задайте свой вопрос по теме статьи

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/alternativnaya-prodazha-kvartiry/

Альтернативная сделка при покупке квартиры в 2018 году: типы контрактов и альтернативные способы организации сделки купли-продажи квартиры, стоимость услуг риелтора | Жилищный консультант в 2017 году

818

статьи:

Альтернативная сделка

Фактически, альтернативная сделка с недвижимостью представляет собой обмен жилплощадями, оформленный посредством договора купли-продажи.

Необходимость в такой форме правовых отношений возникает в том случае, если владелец собственности хочет приобрести жилье побольше, или, наоборот, переехать в квартиру поскромнее.

Внешне такая сделка выглядит как обмен жильем с доплатой. Подобные сделки часто используются при обмене квартир вторичного рынка.

Воспользоваться такой формой представляется возможным в некоторых ситуациях:

  1. Если произошла смена района проживания. У собственника квартиры появляется необходимость в переезде в другой район населенного пункта, и он производит обмен своего жилища на равноценное, но в желаемом районе.
  2. Если собственник хочет увеличить площадь своего жилища. Такая ситуация обычно возникает в том случае, если в семье происходит прибавление и появляется необходимость в дополнительных квадратах. Квартиры, большие по площади стоят дороже и в таком случае, речь идет о неравноценном обмене с доплатой.
  3. В случае съезда или разъезда собственников жилья. Альтернативная сделка купли-продажи квартиры заключается, если происходит размен жилья на несколько равноценных, либо обменять две жилплощади на одну, но большей площади. Такое решение подходит для родственников, которые желают разъехаться или для молодых людей, вступивших в брак.

К плюсам такого типа контракта можно отнести то, что покупатель вправе выбрать понравившийся вариант самостоятельно, независимо от обстоятельств, продавец тоже ничего не теряет, поскольку продажа его собственности выполняется лишь по нахождению подходящего варианта. Кроме этого, заключение такого соглашения позволит без спешки перепрописать всех жильцов и освободить квартиру. Недостатки у альтернативной сделки тоже имеются. Если в рамках сделки участие принимает большое количество сторон, то значительно возрастает риск мошенничества и срыва этого соглашения. Оптимальным вариантом является заключение сделки с участием максимум троих участников. Серьезным недостатком считаются большие затраты по времени.

В ряде ситуаций альтернативная сделка покупки квартиры может выполняться на протяжении года.

Немаловажным является и то, что подобные операции не относятся к разряду прозрачных. Продавец не может знать, по какой цене была реализована его квартира.

Издержки, связанные с заключением договора, несут как покупатель, так и продавец.

«Цепочка» квартир

При заключении альтернативного договора, происходит формирование «цепочки» продаж квартир.

Основным условием «цепочки» является сделка, когда сторона операции одновременно является и продавцом и покупателем. Подобные сделки еще называются альтернативной продажей.

Способ организации сделки состоит в том, чтобы найти для покупателя или продавца, приемлемый вариант.

Иными словами, «цепочка» квартир – это такое соглашение, в рамках которого происходит обмен более двух квартир. Продавец каждой предыдущей жилплощади выступает покупателем следующей.

При этом обмены могут быть не последовательными. К примеру, семья хочет разменять свою трехкомнатную квартиру на однокомнатную для сына и двухкомнатную для родителей.

«Цепочка» представлена из трех участников, однако сделки не последовательны, а параллельны.

Порядок оформления альтернативной сделки при покупке квартиры

Чтобы правильно оформить альтернативное соглашение необходимо следовать существующему порядку действий:

  1. Прежде всего необходимо определиться, какова конечная цель обмена или продажи квартиры. В связи с этим самостоятельно оценить стоимость имеющейся недвижимости. В случае необходимости обратиться к риелторам. Стоимость услуг риелторов достаточно высока, однако появляются гарантии того, что сделка будет проведена успешно.
  2. На втором этапе необходимо найти второго участника (продавца или покупателя) или участников операции.
  3. После этого можно приступать к оформлению необходимых соглашений. Проводится проверка технической документации на квартиры, обременение жилищ, информации о прописанных и проживающих лицах. Заключаются договора купли-продажи со всеми участниками «цепочки».
  4. Расчеты по сделкам проводятся при помощи депозитария. Иначе говоря, «верхний» покупатель кладет в банковскую ячейку денежные средства, а «нижний» продавец их оттуда забирает. В том случае, если рассматривается вероятность доплаты, то каждый участник заводит свою ячейку и вносит туда требуемую сумму. Деньги могут быть получены продавцом лишь после того, как пройдут регистрацию все заключенные договора. Как правило это происходит не ранее 30 дней.

Список необходимых документов

Для оформления альтернативного договора достаточно предоставить следующие документы:

  1. Личные документы: паспорт, согласие супруга(ги), свидетельства о рождении детей, акт о смерти, документы о браке, разводе (в случае необходимости).
  2. Документация на недвижимость (для продавца): бумаги на собственность, технические документы (справка из БТИ, справки из домоуправления).
  3. Дополнительные документы: справка из МВД, справка из ИФНС, договора мены, дарения, свидетельство о праве наследования.
  4. Если в сделке участника представляет доверенное лицо, то необходима правильно оформленная доверенность.

Риски, связанные с альтернативными сделками при покупке квартир

Альтернативная сделки не всегда надежная форма правовых отношений. Существует ряд рисков, которые свойственны данной операции.

К таким рискам можно отнести следующие:

  1. В случае выпадения из «цепочки» продаж даже одного участника произойдет срыв всей операции и работу придется начинать заново. Причин для выпадения масса: это и отказ в ипотечном займе, и субъективный фактор, когда покупатель или продавец могут просто передумать. В этом случае выходов может быть несколько: либо обратиться к кредитному брокеру для того, чтобы гарантированно оформить ипотеку в другом банке, либо попробовать подобрать удобный вариант взамен потерянного в короткие сроки.
  2. Так называемым «слабым звеном» альтернативной сделки считается квартира, в отношении которой отсутствуют некоторые технические бумаги, без которых процедуру провести не представляется возможным. В этом случае все заботы по оформлению и сопровождению сделки ложатся на плечи риелтора или владельца, если риелтора нет.
  3. Иногда риск срыва сделки связан с тем, что происходят срывы сроков по выписке и переезду жильцов из старой квартиры. В этом случае необходимо постараться убедить людей действовать в соответствие с ранее обговоренными сроками и не нарушать права других сторон.

Пример по покупке квартиры по переуступке прав

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по покупке квартиры по переуступке прав

Заключение

Исходя из вышесказанного, можно сформулировать следующие выводы:

  1. Альтернативная сделка при покупке квартиры является удобной формой правовых отношений между покупателем и продавцом недвижимости.
  2. Существует ряд условий и причин, по которым данная форма применяется.
  3. Процедура имеет как преимущества, так и существенные недостатки.
  4. При выполнении сделки образуются «цепочки» квартир.
  5. Чем длиннее «цепочка», тем сложнее сделка и выше риски ее провала.

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Вся Россия:

Заявки и звонки принимаются и .

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/alternativnaya-sdelka-pri-pokupke-kvartiry/

Особенности альтернативной сделки купли-продажи квартиры

При необходимости поменять жилищные условия возможно несколько вариантов осуществления сделки.

Не всегда у физического лица есть несколько жилых объектов в собственности, что позволяет продать одну квартиру и проживать временно в другой (у друзей, родителей, родственников и т.д.), что создает необходимость осуществления альтернативной сделки.

Что такое альтернативная сделка купли-продажи квартиры?

Сегодня жилье, принадлежащее частным лицам, не обменивается.

Только муниципальные жилые помещения обмениваются при соблюдении требований жилищного законодательства.

В случае с недвижимостью, находящейся в собственности, целесообразно использовать альтернативную сделку купли-продажи жилья.

Сложность альтернативной сделки заключается в наличии не двух владельцев жилья, а большего количества. Это создает цепочку заинтересованных лиц, которые зависимы от порядочности и заинтересованности друг друга в успешной реализации задуманного.

Пример такого соглашения: владелец 2-комнатной квартиры желает приобрести дом, владелец дома желает купить 3-комнатную квартиру, собственник которой согласен на 2-комнатную с доплатой.

Порядок действий

С первого шага подготовки к сделке заинтересованному лицу следует внимательно отнестись к ее реализации. Для этого рассматриваются отдельные этапы оформления, что позволяет рассмотреть процесс целиком и понять основные нюансы.

Поиск покупателя

Процесс поиска покупателя для осуществления альтернативной сделки практически не отличается от стандартного. Есть несколько способов поиска потенциальных участников соглашения:

  • интернет-сайты объявлений;
  • знакомые, друзья, родственники, «сарафанное радио»;
  • социальные сети;
  • газеты объявлений;
  • агентства недвижимости.

Выбор подходящего способа зависит от предпочтений и возможностей конкретного заинтересованного лица. Лучше прибегнуть к помощи профессиональных риелторов, так как сделка относится к разряду сложных и без помощи специалистов не обойтись.

Оценка квартиры

После подбора подходящих вариантов необходима оценка объектов. Она позволяет понять соразмерность стоимости каждого жилого объекта и правильно реализовать сделку.

Примерную стоимость недвижимости можно понять, исходя из указанных цен по предложениям на рынке в данный момент времени на аналогичные по характеристикам объекты.

Для получения точной и верной цифры проводят оценку объекта с выдачей заключения специалиста.

Сбор документов

Для проведения сделки, оформления договора и проверки юридической чистоты участники собирают определенный пакет документов. В него включаются:

  • правоустанавливающие бумаги на жилой объект;
  • паспорт собственника;
  • выписка из ЕГРП;
  • техпаспорт и кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • доверенность, если собственник действует через представителя;
  • согласие супруга, если отчуждается объект, находящийся в совместной собственности;
  • справка о полном погашении платежей за коммунальные услуги.

В обязательный пакет добавляются дополнительные документы при необходимости в конкретном случае.

Выбор приобретаемой квартиры и ее авансирование

Выбор подходящего варианта осуществляется на основе предпочтений участников сделки и отношения объектов, выступающих предметами сделки.

При закреплении достигнутых договоренностей возможно внесение аванса за квартиру.

Для правильного отражения и юридического подтверждения выплаченной суммы составляют предварительный договор с указанием суммы внесенного аванса.

Передача денег и оформление сделки

Для правильного оформления сделки составляют соответствующий договор купли-продажи. Форма закреплена законодательством как простая письменная. Для передачи денежных средств дополнительно составляется расписка, если покупатель вносит деньги в наличной форме.

Кроме такого способа применяются альтернативные:

  • передача средств через банковскую ячейку;
  • перевод в безналичной форме.

Первый вариант наиболее предпочтителен, так как безопасен. В таком случае продавец получает внесенные в ячейку денежные средства только после перерегистрации права собственности.

Приемка-передача квартиры

К основному договору следует составлять акт приемки-передачи имущества. Это позволяет зафиксировать факт перехода недвижимости, все особенности и характеристики. До момента составления указанного акта продавец несет ответственность за объект и оплачивает коммунальные услуги.

Срок составления акта приемки-передачи оговаривается сторонами и обычно варьируется в пределах 2 недель. Стороны вправе оговорить иной период времени, предоставляемый до момента окончательного перехода объекта новому собственнику.

Как проходит альтернативная сделка?

Для осуществления альтернативной сделки купли-продажи квартиры необходимо исполнение целой цепочки действий. После поиска вариантов и сбора всех участников и объектов в единую систему, необходимо действовать следующим образом:

  1. Образовывается цепочка покупателей и продавцов.
  2. Проводится оценка объектов, сбор и подготовка документов, обсуждение между парами покупатель-продавец особенностей сделки.
  3. Заключаются договора между заинтересованными лицами. Так как альтернативная купля-продажа складывается из нескольких мелких сделок, поэтому договора заключаются отдельно по каждой.
  4. Вносятся денежные средства в банковские ячейки на имя получателей. Этот вариант применим для такого вида соглашения из-за большого количества участников.
  5. Проводится одновременная государственная регистрация прав по всем договорам.
  6. При успешной реализации предыдущего шага все, кому положены денежные средства по условию заключенного соглашения, забирают их из ячеек.

При регистрации, если одно из нескольких соглашений не проходит по каким-то причинам, то страдают именно участники этого договора. При этом под ударом находятся все остальные договоренности в отсутствие у одной из пострадавших сторон средств на исполнение обязательств перед другой.

Возможные риски

Альтернативная сделка купли-продажи жилплощади считается рискованной из-за нескольких факторов:

  • большое количество участников;
  • многоэтапность исполнения.

Каждый из участников может отказаться мошенником или переменить мнение относительно участия в сделке. В связи с этим возникает большое количество рисков, способных повлиять на успех реализации.

Срыв сделки из-за большого количества участников

Одним из вариантов рисков при заключении альтернативного соглашения является большое количество участников. Если цепочка заинтересованных лиц слишком велика, возникают определенные трудности:

  • один из участников передумал, вся цепочка становится неактуальна;
  • один из договоров не прошел регистрацию, из-за чего страдают остальные;
  • осуществление мошеннической схемы одним или несколькими участниками;
  • высокая комиссия риелтора при большом количестве лиц и сложности сделки и. д.

С большим количеством сторон связана как наибольшая выгода, так и максимальный риск. С одной стороны, участники нашли именно тот объект, который нужен, с другой – существенная взаимозависимость друг от друга.

Недобросовестные риелторы

Еще одной проблемой становится недобросовестное отношение риелтора к сделке. В этом случае возникает риск полного срыва оформления и ущемление интересов отдельных участников. Выходом становится привлечение только проверенных специалистов, которые проводили подобные сделки.

Владелец квартиры – мошенник

Защитой от мошеннических действий каждого участника становится договор купли-продажи.

Для исключения такой возможности используется привлечение в сделку только знакомых и проверенных лиц.

В остальных случаях следует внимательно отнестись к проверке юридической чистоты объекта, прав собственника и грамотно составлять договор.

Низкая квалификация специалистов

Сопровождение такой сделки требует профессионального подхода и участия в деле специалистов.

Если в деле участвуют непрофессиональные люди, возникнет множество проблем и трудностей.

Избежать этого можно обращением к проверенным риелторам, имеющим хорошие отзывы и навык заключения именно таких соглашений.

В результате, альтернативная купля-продажа подразумевает участие сразу нескольких заинтересованных лиц и заключения нескольких соглашений с одновременной регистрацией. При этом исполняются интересы всех сторон, каждая из которых получает желаемый объект в собственность.

Источник: https://urmetr.com/kvartira/pokupka/osobennosti-alternativnoj-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiry

Альтернативная продажа

Альтернативная продажа

Агентство недвижимости »»» Продажа квартир »»» Альтернативная сделка купли продажи 2018

Что такое альтернативная продажа квартиры? Альтернативная сделка купли — продажи это процесс, в котором один и тот же человек выступает в роли продавца и покупателя, поскольку взамен продаваемой недвижимости приобретается новая.

В случае стандартной продажи происходит заключение договора, по которому все права на недвижимое имущество передаются покупателю, продавцу же при этом передается денежная сумма, указанная в договоре.

Все происходит безболезненно и гладко, когда продавец квартиры не проживает в ней постоянно и на полученные средства не собирается сразу приобретать новую жилплощадь. Или проводится легкая альтернатива – продается, например, квартира в Москве и приобретается аналогичная, но в области.

Чаще в условиях мегаполиса обстоятельства складываются иначе. Сложные альтернативные процессы проходят под присмотром риэлторов. Нереальные запросы иногда приводят к не совсем нужным результатам. Основная ошибка, как правило, кроется в организации процесса или неправильном анализе рынка.

Сложности и риски альтернативной сделки

Альтернативная продажа квартиры — что это? Обычно продавцы стараются продать недвижимость дорого и купить подешевле.

Причем владелец найденной недвижимости, возможно, тоже хочет приобрести что либо взамен на таких же условиях.

Цепочка из продавцов-покупателей удлиняется до тех пор, пока не закончится на продавце, не собирающемся сразу после продажи выступить в роли покупателя.

Обычно продажа занимает больше времени, чем покупка. Поэтому первым делом нужно найти покупателя на свою квартиру, только потом начинать поиски альтернативы.

Какие риски? Пример: нашли идеальный вариант для покупки (очень долго искали), а своя не продается. Продавец ждал, ждал и не дождался — продал другим. Итог — потраченное время, силы и нервы.

По вполне очевидным причинам, отказ хотя бы одного участника крайне нежелателен. Отмена одного из этапов такой цепи приводит к аннулированию всех последующих. Иными словами, если одни из продавцов-покупателей вдруг передумает, от сделки придется отказаться всем участникам.

В нашем агентстве любой объект недвижимости, принимающий участие в альтернативе, в обязательном порядке проходит проверку на юридическую чистоту, при которой проверяется отсутствие различных обременений, ограничений и многое другое.

Совершение альтернатив, как правило, проходит при участии опытного риэлтора, организующего и согласовывающего между собой все этапы. Причем у каждого участника свой специалист, который будет отстаивать интересы своего клиента.

Схема работы

Альтернативная сделка( обмен квартиры) фактически представляет собой несколько обычных договоров купли-продажи, совмещенных между собой по времени их совершения. В связи с этим следует отметить несколько особенностей таких операций.

Во-первых, передача денежной суммы, которая вносится «верхним» покупателем (т.е. покупателем первого из участвующих в сделке объектов недвижимости), а получает эти средства «нижний» продавец, то есть последний в цепочке.

Поэтому денежная сумма может миновать прохождение через руки нескольких участников альтернативной сделки.

Кроме того, в случае необходимости внесения или получения кем-либо из участников доплаты, арендуются дополнительные банковские ячейки.

Во-вторых, квартиры должны быть зарегистрированы одновременно, иначе сделка не совершается. На сегодняшний день одновременная регистрация нескольких договоров представляет собой хорошо знакомую и вполне сложившуюся практику, поэтому на этом этапе сложностей, как правило, не возникает.

Ну и самый важный — психологический фактор: твердость и окончательность намерений всех участников альтернативной сделки не должна вызывать сомнений.

Сложность процесса и индивидуальные запросы каждого из участников нередко приводят к срывам в самый последний момент.

В такие моменты нужно сохранять спокойствие.

Шансов на удачный исход операции больше, когда в процессе участвует профессиональный риэлтор, который терпеливо все объясняет и нейтрализует возникшие конфликты. Если у вас возникли сложности с альтернативными квартирами или нужен профессиональный помощник, который будет отстаивать ваши интересы — звоните.

Бесплатные и оперативные консультации по телефону 8 (495) 504-86-79 или 8 (916) 469-02-30

И самое важное: спокойствие

Эмоциональная составляющая — очень важный момент при покупке или продаже квартиры. Ведь это очень важное событие в жизни, связанное с грандиозными переменами. А перемены это всегда стресс, напряжение, эмоциональная нестабильность.

Часто на принятие важного решения влияет не здравый смысл, а настроение в данный момент. В этой ситуации нужен человек, адекватно оценивающий ситуацию, способный без эмоций посмотреть на положение вещей со стороны.

Нужна консультация, но не сейчас?

Сохраните сайт в закладках (Ctrl+D), чтобы долго не искать, когда понадобится быстрая консультация риэлтора

Важная информация и полезные статьи

Источник: http://MGN495.ru/alternativnaya-sdelka.php

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть