8(800)350-83-64

Договор купли продажи квартиры в ипотеку. как составить?

Содержание

Договор купли продажи квартиры с использованием ипотеки

Договор купли продажи квартиры в ипотеку. Как составить?

Как составить договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки. Какие пункты обязательно нужно включить в ДКП. Как подстраховаться от недобросовестного покупателя/продавца?

Покупая квартиру в ипотеку, россияне часто полагаются на договор, предложенный банком. Однако, как показывает практика, работу юриста кредитного учреждения нужно проверять, так как от ошибок никто не застрахован.

договора купли-продажи недвижимости в ипотеку

Договор купли-продажи (ДКП) состоит из нескольких обязательных разделов.

Раздел 1. Предмет договора

  1. Информация о продавце и покупателе: ФИО, адрес, данные документа, удостоверяющего личность, например, паспорта гражданина РФ. Если одной из сторон сделки является юрлицо, то указывается наименование, фактический и юридический адрес.

  2. Основание права собственности. Это может быть дарение, наследование, приватизация, купля-продажа и т.п.
  3. Адрес и характеристики квартиры.
  4. Наличие или отсутствие обременений.
  5. Указываются лица, зарегистрированные в квартире.

Раздел 2. Стоимость и порядок взаиморасчетов

В этом разделе указывается полная цена жилого помещения. Далее, отражается сумма собственных средств покупателя (величина первоначального взноса по кредиту).

Здесь же отражается информация о кредитном договоре (номер и дата) и банке-кредиторе: его полное наименование и адрес.

Отдельным пунктом указывается размер денежных средств, которые будут переданы владельцу объекта за счет выданного покупателю кредита. В этом разделе также обязательно отражается порядок взаиморасчетов.

Раздел 3. Условия передачи объекта недвижимости продавцом

В данном разделе отражается срок передачи квартиры, реквизиты акта приемки-передачи (номер и дата), а также особые условия. Здесь обычно указывается:

  • кто оплачивает сопутствующие расходы, куда входит, к примеру, оплата ячейки;
  • обязательство продавца снять с регистрационного учета зарегистрированных лиц;
  • согласие супруги/супруга на проведение сделки, если таковые имеются, или указывается, что продавец в браке не состоит.

Раздел 4. Права и обязанности сторон договора

Продавец, как правило, берет на себя обязательство оплатить коммунальные услуги по дату передачи объекта, проинформировать приобретателя о недостатках продаваемой квартиры, а также не изменять состояние продаваемого помещения с момента подписания соглашения до момента непосредственной передачи его покупателю. Последнее означает, что владелец не может заложить квартиру, сдать в аренду, зарегистрировать в ней кого-либо и т.п. Продавец жилища обязан передать его в том состоянии, которое было согласовано.

Покупатель обязуется передать продавцу деньги, принять в оговоренный срок по акту приемки-передачи квартиру и зарегистрировать сделку в установленном законом порядке.

В договоре также обязательно указывается ответственность как продавца, так и покупателя за нарушение условий соглашения. Желательно отразить механизм разрешения противоречий.

Кроме того, договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки можно дополнить разделом, содержащим особые условия, где можно отразить любые важные аспекты сделки.

В конце документа указываются реквизиты сторон.

Договор купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке: образец

Универсального договора, на который можно было бы ориентироваться при подготовке собственного, не существует. Однако образцы разных банков доступны. Их можно брать за основу.

Сравнивать договоры разных кредитных учреждений в поисках лучшего нецелесообразно.

Так как ни один из них не будет учитывать персональных условий покупателя. Поэтому для ориентира достаточно выбрать наиболее полный экземпляр крупного кредитного учреждения, имеющего хорошую юридическую службу, к примеру, Сбербанка www.sberbank.

ru/ru/person/credits/home/rfd

Продажа квартиры по двум договорам в ипотеку

Продажа по двум договорам — ситуация нередкая. Ничего страшного в этом нет. Проблемы начинаются, когда покупатель берет ипотечный кредит для приобретения квартиры.

Причин продавать квартиру по 2 договорам может быть несколько.

Чаще всего так происходит, когда жилое помещение находилось в собственности менее 3-5 лет. Один договор составляется на продажу самой квартиры, а второй — на «неотъемлемые улучшения» жилищных условий.

Помещение, доли которого принадлежат разным владельцам, также может продаваться по 2-м отдельным ДКП.

Большинство банков не дают согласия на кредит при покупке нескольких долей по отдельным договорам, так как это предполагает объемную дополнительную работу.

Причем делать эту работу должен квалифицированный юрист, а не рядовой менеджер, профессиональный уровень которого мало отличается от объема знаний операциониста.

Даже если 2-ой договор не помешает оформить кредит, он приведет к ухудшению условий заимствования. Оформление ипотеки на часть стоимости жилья менее выгодно, так как сумма собственных средств, которые учитывает банк, будет меньше.

К примеру, покупается квартира стоимостью 3 млн руб. Помещение приобретается по 2 ДКП. 1-ый договор на 2 млн передается в банк, 2-ой о неотъемлемых улучшениях на 1 млн покупатель оплачивает из собственных средств.

При этом заемщик нуждается в 1,5 млн. Если бы кредит оформлялся на полную стоимость, то 1,5 млн, которыми располагает заемщик, составили 50% суммы кредита.

При оформлении по 2 ДКП 1 млн денег покупателя уйдет на 2-договор, который не учитывает банк, и только 500 тыс. пойдут на первоначальный взнос по кредиту, что составляет всего лишь 25%.

При этом общеизвестно, что заемщик, внесший большую сумму собственных средств, считается более надежным и может претендовать на меньшую процентную ставку.

Источник: http://proipoteku24.ru/stati/kak-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-ispolzovaniem-ipoteki/

Как составить договор купли-продажи квартиры, взятой в ипотеку?

Приобретение недвижимости путем банковской сделки осуществляется по договору купли-продажи, который представляет собой двустороннее обоюдное соглашение между потенциальным покупателем и продавцом.

Составляется правовой документ уполномоченными юристами банковского учреждения.

Соучастникам, задействованным в сделке, остается только проверить достоверность паспортных данных, характеристики объекта и его стоимость.

Законодательная база

Ипотечный кредит, банковская деятельность, предоставление жилья — правовые взаимоотношения, которые регламентируются Общефедеральным законом о банковской деятельности РФ № 395-1 от 02.12.1990, законом об ипотечном кредитовании, а также гражданским законодательством России.

В развитие положений вышеуказанных законов принимаются разъяснения и постановления Центрального банка Российской Федерации, которые являются обязательными для исполнения.

Поэтому, ипотечные кредиты выдаются по единым унифицированным правилам, независимо от банка – кредитора.

Соответственно, едиными же правилами регулируется возможность заключения договора купли-продажи с квартирой, приобретенной по ипотечному кредиту в банке.

Требования к оформлению договора купли-продажи квартиры в ипотеку

Оформление договора купли-продажи квартиры, взятой в ипотеку, предполагает учет интересов сразу нескольких сторон сделки. Образец договора купли-продажи ипотечного жилья представляет собой стандартное соглашение, оформленное между физическим лицом и банковской организацией.

Однако есть несколько особенностей, которые надо указать подробнее:

  • стандартный договор купли-продажи считается сделкой между собственником имущества и его покупателем. При этом права собственника не должны быть ничем ограничены, ведь он распоряжается своим имуществом и передает его во владение другому лицу;
  • при ипотеке, жилье приобретается за счет денежных средств банка. Поэтому, банк является стороной в данной сделке. Ему важно вернуть инвестированные средства и получить выгоду в виде процентов. Следовательно, банк не может разрешить отчуждение жилья по соглашению продажи, так как в этом случае будут нарушены его интересы;
  • любой ипотечный договор составляется вместе с дополнительным соглашением. Целью соответствующего соглашения является обозначение залога. Это обязательное условие, которое прописано в одном из вышеперечисленных законов. Следовательно, при приобретении жилья, оно становится залоговым имуществом, то есть, продать такую квартиру не представляется возможным. Ведь между банком и покупателем составляется договор о задатке. Лицо обязуется не отчуждать недвижимость до полного погашения полученного займа;
  • важной стороной договора купли-продажи является управление Росреестра. Это регистрирующий орган, который регистрирует сделки с недвижимостью. Только по окончанию процедуры регистрирования покупатель становится полноправным владельцем недвижимого объекта.

Именно в отделении Росреестра хранятся сведения о залоге между кредитной организацией и заемщиком.

Соответственно, если заемщик захочет продать недвижимость, купленную по ипотеке, уполномоченные служащие просто не зарегистрируют данную сделку. Ведь фактически жилье находится залоге.

Таким образом, заключить договор об отчуждении недвижимости по жилищному займу, невозможно. Это нельзя реализовать до полной ликвидации займа и снятия обременения.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку можете по ссылке. 

Как составить предварительное соглашение?

Предварительный договор купли-продажи квартиры в ипотеку поможет разрешить ситуацию. Образец предварительного договора купли-продажи представляет собой классический задаток. То есть соглашение также составляется между двумя сторонами сделки.

В рамках дополнительного договора одна сторона передает другой стороне сделки деньги в четко оговоренной сумме. Соответственно, такая передача денег является демонстрацией намерения заключить окончательный договор по отчуждению объекта недвижимости.

При этом следует отметить, что при намерении обойти залог и продать жилую площадь, необходимо снять обременение с данной недвижимости, то есть выплатить полученный займ.

Тогда банк автоматически снимет ограничение на распоряжение жильем и недвижимость, на законных основаниях, будет подлежать продаже. Следовательно, по предварительному договору нужно передать в качестве задатка сумму, достаточную для погашения ссуды.

Это является единственным вариантом. Других способов для разрешения ситуации на законодательном уровне не предусмотрено.

Предварительное соглашение: образец 2018

Порядок и правила расчета

Гражданское законодательство России представляет большую свободу гражданам, организациям своей деятельности.

Они могут оформлять отношения любыми способами, которые не запрещаются нормами закона. Поэтому, варианты оплаты могут быть любыми. Главное, чтобы оплата подтверждалась документально.

Это важно для исключения дальнейших споров о мошенничестве одной из сторон сделки. При этом договор о способе передачи денег должен быть заключен по обоюдному соглашению.

 Преимущественно деньги перечисляются посредством банковских переводов. Тогда останутся банковские документы, подтверждающие перечисления.

Допускается передача наличных средств в присутствии двух свидетелей. Принято приглашать по одному свидетелю с каждой участвующей стороны. Это касается только предварительных соглашений.

При составлении окончательного договора купли-продажи, сделка совершается с обязательным участием специалиста нотариальной конторы.

Он выступает гарантом добровольности и действительности всех действий сторон.

Источник: https://dom-i-zakon.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-v-ipoteku.html

Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

Далеко не каждый покупатель имеет возможность приобрести понравившуюся квартиру за наличные деньги. Чаще всего он прибегает к заемным средствам. Естественно, продавцов интересует, какие риски таит продажа квартиры по ипотеке, как не остаться без недвижимости и без денег.

Последовательность реализации квартиры по ипотеке

Саму процедуру продажи жилья с использованием ипотечных средств представляют себе не все участники сделки. В большинстве случаев всю работу берут на себя риелторы, представляя ее очень сложной и запутанной.

На самом деле весь процесс строго регламентирован законом, а алгоритм составлен так, чтобы в нем мог разобраться даже неподготовленный человек.

При этом все возможные риски как для продавца, так и для покупателя сведены к минимуму.

Порядок продажи квартиры через ипотеку выглядит так:

  • продавец и покупатель обсуждают между собой все детали сделки, договариваются, что продажа квартиры будет осуществляться через ипотеку;
  • для закрепления сделки стороны заключают предварительный договор, покупатель выплачивает задаток, составляется расписка о передаче денег;
  • производится оценка стоимости квартиры у независимого специалиста, она должна соответствовать цене, указанной в основном договоре;
  • покупатель передает продавцу те документы (оригиналы или заверенные копии), которые потребует банк, – это необходимо для устранения рисков мошенничества со стороны продавца;
  • после одобрения сделки кредитором стороны заключают между собой основной договор на заранее оговоренных условиях;
  • договор регистрируется в Многофункциональном центре или непосредственно в Регпалате;
  • покупатель берет выписку в Росреестре, что квартира принадлежит ему, т. е. подтверждающий документ, что произошла перерегистрация права собственности, – стандартное свидетельство в Регпалате больше не выдается;
  • со всеми документами стороны подходят в банк, и тот перечисляет на счет продавца необходимую сумму, а с покупателем заключает договор ипотечного кредитования.

Эта процедура – самая простая и оптимальная, ей следуют в крупных банках, например в Сбербанке. Благодаря следованию этому алгоритму можно уберечься от мошенничества и нивелировать все возможные риски.

Варианты расчетов

Чтобы стороны были точно уверены, что передача денег произойдет в срок, можно воспользоваться несколькими вариантами расчетов. Как именно произвести передачу средств, продавец и покупатель должны решить сами, взвесив все за и против. Самые оптимальные следующие способы:

  1. Безналичным путем с использованием посредника. В данном случае – банка. Он переведет деньги продавцу напрямую, минуя покупателя, как только получит подтверждение, что сделка благополучно завершилась. Для осуществления этого процесса продавец должен иметь в банке расчетный счет.
  2. С использованием банковской ячейки. В этом случае покупатель обналичивает полученные от банка средства и закладывает их в ячейку. Продавец получит к ней доступ, как только предъявит выписку из Росреестра, что квартира принадлежит покупателю, а также подписанный договор купли-продажи.

Статья в тему: Как пользоваться банковскими ячейками правильно?

Эти два способа полностью устраняют риск неполучения денег после завершения сделки. Покупатель уже не сможет отказаться от оплаты, так как перевод средств будет зависеть не от него.

Какие документы понадобятся

Для того чтобы осуществить сделку купли-продажи недвижимости с использованием ипотечных средств, продавец должен будет предоставить банку документы на квартиру для проверки юридической чистоты. В их число обычно входят:

  • копия паспорта собственников жилья;
  • технический паспорт квартиры;
  • кадастровый паспорт с экспликацией и указанием инвентарной стоимости (не старше 5 лет, в противном случае нужно его обновить);
  • свидетельство о праве собственности на «недвижку» либо соответствующую выписку из Росреестра;
  • документ, на основании которого продавец стал собственником помещения, – договор, завещание, ордер и т. д.;
  • выписка из Росреестра, подтверждающая, что квартира не заложена и не арестована;
  • расширенная выписка из жилконторы, подтверждающая, что в квартире не прописаны «проблемные» жильцы, например, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных;
  • оценка стоимости жилья.

Данный список составлен на основе пакета документов, которые требует Сбербанк. Возможно, при обращении в другое финансово-кредитное учреждение нужно будет приложить еще какие-то бумаги. Лучше узнать это заранее.

Многие продавцы интересуются, нет ли риска в предоставлении документов на квартиру третьим лицам, – например, часто опасаются, что покупатель или риелтор произведет сделку на основании этих бумаг.

На самом деле это невозможно – без подписи обоих сторон на договоре перерегистрации права собственности не произойдет. Но если есть сомнения в чистоте намерений риелтора или продавца, то можно поступить так:

  • предоставить только копии документов;
  • лично сопроводить сдачу документации в банк;
  • не подписывать никакие расписки и поручения, кроме основного договора купли-продажи.

Сдачи документов не избежать – этого требует порядок оформления ипотечных сделок в банках.

Дело в том, что квартира продавца после подписания договора и передачи денег переходит под залог кредитору, и он должен быть уверен, что жилье юридически чистое и что его стоимость соответствует среднерыночному показателю. В противном случае сделка не состоится.

Какие риски несет продавец?

Считается, что самый большой риск, который несет продавец дома или квартиры, – неполучение денег от покупателя после того, как сделка завершена. Однако в случае с ипотекой это практически невозможно по ряду причин:

  • сделка строго контролируется банком, и в большинстве случаев переводом денег продавцу будет заниматься он;
  • при закладывании денег в ячейку или переводе на специальный расчетный счет они уже де-факто будут принадлежать продавцу, останется лишь подтвердить факт перехода права собственности;
  • в случае непоступления оплаты сделка в соответствии с действующим законодательством может быть оспорена в суде и признана недействительной, и продавец сможет спокойно вернуть себе квартиру.

Другой риск, который более реален – банк не одобрил сделку. Причин этому много, но служба безопасности раздачей комментариев обычно не занимается, поэтому узнать, в чем проблема, довольно сложно.

В этом случае продавец рискует только тем, что ему придется вернуть залог, поскольку сделка была сорвана по вине третьих лиц, а не инициативе покупателя.

Неправомерно требование вернуть залоговые средства в двойном размере, так как продавец от своей части договоренности не отказывался.

Поэтому средства, переданные продавцу в качестве залога, лучше пока никуда не тратить.

Статья в тему: можно ли продать квартиру в ипотеке сбербанка?

Кстати, это бывает довольно проблематично, и если имеется цепочка сделок, то это может поставить продавца в невыгодное положение.

Так, выступая по одной договоренности продавцом, в другом случае он является покупателем: к примеру, он продает квартиру гражданину А, а покупает жилой дом у гражданина Б.

Если банк откажет гражданину А в предоставлении ипотеки, то предварительный договор теряет свою силу, и тот потребует назад свой залог. Но предоплата уже передана гражданину Б за жилой дом.

Поэтому продавцу придется либо объяснять тому ситуацию и просить залог назад, либо платить деньги гражданину А из своего кармана.

Подобной ситуации можно избежать, если не передавать залог далее по цепочке до тех пор, пока банк не даст одобрение на ипотеку. Конечно, можно потянуть время и найти другого покупателя.

Но если проблема именно в квартире продавца, то ситуация повторится.

Поэтому следует заранее перед продажей проверить свою квартиру на юридическую чистоту, обратившись к профессиональным оценщикам или риелторам.

Процедура продажи квартиры через ипотеку построена таким образом, чтобы минимизировать возможные риски со стороны продавца и покупателя.

Если средства переводятся непосредственно банком или под контролем банка, то риск неоплаты или передачи поддельных денежных знаков практически исключен.

Более реальный риск возникает, если банк не одобрил ипотеку, а продавец уже потратил аванс тем или иным способом. В этом случае ему придется возвращать средства покупателю из своего кармана. Поэтому предоплату лучше попридержать.

  • Как проверить авто на залог по VIN коду
  • Пример заполнения предварительного договора купли продажи в Сбербанке
  • Источник: http://kredit-blog.ru/ipoteka/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-sberbanka.html

    Как составить соглашение о расторжении договора купли-продажи?

    Покупка недвижимости – процесс достаточно сложный. И при этом он требует достаточно больших финансовых вложений. Но не всегда получается собрать в срок нужную для покупки квартиры земли или квартиры сумму. И преодолеть такую проблему может помочь договор ипотечного кредитования.

    Купле – продажа с ипотекой – явление очень распространенное. И, хоть это весьма стандартная процедура, она требует особого подхода как к самой сделке, так и к оформлению документов.

    В этой статье мы расскажем о том, чем отличается купле – продажа с ипотекой от обычной продажи, как это отличие отражается в документах и как проводится перерегистрация собственности на покупателя.

    Основные отличия

    Начать стоит со списка отличий. Их достаточно много, так что будем перечислять их по порядку:

    • Купле – продажа с ипотекой требует составления предварительного договора купле – продажи;
    • Купле – продажа с ипотекой требует дополнительного изучения рыночной стоимости приобретаемой недвижимости;
    • При оформлении договора купле – продажи в договор добавляется третье лицо, а именно банк, который предоставит деньги на покупку недвижимости;
    • При перерегистрации недвижимости банк получает закладную, на основании которой он будет осуществлять контроль за собственностью и выплаты.

    Как видите, разница по сравнению со стандартной сделкой купле – продажи весьма существенна, так что рассмотрим каждое отличие подробнее.

    Предварительный договор

    В купле – продаже сторонами может быть по желанию составлен предварительный договор, который будет отражать в себе основные моменты будущей сделки.

    При оформлении ипотечного займа этот документ станет обязательным.

    Связано это с тем, что банку для выдачи денежных средств потребуется подтверждение того, что между продавцом и покупателем действительно имеется договоренность о продаже недвижимости.

    К счастью, предварительный договор купле – продажи составить достаточно легко. Пишется он в свободной форме, в нем должны быть прописаны следующие данные:

    • Сведения о продавце и покупателе;
    • Данные по объекту недвижимости;
    • Сведения о цене объекта, а так же о самом методе оплаты посредством ипотеки;
    • Основные положения будущего договора купле – продажи;
    • Гарантии исполнения договора;
    • Реквизиты для перевода денежных средств.

    После того, как  между продавцом и покупателем будет заключен предварительный договор, его потребуется отнести вместе с другими необходимыми для оформления ипотеки документами в банк.

    Образец

    Независимая оценка

    Еще одним важным действием, необходимым для выдачи ипотечного кредита, является независимая оценка недвижимости.

    Проводить её потребуется за свой счет непосредственно перед выдачей денег, а нужна она будет банку для того, чтобы определить, насколько разумна предлагаемая продавцом цена и какую сумму можно будет выделить покупателю.

    Для её проведения потребуется при составлении договора получить список оценщиков, сотрудничающих с банком, и выбрать подходящую контору.

    Если ни одна из этих контор вас не устраивает, то обратитесь в банк с заявлением и попросите согласия на проведение самостоятельной оценки.

    После того, как будет выбран оценщик, обратитесь к нему, проверьте наличие у него всех лицензий и заключите договора.

    В назначенный день к вам прибудет специалист, осмотрит недвижимость и составит заключение, которое через некоторое время вам предоставят в форме отчета для банка. С его помощью вы и сможете получить заем.

    ВниманиеОбратите внимание на то, что это достаточно дорогая процедура, у которой нет четких границ в цене. На стоимость влияют вид недвижимости, регион, местоположение, площадь и еще множество других факторов. При этом оплачивать процедуру придется именно покупателю.Важно

    Изменения договора

    Итак, как только банк даст согласие на выдачу ипотечного займа, продавцу и покупателю потребуется составить договор купле – продажи, который будет включать в себя следующие важные изменения:

    • В самом заголовке и предмете договора потребуется указать, что купле – продажа будет проводиться с учетом ипотеки;
    • В перечне лиц, участвующих в сделке, будет указан банк. При этом прописан он будет как юридическое лицо – нужно будет указать его реквизиты, адрес юридической регистрации и прочие данные;
    • В пункте «Цена договора» потребуется четко описать тот факт, что деньги будут перечислены банком. Потребуется указать данные по договору займа, суму перевода, сведения о залогах и уже выплаченных покупателем средствах, а так же реквизиты, на которые банк будет обязан перевести средства;
    • В пункте «Права и обязанности сторон» потребуется дополнительно прописать обязанности банка по переводу денежных средств и его права как участника сделки купле – продажи;
    • В пункте «Урегулирование споров» потребуется отдельно прописать меры, применимые к должнику при просрочке платежа. Этого не нужно будет делать если они будут прописаны в договоре кредитования.

    Оформление собственности

    Самыми значимыми для покупателя будут отличия, которые проявятся при перерегистрации собственности. Сама процедура будет стандартной:

    • Продавец и покупатель должны будут предоставить в Росреестр удостоверения личности, документы на недвижимость, договора купли – продажи и акт приема – передачи;
    • Сторонами составляется заявление, оплачивается пошлина;
    • Документы принимаются специалистом Росреестра, им же выдается расписка;
    • В назначенный день продавец и покупатель получают обратно уже переоформленные бумаги.

    При этом с момента перерегистрации покупатель не сможет полноценно распоряжаться своей собственностью, так как на неё будет наложено обременение, которое будет действовать до тех пор, пока не будет погашена ипотека.

    На собственность будет оформлена закладная, которая даст банку определенные права на владение, и аннулирована она будет только в случае возврата всех средств по кредиту. Так что с этого момента заемщик будет обязан возвращать деньги по договору.

    Зато как только он вернет всю сумму закладная будет аннулирована, а собственник получит полный спектр прав.

    Источник: http://zakon.center/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor-kupli-prodazhi-v-ipoteku.html

    Договор купли-продажи квартиры по ипотеке: как составить, образец

    x

    Check Also

    Какие программы материнского капитала действуют на территории Амурской области? На что разрешено потратить средства регионального капитала и кто имеет право на их получение? На эти и другие вопросы Вы найдете …

    Когда споры, кому оставить детей, решаются в пользу отцов однозначно Как суд рассматривает, кому оставить детей Почему отцы судятся из-за детей Еще совсем недавно в случае развода общественное мнение, …

    Как поделить имущество Что делится Как делится Мало кто знает, но раздел имущества в браке без развода разрешен законодательно. Еще точнее будет сказать, что раздел от развода не зависит, …

    Грядут нововведения в налоговом законодательстве. Они будут относиться ко всем гражданам РФ и к пенсионерам в частности. Начиная с 2017 года, весьма важным новшеством будет то, что оплата налогов на …

    Кредитование в современном мире – актуальная проблематика человечества. Ведь в кризисное время банки стараются не выдавать необеспеченные кредитные обязательства в силу высокого риска. Зачастую владельцы берут залоговые кредиты, закладывая при …

    Термин «временная прописка» принято  применять гражданами в повседневной жизни взамен официальному понятию – регистрация по месту пребывания. Рассмотрим, для каких целей и при каких обстоятельствах она оформляется, перечислим перечень необходимых …

    Мужчина и женщина встречаются, создают семью, то есть оформляют свои отношения в установленном законом порядке, иначе говоря, вступают в брак. Возникает семья и связанные с ней семейные правоотношения. Случается так, …

    Расторжение договора может являться следствием истечения его срока или выявленного одной из сторон желания о прекращении сделки. На преждевременное расторжение договора должны быть причины. О том, что собой представляет процесс …

    Все жилые помещения, которые располагаются на территории того или иного государства объединены в жилищный фонд. В него входят частный, государственный и муниципальный жилищные фонды. … Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают …

    На рынке недвижимости застройщики нередко продают квартиры безе предварительной передачи права собственности. При заключении подобных сделок следует учитывать некоторые нюансы, чтобы не возникало сомнений в ее действительности с юридической точки …

    В жилищное законодательство внесено существенное дополнение в раздел оформления договоров обмена жилья. Главным условием обмена, на сегодняшний день, выступает наличие письменного согласия лица, которое является собственником помещения, которое обменивают. Социальное …

    Цензура – это стадия, которая предшествует обнародованию сведений или информации. Представляет собой специальную систему государственного контроля за содержанием кинолент, теле- и радиопередач, печатных изданий, в том числе книг, а также …

    Традиция удостаивать граждан, на протяжении долгих лет добросовестно трудившихся на благо СССР, звания «Ветеран труда» берет начало с момента учреждения в 1974 году одноименной государственной медали. В нынешней России, с …

    Бывают разные жизненные ситуации и далеко не все пары бегут в загс узаконивать отношения, прекрасно обходясь и без штампа в паспорте. Такая свобода начинает доставлять проблемы после рождения общего ребенка, …

    Одним из направлений господдержки граждан является оказание материальной помощи в приобретении жилья, один из видов такой государственной помощи является жилищный сертификат чернобыльцам (людям, пострадавшим от аварии на Чернобыльской атомной электростанции …

    Техническим паспортом жилого помещения является особый вид документа, который содержит план квартиры с указанием масштаба выполнения и всеми техническими данными и характеристиками. Является основным источником по всем главным параметрам жилья …

    Что принято понимать под кадастровой стоимостью Кадастровая стоимость величина, показывающая ценность конкретной земли с учетом существующего использования, установленная в результате государственной оценки. Кадастровая стоимость необходима в следующих случаях: Для начисления …

    Изначально все земельные участки, вне зависимости сформированы они или нет, находятся в государственной собственности. При вовлечении в оборот они могут быть переданы иному собственнику. Для эффективного управления земельным ресурсом необходима …

    Если вы читаете эту статью, значит, с вашей собственностью случилось нечто, заставившее вас задуматься о ее снятии с кадастрового учета. Но чтобы понять, как можно снять с учета объект недвижимости …

    Как решить вопрос с разделом имущества Чем руководствоваться при разделе имущества? Особенности раздела личного имущества Раздел имущества при разводе: как быть с кредитом Как происходит раздел имущества после развода …

    Далеко не всегда работа полностью удовлетворяет человека, и порой лучше уволиться и поискать что-то более стоящее, чем мучиться на нелюбимой службе. Однако уволиться не так уж и просто, как кажется …

    Если сравнивать военную ипотеку 2016 года с прошлыми годами, то можно отметить, что существенных изменений не произошло – увеличился лишь размер выплат. Военная ипотека этого года сохранила основные особенности процедуры …

    Если пара решила скрепить свой союз браком, то им необходимо в первую очередь подать заявление в ЗАГС. Чтобы работники приняли ваше заявление, важно знать правила и особенности подачи таких заявлений, …

    Если после замужества человек меняет фамилию, то ему в обязательном порядке придется получить новое Свидетельство о постановке на налоговый учет. Причем сам номер налогоплательщика остается неизменным. В этой статье мы …

    Источник: http://2018-2019.ru/vash-yurist/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-po-ipoteke-kak-sostavit-obrazec

    Что нужно знать о предварительной купле-продаже по ипотеке?

    Поиски желаемого жилья могут длиться довольно долго, но определившись с выбором, будущий владелец старается получить гарантии, что именно это жилье достанется только ему. Для решения данной задачи и существует предварительный договор купли-продажи недвижимости.

    Что такое предварительное соглашение по ипотеке

    Предварительный договор, это протокол о намерениях продавца и покупателя, по ипотеке он является временным звеном, связывающим два договора между продавцом и покупателем, и покупателем и кредитором.

    Данный договор заключается на промежуток, необходимый доля регистрации прав на собственность.

    Составление документа не обязательно, но на практике применяемо очень часто, так как он выступает гарантией для банка, что кредитные средства пойдут именно на приобретение данного жилья.

    Но с другой стороны предварительный договор не может быть 100% обеспечением в случае с ипотекой, так как кредит является дополнением к основному договору, а значит, он не может быть обязательством по предварительному договору.

    Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком и по ипотеке вы можете узнать в этом видео:

    Законодательная база

    Предварительный договор является продуктом Гражданского Кодекса, и составляются согласно, его 429 статье. Согласно требованиям предварительный договор является полноценной копией основного договора за исключением некоторых пунктов.

    Так что выплаты неустойки пострадавшему лицу не избежать.

    Преимущества и недостатки

    Преимущества данного договора в:

    • Наличие недвижимости, на которую действительно пойдут взятые средства в кредит;
    • Наличие покупателя, имеющего необходимые для уплаты в полном объеме средства;
    • Время для сбора документации и урегулирования вопроса с банком;
    • Возможность собраться всем продавцам вместе, если недвижимость является общей собственностью;
    • Возможность зафиксировать цену и состояние объекта;
    • Закрепление намерений.

    Но существуют у предварительного договора и недостатки:

    • Невозможность изменить цену – за время подготовительных мероприятий со стороны покупателя, продавец может существенно потерять в цене;
    • Если какая-то из сторон решит передумать, то придется платить неустойку или вообще держать ответ в суде;
    • Задаток, при инициативе покупателя разорвать сделку останется у продавца;
    • Касательно вопроса с ипотекой, предварительный договор не может применяться в полном объеме, так как не содержит оснований по залогу, которым не может выступать имущество без регистрации прав на собственность.

    Образец предварительного договора купли-продажи по ипотеке.

    Составление и оформление договора купли-продажи по ипотеке

    Необходимо в данном документе, насколько это, возможно зафиксировать все важные аспекты соглашения с подробным описанием:

    • В шапке документа указать полные сведения об участниках процесса – ФИО, реквизиты, идентифицирующие данные;
    • Описать объект в подробностях – адрес, метраж, техническое состояние и прочее;
    • Перечислить все документы, находящиеся у владельца, на основании которых он имеет право продавать имущество;
    • Зафиксировать стоимость жилья, описать порядок передачи денег и сроки платежа;
    • Отразить время передачи жилья по акту приема-передачи;
    • Указать дату подписания и составления основного договора;
    • Указать перечень недостающей документации и сроки ее предоставления;
    • Развернуть описать интерьер и коммуникационное состояние жилья, указать в каком именно и с какими принадлежностями владелец передает квартиру;
    • Определить плательщика услуг нотариуса, если они необходимы.

    Как составить договор купли продажи квартиры в долевой собственности вы можете прочесть в этой статье.

    Также договор необходимо добавить пунктами, имеющими отношение к данной ситуации, к примеру:

    • Указать необходимость осмотра помещения представителем банка;
    • В документе должны описываться все действия касательно покупки квартиры в ипотеку.

    Также указывая сроки оплаты, да и в целом подписания основного договора, в данном случае необходим запас времени с учетом продвижения дела с оформлением кредита в банке.

    Основные реквизиты предварительного договора. pictures11.ru

    Насчет задатка необходимо указать, что при срыве сделки по вине банка он возвращается в полном объеме.

    Важно: после одобрения банком предварительного договора объект необходимо застраховать, без этого нюанса кредит не будет выдан.

    Также придется оформить кредитный договор с закладным документом, по которому, банк имеет право распоряжаться объектом в случае срыва обязательств со стороны покупателя по возврату кредитных средств.

    После регистрации прав собственности согласно закладной на имущество накладывается обременение.

    Сроки исполнения обязательств

    В договоре прописываются сроки выплаты средств и подписания основного договора, но при этом необходимо учитывать обстоятельства данной сделки в виде ипотеки и сроки указывать с запасом, так как в деле участвует третье лицо – банк, для которого важно выполнить все процедуры перед выдачей ссуды.

    Важно: согласно законодательным актам, если соглашение (например, предварительный договор купли-продажи доли в квартире) не содержит сроков подписания основного договора, то данную процедуру необходимо выполнить в течение года с момента подписания предварительного документа.

    Заключительные положения

    • В данном разделе необходимо указать, с какого числа вступает в силу соглашения и на какой период распространяется;
    • Описать действия при разногласиях;
    • Указать возможность расторжения или изменения договора;
    • Прописать количество экземпляров, располагающих юридической силой.

    Стоит ли регистрировать документ

    Как уже упоминалось, документ составляется на тот период времени, который необходим сторонам для решения всех вопросов, связанных со сбором и оформлением документов, а также для сбора денег.

    Также допустимо вопрос времени упустить, сославшись на рамки указанные законодательством.

    Чтобы быть уверенным в неизменности договоренностей документ лучше заверить у нотариуса, однако законодательством этот шаг не предусмотрен.

    Чтобы закрепить важные этапы документа и гарантии сторон составляется подготовительный договор по отчуждению имущества.

    Нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к договору купли-продажи — узнайте тут.

    Заключение

    Предварительный договор является гарантией для всех сторон сделки, однако при отсутствии оформления прав собственности на залоговое имущество он ничтожен.

    Как правильно заполнить предварительный договор купли-продажи квартиры за счет кредитных средств вы можете посмотреть тут:

    Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/ipoteka-i-kredity/kuplia-prodazha-po-ipoteke.html

    Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотечному кредиту Сбербанка

    Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотечному кредиту Сбербанка

    Согласовывая ипотечный кредит,  клиент должен сразу обезопасить себя в финансовом плане и быть на сто процентов уверенным в том,  что выбранная сделка будет совершена по всем правилам.

    Для этого нужен специальный предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка,  который станет гарантом получения будущей квартиры в ваше личное пользование.

    Что это за документ, как правильно составить такой договор и избежать подводных камней?

    Скачать Образец предварительного договора купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

    Необходимость договора

    Выбрав недвижимость и выплатив необходимый задаток, покупатель, как правило,  абсолютно уверен в том, что жилье уже почти ему принадлежит.

    По сути, такие личные договоренности и даже участие в сделке материальной стороны не несет под собой никаких оснований,  так как у застройщика или продавца могут измениться условия, и ваша квартира будет продана раньше,  а ваша оплата благополучно вернется к вам.

    Поэтому более оптимальным вариантом считается заключение преддоговора,  который по закону будет отражать обязанность одной стороны выплатить деньги в указанный срок, а другой – передать права владения покупателю.

    В случае ипотечного кредита такой договор нужен однозначно, чтобы на горизонте не возникли трудности, так как после одобрения банком взятия ипотеки, клиент должен в кратчайшие сроки предоставить документы по будущему ипотечному варианту жилья.

    Если сделка не состоится по каким-то причинам, то покупателю будет либо отказано в кредите, либо он должен будет срочно подыскивать новое жилье под уже взятую ипотеку. Сплошная головная боль при покупке? Всего этого поможет избежать предварительный договор.

    Алгоритм составления данного документа

    Для того, чтобы правильно составить договор, нужно включить в него следующие основные пункты:

    • Паспортные данные сторон;
    • Описание жилплощади, рассказывающее про метраж, дату постройки, площадь и адрес;
    • Дату передачи полной суммы стоимости квартиры;
    • Конкретный день подписания договора на покупку.

    Данная структура может быть изменена и дополнена обеими сторонами, а сам образец договора можно взять в нотариальной конторе.

    Заключать данную юридический документ лучше в присутствии нотариуса, а также закрепить его печатью и подписями обеих сторон.

    Теперь по закону и покупатель и продавец в равной степени несут обязательства по договору, и такая бумага гарантирует, что покупатель получит именно ту квартиру, которую он выбрал изначально и сможет ее купить без дополнительных проволочек.

    Информация для Сбербанка

    До того, как составлять предварительный договор купли-продажи по ипотеке Сбербанка, нужно проконсультироваться в самом банке о том, какую именно информацию нужно будет предоставить для одобрения кредита. Как правило, о вашей будущей недвижимости банк желает знать следующее:

    1. Стоимость после оценки, которую проводит специальный эксперт;
    2. Информация о прописанных лицах или имеющих право на часть жилья (если мы говорим о вторичке);
    3. Юридический документ о том, что квартира «чистая», то есть не является залогом под другие кредитные обязательства иных организаций.

    После проверки верности полученных данных, Сбербанк, как правило, одобряет выдачу ипотеки. После этого, вы и составляете предварительный договор купли — продажи, чтобы обезопасить себя со стороны покупателя.

    Для того, чтобы документы были в сохранности можно также арендовать ячейку для сделок с недвижимостью в самом отделении банка, куда будет доступ только вам или обеим сторонам. Документы будут храниться там постоянно и выдаваться только после соглашения с нотариусом,  чтоб обеспечить еще большую безопасность при сделке.

    Нюансы заключения договора

    «Обременённым» считается жилье в том случае, если оно уже находится в залоговой ситуации или на него кто-то до вас оформил ипотеку.

    Поэтому в преддоговоре нужно будет указать размер задолженности или залога, которая будет передана в качестве аванса вашим продавцом.

    Этот пункт может быть включен в договор только после одобрения Сбербанком сделок по данной недвижимости.

    В том случае, если продавец не оплатит задолженность, вы в судебном порядке может выдвинуть требования по взысканию недостающей денежной суммы, оформив задолженность по исполнительному документу.

    Подписываем окончательный договор

    На основе предварительного акта в течении 60 дней вы может заключить окончательный договор, уплатив при этом первую часть средств по кредитному документу.

    Для этого покупатель предоставляет в Сбербанк следующие юридические бумаги:

    • Справку из Росреестра о том, что владелец недвижимости изменен;
    • Соглашение, включающее в себя подписи всех лиц, которые претендовали на данную недвижимость (родственники продавца);
    • Их отказ от права собственности на данное жилье;
    • Экспертная оценка стоимости квартиры;
    • Доверенность, подтверждающая передачу первого взноса продавцу;
    • Сам предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке.

    После этого вы сможете подписать свой ипотечный договор, и ваша квартира будет уже ожидать своих хозяев.

    : Какие риски несут покупатели при заключении договора 

    Источник: http://cabinet-lawyer.ru/kvartira/ipoteka/predvaritelnyy-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-po-ipoteke-sberbanka.html

    Поделиться:
    Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть