8(800)350-83-64

Договор аванса при покупке квартиры: правила заполнения и образец

Содержание

Правила заполнения договора аванса при покупке квартиры

Договор аванса при покупке квартиры: правила заполнения и образец

При внесении предоплаты за квартиру в виде аванса сторонам сделки нужно составить и подписать соответствующий договор. В процессе его оформления стоит учитывать определенные правила и требования к документу.

Авансовое соглашение – широко используемая документальная форма при заключении сделок на вторичном рынке недвижимости.

В нем определяются ключевые условия внесения предоплаты за квартиру в виде аванса, а также права, обязанности и ответственность сторон, которые возникают в связи с получением средств продавцом.

Форма и содержание договора об авансе

Договор аванса должен иметь письменную форму (как рукописную, так и печатную). Обычно на его подписании настаивает покупатель, так как именно он рискует своими деньгами. Устную договоренность о внесении аванса весьма непросто доказать при мошеннических действиях со стороны продавца.

Для того чтобы документ имел юридическую силу и мог учитываться в качестве доказательной базы в суде нужно составить его с учетом требований гражданско-правового законодательства. При этом соглашение составляется в произвольной форме и не имеет обязательного формата и единой структуры.

Договор аванса должен содержать дату и место подписания, подписи всех владельцев, покупателя и их расшифровки. В шапке обязательно указывается наименование документа: договор или соглашение об авансе.

В договоре аванса должны отображаться следующие существенные условия:

  • ФИО и паспортные данные участников сделки;
  • адрес квартиры, которая является предметом сделки, ее технические характеристики и полная стоимость (она фиксируется и не подлежит изменению в одностороннем порядке продавцом);
  • сроки аванса – зависит от сложности сделки и требуемых временных затрат на ее подготовку; обычно не более 1 месяца, чаще всего – 2-3 недели ;
  • сумма авансового платежа (стоит отдельно уточнить, что аванс входит в стоимость квартиры) — определяется по усмотрению сторон, обычно это не более 1-5% от стоимости квартиры;
  • условия взаиморасчетов: место передачи денег, дата, способ (наличная или безналичная форма), реквизиты счета для перевода денег;
  • условия получения и возврата аванса;
  • предусмотренные штрафные санкции за срыв сделки продавцом (например, если продавец продаст квартиру другому покупателю по более высокой цене);
  • штрафные санкции за срыв сделки покупателем (в этом случае обычно указывается, что аванс остается у продавца в качестве штрафа).

Некоторые нюансы

Хотя это и так предусмотрено Гражданским кодексом, покупателю следует дополнительно прописать, что в случае срыва сделки продавцом или возникновения обстоятельств, делающих невозможным заключения сделки, аванс подлежит возврату в полном объеме.

В качестве таких обстоятельств может выступать:

  • отказ одного из собственников от сделки (при покупке квартиры в долевой собственности);
  • отсутствие согласия супруги на сделку с квартирой из совместной собственности;
  • отказ в заключении сделки от органов опеки (если один из владельцев – несовершеннолетний);
  • непредоставление запрашиваемых документов покупателю, которые не являются обязательными для госрегистрации (например, справки из ПНД о вменяемости продавца);
  • невыполнение значимых для проведения сделки действий продавцом (например, непогашенные долги по услугам ЖКХ, наличие зарегистрированных лиц к моменту выхода на сделку);
  • обнаружение существенных условий покупки, о которых умолчал продавец (долгов по коммунальным услугам или нахождение дома в аварийном фонде).

Дополнительно в договоре аванса стоит уточнить условия основного договора купли-продажи: когда он будет подписан, в каком формате (простом письменном или нотариально заверенном), каким образом будут производиться расчеты между сторонами (через ячейку или банковский аккредитив, нотариальный депозит, наличными), кто возьмет на себя расходы по сделке.

Правила подписания договора аванса

Договор аванса может быть подписан как отдельное соглашение или как дополнительное соглашение к предварительному договору-купли продажи.

В последнем случае в документе указывают лишь существенные условия относительно аванса, тогда как все параметры будущей сделки содержит предварительный договор.

Допускается и ситуация, когда отдельный договор аванса не подписывается и существенные условия внесения предоплаты находят отражение в предварительном договоре.

Соглашение подписывается лично обеими сторонами сделки. Если от лица продавца действует его доверенное лицо, то в соглашении указывается реквизиты нотариально заверенной доверенности. Нередко в качестве посредника в получении аванса выступает агентство недвижимости.

Но такая сделка сопряжена для покупателя с повышенными рисками и ему следует проверять дополнительную осмотрительность.

Регистрации договор об авансе не подлежит и никаких правовых последствий в виде перехода прав собственности не имеет.

Такой документ только фиксирует намерения о заключении основной сделки по продаже квартиры.

При перерегистрации прав собственности на квартиру в Росреестре договор аванса не нужен, он необходим только для собственных нужд участников сделки.

Нотариальное заверение договора об авансе не требуется. Но при желании можно прибегнуть к услугам нотариуса.

Участие нотариуса в подписании соглашении способно дополнительно обезопасить покупателя от мошеннических действий со стороны продавца.

Например, что тот соберет с нескольких лиц авансы, а потом откажется от сделки и скроется или выяснится, что он психически невменяем и не отдает отчета в своих действиях.

Плюсом участия нотариуса также является возможность подтверждения им факта принятия денежных средств продавцом.

Договор аванса обычно используется на вторичном рынке, когда речь идет о сделках между физлицами.

При покупке квартиры в новостройке применяется его альтернативная форма: договор бронирования квартиры.

Связано это с тем, что квартиры как предмета сделки на момент подписания договора еще не существует. Хотя суть и содержание документов является схожим.

Заключение

Вторичный рынок недвижимости является консервативным и никаких значимых изменений относительно формы, содержания и правил заполнения договора купли-продажи квартиры в последнее время не происходило. В 2018 году договор аванса будет заполняться с учетом действующих ранее требований и не изменится.

Договор аванса можно составить, не прибегая к помощи юристов, по готовому образцу. При этом необходимо изменить текст договора в соответствии со спецификой сделки.

Образец бланка (формы) заполнения авансового соглашения в формате word можно скачать здесь.

Таким образом, договор аванса не входит в число обязательных документов при проведении сделки купли-продажи.

Он не подлежит госрегистрации и не требуется в момент переоформления права собственности на квартиру в пользу покупателя.

В подписании договора особенно заинтересован покупатель, чтобы защитить себя от мошеннических действий со стороны продавца.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/dogovor-avansa.html

Договор аванса — составляем по всем правилам

Данный договор довольно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью, а именно покупкой или продажей квартир, или домов.

Как правило, подобного рода сделки в стране проходят ежедневно и в очень большом количестве. При этом весь этот поток сделок довольно часто контролируют либо риелторы, либо же агентства, занимающиеся вопросами недвижимости.

Клиенты прибегают к их услугам из-за желания обеспечить комфорт и надежность самой сделки.

Что выбрать — аванс или задаток?

Но, несмотря на то, что довольно часто подобными операциями занимаются агентства, простые покупатели и продавцы также совершают много сделок.

При этом им потребуется узнать о всей процедуре покупки или продажи подробнее, для того чтобы избежать подводных камней и неприятных нюансов.

Впрочем, если используются услуги риелтора, то нелишним будет прочесть составленные им документы. Так одним из самых важных моментов при продаже недвижимости является вопрос предоплаты.

Ниже будет подробно описан этот процесс, выбор правильного решения, а также правильная последовательность покупки или продажи квартиры.

В случае если сделка дошла до процесса оформления и выбора предоплаты, то она может по праву считаться практически завершенной.

При этом долгий процесс поиска покупателя, в который входит подача объявлений, постоянные вождения потенциальных клиентов для смотра квартиры, а также многие другие неудобства.

Так внесение предоплаты за квартиру скажет продавцу о серьезном намерении о приобретении квартиры, а покупателю о том, что она уже забронирована бля него.

Поскольку данный момент очень важен, возникает закономерный вопрос о выборе формы предоплаты. Всего их на нынешний момент существует всего две: аванс и задаток.

Многие сталкиваются с дилеммой что именно им выбрать? Так как данный вопрос является очень важным, и по своей сути регламентирует отношения покупателя с продавцом. Это связанно с тем, что данные понятия налагают разную ответственность на стороны.

Что же такое задаток? Это некоторая заранее оговоренная сумма, которая будет внесена в качестве предоплаты за покупку квартиры.

После ее предоставления на стороны сделки накладываются обязательства для обеих сторон, которые приобретут юридическую силу в случае если одна из сторон откажется от выполнения предусмотренных условий (здесь стоит уточнить, что если они были нарушены из-за форс мажорных обстоятельств, то ответственность не наступает).

При этом сам процесс выплаты задатка строго оговорен в законе, и следуя ему можно утвердить, что он остается после выплаты у той стороны, которая считается пострадавшей.

Из данного положения можно сделать вывод, что если от приобретения квартиры отказывается сам покупатель, то задаток остается у продавца.

Однако если сам продавец решил отказаться от сделки, то он помимо возвращения задатка покупателя должен дополнительно выплатить сумму равную задатку в качестве возмещения ущерба за причиненные им неудобства.

Что же такое аванс? Данная форма предоплаты заключает в себе совсем иные функции и цели.

На законодательном уровне он совсем не регламентируется, в следствие чего стороны в случае срыва сделки о приобретении недвижимости не будут нести никакой ответственности.

Аванс при этом является формой и рычагом установления доверительных отношений между покупателем и продавцом.

Если же рассмотреть все на примере, то аванс является фактической оплатой за приобретаемую недвижимость, и в случае срыва сделки продавец будет обязан вернуть весь аванс покупателю и все.

Исходя из этого предоплата в форме аванса является более выгодной для самого продавца, в сравнении с задатком.

Но здесь стоит отметить, что при полной уверенности последнего в намерении покупателя приобрести недвижимость, то можно и согласиться с предоплатой в форме задатка.

Договор аванса — основные моменты и хитрости

После того как форма предоплаты была выбрана, возникает потребность составления договора, в котором необходимо прописать сумму аванса. Кроме того, в нем еще нужно отобразить ряд деталей.

Прежде всего необходимо понимать, что данный договор с авансовой предоплатой не будет играть на пользу покупателя, однако он диктует законы рынка.

Однако, в отличии от задатка, в нем можно будет отразить довольно большой список пунктов, при которых будет произведено возвращение аванса самому покупателю в случаях если сделка не будет совершена.

Однако при этом, наибольшей популярностью в данный момент на рынке пользуются договоры, которые накладывают на покупателя обязанности и даже возможные штрафные санкции, а продавца наоборот освобождая от любой ответственности.

Внесение аванса на квартиру

Как правило в подобном договоре продавцы довольно часто прописывают положения, согласно которым в случае их отказа от сделки они будут должны только вернуть деньги (аванс) покупателю и все. При таких обстоятельствах покупатель не понесет финансовых потерь, однако затраченное время уйдет в пустую.

Поэтому при заключении подобного договора покупателю приходится рассчитывать только на совесть и честность продавца.

Сам же покупатель при заключении такого договора зачастую может попасть в ловушку, в которой при его отказе от приобретения недвижимости он практически со 100% вероятностью лишится своего аванса.

Это связанно с пунктами, предусматривающими штрафные санкции для последнего. Как правило, эти санкции упоминаются после перечисления всех уважительных причин для отказа в приобретении.

Но, в случае если сделка сорвалась по уважительной причине, то продавец обязан вернуть аванс в полном размере. К таким причинам можно отнести ситуации, в которых покупатель при составлении договора не знал некоторые положения или нюансы заключения самой сделки.

Скачать образец договора аванса

В случае если подобный договор будет заключаться с участием третьей стороны, которой будет выступать риелтор, то это должно быть отражено в нем.

В противном случае, когда он напоминается в заключаемом договоре между продавцом и покупателем сам риелтор рискует остаться без своих комиссионных.

В таком случае авансовую предоплату берет сам риелтор и в исключительных случаях продавец.

Продавец же при составлении такого договора, должен в обязательном порядке составить все основные пункты, позволяющие ему получить гарантию о соблюдении условий сделки покупателем и в то же время снять с себя ответственность в случае своего отказа от нее из-за любых причин.

При этом необходимо понимать, что данный договор должен содержать в себе все самые значительные и существенные условия, которые в свою очередь позднее будут отображены в основном договоре о купле и продаже недвижимости.

него должны входить точные характеристики квартиры или другой недвижимости, ее полную стоимость, сроки при которых должна быть осуществлена сделка и последующее оформление документов, а также сроки в которых оговаривается заключение основного договора. При этом стоит понимать, что подобный договор должен отображать и отвечать всем спорным вопросам, которые могут возникнуть между продавцом и покупателем.

Регистрировать ли договор аванса у нотариуса?

Данный договор совсем не обязательно регистрировать и заключать в нотариальной конторе, однако если существует неуверенность, то для страховки его можно будет заключить и там. Стоимость такой операции недорогая, а все затраты ложатся на плечи покупателя, и соответственно продавцу это не несет никакой дополнительной нагрузки.

Нотариус же в свою очередь может предложить более грамотные пункты договора, чем решит спорные вопросы между сторонами. Кроме того, он будет являться свидетелем внесения авансовой предоплаты, что очень важно. После заверения у нотариуса договор будет иметь за собой юридическую силу.

Какую сумму аванса взять с покупателя?

Сам размер внесения авансовой предоплаты никак не регулируется законодательством, поэтому его значения может оказаться абсолютно разным. Однако продавцы при этом довольно часто устанавливают его размер в пределах 5-10 %.

Это необходимо им для того, чтобы покупатель по своей глупости мог с легкостью расстаться с авансом и в случае срыва сделки не сильно жалел об его утрате.

Кроме того, данный размер влияет на желание покупателя заключать сделку, ведь слишком большой размер аванса может не понравиться ему, и он начнет подыскивать другой вариант.

Источник: http://vesbiz.ru/dokumenty/dogovory/dogovor-avansa.html

Как составить соглашение об авансе при покупке квартиры (образец)?

При покупке квартиры желание и мотивация продавца получить аванс понятны.

А если покупателю жилье приглянулось и он хотел бы закрепить за собой выбранную недвижимость, то тоже неплохо внести предоплату, хотя это и не обеспечительный платеж.

Рассмотрим как правильно оформить передачу аванса, в чем его отличие от задатка и каков оптимальный размер?

Что это такое?

Законодательными актами понятие и размеры аванса четко не регламентированы, но обычно это понятие привязывают к п. 3 ст. 380 ГК РФ, и только применительно: речь в этом правовом акте идет о задатке.

Подобный платеж при сделках с недвижимостью – это частичная предварительная оплата, совершаемая до исполнения взаимных обязательств, однако сумма предоплаты составляет часть от цены сделки, а при окончательном расчете продавцу доплачивается оставшаяся сумма. Это значит, что аванс вносят в счет стоимости квартиры.

Аванс или задаток: в чем разница?

Эти понятия различаются по функциям и по условиям возврата, если сделка не состоится.

Задаток – платеж с такими функциями:

  • обеспечительной (закрепляющей намерения сторон);
  • доказательственной (доказывает совершение сделки);
  • платежной.

При аннулировании договоренности по инициативе покупателя, нашедшего иной вариант, сумма задатка остается в распоряжении продавца, а когда продавец решил отменить продажу, тогда покупателю достанется удвоенная цифра задатка.

Аванс же имеет чисто платежное назначение, а в случае несостоявшейся сделки продавец не вправе оставить себе сумму предоплаты – в ст. 1102 ГК РФ указано, что оставивший себе аванс продавец сочтется безосновательно обогатившимся.

Не неся на себе обеспечительной функции, предоплата может быть потребована обратно в любой момент, когда покупатель или продавец изменил планы.

Важно только, чтобы в договоре аванса и расписке за его получение было указано одно и то же слово – «аванс», тогда не будет разночтений.

Как передать деньги?

Деньги требуют серьезного и ответственного отношения, передавать владельцу жилища аванс следует под расписку и с составлением специального договора.

Расписка

Хотя это документ простой, не стоит относиться к его составлению легкомысленно: правильно оформленная бумага принимается даже судом.

В расписке должны быть прописаны такие данные:

  • пункт, где производится предоплата и оформляется бумага;
  • дата;
  • кто передает деньги;
  • кому вручена предоплата;
  • за что именно отданы деньги – следует не забыть упомянуть слово «аванс», и что это часть оплаты за покупку квартиры;
  • сумму, причем не только цифрами, но полностью прописью;
  • подробный адрес квартиры.

Лучше, если покупатель напишет текст от первого лица – «Мною, таким-то, передана в качестве аванса сумма 5000 руб. (расшифровать прописью) за покупку квартиры (адрес), принадлежащей на правах собственности такому-то».

Аванс передал такой-то – подпись и расшифровка ФИО покупателя, получил такой-то – и подпись с расшифровкой ФИО продавца. Дата может быть указана вверху, в шапке, а может быть размещена внизу, где подписи.

Не будет лишним возле ФИО каждого из представителей указать в скобках реквизиты паспорта, для возможности идентификации личностей. Есть мнение, что расписка пишется от лица получателя, то есть продавца – «Мною, таким-то, получен аванс в сумме такой-то …».

В принципе, сам текст составляется вольным стилем, важно, чтобы все было понятно и четко, а информация была достоверной.

Образец соглашения об авансе при покупке квартиры

Договор, как указано в ст. 420, ст. 421 ГК РФ, является обязательным к исполнению обеими сторонами, а составляется такой документ добровольно, без принуждения.

Договор об авансе имеет простую форму, не требующую нотариального удостоверения.

Назвать его можно так: «Договор об авансе в счет оплаты за приобретаемое в собственность жилое помещение (квартиру)».

Ниже построчно следует вписать такую информацию:

  • пункт составления;
  • дата;
  • описание сторон – Мы, такой-то, реквизиты паспорта, зарегистрированный по адресу такому-то, именуемый в дальнейшем «Покупатель», и такой-то, реквизиты паспорта, зарегистрированный по адресу такому-то, именуемый далее «Продавец»;
  • далее нужно сослаться на законодательство, в этом случае на такие статьи ГК РФ: – 330, 421, 429;
  • а ниже уже пишется сама текстовая часть.

Форма договора обязательно должно содержать такие разделы:

  • предмет договора, состоящий в факте передачи покупателем аванса в сумме такой-то в счет оплаты стоимости покупаемой квартиры (адрес, площадь, этажность дома, на каком этаже приобретаемое жилище находится), а также реквизиты правоустанавливающего документа;
  • обязанности сторон;
  • ответственность сторон;
  • особые обстоятельства и условия;
  • условия заключения сделки;
  • прочие условия.

В разделе «предмет договора» также обязательно указывается, что покупатель передает, а продавец получает аванс в сумме такой-то – указать цифрами и прописью.

Внизу располагают подписи с расшифровкой ФИО и постановкой даты от руки (если текст отпечатан), причем конкретизировать, кто есть кто – продавец и покупатель.

Важно иметь в виду, что никаких условий выдвигать и закреплять в документе не следует. Форма договора письменная, допускается как написание от руки, так и отпечатанный вариант. Готовится бумага в 2-х экз. – каждому по одному.

Что лучше выбрать?

Аванс относится к более простому виду предоплаты, чем задаток.

Возможность получить двойной размер от раздумавшего владельца квартиры при задатке – заманчивая перспектива, но несколько призрачная.

К тому же, аванс обычно равен минимальному размеру вносимых наперед средств.

Если продавец окажется недобросовестным и необязательным человеком, то вернуть свои деньги можно будет только при помощи суда в обоих случаях, но следует иметь в виду, что суды чаще склоняются к выбору признать переданные деньги авансом.

Решать, на каком виде предоплаты остановиться, право именно потенциального владельца, то есть покупателя.

Возможный размер предоплаты

Размер аванса на законодательном уровне никак не регламентируется, но практический опыт показывает, что цифра денежной предоплаты – результат компромисса между сторонами.

По результатам независимой оценки уточняется сначала стоимость сделки, а потом стороны решают, будет это процент от общей суммы (не более 5-10%), или фиксированная цифра, например, 5 тыс. долларов.

Следует иметь в виду, что в документах иная валюта, кроме отечественных российских рублей, фигурировать не должна: это может стать причиной признания договора недействительным. При расчете в Евро или валюте США необходимо в расписке и договоре вписывать эквивалент в руб.

Примерно пятая часть сделок оформляется с внесением предоплаты в виде аванса, так что не стоит опасаться давать часть денег наперед.

Главное, подстраховаться правильно оформленными документами, подтверждающими факт передачи денег, тогда даже при неблагоприятном исходе суд встанет на сторону покупателя и заставит хозяина недвижимости вернуть аванс.

Советы практикующего риелтора о том, что выбрать аванс или задаток:

Источник: https://astate911.ru/kuplya-prodazha/raznica-mezhdu-avansom-i-zadatkom.html

Как правильно оформить договор аванса при покупке квартиры?

При отчуждении недвижимости стороны сделки очень часто прибегают к закреплению предварительной договоренности, оформляя договор аванса при покупке квартиры.

О том, как правильно это сделать и какие нюансы нужно учитывать, пойдет речь в нашей статье. Зачем нужен такой договор? По следующим причинам: покупатель нашел подходящий вариант жилья, а продавец – желающего приобрести принадлежащее ему имущество.

Обе стороны теперь могут прекратить поиски и начать готовиться к проведению сделки. В этом случае уплата и принятие аванса подтверждают серьезность намерений, как покупателя, так и продавца.

К передаче аванса прибегают и в тех случаях, когда сделку нельзя провести в течение нескольких дней с того момента, как стороны пришли к соглашению о продаже конкретной квартиры.

Причин для этого может быть масса, причем у обеих сторон: не собрана необходимая сумма, не готовы полностью документы, да и просто по банальным причинам – например, проверенный нотариус ушел в отпуск.

Для того чтобы участники сделки не нервничали на протяжении срока, отведенного для подготовки к подписанию договора, покупатель вносит аванс и прекращает дальнейшие поиски квартиры, а продавец получает деньги, и больше никому не показывает жилье.

В гражданско-правовых отношениях нет четко сформулированного понятия «аванс», российский законодатель не отобразил в Гражданском Кодексе или иных законах, регулирующих процедуру отчуждения недвижимости, определение этого термина.

Понять, что такое аванс, можно, изучив экономическую суть этого явления, а уже после этого будут понятны механизмы его юридического регулирования. Итак, аванс – это частичная предоплата, т. е.

определенная часть денег (чаще всего не более 10 % стоимости квартиры), которая передается продавцу до заключения сделки. Оставшаяся же часть платится сразу после подписания договора купли-продажи (если, конечно, не предусмотрены иные условия).

По отношению к купле-продаже недвижимости аванс упоминается только в ст. 380 ГК РФ, которая посвящена задатку.

В ней говорится: в случаях, когда появляются сомнения, является ли частично уплаченная сумма задатком (особенно когда не была соблюдена письменная форма закрепления соглашения), такая сумма считается авансом.

Следовательно, к нему применяются соответствующие последствия невыполнения договора.

Разница между задатком и авансом существенна. И хотя и тот, и другой применяются в похожих ситуациях, но выполняют разные функции. Различны будут и последствия для виновника, нарушившего договоренность.

Главное отличие этих двух понятий состоит в том, что задаток, выступает в качестве обеспечения выполнения условий по договору.

Если одна из сторон уклонится от выполнения своей части обязательств, то задаток станет мерой ответственности: покупатель, отказавшийся от сделки, не получит назад задаток, а продавец, который передумал продавать квартиру, вернет первому задаток в двойном размере. В дополнение к этому пострадавшая сторона также может рассчитывать на покрытие убытков, полученных от срыва сделки. Если же покупатель передал аванс, а сделка не состоялась, то последствия будут несколько иными. В случае, когда договоренность нарушена по вине покупателя, для него наступают последствия, предусмотренные ст. 487 и 328 ГК РФ: продавец может потребовать возместить убытки. Если виноват продавец, то покупатель вправе требовать возвращения аванса (это регулируется ст. 395 и ст. 487 ГК РФ). А вот если продавец тянет с возвращением денег, тогда можно подключить штрафные санкции, а к авансу уже будут применены нормы, регулирующие положение о займе.

Как видим, для продавца выгоднее заключать договор аванса, поскольку при неблагоприятном стечении обстоятельств ему лишь придется вернуть аванс, а по задатку придется заплатить сумму в два раза больше полученной.

Договор о внесении аванса оформляется в письменном виде. Для его подписания сторонами должна быть достигнута договоренность об основных условиях, а именно:

  • О размере аванса. Поскольку аванс являет собой частичную предоплату, он рассчитывается исходя из стоимости квартиры. Стороны, как правило, сначала договариваются о цене, которая будет указана в договоре купли-продажи недвижимости, а потом уже думают о размере процента и сумме аванса, которая должна быть внесена предварительно. Строгих правил здесь нет, все отдается на усмотрение участников сделки. Самое главное — найти компромисс, который устроит обе стороны: ведь покупатель стремится уменьшить сумму аванса, которую он может потерять, если по своей воле откажется от покупки квартиры. Продавец же, наоборот, заинтересован в большем авансе, чтобы крепче привязать покупателя. 
  • О способе внесения авансового платежа. Здесь надо решить: будут ли деньги переданы наличными или переведены на счет в банке; в какой срок должна поступить сумма; должен ли продавец дополнительно написать расписку о получении денег в счет аванса. Все эти вопросы в обязательном порядке должны быть отражены в договоре, чтобы в случае необходимости облегчить процедуру доказывания факта передачи авансового платежа. 
  • О самом объекте договора купли-продажи. Следует не только написать адрес квартиры, но и зафиксировать ее состояние на момент подписания договора о внесении аванса. Также желательно уточнить сведения о том, кто прописан в квартире, если есть несовершенные дети, нет ли обременения права собственности на этом объекте недвижимости и многие другие особенности, которые выясняются при проверке «чистоты» квартиры. 
  • Об ответственности за нарушение договора. Следует по максимуму предусмотреть все возможные ситуации, способные привести к срыву сделки и подробно расписать ответственность сторон. 

Кроме того, в договоре аванса указывается срок, когда должна быть совершена сделка купли-продажи, фиксируются паспортные данные ее участников. В договор также можно включить и дополнения, согласованные обеими сторонами.

Завершается оформление договора аванса проставлением подписей сторон.

В случаях, когда сделку ведет риелтор, он обычно предлагает разработанный типовой договор аванса, в котором уже учтены все основные условия и правила, сложившиеся на рынке недвижимости.

При заключении договора купли-продажи квартиры большое внимание покупателем уделяется ее «чистоте»: проверяется подлинность документов на квартиру, выясняется личность продавца, наличие и законность перепланировок, возможные обременения объекта и масса других нюансов. По договору аванса, квартира, конечно, не передается, однако и в этом случае стоит серьезно подойти к проверке ее истории: ведь покупатель будет отдавать хоть и не полную сумму, но все-таки достаточно крупную. И если впоследствии всплывут какие-либо неблагоприятные факты о квартире, за которую был отдан аванс, его можно потерять.

Еще лучше уже на этапе внесения аванса самостоятельно (или с помощью риелтора) сделать глубокую проверку объекта (Подробнее см. Как проверить квартиру перед покупкой (нюансы сделки, документы)?). Во время такой процедуры устанавливаются все бывшие собственники квартиры, ищутся юридические факты, опираясь на которые можно признать сделку недействительной. Если есть хоть малейшее подозрение, что продавец может быть признан недееспособным на момент совершения сделки (в силу возраста и здоровья или чрезмерного употребления алкоголя), желательно попросить его пройти обследование у соответствующего врача.

Нужно также узнать, не состоит ли продавец в браке, отметка о котором отсутствует в паспорте: согласие супруга на продажу квартиры является неотъемлемой частью договора купли-продажи.

 

Обязательно нужно включить в договор аванса пункт, согласно которому при выявлении обстоятельств, мешающих покупателю в полной мере быть собственником новоприобретенной квартиры, аванс должен быть возвращен в полном объеме в указанный покупателем срок.

Источник: http://pravobez.ru/articles/kak-pravilno-oformit-dogovor-avansa-pri-pokupke-kvartiry.html

Договор аванса в 2018 году — образец при покупке квартиры, в ипотеке, между физическими лицами

Заключение договора аванса является частой практикой при оформлении сделок купли-продажи. Данный документ призван гарантировать серьезность намерений участников сделки и закрепить достигнутый договор.

Часто при сделках между частными гражданами или юридическими лицами существует условие, когда необходимо внести часть денег, что служит подтверждением сделки.

В юридической практике часто встречается оформление договора аванса или задатка, главное не путать эти два понятия.

Основные сведения

После достижения согласия по осуществлению сделки сторонами, на ее проведение нужно определенное время. Оно бывает необходимо для сбора документов, подготовки денег, получения нужных справок и т.д.

Чтобы на протяжении подготовительного периода не поменялись намерения сторон, заключается договор аванса. Он накладывает обязательство соблюдения договоренности на каждую сторону.

Важные понятия

В Гражданском кодексе нет четкого определения аванса, в ст. 380 говорится только о задатке. Понятие аванса исходит уже из практики гражданских отношений, которые происходят между физическими лицами, или юридическими.

Авансом можно назвать денежную сумму, которую оплачивает одна сторона договора второй, такая сумма обязанной к денежному платежу, в счет платежа, то есть до полного погашения денежного обязательства.

Авансом будет считаться сумма, если в договоре уплаченная сумма не названа задатком. Если договор разрывается, в таком случае аванс возвращается полностью или частично.

Аванс же возвращается при отказе в сделке. Подобный договор следует оформлять для надежности обеих сторон.

К примеру, для покупателя это гарант того, что товар попадет именно к нему, а продавец уверен в том, что сможет реализовать товар.

А что же делать, если аванс был внесен, а продавец не исполняет свои обязанности. В таком случае следует направить письмо продавцу с просьбой выполнить свои обязанности в полной мере.

Если подобное письмо не даст никакого результата, то в таком случае можно подавать иск в суд с требованиями.

Какова его роль

Аванс в гражданских отношениях имеет такие признаки:

Аванс является первым платежом по сделке А так же не имеет за собой обязательства по выполнению сделки
Аванс может быть выдан покупателю в любой момент, Как только он его потребует, даже если не было договора об авансе
Аванс возвращается Если продавец не исполняет свои обязательства, нет разницы, какая причина неисполнения
При передаче аванса не обязательно делать отметку этого факта в отдельном документе Достаточно будет вписать этот пункт в основной договор

Действующие нормативы

Договор аванса регулируется Гражданским Кодексом РФ:

Статья 487 ГК РФ Предварительная оплата товара. Говориться о примере купли – продажи товара
Статья 380 ГК РФ Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
Ст. 314 ГК РФ Говорит о том, что если продавец не выполняет свои обязанности перед покупателем, то обязан вернуть аванс покупателю

Порядок заключения сделки

На примере купли-продажи товара приведем пример заключения сделки. Чтобы заключить такой договор нужно как минимум две стороны – продавец и покупатель.

Покупатель находит нужный ему товар, если нет всей суммы для оплаты, или по другим причинам в данный момент забрать товар не может, то в таком случае ведет переговоры с продавцом, чтобы тот придержал товар, пока первая сторона не сможет его забрать.

Для уверенности в этой сделке, две стороны заключают письменный договор, в котором прописывают все условия.

Существенные условия

Договор должен быть в письменном виде. Договор вступит в силу после подписания договора обеими сторонами.

В договоре следует прописать такие существенные условия:

Предмет данной сделки
Сумма платежа Аванс не является фиксированной суммой, зачастую это 1-10% от всей суммы, поэтому следует правильно посчитать. Расчет совершается от фактической стоимости объекта, если покупателя устраивает цена
Порядок оплаты В данном пункте прописывается, каким путем деньги будут перечислены на счет продавца. Следует прописать сроки, в течение которых нужно передать сумму, а так же расписку о получении аванса
Ответственность в случае отказа от сделки В данном пункте следует прописать какая ответственность ложиться на сторону, которая отказывается от сделки. Поэтому данный пункт требует к себе большего внимания, потому как является решением конфликтом в дальнейшем

Необходимые документы

При заключении договора аванса основным документом является паспорта участников сделки. Если сделка обязывает предоставление других документов, то предоставляются и другие нужные документы.

Это будет зависеть от того какая именно сделка происходит, или продажа квартиры и т.д. Могут быть потребованы чеки об уплате аванса, или справки с БТИ (если объектом сделки является помещение, постройка и т.д.).

Образец составления при покупке квартиры

Зачастую оформление договора аванса предшествует договору купли-продажи квартиры. По сути, аванс – это частичная предоплата, сумма которой не может быть больше 10% от общей стоимости жилья.

Чтобы избежать проблем в будущем, следует очень внимательно оформлять договор аванса за квартиру.

Документ должен составлять собственник квартиры, а не лицо, которое действующее от его имени (например, риелтор).

Мы выделили самые основные пункты, из которых должен состоять договор аванса за квартиру:

  • сведения об участниках договора;
  • информация о квартире (адрес, характерные особенности);
  • все лица, прописанные в квартире, и дата их последующей выписки;
  • сроки физического и юридического освобождения квартиры;
  • стоимость квартиры;
  • размер аванса и срок выплаты;
  • форма договора купли-продажи квартиры (простая письменная или нотариально заверенная);
  • дата совершения сделки купли-продажи;
  • дата подписания договора и сроки его действия;
  • подписи продавца и покупателя.

Перечисленные условия можно дополнить другими моментами по желанию сторон. Также надо помнить, что в любой ситуации можно обратиться за помощью к юристам. Они помогут и правильно составить договор, и дать консультацию по этому вопросу.

С агентством недвижимости

Договор аванса составляется в письменной форме только действительными сторонами сделки. Если одну из сторон представляет агент или риэлтор, то он обязан предоставить нотариально заверенный документ на право принять платеж с подписью продавца.

Без риэлтерских услуг

В наше время услуги риэлтора стоят не дешево. Поэтому многие стараются самостоятельно найти себе новое жилье.

Поэтому перед составлением любых документов (договора аванса или задатка, договора купли-продажи и прочее) надо очень тщательно изучить все, что касается новой жилплощади.

В первую очередь обратите внимание на соответствие квадратных метров. Очень часто после ремонта определенный процент площади скрывается за гипсокартоном.

А это уже условие для снижения цени. Также стоит проверить, нет ли задолженности по оплате услуг ЖКХ.

Между физическими лицами

Подписание документа между физическими лицами происходит в письменной форме. Чтобы не было сомнений в правильности его составления, можно обратиться за помощью к специалисту.

При заключении договора важно иметь при себе следующие бумаги — паспорта обеих сторон, акты собственности, справку о регистрации всех проживающих в квартире.

Ответственность сторон

Пункт об ответственности сторон также является одним из основных в договоре аванса. В нем стороны оговаривают все последствия в случаи аннулировании договора или не соблюдении его условий.

Поэтому важно, чтобы каждая сторона сделки выполняла свои обязанности, чтобы не нарушить права другой стороны.

Чем отличается договор аванса от договора задатка

Главным отличием между договорами есть их регулирование на государственном уровне. Понятие «задаток» регулируется статьями 380 и 381 Гражданского кодекса РФ.

А «аванс» лишь упоминается в законодательстве. Аванс не дает гарантий на покупку квартиры, поэтому его можно вернуть или забрать в любой момент.

Другими словами, если продавец передумает продавать квартиру или нашел другого покупателя, то он обязан вернуть сумму задатка в двойном размере.

Что касается покупателя, то он, в случаи расторжения договора с данным продавцом, теряет всю сумму задатка – она остается у владельца недвижимости.

Также есть возможность форс-мажорных ситуаций (этот вопрос регулирует 416 статья ГК РФ) или возникновение определенных обстоятельств, когда купля-продажа квартиры невозможна.

: понятие аванса и задатка. В чем отличие между ними

В последнем случаи стороны добровольно расторгают договор, а сумма задатка возвращается покупателю в полном объёме.

Но есть одно условие, которое имеет силу в обоих договорах — когда обязательства сторон выполнены, а договор купли-продажи подписан, то из общей стоимости квартиры вычитается сумма задатка или, соответственно, аванса и выплачивается оставшаяся часть суммы.

Нужно помнить, что несоблюдение собственных обязательств по договору аванса ведет к наложению штрафов для компенсации ущербов сторон.

При этом следует учитывать, что соглашение аванса должно быть правильно составлено, иначе оно вместо правового регулирования участников сделки может стать инструментом для мошенников.

Источник: http://yurday.ru/dogovor-avansa/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть