8(800)350-83-64

Как оплатить постройку жилого дома квартирой?

Содержание

Обмен квартиры на строительство дома

Как оплатить постройку жилого дома квартирой?

Оплатить строительство собственного дома при отсутствии необходимых средств можно разными способами – за счет банковского кредита, государственной субсидии или имеющейся недвижимости. Строительство дома за счет личной квартиры предполагает заключение сделки со сложными двусторонними обязательствами.

Законодательное регулирование

Обмен квартиры на строительство дома предполагает, что собственник квартиры заключает договор подряда на постройку дома, а в качестве оплаты услуг подрядчик получает право собственности на квартиру заказчика после завершения строительства.

Выгода собственника квартиры заключается в том, что он может проживать в квартире до окончания постройки дома, а выгода подрядчика в приобретении квартиры по цене ниже рыночной за счет получения комиссии.

Данная сделка не может считаться обменом, так как договор мены предполагает передачу контрагентами товаров, эквивалентных по стоимости, а не товара в обмен на услугу (ст. 567 ГК РФ).

Передача квартиры после строительства дома классифицируется как отсроченное исполнение обязательства по договору. Законодательное регулирование сделки по строительству дома в обмен на квартиру осуществляется:

  • главами 21, 26 Гражданского кодекса;
  • законом № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Глава 21 ГК РФ описывает понятие обязательств, а глава 26 регулирует порядок исполнения и зачета обязательств, отсроченных по времени.

Закон № 218 определяет процедуру регистрации полученной недвижимости в собственность сторон.

Порядок оформления

Сделка по постройке дома за счет квартиры оформляется в виде двусторонней сделки, при которой одна сторона обязуется осуществить строительство по утвержденному проекту, а другая – передать квартиру в собственность контрагенту.

Также возможен трехсторонний договор, в котором участвуют организатор строительства дома, собственник квартиры и подрядная организация, выполняющая работы.

В качестве стороны, осуществляющей постройку дома, часто выступает юридическое лицо – застройщик в пригородных поселках, так как располагает собственными средствами, позволяющими выполнить работы до получения недвижимости заказчика.

Заключение сделки происходит в следующем порядке:

  1. Владелец квартиры заказывает оценку её стоимости и выбирает место для строительства дома.
  2. Происходит поиск лица или организации, готовой выполнить строительство за счет получения квартиры.
  3. Разрабатывается проект постройки с учетом стоимости квартиры.
  4. Заключается соглашение.
  5. Выполняется постройка дома и прием работ по акту.
  6. Регистрируется передача квартиры в собственность подрядчика одновременно с регистрацией прав на дом.

Узнать рыночную стоимость квартиры можно в фирмах, осуществляющих независимую оценку, а также в риэлтерских компаниях.

Как правило, участок для строительства выбирается в одном из пригородных поселков, имеющих сеть необходимых коммуникаций. Такие поселки имеют основную фирму-застройщика, у которой необходимо выяснить возможность оплаты строительства квартирой.

После обсуждения условий застройщик разрабатывает архитектурный проект дома с учетом цены недвижимости заказчика. В конечную цену включается:

  • разработка проекта;
  • стоимость материалов и земельного участка;
  • стоимость строительных работ;
  • комиссия застройщика.

Комиссия берется в качестве своеобразной страховки организатора работ и выступает аналогом процентов за кредит.

Что указать в договоре?

В договоре должны быть следующие условия:

  • описание объектов сделки;
  • полные паспортные данные и ФИО сторон (для юридических лиц – наименование и номер ЕГРЮЛ);
  • обязательства сторон;
  • сроки исполнения обязательств и ответственность;
  • порядок разрешения споров;
  • гарантии и компенсации.

При описании квартиры указывается её точный адрес и кадастровый номер, а также внутренние параметры. Описание будущего дома содержится в проекте, прилагаемом к договору.

Обязательство по постройке дома выполняется при подписании акта приема-передачи, а обязательство заказчика исполняется при зачете передачи квартиры, согласно ст. 410 ГК РФ.

Для обеспечения дополнительных гарантий регистрация прав на дом и на квартиру происходит при одновременном обращении сторон в отделение Росреестра и представлении трех экземпляров подписанного договора, акта приема-передачи дома и техпаспорта на квартиру.

Пошлина за регистрацию прав составит 350 рублей.

Через 5-8 дней после обращения стороны могут получить выписки из ЕГРН о правах на недвижимость.

Неучастие одной из сторон в регистрации является основанием для обращения в суд с требованием принудительной регистрации и компенсации за задержку.

Список документов

Для заключения сделки сторонам потребуются следующие бумаги:

  • паспорта РФ;
  • выписка из ЕГРН о правах на квартиру;
  • технический паспорт на квартиру;
  • документы о правах на земельный участок под строительство;
  • кадастровый паспорт участка;
  • проект строительства;
  • оценочная ведомость на квартиру;
  • справка об отсутствии обременений.

В кадастровом паспорте на участок должно быть указано целевое назначение земли – под индивидуальное строительство. Техпаспорт на квартиру оформляется в БТИ в течение 7-10 дней, стоимость оформления – 1500-3000 рублей. Справку об отсутствии обременений можно заказать у нотариуса.

Возможные риски

Сделка по строительству за счет будущей передачи недвижимости несет для заказчика риски, связанные с вероятностью банкротства подрядчика и не завершения строительства в срок, а подрядчик рискует остаться без оплаты, если заказчик откажется принимать дом или продаст квартиру до завершения строительства.

Для снижения рисков в договор включаются пункты, запрещающие заказчику осуществлять любые сделки по отчуждению недвижимости на период действия договора с перечислением компенсаций и пени, подлежащих оплате при нарушении данного пункта.

Также необходим пункт, по которому заказчик обязуется выписать из квартиры всех зарегистрированных лиц перед передачей прав, иначе такие лица сохранят право проживания на жилплощади.

За время строительства рыночная стоимость квартиры может измениться, и стороны должны указать в договоре возможность доплаты со стороны заказчика при уменьшении стоимости жилья.

Заключение

Оплата строительства дома жилой недвижимостью предполагает заключение сложной сделки, требующей обсуждения множества условий и предоставления юридических гарантий. Чтобы снизить риски, рекомендуется доверить составление договора квалифицированным юристам и заверить сделку в нотариальной конторе.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/obmen/na-stroitelstvo-doma.html

С какого момента начисляется квартплата в новостройке от застройщика?

Новостройкой считается жилой объект завершенного строительства. С оплатой коммунальных и эксплуатационных услуг не возникает проблем у тех покупателей, которые приобретают жилье уже в эксплуатируемой новостройке, переданной в управление ЖЭК или управляющей компании.

С какого момента начисляется квартплата в новостройке, определяет действующее законодательство.

Коммунальные платежи в новом жилье от застройщика

Под жилищно-коммунальными платежами следует понимать не только оплату предоставленных услуг (водоснабжение, горячая вода, электроэнергия, газ), но и расходы собственника на:

  • содержание дома;
  • придомовой территории;
  • капитальный ремонт;
  • вывоз бытовых отходов и прочее.

Начало оплаты ЖКУ (жилищно-коммунальных услуг) регулируется Жилищным Кодексом (ЖК) Российской Федерации, Федеральным Законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и другими общегосударственными и местными нормативными актами.

Законодательство

В статье 153 ЖК РФ определен момент начала оплаты ЖКУ для различных категорий плательщиков.

Обязанность внесения платы за ЖКУ возникает у:

  • нанимателя – с момента заключения договора социального найма, найма жилого помещения или договора на жилье социального использования;
  • арендатора – с момента заключения договора аренды;
  • члена кооператива – с момента передачи ему помещения в пользование;
  • собственника – с момента регистрации права собственности, при этом оплата расходов на капитальный ремонт не может быть начислена ранее, чем через 8 месяцев эксплуатации здания (статья 169 ЖК РФ);
  • лица, которому застройщик передал помещения после получения разрешения от специальных органов о вводе здания в эксплуатацию. Дата подписания приемопередаточного акта, является моментом возникновения у принявшей стороны обязательств по оплате ЖКУ.

Государственные и муниципальные объекты, до заселения, обслуживают уполномоченные органы.

С какого момента начисляется квартплата в новостройке?

В соответствии со статьей 15 ЖК РФ жильем называется изолированное недвижимое имущество пригодное для проживания.

Другие нормы ЖК утверждают, что жилье может быть передано долевым участникам по акту приема-передачи, но при этом если «квартира от строителей», то она:

  • не пригодна для проживания;
  • требует доделок и доработок.

Часто возникают проблемы с установленными окнами, дверьми, элементами сантехнического оборудования и другие.

Сдача дома в эксплуатацию

Любой объект считается завершенным, если подписан акт сдачи в эксплуатацию, но это не означает, что оплата платежей начинается именно с этого момента.

Официальное завершение строительства означает, что можно:

  • общее имущество многоквартирного дома передавать управляющему органу;
  • на жилье оформлять документы на право собственности.

Если в договоре с застройщиком не предусмотрено отношений по содержанию дома до момента ввода в эксплуатацию, то согласно законодательству началом оплаты ЖКУ является момент вступления в права собственности.

Если между датой подписания акта и оформлением права собственности проходит значительный промежуток времени и при этом владелец не пользовался ЖКУ, то застройщик или, лицо которое приняло в управление общее имущество, может предъявить требование оплатить текущие расходы.

Акт приема-передачи

В соответствии с частью 6 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ, лицо, принявшее от строительной организации помещение по акту приема-передачи, обязано вносить плату за коммунальные услуги.

Трактовка этой статьи может указывать, что имущество приняла управляющая компания, но при этом по такой же процедуре передается жилье долевым участникам, следовательно, любое лицо, принявшее помещение, обязано с этого момента оплачивать коммунальные услуги и другие расходы на содержание многоквартирного дома.

Кроме того такая норма может присутствовать в договоре между застройщиком и долевым участником, что не противоречит законодательству.

Требования оплачивать ЖКУ до подписания акта являются незаконными, даже в том случае, если они прописаны в договоре на строительство.

Возникновение права собственности по договору

В соответствии с Законом «О регистрации прав на недвижимое имущество» право собственности на жилье возникает с момента его внесения в ЕГРП (единый государственный реестр прав).

Регистрация производится на основании:

  • договора на долевое участие в строительстве;
  • акта приема-передачи жилья;
  • других установленных законодательством документов.

Расходы на капитальный ремонт возникают не ранее, чем через 8 месяцев от начала эксплуатации дома.

Если есть недоделки

Подписание акта о передачи жилья от застройщика будущему владельцу является свидетельством, что все работы выполнены строительной организацией в полном объеме и надлежащего качества.

Если после подписания документа выявляются недостатки, то решение об их устранении должно быть прописано в договоре на долевое участие.

Если такой пункт отсутствует, то вопрос можно решить только в судебном порядке.

Претензия (образец)

Если акт приема-передачи не подписан и участник строительства обнаружил недоделки или другие недостатки он имеет право предъявить застройщику претензии, которые оформляются в письменном виде.

В документе указывается перечень обязательств, которые застройщик:

  • полностью не выполнил;
  • частично;
  • применил материалы ненадлежащего качества;
  • выполнил не в соответствии с проектом.

Претензия оформляется в двух экземплярах, на одном из которых застройщик ставит отметку о получении документа.

Претензия может быть отправлена заказным письмом с описанием вложения.

Документ является основанием для подачи искового заявления в суд в случае, если строительная организация:

  • не желает исправить недочеты в разумные сроки;
  • отказывается выполнить свои обязательства.

Часто задаваемые вопросы

Законодательная база в сфере регулирования отношений между застройщиком, владельцами жилья, долевыми участниками строительства, эксплуатационными и коммунальными службами многогранна и имеет множество трактовок.

Различные ситуации, возникающие при строительстве и во время передачи жилых объектов, рождают вопросы, которые требуют юридического толкования.

Жилье не достроено

Если застройщик требует внесения квартплаты до момента подписания акта о приемке и это противоречит договору на строительство, будущий владелец имеет право не оплачивать расходы на содержание дома, ссылаясь на статью 153 ЖК РФ.

Любые дополнительные соглашения предлагаемые застройщиком являются новым договором, по которому долевой участник берет на себя обязательства, например, оплатить коммунальные расходы до приемки объекта.

В квитанцию внесен лишний месяц

Если в счет на оплату коммунальных платежей в новостройке включен лишний период, необходимо изучить условия договора.

В соответствии со статьей 421 Гражданского Кодекса РФ стороны могут заключить договор на любых условиях, которые они обговорили.

Моментом начала оплаты ЖКУ является дата подписания акта приема-передачи, если иное не предусмотрено договором о долевом участии.

Если застройщик или управляющая организация внесла расходы за период, не предусмотренный договором, то владелец имеет право потребовать перерасчет или требовать отмены незаконного платежа в судебном порядке.

На видео об оплате ЖКХ в новом жилье

Источник: http://77metrov.ru/s-kakogo-momenta-nachisljaetsja-kvartplata-v-novostrojke.html

Как оплатить строительство загородного дома или коттеджа квартирой?

В последние годы, и даже десятилетия, установилась тенденция усиленного оттока городских жителей в загородную местность.

Многие хотят жить в частном жилом доме, неподалеку от мегаполиса, но поближе к природе.

Мечтают избавиться от бесконечных затоплений сверху, прекратить пережидать соседские ремонты с работающим перфоратором днем и ночью. Причины для того, чтобы построить дом/коттедж за городом, очевидны:

  • свежий воздух, тишина, лес, водоем;
  • отсутствие привередливых соседей, а также необходимости совместного решения коммунальных вопросов;
  • возможность стать полноправным владельцем собственной территории с садом и лужайками.

Этот список можно продолжать бесконечно. Однако не столь важен повод для переезда, гораздо существеннее получить ответ на вопрос: «Как построить дом – без денег, кредитов, ипотек?» Не попасть в кабалу к банкам. Оказывается можно.

Обменяйте квартиру на дом

Удивительно, но на рынке недвижимости существует необыкновенно интересная ситуация.

Покупка земельного участка и постройка дома по стоимости может быть идентичной продаже квартиры в городе. Главное, все правильно рассчитать и не связаться с недобросовестными риелторами.

Теперь многие строительные компании Екатеринбурга предлагают свои услуги в этом направлении.

Выбирая фирму, следует выяснить наличие у нее комплекта регистрационных, разрешительных документов, в том числе необходимых лицензий и допусков.

У нее должно быть право не только возводить дома, но и прокладывать коммуникации, внутренние и наружные.

В такой компании должны быть собственные профессиональные кадры, строительная техника или договора со специализированными субподрядными организациями.

Строительная компания «Ек-Дом» своевременно позаботилась обо всех тонкостях оформления соответствующих документов и является лицензированной компанией, предоставляющей весь комплекс строительных услуг.

Подготовительные этапы

Итак, вы решили построить дом и вместо денег оплату произвести квартирой. Участок под будущее строительство можете купить самостоятельно.

Но чаще всего строительные компании предлагают выбрать из уже имеющихся у них площадок, в счет общей сметы. Ваша задача, проверить, нет ли у предлагаемого участка какого-либо обременения.

Важный момент – все затраты по оформлению документов и оплате сторонних услуг фирма должна взять на себя.

Полный комплекс работ состоит из следующих этапов:

  1. В первую очередь необходимо сделать экспертную оценку стоимости вашей квартиры силами аккредитованных специалистов или организаций.
  2. Составление проектно-сметной документации.

    Строительство домов невозможно без комплекта чертежей, схем коммуникаций, спецификации материалов и инженерного оборудования. На этом этапе вы можете выбрать готовый проект, который останется только привязать к местности.

    Или внести свои предложения по использованию конкретных материалов несущих конструкций, кровельного покрытия, отделки. Только нужно иметь в виду, что частенько фантазии заказчика ведут к удорожанию отдельных позиций в строящемся частном доме, коттедже.

    Опытные проектировщики и сметчики постараются, чтобы стоимость новой постройки не вышла за пределы оценки квартиры.

  3. Заключение договора с генеральным подрядчиком.

    Внимательно проследите, чтобы этот документ предусмотрел все ваши выгоды и требования: сметную стоимость, сроки начальные и конечные, а также промежуточные этапы ведения работ, основные параметры проекта, генеральный план и чертежи фасадов, благоустройство территории, ограждение.

Процедура обмена

Оплата строительства дома квартирой выполняется одним из возможных способов. Первый из них, когда жилье выставляется на продажу, деньги от которой поступают на ваш расчетный счет.

Согласно разработанному графику, он является приложением к договору подряда, вы вносите соответствующие суммы на счет фирмы-застройщика.

После продажи квартиры вам должны предоставить временное жилье на заранее оговоренных условиях (обычно за счет подрядчика).

Для решения вопроса места проживания, пока идет строительство дома, есть несколько вариантов. Можно договориться с покупателями на отсрочку выселения или пожить у родственников, знакомых.  

Другой способ – менее выгодный, но более быстрый и удобный. По договору купли-продажи передаете свое жилье в собственность застройщику. По сути, продаете квартиру в Екатеринбурге компании, которая в скором будущем построит вам дом.

Денежные средства в этом случае носят виртуальный характер. Просто продажная стоимость квартиры засчитывается в счет оплаты постройки домовладения. Делается зачет имеющегося жилья в Екатеринбурге.

Данный вариант имеет значительный плюс – вы сохраняете прописку и имеете возможность проживать в своем жилище до сдачи в эксплуатацию нового дома.

При заключении подрядного договора нужно обязательно предусмотреть пункт о том, что указанная сметная стоимость строительства является фиксированной и никакие удорожания вас касаться не должны. Однако если сумма сметы превышает стоимость проданной квартиры, и вы с этим согласны, то составляется отдельный договор оплаты дополнительных расходов.

Процесс строительства

Фирма-застройщик приступает к строительству немедленно после того, как все формальности завершены или раньше. Комплект проектной документации содержит такой важный документ, который называется проект производства работ с графиками.

Познакомьтесь с ним и сможете не только наблюдать за ходом работ, но также контролировать правильность и последовательность их выполнения.

Так как оплатить строительство квартирой – это значит стать заказчиком в отношении постройки загородного дома.

По окончании выполнения комплекса работ, обусловленных договором, производится подписание акта приемки-передачи дома в эксплуатацию.

Прежде чем подписывать этот документ, внимательно осмотрите постройку и проверьте качество выполненных работ.

Завершающим этапом будет является соответствующее оформление Вашего права на приобретенную собственность и его регистрация в соответствующих инстанциях.

Источник: http://ek-dom.com/arts/view/oplata_stroitelstva_kottedja/

Начисление коммунальных платежей в новостройке

Покупка квартиры в новостройке создает множество вопросов, среди которых — начисление коммунальных платежей занимает одну из лидирующих позиций.

Часто застройщики обманывают дольщиков, заставляя их платить за несуществующие услуги.

Поэтому при покупке жилья в новостройке нужно учитывать данный момент и по необходимости консультироваться со специалистами.

Оплата ЖКХ

Если платеж не поступил до 10 числа, то оплата должна быть произведена в течение следующего месяца.

Законодательство

Квартплата начисляется с учетом требований законодательства.

Для всех видов жилой недвижимости действуют единые правила:

 В статье 155 ЖК указано обязательство оплачивать коммунальные платежи не позднее 10 числа каждого месяца
  Статья 153 ЖК перечисляет виды коммунальных услуг
  В статье 156, а также 157 ЖК указаны полномочия управляющих компаний и правила корректировки тарифов по услугам ЖКХ

Согласно действующему законодательству РФ, вносить изменения в тарифы по услугам ЖКХ могут только государственные органы.

Статья 153 ЖК РФ предусматривает ответственность жильцов квартиры перед коммунальными службами.

Она распространяется на:

 Квартиросъемщика (нанимателя) с момента подписания договора социального найма (оплата за жилищные услуги вносится собственником квартиры)
 Арендатора согласно условиям договора аренды
 Собственника с момента вступления в право собственности или приема квартиры по акту от застройщика
 Лица или компании которым были переданы права на использование помещения после завершения строительства

Что входит?

Согласно статье 153 ЖК РФ, в услуги ЖКХ входит:

Практически всегда не работает лифт первые 1-2 года. За данные услуги собственники платить не должны!

Когда начинать платить коммунальные платежи в новостройке?

А теперь о том, когда платить коммунальные платежи в новостройке.

Условия обязательно прописываются в договоре, который заключается между застройщиком и дольщиками.

Второй вариант – заключение отдельного договора, в котором уточняются условия и требования к внесению квартплаты.

Стоит отметить, что оплачивать придется не только коммунальные платежи за расходование ресурсов в квартире, но и за другие услуги:

  1. Капитальный ремонт здания.
  2. Вывоз мусора.
  3. Обслуживание лифта.
  4. дома и придомовой территории.
  5. Охрана, видеонаблюдение и т.д.

: начало оплаты коммунальных услуг в новостройке

Для этого производится расчет и на имя собственников высылаются платежки с указанием суммы.

Начало оплаты коммунальных услуг связывают с тремя событиями:

 Ввод здания в эксплуатацию или получение разрешения на ввод в эксплуатацию
 Передача квартиры дольщику после ввода дома в эксплуатацию
 Передача квартиры дольщику независимо от фактического состояния дома (был ли произведен ввод в эксплуатацию)

Официальное завершение строительства

Завершение строительства подразумевает:

 Передачу управляющей компании общего имущества дома
 Оформление документов на присвоение права собственности

Данный момент должен быть указан в договоре. Если застройщиком не предъявлено условие вносить квартплату до ввода дома в эксплуатацию, то с момента оформления документов на право собственности услуги ЖКХ должны оплачиваться дольщиками.

В этом случае застройщик вправе порядке истребовать с дольщиков заплатить за ЖКУ за время, прошедшее после передачи жилья и до присвоения права собственности.

Акт приема-передачи

Если квартиры приняла управляющая компания, то она несет ответственность за квартплату.

Следуя нормативам данной статьи, удается передать ответственность за оплату услуг ЖКХ собственникам помещений в момент подписания акта приема-передачи жилья.

А вот принудить собственников оплачивать коммунальные услуги до передачи квартиры незаконно.

Право собственности по договору

Получение права собственности – это завершающая стадия покупки квартиры.

Оформляется оно на основании акта приема-передачи или договора долевого участия.

С этого момента ответственность за оплату коммунальных услуг придется нести в полном объеме.

Поэтому вносить оплату необходимо своевременно, не позднее 10 числа каждого месяца.

В управляющей компании могут работать недобросовестные лица, которые делают неверные расчеты для собственной выгоды.

Образец претензии застройщику

Акт приема-передачи жилья подразумевает завершение строительства дома и отсутствие претензий со стороны дольщика.

Поэтому перед подписанием акта необходимо удостовериться в том, что застройщик выполнил все условия, а дом соответствует установленным нормам и правилам.

При отсутствии данного пункта вопрос решается только в судебном порядке.

В ней указывается, что строительная компания не выполнила условия:

  • частично;
  • полностью;
  • при строительстве использовала материалы низкого качества, не соответствующие требованиям безопасности;
  • дом был построен не по проекту.

Документ нужно оформить в двух экземплярах. Один передается застройщику, на втором ставится отметка о получении и остается у собственника.

Возникновение задолженности

Задолженность может возникнуть по многим причинам. Это не только банальное отсутствие денег, но и незнание того, когда начисляются в новостройке коммунальные платежи.

Согласно статистическим данным, около 30% населения регулярно не оплачивает услуги ЖКХ. И этот процент растет ежегодно.

Но, повышая тарифы, правительство добивается ухудшения статистики.

Наступающая ответственность

Ответственность собственники несут одинаковую. Единственная сложность заключается в том, что найти владельца квартиры в только построенном доме бывает проблематично.

Отыскать должника коммунальщики попытаются по указанным в договоре данным — место регистрации, телефон, работа.

Исход событий зависит от многих факторов. Чаще всего решить проблему удается мирным путем.

Лучше не допускать задолженности и оплачивать услуги ЖКХ своевременно.

Если же долг уже образовался, то стоит обратиться в управляющую компанию и договориться решить вопрос без судебного вмешательства.

Меры воздействия

Для погашения долга коммунальщики применяют в отношении неплательщика ряд мер:

 Начисление пени за просрочку платежей (за каждый день)
 Приостановление подачи услуг ЖКХ
 Продажа долга в коллекторское агентство
 Выселение из квартиры конфискация имущества

Пени за просрочку платежа начисляются с 31 дня задолженности. Данное правило начало действовать в 2017 году. Но при этом был увеличен размер пени.

Предварительно они обязаны оповестить должника. На практике данное действие проводится лишь при большой задолженности, когда нет иных вариантов воздействия на нарушителя.

Действия коммунальщиков не должны привести к ухудшению условий проживания.

Коллекторы обращаются с должниками грубо, долги «выбиваются» в буквальном смысле слова.

И самое тяжкое наказание — это выселение из квартиры и/или конфискация имущества.

В ином случае судебные приставы могут конфисковать для дальнейшей реализации дорогостоящее имущество — бытовую технику, электронику, счета в банке и т.д.

Покупая квартиру в новостройке, нельзя забывать про ответственность за своевременную оплату услуг ЖКХ.

С какого момента начинаются начисления, прописывается в договоре долевого строительства.

Данный момент необходимо обговаривать сразу, при заключении соглашения с застройщиком.

И помните, что если действия строительной компании вам кажутся незаконными, обращайтесь к юристу для получения консультации и ответов на возникшие вопросы.

В случае нарушения действующих законодательных норм смело подавайте на застройщика в суд для восстановления своих прав.

Источник: http://domdomoff.ru/kommunalnye-platezhi-v-novostrojke.html

Городская квартира

Городская квартира

Почти во всех договорах долевого участия имеется пункт об условиях оплаты дольщиком коммунальных услуг в новостройке.

Обычно этот пункт включают в основной договор, но иногда оформляется отдельный договор, который госрегистрации не подлежит.

Условия договора об оплате коммунальных услуг дольщиком также часто вызывает его споры с застройщиком, наряду с вопросом оплаты площадей балконов и лоджий.

Споры эти сводятся к вопросу, с какого момента дольщик обязан оплачивать коммунальные услуги в новостройке:

1) С момента ввода новостройки в эксплуатацию (получения разрешения на ввод в эксплуатацию); 2) С момента передачи квартиры дольщику по акту после ввода дома в эксплуатацию;

3) С момента фактической передачи квартиры дольщику независимо от получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Заглянем в ЖК РФ:

Отсюда следует, что условие об оплате дольщиком коммунальных услуг и содержания общего имущества с момента передачи ему квартиры по акту после ввода дома в эксплуатацию соответствует законодательству, и именно оно чаще всего встречается в договорах долевого участия.

В самом общем виде это условие в договоре формулируется примерно так:

Эта формулировка довольно расплывчата, потому что непонятно, как будет организована оплата этих самых платежей.
Мне лично нравится вот такая формулировка:

В этой формулировке упоминается управляющая компания. В какой момент она возникает?

После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик обязан в течение пяти дней заключить договор с управляющей компанией и передать ей управление домом (либо застройщик сам выполняет функции управляющей компании при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, которые должны быть установлены Правительством РФ).

Одновременно местный орган власти должен провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом.

Если конкурс признан состоявшимся, то застройщик должен перезаключить договор с управляющей компанией, отобранной по результатам конкурса, поскольку управлять многоквартирным домом может только одна управляющая компания.

Такой порядок действий установлен в статье 161 ЖК РФ. На практике бывает по-разному.

Но так или иначе выбранная или созданная самим застройщиком управляющая компания обязана в течение месяца заключить договора с поставщиками ресурсов (тепла, воды, электричества и т.д.) для новостройки и приступить к выполнению своих обязанностей.

Итак, получается, что после ввода дома в эксплуатацию и до передачи квартир дольщикам застройщик продолжает нести расходы по оплате коммунальных услуги и обслуживанию дома.

А между тем, налоговые органы настаивают, что с момента ввода объекта в эксплуатацию у застройщика нет оснований для отнесения на себестоимость этих затрат, то есть застройщик должен оплачивать их из своей прибыли, если нет другого источника для их покрытия.

Поэтому иногда застройщики формулируют условие оплаты коммунальных платежей таким образом:

Обратите внимание, в этой формулировке речь идет не о коммунальных и т.д. платежах для участника как таковых, а о компенсации расходов застройщика, не связанных с ценой договора.

И если в договоре стоит такая или похожая формулировка, она не противоречит законодательству. Подписав договор с таким условием, вы вряд ли сможете оспорить его в суде.

Правда, вы можете попросить застройщика обосновать расчет компенсации и приложить копии документов от поставщиков ресурсов, чтобы убедиться, что счета от ресурсоснабжающих организаций относятся именно к вашему объекту, и суммы не завышены.

Поскольку речь идет не о договорной сумме, а о компенсации реальных расходов, застройщик обязан предоставить вам эти документы и расчет вашей доли компенсации.

Если же в формулировке говорится не о компенсации расходов застройщика, а просто об уплате участником коммунальных платежей, и при этом передачи квартиры не было, то такое условие можно оспорить.

Самый тяжелый случай – если застройщик не получив разрешение на ввод в эксплуатацию,  фактически передает квартиры участникам, независимо от условий в договоре. Или в самом договоре  написано, что:

При этом в договоре нет указания, что квартира передается только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Или  передача квартиры носит «временный» характер, например, для проведения ремонта.

Какую при этом вешают лапшу на уши участнику, неважно. Главное, чтобы подписал акт о передаче ему квартиры.

Потому что необходимость оплаты коммунальных услуг не ставится в зависимость от наличия или отсутствия разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а

Если уж квартира передается таким образом, то неплохо бы, чтобы в акте передачи было зафиксировано:

право участника в действительности пользоваться переданной квартирой (для каких целей – тоже можно указать);

состояние коммуникаций и реальная возможность доступа к потреблению услуг по электроснабжению, отоплению, холодному и горячему водоснабжению и водоотведению.

Таким образом, и последний случай не противоречит законодательству.

Даже более того — если участник не подписывал никаких актов и/или договоров с управляющей компанией, но фактически начал пользоваться квартирой, и застройщик или управляющая компания может это доказать, то оплачивать коммунальные услуги все равно придется.

Иногда в договорах встречаются и незаконные требования, например, требование подписать договор с конкретной управляющей компанией.

Или при подписании договора с управляющей компанией от дольщика требуют предоплату вперед за несколько месяцев, включая авансовый платеж за вывоз строительного мусора при проведении отделочных работ в квартире. Да мало ли что она еще придумает.

Эти требования можно оспорить, даже не обязательно обращаться в суд. Иногда достаточно пожаловаться в надзорные органы. В крайнем случае можно заплатить, а потом потребовать перерасчета с зачетом излишне уплаченного в счет будущих платежей.

А вообще, если вы уверены, что какие-то условия в договоре не соответствуют законодательству, всегда лучше поставить застройщика (управляющую компанию) в такую ситуацию, когда он будет вынужден сам обращаться в суд.

Если, конечно, захочет. Ведь застройщик обычно знает, какие условия договора не вполне законны, но рассчитывает, что подписав договор, вы будете его исполнять, не вдаваясь в подробности. И, к сожалению, часто он бывает прав.

Резюме:

1)      Подписывая договор, обращайте внимание, с какого момента вы будете оплачивать коммунальные и прочие услуги по содержанию дома. Потом оспорить то, что вами подписано, практически невозможно.

Если в договоре нет такого условия, то по умолчанию оплата коммунальных услуг участником производится с момента передачи квартиры после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

2)      Подписывая акт о приеме-передаче квартиры, вы удостоверяете выполнение застройщиком всех его обязательств по договору.

С момента подписания акта все расходы по содержанию квартиры и доли в общем имуществе ложатся на вас.

Так позаботьтесь о том, чтобы иметь фактический доступ в квартиру в этом случае.

3)      Если вы начали пользоваться квартирой фактически, то застройщик или управляющая компания вправе выставлять вам счета на оплату коммунальных и прочих услуг.

4)      Незаконные требования, указанные в договоре, можно не исполнять, а как конкретно избежать конфликтов в таких случаях, лучше посоветоваться с юристом.

Источник: http://FlatInTheCity.ru/pokupaem-kvartiru-plan/kommunalnye-uslugi-v-novostrojke/

Квартира в индивидуальном жилом доме

Квартира в индивидуальном жилом доме

Столкнулся в первый раз с таким явлением как квартира в индивидуальном жилом доме.

Это коттедж, в котором отдельные комнаты сделаны как квартиры — с санузлом и кухней. Можно жить отдельной семье.

Выглядит как квартира, но агентство недвижимости говорит, что это квартира в индивидуальном жилом доме.

Стоит намного дешевле квартиры сравнимой площади. И риелторы говорят, что все законно. Куча объектов строятся таким образом. И вообще это новое слово в градостроительстве. Вот такая замечательная штука — квартира в индивидуальном жилом доме.

Почему квартира в индивидуальном жилом доме — это дешево

Юридическая мысль придумала много способов обойти Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Напомню, в соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости допускается всего три способа привлечения денежных средств граждан для строительства жилья в многоквартирных домах: 1) договор участия в долевом строительстве. 2) жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы.

3) выпуск жилищных сертификатов.

Строительство многоквартирного жилого дома очень сложный, долгий и дорогой процесс.

С юридической точки зрения для того, чтобы построить многоквартирных жилой дом нужно получить земельный участок, провести экспертизу проектной документации, получить разрешение на строительство, получить технические условия на подключение к инженерным сетям, построить, ввести в эксплуатацию и т.д. Это долго, дорого, сложно. Поэтому квартиры в многоквартирных жилых домах дорого стоят.

Строительство индивидуального жилого дома в разы проще.

Проще получить земельный участок. Не требуется в обязательном порядке проектная документация (ч. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ) и государственная экспертиза проектной документации (п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ).

Для получения разрешения на строительство нужно представить меньше документов (ч. 9 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет (ч. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

По этим причинам строительство индивидуального жилого дома занимает меньше времени (смотря какие строительные технологии), дешевле и проще.

Кто-то придумал строить индивидуальные жилые дома и продавать доли в праве собственности на такой жилой дом как отдельные «квартиры». Получилась такая вещь как квартира в индивидуальном жилом доме.

Про дешевизну такого способа получить жилье мы поговорили, теперь я расскажу о рисках подобного вложения средств.

Риски квартиры в индивидуальном жилом доме

Первый риск: неопределенность статуса собственности

Первый риск заключается в том, что вы получаете на отдельную квартиру, собственником которой будете являться, а долю в праве собственности на индивидуальный жилой дом.

С учетом того, что сособственников будет много, доля в праве собственности будет очень маленькая.

Предположим, если индивидуальный жилой дом будет трехэтажным (максимальная этажность по Градостроительному кодексу), а «квартир» на каждом этаже будет 5, то вы получите около 1/15 доли в праве собственности на жилой дом.

В соответствии с частью 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Это значит, что по общему правилу все сособственники в индивидуальном жилом доме праве пользоваться всеми помещениями в индивидуальном жилом доме. Не важно, что при заключении договора вы договоритесь, что вам причитается вот конкретно эта площадь ограниченная со всех сторон стенами.

Ваши сособственники имеют на нее такое же право как и вы. Вы в свою очередь будете иметь право пользоваться всеми помещениями в построенном индивидуальном жилом доме. Не имеет значение, о чем ваши соседи договорились с продавцами при приобретении «квартиры» в индивидуальном жилом доме.

В данном случае единственный выход из этой ситуации – заключение соглашения о порядке пользования имуществом. Если заключить соглашение не получится, то придется определять порядок пользования в суде с участием всех сособственников. Сколько их будет? Может быть 10, может 15 и больше.

Принципиально остается возможность произвести раздел общего имущества в соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса РФ. Действительно, данная норма допускает раздел имущества, находящегося в долевой собственности, по соглашению сособственников либо в судебном порядке.

Вместе с тем, абзац 2 пункта 3 статьи 252 Гражданского кодекса говорит о том, что если выдел доли в натуре не допускается законом выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Встает вопрос. Можно ли в индивидуальном жилом доме выделить отдельное помещение в качестве объекта права. Вроде бы можно.

Статьей 16 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что к жилым помещениям относятся комнаты, а комнатой является часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

То есть если суд признает возможным раздел индивидуального жилого дома на комнаты (закону не противоречит), то получаем один большой коммунальный дом.

Далее есть разъяснение Верховного суда РФ – ответ на 4 вопрос в «Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2010 года».

Суд указал, что для вселения любых лиц, кроме несовершеннолетних детей в жилое помещение, где проживают их родители, требуется согласие всех сособственников этого жилого помещения.

Это значит, что для вселения супруги (супруга), друга (подруги) в свою «квартиру» в индивидуальном жилом доме потребуется согласие всех сособственников.

А сколько их будет – 10 или 15 или еще больше? Естественно, до поры до времени пока все хорошо об этом разъяснении Верховного суда никто и не вспомнит.

А когда начнутся конфликты, будут применены все предусмотренные законом меры и способы нагадить соседу.

А если собственник захочет продать долю в праве собственности? Придется предлагать всем сособственникам воспользоваться преимущественным правом покупки, предусмотренном статьей 250 Гражданского кодекса РФ.

Второй риск: неизвестно что построено

Этот риск связан с тем, что индивидуальный жилом дом – это вещь в себе.

Можно строить без проектной документации (часть 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ), даже если проектная документация есть, ее государственная экспертиза не требуется (пункт 1 части 2 статьи 49 Гражданского кодекса РФ), при получении разрешения на строительство оценка строящегося объекта на предмет соблюдения каких-либо строительных норм не проводится (часть 9 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).

До 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта (Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ).

Кроме того, можно просто возвести индивидуальный жилой дом в порядке «дачной амнистии».

Я это все рассказываю для того, чтобы вы поняли следующее. Никто и никогда не сможет гарантировать, что этот дом построен надежно и однажды не рухнет. Риск того, что он рухнет очень мал, все-таки строители понимают, что строят.

Но вот риск того, что в доме нельзя будет пережить зиму вполне реален. Может быть я и не прав. Может быть в доме будет жить лучше чем в многоквартирнике. Но никто и никогда не сможет вам гарантировать, что все будет хорошо.

И если уж существует реальные случаи, когда строители в новый дом ставят старые трубы, а многоквартирный дом, который должен быть газифицирован, вводится в эксплуатацию негазифицированным, о чем можно говорить в ситуации, когда строителей никто не контролирует.

Третий риск: инженерные коммуникации и технические условия (лимиты) на подключение воды, тепла, газа, электричества

Риск заключается в том, что всем жильцам дома просто не хватит коммунальных ресурсов: электричества, воды, газа, канализации.

Когда строиться многоквартирный жилой дом потребность в ресурсах определяется расчетным путем исходя из количества квартир и возможного количества проживающих лиц. Исходя из расчетов поставщики устанавливают лимиты и технические условия на подключения к инженерным сетям.

То есть если Водоканал может дать только 100 кубометров воды в сутки, а дому нужно 200 кубометров, то такой дом построен не будет (надеюсь).

То же самое с индивидуальным жилым домом. Существуют лимиты и технические условия на подключения к инженерным сетям.

Индивидуальный жилой дом предназначен для проживания одной семьи (часть 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ). Сравните потребности в ресурсах (вода, электричество, газ, канализация) одной семьи и 10 семей, 15 семей.

Очевидно, что всем ресурсов не хватит, если этот вопрос не будет решен с ресурсоснабжающими компаниями. Пойдут ли они навстречу – неизвестно. Если ли у «строителей» договоренность с ними – тоже неизвестно. Могут ли «строители» скрыть это обстоятельство от приобретающих жилье – конечно могут.

Даже если вопрос с водой можно решить установкой скважины, давайте подумаем, какая это будет скважина. Она будет в городской черте. Без санитарно-защитной зоны. Никто и никогда не сможет гарантировать качество воды, поступающей из такой скважины.

Кроме того, согласно статье 19 Закона РФ от 21.02.

1992 N 2395-1 «О недрах» собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков имеют право, по своему усмотрению, в их границах осуществлять устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин только на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Риск четвертый: отсутствие управляющей компании

Как бы не жаловались на управляющие компании и не жаловались на них, определенную работу они проводят. Есть нормы, которые они должны соблюдать.

На них можно пожаловаться в управление ЖКХ, государственную жилищную инспекцию или прокуратуру. На них можно подать в суд. Решение суда они не смогут не выполнить.

В конце концов при управляющей компании все не развалится к чертовой бабушке.

В индивидуальном жилом доме все будет по-другому. Управляющей компании на индивидуальный жилой дом на 15 «квартир» быть не может. Просто потому что законом не предусмотрено. Все жильцам придется решать все свои вопросы сообща по общему согласию.

Не достигли общего согласия? В многоквартирном жилом доме существует способ разрешить отсутствие общего согласия – решение принимается на общем собрании собственников. Меньшинство обязано принять мнение большинства.

В индивидуальном жилом доме придется руководствоваться статьей 249 Гражданского кодекса, которая предусматривает, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Решать эти вопросы при несогласии хотя бы одного сособственника придется в судебном порядке.

А например, если начнет протекать крыша? Протекающая крыша очень расстроит жителей третьего этажа, но тем, кто живет ниже будет совершенно без разницы. Их же не топит.

За чей счет должен быть ремонт? По закону – все сособственники должны принимать участие в расходах пропорционально доли в праве собственности.

По факту – сомневаюсь, что сособственники, которые не страдают от протекающей крыши заходят раскошелится.

Риск пятый: один договор на поставку ресурсов от имени всех сособственников и общая ответственность за неисполнение обязательств

В соответствии с частью 3 статьи 154 Жилищного кодекса РФ собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

То есть будет один на всех договор на поставку коммунальных ресурсов. Будет одни на всех счетчики, по показаниям которых придется платить.

Как делить между собой показания общего счетчика – возможно через установку индивидуальных счетчиков.

Но если один из сособственников не будет платить, то платить за него придется другим сособственникам. Иначе поставщик ресурсов прекратит поставки.

Пожалуй, это все что я могу вам рассказать про квартиру в индивидуальном жилом доме. Как видите, минусов очень и очень много. Рисков настолько много, что один из них обязательно реализуется.

И в конце концов, вы когда-нибудь жили в коммунальной квартире? Я нет.

А хотели бы вы жить в коммунальной квартире? Приобретете квартиру в индивидуальном жилом доме и вам предоставится такая возможность.

Желаю удачи! Не дайте себя обмануть. Звоните мне по номеру +7(343)361-55-56, пишите [email protected] Меня зовут Александр.

Источник: http://GubinAlexander.ru/kvartira-v-individualnom-zhilom-dome/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть