8(800)350-83-64

Как продать долю в квартире в долевой собственности?

Содержание

Нюансы продажи квартиры в долевой собственности

Как продать долю в квартире в долевой собственности?

Итак, вы столкнулись с ситуацией продажи доли в квартире.

Как справиться с этой задачей наилучшим образом, правильно оформить документы и не переплатить налоги, что на практике означает долевая собственность на квартиру, мы расскажем сегодня: после чтения данной статьи продажа доли в квартире не будет представлять для вас трудности.

Причинами возникновения долевой собственности на квартиру могут быть:

  1. приватизация жилья на всех зарегистрированных в нем на момент приватизации лиц;
  2. раздел квартиры, находившейся в общей совместной собственности супругов;
  3. наследование жилья несколькими наследниками.

Стоит знать, что стандартная квартира, находящаяся в долевой собственности, физически никак не разделяется.

Для раздела жилого помещения, как говорят юристы, «в натуре» необходимо, чтобы у такого помещения был отдельный вход, отдельные подключения к централизованным сетям (газ, вода, электричество).

Реализовать все это возможно разве что в «квартирах на земле», когда один дом ИЖС делится наследниками на несколько реальных долей. В прочих случаях возникают так называемые «идеальные доли».

Необходимо понимать, что идеальная доля – это не часть квартиры, это доля в праве. Делится право собственности, а не сама квартира. Осязать эту долю в реальности нельзя.

Один из собственников не является хозяином квартиры – в его собственности доля, представляющая собою один из видов прав на недвижимость, но не саму недвижимость.

То есть, каждый из собственников квартиры имеет право ею владеть и пользоваться, не нарушая права других собственников.

Иногда для реализации этого права на практике приходится устанавливать режим пользования квартирой: например, выделить в трехкомнатной квартире каждому из двух собственников комнату для личных нужд, предусмотреть график пользования кухней и гостиной.

Такой график не означает, что одному собственнику принадлежит по комнате. Квартира по-прежнему осталась общей. Это будет видно на примере коммунальных платежей.

Если суд, устанавливая собственникам (исходим из того, что у каждого по ½ доли в праве на квартиру) режим пользования квартирой, отвел одному в качестве спальни комнату в 10 кв. м, а другому – 18 кв. м, оплачивать коммунальные платежи и налог на имущество граждан они будут по-прежнему в равных долях. Каждый будет платить за свою ½ долю.

Основные сложности начинаются, когда возникает необходимость продажи доли в квартире или всей квартиры в долевой собственности целиком.

Если только один из собственников квартиры продает свою долю в праве на нее, это, разумеется, не в лучшую сторону скажется на скорости продажи и цене данной доли. Не так много найдется желающих разделить жилье с посторонними людьми.

Однако это не единственная сложность при продаже доли в общей собственности. Дело в том, что сособственники продавца доли имеют преимущественное право ее покупки. Оно работает следующим образом.

Продавая долю необходимо предложить ее, с указанием основных условий купли-продажи, другим собственникам квартиры. Если они согласятся, тогда доля реализуется им.

Если же сособственники откажутся или в течение 1 месяца с момента их уведомления не купят предложенную долю, то можно продать ее посторонним людям. Но только на тех же самых условиях, по той же цене, что предлагалось сособственникам.

Если нарушить данный порядок, то другие собственники могут требовать через суд перевода прав по договору купли продажи на себя. Такой иск можно подать в течение 3-х месяцев с момента, когда сособственник узнал о нарушении своего преимущественного права.

Чтобы избежать таких проблем, нужно внимательно оформлять документы: предложение о покупке доли направлять сособственникам в письменном виде и обязательно организовать подтверждение получения.

Так, можно передать уведомление о продаже доли в квартире из рук в руки и попросить у сособственника подпись на дубликате уведомления с обязательным указанием даты, когда оно было вручено.

Или направить его по почте заказным или ценным письмом с уведомлением о вручении.

Так вы подстрахуете себя от недобросовестных действий сособственников, которые вначале проигнорируют предложение о покупке доли, а потом заявят, что вы их не уведомляли.

Аналогичное преимущественное право необходимо соблюсти, если речь идет о договоре мены.

Договориться с другими собственниками получается не всегда. Юристы могут предложить вам способы «обойти» преимущественное право покупки.

Мы не считаем, что эти способы исключительно плохи, но, прибегнув к ним, стоит отдавать себе отчет, что они связаны с определенным риском.

При недобросовестности покупателя продавец, обошедший преимущественное право с помощью мнимой или притворной сделки, рискует не получить оплату по договору.

При дарении доли преимущественное право сособственников не работает. Права запретить дарение у них нет. Однако возникают следующие риски.

Для покупателя: сделка может быть признана недействительной как мнимая, скрывающая за собою куплю-продажу, а сособственник потребует в этом случае перевода прав по сделке на себя. В результате покупатель расстанется с приобретенной долей.

Для продавца: покупатель может просто не заплатить и взыскать с него эти деньги законными методами не получится.

Чтобы сособственники отказались покупать долю, им делается предложение по слишком высокой цене.

После получения отказа (или неполучения ответа) заключается договор купли-продажи и оформляется расписка на цену, аналогичную цене в уведомлениях для сособственников. На самом же деле покупатель платит значительно меньше.

Неприятным последствием здесь будет увеличение налога с продажи доли в квартире (ведь налоговая база считается по документам, прилагаемым к декларации, той же расписке).

В каждом конкретном случае нужно соразмерить стоимость доли и размер полагающегося налогового вычета, а также выяснить, возникает ли вообще обязанность по уплате НДФЛ (в некоторых случаях продажа квартиры или доли в ней налогом не облагается).

В такой ситуации заключается договор займа на сумму равную покупной цене доли в праве на квартиру и одновременно соглашение об обеспечении данного займа залогом доли в праве на квартиру.

Кстати, этот договор залога как раз и называется ипотекой (а вы-то думали, что это такой кредит под материнский капитал?). Ипотека нуждается в государственной регистрации. Госпошлина за регистрацию ипотеки составляет 1000 руб.

Затем «должник-заемщик» пропускает срок возврата займа. А покупатель доли в квартире, якобы «займодавец-кредитор», обращает взыскание на долю в квартире. Чтобы не связывать с системой судопроизводства, оформляется это соглашением об отступном.

В этом соглашении стороны договариваются, что вместо взятой взаймы суммы «займодавец» получит находящуюся в залоге долю в праве на квартиру.

Здесь также присутствует риск отмены по иску других собственников квартиры соглашения об отступном как сделки, прикрывающей фактическую продажу доли в квартире.

В случае успеха данного иска для покупателя и продавца возникнут следующие последствия. Покупателю придется вернуть долю. Продавец останется должен покупателю по фиктивному договору займа: ведь отступное, погасившее этот якобы «долг», будет признано недействительным.

https://www.youtube.com/watch?v=_vqy9hNxzQU

Есть полное ограничение в отношении сделок с долями в праве на квартиру.

Гражданское право России знает такой вид сделок с правами и долями в них как уступка права (цессия).

 

Цессия часто используется при отчуждении доли одного из учредителей ООО, но продажу доли в квартире таким способом производить запрещается

Единственный случай, когда дозволяется продать долю (без всяких обходных маневров), не соблюдая преимущественное право покупки – это продажа с публичных торгов.

Таким способом реализуют долю в квартире кредиторы, когда другого имущества и денег должника не хватает, чтобы расплатиться по долгам.

Однако далеко не каждую долю в квартире можно взыскать в счет долга (ведь по общему правилу отнимать единственное жилое помещение нельзя). Есть только два случая, когда такое взыскание разрешается:

  • когда доля в праве на квартиру стала предметом ипотеки (в данном случае можно взыскать даже единственное жилье);
  • когда должник не проживает в квартире, где ему принадлежит доля и постоянно зарегистрирован по другому адресу на основании договора соцнайма, либо имеет иное жилье в собственности.

Долевая собственность в квартире.

Продажа квартиры целиком Небольшая по площади квартира, несколько собственников, которые в ней не проживают или не хотят жить вместе – это явные предпосылки к продаже квартиры в долевой собственности целиком.

Если все сособственники согласны, продажа квартиры в долевой собственности не составит проблемы. Необходимо будет просто правильно оформить сделку. Можно предложить 2 способа:

  • договор купли-продажи целой квартиры со множественностью лиц на стороне продавца;
  • несколько договоров купли-продажи, когда каждый из собственников продает свою долю покупателю (в итоге у того собирается несколько долей, составляющих в совокупности право собственности на целую квартиру).

Первый вариант удобен, если сособственники проживают недалеко друг от друга. Он более выгоден по оплате государственной пошлины за регистрацию права собственности покупателя, т.к.

придется заплатить за 1 объект – квартиру (государственная пошлина составляет 1000 руб.

) Второй, отдельной продажи каждой доли в квартире, может быть предпочтителен для покупателя, если сособственники не общаются друг с другом или проживают в разных местах и не хотят давать одному из них доверенность на подписание договора. Здесь придется заплатить по 1000 руб. за каждую долю в праве, а кроме того соблюсти вышеописанный порядок преимущественного права покупки.

Ниже мы рассмотрим, как отличается право на налоговый вычет при вышеуказанных способах продажи.

Такая ситуация возникает, когда несколько собственников хотят продать ненужную им квартиру и разделить между собою деньги. Один же по какой-то причине против. Здесь много зависит от размера долей данных собственников.

В случае небольшого размера доли лица, сопротивляющегося продаже имущества, есть возможность выкупить у него долю принудительно. Для этого необходимо обратиться в суд с соответствующим иском.

Обосновав свои требования ничтожно малым размером доли сособственника, нужно просить суд обязать такого сособственника передать свою долю другим собственникам взамен на предоставление денежной компенсации.

Конечно, если сособственник проживает в общей квартире, то суд не может обязать его продать свою долю, т.к. основанием к этому является не только малый размер доли, но и отсутствие заинтересованности в использовании общей квартиры.

Деньги, полученные от продажи квартиры или доли в ней, являются доходом, с которого положено заплатить налог (НДФЛ), в размере 13 % от полученной по договору суммы. Есть случаи, когда НДФЛ платить не нужно: если доля принадлежит собственнику более 3-х лет.

Трехгодичный срок считается с той даты, которая указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на долю в квартире. В тех же случаях, когда платить налог необходимо, государство предоставляет налоговый вычет.

Он представляет собою сумму, на которую уменьшается стоимость квартиры или доли в ней (налоговая база) при исчислении налога. Для случаев продажи недвижимости или доли в праве на недвижимость налоговый вычет равен полученному доходу, но не более 1 млн. руб.

Однако налоговый вычет с продажи квартиры в долевой собственности имеет особенности.

Дело в том, что предельная сумма вычета в 1 млн. руб. установлена для 1-го объекта. Этим объектом может быть квартира, если она продается полностью. Или доля, если договоры составлены на каждую долю отдельно.

Таким образом, когда продается вся квартира, фактически максимальная сумма вычета определяется пропорционально долям сособственников (если у них по ½ доле, то каждому положен вычет в 500 тыс. руб.).

Когда же продается каждая доля отдельно, то каждый сособственник вправе получить вычет в 1 млн. руб.

После продажи доли в квартире, принадлежавшей вам менее 3-х лет, у продавца возникает обязанность подать налоговую декларацию с указание дохода от такой продажи. В ней есть отдельные графы для налогового вычета.

В итоге заплатить налог Вам нужно будет с меньшей суммы, чем цена доли. То есть собственник ½ доли в праве собственности на квартиру, проданную полностью, при цене доли в 1 млн., заплатит НДФЛ только с 500 тыс. руб.(65 тыс. руб.). Налог с оставшихся 500 тыс. руб. не платится, т.к. инспекция предоставляет ему налоговый вычет, пропорционально размеру доли – 500 тыс.руб.

Если же собственник продаст за 1 млн. свою долю по отдельному договору купли-продажи, то обязанность по оплате налога не возникнет. Нужно будет просто подать декларацию, в которой указать на вычет в размере 1 млн. руб.

Источник: http://pravobez.ru/articles/nyuansy-prodazhi-kvartiry-v-dolevoy-sobstvennosti.html

Продажа квартиры в долевой собственности: особенности заключения сделки купли-продажи доли квартиры

Очень часто люди сталкиваются с вопросом продажи доли в недвижимости.

И если с продажей жилья целиком проблем не возникает, то с квартирой, находящейся в долевой собственности, дело обстоит сложнее.

Нужно разбираться в особенностях оформления документации, как не переплачивать налоги, что подразумевается под долевой собственностью, и во многих других нюансах, сопровождающих данную сделку.

Что подразумевается под долевой собственностью?

Чаще всего причины, по которым может возникнуть необходимость долевой собственности на любую недвижимость, в том числе и квартиру, могут возникать в следующих ситуациях:

  • в случае приватизации жилья на всех проживающих в квартире, которые имеют официальную регистрацию;
  • в случае раздела недвижимого имущество, которое находилось в совместной собственности;
  • в случае наследования квартиры несколькими родственниками или другими лицами, претендующими на данную жилплощадь.

Важно понимать, что обычная квартира, которая находиться в долевой собственности не может быть разделена физически.

В случае разделения жилой недвижимости, по словам юристов, она должна иметь отдельные входы и индивидуальные подключения к сетям коммунального значения.

Реализация таких нюансов возможна только в случае размещения жилого помещения на земле, то есть когда одно домостроение разделяется наследниками на реальные доли. Во всех остальных ситуациях появляется так называемая идеальная доля на квартиру.

Какая доля на квартиру считается идеальной?

Важно понимать, что под идеальной долей на квартиру подразумевается нереальная часть жилплощади, а доля вправе на собственность. То есть делятся права на собственность, а не на само строение.

Поэтому прочувствовать такую долю в реальности не получится.

В такой ситуации собственником не может быть одно лицо, в его владении находится какая-то часть квартиры, которая представляет одну из разновидностей прав на недвижимое имущество.

Проще говоря, все собственники имеют равные права на владение жилым помещением и его использование без нарушения чьих-либо интересов.

Очень часто с целью реализации долевого владения квартирой, устанавливается режим пользования жилым помещением.

Если это многоквартирное строение, оформленное на нескольких владельцев, то каждому из них, выделяется комната для личных нужд, а пользование кухней и санузлом происходит в соответствии с заранее оговорённым графиком.

Но такое разделение абсолютно не означает, что кому-то принадлежит конкретно взятая комната. Всё жилое помещение целиком, как и раньше, остаётся общей собственностью.

Это хорошо просматривается при оплате коммунальных услуг. Даже если судом было установлено что один собственник будет использовать в качестве спальной, комнату в 12 кв. м, а другой – 16 кв.

м, оплата коммунальных платежей происходит в равных частях. Каждый обязан оплачивать за принадлежащую ему половину квартиры, а не эксплуатируемые квадратные метры.

Проблемы начинают возникать в случае продажи долевых частей жилого помещения.

Продажи доли квартиры

В случае желания продажи собственной доли вправе на квартиру только одним собственником – это приведёт к множеству затруднений. Сложно найти человека, которому захочется делить квадратные жилые метры с незнакомыми ему людьми.

Но это только одна из трудностей, сопровождающая продажу доли квартиры, находящейся в долевой собственности.

В первую очередь — это связано с тем, что преимущества на покупку долей имеют люди, входящее в долевое владение жильём.

При продаже доли в первую очередь нужно предложить её с указанием желаемых условий проведения сделки, другим людям являющимися собственниками квартиры. В случае их согласия доля продаётся совладельцам имущества.

В случае отказа или бездействия собственников долей квартиры, более одного месяца после уведомления о желании одного из совладельцев продать свою часть квартиры, появляется возможность продажи доли жилья постороннему лицу.

При этом условия сделки не могут быть изменены.

Преимущественные права собственника

Чтобы не допустить возникновения проблем, необходимо чётко оформлять любую документацию: предложение о продаже части собственности направлять всем собственникам долевой квартиры, только в письменной форме с обязательным подтверждением получения уведомления. Для этого уведомление передаётся собственноручно, а на копии ставится подпись собственника доли с обязательным указанием даты вручения. Если заинтересованные стороны не идут на личный контакт, уведомление может быть послано по почте с уведомлением о вручении. Данные имущественные права позволяют предупредить появление непредвидимых проблем, если сособственники долевой квартиры не придут к соглашению при продаже долей.

Как обойти преимущественные права покупки?

По причине того, что договориться со всеми заинтересованными в жилплощади лицами удаётся не во всех случаях, юристы предлагают возможность обхода преимущественных прав.

Сложно назвать этот метод неправомерным, однако нужно понимать, что он сопровождается определёнными рисками.

В случае безответственности покупатели, человек, прибегнувший к способу обхода преимущественных прав при помощи мнимых или притворных сделок, может остаться без оплаты по договору.

В случае с дарением доли квартиры преимущественные права не имеют юридической силы. Никто не может запретить владельцу части жилья подарить её. Но могут возникнуть следующие опасности.

Покупатель может остаться без купленной части недвижимости, так как сделку могут признать мнимой, которая скрывает факт купли-продажи.

В такой ситуации сособственник переводит права по сделке на себя.

В свою очередь, продавец может остаться без оплаты по сделке, так как покупатель по закону имеет право ничего не оплачивать. Также возможен вариант значительного завышения стоимости на продажу доли для собственников.

После письменного отказа заключается сделка по продаже с оформлением расписки на стоимость, которая соответствует указанной в уведомлении для собственников.

В реальности продажа квартиры в долевой собственности происходит по цене устно, обговорённой между покупателем и продавцом.

Малоприятным последствием здесь является увеличение налоговой ставки с продажи части недвижимого имущества. В такой ситуации важно сопоставить цену части квартиры и размеры налоговых вычетов.

В таком случае нужно заключить договор о займе на сумму, которая равняется стоимости доли вправе на жилплощадь.

Такой договор является не чем иным, как ипотекой, которая должна регистрироваться на государственном уровне.

После этого должник умышленно пропускает сроки по возврату займа, а покупателем части жилого помещения направляется взыскание на долю.

Чтобы в такой ситуации миновать судебную систему все документы оформляются соглашением об отступном, в котором сторонами обговорено, что вместо суммы займа, лицо, дававшее деньги в долг, получит права на долю квартиры, находящейся в долевой собственности.

В каких случаях преимущественные права не действуют?

Единственным случаем официальной продажи части недвижимости находящейся в долевом имуществе в обход преимущественного права являются публичные торги.

Такой способ продажи практикуется кредиторами, когда у должника нет другого имущества для погашения задолженности по кредитам. Но не любая доля в квартире может быть взыскана в качестве погашения долга.

Существует несколько случаев, когда такое взыскание считается правомерным:

  • в случае, когда доля права на жилое помещение становится предметом ипотечного кредита;
  • в случае если должник не живёт постоянно в квартире, в которой ему принадлежит часть и имеет постоянную регистрацию по другому фактическому адресу, либо в его владении имеется другое жилое имущество.

В случае небольшой квартиры, в которой не живут или не хотят проживать совместно несколько владельцев, появляются явные предпосылки для возможности продажи жилого помещения целиком.

При достижении согласия всех заинтересованных сторон продажа квартиры в долевой собственности не вызывает затруднений.

В такой ситуации достаточно правильного составления сделки, которая может быть проведена несколькими способами:

  • заключение договора о продаже целого жилого помещения с множественностью лиц со стороны продавца;
  • заключение договоров о продаже каждой доли квартиры по отдельности каждым лицом, находящимся в долевом владении жильём.

Первый способ выгоден, если собственники нормально контактируют друг с другом и проживают в непосредственной близости друг от друга.

В такой ситуации снижается ставка по оплате госпошлины, так как, придётся оплачивать за квартиру целиком.

В свою очередь, второй способ подразумевает продажу каждой доли в отдельности и целесообразен, если собственники не могут прийти к общей договорённости или находятся в разных населённых пунктах и не желают оформлять доверенность на кого-то одного. В таком случае придётся оплачивать пошлину по каждой отдельно взятой части домостроения с соблюдением порядка преимущественных прав.

Если кто-либо из собственников против продажи

Возникновение такой ситуации, возможно, в случае если несколько владельцев жилья хотят продать жилое помещение, которое им по какой-либо причине не нужно, а полученную выручку разделить, а один участник сделки выступает против. В такой ситуации основную роль играет размер долей.

Если имущественная часть лица, которое сопротивляется продаже жилья незначительная, существует возможность её выкупа в принудительном порядке. Но этот вопрос может быть решён только в судебном порядке после подачи соответствующего искового заявления.

Обоснованием в данном случае выступает ничтожно малая доля собственника и желание других заинтересованных лиц выкупить её путём предоставления денежной компенсации.

Естественно, если владелец живёт в общем жилье, то суд не может его принуждать продавать свою часть недвижимого имущества.

Налог на продажу доли квартиры

Денежная сумма, полученная в процессе продажи недвижимого имущества или его доли, является доходом, который облагается обязательным налогом, размер которого составляет 13% от оговорённой в договоре суммы.

Но существуют ситуации, когда налог не уплачивается: если долевая собственность в квартире принадлежит собственнику больше трёх лет.

Исчисление срока начинается с момента официальной регистрации прав на собственность доли в жилом помещении.

В тех же ситуациях когда нужно уплачивать налог, государством должен быть представлен налоговый вычет. Это сумма, на которую будет уменьшена стоимость жилища или его части при уплате налога.

В случаях продажи недвижимого имущества либо части вправе на квартиру вычет по налогам приравнивается полученной прибыли, но не больше суммы установленной государством.

Но в случае с продажей недвижимости, находящейся в долевом владении, имеются некоторые нюансы.

Продажа доли квартиры, находящейся в долевой собственности – процесс сложный и обусловленной сбором множества документации.

Поэтому если продавец части недвижимого имущества не является юридически подкованным или сомневается в своих силах, то целесообразно обратиться в юридическую компанию за предоставлением профессиональной помощи.

  • Вера Сергеевна Масальская
  • Распечатать

Источник: http://nasledstvo.guru/pravoustanavlivayuschie-dokumenty/prodazha-doli-kvartiry-nahodyascheysya-v-dolevoy-sobstvennosti.html

Можно ли продать долю в квартире?

Как продать долю в квартире: анализ видов долевой собственности + 3 способа продать свой участок квартиры + преимущества и недостатки подобной купли-продажи.

Согласно статистическим данным, на сегодня большинство жителей России владеют не целой жилплощадью, а только ее частью. Именно поэтому рано или поздно у таких граждан возникает вопрос, можно ли продать долю в квартире.

Безусловно, это возможно. О том, как заключить сделку по реализации своей области помещения согласно законам Российской Федерации, поговорим в этой статье.

Долевая собственность: понятие и виды

Гражданский Кодекс Российской Федерации гласит, что помещение, находящееся во владении нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Такая собственность может быть:

  • Совместной – когда супруги, состоявшие в браке, приобрели жильё вместе и оформили его на одного из них без определения границ, положенных каждому отдельному гражданину.
  • Долевой – когда владельцы жилья имеют в собственности жилплощадь, разделенную на части.

Долю в помещении ни в коем случае нельзя путать с комнатой в коммуналке, потому что последняя является личным владением гражданина России со всеми необходимыми оформленными документами на нее.

Все действия по отношению к долевой собственности, правила ее продажи и покупки регулируются Гражданским Кодексом РФ, а именно статьей №250. Этот законодательный акт регламентирует порядок реализации доли третьим лицам, а также права и обязанности совладельцев имущества.

Долю принято обозначать в виде дроби (1/2, 1/3, 1/10).

В зависимости от того, какой размер она имеет и как исчисляется, выделяют несколько ее видов:

Выделенная доля в квартире Такая часть помещения выражается в квадратных метрах или в количестве отдельных комнат помещения.
Если трехкомнатная квартира принадлежит трем лицам, то доля в ней каждого из граждан будет составлять 1/3, то есть, одну отдельную комнату.
Идеальная доля Данную часть жилья невозможно выразить ни в количестве квадратных метров, ни отдельным помещением.
Такая ситуация характерна для однокомнатных квартир, которые находятся во владении нескольких человек. Определить, какая именно площадь жилья принадлежит каждому из них, крайне затруднительно – соответственно, продать тоже.

В теории, продать можно каждую из долей, независимо от того, выделенная она или идеальная. Но когда речь идет о выделенном участке, то есть о конкретной комнате, то совершить такую продажу гораздо легче.

Порой владельцы жилья имеют в своем распоряжении всего 1/10 от всей площади, что не позволяет продать ее для проживания третьим лицам, так как она слишком мала. В таких случаях есть шанс продать ее совладельцам имущества или человеку, который нуждается лишь в прописке. Но такой вариант сейчас вовсе не актуален.

В любом случае, доля в квартире – не совсем верное выражение. Потому что даже самая большая часть жилья подразумевает использование подсобных помещений (санузла, кладовки, кухни).

Поэтому чаще говорят именно о доли в праве собственности на квартиру, поскольку четко выделить границы, используемые проживающим в таком помещении, попросту невозможно.

Как продать долю в квартире – выделенную и идеальную?

Согласно действующим законам, какой бы ни была ваша часть, вы все равно можете предпринять такой шаг, как продать долю в квартире. Конечно, когда она выделенная, это сделать намного проще. Ведь идеальную долю вы вряд ли сможете продать третьим лицам для проживания.

Часто такими площадями интересуются криминальные личности, которые покупают идеальную долю за копейки, а потом манипулируют остальными совладельцами жилья, вынуждая их так же дешево продать свою жилплощадь.

Поэтому, во избежание подобной ситуации, нужно в первую очередь определить границы своей жилплощади с последующей возможностью ее продажи.

Выделить количественно объемы своей доли в помещении можно несколькими способами:

  1. В судебном порядке своими силами.

    В таком случае вам понадобится собрать необходимый пакет документов и подать заявление в суд, который, изучив все материалы, примет решение о выделении вашей части имущества.

  2. С помощью юридических организаций.

    Подобные компании существуют для того, чтобы облегчить ваше участие в процессе выделения помещения.

    Они проводят анализ документации и могут с высокой степенью вероятности предположить, каким будет решение суда по вашему вопросу.

Независимо от того, какой вариант вы выберете, вам необходимо будет предоставить пакет бумаг, на основе которого, будет рассмотрен ваш иск.

Такой пакет документов включает:

  • Копию паспорта.
  • Копию документов, подтверждающих родственные связи между совладельцами имущества.
  • Договор, подтверждающий право собственности на жильё.
  • Договор приватизации.

Когда ваше прошение о выделении участка будет удовлетворено, вы можете приступать к процедуре продажи своей части. То же самое касается и граждан, которые и без обращения в суд, имели свою выделенную жилплощадь.

Три этапа продажи своей доли в квартире

Чтобы продать свою площадь, понадобится в обязательном порядке пройти несколько этапов.

Рассмотрим каждый из этапов более подробно.

№1. Уведомление других дольщиков о своем решении

Этот этап является первым и ключевым в процессе продажи своей площади в квартире. Объясняется это тем, что в соответствии с действующим законодательством, совладельцы имеют право преимущественной покупки вашей части.

Сделать это можно, отправив заказное письмо или нотариально. Вы можете также объявить свое решение в устной форме, но оно в любом случае должно быть подкреплено соответствующим документом.

Форма уведомления может быть произвольной, но в обязательном порядке в нем нужно указать:

  • Свои идентифицирующие данные.
  • Размер своей площади в помещении.
  • Адрес, где находится имущество.
  • Цену, по которой вы хотите его реализовать.

Важно знать, что цена, указанная в уведомлении, должна быть не ниже той, которую вы объявили третьим лицам. Также в письме можете указать период, в течение которого, получатель должен принять решение. Но зачастую это стандартный период – 1 месяц.

За этот месяц совладелец имущества обязуется принять решение и уведомить вас о нем заказным письмом. Это может быть, как отказ от покупки вашего участка, так и желание его приобрести.

*Образец уведомления

Если ваш совладелец изъявил желание выкупить вашу часть, вы можете заключать с ним сделку купли-продажи. Если дольщик отказался от покупки, вы имеете полное право продать свое имущество выбранному третьему лицу.

№2. Выбор конечного покупателя

Случаются ситуации, когда вы имеете не одного совладельца, а, предположим, три и каждый из них принял решение выкупить вашу часть. В такой ситуации право выбора покупателя остается за продавцом.

То же самое относится и к выбору покупателя среди третьих лиц. Вы в праве выбрать покупателя на свое усмотрение.

Главное помните, что уведомление своих совладельцев является обязательной процедурой. И если вы не будете придерживаться установленного порядка, другой сособственник имеет право подать на вас в суд с подтверждением неправомерных действий в течение трех месяцев с дня заключения сделки.

Если суд признает вас виновным в нарушении закона, вашим дольщикам будет предоставлена возможность для проведения процедуры в соответствии с законом, чтобы они смогли выступить в роли покупателя.

Исключением из права преимущественной покупки является акт дарения. Но только в том случае, если вы действительно дарите свою площадь кому-либо.

Если же вы таким способом попытаетесь скрыть сделку купли-продажи, и ваши совладельцы смогут доказать это в судебном порядке, вас снова-таки ждет судебное разбирательство.

№3. Заключение договора о продаже имущества

Когда вы определились с покупателем согласно действующим законам РФ, вы можете непосредственно заключить договор продажи, после чего ваша часть приобретет нового владельца со всеми правами на нее.

На этом процесс продажи выделенной площади можно считать завершенным.

Как продать свою долю в квартире, выделенную в натуре?

Большинство людей, которые хорошенько изучили права и обязанности при продаже своего участка в помещении, скорее всего задались вопросом, а можно ли продать его без уведомления сособственников на законных основаниях? На самом деле можно, если ваш пай будет выделен в натуре.

Доля, выделенная в натуре – это часть принадлежащего вам имущества с четко выделенными границами.

Когда вы выделяете свой пай таким образом, право на долевую собственность прекращается, и вы по сути становитесь владельцем коммуналки.

Такая ситуация позволяет вам продать свой участок жилья, не оповещая своего совладельца.

На первый взгляд все кажется очень просто.

Но существует небольшой нюанс: чтобы выделить долевые собственности в натуре, они должны быть такими, что не несут несоразмерного ущерба имуществу.

Проще говоря, каждый дольщик должен иметь отдельное помещение с собственным входом и подсобными помещениями.

Если ваша квартира позволяет провести такой выдел, существует 2 способа выделить части в натуре:

Способ №1. Договорной. Если сособственники имущества приняли решение выделить свои доли в квартире в натуре, они могут заключить соглашение и на его основе провести регистрацию прав на выделенный объект.
Способ №2. Судебный. Этот способ применяется в случае, когда один собственник хочет продать долю в квартире, но совладельцы не смогли договориться полюбовно.Тогда дольщик может обратиться в суд с иском, в котором он требует изъять его пай в натуре из общего имущества.

Такой способ продажи своего имущества имеет, бесспорно, много преимуществ по сравнению с обычной продажей своей площади.

Но на деле совершить такой раздел квартиры очень сложно, так как если она небольшая и находится на пятом этаже, вы вряд ли сможете обеспечить в ней раздельные входы и коридоры.

Поэтому такой вариант можно иметь в виду, но подходит он больше для частных домов на отдельном земельном участке.

Как продать долю в квартире? Типовая схема по отъему
квартиры через покупку доли.

Консультирует юрист Антон Сорвачев:

Преимущества и недостатки продажи своей доли в квартире

Продажа своих долей в квартирах – частый вопрос, возникающий в сфере продажи недвижимости, и по-прежнему один из самых сложных.

Во-первых, проблемы возникают зачастую на самых ранних этапах, когда идет выдел своих частей из общей площади квартиры. Хорошо, если области имущества примерно одинаковы и составляют отдельную комнату. Если же это не так, все очень усложняется.

Во-вторых, цена определенного участка на порядок ниже, нежели стоимость той же площади в составе целого помещения. Эксперты утверждают, что, продавая квартиру частями, владельцы теряют от 20 до 50% от рыночной стоимости целого жилья. Именно поэтому подобные сделки весьма сомнительны.

Но и такая ситуация имеет свой плюс. Заключается он в том, что, если у вас возникла необходимость продать свою долю, вы можете сделать это в рамках действующего законодательства.

Подводя итог вышесказанному, хочется отметить, что каждый совладелец имущества имеет право продажи своей доли. Важно только знать, как продать свою долю в квартире и придерживаться установленных законом правил.

Источник: https://yuristotboga.com/prodazha/kak-prodat-dolyu-v-kvartire.html

Как правильно продать долю в общей собственности

Как правильно продать долю в общей собственности

Как правильно продать долю в общей собственности.

НОВОЕ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ с 2016 года.

Итак, наступил 2016 год, а с ним произошли и новые изменения в нашем законодательстве¹. Они затрагивают различные сферы нашей жизни, в том числе в сферу отношений по вопросам купли – продажи недвижимости².

В настоящей статье обратим внимание на изменения, которые касаются вопросов недвижимого имущества.

I. Теперь обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

1) соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами во время брака;

2) сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу;

3) сделка по продаже земельной доли;

4) сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину (об особенностях сделок с недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему Вы можете прочитать здесь) или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Остановимся подробнее на пункте 2.

Продажа доли в праве общей собственности постороннему лицу

( не близкому родственнику).

До внесения изменений обязанность по проверке соблюдения права преимущественной покупки доли в праве общей собственности лежала на регистраторе (работнике Росреестра). Теперь же, эта обязанность возлагается на нотариуса.

КАКИЕ ДЕЙСТВИЯ НАДО ПРЕДПРИНЯТЬ, ЧТОБЫ ПРАВИЛЬНО ПРОДАТЬ СВОЮ ДОЛЮ В НЕДВИЖИМОСТИ.

Обращаем Ваше внимание на то, что это именно доля в праве на имущество, то есть в Вашем свидетельстве о праве собственности или в выписке из ЕГРП (выдает орган Росрееста) должно быть указано, например ½ доля в праве или 1/15 доля в праве или иная доля, что соответствует доли в общей площади, например, на квартиру.

То есть, если супругами в совместном браке нажито имущество, например, квартира и это является общей совместной собственностью (без выделения доли каждого из супругов), то ДО продажи своей доли одним из супругов и соблюдения всех необходимых при продаже процедур, необходимо выделить свою долю путем заключения брачного договора или соглашения о разделе общего имущества, нажитого супругами во время брака (о преимуществах выделения долей в общем имуществе супругов читайте здесь ) ;

Итак, предположим, что доли в квартире (или ином имуществе) выделены и семья состоит из 2-х человек (муж и жена). Предположим, что муж намерен продать свою долю. Для того, чтобы соблюсти все требования законодательства, ДО продажи доли он должен совершить следующие действия:

  1. Направить извещение всем иным участникам такой собственности (в данном случае- жене) в письменной форме с указанием всех существенных условий продажи доли (цену и иные условия).

    При направлении такого извещения у продавца ( в нашем случае- мужа) должны быть доказательства такой отправки ( собственноручная подпись жены, почтовая квитанция – уведомление о вручении, пр.

    )

  2. Далее, по прошествии месяца со дня такого извещения, в случае, если вторая сторона отказалась от покупки по указанным в уведомлении условиям или не ответила на уведомление, продавец (муж) может продать свою долю любому иному лицу, но при этом должен обратиться к нотариусу по месту нахождения недвижимости и удостоверить договор купли-продажи своей доли в недвижимости (например, квартире) с посторонним лицом, который изъявил желание купить квартиру на условиях, указанных в уведомлении (см.п.1).

ВНИМАНИЕ! Если продавцом (мужем) будут предоставлены документы, подтверждающие отказ остальных участников общей собственности, то сделка по купле-продаже такой собственности может быть совершена и удостоверена нотариусом до истечения месячного срока.

  1. После заключения договора купли-продажи доли, договор направляется на государственную регистрацию перехода права собственности на нее, стороны производят расчеты и доля передается по передаточному акту.

Таким образом, намереваясь совершить сделку с недвижимым имуществом (купить или продать), обращайте внимание на указанные нововведения, дабы избежать неблагоприятных последствий несоблюдения норм закона.

_________________________________________________________________________

1 29 декабря 2015 года вступил в силу Федеральный закон N 391-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”

2 Основы законодательства о нотариате, Семейный кодекс, ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”, ФЗ «Об оценочной деятельности» и другие. 

При любом использовании материалов сайта на других сайтах, гиперссылка на www.creditestate.ru  в виде и форме, приведенных в оригинале, обязательна. Сохранение гиперссылок, размещенных в оригинале – обязательно. При использовании материалов в мобильном контенте, печатной, телевизионной или иной “офф-лайн” продукции, письменное разрешение ООО “Кредит-Эстейт” обязательно. Размещение в опубликованных материалах гиперссылок, не содержащихся в оригинале, запрещено.

18.01.16
ООО “Кредит-Эстейт

ПОНРАВИЛАСЬ СТАТЬЯ? ПОЖАЛУЙСТА, ПОДЕЛИТЕСЬ С ДРУЗЬЯМИ ИМ ТОЖЕ БУДЕТ ПОЛЕЗНО!

Источник: http://creditestate.ru/kak-pravilno-prodat-dolyu-v-obshhey-sobstvennosti/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть