8(800)350-83-64

Договор купли продажи квартиры с использованием ипотеки: порядок оформления и образец

Содержание

Особенности составления договора купли-продажи недвижимости в ипотеку

Немало сделок на рынке недвижимости совершается с привлечением заемного капитала.

Обычно составлением договора купли-продажи с использованием ипотеки занимаются сотрудники банка-кредитора. Между тем, всем сторонам сделки следует внимательно с ним ознакомиться, не полагаясь на опыт и знания других людей.

Структура договора

В зависимости от ситуации, договор купли-продажи может быть:

  1. Предварительным. Используется тогда, когда стороны хотят подтвердить серьезность своих намерений денежными обязательствами, но по ряду причин не готовы в срочном порядке выйти на сделку. Предварительный договор не подлежит госрегистрации, но в нем обязательно должна быть указана дата заключения основного договора и предусмотрена ответственность сторон за уклонение от совершения сделки;
  2. Основным. Условие об его заключении «вытекает» из обязательств в рамках предварительного договора. Кроме того, основной договор может быть заключен и без предварительных договоренностей.

Основной договор купли-продажи включает в себя следующие пункты:

Предмет договора

  • Данные, позволяющие идентифицировать участников сделки: ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и проживания, ИНН. Если одной из сторон является юридическое лицо, полное и сокращенное наименования организации;
  • Информация о документах, на основании которых продавец владеет и распоряжается имуществом: договор купли-продажи, приватизации, дарения, справка о выплате паевого взноса. Точное название документа обозначено в свидетельстве о госрегистрации на продаваемый объект недвижимости;
  • Полная характеристика предмета сделки: адрес, общая площадь, наличие или отсутствие обременений и правопритязаний со стороны третьих лиц;
  • Цена, по которой продается недвижимость.

Источник оплаты

  • Данные об организации-кредиторе, в которой покупатель оформляет ипотечный кредит;
  • Параметры кредита: сумма и срок, процентная ставка;
  • Ссылка на ст.77 ФЗ-102 (Об ипотеке, залоге недвижимости), согласно которой квартира или иной объект переходит в залог кредитору;
  • Сведения о рыночной стоимости предмета сделки. Эта информация содержится в отчете об оценке рыночной стоимости объекта;
  • Сведения о составлении закладной — ценной бумаги, которая подтверждает обязательство и дает право банку претендовать на получение денежных средств по этому обязательству.

Расчеты между сторонами

В зависимости от ситуации, стороны могут рассчитываться по сделке:

Обычно расчет осуществляется в два этапа. Сначала покупатель оплачивает продавцу определенную сумму денежных средств в качестве аванса, а затем банк переводит заемные средства в сумме кредита в качестве завершающего платежа.

Порядок расчетов и суммы в рамках каждого этапа необходимо в обязательном порядке прописать в договоре.

Права и обязанности сторон

В этом пункте покупатель и продавец обозначают права и обязанности каждой из сторон сделки:

  • Дату фактической передачи объекта недвижимости;
  • Условия, при которых стороны могут требовать расторжения договора и применения штрафных санкций.

Срок действия и прочие условия договора

Заключительным пунктом являются реквизиты сторон.

На момент заключения договора купли-продажи у покупателя должен быть на руках подписанный кредитный договор, а, при необходимости, и договор аренды сейфовой ячейки.

Договор купли-продажи с элементами ипотеки вступает в силу с момента подписания сторонами, но, помимо этого, он должен пройти госрегистрацию. Если документ составлен на нескольких листах, перед передачей в госорган его необходимо прошить, завизировав подписантами место сшива.

Регистрируя сделку и визируя договор, уполномоченное лицо Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии на обратной стороне документа делает специальную отметку о том, что на недвижимость наложено обременение — ипотека в силу закона.

Что необходимо предусмотреть в договоре?

По этой причине в договоре на приобретение недвижимости с элементами ипотеки необходимо предусмотреть следующие моменты:

  • Порядок расчетов. Важно указать точные суммы, с учетом того, на каком этапе состоится окончательный расчет между покупателем и продавцом. В банках представлено множество ипотечных программ. По одним из них выдача денежных средств осуществляется в день подписания договора купли-продажи, по другим — после предоставления зарегистрированного договора из Росреестра. Кроме того, стороны могут рассчитываться через аккредитив или банковские ячейки. Последняя схема считается одной из самых безопасных, но и имеет свои особенности.Так или иначе, продавец должен располагать точными сведениями о том, когда он получит в полном объеме денежные средства за продаваемую недвижимость.
  • Дополнительные расходы. Тарифами некоторых кредитных учреждений предусмотрены комиссии за снятие или перевод денежных средств. Сторонам следует заранее договориться не только о порядке расчетов, но и том, кто и в каком объеме будет нести дополнительные расходы.
  • Срок передачи недвижимости. Обычно продавцу требуется несколько дней, чтобы освободить продаваемый дом или квартиру. Чтобы процесс переезда не затянулся, дату передачи недвижимости стоит обсудить заранее и указать ее в документе. Если на момент сделки в квартире имеются прописанные лица, необходимо указать дату, до которой граждане должны сняться с регистрационного учета и освободить помещение.

Все ли пункты договора важны?

Сделки с недвижимостью очень серьезны и проходят гладко только в том случае, если стороны договора беспрекословно соблюдают все его пункты. Исключить какие-либо условия из договора означает подвергнуть риску одну из сторон сделки.

Несмотря на то, что форма договора купли-продажи с привлечением ипотеки разработана юристами кредитного учреждения, перед подписанием документа важно изучить все его условия.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/ipoteka/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-ispolzovaniem-ipoteki.html

Продажа квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция для продавца жилья

Снижение уровня сбережений у населения заставляет владельцев недвижимости обращать внимание на продажу квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция для продавца жилья облегчит процесс сделки и обережёт всех участников от мошенничества.

Варианты возникновения ипотеки

Ипотека при реализации квартиры может возникать в таких ситуациях:

  1. Продажа квартиры от застройщика по ипотеке в рассрочку. Всю ответственность и риски при этом принимает на себя юридическое лицо, которое владеет многоквартирным домом. После подписания документов о передаче квартиры конечным владельцам, недвижимость остаётся в залоге у фирмы-застройщика до полной выплаты договорной цены жилья.
  2. Продажа квартиры между двумя физическими лицами в рассрочку без участия финансовых кредитных организаций.
  3. Традиционная трёхсторонняя ипотечная схема продажи жилья с участием покупателя, продавца и банка.

Более подробного рассмотрения требует вопрос о том, как проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке по последнему варианту, поскольку это самый распространенный случай.

Порядок продажи квартиры по ипотеке

Юридически неподкованные продавцы зачастую не хотят сами разбираться с тонкостями реализации квартиры по ипотечной схеме.

Да и риелторы стремятся представить процедуру продажи жилья по этой схеме сложной, чтобы дополнительно заработать на посреднических услугах.

Фактически при продаже квартиры через ипотеку риски продавца минимизированы хорошей законодательной базой и банковским посредничеством.

Собственники квартиры могут продавать недвижимость лично, без доверительных лиц, отсутствие риелтора никак не скажется на вероятность отказа банка в выдаче ипотечного кредита.

Шаг первый. Предпродажные хлопоты

Этот этап подразумевает поиск покупателя, проверку наличия и актуальности всех необходимых документов, а также заключение договора с риелторской компанией (при необходимости). Если покупатель найден, то нужно определиться с тем, какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеку. Потребуются:

  1. Паспорта собственников жилья.
  2. Кадастровый паспорт. Этот документ обязательный и должен быть актуальным: быть оформленным на текущего владельца, содержать информация о перепланировках, если такие были и т.д. Если необходимо, его лучше повторно заказать заранее.
  3. Технический паспорт на квартиру.
  4. Выписка с ЕГРН. Берётся в Росреестре или МФЦ и подтверждает отсутствие обременений по недвижимости.
  5. Имеющиеся правоустанавливающие документы на жильё (договора купли-продажи, мены, дарения, завещание, ордер, свидетельство о праве собственности или другие бумаги).
  6. Оценка стоимости квартиры. Оценщик обязательно согласовывается с банком. Как правило, оценку оплачивает и все согласовывает покупатель.
  7. Документ о прописанных на продаваемой жилплощади лицах (форма №9). В идеале, квартира не должна иметь прописанных в ней людей. А при проживании в жилом помещении несовершеннолетних детей банк может даже отказать в кредите.

Этот перечень документации не является исчерпывающим. Могут понадобиться и другие документы, если в собственниках значатся несовершеннолетние дети, пропавшие без вести, недееспособные лица, а также в других законодательно урегулированных ситуациях.

Если покупатель найдет самостоятельно, и все документы есть в наличии, то продавец может не платить риелторской фирме за сопровождение сделки, а при необходимости — ограничиться консультацией у юриста либо в банке-кредиторе по нюансам сделки.

Шаг второй. Предварительный договор

Для страховки и соблюдения прав всех сторон ипотечной сделки составляется предварительный договор.

Этот документ не передаёт право собственности на квартиру, а лишь регулирует обязанности сторон трёхсторонней ипотечной схемы и сроки их исполнения.

Пример предварительного договора Сбербанка можно скачать здесь.

Стоимость квартиры, порядок внесения задатка, оформление расписки, финансовые обязательства сторон по оплате юридических услуг также определяются в предварительном договоре купли-продажи жилья.

Перед непосредственным получением кредита продавец должен передать заёмщику копии документов по квартире, оригиналы третьим лицам отдавать не нужно для исключения мошеннических действий.

Шаг третий. Получение гарантий оплаты

Для уверенности всех сторон ипотечной сделки в итоговой реализации всех договорённостей финансовые организации предлагают три основных схемы расчётов с продавцом квартиры:

  1. Безналичный перевод кредитных средств банком непосредственно продавцу после регистрации недвижимости на имя покупателя. Это условие прописывается в предварительном и окончательном договоре приобретения недвижимости.
  2. Использование банковской ячейки для хранения кредитных средств. При этой схеме банк выдаёт заёмщику деньги, которые сразу помещаются в сейф финансового учреждения. Доступ к ячейке появляется у продавца только после переоформления квартиры на покупателя.
  3. Расчет через банковский аккредитив. Это аналог первого способа предоставления гарантий продавцу. Но вместо указания обязательства банка выплатить деньги на обычный счет продавца, в договоре указывается специальный аккредитивный счет и подробно описывается схема перечисления денег продавцу. Снять деньги с такого счета продавец сможет при предъявлении определенных документов, например, зарегистрированного договора купли-продажи либо расписки регистрирующего органа.

Все варианты подразумевают наличие доказательств факта регистрации недвижимости на нового собственника либо прием документов по сделке на регистрацию Росреестром или МФЦ.

Если покупатель посреди процедуры оформления исчез с документами, недоступен для контакта, то продавец может самостоятельно заказать в Росреестре выписку. Если в выписке из ЕГРН будет указан новый собственник, то продавец вправе получить свои деньги от банка.

Шаг четвёртый. Подписание договора купли-продажи

После получения банковских гарантий перечисления ипотечной ссуды продавец с покупателем подписывают окончательный договор купли-продажи квартиры.

Далее заёмщик с банком и продавец должны обратиться в Регпалату или МФЦ для перерегистрации купленной недвижимости на новых собственников и наложения обременения.

Сразу заказывается выписка из ЕГРН для подтверждения завершения сделки.

Фактически на этом этапе продавец расстаётся со своей квартирой окончательно, если покупатель выполнит свои обязательства.

Шаг пятый. Получение денег

Наконец, пришёл тот счастливый момент, когда продавец получает деньги при продаже квартиры в ипотеку.

После завершения перерегистрации жилья банк перечисляет продавцу деньги в соответствии с договором.

Этим переживания продавца заканчиваются, и он может свободно распоряжаться полученными средствами.

Продажа квартиры через ипотеку: риски продавца

Безрисковых схем продажи недвижимости не существует, потому что мошенники постоянно придумывают новые способы обмана в квартирной сфере.

Продажа квартиры должна завершиться для продавца получением денег, но даже факт окончательного расчёта не гарантирует отсутствие проблем в будущем.

Ниже представлены основные варианты, при которых продавец может попасть в неприятные ситуации:

  1. Банк не выдал заёмщику кредит. В данном случае негатив для продавца заключается в потере времени, а, возможно, и денег, которые были потрачены на нотариальные услуги, например, на согласие супруги на продажу.
  2. Заёмщик переоформил квартиру, но банк признали неплатежеспособным и перечислить деньги по договору продавцу невозможно. Это самый негативный вариант, его решение находится исключительно в судебной плоскости. Поэтому рейтинг кредитуемой финансовой организации должен быть высоким. Старайтесь избегать продажи квартиры, если покупателя финансирует малоизвестный региональный банк.

Теоретически лишиться квартиры и денег одновременно можно и другими путями. Они связаны с совместными мошенническими действиями банковских работников и покупателей недвижимости. Но эти случаи редки, связаны с уголовными преступлениями, и от них не могут застраховать даже опытные риелторы.

Можно ли продать квартиру по ипотеке, не приватизированную ранее?

Неприватизированную квартиру продать нельзя, потому что её жильцы не являются непосредственными собственниками объекта.

Такая жилая недвижимость подлежит только обмену и лишь с согласия балансодержателя квартиры.

Если собственники желают избавиться от неприватизированной квартиры через ипотеку и получить за это деньги, то нужно будет сначала оформить полноценное право собственности на такую жилую площадь.

Государство уже 20 лет продляет сроки бесплатной процедуры приватизации жилья. И если за этот срок человек не оформил собственность на свою квартиру, то винить в этом упущении можно только себя.

Опасным качеством продавца квартиры является самоуверенность в собственных знаниях. Именно за таким типом людей и охотятся мошенники.

Поэтому перед сделкой рекомендуется проконсультироваться у юриста, показать ему все имеющиеся документы и рассказать предложенную схему кредитования.

Это уменьшит эмоциональные переживания и избавит продавца от потенциальных рисков.

Источник: http://proipoteku24.ru/stati/kak-pravilno-prodat-kvartiru-po-ipoteke-osobennosti-sdelki-kupli-prodazhi/

Продажа ипотеки сбербанка

29 сент. 2015, 12:19

Сбербанк предлагает своим потребителям выгодные программы для покупки жилья.

При этом, являясь лидером реализации ипотечных продуктов, учреждение предоставляет своим заемщикам и возможность продать объект, находящийся в его залоге.

Существует несколько путей осуществления таких сделок.

Первый вариант продажи ипотечного имущества – ведение сделки самостоятельно.

Заемщик сам занимается вопросами, связанными с поиском покупателя, оформлением договора и необходимых документов и т.п.

При таком варианте реализовать имущество возможно покупателю, имеющему на руках сумму, равную полной стоимости объекта.

Второй – позволить банку заняться вопросом реализации квартиры. Сам кредитор будет вести поиск покупателя, сопровождать и контролировать процесс и законность сделки. Такой вариант выгоден тем, что им предусматривается возможность продажи ипотеки по двум направлениям:

  • за полную стоимость недвижимости (при наличии у покупателя необходимой суммы);
  • переоформление ипотеки (если покупатель не обладает необходимыми средствами). При таком варианте заемщик получит на руки часть средств, оставшихся после вычета суммы ипотечного долга. Покупатель же станет выплачивать оставшуюся часть стоимости жилья кредитору в качестве нового заемщика.

Независимо от того, по какому пути пойдет владелец жилья, процесс реализации ипотечного имущества можно описать прохождением следующих этапов:

  1. Согласование с кредитором возможности продажи.
  2. Поиск потенциального покупателя.
  3. Уточнение у кредитора точной суммы задолженности по займу (на дату оформления сделки).
  4. Заключение между сторонами соглашения о намерениях в виде предварительного договора купли продажи ипотеки Сбербанка. 2016год каких-либо изменений в процедуру заключения и содержание этого документа, скорее всего, не внесет. Его образец заемщик сможет получить в отделении банковского учреждения, где оформлена ипотека.
  5. Оплата покупателем заемщику/кредитору оговоренной авансовой суммы (первоначальный взнос). Оставшийся положительный остаток (разница между суммой долга и оговоренной ценой сделки) помещается в депозитарную ячейку.
  6. Полное погашение заемщиком своих ипотечных обязательств. Кредитор выдает справку о закрытии ссуды и закладную на имущество.
  7. Снятие обременений на жилье / получение выписки в регистрационной палате (ЕГРП).
  8. Заключение основного договора купли продажи, регистрация права собственности на нового владельца / получение выписки на нового владельца ЕГРП. После этого продавец-заемщик получает положительный остаток средств по сделке, находящийся в депозитарной ячейке.

Структура договора в обязательном порядке включает в себя следующие элементы/разделы:

  • идентифицирующие данные сторон – участников сделки (паспортные/ИНН/регистрация/фактическое проживание);
  • полная характеристика недвижимости (площадь/адрес и т.д);
  • информация о документах, подтверждающих право собственности на имущество. 

Для предварительных документов: 

  • информация о держателе залога/закладной;
  • полная стоимость объекта продажи и способы расчета;
  • сроки исполнения и способы передачи имущества. Для предварительного соглашения – четко установленную дату заключения основного;
  • подписи и реквизиты сторон.

Документы вступают в силу с момента их подписания сторонами. Основной договор подлежит гос.регистрации.

При такой продаже, помимо продавца и покупателя, в самой процедуре сделки появляется третье заинтересованное лицо – банк, который в последующем станет владельцем закладной на квартиру. Поэтому учреждением выставляются определенные условия и требования к самому объекту недвижимости. Основные из них:

  • износ здания (в котором расположена квартира) – не более 60%, наличие у него капитального фундамента. Строение не относиться к категориям: ветхих, подлежащих кап.ремонту/реконструкции/сносу;
  • соответствие квартиры всем санитарным/техническим нормам. Наличие подключенных коммуникаций: газ/электричество/вода/отопление/канализация;
  • полное соответствие плану БТИ (все перепланировки – отображены в схеме и узаконены);
  • обладает максимальной ликвидностью;
  • не имеет обременений/исков от третьих лиц.

Условия программы «загородная недвижимость» позволяют приобрести и земельный участок в ипотеку Сбербанка. Продажу участковтакже следует оформлять по предложенным банком образцам договоров.

Процесс продажи недвижимости через ипотеку можно условно описать прохождением следующих этапов:

  1. Одобрение заявки покупателя на кредит.
  2. Сбор и подготовка всей необходимой документации: правоустанавливающей (свидетельство о госрегистрации / подтверждение права собственности), технической (техпаспорт / поэтажный план здания / акт о принятии дома в эксплуатацию и т.п.). Кроме этого, документы в подтверждение отсутствия каких-либо ограничений по продаже: выписки из ЕГРП / домовой книги /лицевого счета / согласие совладельцев и т.п. На этом этапе покупатель также должен заказать и провести оценку квартиры.
  3. Проверка банком предоставленных документов (продавца и по объекту), получение одобрения.
  4. Заключение предварительного договора и оплата первоначального взноса.
  5. Оформление покупателем кредитного договора.
  6. Заключение основного договора купли-продажи и его госрегистрация. В результате покупателю выдается свидетельство на право собственности, продавец получает доступ к денежным средствам от сделки.
  1. Самый безопасный и надежный способ взаиморасчетов между участниками сделки – расчет с использованием банковских депозитарных ячеек.
  2. Негласное требование банковского учреждения – использование при сделке документов, разработанных по его форме. Прежде всего это касается предварительного/основного договора купли продажи по ипотеке Сбербанка. Образецтаких документов желательно брать в том отделении банка, которое сопровождает сделку.
  3. Перед подписанием документов по сделке внимательно отнеситесь к изучению всех их условий.

Источник: https://cbkg.ru/articles/prodazha_ipoteki_sberbanka.html

Нужен ли предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

В повседневной жизни часто встречаются случаи, когда возникает необходимость совершения сделок с недвижимостью, на которую не оформлено право собственности.

Законодатель допускает в сложившейся ситуации заключить заинтересованным сторонам предварительный договор на совершение сделки купли-продажи недвижимости.<\p>

В отдельных случаях он составляется на жилую площадь, приобретаемую по программе ипотечного кредитования.

Поэтапное оформление сделки

В ней изложен порядок осуществления процедуры, согласно которому одна сторона обязуется передать предмет сделки в собственность другой стороне.

Она обязуется принять предмет сделки, заплатив за него некую денежную сумму.

Ее размер должен быть согласован сторонами сделки в индивидуальном порядке.

В их число входит:

 Подписание предварительного договора о совершении сделки купли-продажи
 Заключение основного договора с дальнейшей передачей квартиры приобретаемому ее лицу
 Совершение полного взаиморасчета
 Подписание акта приема-передачи квартиры сторонами сделки
 Осуществление государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии, так называемом «Росреестре»
 Получение свидетельства права собственности

Список документов

Для оформления кредитных средств, расходуемые для приобретения квартиры, требуется представление в банк ряда документов.

К ним относятся:

 Паспорт удостоверяющий личность покупателя
 Справка о доходах лица на которого оформляются кредитные средства по ипотеке
 Заключение независимого эксперта проводившего оценку стоимости квартиры
 Согласие второго супруга официальная бумага, подтверждающая согласие на получение кредита для приобретения квартиры

Нужно иметь в виду, что перечень потребных документов в банках различен, поэтому следует заранее уточнить его в выдающем кредит банке.

В силу закона

Под понятием «предварительный договор» подразумевается двухстороннее соглашение, устанавливающее взаимные обязательства о заключении в будущем основного договора.

Его содержание должно подтверждать передачу предмета сделки на условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Его заключение не влечет за собой передачу квартиры либо возникновение обязательств по ее передаче.

При сделке купли-продажи в качестве гарантии выступает денежная сумма, которую покупатель отдает продавцу.

В отдельных случаях дополнительным обеспечением становится неустойка, которая оплачиваются не выполнившей свои обязательства стороной.

Во многих ситуациях на основании выше указанной статьи судебный орган не удовлетворяет требование истца о взыскании неустойки с продавца квартиры.

Стороны сделки наделены возможностью введения в предварительный договор определенных условий при достижении соглашения о продлении срока его действия.

При этом не требуется оформления дополнительного соглашения по истечению времени его действия.

Предварительный договор купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке

По большей части граждане стремятся оформить предварительный договор в нотариальном порядке с участием нотариуса.

: ипотека, предварительный договор купли-продажи квартиры за счет кредитных средств

Но в тоже время нет оснований, запрещающих осуществление нотариальной заверки.

Для чего необходим

По большей части заключение предварительного договора служит определенным гарантом в сделке купли-продажи.

Он позволяет сторонам сделки купли-продажи быть уверенными в ее совершении.

Его заключение помогает гражданам избежать мошеннических действий, распространенных на рынке недвижимости.

Мера не позволит в последующем изменить стоимость без обоюдного согласия, что очень выгодно покупателю.

Дата проведения сделки подлежит изменению исключительно с согласия обоих сторон.

Нужно заметить, что многие банки реализовывающие программы ипотечного кредитования стали требовать предъявления предварительного договора.

Он предоставляет своим клиентам бланки договора в зависимости от вида сделки купли-продажи.

Доли в жилье

Ее покупателями становятся чаще всего молодые семьи, лица пожилого возраста, которые не обладают средствами на приобретение отдельной квартиры.

Определенные осложнения возникают у лица, которое желает продать свою долю в общей квартире, например, коммунальной.

Отказ в обязательном порядке должен быть оформлен в письменном виде, заверен в нотариальном порядке.

Законодателем преимущественным правом приобретения реализуемой доли наделены другие участники общей долевой собственности.

Их продавец должен о своем намерении известить в письменной форме.

Для вынесения решения участникам долевой собственности отводится 30 календарных дней.

В новостройке

Как правило, покупка квартиры в новостройке предполагает фактическое заселение в нее по истечению определенного отрезка времени.

Одним из них является приобретение квартиры у застройщика, аккредитованного в нем, подписания с ним предварительного договора.

Порядок оформления квартиры в ипотеку от застройщика:

 Бронирование квартиры путем заключения предварительного договора с застройщиком
 Заключение договора по ипотеке с банком на выдачу кредитных средств

В большинстве случаев при оформлении предварительного договора на приобретении квартиры в новостройке не предусматриваются обязательства лица, которое реализовывает ее.

Хотя такие пункты имеют существенное значение. В нем говорится, что определенная доля строящегося здания будет передана покупателю после завершения строительства.

Образец документа

В предварительном договоре должна содержаться полная информация, подтверждающая намерения сторон сделки.

В противном случае он будет признан соответствующими органами ничтожным.

В то время как основной договор отчуждения квартиры должен быть зарегистрирован в управлении Росреестр, после чего он вступает в законную силу.

Обязательные пункты

В договоре должны присутствовать пункты, раскрывающие как суть самой сделки, так и сведения о продавце и покупателе, их паспортные данные, наличие регистрации по постоянному местожительству.

При этом должна быть отмечена их причастность к объекту сделки купли-продажи, право его использования.

Помимо персональных данных сторон сделки, в нем указывается:

 Предмет договора и местоположения недвижимости с указанием точного адреса
 Техническая характеристика жилого помещения этажность здания, в котором оно расположено, общая и жилая площадь, наличие инженерного оборудования с отметкой об его состоянии
 Стоимость квартиры порядок внесения гарантийной суммы, то есть задатка либо аванса
 Мера ответственности сторон сделки за допущение нарушений, предусмотренных договором условий
 Обязательства продавца и покупателя по подготовке к осуществлению процедуры отчуждения квартиры, являющейся предметом сделки
 Дата заключения основного договора
 Перечень расходов на оформление сделки купли-передачи с указанием порядка их оплаты заинтересованными сторонами

На нем в обязательном порядке должна быть поставлена дата его заключения, с которого начинается отсчет срока его действия.

Значимые условия

Его заключение не носит обязательный характер, хотя в отдельных случаях он может иметь существенную значимость.

К ним относятся:

 Стоимость недвижимости и срок действия договора
 День совершения сделки включая период ожидания до проведения сделки

Он не подлежит регистрации в органе Росреестр, потому что регистрация права собственности осуществляется на основании основного договора сделки купли-продажи.

Обязательства заинтересованных в сделке сторон прекращаются, если:

 Предварительный договор не был оформлен надлежащим образом в письменной форме
 Они не выполнили в указанный срок принятые на себя обязательства и ими не направлены предложения по заключению основного договора

Срок действия

Как правило, стороны сделки назначают дату совершения сделки, которая подлежит занесению в предварительный договор.

Основные ошибки

По своей сути предварительный договор является соглашением сторон сделки купли-продажи о предстоящем заключении основного договора.

Он составляется в той же форме, что и основной договор.

Заключать предварительный договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки следует на основании подлинных актов, которые устанавливают имущественные права и обязанности в отношении квартиры.

Данную меру покупатель имеет право осуществить, если:

 Намечается длительный период ожидания совершения сделки купли-продажи
 Продавцу передана значительная часть денежных средств в качестве задатка либо аванса

Он должен быть составлен на основании правоустанавливающих актов на квартиру, ее принадлежность, свидетельства об осуществлении регистрации.

Если такого акта не существует, то лучше отказаться от заключения предварительного договора.

Заключение основного соглашения

По истечению срока действия предварительного договора продавец и покупатель заключают основной.

При возникновении обратной ситуации, то есть его отказе у продавца появляется возможность привлечения его в судебном порядке к совершению сделки.

При грамотном составлении договора судебный орган удовлетворяет такого рода исковые заявления без каких-либо осложнений.

Благодаря им предмет сделки переходит от одного лица к другому.

Предварительный договор может быть переквалифицирован в основной сообразно указаниям постановления пленума Верховного арбитражного суда.

Такой вариант возможен, если до заключения основного договора была уплачена вся оговоренная за квартиру сумма либо ее значительная часть в размере более чем 2/3.

И в заключении необходимо заметить, что граждане должны грамотно формулировать обращения в судебный орган.

Он осуществляет проверку всех приведенных в исковом заявлении фактов, прежде чем выносит свое решение.

Судебный орган проверяет соответствие предварительного договора нормативам действующих законодательных актов, основного договора его условиям.

Источник: http://domdomoff.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-po-ipoteke.html

Как грамотно составить договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки

Приобретение жилья в ипотеку доступно даже для покупки дорогих квартир. Однако по закону об ипотеке такая квартира будет находиться в залоге у кредитора – то есть банка – до тех пор, пока задолженность не будет погашена плательщиком полностью.

Данное условие непременно должно отразиться в договоре, поскольку документы на квартиру ставятся на учет в Регистрационной палате. Специалист, выдающий свидетельство о регистрации права на жилище, должен включить в бумагу информацию о том, что квартира находится в залоге.

Кроме того, один из экземпляров договора с отметками передается в банк, и его сотрудники проверяют документ на соответствие нормативам и соблюдению условий кредитора.

Структура договора

Так как некоторая часть средств на приобретение квартиры выделена кредитором (в данном случае – банком), в договор обязательно надо включить подробные условия передачи денег продавцу покупателем.

Договор составляется в соответствии с требованиями статьи 432 Гражданского кодекса. Одно из ее положений – стороны договорились по всем существенным условиям, а именно:

  • предмет договора;
  • стоимость квартиры;
  • способ и время оплаты;
  • права и обязанности участников сделки;
  • штрафы и ответственность сторон при несоблюдении условий договора;
  • последствия при наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Самыми принципиальными вопросами, конечно, являются стоимость жилья и способ его оплаты.

В договоре необходимо поэтапно расписать, как именно будет происходить расчет с продавцом. Возможно несколько способов:

  • перечисление кредитных средств на счет покупателя, а со счета покупателя посредством банковского распоряжения – на счет продавца;
  • с использованием аккредитива;
  • с использованием банковской ячейки;
  • с использованием счетов эскроу.

Для составления данного пункта договора необходимо иметь на руках:

  • кредитный договор с банком;
  • номера расчетных счетов покупателя и продавца либо номер банковской ячейки;
  • договор аккредитива или счета эскроу;
  • номер счета скроу или номер аккредитива;
  • полное наименование банка, его реквизиты.

В договоре обязательно должно быть указано, что квартира после регистрации договора остается в залоге у банка, и покупатель не имеет права ей распоряжаться до тех пор, пока не погасит кредит.

После этого возможно будет снятие обременения с недвижимости

Что необходимо предусмотреть в договоре

Все пункты договора являются важными, поэтому к их составлению следует подходить внимательно. На что следует обратить внимание в каждом случае:

  • Преамбула. В ней прописывается наименование документа, где и когда он был составлен.
  • Общие условия. В данном пункте необходимо охарактеризовать участников сделки и их статус (как минимум нужно указать их Ф.И.О., паспортные данные, адрес проживания и телефон), а также предмет договора – в данном случае квартиру. При описании квартиры нужно указать все характеристики жилища, позволяющие однозначно ее идентифицировать: адрес, этаж, площадь, количество комнат и т.д.
  • Порядок расчета. Это один из принципиальных вопросов, который в договоре с ипотекой должен быть расписан подробно. Если до этого покупателем были перечислены какие-то средства продавцу, то это должно быть включено в договор. Последующие этапы расчета нужно описать подробно в зависимости от способа расчета. Если стороны доверяют друг другу и просто переведут деньги со счета на счет, то нужно указать номера счетов и условия, при которых перевод осуществится (например, после получения свидетельства о регистрации права). Если это аккредитив или банковская ячейка, указывается номер договора с банком и условия, при которых деньги поступят в распоряжение продавца (например, если покупатель предъявит сотруднику банка копию свидетельства о регистрации права собственности). В любом случае схема передачи денег должна быть понята и, что немаловажно, одобрена банком, так что этот пункт лучше согласовать с кредитным инспектором.
  • Права и обязанности сторон. Типовые права и обязанности установлены соответствующей статьей Гражданского кодекса. Однако в зависимости от ситуации определенные разделы можно дополнять или, напротив, удалять.
  • Ответственность сторон. Как правило, прописывается финансовая ответственность сторон за срыв сроков исполнения договора. Отдельно следует прописать форс-мажорные обстоятельства. В них могут включены также действия третьих лиц – например, банк может неожиданно на последнем этапе не одобрить сделку и отказаться предоставить покупателю кредитные средства.
  • Прочие условия. Сюда включаются все те пункты, которым не нашлось места в основном теле договора: срок его действия, условия продления, список документов, приложенных к договору.
  • Подписи и реквизиты сторон.

В целом структура договора при покупке квартиры в ипотеку не отличается от типовой. Большое внимание в таком документе уделяются вопросам расчета и источнику происхождения денежных средств.

Также следует тщательно обговорить риски, связанные с действиями банковских работников

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-66-30, Санкт-Петербург +7 (812) 309-36-67 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonometr.ru/nedvizhimost/ipoteka/pravila-sostavleniya-dogovora-kupli-prodazhi.html

Правила продажи квартиры по ипотеке

Нередко граждане РФ оформляют договора купли-продажи квартир по ипотеке.

Как выглядит процедура реализации недвижимости по ипотеке? Какие документы понадобятся? Есть ли особенности при военной ипотеке и так далее.

Рассмотрим интересующиеся вопросы подробней.

Алгоритм действий

Заключение предварительного договора

Предварительное соглашение – документ, в котором продавец и покупатель обязуются оформить между собой договор купли-продажи.

Предварительный договор содержит в себе несколько подразделов:

  • предмет соглашения – описывается конкретная недвижимость, которая вскоре будет продана, а также персональные сведения о собственнике;
  • стоимость сделки – указывается себестоимость недвижимости, в том числе и варианты внесения оплаты;
  • права и обязанности – указываются участники сделки, а также их права и обязанности, нарушать которые запрещается;
  • период действия договора (в какой срок будет реализована сделка) – в данном подразделе указываются сведения о периоде, когда планируется заключение основного вида соглашения;
  • особые требования/условия – необязательный подраздел, где может быть указана дополнительная информация, предложенная одной из сторон.

Соглашения составляется в нескольких экземплярах. Один из них остается у продавца, второй экземпляр будет передан заемщиком в банковское учреждение.

Стоит также помнить: подписание предварительного соглашения является не обязательным. Некоторые банковские учреждения не выдвигают обязательных требований по этому вопросу.

Осуществление аудита и оценки жилья

Проведение аудита технического состояния квартиры заключается в осмотре:

  • всех имеющихся строительных конструкций на наличие трещин, плесени и так далее;
  • имеющихся средств коммуникаций, включая водоснабжение, центральное отопление на предмет отсутствия коррозии, протеканий и так далее;
  • входных и межкомнатных дверей, окон на предмет их целостности;
  • открытых участков электропроводки, включая розетки и выключатели для подтверждения факта отсутствия искры, обугливания и так далее.

После предварительного визуального осмотра квартиры банковское учреждение рекомендует всегда дать экспертную оценку квартиры.

Это необходимо для расчета фактической себестоимости объекта недвижимости.

Отталкиваются от таких факторов:

  • месторасположение;
  • год постройки многоэтажного дома;
  • техническое состояние.

По завершении анализа будет составлено заключение, в котором указывается максимальная себестоимость квартиры.

Такое мероприятие в первую очередь нужно для того, чтобы избежать искусственного повышения цены на недвижимость.

Какие документы потребуются

Необходимо подготовить перечень такой документации:

  • документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
  • копии всех заполненных страниц паспорта (каждого собственника);
  • выписка либо же копия домовой книги;
  • подлинник и копия лицевого счета.

Если же реализуемая квартира находится в праве собственности у несовершеннолетних граждан, в обязательном порядке необходимо получить разрешение от местного органа опеки и попечительства.

Осуществление проверки в юридическом поле подразумевает под собой оформление выписки из ЕГРП, где содержится:

  • полный состав семьи, у которой находится квартира в праве собственности;
  • наличие либо отсутствие обременений.

Нередко банковские учреждения вместо стандартной выписки требуют оформление расширенной, в которой содержатся сведения обо всем, что было с квартирой с 1998 года.

Банк может потребовать расширенную выписку при наличии таких условий:

  • право собственности на квартиру у продавца возникло недавно;
  • есть вероятность умышленного занижения стоимости объекта жилой недвижимости до 1 миллиона рублей.

Из дополнительного пакета документов могут потребовать водительское удостоверение, военный билет и так далее. Все зависит от самого банковского учреждения.

Страхование

Осуществление различных проверок предоставляет право банковским учреждениям давать свое согласие на сделку купли-продажи. Страхование для банка является обычным гарантом возвращения своего капитала.

Страховка оформляется на возможное возникновение пожара, потопа, стихийных бедствий и прочих обстоятельств, которые указываются при оформлении договора.

В ситуации, когда страховой случай наступил еще до момента передачи прав собственности, компенсация выдается продавцу. Только в этом случае необходимо быть готовым доказать свою невиновность в возникновении страхового случая.

Какие действия должен предпринять продавец, покупатель, банк

Изначально покупатель-заемщик осуществляет подбор банковского учреждения, в котором ему одобрят ипотечное кредитование. После полученного положительно ответа, он подбирает для себя квартиру, где собственник согласен на такой вариант получения средств.

После этого, продавец должен будет собрать копии всех документов на недвижимость и предоставить их покупателю/заемщику.

Документы передаются покупателем/заемщиком кредитору.

Банк, в свою очередь, осуществляет проверку документов на предмет их подлинности и проводит свой независимый аудит приобретаемой недвижимости.

После того, как проверка успешно завершится, кредитор предоставляет займ, а покупатель в свою очередь получает свои деньги.

Разумеется после подписания соглашения об ипотечном кредитовании между заемщиком и банком, в том числе и после заключения договора купли-продажи между покупателем и продавцом.

Заключение договора

На завершающем этапе купли-продажи квартиры по ипотеке необходимо заключить соглашение о кредитовании.

На основании договора банковское учреждение предоставляет заемщику необходимую сумму денежных средств на определенных условиях.

Прежде чем заключить договор, необходимо внимательно изучить его содержание:

  • какой размер основного займа;
  • какие комиссионные сборы есть за использование кредитных средств;
  • разработанный индивидуальный график погашения кредита;
  • возможность досрочного закрытия кредита;
  • какие именно штрафные санкции предусмотрены за просрочку и так далее.

В обязательном порядке изучается все содержимое соглашения. После подписания документа необходимо только заключить договор купли-продажи и оформить право собственности на приобретенный объект недвижимости.

Способы передачи денег

В процессе приобретения квартиры по ипотеке возможно несколько вариантов перечисления денежных средств:

  • кредитор переводит необходимую сумму на персональный счет заемщика, а тот в свою очередь переводит их на счет продавца;
  • банк действует напрямую и сразу переводит со своего расчетного счета на счет продавца.

Нередко используется именно второй вариант оплаты, поскольку, таким образом, банк гарантирует приобретение квартиры и избегает мошеннических действий со стороны продавца.

Простыми словами, по такой схеме продавец получает деньги только после осуществления процедуры регистрации прав собственности заемщиком на покупаемую квартиру в Реестрационной палате.

Возможные риски сделки для участников процесса

Приобретение любого объекта жилой недвижимости по ипотеке включает в себя немало преимуществ:

  • есть возможность купить квартиру не дожидаясь долгие годы накопления необходимой суммы собственными силами;
  • продолжительный период кредитования;
  • отсутствие вероятности попадания на мошенников (сделка контролируется банковским учреждением);
  • выгодный вариант инвестиций;
  • наличие немалого числа государственных программ ипотечного кредитования.

При всем этом существует и риск утраты приобретенного жилья покупателем. Никто не застрахован от того, что в дальнейшем могут возникнуть временные финансовые трудности.

При наличии хотя бы одной просрочки по регулярному платежу это может привести к попаданию в долговую яму и, как следствие, невозможность погасить ипотеку.

Банк попросту заберет квартиру в свою собственность.

Чтобы избежать рисков утраты квартиры, достаточно иметь собственные сбережения в размере, способном покрыть несколько ежемесячных платежей по займу. Таким образом, заемщик формирует для себя “подушку” безопасности.

В свою очередь продавец квартиры рискует столкнуться с ситуацией, когда после заключения предварительного договора с покупателем, последнему будет отказано в предоставлении ипотечного кредита. В данной ситуации придется аннулировать предварительное соглашение и возвращать залог, так как сделка будет сорвана по вине третьих лиц.

Особенности использования военной ипотеки

Для возможности получения софинансирования по вопросу приобретения квартиры, гражданам военнослужащим обязательно необходимо иметь выслугу лет минимум 3 года, по завершению чего они становятся полноправными участниками накопительно-ипотечной системы.

Особенностью оформления сделок купли-продажи по ипотечной программе кредитования считается наличие дополнительного этапа, продолжительность которого составляет порядка 7 банковских дней.

Это необходимо для действий ЦЖЗ “Росвоенипотека”, заключающихся в следующем:

  • осуществление проверки документов на квартиру, в том числе и дача экспертной оценки;
  • перевод денежных средств, которые были накоплены военнослужащим за период прохождения воинской службы на его персональный счет, для совершения авансового платежа реализатору квартиры.

Для возможности приобретения квартиры в здании, которое находится еще на этапе возведения, строительная компания в обязательном порядке должна иметь аккредитацию, в противном случае покупка будет невозможной.

Все финансовые затраты, необходимые для доведения квартиры к пригодному для жизни состоянию, возлагаются на покупателя.

Пошаговая инструкция действий при оформлении рассмотренной сделки представлена в следующем видеосюжете:

Рекомендуем другие статьи по теме

Источник: http://posobie-help.ru/subsidii/nedvizhimost/pravila-prodazhi-kvartiry-po-ipoteke.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть