8(800)350-83-64

Можно ли продать долю в квартире без согласия собственников?

Содержание

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?

Можно ли продать долю в квартире без согласия собственников?

Продажа доли в квартире без согласия других собственников требует точного соблюдения требований, установленных в Гражданском кодексе РФ.

Более того, при определенных условиях продавцу придется оформлять отчуждение доли именно в пользу других владельцев жилья.

В представленном материале можно узнать основания и порядок продажи доли при отсутствии согласия других собственников.

Правовой статус долевой собственности на квартиру

Долевая собственность на жилые помещения может устанавливаться в результате совершения возмездных или безвозмездных сделок, в которых было несколько приобретателей. При этом сами граждане выбирают данную форму владения, при которой устанавливаются конкретные доли в праве на объект.

По общему правилу, распоряжение любой собственностью осуществляется по собственному усмотрению граждан. В отношении пользования и распоряжения при долевой форме собственности существуют определенные ограничения:

  1. обладание долей дает равные права на пользование общим имуществом жилого помещения;
  2. владение долей не должно нарушать права остальных собственников;
  3. распоряжение долей по возмездным сделкам требует получения предварительного уведомления остальных дольщиков.

Данные ограничения не лишают собственника доли самостоятельно искать покупатели и определять с ним все существенные условия сделки. Более того, договоренности контрагентов будут являться основанием для начала процедуры согласования продажи доли с остальными собственниками.

Процедура продажи доли без согласия других собственников

Право на продажу доли собственник реализует путем самостоятельного поиска потенциального покупателя. Так как происходит отчуждение не целого объекта, поиск может представлять проблему. Если возможный контрагент найден, сторонам необходимо прийти к договоренности по следующим условиям:

  1. предмет сделки – указание номинального размера доли, подлежащей отчуждению, а также детальное описание объекта недвижимости;
  2. цена договора – согласованная сторонами сумма, которую продавец получит за продажу доли;
  3. иные условия сделки, которые представляют важность для сторон.

При оформлении проекта договора нет необходимости привлекать к этому процессу остальных владельцев долей. Договоренности сторон необходимо оформить в виде проекта договора.

После согласования условий будущей сделки у продавца возникает обязанность уведомить остальных собственников о продаже. Именно на этом этапе может быть выражен официальный отказ других собственников на продажу доли.

Уведомление других собственников о предстоящей сделке

Режим долевой собственности предусматривает обязанность продавца доли уведомлять о будущей сделке остальных собственников. Без прохождения данной процедуры будет невозможно зарегистрировать договор купли-продажи в органах Росреестра.

Юридические последствия направления собственникам уведомления о продаже заключаются в следующих вариантах развития событий:

  1. у дольщиков, получивших такой документ, есть один месяц на использование права преимущественного приобретения доли на аналогичных условиях;
  2. если другие собственники не согласны приобрести предложенную долю, либо уклонились от дачи ответа, по истечении месяца сделка может состояться даже без их согласия;
  3. если дольщики воспользовались правом преимущественной покупки, они имеют право потребовать оформить сделку именно с ними на тех же условиях, что были указаны в уведомлении.

Таким образом, от этапа направления и рассмотрения письменного уведомления будет зависеть не возможность совершения сделки, а состав покупателей.

Уведомление оформляется в письменной форме, так как в случае возможного спора его придется использовать как доказательство в суде. В его содержание необходимо включить следующие пункты:

  • описание условий продажи доли, которые были предварительно согласованы со сторонним покупателем;
  • указание на цену, по которой продается доля;
  • предложение другим собственникам воспользоваться преимущественным правом на покупку, либо заявить об отказе от такого права.

Обратите внимание! В тексте документа не нужно указывать данные покупателя доли, так как для рассмотрения уведомления этот факт не имеет юридического значения.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец)

Продавец доли может установить в уведомлении срок для принятия решения больше месяца, закон это не запрещает. Если такой срок не указан, применяется стандартное правило о 30 днях на рассмотрения предложений.

Дольщики имеют право сразу заявить об отказе от преимущественного права выкупа доли и оформить отказ в виде письменного документа. Если такое решение высказали все собственники, ждать истечения месячного срока не нужно.

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников, если они так и не ответили продавцу?

Если после получения уведомления никто из собственников не выразил своего мнения, ровно через месяц у продавца появляется законное основание реализовать сделку и передать право собственности на долю покупателю.

В случае если другие владельцы объекта решили воспользоваться правом преимущественного выкупа, дальнейшее совершение сделки может обсуждаться только с ними.

Порядок совершения сделки с участием других собственников

При рассмотрении уведомления один или несколько дольщиков могут возражать против совершения сделки с посторонним лицом. Чтобы не допустить возникновение права собственности у стороннего лица, они должны выразить свое согласие на приобретения доли по предложенным условиям.

Такое решение влечет следующие правовые последствия:

  1. решение о реализации преимущественного права должно быть выражено как минимум одним дольщиком;
  2. принятое решение должно в точности соответствовать условиям исходной сделки с третьим лицом, в том числе по цене договора;
  3. продавец не вправе менять условия сделки в любую сторону, в том числе по увеличению стоимости доли.

Если выкупить долю решил только один из собственников квартиры, он будет выступать покупателем по сделке и пропорционально увеличит свою долю в объекте недвижимости. Если такое решение приняли сразу несколько дольщиков, они будут участвовать в сделке на равных условиях, т.е. получат равные части продаваемой доли.

Для продолжения сделки может использоваться ранее представленный проект договора, в нем подлежит замене только сторона покупателя. Все остальные условия документа должны остаться неизменными.

Если после направления уведомления продавец изменит условия договора (в том числе, в сторону увеличения цены), после регистрации сделки она может быть оспорена по иску других собственников.

У остальных собственников нет иных способов воспрепятствовать продаже доли сторонним гражданам. Они должны смириться с появлением нового владельца, либо выступить покупателем доли.

Нотариальное удостоверение договора

Вне зависимости от того, кто будет выступать приобретателем доли, такая сделка подлежит нотариальному удостоверению до обращения за государственной регистрацией перехода права собственности. Для этого стороны договора (продавец, первоначальный покупатель или другие собственники) обращаются в нотариальную контору.

Для совершения нотариальных действий необходимо представить следующие документы:

  • общегражданские паспорта сторон;
  • договор купли-продажи;
  • выписки из ЕГРН в отношении целого объекта, а также в отношении собственника каждой доли;
  • уведомление о совершении сделки, направленное продавцом в адрес остальных дольщиков;
  • ответ на уведомление (если он был оформлен в письменной форме).

После проверки представленных документов и соблюдения требований закона, нотариус заносит сведения о факте удостоверения договора в нотариальный реестр и делает отметку на бланке договоре. После этого у сторон появляется право на обращение за регистрацией перехода доли.

Государственная регистрация перехода права собственности на долю

После соблюдения формальностей в нотариальной конторе стороны обращаются за государственной регистрацией одним из следующих способов:

  • через Многофункциональный центр;
  • напрямую в территориальное учреждение Росреестра.

Помимо стандартного пакета документов, продавцу и покупателю предстоит вновь подтвердить соблюдение процедуры уведомления остальных собственников. Для этого представляется оригинал врученного уведомления и письменные отказы других собственников (если они были выражены в письменной форме).

Обратите внимание! Если нас стороне покупателя выступают владельцы долей, воспользовавшиеся правом преимущественного выкупа, бланк уведомления также необходимо предъявить сотрудникам Росреестра. Это вызвано необходимостью убедиться в соблюдении прав всех остальных собственников квартиры.

После проверки представленных документов контрагенты должны явиться за получением следующих документов:

  • зарегистрированный договор купли-продажи доли;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из ЕГРН.

С момента внесения в ЕГРН сведений о совершенной сделке, у покупателя возникает право собственности на долю.

Если покупателем все-таки выступил сторонний гражданин, другие собственники не вправе препятствовать ему в пользовании своей долей квартиры. В случае возникновения спора относительно порядка использования общего имущества квартиры, он может быть рассмотрен в судебном порядке.

Источник: http://law03.ru/finance/article/prodazha-doli-v-kvartire-bez-soglasiya-drugix-sobstvennikov

Как продать долю в квартире без согласия собственников? Условия и способы продажи

Если рассматривать с точки зрения правовой специфики, то такая сделка довольно проблематичная и связана с множеством юридических сложностей.

Основным «камнем преткновения» является то, что собственник не в состоянии самостоятельно управлять недвижимостью, не учитывая мнения других жильцов, имеющих право на собственность.

Рассмотрим вопрос, когда сособственники не согласны на продажу части квартиры.

Согласно законодательству, если недвижимость принадлежит нескольким собственникам, то каждый из них имеет право на свою часть недвижимости и могут делать с ней все что угодно на свое усмотрение.

К одной из особенностей правового регулирования собственности можно отнести согласие всех собственников в пользу продажи части недвижимости. Стоит учитывать, что пользование долей квартиры и ее владение – это разные вещи и при продаже части затребует разные документы.

Собственник имеет полное право самостоятельно распоряжаться своей частью на свое усмотрение не требуя чьего-либо согласия.

Но если рассматривать этот вопрос с другой стороны, то каждый из граждан имеет права на пользование жилищем, а это значит, что продать часть жилья можно, но без выписки остальных собственников.

К сожалению нет возможности четко ограничить границы каждого собственника. По этой причине, происходит так, что каждый из проживающих пользуется всей территорией жилплощади.

Для продажи своей доли в квартире необходимо учитывать, что остальные собственники сохраняют за собой право выкупить эту часть недвижимости.

Это означает, что перед продажей, необходимо получить документ от остальных собственников о том, что они не против продажи части квартиры и отказываются в ее выкупе. В противном случае, сделка будет незаконной либо недействительной.

Условия

Прежде, чем продать свою часть жилплощади, которая находится в собственности нескольких человек, необходимо сделать следующее:

  1. Определиться с ценой за квадратные метры и предложить остальным собственникам выкупить ее. Для этого, нужно оповестить всех собственников в письменной форме с указанием требуемой суммы.
  2. Оформить сделку продажи согласно стандартным требованиям.
  3. В случае отказа собственников, выкупать долю квартиры и предупредить их о своих намерениях.

Если собственность продается постороннему лицу, то в обязательном случае нужно предоставить отказное письмо от остальных собственников, иначе договор будет считаться незаконным.

В противном случае, каждый из совладельцев может обратиться в суд с иском для восстановления права собственности. В течение трех месяцев после продажи, сособственники могут обратиться в суд и оспорить сделку купли-продажи.

Оформление сделки о продажи части квартиры без ведома остальных собственников является уголовным делом, но, несмотря на это, есть агентства, которые могут провернуть такую аферу. В случае продажи, совладельцы должны обратиться в суд и по его решению будет принудительное выселение новых жильцов.

Можно действовать в обход закону и оформить сделку под видом дарения части недвижимости. Но такая сделка также может быть оспорена в судебном порядке.

Основные способы

Существует три способа продажи своей доли в квартире без согласия остальных собственников:

  1. Обычная продажа своей части. Согласно законодательству, для того, чтобы осуществить сделку купли-продажи, на руках у собственника должен быть документ с отказом других собственников на часть недвижимости. Только в таком случае, данный договор будет правомерным.
  2. Дарение. Обладатель части недвижимости может подарить свою недвижимость третьему лицу. Договор дарения необязательно подтверждать у остальных совладельцев квартиры. Такой договор является альтернативой купли-продажи.
  3. Отчуждение в пользу залога. В этом случае регистрируется договор залога, в котором оговаривается, что хозяин передает свою долю в качестве погашения по кредиту либо залогу. Впоследствии, заключается соглашение об отказе прав на недвижимость.

Продать часть квартиры по рыночной стоимости достаточно сложно, так как мало кто хочет приобретать всего лишь часть недвижимости. В таком случае, лучше искать компромиссы с совладельцами квартиры.

Продажа части квартиры, принадлежащей ребенку

Прежде, чем выставить на продажу такую недвижимость, необходимо предоставить документы о том, что у ребенка есть жилье, не уступающее по условиям предыдущему и его права не ущемлены.

Такая сделка дополнительно контролируется органами опеки и попечительства. Без разрешения данных органов, сделка может не состояться, либо будет незаконной.

Для того, чтобы продать часть ребенка необходимо сделать следующее:

  1. Получить разрешение органов опеки и попечительства в письменном виде.
  2. Предоставить ребенку жилье равное продаваемой доле.

Это основные условия, которые учитываются при подобной сделке. Стоит учесть, что несовершеннолетний должен получить права на собственность в новом жилье, а площадь нового жилья не должна быть меньшей предыдущего.

Если ребенок достиг 14-ти летнего возраста, то он вправе самостоятельно принимать решения о своей доле недвижимости.

В этом случае, ребенку необходимо явиться в органы опеки вместе со своими представителями (родители, опекуны, усыновители) и предоставить письменное соглашение на продажу своей части в квартире.

Продажа части приватизированной квартиры и коммунального жилья

Процедура продажи части приватизированной квартиры схожа с процедурой отчуждения недвижимости целиком. Для этого необходимо пройти такие же этапы, как и при обычной продаже. Схема действий такая же самая, и требования не изменны.

Основные принципы продажи коммунального жилья схожи с правилами продажи обычных квартир. В этом случае, также потребуется письменное разрешение от соседей по комнате. Если письменного отказа не будет, то это будет считаться нарушением закона.

Получите ответ юриста за 5 минут

Источник: http://consultbook.ru/nedvizhimost/kvartira/prodazha/prodat-dolyu-bez-sobstvennikov.html

Как продать долю в квартире третьему лицу без согласия второго собственника?

Продажа доли в квартире сопровождается трудностями и разногласиями между несколькими собственниками.

В основном проблемы связаны с тем, что части жилплощади, принадлежащие отдельным гражданам, точно не определены в натуре.

За жителями не закреплены определенные комнаты, а потому приватизированная жилплощадь принадлежит собственникам целиком.

В связи с этим, продажа части в общей собственности происходит довольно сложно. Помочь с оформлением сделки поможет пошаговая инструкция, представленная в статье.

Как правильно выделить долю в квартире для продажи — пошаговая инструкция

Перед тем, как продать свою долю жилплощади третьему лицу, необходимо ее выделить. Эта процедура обязательна независимо от того, находится недвижимость в совместной собственности или же в долевой.

Совместная собственность подразумевает под собой те случаи, когда имущество находится во владении нескольких граждан, но их метражи не определяются.

При долевой собственности, напротив, каждый из совладельцев имеет право лишь на определенную часть, которая обычно указывается в виде дроби (12, 35 и т.д.).

При этом не определено, какой именно участок принадлежит каждому из них.

Для оформления договора можно произвести выделение из общего имущества. В результате гражданину передается часть помещения в натуре, соответствующая его метражу. Такая процедура может осуществляться как по взаимному договору владельцев, так и через суд.

Как выделить часть недвижимости — пошаговая инструкция:

  • Первый шаг: определения выделяемой части жилплощади. Согласно закону, при выделении в натуре доли не должны утрачивать своего прежнего предназначения. Отделить часть жилплощади можно только тогда, когда каждая из них будет иметь отдельный вход, а также кухню, санузел и т.п. Иногда для этого необходимо изменить планировку жилплощади и сделать ремонт. После внесения изменений необходимо заказать технический паспорт в БТИ по месту регистрации;
  • Второй шаг: заключение соглашения или решение суда. Если владельцы приняли общее решение о выделе, они должны произвести оформление выдела доли недвижимости через нотариуса. Соглашение должно содержать в себе подробную информацию о недвижимости и заверяться подписью второго собственника. Чтобы узнать, как составить соглашение правильно и не упустить главную информацию, желательно использовать образец договора. Если согласия о разделе жилищной площади достигнуть не удалось, владельцу необходимо подать заявление в суд, после чего произойдет принудительная процедура выделения;
  • Третий шаг: регистрация прав собственности в Росреестре. Процесс выделения помещения происходит на основании либо, соглашения собственников, заверенного у нотариуса, либо судебного решения, если процедура происходит без согласия второго собственника.

Какие документы нужны для продажи доли в квартире в 2018 году?

В 2018 году для регистрации изменения в праве собственности необходимо обратиться в Росреестр и предоставить следующие документы:

  • Заявления о гос. регистрации собственников. При этом один собственник регистрирует право на ту часть жилплощади, которая выделяется, а другие – на изменения прав собственности соответственной жилищной площади;
  • Соглашение о выделе в натуре по одному экземпляру каждому совладельцу и один – для государственного органа, либо решение суда — два экземпляра;
  • Документы, подтверждающие личности сторон;
  • Документы, подтверждающие права собственности сторон;
  • Разрешения органов опеки, если совладельцем недвижимости является несовершеннолетний ребенок;
  • Доверенность, в случае отсутствия одной из сторон;
  • Паспорт БТИ.

Также стороны должны будут оплатить госпошлину за процедуру регистрации прав собственности.

Продать долю в квартире — образец уведомления о продаже доли

При продаже частицы жилища, собственники недвижимости обладают преимущественным правом ее приобретения.

Перед тем, как оформить продажу имущества третьему лицу, в обязательном порядке нужно уведомить об этом других жильцов.

Только после получения от совладельцев отказа в письменной форме, человек получает право продать свою долю третьему лицу.

Без согласия второго собственника, который не был уведомлен о передаче прав собственности, сделка не может быть заключена. Данное уведомление имеет неограниченный срок действия и должно быть оформлено письменно.

В бумаге необходимо подробно указать все условия, которые будет включать договор-купли-продажи. Чтобы узнать ответ на вопрос «как написать уведомление», можно скачать образец и использовать его в качестве шаблона.

Также с написанием и оформлением всех бумаг может помочь юрист.

Продажа долей в квартире закон 2018 — изменения закона

Новый закон о налоге с продажи доли квартиры устанавливает новые правила оплаты НДФЛ. Раньше купленное жилье можно было продать, не оплачивая налог в 13%, в трехлетний срок. По новым правилам, если недвижимое имущество было куплено в 2016 году, то данный срок продлевается до 5 лет.

Такое нововведение позволяет ограничить возможность спекулянтам незаконно увеличивать свой капитал. Тем не менее, это правило обходит сделки, заключенные между родственниками.

Изменения также проявились в том, что отныне сумма, за которую продается недвижимое имущество, не должна быть меньшей, чем 70% от ее кадастровой стоимости. Если этот показатель ниже, то при расчете налога за основу берется сумма, указанная в кадастре.

Продать долю в квартире третьему лицу — пошаговая инструкция договора

При оформлении сделки может помочь пошаговая инструкция:

  • Первый шаг: составление договора купли-продажи третьему лицу. В договоре обязательно нужно указать информацию об обеих сторонах сделки, подробные сведения о жилплощади и ее стоимость. Если часть дома переходит на правах общей собственности, в текст договора также должна быть включена информация о правах третьих лиц на жилище, так как без согласия второго собственника или нескольких собственников сделка заключается с дополнительной процедурой;
  • Второй шаг: посещение нотариуса. Закон устанавливает, что сделки об отчуждении части недвижимости поддаются нотариальному удостоверению;
  • Третий шаг: составьте передаточный акт. Документ о передаче необходим для подтверждения перехода собственности от продавца к новому собственнику;
  • Четвертый шаг: зарегистрируйте права собственности на жилплощадь. Изменения регистрируются в Росреестре или же в МФЦ. Процедура включает в себя уплату налога и госпошлины в 2 тыс. рублей.

Как продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Нельзя свободно продать третьему лицу свою частицу в квартире без согласия второго собственника, как если бы это было ООО. Для начала необходимо оформить предложение о продаже своих метров другим собственникам.

При этом предложенная цена должна оставаться без изменения и соответствовать той сумме, по которой в будущем будет оформляться договор продажи третьему лицу.

Если собственники не желают купить предложенную им долю, они должны срочно составить письменный отказ и заверить его у нотариуса.

В том случае, если другой жилец отказывается оформлять нотариально заверенный отказ, продать недвижимость можно без согласия второго собственника.

Альтернативным вариантом может быть оформление дарственной. По закону, часть имущества может быть подарена третьему лицу без согласия второго собственника.

Тем не менее, дарение должно быть безвозмездным, а потому исключает возможность передачи денег или других ценностей в обмен на передаваемый участок жилища.

Оформление дарения не требует также разрешения органов опеки, если часть жилплощади принадлежит несовершеннолетнему ребенку.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка — образец уведомления

Для того чтобы законно продать недвижимость, в которой некоторая часть принадлежит несовершеннолетнему ребенку, важно получить разрешение органов опеки.

Органы опеки также необходимо уведомить в письменном виде. Для этого можно использовать образец.

Чиновники проверяют, не ущемляются ли при этом права несовершеннолетнего ребенка и не противоречит ли сделка его интересам за счет отцовского или материнского желания.

Закон устанавливает неограниченный срок действия уведомления о продаже частицы в жилище.

Для осуществления сделки родители или опекуны несовершеннолетнего владельца должны составить заявление в присутствие инспектора УЗСН.

Без согласия органов опеки заключить договор купли невозможно. После получения одобрения нужно повторить действия, которые содержит пошаговая инструкция.

Можно ли продать долю в квартире полученной по наследству?

После получения имущества в наследство граждане могут проводить с ней любые сделки, то есть ее можно продать.

Однако покупка может совершиться не в срок трех месяцев после открытия наследства, а уже после оформления права собственности на долю.

Несмотря на то, что само получение имущества в наследство не подлежит налогообложению, при последующих сделках новые собственники обязаны оплачивать налог по общим правилам.

Таким образом, наиболее оптимальный вариант – выделить долю квартиры, если это возможно.

В таком случае ее можно будет беспрепятственно отчуждать без согласия второго собственника.

В ином случае продажа третьему лицу части в квартире хоть и возможна, но занимает долгий срок и требует немалых усилий.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юристаЗадать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • +7 (499) 577-01-78 — Москва и обл.;
  • +7 (812) 467-38-97 — Санкт-Петербург и обл.;
  • +7 (800) 707-31-40 — все регионы РФ.

Источник: https://classomsk.com/nedvizhimost/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-tretemu-licu-bez-soglasiya-vtorogo-sobstvennika.html

Продажа доли в квартире при несогласии остальных собственников

Правовое регулирование продажи доли в квартире, необходимые для этого условия и документы.можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Продажа части находящейся в долевой собственности квартиры имеет определенные сложности, связанные с необходимостью согласования сделки с другими обладателями прав на недвижимость. Наличие юридических способов осуществления процедуры в обход остальных собственников значительно упрощает процесс.

Правовой статус долевой собственности на квартиру

Недвижимое имущество может находиться во владении двух и более лиц, в этом случае собственность считается общей, распоряжение ею подчиняется ст.244-247 ГК РФ.

Собственность бывает совместной (без выделения принадлежащей каждому владельцу части) и долевой. Первый вид владения возникает при оформлении неделимого недвижимого имущества и в прочих предусмотренных законом ситуациях.

При необходимости возможен перевод из одного вида в другой.

В долевой собственности части, принадлежащие каждому владельцу, считаются равными, если документально не зафиксировано другое разделение.

Обладатель прав на долю имущества может распорядиться им по своему усмотрению после получения на это разрешения остальных совладельцев.

Продать долю в квартире можно только в том случае, когда часть каждого собственника четко определена. При отсутствии такого выделения следует произвести процедуру раздела и задокументировать правообладание полученными в результате этого квадратными метрами.

Особенности продажи доли в квартире

Когда один из совладельцев принимает решение о передаче принадлежащей ему части третьим лицам, он обязан получить согласие остальных собственников (ст.246 ГК РФ), которое оформляется письменно и заверяется у нотариуса.

В процессе подписания такого разрешения сотрудник нотариальной конторы должен проверить достоверность прав участников на недвижимость, отсутствие условий, делающих продажу квартиры невозможной, и прочие юридические аспекты совершения сделки.

В согласии указывается ФИО, паспортные и контактные данные разрешающего продажу лица и продавца, прописывается, что совладелец не имеет имущественных и материальных претензий, осведомлен о нормативных документах, регулирующих передачу доли общей собственности, и на основании действующего законодательства допускает сделку.

В ситуации, когда нет возможности встретиться с другими собственниками (неизвестно их местонахождение, адресат не получает отправляемые уведомления и т.л.), желающему продать свою долю владельцу следует запастись как можно большим количеством письменных подтверждений.

Показания свидетелей о предпринимаемых попытках переговоров с собственниками, почтовые извещения об отсутствии указанного адресата и прочие документальные факты помогут в случае возможного судебного оспаривания сделки доказать соблюдение закона.

Когда часть квартиры выставляется на продажу, остальные собственники имеют преимущественное право ее приобретения (ст.250 ГК РФ).

Продавец обязан письменно уведомить о своём решении совладельцев не менее чем за месяц, в течение которого те могут выкупить продающуюся долю или написать отказ, позволяющий заключить сделку с третьими лицами.

Способы передачи прав на долю без согласия собственников

Иногда стечение обстоятельств делает невозможным получение разрешения совладельцев на распоряжение частью квартиры.

К примеру, если второй собственник — несовершеннолетний, органы опеки, с которыми в обязательном порядке согласуется продажа квадратных метров, не допустят сделку, приводящую к ухудшению жилищных условий ребенка и нарушению законодательства.

Если с даты отправки уведомления собственникам прошло больше месяца, имеются доказательства того, что официальное письмо получено адресатом, но ответ на него не был дан, инициатор вправе продать свою долю жилья на законном основании.

В других условиях обойтись без соглашения остальных собственников можно следующими законными способами:

  1. Дарение доли в квартире третьему лицу. Согласно законодательству, сопровождение сделки, проверка ее чистоты и оформление необходимых документов передано в компетенцию нотариальных контор. За проведение процедуры и заключение договора надлежит уплатить сумму согласно прейскуранту услуг нотариуса. Кроме того, в пользу государства взимается налог, зависящий от стоимости недвижимости, и госпошлина. Лицо, получившее долю недвижимости в дар (а фактически — купившее ее), отдает дарителю оговоренную заранее денежную сумму наличными или через банковскую ячейку.
  2. Передача части квартиры в качестве залога. Для этого заключается договор на сумму, установленную участниками сделки в соответствии со стоимостью доли недвижимости. Обеспечением возврата залоговых денег выступают квадратные метры жилья. По истечении установленного срока бывший собственник письменно оформляет отказ от принадлежащих ему квадратных метров в пользу лица, с которым подписан договор залога.
  3. Способ представляет собой вариант двух предыдущих с той разницей, что дарственная или залог оформляется на часть доли квартиры. Лицо, принявшее таким образом жилплощадь, после документального оформления собственности на нее становится полноправным совладельцем и получает преимущественное право покупки остальной недвижимости.

Ответственность за нарушение закона

Невыполнение норм законодательства РФ чревато неприятными последствиями, вплоть до возбуждения уголовного дела на виновного гражданина.

Заключение сделок через нотариальные конторы обязывает их сотрудников тщательно проверять правомерность осуществления заявленных обратившимся лицом действий в отношении квартиры, пресекать попытки ущемления прав заинтересованных лиц и совершения незаконных операций с недвижимостью.

Нарушение преимущественных прав остальных совладельцев на покупку доли квартиры допускает возможность судебного оспаривания ими совершенной сделки купли — продажи, на что предусматривается срок в три месяца. Важно помнить, что законное основание обратиться в суд имеют только лица, владеющие правом собственности на оставшуюся часть жилья.

Образец согласия на продажу (покупку) квартиры от совладельца доступен для скачивания по ссылке.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/doli-bez-soglasiya-sobstvennika.html

Как продать долю в квартире без согласия других собственников?

Наверняка сегодняшняя тема будет интересна многим, потому что сегодня мы поговорим о том, можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников, а если возможно то каков будет порядок и какие документы для этого необходимы.

Стоит начать с того, что у других собственников есть право преимущественной покупки доли в данной квартире. Это означает следующее, что прежде чем продать долю третьим лицам, вы должны в обязательном порядке предложить ее другим собственникам на таких же условиях.

Но в жизни случаются различные ситуации.

К примеру у вас нет связи с другими собственниками, по причине того, что они находятся далеко и не проживают в данной квартире.

Также между родственниками могут быть конфликтные отношения по причине которых они и сами не желают покупать долю и будут мешать продать ее третьим лицам.

Как же обойти право преимущественной покупки доли в продать свою долю в квартире?

Самый распространенный способ с такой ситуации это оформление дарения вместо договора купли продажи на покупателя.

Но таким способом вам лучше не идти, ведь в данной ситуации есть очень большой риск, что данную сделку могут признать недействительной в судебном порядке, по притворности, да и вряд ли найдется покупатель, который согласится оформить договор дарения, вместо договора купли продажи.

Есть другой вариант, можно оформить долю в качестве отступного, но при этом последствия могут быть точно такие же, как и при оформлении договора дарения, данная сделка, также может быть признана судом недействительной по притворности.

Разновидностью первого варианта с дарением, но с меньшим риском является двух шаговая сделка.

Заключается она в следующем, вы дарите покупателю какую то незначительную долю в праве собственности на квартиру, а после чего, оставшуюся часть доли вы просто ему продаете.

Таким образом у вас будет соблюдено право преимущественной покупки и никаких претензий к вам быть не может. Однако также существует достаточно большой риск, что покупатель этой доли в последствие не захочет покупать у вас остальную часть квартиры.

Как же правильно продать свою долю в таком случае?

Для того, чтобы договор купли продажи квартиры был зарегистрирован в Росреестре, ведь переход права собственности возникает с момента регистрации, вам необходимо предоставить в регистрирующий орган документы подтверждающие документы подтверждающие соблюдение право преимущественной покупки.

Самый простой путь, это получить от других собственников отказ от приобретения принадлежащей вам на праве собственности доли. Но если такой возможности нет, то у вас есть другие пути.

Вы можете обратиться к нотариусу, он составит заявление с предложением о покупке доли в квартире другим собственникам и на данном заявлении удостоверяет вашу подпись.

После чего нотариус сам, со своим сопроводительным письмом, отправляет данное письмо другому собственнику.

По факту получения нотариусом отказа от приобретения доли, либо что чаще бывает отказа от получения письма, нотариус выдает вам документ, подтверждающий, что право преимущественной покупки соблюдено.

Но можно и упростить решение данной проблемы

В настоящее время регистрирующий орган принимает в качестве документа подтверждающего соблюдение преимущественного прав покупки, заверенной почтой текст телеграммы, из которого следует, что вы предлагали другим собственникам приобрести у вас долю именно на тех условиях, на которых вы ее в последствие продаете. При этом на почте вам проставляют отметку о том, что был отказ от получения данной телеграммы, либо о невозможности доставки телеграммы указанному вами адресату.

Также возможно предоставление заказного письма с уведомлением о вручении в котором также проставляется отметка почты, о невозможности доставления указанного письма, вашему адресату.

В случае если вы оформляете не договор купли продажи, а договор мены, то применяются точно такое же правила.

Если у вас несколько сособственников и хотя бы один из них согласен приобрести имеющуюся у вас долю, то извещать при этом остальных вы не обязаны, ведь право преимущественной покупки будет в данном случае соблюдено.

Ну вот мы с вами и разобрались как продать долю в квартире без согласия на то других собственников. Надеюсь данная статья была вам полезна, а если у вас остались вопросы, то задайте их на нашем сайте.

Знайте ваши права. Желаю вам удачи! 

Источник: http://yurist174.ru/zhilisnoe-pravo/prodazha-kvartiry/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-bez-soglasiya-drugih-sobstvennikov

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника? – Недвижимое имущество – юридический ликбез

Далеко не всегда квартира имеет одного собственника, нередко она бывает оформлена на двух и более человек, как правило супругов или родственников. Но все когда-нибудь проходит, супруги могут развестись, а родственники поссориться или же напротив, решить разъехаться.

Так или иначе встанут два вопроса – как продать свою долю в квартире и можно ли это сделать без согласия другого или других собственников.

Согласие необязательно

Однако продажа доли квартиры действительно чревато рядом сложностей юридического характера, которые делают эту продажу более проблемной, чем «чистая» продажа целой квартиры. Тем не менее, данная процедура вполне проходима при выполнении ряда условий.

Несмотря на то, что согласие на продажу доли в квартире от второго собственника/собственников не требуется, тем не менее он/они имеют право преимущественной покупки на продаваемую квартиру. Что это значит на практике?

Продавец сперва обязан предложить выкупить его долю другому собственнику или собственникам, причем это предложение должно нести не устный, а письменный характер и соответствующим образом обязано быть зафиксировано.

Для этого следует составить письменное уведомление заказным письмом с извещением о намерении продать квартиру.

В данном документе необходимо указать:

  • ФИО и адрес того, кому предназначается данное извещение;
  • детальное описание условий сделки, прежде всего, разумеется, цены.

При получении письма получатель обязан расписаться в принятии документа.

После чего он может сделать следующее:

  • купить квартиру за предложенную продавцом сумму таким образом реализовав свое право преимущественной покупки;
  • отказаться от приоритета при покупке, оформив это письменно и заверив у нотариуса (последнее обычно проводится за счет продавца);
  • просто промолчать.

В случае любого из вышеперечисленных случаев продавец выиграет так как требования законодательства соблюдено. Даже в случае отсутствия ответа на данное предложение, по истечении 30 дней обязанность продавца предложить сособственнику реализовать его преимущественное право покупки считается выполненной, и продавец может реализовать свою долю в квартире кому угодно.

Но на пути к этому продавца могут поджидать трудности и нюансы вроде следующих:

  • доля в квартире может принадлежать не частному лицу, а государству или муниципальному органу власти, в таком случае уведомление о планируемой продаже следует слать именно в органы власти;
  • у продавца могут быть несовершеннолетние дети, в таком случае потребуется согласие на сделку от органов опеки и попечительства, которые следует убедить, что несовершеннолетний получит условия для проживания на новом месте не хуже предыдущих;
  • место нахождения сособственника квартиры неизвестно: в таком случае можно разослать уведомления по всем адресам возможного места пребывания, и если поиск не принесет результата, через год обращаться в суд с просьбой признать владельца без вести пропавшим. Правда, в данной ситуации придется постараться чтобы убедить в своей правоте – следует указать что причиной иска стало желание выполнить требование закона о преимущественном праве покупки недвижимости, доказать, что были предприняты все меры к поиску сособственника. Подключив к поиску собственные возможности и не найдя собственника, суд может стать на сторону продавца и назначить временного управляющего имуществом пропавшего. После чего можно будет выполнить требования закона предложив купит свою долю временному управляющему;
  • собственник/собственники квартиры сознательно отказываются принимать письменное уведомление, в таком случае следует получить от «Почты России» документ подтверждающий отказ получателя принять уведомление, что послужит доказательством выполнения продавцом своих обязательств.

Если ждать выполнения требований законодательства нет возможности или желания, существует два способа обойти преимущественное право покупки.

Способы следующие:

  • договор купли-продажи доли в квартире можно заменить договором дарения, на что согласие других собственников не требуется;
  • доля в квартире может послужить объектом залога при займе у частного лица, затем покупатель в силу невозможности отдать кредит отказывается от прав собственности на жилье.

Также в обоих случаях сособственник/сособственники квартиры могут подать иск в суд с целью признания договора дарения или займа незаконными, и если смогут это доказать действия продавца могут трактоваться как мошеннические.

Также основанием для иска в суд от сособственника/сособственников жилья может быть продажа доли в жилье продавцом по более низкой цене чем была указана в письменном извещении о реализации права преимущественной покупки.

Что же касается документов которые необходимы для продажи доли в квартире они в целом такие же, как и при продаже «целой» квартиры.

К основным документам, которые потребуются продавцу, можно отнести:

  • паспорт, при наличии прописанных на продаваемой доле – и всех зарегистрированных;
  • свидетельство о государственной регистрации на долю в квартире;
  • документ служащий основанием владения продавцом продаваемой доли в квартире как-то договор купли-продажи, завещание, дарственная;
  • выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных на жилой площади лиц или же подтверждение их отсутствия;
  • технические документы, касающиеся объекта собственности, подлежащего продаже такие как кадастровый паспорт, технический план.

Источник: http://nedvigist.ru/kuplya/prodat-dolyu.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть