8(800)350-83-64

Грамотное оформление договора купли-продажи земельного участка

Содержание

Договор купли-продажи земельного участка: особенности и правила составления документа

Грамотное оформление договора купли-продажи земельного участка

В соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства, договор купли-продажи обязательно оформляется в письменной форме.

Помимо установленной письменной формы этого документа, определенные требования предъявляются и к его структуре и содержанию.

Поэтому все особенности оформления и правильного заполнения этого договора стоит рассмотреть более подробно.

Понятие и назначение

Сделка купли-продажи является наиболее распространенным вариантом при передаче прав собственности на имущество, в том числе и на земельные участки.

Сторонами купли-продажи могут быть:

  • физические лица (граждане и предприниматели);
  • юридические лица (учреждения, предприятия и организации);
  • государство в лице муниципального или государственного органа власти.

Его размер составляет 13% от стоимости участка, но не более 260 тыс. руб.

Данная сделка, в отличие от других предусмотренных в законодательстве имущественных договоров (например, дарения или завещания), является наиболее равноправной для сторон, поскольку:

  • покупатель платит деньги и получает за них участок;
  • продавец получает деньги и отдает за них землю.

Очевидно, что в этом случае обе стороны имеют от сделки определенную выгоду, поэтому считается, что при ее проведении права сторон защищены максимально.

Для минимизации возможных рисков могут составляться дополнительные документы: договор аванса или задатка, акт приема-передачи участка и т. д.

Структура и содержание

Установленной формы договора в действующем гражданском законодательстве не существует, поэтому стороны могут самостоятельно определять, что именно будет включаться в него.

Типовая структура выглядит следующим образом:

Преамбула

В начале документа определяется, кто является покупателем, а кто продавцом, а также указываются такие их данные:

  • ФИО;
  • серия и номер паспорта, дата и орган его выдачи;
  • адрес регистрации и фактического проживания;

Перед предоставлением данной информации указывается название документа, а также место и дата его заключения.

Предмет

Данное условие для договора купли-продажи является существенным, поэтому без него сделка будет считаться незаключенной. Под предметом понимается конкретный участок, подлежащий продаже.

При этом необходимо указать такие характеристики этого объекта, как:

  • его адрес и точное месторасположение;
  • кадастровый номер;
  • площадь и границы;
  • вид разрешенного использования.

Также должны быть указаны основания, на которых собственник владеет участком, и перечислены подтверждающие это документы.

Цена и оплата

Еще одно существенное условие, которое должно присутствовать в документе в обязательном порядке.

Установление цены может происходить несколькими способами:

  • самостоятельно продавцом;
  • профессиональным оценщиком;
  • на основании ставки земельного налога;
  • по результатам проведенных торгов.

Кроме конкретной цены необходимо также выбрать и порядок ее уплаты:

Наиболее надежным способом оплаты является банковский, при котором деньги передаются через ячейку или перечисляются на счет продавца.

Конечно, такой способ несет для сторон дополнительные расходы (на аренду банковской ячейки или оплату комиссии), однако позволяет обезопасить покупателя и предоставить ему документальные гарантии передачи средств.

Состояние и порядок передачи участка

При наличии обременений или ограничений они должны быть обязательно перечислены, при их отсутствии данная информация также заносится в документ.

Что касается порядка передачи земли, то в договоре может быть определено, когда именно это происходит и как должно оформляться документально (актом приема-передачи).

Ответственность сторон

Здесь могут быть выбраны какие-либо меры воздействия на продавца или покупателя в случае нарушения ими условий сделки. В частности, это может быть единоразовый штраф или пеня, начисляемая за каждый день нарушений.

Права и обязанности сторон

Законодательно установленной обязанностью покупателя является уплата денег за земельный участок, а продавца — передача данного участка. Все остальные права и обязанности определяются в добровольном порядке.

Изменение и расторжение

Прекращать действие документа или вносить в него изменения стороны могут как по обоюдному согласию, так и в одностороннем порядке. Что именно будет являться основанием для этого и при каких условиях возможно внесение изменений, продавец и покупатель могут определить сами.

Решение споров

Здесь может быть выбран как досудебный, так и судебный способ урегулирования конфликтов, а также установлен срок для подачи различных жалоб и претензий.

Заключительные положения

В последнем разделе стороны могут определить форму составления документа (с нотариальным заверением или без него), а также указать момент вступления его в силу. Чаще всего это происходит после регистрации в Росреестре, что и отмечается в документе.

Правильное заполнение и дальнейшие действия

Как уже было сказано, договор купли-продажи земельного участка составляется в обязательной письменной форме, устный же способ заключения сделки не допускается ни при каких условиях.

Что касается нотариального удостоверения, то оно не требуется — привлечение к сделке юриста является только правом, но не обязанностью сторон.

Допускается оформление договора как от руки, так и при помощи печатных средств.

При этом в документе не должно быть никаких помарок или исправлений, внесенных после его написания (например, с использованием корректора или аналогичных средств).

После составления договора его вместе с пакетом необходимых документов нужно отнести на регистрацию перехода прав собственности в Росреестр. Данное требование является обязательным — без него документ не вступит в силу, а права собственности не перейдут к покупателю.

Для регистрации требуется минимум три экземпляра документа — один останется в регистрационном органе, а по одному полагается для каждой из сторон.

Вместе с документами необходимо также предоставить и копию квитанции об оплате государственной пошлины, которая берется за такую услугу, как регистрация перехода прав собственности на недвижимость.

Ее размер установлен законодательно и зависит от того, кем являются стороны договора — физическими или юридическими лицами. Как правило, обязанность по ее уплате возлагается на покупателя, однако в договоре может быть установлено и иное.

После подачи документов на регистрацию остается только подождать в течение установленного законом срока, который составляет не более одного месяца. По окончании процедуры покупатель получит оформленное свидетельство о праве собственности на участок и официально вступит в свои права на него.

Как правило, оформление договора купли-продажи не отличается особой сложностью — для сторон это быстрый и максимально выгодный способ передачи прав собственности на землю.

Сделка проводится довольно быстро и не требует практически никаких затрат, а договор может быть составлен сторонами самостоятельно.

Единственным требованием является включение в него обязательной информации и существенных условий, а также правильное оформление и регистрация в Росреестре.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/oformlenie-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka.html

Как оформить договор купли-продажи земельного участка?

Как оформить договор купли-продажи земельного участка?

Для отчуждения землевладения требуется его выделение на местности, установление точных границ участка, а также постановка данного объекта на кадастровый учет.

Для совершения подобной сделки нет необходимости прибегать к квалифицированным юридическим услугам, главное понимать суть процедуры и знать, какая документация понадобится.

Законодательством не разработано специального бланка для договора купли-продажи, в связи с чем его можно составить самостоятельно. Однако при подготовке проекта соглашения помните, что существуют определенные требования, которые необходимо соблюсти.

Пропишите в тексте договора следующие моменты:

  • полные имена продавца и покупателя;
  • сведения о документах, удостоверяющих личности сторон;
  • реквизиты правоустанавливающей и правоподтверждающей документации на отчуждаемый объект;
  • информацию об участке: кадастровый номер, местонахождение, размер, другие параметры;
  • цена недвижимости;
  • расчет по сделке (обозначайте действительную цену во избежание проблем в случае, если договор будет расторгнут);
  • дата и место заключения соглашения;
  • перечень прав и обязанностей участников сделки;
  • подписи продавца и покупателя.

В содержании документа можно отразить факт передачи денежных средств, также это возможно зафиксировать распиской.

Кроме вышеуказанных положений, текст договора может содержать и другие пункты, важные для сторон.

Например, можно предусмотреть порядок действий в чрезвычайных ситуациях и другие серьезные моменты: разрешение спорных ситуаций, несение участниками ответственности за неисполнение установленных договором обязанностей, порядок уплаты госпошлины за регистрацию документа и прочее.

В отношении формы соглашения установлено следующее:

  • он заключается только письменно (желательно – единым документом);
  • должен пройти процедуру государственной регистрации в органах Росреестра.

Все прочие аспекты процедуры участники сделки вправе предусмотреть самостоятельно.

На юридическую силу документа не влияют такие показатели, как формат бумаги, размер шрифта или последовательность пунктов договора.

 Кроме названных выше положений, существуют аспекты, которые в содержание документа об отчуждении земли прописывать нельзя.

Согласно предписаниям, установленным Земельным кодексом РФ, такими аспектами являются:

  • возможность отчуждателя по собственному усмотрению вернуть землевладение себе;
  • установление ограничений для приобретателя в правомочиях относительно участка, если их не устанавливает закон (например, нельзя запрещать покупателю передачу землевладения в аренду или его продажу);
  • возможность продавца отказаться нести ответственность при последующем заявлении прав на продаваемое имущество другими лицами.

Даже если прописать в договоре такие положения, юридических последствий они не породят, в связи с чем указывать их в документе нет никакого смысла. Таким образом, если вы хотите воспользоваться бланком договора о продаже земли, ознакомьтесь с прописанными в нем условиями.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка

Если вы хотите составить договор самостоятельно, то желательно сначала оформить предварительный договор купли-продажи землевладения.

Наличие такого документа не является обязательным, однако он поможет обезопасить себя от возможных негативных последствий и обеспечит дополнительную гарантию последующего заключения основного документа согласно установленным ранее условиям, и ни одна сторона не совершить попытки к смене важных условий сделки.

В тексте предварительного договора укажите следующее:

  • условие о предмете сделки. Приведите детальную характеристику продаваемого участка. Подробное отображение информации об отчуждаемом объекте снизит риск возникновения спорных моментов в отношении данного объекта в будущем. Обязательно указывайте в содержании документа такие сведения, как площадь, местоположение, уникальный номер по кадастру, установленная категория земель;
  • условия заключения сделки по приобретению земли, являющиеся существенными (о них речь пойдет далее);
  • планируемая дата и порядок заключения основного договора купли-продажи участка. Такие положения могут зависеть от времени (в течение какого срока участники должны заключить основной договор) либо от наступления конкретных событий (например, с момента передачи отчуждателем документации на предмет сделки).

Кроме того, предварительное соглашение, как правило, содержит информацию о размере предоплаты либо сумме внесенного задатка.

Различаются они тем, что предоплату при отказе от заключения договора попросту возвращают, а в отношении задатка возможно невозвращение либо возврат в двукратном размере, с учетом того, кто отказался от совершения сделки.

Особенность предварительного соглашения купли-продажи земли состоит в том, что регистрировать его не нужно.

Процедура оформления сделки по отчуждению любой недвижимости, включая земельные участки, состоит из двух шагов. Участники сделки сначала подписывают соответствующий договор, а потом обращаются в Росреестр для проведения процедуры государственной регистрации.

Нотариально удостоверять такое соглашения не обязательно, можно подготовить документ самостоятельно. Главное при этом понимать, как это сделать грамотно и юридически верно. Нередко подобные договоры оформляют сами риэлторы, занимающиеся сопровождением сделки.

Стоит отметить, что заверение договора нотариусом дает сторонам дополнительные гарантии законности совершаемой сделки.

Кроме того, при утрате в силу каких-либо обстоятельств такого договора, всегда можно обратиться в нотариальную контору и получить его дубликат.

При самостоятельном оформлении документа, его восстановление не представляется возможным.   

Положительной нотариального удостоверения соглашения об отчуждении недвижимого имущества также является то, что с 2010 года нотариус правомочен самостоятельно обращаться в Росреестр для регистрации прав на имущество, перешедшее к покупателю на основании договора. При самостоятельной подаче документов на регистрацию, срок процедуры составит 20 дней, если же этим занимается нотариус – бумаги будут готовы в течение 3 дней.

При оформлении сделки без помощи специалиста, будьте предельно внимательны, так как в случае неправильного оформления договора купли-продажи, регистрирующий орган откажет в приеме документации, а договор придется составлять заново.

Документы для оформления договора купли-продажи земельного участка

Не важно, какой способ оформления договора выбран – нотариальный или составление собственными силами, продавец обязательно должен располагать бумагами в отношении отчуждаемого землевладения.

Комплект надлежащей документации должен состоять из:

  • документа, являющегося основанием получения объекта недвижимости в собственность: различные договоры, постановления и решения муниципальных органов, судебные акты и прочее;
  • кадастрового паспорта на участок с приложением плана с отображением земельных границ. Иногда бывает так, что землевладение было оформлено в упрощенном порядке (дачная амнистия), и межевые работы в отношении участка не проводились. Приобрести такое имущество возможно, однако имейте в виду, что межевание впоследствии все равно придется провести, причем за собственные средства. Если указанную процедуру не осуществить, это может стать причиной для споров с владельцами соседних территорий. Таким образом, при совершении сделки проверяйте наличие в кадастровом паспорте отметки о соответствии материалам межевания;
  • свидетельства о государственной регистрации права на участок. Если земля была получена отчуждателем ранее, чем в 1997 году, такой документ может отсутствовать. Проблемы в этом нет, в такой ситуации при регистрации права собственности приобретателя, одновременно происходит регистрация возникшего права продавца.

Также для полной уверенности в совершаемой сделке, обратитесь в компетентные органы для получения выписки из ЕГРН, которая отображает информацию о владельце земли и наличии обременений на объект. Получить такую бумагу может как продавец, так и покупатель.

Регистрация перехода права собственности на земельный участок

Завершающий шаг процедуры – государственная регистрация в органах Росреестра.

Вместе с договором купли-продажи земельного участка, подготовьте и предоставьте в регистрирующий орган комплект документации, состоящий из:

  • заявления о регистрации права;
  • документов, удостоверяющих личности участников сделки;
  • документов, являющихся основаниями возникновения прав продавца на объект недвижимости;
  • правоподтверждающих бумаг (свидетельства или выписки из ЕГРН);
  • документа об уплате госпошлины;
  • передаточного акта;
  • согласия от супругов сторон, удостоверенного нотариально, на совершение сделки (если брак зарегистрирован);
  • согласия на отчуждение земли от других совладельцев, если они имеются.

Указанный список является основополагающим, и он может дополняться с учетом каждого конкретного случая. Для того, чтобы выяснить точный перечень документов, обратитесь в Росреестр. Помните, что договор составляется в трех экземплярах – для каждой стороны и один для Росреестра.

Регистрация как правило происходит в течение двадцати дней, иногда может потребоваться месяц. В индивидуальных случаях срок может быть продлен, но для этого у Росреестра должны быть серьезные причины.

По окончании процедуры приобретателю будет выдана выписка из ЕГРН, подтверждающая факт перехода прав на соответствующее землевладение. После этого сделку можно считать оконченной.

Помните о том, что фактическое предоставление имущества может произойти ранее завершения регистрации. Подтверждается это при помощи передаточного акта, который должен обязательно составляться при отчуждении земли. К данному документу отнеситесь серьезно и ответственно.

С первого взгляда может показаться, что процедура отчуждения имущества вполне проста и очевидна, но при этом она отличается наличием целого ряда важных аспектов, касающихся как процесса подготовки документов, так и выполнения обязательных мероприятий и соблюдения условий.

В первую очередь ознакомьтесь с нормами законодательства, регламентирующего порядок совершения соответствующей сделки. При возникновении вопросов или сложностей, обратитесь за юридической помощью.

Стоимость оформления договора купли-продажи земельного участка

Сама процедура подготовки проекта договора является бесплатной. Но при этом не каждый может разобраться во всех тонкостях вопроса. При наличии сомнений при оформлении документов, проще обратиться к квалифицированному юристу, услуги которого, естественно, являются платными.

Также сделка по отчуждению земельного участка предусматривает обязанность продавца уплатить соответствующий налог в размере 13%.

Такой порядок установлен для граждан России, проживающих в государстве более полугода. При владении участком дольше пятилетнего срока, налог с отчуждателя взыскиваться не будет.

Источник: http://UrOpora.ru/zemlya/kak-oformit-dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka.html

Оформление договора купли-продажи земельного участка. Образец

Купля продажа земельного участка представляет собой гражданско-правовую сделку по отчуждению прав собственности на участок от продавца к покупателю на возмездной основе.

Подобные сделки регулируются Гражданским кодексом (ст.454-491,549-558), а также ст.37 Земельного кодекса.

Причем положения Земельного кодекса применительно к обороту земель имеет приоритет.

Купля продажа земельного участка

Для заключения сделки купли-продажи должны соблюдаться следующие условия:

В качестве сторон сделки могут выступать физические и юридические лица, государственные и муниципальные власти.

Важнейшие аспекты договора купли-продажи, права и обязанности сторон определены в договоре, который заключается сторонами с учетом специфики сделки. Если какие-то важные стороны сделки не освещены в документе, то они регулируются с учетом действующего гражданско-правового законодательства.

Купля-продажа является возмездной сделкой и предполагает несколько вариантов расчетов между продавцом и покупателем:

  • передача денег наличными из рук в руки в процессе подписания договора, либо после получения документов о госрегистрации;
  • перечисление средств в безналичном порядке с использованием расчетов по аккредитиву;
  • расчеты с использованием банковской ячейки.

Наличные расчеты между продавцом и покупателем весьма рискованны, поэтому такой способ передачи денег не рекомендуется. Гораздо лучше воспользоваться услугами банка, который станет посредником между продавцом и покупателем. Такой вариант позволит гарантировать покупателю, что он получит оговоренную заранее сумму, а покупателю то, что он приобретет права собственности на землю после оплаты.

Банковские ячейки используются для хранения ценностей и денег и часто применяются при заключении сделок с недвижимостью. Схема использования банковской ячейки при заключении договора купли-продажи следующая:

  1. Продавец и покупатель в оговоренный день посещают банк для закладки денег. Продавец в данном случае может проконтролировать то, что покупатель заложил всю оговоренную сумму в ячейку.
  2. Если сделка состоялась, то продавец с подтверждающими переход прав собственности документами приходит в банк и получает доступ к ячейке.
  3. Если сделка не состоялась, то покупатель вправе забрать его деньги назад из ячейки.

Смысл банковского аккредитива схожий. Покупатель открывает счет на сумму сделки в банке, а продавец после предъявления в банк документов о праве собственности получает деньги на свой текущий счет в безналичной форме.

Предварительный договор

Заключение предварительного договора не является обязательным условием для того, чтобы сделка купли-продажи состоялась.

Но нередко стороны прибегают к данной форме соглашения, чтобы юридически закрепить свои намерения по покупке и продаже участка.

Ведь устная договоренность не способна гарантировать на 100%, что продавец в последний момент не откажется от продажи или не увеличит цену, а покупатель – не откажется от покупки и не предпочтет другой участок.

Практика заключения предварительных договоров приобрела широкое распространение в процессе оформления ипотечных кредитов.

Посредством этого документа банки хотят обезопасить себя от срыва сделки и убедиться в серьезности намерений сторон.

Обычно финансовые организации предлагают собственный шаблон договора.

Предварительный договор заключается по той же форме, что и основной. Отличается только предмет: в основном договоре таковым является сделка купли-продажи, тогда как в предварительном фиксируются намерения сторон по ее заключению.

В предварительном договоре прописываются такие важные параметры будущей сделки как ее цена, порядок расчетов (наличие аванса, условия о рассрочке платежей) и срок заключения основного соглашения.

Скачать пример предварительного договора.

Договор купли продажи между физ лицами

Перед тем как приступить к заключению договора купли-продажи земельного необходимо убедиться в том, что продавец является его собственником. Для этого он должен предъявить один из указанных документов:

  1. Свидетельство о собственности (при оформлении прав собственности до 2016 года).
  2. Выписка из ЕГРП.
  3. Выписка из ЕГРН (с 2017 года).

Также стоит перед заключением договора запросить свежую выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в действительности прав собственности.

Если в качестве такого документа продавец предлагает вам садовую книжку, акт о предоставлении земли в безвозмездное пользование, свидетельство о праве на наследство, то это говорит о том, что права собственности на участок не были оформлены должным образом и он не вправе заключать данную сделку. Эти документы только служат основанием для вступления в права собственности продавца, т.е. перед заключением сделки ему необходимо узаконить свое владение земельным участком в Росреестре.

Договор купли-продажи на земельный участок заключается в простой письменной форме без участия нотариуса. Но при желании придать сделке большую юридическую значимость ее можно заверить нотариально. У нотариуса можно получить готовый бланк договора купли-продажи.

Унифицированной формы документа не существует, но желательно, чтобы документ содержал такие пункты как:

  1. Указание на стороны сделки: продавца и покупателя, их паспортные и контактные данные.
  2. Подробная характеристика предмета сделки: кадастровый номер земельного участка, его площадь, местоположение, целевое предназначение. К договору стоит прикрепить план земельного участка.
  3. Правовые основания для заключения сделки: реквизиты правоустанавливающих документов и документов, подтверждающих собственность от покупателя.
  4. Цена участка и порядок взаиморасчетов (наличие предоплаты, сроки перечисления средств, форма расчетов: наличная и безналичная).
  5. Указание на отсутствие обременений и залога. В последнем случае продажа возможна только с согласия залогодержателя.
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Ответственность сторон за нарушение условий договора (например, неустойки).
  8. Способы разрешения разногласий.
  9. Заключительные положения.

Договор подписывается в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Скачать бланк договора купли-продажи.

Если на земельном участке есть постройки (жилой дом или вспомогательные постройки), то продавец вправе продавать участок только совместно с ними. Отчуждать права собственности отдельно на участок без зданий запрещается.

Строения должны быть дополнительно описаны в договоре: содержать кадастровый номер, площадь, этажность и прочие важные характеристики (материал строений и пр.).

Все строения на момент продажи должны быть поставлены на кадастровый учет, а права собственности на них должны быть зарегистрированы в установленном порядке.

Скачать пример договора купли-продажи земли с домом.

Если земля продается в долевую собственность, то в договоре купли-продажи дополнительно прописываются:

  • данные всех покупателей;
  • указывается их доля (например, покупатели приобретают участок в равнодолевую собственность по ½);
  • в порядке оплаты указывается сумма, которую должен перечислить каждый из покупателей за свою долю.

Если участок продается из общедолевой собственности, то продавец вначале должен предложить второму собственнику купить его долю. Только если тот не воспользуется своим преимущественным правом на покупку можно приступать к продаже доле на свободном рынке.

Скачать договор купли продажи земельного участка в долевую собственность.

Регистрация договора купли-продажи

В настоящее время требование обязательной регистрации договоров купли-продажи было отменено. Но для того, чтобы сделка по продаже земельного участка приобрела юридическую силу покупатель должен официально вступить в права собственности.

Для этого продавец и покупатель должны обратиться в региональное отделение Росреестра, в котором бывший собственник должен написать заявление об отчуждении прав собственности на недвижимость, а новый – о приобретении прав собственности на купленный участок земли.

К данному заявлению прилагается комплект подтверждающей документации:

  1. Правовые основания для смены собственника: в данном случае это договор купли-продажи, подписанный в трех экземплярах.
  2. Правовые основания для заключения договора: на каком основании продавец распоряжается недвижимостью. Это может быть договор дарения, мены, купли-продажи, свидетельство о наследстве. Также потребуется свидетельство о собственности или выписка из реестра прав.
  3. Кадастровый паспорт на участок, технический паспорт на постройку.
  4. Согласие супруги на сделку: требуется при условии, что участок является совместно нажитым имуществом (приобретен в период брака).
  5. Акт приема-передачи недвижимости: необязательный документ, но желательно иметь его в наличии. Он служит подтверждением того, что недвижимость передана в том состоянии, в каком ее ожидал увидеть покупатель (чтобы снизить риски оспаривания сделки в судебном порядке из-за наличия дефектов, о которых не был уведомлен покупатель при заключении сделки)
  6. Квитанция с оплаченной госпошлиной. Сегодня она не является обязательным документом, но поможет ускорить оказание госуслуги. Госпошлину можно заплатить на месте через терминал в Росреестре или МФЦ. Также заявителю могут выдать квитанцию на оплату с уникальным кодом, которую он может оплатить в условленные сроки в любом банке. Госпошлина составляет 2000 руб. при регистрации прав собственности на строение и 350 руб. если речь идет об участке.

После проверки представленной информации специалисты внесут соответствующие изменения в единый реестр.

Сегодня реестр прав и реестр недвижимости были объединены, чтобы снизить число махинаций с недвижимостью.

По результатам прохождения регистрационной процедуры покупатель получит на руки выписку из ЕГРН, подтверждающую его права собственности. Выдача свидетельств о собственности сегодня не производится.

Источник: http://zakonometr.ru/zemlja/kupli-prodazha/dogovor-kupli-prodazhi.html

Как оформить договор купли-продажи земельного участка

Как оформить договор купли-продажи земельного участка

Чтобы купить земельный участок, необходимо, чтобы он был выделен на местности, имел точные границы и был поставлен на кадастровый учет.

Для проведения подобной сделки, не обязательно обращаться к дипломированным юристам, вполне достаточно знать о том, как оформить договор купли-продажи земельного участка и о том, какие для этого необходимы документы.

Как провести сделку купли-продажи земельного участка

Как и любая сделка по купле-продаже недвижимости, покупка земельного участка проходит в два основных этапа.

Сначала между покупателем и продавцом заключается договор купли-продажи, затем этот договор необходимо отнести в ближайшее отделение Росреестра для того чтобы зарегистрировать свое право собственности.

Для составления договора не обязательно обращаться к нотариусу, он может быть составлен и в простом письменном виде, при условии, конечно, что вы знаете, как это правильно сделать.

Многие риэлторские агентства оформляют такие договора самостоятельно, тем более, что они очень тщательно проверяют все документы.

Конечно, большим плюсом обращения к нотариусу является то, что в случае утери заверенного им договора купли-продажи земельного участка продавцом или покупателем, его можно будет без проблем восстановить. Если же договор был оформлен самостоятельно, такой возможности у вас не окажется.

Есть и еще одна причина, по которой рекомендуется обращаться к нотариусу при проведении сделок купли-продажи недвижимости, это то, что с мая 2010 года регистрацию права собственности в Росреестре тоже можно поручать нотариусу. При этом, если вы регистрируете договор самостоятельно, то этот процесс занимает 20 рабочих дней, в то время. как нотариус проведет регистрацию всего лишь за 3 рабочих дня.

Обратите внимания, что если вы все же решили проводить сделку самостоятельно, вам нужно проявить максимум внимания при составлении договора, поскольку если он буде неправильно составлен, Росреестр на регистрацию его не примет и вам придется начинать оформление договора купли-продажи земельного участка с самого начала.

Какие нужны документы для оформления договора купли-продажи земельного участка

Вне зависимости от того, оформляете ли вы сделку у нотариуса или заключаете договор в простой письменной форме, у продавца к моменту его оформления должны быть следующие документы на земельный участок:

  • правоустанавливающий документ, на основании которого он владеет данным земельным участком. Это может быть договор кули-продажи, мены, дарения, постановление о выкупе, постановление о выделении земельного участка в бессрочное пользование и так далее;
  • кадастровый паспорт земельного участка с приложенным планом, где указаны его точные границы. Нужно сказать, то в некоторых случаях, например, если земельный участок был оформлен в соответствии с законом о дачной амнистии, межевание участка могли и не делать. Купить такой участок можно, но покупатель должен понимать, что в этом случае в дальнейшем заниматься межеванием участка ему придется самостоятельно и за свой счет. Иначе конфликта с будущими соседями не избежать. Поэтому обязательно обратите внимание, есть ли в кадастровом паспорте участка фраза «соответствует материалам межевания»;
  • свидетельство о собственности нового образца (выданное после 1997 года). Если участок приобретался его нынешним владельцем в более ранний период, то нового свидетельства у него может и не быть. Ранее выдавались свидетельства о регистрации розового или голубого цветов. Это не страшно, такой вариант вполне правомочен, просто при регистрации права покупателя на приобретенный земельный участок, нужно будет одновременно перерегистрировать и ранее возникшее право бывшего владельца.

Для своего дополнительного спокойствия, покупатель может перед проведением сделки самостоятельно заказать выписку из ЕГРП, где будет указан собственник земельного участка, а также то, не имеется ли на нем каких-то обременений или ограничений. Или можно попросить такую выписку у продавца.

Как оформить договор купли-продажи земельного участка правильно

В самом начале договора указываются стороны, их полные фамилии, имена и отчества, даты рождения, подробные паспортные данные.В случае, если одна из сторон действует по доверенности, необходимо указать ее реквизиты – номер, где выдана, когда и каким нотариусом.

Если хотя бы оной из сторон договора купли-продажи земельного участка является юридическое лицо здесь указывается его полное наименовании, ИНН и ОГРН, юридический адрес.

Также в этом пункте нужно указать дату и место оформления договора купли-продажи земельного участка.

Далее следует пункт «предмет договора». В нем пойдет речь о земельном участке, который нужно указать с максимальной точностью, так, чтобы впоследствии не было расхождений по его определению.

Точные данные земельного участка – адрес, площадь, кадастровый номер, категорию земли и целевое назначение. Все этот можно найти в кадастровом паспорте, который продавец должен предоставить к моменту совершения сделки.

В договоре нужно также указать, распространяются ли на земельный участок какие-то обременения или ограничения по его использованию, например, сервитуты.

В пункте «плата по договору» должна быть указана цена, по которой приобретается земельный участок.

Обратите внимание, что если для того, чтобы уменьшить налогообложение стороны договариваются указать в договоре купли-продажи земельного участка меньшую стоимость, то риску подвергается, в первую очередь именно покупатель, а не продавец. Если вдруг сделка в дальнейшем будет оспорена в суде и признана недействительной, покупатель может рассчитывать на возврат только той суммы, которая указана в договоре. Также в этом пункте можно указать способ и этапы, в соответствии с которыми деньги будут перечислены продавцу.

Пункты «права и обязанности сторон» «ответственность сторон» и «заключительные положения» являются необязательными, но желательными.

Здесь стороны могут указать, как между ними распределяются обязанности по сделке и те штрафные санкции, которые могут быть на них наложены, в случае, если одна из сторон нарушит свои обязательства.

И в заключение под договором ставятся подписи продавца и покупателя с их точной расшифровкой.

Договор купли-продажи земельного участка необходимо оформит в трех одинаковых экземплярах – по одному для каждой из сторон и еще один – для Регистрационной палаты.

Как зарегистрировать договор купли-продажи земельного участка

Для того чтобы сделка купли-продажи земельного участка была признана совершившейся, составленный договор необходимо передать для регистрации в одно из отделений Росреестра. К трем экземплярам договора необходимо приложить следующие документы:

  • правоустанавливающий документ на участок и свидетельство о регистрации права собственности на продавца;
  • паспорт заявителя;
  • кадастровый план земельного участка;
  • заявление о регистрации перехода права – заполняется в Росреестре;
  • заявление о регистрации права собственности – заполняется в Росреестре;
  • квитанцию об уплате государственной пошлины.

Срок регистрации права собственности на земельный участок – 20 дней.

Источник: http://www.jurist-center.ru/dogovor_kupli_prodazhi_uchastka.html

Договор купли-продажи земельного участка, самое важное

Оформленный договор купли-продажи земельного участка – это логичное и приятное завершение сделки по приобретению земли в собственность.

Но предшествует такому событию серьезная работа и ответственное отношение к процессу.

Не имея четкого плана и понимания, как купить земельный участок (ЗУ), можно допустить ошибки, которые в последующем вызовут проблемы в его использовании.

Образец ДКП.

Что нужно знать

Для правильного выбора ЗУ и его покупки нужно знать ответы на вопросы:

  • для каких целей будет покупаться ЗУ;
  • какой ЗУ подходит для этих целей;
  • кто имеет право продать такой ЗУ;
  • какие нужны документы;
  • условия продажи;
  • сколько это будет стоить;
  • сколько займет времени;
  • как оформить договор;
  • как зарегистрировать право.

Только после получения ответа на эти вопросы, можно приступать к выбору участка.

Для чего нужна земля

Это основополагающий вопрос. От ответа на него будут зависеть все дальнейшие действия.

Какой ЗУ подойдет для ваших целей

Вся земля на территории нашей страны разделена на несколько категорий. Для строительства домов на одну семью, гаражей, ведения ЛПХ, размещения дач, садов, огородов, подходят не все категории земель.

Земли сельхозназначения и земли населенных пунктов наиболее подходящие для этого категории земель.

В свою очередь, для каждой из этих категорий существует несколько видов разрешенного использования ЗУ.

Чтобы не создавать себе проблемы в будущем, выбирайте ЗУ, имеющий вид использования соответствующий целям его приобретения.

У кого можно купить ЗУ

Это зависит от того, кто является его собственником: физлицо, юрлицо, муниципалитет, или государство.

Распоряжаться ЗУ может только его собственник, или уполномоченное органом власти учреждение или предприятие, у которого ЗУ находится в оперативном управлении или в хозяйственном ведении.

Если собственником ЗУ является физлицо, ИП, юрлицо, вопрос по купле-продаже ЗУ решается быстро, после согласования сторонами условий сделки.

Проверяем документы продавца

Продать можно только ЗУ, состоящий на кадастровом учете. Кроме этого, право на него должно быть зарегистрировано. Т.е.

сведения о самом земельном участке и о его собственнике должны быть внесены в ЕГРН. Продавец по требованию покупателя должен предоставить актуальную выписку из ЕГРН.

Впрочем, покупатель и сам может ее заказать.

Из расширенной выписки покупатель сможет почерпнуть крайне важную для себя информацию:

  • кто действительно является собственником ЗУ;
  • как возникло право собственности на ЗУ;
  • вид разрешенного использования ЗУ;
  • учетный номер и адрес ЗУ в кадастре;
  • стоимость ЗУ в кадастре;
  • площадь ЗУ по документам и по факту;
  • есть ли обременения, ограничения в пользовании ЗУ;
  • определены ли границы ЗУ.

Значимость всех этих данных нельзя недооценивать.

Переговоры с потенциальным покупателем должен вести только собственник или его законный представитель.

Возможно, участком владеет несколько собственников. Все ли они согласны продать участок?

Вписываются ли ваши намерения по использованию ЗУ в его разрешенное использование?

Обязательно обратите внимание на наличие слов «Границы участка не определены». Если они есть, это значит, что межевание участка не проводилось. Т.е. неизвестно где начинаются и где заканчиваются его пределы.

Дело в том, что многие земельные участки состоят на кадастровом учете без проведения межевания, это допускается, но только пока. Настаивайте на межевании, иначе купите кота в мешке. При неопределенных границах, размер ЗУ, т.е.

его площадь, могла быть просто заявлена собственником по декларации. Вам нужны споры с соседями?

Задайте собственнику все непонятные вопросы, которые смущают или просто непонятны.

Договор купли-продажи ЗУ

Договор купли-продажи, сокращенно ДКП, это закрепленное письменно соглашение сторон о прекращении права одной стороны, и появление права второй стороны на ЗУ на установленных условиях.

https://www.youtube.com/watch?v=G7-xTWIimGk

Подготовка ДКП требует определенных знаний. Лучше поручить это дело профессионалу. Но для тех людей, у которых нет такой возможности, в конце статьи будет предоставлен для скачивания типовой бланк договора. Ним можно воспользоваться как образцом.

Форма ДКП

Разделы ДКП

Какова бы ни была форма ДКП, в нем должны содержаться все значимые разделы, без которых он не может считаться заключенным:

  • дата и место заключения ДКП;
  • данные участников сделки;
  • описание предмета сделки,
  • указание правоподтверждающих документов;
  • стоимость ЗУ и порядок оплаты;
  • когда и как будет передан ЗУ;
  • ответственность сторон.

При необходимости стороны могут добавить в ДКП и другие положения.

Стоимость ЗУ в ДКП

Когда ДКП заключается между гражданами, юрлицами, то стоимость ЗУ, за которую одна сторона продает, а вторая его покупает, определяется на основании договоренности сторон.

По желанию сторон может быть проведена независимая оценка рыночной стоимости земельного участка. Также в качестве цены ЗУ, стороны могут воспользоваться кадастровой стоимостью, если считают ее справедливой.

Как будем расплачиваться

Порядок расчетов между физлицами государством никак не регулируется. Стороны выбирают порядок и способ расчетов по своему усмотрению.

Обычная последовательность оплаты стоимости ЗУ происходит следующим образом. Сначала вносится задаток в виде небольшой суммы под расписку продавца. Окончательный же расчет между участниками сделки совершается при подписании ДКП и тоже с оформлением расписки.

Чаще всего участники сделки используют общепринятые методы оплаты, в т.ч.:

  • аренда ячейки в банке;
  • перевод денег продавцу на карточку, при этом они депонируются до регистрации сделки;
  • открытие депозита в пользу продавца;
  • передача наличных продавцу под расписку.

Когда продавцом по сделке выступает юридическое лицо или государство, расчеты проводятся только путем перечисления необходимой суммы на расчетный счет продавца.

Передача ЗУ

Согласно ГК РФ при передаче ЗУ обязательно оформляется передаточный акт. Несмотря на то, что в крупных городах не требуют предоставление акта о передаче для проведения госрегистрации перехода права собственности, оформлять его надо.

Внизу подписи сторон со словами «Сдал», «Принял».

Госрегистрация перехода права

ДКП подписан, расчеты произведены, ЗУ передан. Осталось подать заявление и надлежащие документы для госрегистрации перехода права к покупателю.

Прием документов осуществляется в МФЦ или в отделении Росреестра. Здесь для сторон подготовят заявление на регистрацию, которое им нужно подписать. Также сотрудник, ответственный за прием, проверит состав прилагаемых документов.

Для регистрации перехода права надлежит предоставить:

  • документы продавца на ЗУ;
  • ДКП (количество экземпляров по количеству участников сделки + 1 экземпляр для архива Росреестра);
  • передаточный акт (количество экземпляров как и у ДКП);
  • согласие второго супруга продавца (если ЗУ приобретен в браке);
  • согласие второго супруга покупателя (если ЗУ оформляется на одного из супругов);
  • нотариальные доверенности на уполномоченных лиц, подписавших договор или подающих документы на регистрацию;
  • квитанция об оплате госпошлины. Размер госпошлины зависит от статуса покупателя. Если это физлицо – 350 руб., если юрлицо – 22000 руб.

Дополнительно для юридического лица необходимо предоставление:

  • заверенных копий учредительных документов;
  • справка об отсутствии лиц, заинтересованных лиц;
  • справка о некрупности сделки;
  • распорядительный документ о заключении сделки.

Если не будет никаких замечаний, приостановок регистрации сделки, по истечении указанных сроков, Продавец может забрать документы. С даты регистрации перехода права он вступает в права собственности на ЗУ.

Что дает право собственности на ЗУ

Став собственником ЗУ покупатель получает право владения, пользования и распоряжения ЗУ. Может продать, подарить, обменять, завещать, сдать в аренду, взять кредит, предоставив ЗУ в качестве залога, и др.

Договор купли-продажи ЗУ, заключенный с учетом все перечисленных в статье нюансов, позволит собственнику чувствовать себя уверенно, не опасаясь, что кто-либо может оспорить возникшее право собственности.

Источник: https://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/oformlenie/pokupka/uchastka.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть