8(800)350-83-64

Как избежать рисков при покупке недвижимости?

Содержание

ТОП-10 рисков при сделках с недвижимостью: как их избежать?

Как избежать рисков при покупке недвижимости?

Сколько раз в жизни человек покупает квартиру? Зачастую единожды или дважды. Для кого-то покупка жилья – сделка всей жизни.

Главный аспект здесь — финансовый: недвижимость требует мобилизации денежных ресурсов, вложения и своих накоплений, и часто заемных средств, а потому дело это чрезвычайно ответственное.

И при всем этом, существует риск остаться после приобретения недвижимости буквально ни с чем… Как избежать такого поворота событий?

Специалисты говорят: прежде всего, при подготовке и совершении купли-продажи нужно соблюсти все юридические тонкости. Не менее важно обезопасить себя от организационных рисков при выборе объекта.

«Самая большая угроза – остаться и без денег, и без квартиры, — подтверждает Лилия ГАДИЕВА, первый заместитель генерального директора федеральной риэлторской компании «Этажи».

— Покупателю необходимо знать, на какие детали обратить внимание, начиная с просмотра объявлений».

Организационные риски

Риск 1: Мошенничество

Объявление о продаже квартиры вы можете встретить в интернете, в газете, по телевизору, наклеенным на подъезде – выбор огромный. «Обратите внимание на цену.

Если продается интересный объект в хорошем районе, с хорошей площадью и в хорошем состоянии, но по явно заниженной стоимости, на 20-50% дешевле, чем аналоги на рынке – стоит насторожиться. Задайтесь вопросом: в чем причина? – советует Лилия ГАДИЕВА.

– Возможно, у продавца сложная жизненная ситуация и срочно нужны деньги. Но как покупателю это проверить?»

«Уместно обратиться к профессионалам: риэлторская компания может проверить объект на юридическую «чистоту».

Например, мы берем выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) об отсутствии арестов и обременений, — объясняет Андрей ЛЕСИН, директор департамента сопровождения сделок компании «Этажи».

– Это может сделать и не специалист: такой документ можно заказать и получить в течение пяти дней.

Но в «Этажах» начала действовать совместная с Росреестром программа получения выписок в режиме он-лайн: выписку мы получаем в течение трех часов, что существенно экономит время и силы покупателя».

Также важно понимать, кто предлагает вам купить объект недвижимости. Это может быть риэлторская компания, может быть сам собственник, либо третье лицо по доверенности.

«Бывает, что продает человек, называющий себя другом, братом и т.д., у него нет юридических прав, но есть ключи.

Покупатель, не знающий тонкостей, готов отдать ему задаток, и может быть, все закончится благополучно.

Но если сделка в итоге окажется недействительной – вам некому будет предъявить претензии, — обращает внимание Андрей ЛЕСИН. – Конечно, мы в компании работаем только напрямую с собственниками, либо их представителями по нотариальной доверенности».

Риск 2: Техническая ошибка

Случай из практики: в «Этажи» обратились два собственника, которые живут на Севере и имеют квартиру в Тюмени, которую хотят продать. Риэлтор заказывает выписку из ЕГРП и оказывается, что в графе «собственник» указан совершенно другой человек.

Представьте себе реакцию настоящих владельцев… Люди шокированы. Риэлторы, разбираясь в ситуации, едут в Управление Росреестра по Тюменской области. И выясняется, что несколько лет назад при оформлении документов произошел технический сбой: в адресе вместо «дом 10» был вписан «дом 101».

Что делать в такой ситуации? Можно обратиться в суд, доказать свое право собственности на это жилье и только потом начинать процедуру продажи. Это отнимет время и финансы. «Мы пошли другим путем, — рассказывает Андрей ЛЕСИН.

– Нашли женщину, которая по ошибке была вписана как собственник квартиры наших продавцов, заказали выписку об ее объекте недвижимости и увидели, что выписка на ее квартиру – пустая.

От ее имени обратились в регистрирующий орган, специалисты Росреестра исправили ошибку в регистрации ее прав на жилье. А затем вместе с ней подали второе заявление – о том, что она не является собственником квартиры наших клиентов.

Ошибка была исправлена, по нужному адресу вписаны собственниками настоящие владельцы квартиры – все заняло две недели, делалось в рамках обычного сопровождения сделки, без дополнительной оплаты. Итог: на сегодняшний день наши клиенты успешно выходят на продажу своей квартиры».

Риск 3: «Чужой»

При показе квартиры продавец рискует, впуская в свою квартиру неизвестных людей, представившихся покупателями. Точно так же рискует и покупатель, отправляясь по объявлению в чужую квартиру к человеку, назвавшемуся продавцом.

«Действительно, не знаешь, кто придет, не мошенник ли это, нет ли у него злого умысла.

Чтобы избежать такого, начиная работу с покупателями и продавцами, прежде всего, мы заключаем договор с каждым, видим его паспортные данные, проверяем все документы», — поясняет Лилия ГАДИЕВА.

Риск 4: Цепочки сделок

Если при покупке недвижимости вы рассчитываете на деньги от продажи предыдущей квартиры – важно согласовать детали и сроки продажи и покупки.

«Иногда выстраивается длинная цепочка сделок: человек продает одну недвижимость, покупает другую, ее продавец тоже, продав, рассчитывает купить и т.д.

При этом если происходит сбой или задержка в каком-то звене — вся цепочка оказывается под риском срыва, ваша сделка может просто не состояться. А это упущенное время, негативные эмоции, и возможно потерянные деньги.

Важно состыковать все сроки и продумать детали. Профессиональный риэлтор поможет проследить всю цепочку из 4-5 квартир», — отмечает Лилия ГАДИЕВА.

Особенно важна помощь специалиста, если в цепочках участвуют сделки с привлечением социальных программ. В этом случае расчеты происходят с задержкой (по некоторым соцпрограммам субсидию покупатель получает до 50 дней).

Не забудьте, кроме того, что у сертификата соцпрограммы есть срок использования (к примеру, по подпрограмме «Молодая семья» открыть в Сбербанке счет и сдать свидетельство на хранение нужно в первые два месяца после его получения, а купить квартиру – не позднее через девять месяцев, иначе сертификат аннулируется). А к жилью предъявляется целый список требований: степень износа конструкций дома — не более 25%, объект может быть приобретен только от собственника, соблюдены определенные технические и санитарные нормы и т.д., и такой подходящий вариант нужно быстро найти. Если все эти тонкости не учесть – сделка не состоится, поставив под угрозу и другие сделки в цепочке.

«Могут возникнуть и чисто человеческие заминки — не известно, когда предыдущие жильцы освободят квартиру и перевезут вещи, выпишутся из нее, передадут ключи.

У кого-то – маленькие дети, престарелые родители, при продаже или покупке люди часто находятся в состоянии стресса… В таких ситуациях риэлтор работает как психолог, организатор и модератор, помогающий всем договориться.

Кроме того, если у продавца нет времени и возможностей – наши специалисты по доверенности могут провести передачу ключей, помогут с переездами, оформят нужные документы», — добавляет Лилия ГАДИЕВА.

Риск 5: «Загородка»

Если речь идет о покупке земельного участка – прежде всего, убедитесь, что участок находится у продавца в собственности. «Были примеры, когда клиент уверял, что владеет этой землей.

На самом же деле после проверки документации оказывалось, что земля в аренде, и даже срок договора аренды уже истек. Такие случаи нередки – сказывается наследие советского времени, определенный правовой нигилизм и некоторая легкомысленность людей.

В такой ситуации мы предлагаем помощь в оформлении этого участка в собственность, и только затем начинаем процедуру продажи», — уточняет Андрей ЛЕСИН.

Также при покупке земельного участка важно подтвердить расположение и площадь участка на местности – провести его межевание.

В противном случае можно купить участок, имеющий по документам 8 соток, а в реальности – только 6, потому что с одной стороны сосед выдвинул на него забор, с другой стороны «наступила» стройка и т.п.

Профессионалы помогут обмерить участок и либо решить вопрос с соседями, либо изменить свидетельство, чтобы избежать потери денег и соток.

Правовые риски

Риск 6: Собственник – несовершеннолетний (единоличный собственник, либо имеет долю)

В этом случае обязательное требование – получить разрешение органов опеки на отчуждение объекта недвижимости с одним из условий: одновременная/последующая покупка жилья; дарение квартиры/доли в квартире; зачисление денег от продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, на счет ребенка. Риэлтор должен проконтролировать исполнение одного из этих условий, иначе регистрация перехода права собственности не будет произведена.

Риск 7: Объект недвижимости приобретен в браке, либо в браке происходил расчет по ипотеке

Необходимо нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу (а если находятся в предразводном состоянии – то и согласие обоих супругов на покупку), чтобы исключить в будущем риски по оспариванию сделки.

Риск 8: Продаваемый объект – комната в коммунальной квартире либо доля в праве долевой собственности

Например, один дом на двух соседей – при продаже своей половины одним из соседей второй сосед имеет преимущественное право выкупа.

Если условие о таком праве не было соблюдено, когда вы покупали половину дома – второй сосед может перевести право покупателя на себя в судебном порядке уже после того, как вы половину купили – и он будет признан покупателем за ту же стоимость. Таким образом, при подготовке сделки нужно получить отказ других собственников от преимущественного права покупки; копию уведомления о намерении продать долю/комнату, с указанием адреса и цены объекта, отправленного субъекту, имеющему преимущественное право покупки, подкрепленное почтовыми квитанциями об отправлении.

Риск 9: В квартире зарегистрирован гражданин, имеющий право проживания и пользования квартирой

Скажем, в квартире живет семья из четырех человек: родители в ходе приватизации оформляют на себя право собственности, а совершеннолетние дети отказались от него в пользу родителей.

Таким образом, дети – не собственники, но они прописаны в этой квартире, и выписать их принудительно нельзя даже в судебном порядке.

При продаже квартиры необходимо, чтобы они выписались добровольно, нужно взять поквартирную карточку, либо справку о зарегистрированных гражданах, подтверждающую, что все сняты с регистрационного учета по данному адресу.

Риск 10: Наличие обременения или ареста

Это видно из выписки из ЕГРП. Про арест (например, за невыплаты по кредиту) владелец может и не подозревать, а купля-продажа с фактом ареста невозможна.

Если арест не выявлен вовремя, а сделка уже идет – покупатель оказывается незащищенным: деньги он уже отдал, продавец мог ими успеть распорядиться, а будет ли завершена сделка, предсказать сложно, так как неизвестно, возможно ли быстро снять арест.

В случае с обременением решить вопрос проще. «Бывает, что квартира была куплена в ипотеку, кредит еще не погашен, но собственнику нужно ее продать. Это риски для обеих сторон: и для продавца, и для покупателя.

В этом случае наша компания может предоставить продавцу целевой заем на погашение ипотеки.

Выигрывают все: банку возвращается кредит, покупатель получает выбранную квартиру уже без обременений, продавец завершает сделку и рассчитывается из полученных денег с нашей компанией», — рассказывает Андрей ЛЕСИН.

Поможет финансовая ответственность

Конечно, все агентства недвижимости должны оказывать риэлторские услуги качественно, как записано в законодательстве, «добросовестно и с надлежащей осмотрительностью».

Но многие «подводные камни», описанные выше, на первый взгляд без тщательных проверок не выявить.

«И только в течение какого-то времени после покупки может выясниться, что с вашим объектом что-то не так, — говорит Андрей ЛЕСИН.

– Мы же приняли для себя норму: если в течение года новым собственником будет по каким-то причинам утрачено право собственности – компания компенсирует ему полную стоимость затрат. Это дополнительная ответственность компании перед клиентами».

Полная финансовая ответственность по сделкам на вторичном рынке жилья и загородной недвижимости введена компанией «Этажи» в 2011 году. Она закреплена в Положении о гарантийном обязательстве (внутреннем документе компании) и прописана в клиентском Договоре, после сделки клиенту выдается гарантийный Сертификат. Если у вас возникают проблемы по объекту, купленному в компании (например, третье лицо заявило о своих правах на квартиру после сделки) – «Этажи» обязуются решить их, вплоть до представления интересов в суде, чтобы клиент в любом случае получил свою квартиру, либо – компания приобретет ему подобную за свой счет.Финансовая ответственность не распространяется на сделки свыше 8 млн руб., на договоры долевого участия с застройщиками и переуступку прав требования, на сделки с коммерческой недвижимостью.

«Естественно, мы проводим огромную предварительную работу для того, чтобы случаи, при которых потребуется возмещать ущерб, не возникли: наша задача — самым тщательным образом подготовить куплю-продажу, проверив заранее все документы объекта и продавца, помочь дооформить и собрать документацию, а также грамотно провести саму сделку, — уточняет Андрей ЛЕСИН. – Наш покупатель должен быть уверен, что все факты проверены, и он может спокойно ждать документы на купленную недвижимость».

Финансовая ответственность «Этажей» сродни титульному страхованию, которое также является гарантией безопасной сделки, однако обходится покупателю дорого: если ответственность «Этажей» — это стандартный элемент риэлторской услуги и не требует дополнительных затрат, то страховой компании за страхование титула необходимо платить до 1% стоимости имущества за год.

Конечно, каждый сам выберет наиболее комфортный путь покупки или продажи. Решите, берете ли вы на себя ответственность за все организационные и юридические моменты, или возложите этот груз на специалистов. В любом случае – чистых вам сделок и радостных перемен!

Источник: http://kvobzor.ru/article/i240

Квартира в ипотеку: риски и выгода для покупателя

Сегодня квартира в ипотеку, риски в процессе оформления которой будут описаны в статье, это единственная возможность приобрести жилье, если у заёмщика больше нет возможности для оплаты. Рассмотрим подробнее возможные «подводные камни».

Не каждый понимает, что на самом деле значит слово «ипотека».

Как правило, под ипотекой понимают процедуру приобретения жилого помещения с помощью банковского учреждения, она предусматривает заключение договора, который обязывает заёмщика выплачивать регулярные суммы банку в качестве погашения ипотечной задолженности. Полноправным собственником заёмщик может стать только после полного погашения ипотеки, до этого момента приобретенная недвижимость находится в залоге у кредитора.

Плюсы и минусы, которые содержит сделка с покупкой квартиры в ипотеку

Плюсы:

  1. Возможность приобрести недвижимость, не имея собственных средств на стопроцентную оплату стоимости.
  2. Можно не особо страшиться афер со стороны продавца, внезапного возникновения прав третьего лица на владение квартирой, поскольку объект будет находиться в залоге у банка, который дополнительно все проверит.

Минусы:

  1. Некоторые сложности в процессе оформления ипотечной квартиры.
  2. Необходимость безоговорочно принимать все требования и условия банка.
  3. Банковые служащие вправе навещать жителей с целью проверки состояния жилья, пока длится действие ипотеки.

Специалисты рекомендуют:

  • получить выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что в жилище никто не зарегистрирован;
  • следует обезопасить себя предварительным договором купли-продажи, чтобы продавец не смог изменить условия продажи;
  • поинтересуйтесь, нет ли у банка льготных условий, например, сниженной процентной ставки, ускоренного оформления и минимального первоначального взноса;
  • все договоры необходимо заверять у нотариуса — это дополнительная гарантия;
  • зарегистрируйте договор в реестре до полной оплаты сделки.

Выгоды и риски приобретения новых квартир в ипотеку

Купив новую квартиру на первой стадии строительства дома, можно получить выгоды:

  • Стоимость ежегодного ремонта первые годы будет невысокой.
  • Цена такой квартиры будет ниже стоимости жилья во введённом в эксплуатацию доме.
  • Основная часть выплат по ипотеке придётся на первые несколько лет.

От рисков также никто не застрахован:

  • Покупая то, что не существует в реальности, а лишь начерчено в проекте застройщика, рискует каждый.
  • Ожидание окончания строительства может затянуться, весь этот период придётся решить вопрос о месте проживания.

Банк, выдавший ипотечный кредит, может увеличить процентную ставку или повысить размер первоначального взноса с целью обезопасить себя от рисков, от невозврата кредита и от банкротства застройщика.

Невзирая на риск и на переплаты банку, владелец квартиры в ипотеку на первоначальной стадии строительства выиграет финансово, потому что цена жилья со временем лишь растёт. Через пару лет затраты окупятся.

Приобретение недвижимости, на которой есть обременение

Довольно распространённым видом сделки с недвижимостью выступает покупка квартиры с обременением по ипотеке: риски приобретения жилья, которое находится в залоге у банка, очевидны, однако данная процедура имеет также свои преимущества.

В этом случае некий заёмщик в случае неспособности выплатить полную стоимость ипотечного кредита принимает решение продать квартиру, которая находится в залоге у банка (в ипотеке).

Есть несколько способов приобретения ипотечной квартиры:

  1. Покупка с получением ипотечного кредита на приобретение жилья.
  2. Покупка без привлечения заёмных денег.

Оба эти способа покупки квартиры в ипотеке — это риски покупателя. Это объясняет сниженную цену подобной недвижимости.

Первый способ требует наличие разрешения банка для продажи.

В случае оплаты менее половины долга, банк имеет право отказать. Подразумевается получение кредита в том же банке. Приобретение заложенной квартиры посредством кредита, взятого в другом финансовом учреждении, невозможно, поскольку банк не пойдёт на сделку.

По сути, в процессе покупки жилья с обременением в ипотеку осуществляется замена заёмщика. Недвижимость при этом остаётся в залоге у банка, однако покупателю разрешается прописаться в ней и жить.

Данный вариант сделки практически безопасен, поскольку финансовые потоки в руках банка.

Имеющиеся риски:

  • если квартира продается из-за долгов собственника, регистрационные действия в случае иска к продавцу запрещаются.

Неблагоприятные обстоятельства могут послужить причиной срыва сделки, характеризующегося потерей покупателем уплаченных денег, а в худшем случае — обретением долга перед банком по собственному обязательству.

Избежать такого исхода, к счастью, можно. Для этого перед заключением договора у продавца нужно потребовать выписку из ЕГРП об отсутствии других обременений. При оплате лучше пользоваться депозитарной ячейкой или аккредитивом.

Второй способ сделки предполагает снятие обременения.

Покупка проходит по схеме:

  1. Покупателем оплачивается задаток, которым покрывается оставшаяся сумма задолженности перед банковским учреждением.
  2. Банком снимается обременение с жилья, а это позволяет собственнику произвести продажу недвижимости.
  3. Заключается договор о купле-продаже, покупатель выплачивает оставшуюся стоимость квартиры.

Риски:

  • можно потерять оплаченный продавцу аванс.

Иная ситуация, если залоговую недвижимость реализует сам банк. Как ни крути, а приобретение ипотечной квартиры у банка — это наиболее безопасный способ.

Сопровождение сделки банком гарантирует надёжную защиту от мошенничества. Возможно добиться некоторых уступок в процессе сделки. Такая процедура сразу же привлекает своими преимуществами:

  • стоимость ипотечной недвижимости гораздо ниже рыночной. Чаще всего подобное жилье изымается у заёмщика, который не способен платить, и банк старается как можно быстрее продать объект, чтобы уменьшить убытки;
  • участие банка полностью исключает риск афер и мошенничества со стороны продающего лица.

Как купить ипотечную квартиру без риска? Грамотный подход поможет при совершении сделки по приобретению недвижимости с обременением. Сделать процесс безопасным помогут опытные риелторы хорошо зарекомендованных компаний недвижимости. Также можно проконсультироваться у юриста.

Источник: http://proipoteku24.ru/stati/kak-kupit-ipotechnuyu-kvartiru-bez-riska/

Как избежать рисков при покупке недвижимости?

Удостовериться в безопасности сделки несложно

Планируете покупать недвижимость в ближайшее время? Тогда эта статья для вас. На что нужно обратить внимание при покупке? Как обезопасить себя от рисков потери денег и недвижимости? Как не стать жертвой мошенников?

По статистике, каждая двухсотая сделка с недвижимостью в России сегодня признается недействительной по разным причинам, три покупателя из ста находятся в зоне риска и могут потерять приобретенное жилье. В этой статье рассматриваются возможные риски, а также решения, которые позволят исключить появление рисков практически на 100%.

Риск № 1. Мошенничество или ошибки до момента регистрации сделки

Прежде всего, необходимо знать, что государственная регистрация сделки не гарантирует ее надежность. Если вы не профессиональный юрист, то качественно подготовить документы для покупки квартиры, и, главное, проанализировать документы продавца, вам будет не так просто.

Например, вы не попросили продавца предоставить вам справку о зарегистрированных лицах в квартире.

При регистрации сделки от вас могут не потребовать этот документ, и поэтому после, казалось бы, благополучно совершенной сделки, вам в дверь может позвонить некий человек и сказать, что он имеет право на проживание в вашей квартире.

Или вы купили квартиру с неузаконенной перепланировкой, поэтому есть реальный риск заплатить крупный штраф за то, что у вас разрушена несущая стена, потратиться на ее восстановление или даже лишиться квартиры по решению суда.

Кстати, до самой сделки дело может и не дойти, а ваши деньги бесследно исчезнут…

Мошенники, прочитав ваше объявление «Куплю квартиру без посредников» могут предложить вам подходящий вариант по интересной цене.

Покажут документы — копии или даже якобы оригиналы (возможности современной техники позволяют сделать все что угодно) и скажут: «Вариант горит! Нужно срочно вносить задаток, чтобы квартира не ушла!».

Вы оплачиваете задаток и… все. Продавца и след простыл. Даже расписка о получении задатка не гарантирует возврат денег — мошенника найти будет очень непросто. Да и паспорт может быть поддельным.

Возможен и другой вариант. Вы нашли продавца, квартира вам подходит и на первый взгляд все документы в полном порядке. Задаток с вас никто не берет.

Единственный момент — продавец действует по нотариальной доверенности, выписанной собственником. Законность у вас не возникает сомнений в правдивости действий представителя собственника, так как доверенность заверена нотариусом.

Вы подаете документы в управление Росреестра и в тот же день, что называется, со спокойной душой, полностью рассчитываетесь за квартиру.

Затем через несколько дней специалист из управления Росреестра по телефону вам сообщает, что сделка не может быть зарегистрирована, потому что нотариальная доверенность была отозвана собственником в день подачи документов на госрегистрацию. Это означает, что собственник квартиры и его представитель были в сговоре. А вы уже отдали деньги. Может быть, этих мошенников и удастся найти, но получить свои деньги можно будет только через суд.

Риск № 2. Неприятности в момент регистрации сделки с недвижимостью

Продолжая тему регистрации сделки, можно выделить еще ряд рисков, которые возникают в короткий, но очень важный период — период регистрации сделки. Сегодня он составляет семь рабочих дней, если документы поданы через управление Росреестра, и девять рабочих дней, если поданы через МФЦ.

Наложение ареста на квартиру

Как это бывает? В момент регистрации сделки квартира продавца была «чистая», а буквально через день в управление Росреестра может поступить судебное решение о наложении ареста на нее из-за долгов продавца перед банком или же уведомление подобного негативного содержания от службы судебных приставов. Сделка не будет зарегистрирована, и квартира будет находиться в обременении. Если продавец порядочный, он вернет вам деньги добровольно. В противном случае возврат денег возможен только через суд — сложно, долго, нервно и болезненно…

Отзыв согласия супруга/супруги на продажу квартиры

Если квартира была приобретена в период брака, то при ее продаже требуется нотариальное согласие мужа или жены (настоящих или бывших).

И если, например, бывшая жена вдруг поменяла решение или не договорилась с бывшим мужем о том, какую сумму он ей выделяет с продажи, она может отозвать свое согласие за несколько дней до сделки.

И этот факт никак не фиксируется в управлении Росреестра в день сделки. В пакете документов согласие есть, поэтому сделку благополучно зарегистрируют.

Но после регистрации сделки бывшая супруга продавца предъявит свои права на долю в квартире или часть денег. Возникнет судебное разбирательство, и снова это ваше время, нервы…

Ошибка в оформлении документов

Если вы сам себе юрист и готовите договор купли-продажи на основании шаблона из интернета, то велик риск составить его неверно по многим позициям, и такой договор даже может быть зарегистрирован, но последствия могут быть для вас печальны. В выписке ЕГРН, например, будет неверная информация, и при последующей продаже квартиры могут возникнуть затруднения.

Риск № 3. Проблемы после регистрации сделки с недвижимостью

Как показывает обширная судебная практика, ряд неприятных ситуаций возникает и после регистрации сделки. Иногда совсем неожиданно появляются наследники.

Или свои права на квартиру предъявит не воспользовавшийся своим правом приватизации проживавший здесь ранее человек, который много лет находился в местах лишения свободы.

Обойтись без рисков — это возможно

Как избежать этих неприятностей? Во-первых, сопровождение сделки профессиональным юристом никогда не бывает лишним — цена ошибки очень высока. Юрист детально проанализирует документы продавца.

Кроме того, он точно знает, какие документы необходимо дополнительно у него запросить. Он составит договор купли-продажи с учетом всех особенностей сделки.

Во-вторых, важно также рассчитываться за квартиру только после того, когда право собственности перейдет к вам. Для этого существует несколько видов безопасных расчетов, удобных и для продавца, и для покупателя.

И, в-третьих, можно купить недвижимость с помощью риэлторской компании, которая несет финансовую ответственность по сделке.

Что это значит? Например, компания «Этажи» возвратит вам потраченную при покупке сумму, если вашу сделку суд признал недействительной. Даже если вины компании в этом нет. А юристы «Этажей» будут представлять ваши законные интересы в суде.

Пусть слово «риск» будет присутствовать в вашей жизни, но только не в случае покупки квартиры! Шампанское вполне доступно, и лучше его выпить в день счастливого новоселья, чем в день, когда вы останетесь без квартиры и без денег после того, как необдуманно рискнете.

Источник: https://www.sarinform.ru/articles/2017/03/14/171433

Альтернативные сделки с квартирой. Виды сделок, как избежать рисков и мошенничества?

Немногие знают, что помимо стандартного договора купли-продажи, приобрести квартиру можно по альтернативной сделке.

Но здесь есть определенные риски, которые нужно учитывать, чтобы не стать жертвой мошенничества.

  В представленной ниже статье мы подробно расскажем о специфике альтернативных сделок и о том, как нужно действовать, чтобы провести сделку максимально быстро и правильно.

○ Что такое альтернативная сделка?

Данный вид сделки представляет собой обмен квартирами через договор купли-продажи.

Специфика заключается в том, что осуществляется единовременная реализация жилплощади, то есть документы подписываются в одно и то же время.

В сделке участвуют несколько участников, что не противоречит гл.9 ГК РФ.

Заключить альтернативную сделку можно также путем обмена.

Но здесь следует учитывать, что обменивать можно только квартиры, находящиеся в социальном найме (ст.72 ЖК РФ).

К тому же, найти вариант, полностью устраивающий обе стороны, практически нереально, поэтому обмен чаще всего происходит с доплатой.

Вернуться

○ Характеристика альтернативной продажи

При альтернативной продаже один собственник продает свою квартиру, одновременно покупая другую. А продавец последней жилплощади может являться покупателем для третьей стороны. Рассмотрим схему такой сделки на примере.

Владелец трехкомнатной квартиры хочет ее продать и купить две однокомнатные. А один из продавцов однокомнатной собирается приобретать двухкомнатную квартиру. В результате такой сделки заключается 4 договора купли-продажи.

✔ Альтернатива

Альтернатива означает, что владелец квартиры продает ее, покупая одновременно другую.

Вот именно вторая приобретаемая жилплощадь и является альтернативной.

Подписание договоров купли-продажи и их государственная регистрация происходит в один и тот же день. У данного вида сделки три участника:

  • Покупатель первой квартиры.
  • Продавец первой квартиры, который в то же время является покупателем второй «альтернативной» квартиры.
  • Продавец «альтернативной» квартиры.

✔ Альтернативная цепочка

Здесь реализуется не одна жилплощадь, а несколько. При этом продавцы каждой из них выступают покупателями другого жилья, что и образует альтернативную цепочку. При этом нужно учитывать, что все квартиры не должны реализовываться последовательно.

Например, собственник четырехкомнатной квартиры хочет продать ее и купить взамен три квартиры: две однокомнатные и одну двухкомнатную (с доплатой). Здесь выстраивается цепочка из 4 квартиры, три из которых являются альтернативными.

От длины цепочки зависит и сложность сделки.  Количество квартир, которые могут участвовать в схеме, не ограничено, но на практике их число редко превышает 4.

Вернуться

○ Типичные риски продажи квартиры

Продажа недвижимости всегда связана с определенными рисками. Чаще всего это:

  • Заниженная стоимость из-за неправильной оценки имущества.
  • Встреча с мошенниками, которые под предлогом осмотра квартиры хотят что-то украсть из нее.
  • Работа с недобросовестным агентством недвижимости.
  • Ошибки в оформлении документов (в частности, договора купли-продажи).

Но самый большой риск для продавца возникает в момент передачи денег. Так как оплата производится после регистрации договора, он может вовсе остаться без денег, если покупатель вдруг передумает.

Процедура оспаривания сделки может быть достаточно длительной, а успех при этом не гарантирован.  Также нельзя подписывать никаких дополнительных документов об оплате, помимо расписки.

Только учет всех нюансов может свести все риски к минимуму.

Вернуться

○ Специфические риски альтернативной продажи жилья

Кроме типичных рисков, связанных с продажей недвижимости, альтернативная сделка предполагает и вои специфические риски, которые возникают в силу сложности организации процесса. Чего именно стоит опасаться будет подробно указано ниже.

✔ Несогласованность действий

В любой альтернативной сделке участвует больше двух сторон. Поэтому любое несогласие между ними может стать причиной полного разрыва всей процедуры.

Очень важно, чтобы каждый из участников сделки имел адекватные запросы и реально оценивал стоимость и той квартиры, которую он хочет продать и той, которую планирует купить.

Важно, чтобы требования соответствовали реальным рыночным ценам и возможностям других участников. В противном случае возникает риск увеличения сроков сделки и даже ее отмены.

✔ Частичная регистрация или отказ в регистрации

Подобный риск возникает из-за того, что все квартиры, участвующие в сделке, не связаны между собой (регистрируются по отдельным договорам).

Поэтому возникает опасность, что регистратор может приостановить регистрацию одного из договоров, в результате чего одна сторона рискует остаться и без квартиры и без денег.

Чтобы избежать подобного, нужно регулярно отслеживать процесс регистрации (на сайте Росреестра по номерам заявлений).

В случае возникновения проблем с одним договором, остальные участники сделки сразу пишут заявление о приостановке и других соглашений, а потом уже разбираются с причинами.

Если речь идет не о приостановлении, а об отказе в регистрации, порядок действий такой же.

Вернуться

○ Как избежать рисков?

Чтобы избежать подобных рисков, можно воспользоваться услугами нотариуса либо следовать рекомендация риэлтора.

✔ Помощь нотариуса

Обращение к нотариусу имеет особенное значение в вопросах с альтернативной сделкой.

Связано это с тем, что если договор по сделке с недвижимостью заверен нотариально, то он не проходит дополнительную проверку юристами.

Соответственно, срок регистрации короче, а риск частичной регистрации или отказа – ниже.

✔ Соблюдать рекомендации риэлторов

Проведение альтернативной сделки лучше доверить профессионалам. Потому что в данном случае, количество документов, которые нужно проверить на подлинность больше.

Также могут возникнуть сложности с организацией самого процесса подписания всех договоров.

Именно поэтому, для максимального повышения вероятности успешного проведения сделки, стоит обратиться к грамотному риэлтору.

Вернуться

○ Налоговый вопрос при альтернативной сделке

Еще один немаловажный вопрос, который следует учитывать участникам альтернативной сделки – порядок уплаты налога и возможность получения налогового вычета. Распространенной ошибкой является мнение о том, что единовременная покупка альтернативной квартиры освобождает от уплаты налога.

На самом деле, эти две сделки никак юридически не связаны между собой, даже если проведены в один налоговый период. Поэтому продав свою жилплощадь, вы должны уплатить 13% с дохода, полученного от продажи, если владеете ею менее 3 лет.

Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят физические лица — налоговые резиденты Российской Федерации, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, — исходя из сумм таких доходов (п. 3 ст. 228 НК РФ).

А покупка альтернативной квартиры дает право на получение налогового вычета.

При определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них (п.3 ст. 220 НК РФ).

Другими словами, в данном виде сделок уплата налогов и получение налогового вычета производится в стандартном порядке и взаимозачет продажи и покупки невозможен.

Таким образом, альтернативные сделки являются специфичным видом сделки купли-продажи, которая имеет свои особенности и риски. Поэтому повышенная осторожность и учет всех нюансов особенно важны в подобных случаях.

Вернуться

○ Советы юриста:

✔ Совершали альтернативную сделку с квартирой, но так получилось, что другие люди оформили документы раньше нас и получили права пользования и распоряжения нашей квартирой, а нам отказались дать возможность доделать документы. Что делать?

В этой ситуации вы можете обратиться в суд, чтобы доказать недобросовестность продавца, который заключил соглашение с двумя продавцами.

Квартиру назад вы вряд ли получите, потому что по закону она остается покупателям, которые первыми оформили сделку.

Но вы можете рассчитывать на компенсацию морального и материального ущерба.

✔ Совершили альтернативную сделку при покупке жилья, но вторая сторона не оплатила налоги, нам это чем-нибудь грозит?

Все договора альтернативной сделки заключаются отдельно и юридически не взаимосвязаны. А это значит, что уклонение продавца от налогов, полученных за продажу своей квартиры,  вам ничем не грозит.

Вернуться

Специалист Елизавета Гибова подробно расскажет, как проходит альтернативная сделка.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: http://TopUrist.ru/article/54093-alternativnye-sdelki-s-kvartiroj.html

Риски при покупке квартиры

 

Риски при покупке квартиры. Вы задаете серьезный вопрос на который невозможно ответить в одной статье. Если вы хотите получить полную и достоверную информацию   прочтите практическое пособие автора статьи

«Выявление скрытых рисков в современных сделках купли — продажи»
Это электронная книга

  • риски при покупке квартиры на вторичном рынке
  • покупка квартиры по переуступке прав риски
  • риски покупки квартиры по доверенности
  • покупка квартиры в ипотеку риски
  • покупка квартиры с обременением риски
  • риски покупки приватизированной квартиры
  • покупка квартиры у юридического лица риски покупателя

Статья обновлена 06.01.2018 г

Мало того, что риски есть.

Есть еще скрытые риски,  распознать которые порой не каждый риэлтор сможет.

Покупка недвижимости — ответственный момент, ведь это дорогое приобретение, да и мошенничеств в таких сделках немало. К тому же требуется соблюдение законодательства и правил оформления купли-продажи, нарушение которых ведет к недействительности(ничтожности) или оспоримости сделок в суде.

Разберемся подробнее, почему риски возникают и как их избежать.

Еще подробнее разъяснено в обучающих материалах Автора сайта.

Подписаться на рассылку можно  здесь

Какие бывают риски:

  • Риск попасть в мошенническую сделку, в которой со стороны продавца выступают преступники. Чаще всего используется фальшивая доверенность.  К тому же мошенники применяют схему двойных продаж, поскольку у них на руках могут быть не погашенные документы на квартиру. Это происходит по нескольким причинам: до 15.07.2016 года можно было получить дубликаты Свидетельства о праве собственности( хоть несколько) и использовать их для повторной продажи.; вторая причина — теперь можно подать документы на регистрацию в электронном виде, а это значит, что Свидетельство о праве собственности остается на руках и может применяться повторно. Как распознать мошенников?
  • Риск ничтожной сделки. Ничтожные сделки — незаконны по определению. В таких сделках грубо нарушены требования законодательства. Например, договор подписан не полномочным лицом. Нередко такое случается при подписании предварительного договора, ошибочно считая его не важным документом, договор подписывается родственником, у которого нет доверенности или учредителем юридического лица, вместо директора. Такой договор ничтожен и сделка ничтожна. А в это время законное лицо подписывает другой договор, законный.

 

  • Риск оспоримой сделки возникают, когда могут впоследствии появиться законные требования к праву на недвижимость  у  других лиц, если это право было нарушено при заключении сделки. Например, квартира, являющаяся совместно нажитым имуществом, подарена одним из супругов, без согласия другого. Либо директор юридического лица продал недвижимость без решения учредителей этой компании.
  • Риск потери задатка или аванса возникают при неправильном составлении предварительного договора купли продажи, который является важнейшим документом, но далеко не всегда участники сделки понимают это и относятся к его составлению формально, применяя чужие образцы
  • Риск нарушения договоренностей по срокам и другим условиям сделки происходит когда условия обсуждены устно, но почему то не прописаны в договоре и одна из сторон пользуется этим обстоятельством.

Еще подробнее:

Риски при покупке квартиры. Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Ну во-первых, что такое вторичное жильё?

Вторичным называют объекты недвижимости с зарегистрированными правами собственности.

Любая новостройка, до момента регистрации права в Росреестре -первичный объект недвижимости.

Какие же риски есть при покупке квартиры, на которую уже ранее зарегистрированы права?

  • Право было зарегистрировано незаконно, а значит может быть оспорено. Для исключения этой ситуации необходимо  изучить историю предыдущей сделки, то есть прав устанавливающий и право подтверждающий документы. Получить информацию из Реестра прав ( с 02.01.2017 г — ЕГРН)
  • Могут появиться наследники, которые не знали о смерти наследодателя, но являются наследниками по закону. Поэтому не лишним будет в договоре купли-продажи прописать  ответственность продавцов по этому обстоятельству
  • По приватизированным квартирам : дети, зарегистрированные в квартире на момент приватизации, не  включенные в число собственников, могут обратиться в суд для восстановлением нарушенных прав в течении 3 лет, после достижения полной дееспособности(18 лет);                                               зарегистрированные в квартире лица до момента приватизации и не включенные в договор, даже если они написали нотариальный отказ, сохраняют законное право проживания в ней
  • Нарушено обязательство родителей о выделении долей детям в связи с применением Материнского(семейного) капитала и государственных субсидий на покупку жилья семьям
  • Нет разрешение органов опеки и попечительства при продаже квартиры(доли), принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному. Как получить?
  • Ваш договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, а вы не знали об этом требовании. Подробнее

Эти риски явные, вернее легко выявляемые. Более грозные — скрытые.  О них не знают  даже  юристы, особенно  если они не специализируются на сделках с недвижимостью.
О них вы прочтете в вышеуказанном пособии — более 70 станиц текста с примерами из практики.

Риски при покупке квартиры. Покупка квартиры по переуступке прав, риски

Ну во-первых, купить квартиру можно только если права на нее ранее зарегистрированы.

Все остальное — это переуступка прав и обязанностей участника долевого строительства или участника ЖСК.

Поэтому вы берете на себя все риски , связанные с несоблюдением сроков постройки объекта и риски нарушения технологии строительства.

Договор переуступки прав и обязанностей дольщика подлежит обязательной государственной регистрации, что исключает двойные продажи.

Договор переуступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации и регламентируется уставом организации.

Какие же риски нужно исключить при «покупке» по переуступке:

  • необходимо согласие супруга, если договор долевого участия был заключен во время брака
  • оспоримой будет переуступка, если для оплаты по договору Долевого участия применялись средства Материнского(семейного) капитала или средства других государственных субсидий семьям на улучшение жилищных условий, а доли детям не выделены.
  • Нет приказа из органов опеки и попечительства, разрешающего переуступку прав принадлежащих несовершеннолетнему или недееспособному

Риски при покупке квартиры. Риски покупки квартиры по доверенности

Всегда, когда в сделке купли-продажи квартиры участвует не сам владелец, а доверенное лицо, риски возрастают. Почему:

  • доверенность может быть фальшивая. Как мошенники получают такую доверенность? Например, одна из схем. Мошенник арендует приглянувшуюся квартиру, которая может быть востребована на рынке недвижимости. При заключении договора аренды  мошенник получает от законного владельца копию его паспорта и Свидетельства о праве собственности. Затем делается качественный  фальшивый паспорт с его фотографией. Затем обращается к нотариусу с доверенным лицом и составляется доверенность на восстановление якобы утраченных подлинников документов на квартиру с полномочиями продажи и получения денег. Такие доверенности могут давать риелторам, которые и не в курсе этой мошеннической схемы, а просто выполняют посреднические услуги. И квартира продается, а хозяин «ни сном, не духом»
  • собственник квартиры подал в Росреестр заявление о невозможности регистрации перехода права на покупателя без его личного участия
  • в доверенности прописаны не все полномочия, необходимые для заключения сделки, например забыли прописать полномочия оплатить госпошлину  и все….приплыли, что называется ))).  Далее читайте статью: «Сделки по доверенности»

Всегда рада объяснить. Автор

Риски при покупке квартиры

Ольга Слободчикова Инструкции к сделкам 6 комментариев

Источник: http://exspertrieltor.ru/2016/12/25/riski/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть