8(800)350-83-64

Cубаренда земельного участка и особенности оформления договора

Содержание

Понятие и условия оформления субаренды земельного участка

Cубаренда земельного участка и особенности оформления договора

Сделки по передаче различного имущества во временное пользование, а именно в аренду, являются в гражданско-правовой практике одними из наиболее распространенных.

Особое место среди них занимает такой вид отношений, при которых передается имущество, ранее арендованное у других лиц.

Такая сделка носит название субаренды и имеет свои определенные отличительные особенности.

Более подробно все эти особенности и основные условия ее проведения стоит рассмотреть далее.

Понятие и законодательное регулирование

То есть арендодатель в данной сделке — это арендатор по другому, заключенному ранее договору. При этом данное имущество принадлежит ему не на правах собственности, а лишь на праве владения.

Сделки относительно оформления имущества во временное пользование регулируются таким нормативно-правовым документом, как Гражданский кодекс.

В частности, в ст. 606 ГК РФ приводится определение понятия субаренды, а в п. 2 ст.

615 ГК РФ закрепляется право на передачу ранее арендованного имущества третьему лицу.

Условия, на которых происходит передача этого имущества, отображаются в специальном документе — договоре субаренды земельного участка.

К его составлению, а также к общим условиям проведения данной сделки предъявляются те же требования и ограничения, которые установлены гражданским и земельным законодательством в целом для аренды.

Когда возможна и запрещена

Оформление субаренды на любое имущество, в том числе и на земельный участок, допускается законодательством только при том условии, что на это имеется согласие от его собственника. Причем данное согласие может быть получено такими способами:

Закреплено в договоре аренды

Если в документе есть условие о возможности субаренды (или хотя бы не содержится запрета на это), то арендатор не обязан еще раз спрашивать у собственника разрешения на сдачу участка. Однако он все равно должен уведомить его об этом в письменном виде.

Получено в виде отдельного документа

Если в договор разрешение на субаренду не включено, собственник может предоставить такое право путем подписания соответствующего документа.

Стоит учесть, что в ситуациях, когда договор содержит прямой запрет за субаренду и дополнительное письменное согласие на это собственник не дает, провести данную сделку не получится. Также довольно сложной будет процедура оформления таким способом земельного участка, арендованного у государства на срок менее 5 лет.

В частности, допускается ведение на нем только той деятельности, для которой он предназначен и которая также указана в основном договоре. Изменение вида разрешенного использования участка при помощи субаренды не допускается.

Все ограничения и запреты, которые установлены в отношении участка (например, земельный сервитут), распространяются и на сделку субаренды. Кроме этого, в данном договоре могут быть установлены и дополнительные ограничения на использование земли, если этого захочет арендодатель.

Процедура оформления

Порядок проведения данной сделки практически не отличается от ее первоначальной формы, то есть аренды. Она проводится в соответствии с таким примерным алгоритмом:

Подготовка необходимых документов

К ним относятся:

  • паспорта обеих сторон (копии и оригиналы);
  • заключенный ранее договор;
  • кадастровый паспорт участка;
  • выданное при регистрации основного арендного соглашения свидетельство из регистрационного органа;
  • документы о назначении участка;
  • письменное разрешение от собственника (требуется не всегда);
  • график арендных платежей (составляется по желанию сторон).

В зависимости от конкретной ситуации при заключении сделки могут потребоваться и другие документы.

Составление и подписание договора

Он оформляется в простом письменном виде и не требует нотариального заверения. Структура документа типовая и ничем не отличается от обычных договоров аренды или субаренды. Существенные условия — это предмет сделки (то есть земельный участок) и необходимость оплаты за его пользование.

Участок необходимо описать максимально точно, с указанием адреса, месторасположения, границ (если сдается часть земли), кадастрового номера и площади. Величину и порядок внесения арендной платы можно оставить такими же, как в договоре аренды, или изменить (по желанию сторон).

Регистрация договора

После корректного составления и подписания документа сторонами его необходимо зарегистрировать в специальном органе — Государственном Реестре. Только после этого он вступит в законную силу и начнет действовать.

Для этого одна из сторон должна обратиться в этот орган с такими документами:

  • три экземпляра договора (по одному для каждой из сторон, плюс один остается в ГосРеестре);
  • должным образом заверенные копии паспортов участников;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • документы на участок.

При условии, что договор составлен верно и пакета предоставленных бумаг достаточно, его регистрация будет проведения в течение одного месяца после обращения.

После окончания установленного срока участникам будет выдано свидетельство о регистрации права пользования землей. Стоит учесть, что данное требование обязательно только для тех документов, которые составляются на срок более одного года.

Для более краткосрочных договоров регистрация не требуется (так же, как и при аренде).

Отличия от аренды

Поскольку субаренда является одним из видов аренды, ее более узким направлением, то эти две сделки имеют между собой много общих характеристик.

В частности, к ним можно отнести:

  • обязательное документальное оформление сделки в виде договора;
  • внесение определенного платежа в счет стоимости пользования участком;
  • преимущественно срочный характер отношений;
  • отсутствие требований относительно обязательного нотариального оформления;
  • точная индивидуализация предмета соглашения (то есть земельного участка).

Однако субаренде присущи и некоторые свои отличительные особенности, поэтому для сравнения этих двух сделок стоит рассмотреть их основные характеристики в виде таблицы:

Критерий для сравнения Аренда Субаренда
Кто выступает арендодателем Непосредственно собственник имущества Владелец имущества, который арендует его у другого лица
Необходимость получения разрешения на сделку Отсутствует Получение разрешения необходимо, если в договоре аренды не указана возможность передачи его во временное пользование третьим лицам
Ограничения по сроку Практически не существуют, однако в некоторых случаях устанавливаются законодательством (в зависимости от вида земель) Срок напрямую зависит от продолжительности действия договора аренды и не может превышать его
Условия договора  Определяются сторонами в свободном порядке (однако должны быть составлены в соответствии с требованиями законодательства) Не должны противоречить или изменять условиям основного договора
Проведение торгов для участков, которые находятся в государственной собственности Обязательно практически во всех случаях Необязательно, поскольку процедура в отношении данного участка уже проводилась ранее

Очевидно, что договор субаренды не имеет существенных отличий от сделки, разновидностью которой он является — то есть от аренды.

На нового субъекта, который будет использовать землю, распространяются все те же самые права и обязанности, что были определены ранее.

Поэтому при проведении данной сделки и составлении договора необходимо руководствоваться общими правилами и требованиями, которые установлены в гражданском и земельном законодательстве.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/subarenda.html

В чем смысл субаренды земельных участков и на каких условиях заключается это соглашение?

Владельцы многих земельных участков сдают наделы в так называемую субаренду.

Делается это, как правило, для извлечения дополнительной прибыли с участка, которая получается из разницы арендной платы за землю субарендатора и отчислений, выплачиваемых собственнику надела.

Что представляет из себя сделка?

Субарендой называется сложная сделка, при которой арендатор ещё раз сдаёт землю в пользование, уже другому физическому или юридическому лицу, которое в дальнейшем непосредственно пользуется переданным участком.

Заключение договора субаренды земельного участка возлагает на стороны соглашения определённые обязанности и предоставляет им определённые права. При этом все положения договора не должны противоречить основному договору и действующему законодательству.

В случае, если в основном договоре прописано, что арендатор не имеет право передавать земельный надел в субаренду, то для того, чтобы заключить соглашение, необходимо переподписание основного документа на новых условиях.

Сделка обязательно должна быть возмездной. Субарендатор должен либо оплачивать стоимость пользования землей деньгами, либо оказывать наймодателю определённые услуги, либо передавать ему в собственность личное имущество.

При заключении договора субаренды между физическими или юридическими лицами документ должен составляться в соответствии с нормами, установленными Гражданским кодексом РФ.

Если же одной из сторон сделки выступает государственное учреждение, то основным документом, регулирующим положения соглашения, выступает Земельный кодекс РФ.

Отличие сделки от аренды

Субаренда земельных участков имеет следующие особенности:

  1. При заключении договора арендодателем является в лицо, которое в действительности не обладает никакими правами собственности на эксплуатируемый объект, тогда как одной из сторон обычного соглашения об аренде является собственник актива.
  2. Субарендатор должен подчиняться требованиям не только непосредственного арендодателя, но и собственника земли, тогда как наниматель земли по обычному договору обязан координировать свои действия только с собственником надела.
  3. Субарендное соглашение, в отличие от простого договора найма, не может быть заключено на срок, больший, чем срок окончания основного договора с собственником.

Какова выгода для сторон сделки?

Арендатор первого порядка имеет право сдать часть актива в субаренду по большей цене, чем он сам платит за право пользования наделом.

Эту особенность активно используют риэлторы, получая привлекательный актив по не очень высокой цене и впоследствии делегируя права на него другим лицам, получая с этого неплохую прибыль.

Если арендатор понимает, что у него нет необходимости в использовании количества площадей, предусмотренных первичным соглашением о найме земли, он может частично передать право пользования другим лицам.

Выгода в данном случае очевидна для всех: земля не простаивает, первичный арендатор вместо убытков получает прибыль, вторичный арендатор расширяет поле деятельности, тем самым также увеличивая свой доход.

В соответствии с договором вторичный арендатор наделяются определенными правами и обязанностями:

  • получает право пользования земельным наделом на срок, указанный в соглашении;
  • имеет право производить на арендованной земле любые действия, не запрещённые договором (обустроить подсобное хозяйство, возвести какое-либо строение, добывать полезные ископаемые из земных недр);
  • обязан содержать участок в том же состоянии, в котором он был ему передан;
  • должен в срок и полностью уплачивать первичному арендатору стоимость найма.

В случае, если вторичный наниматель не платит нужную сумму, первичный арендатор вместе с собственником земли вправе применить санкции вплоть до расторжения соглашения.

Срок, на который арендатор имеет право сдать имущество в третьим лицам, определяется, исходя из следующих правил:

  1. Срок субаренды не может превышать срок основного договора.
  2. В случае, если субнаёмщик распоряжается землёй неподобающим образом (наносит ей вред или возводит на ней постройки, не предусмотренные соглашением), то договор может быть автоматически расторгнут первичным арендатором или собственником.
  3. В случае, если срок действия основного договора по каким-то причинам уменьшается на определённую величину, то на эту же величину уменьшается и срок действия договора субаренды.
  4. Если по инициативе собственника земельного надела происходит разрыв основного соглашения об аренде, то и вторичный договор автоматически теряет свою силу. В данном случае субарендатор имеет преимущественное право на предоставление ему участка в пользование, и если такой договор заключается, то субнаниматель становится первичным наёмщиком.

Порядок уплаты платежей за пользование участком

Субарендатор должен платить первичному арендатору ровно столько, сколько прописано в договоре.

Формы расчёта субнанимателя с основным нанимателем могут быть различными:

  • перевод средств на банковский счёт;
  • оплата наличными;
  • оказание услуг;
  • передача прав на какую-либо собственность.

В случае, если договор заключается между двумя частными лицами, то стоимость пользования землей, а также периодичность внесения оплаты определяется при личной беседе представителей сторон.

В случае, если договор субаренды заключается между частным лицом и государством (либо между двумя государственными учреждениями), то размер арендной платы можно высчитать по следующей формуле:

Sum=S* С * К1 * К2,

где:

  • S – площадь взятого в аренду земельного участка;
  • C – базовая ставка;
  • К1 – личный коэффициент (значение, рассчитываемое исходя из деятельности, которую собирается осуществлять арендатор на земле, а также исходя из категории населения, к которой относится наниматель);
  • К2 – региональный коэффициент.

Подводные камни сделки

При заключении договора субаренды права на пользование землёй переходят к третьему лицу, которое не обременено никакими обязательствами перед собственником.

Чтобы избежать недопонимания сторон сделки арендодателю целесообразно включить в первичное соглашение пункт, согласно которому субаренда не может быть произведена без его предварительного согласия.

В случае, если подобный пункт отсутствует в договоре, а лицо, которому участок был сдан в субаренду начинает злоупотреблять полученными правами, собственник вправе обратиться в суд, который с большой вероятностью встанет на его сторону.

Дело в том, что право собственника быть поставленным в известность о заключении субарендного соглашения является неизменным вне зависимости от условий договора.

: Особенности процедуры

В видеоролике рассказывается, как правильно сдать земельный участок в субаренду и какие существуют особенности оформления данной сделки:

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-18-46 (Москва)

+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://PropertyHelp.ru/zemlya-dacha/arenda-zemli/chto-takoe-subarenda-zemli.html

Субаренда земельного участка в 2017 году

Земельные участки относятся к объектам недвижимости, поэтому могут стать предметом гражданского договора, в том числе и договора аренды.

Что такое субаренда земельного участка в 2017 года? Есть ли какие-то нюансы при заключении договора?

Что из себя представляет

То есть, арендатор — сторона по договору аренды, который имеет право пользоваться данным имуществом, может передать третьему лиц, то есть субарендатору, своё право на пользование этим же имуществом.

Но, арендатор имеет только право пользования. Право распоряжения данным имуществом ему может дать только собственник.

Согласие выражается только в письменной форме. Это можно сделать 2-мя различными способами:

 Отразить согласие собственника на то, что арендатор может сдать его имущество в аренду непосредственно в договоре аренды так и прописать, что арендатор имеет право передать предмет данного договора в пользование третьему лицу
 Составить отдельный документ, в котором будет отражено согласие собственника документ составляется в свободной форме. Главное условие — в письменной, и должен быть подписан обеими сторонами. Этот документ может стать дополнительным соглашением к договору

: как взять в аренду земельный участок

Существующие риски

Как при любой другой сделке, при заключении договора субаренды существуют некоторые риски.

Такие как:

 Недобросовестные арендаторы если владелец имущества проживает далеко от объекта аренды, и не может постоянно контролировать его, риск того, что имущество будет «пересдано» очень велик. Поэтому субарендатору всегда стоит убедиться, что собственник дал своё согласие на заключение сделки
 Не ответственные субарендаторы риск того, что субарендатор не заплатит арендатору плату за пользование имуществом или не оплатит коммунальные услуги, существует. Не всегда просто отстоять свои интересы в суде! Поэтому нужно регистрировать договор. Конечно, если речь идёт о кратковременной субаренде, многие пренебрегают этим положением
 Вероятность порчи имущества такой риск также велик. Например, сдаётся земельный участок, на котором построена баня. Субарендатор нанёс бане ущерб. Такие моменты нужно фиксировать в договоре
 Если владелец земли решит досрочно расторгнуть договор аренды то и субарендатор должен будет в кратчайшие сроки покинуть этот участок, так как договор субаренды расторгается «автоматически»

Собственник участка может даже не догадываться, что происходит с его собственностью, так как все вопросы с субарендаторами решает непосредственно сам арендатор.

В этом случае, владелец участка может контролировать поведение жильцов на его собственности. Но такое возможно, если договор заключается на длительный срок.

Что такое субаренда земельного участка

Заключение договора субаренды земельного участка предполагает, что стороны сделки возлагают на себя определённые обязанности по отношению друг к другу, и к объекту сделки, а также несут ответственность.

Сделка по субаренде является возмездной, то есть она оплачивается одной из сторон. Арендатор предоставляет в пользование субарендатору некое имущество (в данном случае земельный участок), а субарендатор выплачивает ему за это вознаграждение.

Находящегося в муниципальной собственности

Передача права пользования участком земли, который находится в собственности у государства, происходит посредством проведения торгов. Это касается не только сдачи участка в аренду, но и сдачи его в субаренду.

Субарендатором становится то юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, который выиграл торги по условиям их проведения.

Суть торгов в том, что несколько участников, зарегистрированных в установленном порядке, предлагают свою субарендную плату за данный участок земли.

Кто выиграет, то есть предложит максимальную сумму субарендной платы, тот и становится субарендатором данного земельного участка.

Сельскохозяйственного назначения

Не всегда удаётся получить в собственность необходимый участок земли. Выкупить его у государства порой бывает довольно сложно. «На выручку» приходит аренда и субаренда таких участков земли.

Участки земель такого назначения могут быть использованы для различных целей, которые связаны с сельским хозяйством.

Это:

  1. Животноводство.
  2. Садоводство.
  3. Ведение личного приусадебного или полевого подсобного хозяйства.
  4. Растениеводство.
  5. Организация дачных, садовых и огороднических кооперативов и товариществ.

Поэтому субаренда земель, имеющих такое назначение, имеет несколько нюансов, которые связаны именно с видом разрешённого использования и формой владения им.

Субаренда интересующего земельного участка возможна, если его владелец даст на сделку своё согласие.

В этом случае, к договору должны быть приложены документы, которые подтверждают согласование сторонами размеров части участка, который сдаётся в субаренду.

К таким документам относятся:

 Акт замера площади конкретной части участка ситуационный план той части участка, которая является предметом данной сделки
 Графическая часть кадастрового плана всего участка на нём должна быть обозначена та часть, которая передаётся по договору в субаренду

Под строительство

Стоит понимать, что если построить дом на арендованном участке, и оформить его в собственность, то право владения участком «автоматически» не возникает.

Поэтому строительство жилого дома на субарендованном участке является нецелесообразным, так как субаренда имеет ограниченный срок действия.

Оформление соглашения

Стороны должны заключить между собой договор, в котором будут прописаны все условия соглашения относительно субаренды земельного участка.

Лучше всего заключить не договор между субарендатором и арендатором, а заключить трехстороннее соглашение, одной стороной в котором будет являться собственник помещения.

Соглашение должно быть подписано всеми тремя сторонами. Заверять его у нотариуса не нужно.

Сопутствующие документы

Чтобы стороны смогли заключить между собой соглашение относительно субаренды земельного участка, они должны предъявить друг другу документы, подтверждающие их дееспособность, как юридических лиц.

К таким документам относятся:

 Выписка с банковскими реквизитами этот документ подписывается как руководителем юридического лица, так и его главным бухгалтером. Она необходима для того, чтобы в договоре отразить правильные реквизиты каждой стороны
 Выписка из реестра юридических лиц нужна для того чтобы подтвердить, что данное предприятие осуществляет свою хозяйственную деятельность, и не находится в стадии банкротства или добровольной ликвидации. Но, у этой справки есть срок действия — 30 дней с момента её получения
 Если одной из сторон является физическое лицо то необходим его паспорт, а также копия или оригинал свидетельства о праве владения данным земельным участком
 Если происходит передача части земельного участка в субаренду то нужно приложить к договору:

  1. Акт обмера этой части.
  2. Ситуационный план.
  3. Графическую часть от кадастрового паспорта, на которой обозначена сдаваемая в субаренду часть
 Если участок муниципальный то нужна аукционная документация
 Нередко на заключении договоров присутствуют представители юридических лиц тогда нужно представить документ, подтверждающий право подписи таких документов
  Другие документы, которые могут понадобиться для заключения договора например, документы на все строения, которые присутствуют на данном участке

Ограничения права пользования

Собственник может ограничить право пользования своим земельным участком арендатору, а он, в свою очередь, субарендатору. Все ограничения должны быть прописаны в договоре.

А так как договор субаренды идентичен договору аренды, то и субарендатор может пользоваться участком только в рамках условий договора.

Если в договоре аренды указано, что арендатор не имеет права передавать своё право пользование третьему лицу, то арендатор не сможет заключить договора субаренды.

Следовательно, и сам арендатор в договоре субаренды пропишет, что пользование данной постройкой ограничено владельцем участка.

Внесение платежей

Это:

 Сумма субарендной платы и порядок её внесения — наличным или безналичным расчётом, каждый месяц или каждый квартал, всю сумму сразу или частями. Можно даже прописать, что субарендатор внес плату за весь период субаренды вперёд
 Сроки внесения платы за каждый период например, не позднее 5 числа каждого месяца за последующий месяц. Если оплата вносится частями, то период внесения каждой части
 Нужно также указать, какую ответственность будет нести субарендатор, если просрочит платёж здесь можно указать размер штрафа и пени за каждый день просрочки. Пени нужно прописываться либо фиксированной суммой за конкретный период, либо в процентном соотношении к сумме субарендной платы

Если плата за пользование участком земли перечисляется безналичным расчётом, то в платёжном документе на перевод средств необходимо указать назначение платежа. При некоторых системах налогообложения это имеет значение.

Какой период времени

Например, если срок аренды земельного участка составляет 5 лет, то и срок субаренды не может быть более 5 лет.

Превышение срока субаренды само по себе не является условием недействительности данного договора.

Если будет выявлен тот факт, то недобросовестный арендатор нарушил условие договора, и заключил договор субаренды на срок превышающий, то субарендатор и собственник могут заключить договора «напрямую» между собой, обойдя арендатора.

Если участок принадлежит государству, то впоследствии его можно оформить в собственность по программе приватизации. Но сделать это может только арендатор.

Но, юристы рекомендуют регистрировать договора, даже если он заключён сроком менее 1 года. Так можно обезопасить себя от различных неприятностей.

Участки земли являются предметами договора аренды и субаренды довольно часто.

Например, в долгосрочную аренду выделяется участок под ведение садового хозяйства.

Арендатор делит этот участок на несколько поменьше, и сдаёт в субаренду гражданам, которые хотят выращивать садовые культуры. Прибыльность такой сделки довольно велика для арендатора.

Источник: http://domdomoff.ru/subarenda-zemelnogo-uchastka.html

Правила составления договора субаренды земельного участка

Правила составления договора субаренды земельного участка

Субаренда – это аренда у арендатора, то есть по сути двойная аренда. На первый взгляд кажется, что нет необходимости обращаться к посреднику и целесообразно сразу оформить аренду у владельца земли. Но это возможно не во всех случаях.

Структура договора субаренды в целом такая же, как и у стандартного договора аренды.

Существенные различия могут касаться наименования сторон, отдельных положений, связанных с оплатой и правилами пользования участка, а также разрешением споров.

Это не аренда апартаментов, поэтому нужно быть предельно внимательным.

Когда заключают договор субаренды

Субаренда не обязательно дорого и невыгодно. Чаще всего, напротив, субаренда обходитсядешевле стандартной аренды, поскольку в большинстве случаев передача участка в поднаем для арендатора – один из видов бизнеса.

Например, арендодатель владеет большими площадями и сдает их за небольшую плату, у него просто нет времени и возможности вести переговоры с каждым желающим. Ему проще передать свои участки нескольким крупным арендаторам и предоставить им право сдавать их в поднаем. А те уже на этой основе строят свой бизнес.

В других случаях напрямую просто невозможно арендовать землю. Например, если ее владелец – государство.

Такое часто бывает на крупных промышленных предприятиях, когда владельцем помещений и земельных участков фактически выступает государство, но управляющий предприятием может передавать в субаренду небольшие площади для более мелких производств.

Иногда в поднаем сдаются участки при сокращении производства или при поднятии основной арендной платы владельцем недвижимости.

Чтобы компенсировать свои затраты, арендатор сдает «лишние» площади в поднаем.

Структура договора

В договоре обязательно должны присутствовать следующие сведения:

  1. Название. Договор обязательно должен называться «Договор субаренды», в противном случае его могут признать недействительным.
  2. Время и место подписание документа.
  3. Наименование сторон. Некоторые юристы советуют называть их так, как они есть: арендатор и субарендатор, другие – субарендатор и субарендодатель. На самом деле назвать стороны можно как угодно, хоть Сторона 1 и Сторона 2. Главное, чтобы были правильно указаны реквизиты участников договора и однозначно определены их роли – кто сдает в поднаем, а кто принимает.
  4. Основание передачи в субаренду. В стандартном договоре аренды указывается основание владения: свидетельство о праве. В договоре поднаема же нужно указать договор аренды, его номер и дату подписания.
  5. Предмет договора. Это участок, который будет передаваться в субаренду. Нужно подробно его описать, указать все технические характеристики, площадь, наличие или отсутствие строений и т.д. К договору рекомендуется приложить план, где указаны границы передаваемого в субаренду участка.
  6. Обязанности сторон. Так, арендатор в числе прочего обязан предоставить субарендатору землю в срок, предупредить владельца о поднаеме, следить за использованием участка по назначению. Обязанности субарендатора – следить за исправностью вверенных ему помещений, производить ремонт, вовремя платить арендную плату.
  7. Права сторон.Здесь в основном описываются правила пользования участка и указываются допустимые виды деятельности, которые может осуществлять на взятой в наем площади субарендатор, возможность возведения построек. К правам арендатора могут относиться: право расторгнуть договор за невнесение платы, нецелевое использование участка, организацию опасного или незаконного производства и т.п.
  8. Стоимость. Указывается размер арендной платы, которая может быть фиксированной или «плавающей» в зависимости от договоренности, крайний срок оплаты, периодичность изменения суммы.
  9. Ответственность сторон. Нарушения со стороны субарендатора ведут к расторжению договора.
  10. Срок действия договора. О нем подробнее ниже.
  11. Прочие положения. Здесь указывается количество экземпляров договора, порядок разрешения споров, реквизиты сторон (для перечисления платы безналичным расчетом).
  12. Подписи сторон.

У арендатора обязательно должен быть акт согласования границ земельного участка с соседями.

Как продлить договор

Договор субаренды считается автоматически продленным по истечении его срока действия на аналогичный срок, если только в тексте документа не предусмотрено иного.

Если договор заключен бессрочно, расторгнуть его можно только по соглашению сторон или через суд.

Если же договор срочный и автоматической пролонгации не подлежит, субарендатор должен:

  • устно или письменно известить арендатора об окончании срока действия договоренности;
  • сообщить о своем намерении продлить договор;
  • при согласии дополнить действующий договор пунктом о продлении или составить аналогичный документ, но с другими сроками;
  • подписать.

На что нужно обратить внимание

Ключевые моменты, которые обязательно нужно проконтролировать:

  • Наличие разрешения у арендатора передавать указанный участок в аренду. Это может быть как отдельно оформленная бумага, но чаще всего такое право предоставляется в договоре аренды.
  • Соответствие арендуемого участка его описанию. Проще говоря, надо убедиться, что по договору передают именно ту землю, о которой договаривались.
  • Наличие у помещений на территории участка дефектов и повреждений. Если они имеются, нужно составить акт приема-передачи или опись, желательно в присутствии свидетелей.

Если акт не будет составлен, субарендатору придется устранять неисправности за свой счет.

Источник: http://zakonometr.ru/zemlja/dokumenty/uchastok/kak-sostavit-dogovor-subarendy.html

Как оформляется договор субаренды земли и какие требований необходимо учитывать

Как оформляется договор субаренды земли и какие требований необходимо учитывать

Потребность в договоре субаренды земельного участка возникает лишь в том случае, когда арендатор имеет право распоряжаться наделом, полученным во временную эксплуатацию, и планирует передать землю или ее часть в пользование третьего лица. Чтобы зафиксировать сделку и подтвердить ее правомочность, наниматель надела обязан заключить с таким гражданином новое соглашение, которое и получит название соглашения субаренды.

Порядок составления такого документа определяется отдельными положениями действующего законодательства и предусматривает указание в таком документе всей обязательной информации. Сегодня мы расскажем о том, как правильно составить такой акт и какие сведения должны присутствовать в нем обязательно.

Условия, которые должны выполняться при заключении сделки

Существует ряд требований и правил, которые требуется учитывать при заключении итогового соглашения. Данные требования очень важны, поскольку без их исполнения документ будет считаться недействительным, а значит и сделка не получить правовой значимости.

Чтобы исключить возможные проблемы в дальнейшем, специалисты рекомендуют воспользоваться образцом соглашения субаренды от 2017 года, где все указанные моменты уже учтены. Речь идет о следующих моментах:

  1. Документ должен иметь обязательную ссылку на основной договор аренды с указанием даты и места соглашения, а также, его номера. Это необходимо сделать, чтобы подтвердить право арендатора распоряжаться землей. Дополнительно потребуется указать информацию о госрегистрации акта.
  2. В качестве приложения к договору, должно быть предоставлено письменное разрешение владельца надела, с указанием, что он разрешает арендатору передавать имущество в субаренду.
  3. Срок субаренды не должен превышать период действия основного договора.

Различия аренды и субаренды

Чтобы иметь представление о том, как составляется акт субаренды, стоит выяснить, чем отличается такой документ от стандартного арендного соглашения. На самом деле, различий немало и каждый момент должен приниматься во внимание при оформлении акта:

  • арендатор получает землю у владельца, а субарендатор у нанимателя;
  • основанием для передачи имущества в первом случае служит свидетельство о праве собственности, а во втором, письменное разрешение владельца и пункт о возможности субаренды, прописанный в основном договоре.

Чаще всего, речь о субаренде идет тогда, когда владелец надела не желает пользоваться землей, но хочет передать ее в аренду сразу нескольким лицам. Для выполнения всех необходимых действий, в рамках действующего арендного соглашения, владелец земли предает соответствующие права арендатору.

Важные разделы договора субаренды земельного надела

Мы уже отмечали, что для составления соглашения субаренды стоит воспользоваться действующим образцом документа. Найти такой бланк в интернете не составит никакого труда. Достаточно посетить профильный сайт и найти подходящий вариант документа.

Правильное составление документа требует письменной формы с указанием необходимых данных и за подписями сторон.

В отсутствие такого документа, все действия лица, допущенного на земельный надел, будут вменяться нанимателю, поскольку изначально именно он принял на себя обязательства по сохранности участка.

Составить такой документ можно только с разрешения собственника земли, а также, при наличии письменного согласия с его стороны.

Правила и условия оформления сделки

Предметом соглашения выступает право сторон на пользование землей и сам участок. Данный пункт является обязательным в документе, поэтому стоит заранее определиться с тем, что указывать.

При передаче прав на землю в рамках субаренды, пользователи должны соблюдать определенные требования, прописанные в ГК РФ и в ЗК РФ.

В данных кодексах указано, что земля должна использоваться строго по целевому назначению и гражданин, принявший на себя обязательства, должен соблюдать установленные санитарно-гигиенические требования.

Важным пунктом соглашения является информация об арендной плате.

Документ должен содержать сведения о порядке проведения расчетов, причем, арендатор может устанавливать для третьего лица сумму к уплате больше той, которую вносит сам.

Помимо перечисленных моментов, в акте прописываются полные данные на каждого участника, а в завершении документ заверяется их подписями.

Заключение

Акт субаренды земли – это стандартная форма, к которой участники сделки прибегают при наличии определенных условий и обстоятельств.

документа основывается на пунктах основного арендного соглашения и учитывает порядок и условий передачи имущества третьему лицу во временное пользование.

Только при соблюдении установленного порядка получится исключить возможные проблемы в будущем.

Источник: https://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/zemlya/dogovor-subarendyi.html

Договор субаренды земельного участка 2018 года: образец документа

Договор субаренды земельного участка 2018 года: образец документа

Закон разрешает передачу права пользования, полученного при возникновении арендных отношений, третьему лицу.

Именно такая сделка, совершенная в отношении земли, носит название – договор субаренды земельного участка.

При этом законодательно закреплены обязательные условия, наличие которых делает возможным, или, наоборот невозможным заключение соглашений, порождающих подобные отношения.

Вообще субаренда неразрывно связана с арендой. Это выражается в следующих важных аспектах заключения этой сделки:

  • субарендный договор заключается только с арендатором земельного участка. Ни с собственником, ни с другим законным владельцем заключить его невозможно;
  • субаренду нельзя оформить свыше срока действия сделки, которая стала основанием возникновения новых правоотношений;
  • целевое назначение земли при передаче прав третьему лицу должно оставаться таким, какое закреплено в арендном договоре;
  • государственная регистрация перехода прав по субаренде обязательна, так же как и при заключении арендного соглашения, если договор имеет срок действия более одного года.

Полномочия по соглашению о передачи прав арендатора третьему лицу возникают лишь при официальном оформлении сделки. В договоре обязательно нужно указывать:

  1. Данные соглашения, которое является основанием возникновения права субаренды.
  2. Подробное описание земельного участка, его кадастровые данные.
  3. Права и обязанности сторон.
  4. Срок договорных отношений.
  5. Цели использования земли.

Важно, что только верно оформленное соглашение признается действительным и порождает юридически значимые последствия своего заключения. Так как закон не устанавливает особых требований к договору, составить его можно воспользовавшись следующим образцом:

По общему правилу отдать право пользования земельным участком можно лишь с разрешения собственника, и если в договоре об аренде земли или законе нет условий, прямо запрещающих передачу правомочий владения посторонним лицам.

При этом есть случаи, когда можно не спрашивать собственника, а лишь уведомить его о предстоящей пересдаче прав субарендатору:

  • если новые отношения возникают на строение и вместе с ними на земельный надел;
  • если арендованная земля является собственностью государства или муниципалитета, а срок основного договора более пяти лет;
  • если собственник не отвечает на запрос о разрешении пересдачи земельного участка в течение месяца после получения соответствующего письма от арендатора.

Особенности субаренды земель сельхозназначения и доли земельного надела

Закон не накладывает запрет на передачу арендных полномочий третьим лицам, если речь идет о земле сельскохозяйственного назначения. Как и в общих правилах, такие действия арендатора возможны, если договором не установлены иные требования.

Относительно субарендных отношений в долевой собственности, то и в этом случае передача права владения будет законна, если условия сделки прямо не запрещают такое действие.

В любом случае пересдачи землевладения субарендаторам, все запреты и условия первичного договора должны быть определены и в договоре субаренды.

Документация, сопровождающая субарендную сделку, моет различаться в зависимости от срока договора и соответственно необходимости процедуры государственной регистрации.

При условии, что соглашение заключено на срок менее года и регистрация перехода прав на землю не нужна, то к нему стоит приложить:

  • акт приема-передачи участка;
  • если были разногласия при заключении сделки – протокол их урегулирования;
  • дополнительные соглашения к договору, если они оформлялись.

Если же срок субаренды более года, то список бумаг будет отличаться:

  • согласие собственника на появление в отношениях субарендатора;
  • договор аренды;
  • документ, подтверждающий целевое назначение земельного участка;
  • свидетельство о регистрации права аренды.

Как и любой договор, субарендное соглашение можно составить в любой юридической конторе. Цена оформления гражданских сделок в разных субъектах различна, но найти дешевле тысячи рублей едва ли получится.

Можно оформить соглашение у нотариуса – это хоть и необязательно, но позволит избежать проблем из-за отсутствия юридических знаний при составлении договора.

Нотариальные услуги стоят дороже, и начинаются от трех с половиной тысяч рублей, хотя и эта цифра имеет отличия в зависимости от региона нахождения нотариальной конторы.

И, конечно, как и любую сделку, для которой закон предусматривает лишь обязательную письменную форму, составить подобный документ можно самостоятельно при помощи образца в интернете. Скачать образец договора актуальный в 2018 году можно пройдя по ссылке выше.

Несмотря на редкое оформление субаренды земельных участков, закон четко прописывает возможность заключения таких договоров. С помощью подобных разрешительных условий, государство заботится о том, чтобы земля не простаивала в пустую, а приносила прибыль собственнику, арендатору, субарендатору.

Источник: http://seoblack.ru/nedvizhimost/dogovor-subarendy-zemelnogo-uchastka-2018-goda-obrazec-dokumenta

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть