8(800)350-83-64

Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры и не ошибиться?

Содержание

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой самостоятельно?

Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры и не ошибиться?

Перед покупкой дорогостоящей недвижимости требуется убедиться в надёжности продавца, действительности предоставленных им документов и будущей сделки.

Это поможет снизить риск наступления отрицательных последствий для нового хозяина имущества.

Что нужно проверить перед покупкой квартиры?

Для осуществления проверки действительности будущей сделки необходимо узнать следующую информацию:

  • наличие прописанных в помещении лиц (особенное внимание рекомендуется уделить несовершеннолетним детям и недееспособным гражданам, так как их принудительное выселение проблематично);
  • количество владельцев квартиры (если собственников несколько, при заключении сделки важно получить письменное согласие на отчуждение объекта от каждого из них);
  • сведения о прочих сделках, осуществляемых ранее с недвижимостью (если вы покупаете вторичное жильё, важно проверить информацию обо всех осуществляемых ранее операциях с помещением);
  • действительность предоставленных документов (покупатели чаще сталкиваются с мошенничеством в сфере продаж);
  • отсутствие или наличие обременений на объекте;
  • совпадение площади продаваемой квартиры с размерами, указанными в официальной документации;
  • и т. д.

Зачем требуется проверка недвижимости перед покупкой?

Если сделка о купле-продаже объекта недвижимости заключена с нарушениями норм законодательства или прав третьих лиц, она признаётся официально недействительной. Покупатель в этом случае сталкивается с большими рисками, так как продавец может успеть скрыться с полученными деньгами.

Основные причины для аннулирования договора о приобретении жилья:

  • заключение сделки под воздействием заблуждения, обмана, угроз или шантажа;
  • стороны не учли права на квартиру несовершеннолетних лиц, наследников или иных граждан, имеющих право на долю объекта;
  • документы на жилое помещение были подделаны;
  • в договоре купли-продажи имеются существенные нарушения норм законодательства РФ (к примеру, не указана характеристика квартиры);
  • сделка заключена с лицом, не имеющим права распоряжаться данным жильём;
  • продавец признан недееспособным;
  • и т. д.

Во избежание аннулирования заключённого договора специалисты рекомендуют обязательно проверять юридическую чистоты квартиры при покупке. Подобная процедура поможет избежать наступления негативных последствий и разбирательства проблемной ситуации в суде.

Полезный материал: Оценка рыночной стоимости квартиры.

Как узнать чистоту квартиры при покупке?

Чтобы удостовериться в надёжности продавца и наличии у него прав на квартиру, вы можете самостоятельно провести проверку чистоты будущей сделки или доверить процедуру следующим специалистам:

  • риэлторскому агентству (стоимость их услуг колеблется от 2 до 8% от общей цены жилого помещения);
  • независимым юристам, специализирующимся на подобных проверках (их услуги стоят намного дешевле).

Поручение проверки специалистам имеет определённые преимущества.

  • Во-первых, вы получаете дополнительные гарантии юридической чистоты будущей сделки, так как агентство или контора не являются заинтересованными лицами.
  • Во-вторых, по окончании процедуры специалисты предоставляют вам на руки официальное заключение, имеющее законную силу.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Если вы решили доверить процедуру проверки надёжности сделки специалистам, вам достаточно обратиться в выбранную вами контору или агентство и заключить соответствующий договор на оказание услуги. В дальнейшем юристы сами запросят необходимые документы.

Для самостоятельной проверки квартиры перед покупкой рекомендуем придерживаться следующего порядка действий:

  1. оцените подлинность документации, предоставленной продавцом, и грамотность оформления отдельных бумаг (наличие ошибок или исправлений может стать причиной признания договора недействительным);
  2. проверьте историю отчуждаемого жилого помещения;
  3. определите качество квартиры (с этой целью изучаются документы из БТИ и Кадастровой палаты, чтобы при необходимости выявить наличие несогласованных перепланировок, отвечать за которые после заключения договора придётся новому хозяину);
  4. проверьте надёжность продавца;
  5. определите наличие или отсутствие прав третьих лиц на объект.

Как при покупке узнать историю квартиры? Достаточно заказать в отделении Росреестра соответствующую выписку из ЕГРП или запросить её у продавца.

Чтобы убедиться в надёжности продавца, специалисты рекомендуют проверять следующие документы:

  • подлинность паспорта (его внешний вид, срок действия, состояние всех страниц и т. д.);
  • действительность доверенности (если хозяин жилья отчуждает объект через законного представителя, он должен иметь нотариально заверенную доверенность, оформленную на собственное имя);
  • правоподтверждающие бумаги на жильё.

Не стоит забывать, что довольно часто на практике жилым помещением владеет несколько человек, особенно если объект был приватизирован. Получите расширенную выписку из домовой книги, чтобы определить количество прописанных по адресу лиц и наличие среди них несовершеннолетних детей.

Если продавец состоит в официальном браке, обязательно уточните, приобреталась ли отчуждаемая квартира после замужества. Если имущество является совместным, для оформления сделки потребуется письменное согласие супруга на продажу и свидетельство о регистрации брака.

Даже если гражданин разведён, но жильё находилось в общей собственности, запросите свидетельство о разводе.

Источник: http://metrtop.ru/pokupka/chistota-kvartiry-pri-pokupke/

Как самостоятельно проверить чистоту квартиры при покупке

Как самостоятельно проверить чистоту квартиры при покупке

Когда речь заходит о том, чтобы проверить чистоту квартиры при покупке, то имеется в виду, конечно, юридическая чистота квартиры.

Покупателю необходимо убедиться, что с точки зрения закона никаких препятствий к заключению сделки нет, и в будущем его право собственности на купленную недвижимость никто не сможет оспорить.

Поручить эту проверку лучше профессиональному юристу или риэлтору, поскольку они точно знают, на что стоит обращать внимание при изучении документов, а также смогут определить их подлинность и правильность оформления.

Юридическая проверка квартиры, как правило, входит в стандартный перечень услугу агентств недвижимости. Но, предположим, по каким-то причинам вы решили обойтись своими силами. На что вам нужно будет обращать особое внимание, чтобы проверить чистоту квартиры?

Юридическая проверка квартиры: с чего начать

Начинается проверка, как правило, с изучения Свидетельства о регистрации права собственности. Это один из ключевых документов на квартиру, он содержит большую часть информации о ней.

Первый нюанс – дата выдачи свидетельства.

Если оно получено совсем недавно, то возникает резонный вопрос – почему собственник так быстро продаёт квартиру? Постарайтесь получить у него исчерпывающий ответ.

Если собственник уклоняется от объяснений или приводит неубедительные или противоречивые аргументы – это повод для того, чтобы задуматься, а все ли чисто с этой сделкой?

Во-вторых, смотрим, на каком основании выдано само свидетельство, и в зависимости от этого формулируйте дальнейшие вопросы.

Например, если квартира была получена в наследство или по договору дарения, имеет смысл проверить, не претендуют ли на неё другие родственники, и не собираются ли они оспаривать право собственности на квартиру в судебном порядке.

Если квартира приобреталась непосредственно у строительной компании, по договору долевого участия, то обязательно нужно проверить, полностью ли дольщик рассчитался за квартиру с застройщиком.

Плюс еще один важный момент – если собственник состоит в браке, понадобится нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры. На первый взгляд – формальность.

Однако купленная в браке квартира – это совместная собственность, и если продать её без письменного согласия второго супруга, то в случае развода появляется повод претендовать на часть этой квартиры.

Изучив Свидетельство о регистрации, можно переходить к следующим документам – домовой книге и выписке из Единого госреестра (ЕГРП).

В этих двух документах отражается вся история объекта недвижимости.

Единственный нюанс – выписка из ЕГРП актуальна только на дату её выдачи, так что при заключении сделки можно руководствоваться только свежей выпиской.

Основные риски на первичном рынке

Теперь рассмотрим более конкретные советы, как проверить чистоту квартиры при покупке непосредственно у застройщика.

Во-первых, в случае с новостройками на момент сделки свидетельства о праве собственности может еще не быть, поскольку объект недвижимости не достроен. В таком случае в качестве основного документа фигурирует договор долевого участия, и сделка купли-продажи заменяется сделкой по переуступке прав.

Идеальный вариант – если объект недвижимости возводится в полном соответствии с Федеральным законом о долевом участии (214-ФЗ).

В этом случае интересы покупателя максимально защищены, есть гарантия того, что его право на квартиру будет оформлено в Госреестре сразу после сдачи квартиры.

То есть, по сути, можно ничего не проверять.

Если вместо ДДУ используется какой-то другой вид договора – то мы имеем дело с одной из многочисленных обходных схем, которые применяются застройщиками или аффилированными с ними фирмами для того, чтобы не соблюдать жесткие требования 214-ФЗ. Квартиры, предлагаемые по таким схемам, зачастую могут быть немного дешевле, но государственные гарантии на них не действуют. Поэтому нужно убедиться, что чистота  сделки при покупке квартиры будет соблюдена.

Квартиры по обходной схеме, как правило, продаются не самим застройщиком, а другим юридическим лицом.

Это может быть напрямую связанная с застройщиком фирма, либо самостоятельная компания, которая просто выкупила некоторое количество квартир на стадии котлована и затем перепродает их  на финальном этапе строительства.

опасность при этом – в том, что инвестор еще не полностью рассчитался с застройщиком. Тогда застройщик может расторгнуть договор с ним и вернуть право собственности на ту часть недвижимости, по которой инвестор не рассчитался.

Условно говоря, все долги инвестора переложатся на вас, как на нового дольщика. К сожалению, такие схемы не так уж редки, и регулярно возникают случаи так называемых «сдвоенных» продаж.

Поэтому в данном случае проверить чистоту квартиры при покупке – означает, прежде всего, проследить всю цепочку сделок, от застройщика до лица, непосредственно продающего вам квартиру. При этом нужно понять, какие взаимоотношения между застройщиком и продавцом, нет ли риска расторжения договора между ними и предъявления финансовых претензий к вам.

Как проверить чистоту квартиры на вторичном рынке

Главный риск, который поджидает покупателей на вторичном рынке – это то, что впоследствии появится кто-то, кто будет оспаривать их права на квартиру.

Это могут быть родственники человека, от которого квартира досталась в наследство предыдущему владельцу.

А могут быть и люди, которые изначально были прописаны в данной квартире и имеют в ней долю, но по каким-то причинам долго отсутствовали – например, находились в тюрьме или на длительном лечении, или просто пропали без вести.

Поэтому, чтобы избежать неожиданностей, стоит очень подробно расспросить продавца квартиры о её истории, обо всех родственниках и иных лицах, которые имеют к ней отношение и могут претендовать на часть жилплощади.

Поможет в этом домовая книга, в которой содержатся все сведения о прописанных  в квартире лицах, и выписка из ЕГРП, в которой отражены вообще все действия с квартирой – сделки, перераспределение долей собственности, наложение арестов, прописка и так далее.

Обязательная регистрация всех сделок по недвижимости в Росреестре введена с 1998 года. В большинстве случаев более ранние сведения по квартире и не пригодятся. По закону, срок давности по признанию сделки с недвижимостью незаконной составляет 3 года.

То есть, если последняя сделка с квартирой совершалась более трех лет назад, можно уже не беспокоиться о том, что её кто-нибудь будет оспаривать.

Вторая опасность – в том, что человека, продавшего вам квартиру, в дальнейшем признают недееспособным. Или же будет доказано, что он являлся недееспособным на момент сделки, либо не осознавал значения своих действий.

Благодаря этому можно поставить под сомнение любую сделку с его участием (в соответствии с 177-й статьей Гражданского кодекса). Этим довольно часто пользуются мошенники, поэтому нужно быть крайне осторожными и внимательными при переговорах.

По возможности – постараться выяснить как можно больше про продавца квартиры (отыскать общих знакомых, опросить соседей и так далее).

Справку от психиатра, свидетельствующую о дееспособности, запрашивать нет смысла, поскольку она будет действительна только на момент выдачи, и будет бесполезна, если сделку будут оспаривать спустя некоторое время.

Помните – гарантий в данном вопросе нет

Строго говоря, юридическая чистота квартиры подразумевает чистоту каждой сделки при покупке квартиры. При этом многие сделки оформляются в простой фирменной форме, и проверить их чистоту спустя несколько лет практически невозможно.

Поэтому юридическая чистота квартиры – понятие довольно условное.

Ошибиться в этом вопросе может даже профессиональный и хорошо подготовленный юрист – ведь он выносит решение на основании той информации, которой владеет, но всегда могут всплыть ранее неизвестные факты.

В последний момент может появиться ранее пропадавший без вести владелец, или его родственники. Много сюрпризов связано с признанием продавца недееспособным.

В конце концов, вы можете стать объектом мошеннической махинации с использованием поддельных документов. От этого никто не застрахован, и бороться с этим можно, лишь  обратившись в правоохранительные органы и в суд.

Однако, помимо криминала, при покупке недвижимости возникает множество спорных и зачастую неприятных ситуаций, большинство из которых вы сможете избежать, просто тщательно проверив все предъявляемые продавцом документы и, по возможности, выяснив подробности про самого продавца. Не пренебрегайте этим этапом – это сбережет вам нервы, деньги и время.

Проверка юридической чистоты квартиры

Источник: http://spb.fedned.ru/novosti/3791

Как гарантировать чистоту сделки купли продажи квартиры

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры? Добрый день, уважаемые гости сайта o-nedvizhke.ru!

Сегодня мы с вами поговорим о том, как проверить недвижимость перед покупкой.

Речь пойдет о рынке вторичного жилья. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа.

Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам: Москва, Московская область Санкт-Петербург, Ленинградская область Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

В этой статье мы затронем общие вопросы, в т.

Проверка квартиры на чистоту при покупке

Проверка квартиры на чистоту при покупке Если вы подобрали подходящую квартиру и договорились с продавцом о цене, следующим шагом будет проверка юридической чистоты приобретаемого имущества. Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту: Что такое юридическая чистота? Под юридической чистотой недвижимого имущества подразумевается отсутствие препятствий для проведения купли-продажи и что результаты сделки не будут оспорены в будущем в судебном порядке третьими лицами.

Что такое «чистота сделки», может ли ее гарантировать риэлтор? Обучение риэлторов

Что такое «чистота сделки», может ли ее гарантировать риэлтор?

Обучение риэлторов

Потребители услуг риэлторов хотят и настаивают на гарантиях «чистоты сделки», причем хотят включить эти гарантии в условия Договора с риэлтором и еще с возмещением ущерба, в случае неприятностей и потерей недвижимости. Эту тему я раскрываю со своей точки зрения частного риэлтора.

Кто даст гарантию, что сделка была чиста?

Кто даст гарантию, что сделка была чиста?

«Быстрее нотариуса сейчас не работает никто» Россиян хотят законодательно обязать продавать наследуемое имущество «СП»: — И в чем же конкретно заключаются эти преимущества?

«СП»: — Преимущества понятны, но некоторых наших читателей интересует более приземленная конкретика.

Проверки юридические для купли продажи квартиры

Проверки юридические для купли продажи квартиры Как проверить квартиру при покупке Сделка купли-продажи квартиры Адвокатская палата Московской области Тем не менее, анализируя посещаемость нашего сайта, письменные и устные консультации могу утверждать: всех без исключения покупателей интересует вопрос: Какие документы нужны при покупке квартиры?

Обращение к штатному юристу компании — не вход Все эти особенности оказывают существенное влияние на юридическую проверку, в которой выписка из ЕГРН — лишь эпизод, один из документов, а выводы необходимо делать по совокупности исследуемых документов.

Существуют риски, которые вообще не возможно устранить, о них юрист должен знать и помнить.

Как не ошибиться при покупке квартиры б

У страховых компаний свои данные. Страховщики уверены, что в столице ежегодно совершается 80 тыс.

сделок купли-продажи жилья, из них 50 тыс. на вторичном рынке. 2% таких сделок, то есть операции с 1000 квартир в дальнейшем расторгаются.

Страховка от утраты

Попытка купить полис может стать еще одним способом проверки квартиры на чистоту. У страховщиков есть список «нехороших» квартир, и если они отказываются страховать выбранное вами жилье, вам лучше отказаться от его покупки.

Проверка юридической чистоты сделки при покупке недвижимости

Проверка юридической чистоты сделки при покупке недвижимости Как проводится юридическая проверка чистоты сделки с нотариусом Помимо свидетельства о праве собственности, выданным регистрационной палатой, на руках у продавца должен быть один из документов:

  1. договор дарения, переуступки права или мены,
  2. документ о приватизации жилья;
  3. договор купли-продажи,
  4. свидетельство о праве наследования.

Нотариус проверяет действительность всех документов.

Юридическая чистота квартиры: проверяем сами

Юридическая чистота квартиры: проверяем сами Сергей Бардин pressfoto.

ru, Алексей Александронок, Эвелина Билькис Коллаж: Владислав Кунгуров Считается, что проверкой юридической чистоты квартиры должен заниматься профессионал – агент по недвижимости, который проводит сделку.

БН разбирался, может ли покупатель жилья сделать это самостоятельно, полагаясь исключительно на собственные силы.

Источник: http://vigor24.ru/kak-garantirovat-chistotu-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiry-48275/

Как проверить юридическую чистоту сделки при покупке квартиры

Как проверить юридическую чистоту сделки при покупке квартиры

Покупая новое жилье (особенно на вторичном рынке), следует застраховать себя от различных неприятных историй, связанных с сокрытием продавцом реальной информации о недвижимости. Но как проверить юридическую чистоту квартиры при сделке купли-продажи?

Многие риэлторские агентства предлагают подобную услугу. Она подразумевает изучение истории жилья (домовладения, квартиры).

Юридическая чистота недвижимости характеризует отсутствие у нее каких-либо обременений (в том числе прав третьих лиц), а также наложенных государственными органами мер (запретов, взысканий, арестов).

При таких обстоятельствах никто не сможет оспорить приобретенное право собственности покупателя и признать сделку недействительной.

Для удостоверения юридической чистоты недвижимости риэлторы используют различные методы. Самый простейший — детальное ознакомление с сопутствующей документацией, подготовленной для предполагаемой сделки.

Здесь главное — подтвердить подлинность предоставленных документов, отсутствие в них каких-либо исправлений, неточностей, противоречий, сомнительных данных.

Профессиональный риэлтор точно знает, какая информация важна для сделки, и где именно ее в документах стоит искать.

Так, например, общая история квартиры должна содержаться в домовой книге и выписках из ЕГРП (на недвижимое имущество, сделок с ним). Такая выписка может быть получена по соответствующему запросу.

Еще одним надежным способом информирования является справка Горбюро недвижимости.

В таких документах указывается полный перечень собственников недвижимости, а также наличие определенного обременения (рента, залог), ареста и т.п.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

С начала 1998 года фиксация прав на недвижимость происходит посредством регистрации в специальном государственном реестре: ЕГРП. Ранее оформление происходило через Горбюро недвижимости, БТИ.

Получается, что недвижимость, права на которую были зарегистрированы после указанной даты, можно проверять по выпискам из Реестра. А жилье, зарегистрированное до 31.01.98 г., следует «пробивать» по данным Горбюро недвижимости.

Первое, что нужно спрашивать у продавца — выписка из ЕГРП. Здесь надо акцентировать внимание на срок выдачи (получения) документа. Для гарантированной безопасности выписка должна быть получена накануне совершения сделки. Актуальность старой выписки может быть уже утрачена.

Получить такой документ можно и самостоятельно, если продавец по каким-то причинам отказывается это делать.

Конечно, за справочные сведения придется заплатить, но суммы расходов несущественные и безопасность будущей сделки гораздо дороже.

От физического лица потребуется только удостоверение его личности (соответствующий документ), а также квитанция об уплате госпошлины.

Юридические же лица должны предоставить: учредительный договор, устав, доверенность, выданную представителю, регистрационное свидетельство, документ, свидетельствующий об оплате.

Как нужно читать выписку из ЕГРП? Она включает следующие сведения:

– название органа, производящего госрегистрацию прав;

– исходящий номер, дата подписания документа;

– условный (кадастровый) номер недвижимости;

– назначение конкретного вида недвижимости;

– параметры (площадь);

– местоположение (адрес);

– информация о правообладателях (в том числе, если регистрации подлежало право общей собственности);

– разновидности зарегистрированных прав;

– имеющиеся обременения (ограничения) прав с датой, номером их регистрации, сроками их существования и личными данными лиц, в пользу которых были установлены;

– сведения об обратившемся за выпиской лице.

То есть здесь все предельно ясно и расписано по пунктам.

Существуют риски при покупке квартиры на первичном рынке.

Если жилье продается в новостройке, то свидетельства о регистрации прав на такое жилье не существует в принципе. А договор купли-продажи может заключаться при таких обстоятельствах неограниченное количество раз (пока чье-то право на собственность не будет официально зафиксировано).

Договор, предусматривающий покупку жилья при долевом участии в строительстве, – более безопасный способ приобретения недвижимости, имеющей нулевой период эксплуатации. Квартира, продаваемая в соответствии с нормами ФЗ-214, гарантирует регистрацию прав собственника, поэтому здесь не потребуется дополнительная проверка.

Но, к сожалению, застройщики и посредники пытаются продать жилье в новостройках по «обходным схемам». Любое отклонение от общих правил ФЗ-214 (даже если это сулит вам неслыханную выгоду) грозит высокими рисками.

Здесь, чтобы установить юридическую чистоту недвижимости, необходимо будет восстановить всю цепочку взаимоотношений, начиная от первичного застройщика и заканчивая конечным продавцом, и определить характер правоотношений между ними.

А вот каковы основные риски при покупке квартиры на вторичном рынке. В первую очередь, речь идет о возможности оспаривания приобретенных прав на недвижимость. Причинами тому могут служить:

– наличие спора в отношении проданного жилья (между бывшими супругами, наследниками);

– недееспособность продавца (в случаях, когда продающая сторона является лицом, страдающим наркоманией, алкоголизмом, психическими заболеваниями);

– наличие права проживания у третьих лиц (например, у освободившихся из мест заключения ранее прописанных лиц, пропавшего безвестно члена семьи продавца, зарегистрированных по месту своего предполагаемого проживания несовершеннолетних лиц).

Чтобы исключить любую из представленных выше ситуаций, необходимо внимательно изучить выписку ЕГРП в отношении такого недвижимого имущества.

Источник: http://ur-pro.ru/zhilischnoe-pravo/742-kak-proverit-yuridicheskuyu-chistotu-sdelki-pri-pokupke-kvartiry.html

Как проверить чистоту сделки при покупке вторички?

Перед подписанием договора купли-продажи жизненно важно проверить юридическую чистоту квартиры.

Проверить квартиру можно на портале Росреестра www.rosreestr.ru. Большую часть информации о квартире дадут три документа: свидетельство о праве собственности, справка по форме 9 и выписка из ЕГРП.

Право владения и распоряжения объектом прописано в свидетельстве о регистрации права собственности. У собственника нужно посмотреть выписку из ЕГРП за последние 15 лет или заказать ее онлайн.

Из документа можно узнать, имеется ли залог, наложен ли арест, состоит ли дом в списках на расселение, сколько собственников сменила квартира и на каком основании.

Если квартира часто переходила из рук в руки и не была долго в собственности одного хозяина, то это повод насторожиться. Если же права на недвижимость возникли до 31.01.1998, то нужно обращаться не в ЕГРП, а в Городское бюро недвижимости. 

В свидетельстве о регистрации права собственности всегда указано, на каком основании оно выдано: договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство и др. Если продавец купил квартиру на стадии строительства, то основанием   права собственности выступает договор долевого участия или справка о полной выплате пая. Максимальный срок по признанию сделок с недвижимостью – три года. То есть, если в последние три года квартира не была предметом конфликтов, то все в порядке. А если была, пусть собственник предъявит судебное решение. Чтобы проверить квартиру «от и до», лучше обратиться к аттестованным агентам и сертифицированным компаниям Ассоциации риэлторов СПб и ЛО (http://arspb.ru/).

Основанием для регистрации права собственности часто выступает договор приватизации, тогда продавец должен иметь документ, подтверждающий регистрацию по месту жительства на момент приватизации.

Всегда нужно смотреть справку по форме 9 о прописанных в квартире людях. Лучше всего, если до совершения купли-продажи все зарегистрированные жильцы снимутся с учета.

Важно, чтобы не были зарегистрированы несовершеннолетние, которым больше негде жить. 

Проверить квартиру – полдела, личность собственника тоже надо изучить. Во-первых, нужно установить дееспособность продавца, посмотрев справку об отсутствии учета в наркологическом или психоневрологическом диспансере (ПНД и НД выдают справку только лично гражданину).

Во-вторых, убедиться в подлинности его паспорта (на сайте ФМС РФ, а лучше получить там же бумагу). Если вместо собственника действует его представитель, то нужно проверить доверенность – она должна быть заверена нотариусом, быть действующей и подлинной.

Покупка квартиры по доверенности – рискованный шаг, лучше пообщаться лично с собственников или же отказаться от сделки. Важно понять, могут ли третьи лица оспорить сделку купли-продажи.

Бывает, что члены семьи, давно не проживающие в квартире, возвращаются из мест заключения, командировок, больниц и оспаривают сделку. Собственник должен предъявить нотариально заверенное согласие на продажу жилья от супруга/супруги, если он в браке.

Также нужно вместе сходить в ЕИРЦ за выпиской из домовой книги, где будут указаны все зарегистрированные люди и их права на проживание в квартире.

Если в наследниках квартиры указаны третьи лица и они не подписали отказ от вступления в наследство, то сделку могут оспорить в суде за правом наследства. Исковой срок давности по делам наследства – 3 года, по их истечении претензий наследников можно не бояться.

Далее нужно проверить квартиру по техническому паспорту, посмотрев у собственника документы из БТИ.

Выяснить нужно следующее: были ли перепланировки (перенос перегородок, присоединение балкона, перенос мокрых зон) в квартире и законны ли они.

Если потом выяснится незаконность перепланировок, то нести ответственность будет покупатель. 

Чистота сделки всегда кроется в подлинности документов. У собственника или его представителя должны быть на руках все оригиналы документов. На этом этапе крайне желательно обратиться к профессиональному риэлтору или узкоспециализированному юристу, чтобы он тоже посмотрел документы.

Нужно убедиться, что на бумагах нет следов фальсификаций, а все исправления заверены подписями всех лиц, подписывавших договор на квартиру. Если документы заверял нотариус, то все исправления должны быть им подписаны и снабжены печатью.

Копии документов тоже должны быть заверены нотариусом. 

Необходимо просмотреть все даты договоров.

Если владелец совсем недавно получил квартиру в дар или по наследству от не родственника и хочет побыстрее ее продать, то это должно вызвать подозрение.

Лучше расспросить соседей о личности настоящих и предыдущих хозяев, о том, насколько часто меняются жильцы в квартире. 

Испортить сделку можно и после удачной проверки всех документов, неправильно оформив передачу денег. Продавец должен грамотно написать расписку в получении денег, указать правильную дату, расписаться.

Если квартиру передают с мебелью или техникой, то нужно указать комплектацию квартиры в договоре. Желательно, чтобы заключение любых договоров проводилось в присутствии надежного нотариуса или юриста.

Проверить квартиру и ее хозяина обязан покупатель, и отнестись к этому нужно с огромной ответственностью, чтобы вместе с жилплощадью не приобрести большие проблемы. 

Источник: https://www.bkn.ru/Arkhiv/BKN_Daily/3766-Kak_provierit_chistotu_sdielki_pri_pokupkie_vtorichki.html

Как проверить квартиру на чистоту при покупке – Риски при покупке квартиры

Согласитесь, что покупка недвижимости – не самое простое дело, особенно в первый раз. Муки выбора идеальной квартиры сочетаются с множеством вопросов о процедуре оформления. Возникает желание не потерять время, силы, а главное, собственные деньги. Знакомо?

SPbHomes.ru разложит по полочкам все возможные риски и расскажет, как проверить квартиру на чистоту при покупке.

Приобретение квартиры на первичном рынке 

На первичном рынке представлены квартиры в строящихся домах. Они еще не имели собственника, более того, их не существует как материальный объект. В силу этого основной риск покупателя связан с тем, что девелопер не построит и/или не введет в эксплуатацию объект недвижимости. 

С другой стороны, такая «новая» квартира имеет ряд преимуществ с точки зрения рисков:

  • нет необходимости проверять ее историю;
  • нет риска незаконных перепланировок;
  • легко получить информацию о продавце, т.е. о застройщике.  

Итак, вы отдаете деньги за «кота в мешке», в связи с чем находитесь в зависимости от застройщика. Поэтому так важно правильно его выбрать.

Подробно о том, как это сделать читайте тут.

 Ключевой момент – обращайте внимание сначала на формальные данные компании: историю, финансовую отчетность, сроки сдачи предыдущих объектов строительства. 

Да, 100% гарантии от переноса сроков или заморозки строительства жилого дома не существует. Но минимизировать риски возможно. Альтернатива – покупка жилья на вторичном рынке, то есть у собственника.

Покупка квартиры на вторичном рынке

На вторичном рынке объект недвижимости не «призрачный», а вполне реальный. Поэтому и риски по сделке отличаются большим разнообразием. 

Большинство случаев обмана покупателей возникают именно на вторичном рынке. Подробнее о популярных видах мошенничества читайте тут.

Все основные риски при покупке квартиры на вторичном рынке можно поделить на несколько групп. Рассмотрим каждую подробнее.

Риски, связанные с личностью продавца

РискиСпособ минимизации
Признание продавца недееспособным или ограниченно дееспособным Требование справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, справки из органов опеки и попечительства. Нотариальное заверение договора купли-продажи.
Риски при покупке у продавца с доверенностью Проверьте подлинность и действительность доверенности с помощью письменного запроса к нотариусу, выдавшему доверенность.
Обман с целью хищения денег Не передавайте деньги продавцу до государственной регистрации перехода права собственности. Используйте расчеты с помощью банковской ячейки, аккредитива или эскроу-счета.
Отчуждение по подложному паспорту Проверьте паспорт по базе недействительных паспортов ФМС России.

Риски, связанные с правами других лиц

РискиСпособ минимизации
Продажа квартиры, приватизированной в обход прав несовершеннолетних Запрос архивной выписки из домовой книги о лицах, когда-либо зарегистрированных в квартире.
Нарушение прав несовершеннолетних Проверьте у продавца разрешение органов опеки и попечительства на сделку. Запросите документы, которые подтвердят, что несовершеннолетнему будет где проживать в дальнейшем.
Нарушение прав супруга собственника квартиры Ознакомьтесь с нотариальным согласием супруга на сделку. Либо запросите нотариально заверенное заявление о том, что продавец не состоял в браке на момент приобретения недвижимости.
Возможность сохранения права на проживание у третьих лиц Запросить выписку из домовой книги со сведениями о всех зарегистрированных лицах. Потребовать снятия их с учета у продавца. Запросить контрольную выписку.
Появления неуказанных наследников Менее рискованный вариант – покупка квартиры у наследников первой очереди (детей, родителей, супругов наследодателя).

Риски, связанные с объектом недвижимости

РискиСпособ минимизации
Обременение квартиры (рента, ипотека, арест) Проверьте выписку из ЕГРН.
Незаконная перепланировка Сверьте реальную квартиру с планом объекта из технического плана квартиры.
Некачественное жилье Внимательно осмотрите квартиру на предмет плесени, дефектов. Оцените состояние электрической проводки и систем водоснабжения и водоотведения.

Как узнать историю квартиры

С появлением Единого государственного реестра прав, а затем Единого государственного реестра недвижимости стало легче удостовериться в юридической чистоте квартиры перед покупкой. 

Из реестра вы можете получить несколько видов выписок, в том числе:

  • об объектах недвижимости;
  • о владельцах объектов недвижимости;
  • о возникновении, изменении и прекращении прав на объекты недвижимости;
  • о кадастровой стоимости объекта. 

Как получить выписку? Самую простую – об объекте недвижимости – можно в электронном виде на официальном сайте Росреестра. Она доступна любому лицу. За другими следует обратиться в:

  • МФЦ;
  • отделение Росреестра или кадастровой палаты. 

Благодаря выписке можно минимизировать шанс купить квартиру с плохой историей. 

Другим важным документом является Выписка из домовой книги, она же справка по форме №9 или Справка о регистрации. В ней содержатся сведения о зарегистрированных на настоящий момент и снятых с регистрации физических лиц. Получить ее может только собственник или зарегистрированное лицо.

Где получить?

  • в МФЦ;
  • в территориальном отделение ФМС;
  • в жилищно-эксплуатационном учреждении.

Как проверить юридическую чистоту сделки купли-продажи

Если вы удостоверились, что проблем с квартирой нет, то не спешите расслабляться. Вам необходимо проверить юридическую чистоту сделки при покупке квартиры. Сохраняйте бдительность непосредственно во время подписания договора купли-продажи.

Каким должен быть договор, чтобы он имел юридическую силу? Закон устанавливает обязательную форму – письменную в виде одного документа, подписанного сторонами. Вам понадобится три экземпляра: для вас, как покупателя, для продавца и для Росреестра.

Помимо формы, важно и содержание договора. Проверьте, чтобы в нем обязательно присутствовало следующее:

  • данные о сторонах договора: продавце и покупателе;
  • информация о предмете договора, т.е. о самой квартире;
  • непосредственно обязательство одной стороны передать квартиру, а второй – принять ее и уплатить цену;
  • сведения о цене и способе расчетов;
  • перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, если таковые имеются. 

Источник: https://SPbHomes.ru/science/kak-proverit-kvartiru-pri-pokupke/

Как проверить юридическую чистоту квартиры?

Проверка недвижимости перед покупкой уже давно стала очень важным аспектом при покупке жилья.

 Юридическая чистота квартиры предотвратит ее отчуждение в пользу бывшего владельца или иных третьих лиц, при любых законных основаниях.

Чистоту жилья можно определить с помощью полного и всестороннего изучения документации, которая непосредственно к нему относится.

Правоустанавливающие документы

Если квартира выбрана, то необходимо для начала проверить документы права собственности владельца. Чаще всего, у хозяев недвижимости на руках мена, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве наследия. Изредка можно встретить владельца по решению суда, договору ренты.

Договор на владение имуществом может проверить любой житель России. В нем обязательно указываются условия, не соблюдение которых приводит к его расторжению. Если условия игнорировались, то соглашение недействительно.

Законность перепланировок

Когда осуществляется проверка квартиры перед покупкой, очень важно тщательно изучить документы из БТИ. Благодаря информации из них можно узнать о проведении незаконных перепланировок или переустройств.

Квартиры с узаконенной перепланировкой в среднем стоят на 10% дороже.
Наличие незаконного переустройства или перепланировки не является препятствием для заключения договора купли-продажи.

Согласно законодательству, какие-либо переустройства, перепланировки должны согласовываться со специальными органами местного самоуправления.

Без соглашения такие действия с квартирой признаются недействительными и расцениваются как административное правонарушение.
Тогда переоборудование или перепланировка квартиры признается незаконной, и новый владелец может за это понести ответственность.

Проверка бывших собственников квартиры

Вся история любых жилых сооружений отображается в ЕГРП и во время покупки в нем можно взять выписку, чтобы понять, что происходило с квартирой за последние годы.
Если квартира часто переходила в руки разных владельцев, то, скорее всего сделки были мошенническими и ее не стоит покупать.

В информации из выписки можно увидеть, какие споры по ней были, и продумать могут ли возникнуть такие споры в дальнейшем. Если вы узнали, что по квартире идут судебные споры, то лучше подождать пока они закончатся.

Иногда случаются такие ситуации, при которых нет возможности узнать историю квартиры. Значит, жилое помещение не зарегистрировано в специальном реестре и является достаточно старым.

Отсутствие данных о квартире в ЕГРП свидетельствует о ее юридической чистоте. Для проверки информации по такой квартире необходимо обратится в Департамент, отвечающий за жилищную политику.

Права третьих лиц

Достаточно часто возникает ситуация, когда осуществляется продажа квартиры, на которую имеют права третьи лица. Поэтому перед тем, как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке необходимо учесть и права на нее третьих лиц.

К таким ситуациям относятся:

  • сдача в аренду. Когда собственник продает квартиру, арендаторы не имеют права ему препятствовать, но по своему желанию могут проживать в ней до истечения срока аренды;
  • квартира является предметом судебного процесса;
  • залоговое имущество. Жилое помещение может служить залогом по ипотечному кредиту. Для продажи такого жилья собственнику необходимо попросить у банка разрешение на продажу и досрочно погасить ипотеку. Поэтому необходимо знать все нюансы кредитного соглашения владельца с банком перед тем, как проверить документы при покупке квартиры;
  • договор ренты. До выставления имущества на продажу, продавец мог заключить такое соглашение, согласно которому после его смерти определенное жилье переходит третьему лицу;
  • арестованное имущество. Если у собственника имеются просроченные долги по кредиту или коммунальным платежам, квартиру можно продать только после снятия ареста. В случае осуществления продажи сделка через некоторое время признается недействительной.

Как проверить чистоту квартиры при покупке на первичном рынке

Когда квартира покупается в новостройке, то свидетельство права собственности отсутствует. Вместо него есть договор долевого участия, который и продается.

Такое соглашение в полной мере защищает интересы и права покупателя, а также гарантирует, что все данные будут зафиксированы в Едином Государственном реестре.

Очень рискованной покупка может стать, если жилье продается не через посредническую фирму или компанию.

Риск заключается в том, что инвестор мог не полностью рассчитаться за квартиру, но уже выставил ее на продажу.

Проверить документы на квартиру при покупке, вам может помочь опытный в таких направлениях юрист.

Важно

Приобретение жилья в недостроенном доме всегда является большим риском.
Если квадратные метры продают по очень низкой цене, то скорее всего объект проблемный или это афера.

Если квартира не в полном объеме выкуплена инвестору, застройщик может когда угодно расторгнуть договор и получить обратно свое право на помещения. Чтобы не стать жертвой такой схемы, покупатель должен разобраться во всей цепи отношений между инвестором и застройщиком.

Как проверить квартиру перед покупкой на вторичном рынке

Самым частым риском покупки вторичного жилья является оспаривание прав на жилище. Существует много способов, как проверить чистоту квартиры перед покупкой на вторичном рынке, но сначала нужно разобраться вследствие каких причин могут возникнуть проблемы.

Такая ситуация возникает:

  • когда продавец недееспособен;
  • после появления выписанного из жилища на время лица;
  • если возник имущественный спор между наследниками;
  • если существует безвестный пропавший член семьи;
  • при разделе имущества супругами.

Если при проверке в истории квартиры вами обнаружены споры, необходимо узнать, сколько лет прошло после их возникновения. Согласно действующему законодательству, максимальный срок признания сделки недействительной составляет три года.

Если на протяжении трех лет перед покупкой с квартирой не осуществлялись какие-либо сделки, предыдущие владельцы не могут предъявлять прав.

Когда осуществляется проверка квартиры на чистоту при покупке, необходимо тщательно проверить возможные риски и проблемы, которые с ней связаны.

Но если обнаружились споры, которые происходили в период последних трех лет, то необходимо требовать у собственника решение суда. Исходя из полученного решения, сделать выводы о законности собственности. Если судебного решения еще нет, то покупать такую квартиру не стоит.

Какую информацию проверить очень трудно

Кроме основных данных, существует и дополнительная информация, которую сложно, а порой даже невозможно проверить.

Важно

Неосторожный подход к подготовке или заключению договора купли-продажи может обернуться не только отменой сделки, но и потерей денежных средств.

Покупая квартиру, обратите внимание на такие нюансы:

  • продавец находится в браке. Квартира может оказаться совместно нажитым имуществом, которое не успели разделить после развода. Если у продавца новый паспорт, то данных о браке в нем не будет и такую информацию проверить будет крайне сложно. В случае появления претензий обманутого супруга могут возникнуть судебные разбирательства и как следствие отчуждение какой-то части жилплощади;
  • полномочия, которыми владеет нотариус, во время удостоверения документов. Иногда встречаются случаи, когда его лишают прав и полномочий на осуществление некоторых действий. Тогда сделка недействительна;
  • наличие внебрачных детей;
  • заключение сделки по старому паспорту, не смотря на наличие нового. Действительным является только новый паспорт, поэтому если сделка заключена по старому документу, ее можно легко расторгнуть в суде.

Таким образом, проверить квартиру при покупке на чистоту достаточно сложно.

Даже после полной проверки затруднительно получить стопроцентную гарантию, что на нее не появится претендентов в дальнейшем.

Но возможно существенно снизить риск наступления негативных последствий от заключения сделки на покупку жилья.

Если вы не знаете, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой, можете обратиться к знающим специалистам. Конечно, за это придется заплатить, но вы сэкономите свое время и будете хоть частично уверены в чистоте приобретаемой квартиры.

data-block2= data-block3= data-block4=>

Источник: http://ya-i-zakon.ru/articles/nedvizhimost/kak-proverit-yuridicheskuyu-chistotu-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть