8(800)350-83-64

Можно ли продать квартиру в доме под реновацию?

ДНИ.РУ – Реновация в Москве: от идеи до реализации

Год назад в Москве стартовала масштабная программа реновации, аналогов которой, по утверждению экспертов, не существует в мире.

Сотни тысяч москвичей, живущих в морально устаревших домах, построенных 50-60 лет назад, в скором времени переедут в комфортные квартиры, получив при этом многочисленные бонусы. Dni.

Ru напоминают о том, что сделано за этот год строителями, законодателями, представителями исполнительной власти и всеми, кто причастен к воплощению программы реновации в жизнь.

С ЧЕГО ВСЕ НАЧАЛОСЬ

О старте нового этапа реновации в Москве мэр Сергей Собянин объявил после встречи с президентом 21 февраля 2017 года.

Градоначальник рассказал Владимиру Путину о том, что за последние годы 160 тысяч жителей хрущевок смогли переехать в новые квартиры, но в городе остаются еще несколько тысяч домов, ресурс которых находится на пределе.

В них проживает 1,6 миллиона москвичей, а площадь ветхих и изношенных зданий – 25 миллионов квадратных метров.

Мэр попросил главу государства оказать содействие в инициировании внесения необходимых изменений в законодательную базу для того, чтобы у жителей, власти и девелоперов не было проблем при реализации программы реновации. В свою очередь, Владимир Путин попросил сделать так, чтобы людей все устраивало и реновация стала прозрачной и понятной для всех.

Владимир Путин, президент России:

Я знаю настроения и ожидания москвичей. Они связаны с тем, чтобы эти дома снести и на их месте новое жилье построить. Мне представляется, что это и было бы самым правильным решением.

Московские власти так и поступили, они сделали реализацию программы реновации максимально прозрачной. Началась серьезная работа по подготовке переселения жителей из ветхого жилья – за дело взялись эксперты, законодатели и чиновники.

ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОДДЕРЖКА

Юридическим сопровождением беспрецедентной программы переселения из ветхого жилья занялись депутаты Госдумы и Мосгордумы: парламентарии обсудили с экспертным сообществом необходимые поправки к федеральным и региональным законам, которые необходимо принять для того, чтобы программа не забуксовала. Помимо этого, депутаты провели ни один десяток встреч с экспертами в области градостроения, девелоперами и архитекторами.

В начале марта 2017 года спикер Госдумы Вячеслав Володин встретился с мэром Москвы Сергеем Собяниным для того, чтобы обсудить законодательное сопровождение программы реновации.

“Необходимо подготовить пакет поправок, который будет призван решить задачу обеспечения новым, современным и комфортабельным жильем тех, кто проживал в старых пятиэтажках”, – заявил политик.

Вячеслав Володин, спикер Госдумы:

Будет создано новое городское и общественное пространство, а также удовлетворяющий требованиям современного горожанина удобный, функциональный и красивый мегаполис.

Было решено, что до принятия закона о реновации депутаты обсудят с экспертным сообществом и самими жителями сносимых пятиэтажек широкий круг вопросов: где и в какие сроки будет построено новое жилье, что делать с деньгами, уже внесенными на капитальный ремонт. Для взаимодействия властей и населения в Госдуме была создана специальная рабочая группа.

Депутаты и эксперты приступили к подготовке коррекции Градостроительного, Жилищного кодексов и некоторых других нормативно-правовых актов. Профильные комитеты Думы начали активно взаимодействовать в этой работе с московскими властями – городской Думой и столичным правительством.

СВЯЗЬ С ЖИТЕЛЯМИ

Сообщив о старте программы, столичные власти заявили, что в первую очередь, при воплощении ее в жизнь будут опираться на мнение москвичей.

Для того, чтобы при реализации программы реновации жители сносимых домов получили максимально правдивую и точную информацию, их представителей пригласили в Госдуму на парламентские слушания.

Политики, чиновники, эксперты и депутаты отвечали на сотни вопросов граждан.

Выяснилось, что подавляющее большинство жителей хрущевок (более 80%) поддерживают программу реновации. На основе мнения москвичей в итоге появился первый список домов, которые попадут под снос.

В нем более пяти тысяч пятиэтажек, расположенных практически во всех округах Москвы.  Всего в рамках программы реновации – более двухсот стартовых площадок, на которых планируется построить около 5,8 миллиона квадратных метров жилья.

“Столицей реновации” власти назвали Кузьминки, в этом районе хрущевок, которые морально и физически устарели, больше всего.

Сергей Собянин, мэр Москвы:

Качество строительства будет контролироваться государственным надзором, комиссией Общественной палаты, фондом реновации, и, самое главное, жителями. Мне тоже можно всегда пожаловаться через портал мэра. Мы не можем себе позволить некачественного строительства по программе реновации.

Параллельно столичное правительство запустило ание по программе реновации на портале “Активный гражданин”. Учитывая тот факт, что в пятиэтажных домах в основном проживают пожилые люди, было решено провести ание и в традиционном, более понятном для них, бумажном виде.

Для этого задействовали ставшие популярными центры оказания госуслуг, которые сегодня есть во всех районах Москвы и находятся в шаговой доступности для подавляющего числа жителей. И электронное, и бумажное ание вызвало большой интерес у москвичей.

Сотни жителей столицы приняли участи и во встречах с префектами своих округов. Они прошли по всей столице, на некоторых из них кипели нешуточные страсти – жители пятиэтажек, не попавших в программу реновации, настаивали на том, что их дома тоже необходимо расселять.

ЗАКОН О РЕНОВАЦИИ

В результате огромной работы к лету 2017 года на свет появился основной документ, регулирующий воплощение программы реновации в жизнь. 1 июля после подписания президентом, Закон о реновации вступил в силу. В нем прописаны основные гарантии жителям сносимых домов.

Они получат в обмен на свое ветхое жилье новую равнозначную квартиру с количеством комнат не менее, чем в старой и такой же или большей жилой площадью.

Общая площадь в новой квартире будет больше, чем в старой за счет более просторных помещений общего пользования – кухни, прихожей, коридора и санузла.

Власти делают также упор на то, что новая квартира будет передаваться в собственность бесплатно. Владельцы же неприватизированных квартир смогут сохранить статус социального найма или также бесплатно оформить жилье в частную собственность.

Для большинства жителей пятиэтажек важно сохранить связи в своем районе – пенсионеры привыкли ходить в ближайшую поликлинику или любимый магазин, детям в силу их возраста непросто менять школу.

Закон гарантирует, что переселение будет проходить в рамках территории одного района. Исключение составят Зеленоград и ТиНАО, где квартира в новом доме может быть выделена в пределах административного округа.

Марат Хуснуллин, глава Стройкомплекса Москвы:

Мы хотим создать понятный и прозрачный механизм учета общественного мнения, и в программу реновации войдут только те кварталы, жители которых ее поддержат.

Комфорт новых квартир нельзя будет сравнить с теми условиями, в которых сейчас живет большинство жителей хрущевок.

Технически и морально устаревшие коммуникации, низкая шумоизоляция, отсутствие балкона, лифта, мусоропровода, парковок – это далеко не полный перечень неудобств, с которыми сталкиваются москвичи, живущие в пятиэтажках. В новых квартирах их будет ждать улучшенная чистовая отделка по нормам комфорт-класса, после заселения не придется делать ремонт или заниматься отделочными работами – квартиры будут сдаваться “под ключ”.

Сами дома, в которые переедут жители хрущевок, будут возводить из монолитного железобетона или современных панелей, квартиры будут сдаваться строителями с уже застекленными лоджиями или балконами. Кварталы, выделенные под новые дома, будут разноэтажными, но не выше 14-ти этажей.

В самих домах сделают удобные входы в подъезд для инвалидов, пенсионеров и мам с колясками, а вокруг обещают развитую инфраструктуру, широкие тротуары и много зелени.

Важно, что все эти требования и параметры теперь прописаны в федеральном и московском законодательствах.

Эксперты уже назвали такой серьезный подход к реализации программы реновации в Москве инженерной революцией.

ПРЕДПОКАЗ

Еще до постройки и сдачи в эксплуатацию первых домов по программе реновации столичные власти решили показать москвичам в каких квартирах им предстоит жить.

Летом 2017 года во время работы на ВДНХ ежегодного урбанистического форума там открылся шоу-рум, в котором было представлено практически все, что будет использоваться при строительстве жилья по программе реновации.

В макете типовой квартиры можно было ознакомиться с образцами материалов и фурнитуры для внутренней отделки, вплоть до дверных ручек и сантехнического оборудования.

А рядом на площадке были представлены макеты микрорайонов, которые возведут по программе реновации.

Гостей форума удивило обилие зелени и развитая инфраструктура вокруг жилых домов.

ПЕРВЫЙ ДОМ

В начале февраля 2018 года московские власти объявили, что первый дом по программе реновации готов для переселения жителей из ветхих пятиэтажек.

Он находится в Восточном административном округе, в районе Северное Измайлово всего в трехстах метрах от хрущевок, в которых живут первые переселенцы.

 Это значит, что жители сохранят привычное окружение и привычный им образ жизни.

Первые этажи у дома нежилые. Там расположатся службы быта и сервиса, а также продуктовые, хозяйственные магазины, салоны красоты. Все, что нужно жителям, будет в шаговой доступности.

Кроме того, выполнено благоустройство дворовой территории. Там установлены малые архитектурные формы, детская площадка с прорезиненным покрытием и спортивные тренажеры.

Занятие по душе здесь смогут найти и дети, и взрослые.

До конца 2018 года планируется заселить более 30 жилых домов по программе реновации. Большая их часть – здания, построенные ранее, но адаптированные под стандарты программы. Для последующих же домов ведется разработка необходимой документации, проектов планировки территории.

Источник: https://www.dni.ru/realty/2018/2/21/391777.html

Можно ли взять ипотеку на квартиру в доме под реновацию?

В 2017 году в Москве стартовала программа обновления (реновации) старого жилья. Она взывала немало вопросов, в том числе, о судьбе подлежащих сносу ипотечных квартир. Как решена проблема сохранения ипотека на жилье под реновацию, читайте далее.

В июле 2017 года был принятзакон № 141-ФЗ, получивший в народе название «О реновации». На самом деле он касается внесения изменений в некоторые законодательные акты относительно столицы нашей страны.

Суть этого закона заключается в регулировании порядка проведения реновации старого московского жилья. По программе «реновации» или «обновления» дома старой постройки будут сноситься, а проживающим в них лицам предоставляться новое улученное жилье.

Эта программа вызывает много вопросов, особенно у лиц, оформивших ипотечный заем на квартиру в старом фонде.

Не меньше опасений возникает и у кредиторов, если заемщику ипотека выдана под жилье, оказавшееся впоследствии в списке реновации. При сносе объекта фактически перестает существовать имущество, на которое оформлялся залог при выдаче займа.

В такой ситуации у банка будет отсутствовать возможность взыскания долга за счет заложенного жилья. Последними поправками в указанный закон эти моменты были учтены властями. В статье 7.3 закона № 141-ФЗ от 01.07.

2017 решается судьба обременений на жилье, подлежащее сносу.

Снос старого жилья не влияет на кредитные обязательства его собственника, обеспечение их выполнения залогом также сохраняется. Поэтому, если дом сносят, а квартира в ипотеке, кредиторам не стоит волноваться.

Ипотечные займы выдает большое количество кредитных учреждений. Условия их выдачи в отдельных банках различаются. Не все кредиторы оформляют ипотеку на старое жилье, хрущевки с большим процентом износа.

Это обусловлено тем, что при невыполнении заемщиком своих обязательств у банка могут возникнуть сложности с реализацией заложенного объекта.

Поэтому перед выдачей кредита нередко запрашивается информация о том, не внесен ли дом в список под снос.

Утвержденной в столице программой предусматривается, в основном, реновация пятиэтажек старой постройки. С получением кредита на такое жилье могут возникнуть проблемы. Несмотря на то, что права банковских учреждений при реновации защищены, они неохотно идут на заключение сделок с хрущевками.

Лицам, выселяемым из подлежащего сносу жилья, взамен должно предоставляться другое равнозначное пригодное для жизни помещение.

Если квартира в доме под снос не имеет обременений, то при ее замене проблем у жильцов обычно не возникает. Собственникам, взявшим ипотечный кредит в пятиэтажке под снос, тоже не стоит беспокоиться.

Прежние обязательства изменению из-за реновации изменяться не будут.

Кроме того, многие банки заговорили о возможности предоставления ипотечных займов переселенцам из хрущевок под снос на более выгодных условиях. Предполагается предоставление им кредитов по пониженным ставкам.

С введением закона «О реновации» возникло много вопросов по ипотеке, полученной ранее на включенное в программу жилье. Одним из них является судьба заключенного с банком кредитного ипотечного договора. Ответ на указанный вопрос дает ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998 №102-ФЗ.

Включение объекта ипотеки в программу обновления жилого фонда Москвы не влияет на существующие между банком и заемщиком обязательства. Заключенный ранее кредитный договор и все соглашения к нему остаются неизменными. Сами правоотношения сторон сделки никак не меняются.

Фактически происходит лишь замена предмета залога. Ипотека, как обеспечение указанных обязательств, переходит на полученное переселенцем взамен старого жилье.

При этом переоформление обременения в виде займа происходит без получения согласия от сторон соглашения о залоге. Внесение сведений об ипотеке в отношении нового объекта осуществляется регистратором Росреестра.

если заемщик не будет выплачивать кредит, то банк получит возможность обратить взыскание на полученное в ходе реновации жилье.

Сбербанк является одним из банковских учреждений, предоставляющих ипотечные займы на вторичное пятиэтажное жилье.

Включение дома в список под реновацию принципиально эту позицию кредитора не изменяет.

Сбербанк готов сотрудничать с собственниками жилья, попавшего в программу, а также переселенцами из домов под снос в рамках льготного кредитования.

Брать ли ипотеку в хрущевке в Сбербанке?

Вероятность получения в Сбербанке ипотечного займа под залог хрущевки очень велика. Данный банк работает как с жильем в новостройках, так и со вторичным фондом.

Можно ли взять квартиру в ипотеку по реновации?

Запрета на получение ипотеки на жилье, попавшее в программу реновации, в законодательства нет.

Однако не все банки идут на оформление ипотечных займов на квартиры в старых домах.

Более того, некоторые перед выдачей кредита требуют предоставление сведений об отсутствии дома в списке на снос.

Какой будет льготная ипотека по программе: Реновация жилья в Москве?

С принятием положений закона о реновации в Москве появилось много вопросов по ипотечному кредитованию переселенцев из старых домов.

Руководством столицы было поручено разработать для них специальные льготные условия выдачи займов.

Предполагается предоставление кредитов переселенцам под ставку не выше 7%.

Дадут ли ипотеку, если дом попадает под реновацию?

Предоставить ипотечный заем, если дом подпадает под снос, могут. Но оформление такого кредита возможно не во всех банках. Некоторые не выдают ипотеку, если жилье находится в очереди на реновацию.

В Москве анонсировали ипотеку под 7% для переселенцев из хрущевок.

Новый закон о реновации постоянно поднимает новые вопросы и проблемы. Актуальной темой для собственников домов под снос является ипотечное кредитование.

Стало известно, что власти столицы ведут разговор о возможности снижения ставок по кредитам для переселенцев из старых хрущевок до 7%. В ближайшее время этот вопрос станет предметом рассмотрения АИЖК.

Кроме того, предлагается снизить для собственников сносимых домов первоначальную стоимость нового жилья.

Московская программа реновации «споткнулась» об ипотеку.

Обсуждаемый с весны проект закона «О реновации» столкнулся с некоторыми проблемами. При урегулировании порядка обновления старого фонда столицы обошли стороной вопрос ипотечных кредитов на сносимое жилье.

Это вызвало значительное недовольство крупных кредитных учреждений страны. С их участием были подготовлены поправки в указанный законопроект. Они призывны обеспечить защиту интересов кредиторов и решить вопросы с ипотекой на жилье под реновацию.

В новой редакции предусматривается переход обременений со старого жилья на новое.

Источник: https://ipoteka.finance/zakonodatelstvo/mozhno-li-vzjat-ipoteku-na-kvartiru-v-dome-pod.html

Пятиэтажный ажиотаж: вызовет ли программа реновации изменения на рынке жилья

| СМИ о нас | Пятиэтажный ажиотаж: вызовет ли программа реновации изменения на рынке жилья

29 мая 2017

ТАСС узнал, кому нужны дома, которые могут снести, и стоит ли продавать квартиру в хрущевке.

Эксперты, опрошенные ТАСС, расходятся во мнениях относительно спроса на квартиры в домах, попавших в список для ания по включению в проект программы реновации (оно проходит с 15 мая по 15 июня).

Например, управляющий партнер «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик отметила, что рост активности в сегменте пятиэтажек заметен: «В апреле доля хрущевок в структуре продаж увеличилась до 19% – почти на 5 процентных пунктов по сравнению с мартом».

Руководитель аналитического центра портала объявлений о продаже недвижимости ЦИАН Алексей Попов отмечает, что всплеск интереса к квартирам в домах такого типа отмечался в марте, но сейчас сошел на нет.

По его словам, до встречи мэра Москвы Сергея Собянина и Владимира Путина, на которой президент поручил главе города возобновить программу реновации, на дома такого типа приходилось 65-70 объявлений в день.

«В конце февраля, когда прошел первый информационный фон, объем предложений несколько увеличился. Это можно объяснить тем, что владельцы квартир хотели оценить интерес потенциальных покупателей. Немного выросли и цены.

Но покупатели на это не отреагировали, поскольку рынок жилья Московского региона сейчас затоварен – как на первичном, так и на вторичном рынке», – рассказал Попов.

Однако после того, как был опубликован список для ания по включению в программу, количество предложений о продаже снизилось. «Сейчас они находятся в диапазоне 50-60 предложений в день, по данным на середину и конец мая», – сказал аналитик.

Толстик говорит, что некоторые владельцы «сносимой» квартиры, которые собирались ее продать до публикации списка на ание, сейчас снимают объявления.

Скупают ли хрущевки?

Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко считает, что ажиотажного спроса на дома, которые вошли в список для ания по участию в программе реновации, ждать не стоит.

«В сегменте эконом-класса 70% покупок совершаются с помощью ипотеки. А банки не кредитуют такие объекты. Все эти пятиэтажки с точки зрения ипотечного заемщика не являются ликвидным товаром», – уверена Радченко.

Не подойдут они и для вложения денег, считает эксперт. «С точки зрения инвестиционного потенциала это тоже неликвидно, потому что неизвестно, где дадут квартиру в новом доме.

Нет никакой гарантии, что владельцу квартиры в Измайлово дадут новую там же, рядом с метро и с видом на пруд», – считает вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости.

ЦИАН более осторожен в оценках: «Пока сложно анализировать спрос, потому что список домов на ание появился совсем недавно. Более понятной будет реакция, когда появится информация о домах, в которые будут переселять в рамках этой программы, об их качественных параметрах».

По его мнению, нельзя исключать того, что в качестве пилотного проекта первых жителей пятиэтажек переселят в очень хорошие дома, чтобы стимулировать москвичей на участие в программе реновации. В этом случае спрос на хрущевки может существенно увеличиться.

Цены на пятиэтажки

В аналитическом центре ЦИАН считают, что цены на пятиэтажки после небольшого скачка вернулись на январский уровень, но отмечают, что некоторые дома из числа сносимых стоят дороже других.

В качестве примера Попов приводит Бескудниковский район, который заявлен столичными властями как пилотный. «В Бескудниково средняя цена на квартиры в домах, вошедших в список на ание, составляет 142 тысячи рублей за квадратный метр.

А в соседних районах Дмитровский и Западное Дегунино, которые по своим качественным характеристикам, инфраструктуре и транспортной доступности не уступают Бескудниковскому, – цены существенно ниже: 128 тысяч за метр в Дмитровском и 134 тысячи – в Западном Дегунино. Разница в цене и есть некая «премия» за «пилотность», – рассказал эксперт.

В целом по Москве цены за квадратный метр в пятиэтажном доме составляют около 150-155 тысяч рублей за квадратный метр. Это на 25-30% ниже среднего уровня по городу.

«МИЭЛЬ» приводит другие данные: «Средняя цена продажи квартиры в хрущевках увеличилась в апреле по сравнению с мартом (см. график).

Это объясняется тем, что продавцы квартир в пятиэтажках не дают скидок, и цена продажи равна цене предложения.

Это явление мы зафиксировали еще в марте, но на уровне объявлений, а в апреле стало больше реальных завершенных сделок по цене без скидки, и теперь можно говорить о формировании полноценной тенденции», – сказала Толстик.

Инвестиции в снос

Руководитель аналитического центра ЦИАН полагает, что жители пятиэтажек вряд ли будут активно выставлять свою недвижимость на продажу. «Для многих владельцев квартир в хрущевках это единственное жилье.

В таких домах мало инвестиционных квартир и квартир под аренду. И я думаю, что большинство владельцев будут ждать новые дома, будут стараться получить максимум от города.

Тем более что как минимум пилотный проект предоставит хорошие решения», – сказал он.

В то же время он не уверен, что хрущевки можно назвать хорошим вложением денег. «Во время первой волны сноса пятиэтажек, которая была при Юрии Лужкове, в новых квартирах выдавалось по 18 квадратных метров на прописанного человека.

Сейчас же работает другой механизм: новые квартиры будут практически полностью совпадать со старыми, кроме разве что увеличения нежилой площади – кухонь и санузлов. Поэтому заработать на метраже будет проблематично», – говорит эксперт.

К слову, мэр Москвы ранее подчеркивал, что площадь квартир в новых домах будет на 20% больше, чем в старых. «Мы не собираемся сносить старые пятиэтажки, чтобы на их месте построить такие же тесные хрущевки.

Жилая площадь в новых квартирах будем не меньше, чем в старых. Количество комнат не изменится, площадь кухонь значительно увеличится, с 6 до 8 и более квадратных метров, также увеличатся санузлы.

В более просторных коридорах и прихожих появится достаточно места, чтобы смонтировать встроенные шкафы», – заявлял Собянин.

Алексей Попов также считает, что покупать квартиру в сносимом доме, чтобы получить выгоду в виде разницы в стоимости квартиры в хрущевке и в новом доме, рискованно. По крайней мере, пока не известны параметры новых домов. Попов считает, что выгоднее инвестировать в новостройку на стадии котлована.

С ним согласна и Радченко, которая уверена, что спроса на квартиры в сносимых домах не будет.

В «МИЭЛЬ» считают, что владельцам квартир в таких домах следует исходить из конкретных потребностей: «Если нужно решить конкретный жилищный вопрос – да, тогда надо продавать, бессмысленно сидеть на чемоданах и ждать. Но это касается любой квартиры, не только в хрущевках», – говорит управляющий партнер агентства.

Вернуться к списку прессы

Источник: http://www.miel.ru/press/9191/

Закон о реновации: соглашаться ли на деньги вместо квартиры?

На прошлой неделе мэр Москвы Сергей Собянин пообещал предоставить возможность собственникам сносимых домов выбрать равноценную квартиру либо денежную компенсацию в размере рыночной стоимости старой квартиры. Однако такая перспектива не радует тех, кого данный законопроект касается, и настораживает экспертов.

Не только пятиэтажки

В минувшую пятницу мэр Москвы Сергей Собянин разместил на своей странице в соцсети ВКонтакте сообщение о том, что по итогам встречи с представителями столичной Общественной палаты на тему реновации он направил ряд принципиальных предложений для учета в городском и федеральном законах. В частности, глава столицы отметил: «Граждане, которых не устраивает получение равнозначной новой квартиры взамен старой, по желанию смогут получить равноценную квартиру либо денежную компенсацию в размере рыночной стоимости старой квартиры». В первой редакции закона о реновации речь шла лишь о предоставлении равнозначной квартиры.

Однако данная поправка не радует ни владельцев домов, подлежащих сносу, ни экспертов: слишком много осталось спорных вопросов, от решения которых в проигрыше могут оказаться те, кого данный законопроект касается.

Жители домов, подлежащих сносу, опрошенные DME, категорично выступают за полную отмену закона о реновации, не собираясь соглашаться на отдельные предложения. То же было указано и в резолюции, составленной по итогам митинга против законопроекта — не допустить его принятия.

Документ, принятый Госдумой в первом чтении нарушает Конституцию и противоречит ряду федеральных законов. Кроме того, закон о реновации ставит по сомнение существование не только пятиэтажек.

Под действие этого документа может попасть любое жилое помещение — стоит лишь признать его «ветхим».

«Тот законопроект, который сейчас находится в Госдуме, предполагает создание нового института, которого сегодня в законодательстве нет, — уточняет Геннадий Васильев, партнёр адвокатского бюро «Дмитрий Филин и партнёры».

— В действующем законопроекте нет понятия «реновация».

Эксперт отмечает, что в соответствии с действующим законодательством, единственный способ отнять у собственника его квартиру — признать, что дом, в котором он проживает, — аварийный. Такое принимает межведомственная комиссия.

В этом случае собственнику в качестве альтернативы предлагаются деньги. Если действует региональная программа расселения аварийного фонда, ему может быть предложено жилье.

Кроме того, законопроект призван толковать новые нормы не в соответствии со сложившейся практикой применения действующего законодательства, а заново.

«Те правовые механизмы, которые заложены сейчас — в Градостроительном кодексе, Жилищном кодексе, в Законе о регистрации прав на недвижимость — будут изменены ради проекта о реновации».

Геннадий Васильев уверен, вероятность того, что законопроект о реновации будет принят, высока.

В этом случае появятся прецеденты, которые позволят в будущем аналогичным образом реновировать другие районы, не только Москвы, но и других крупных городов, где была аналогичная застройка.

«И на смену уже отработанным механизмам защиты собственника придут новые жесткие административные нормы. Таким образом, сегодняшний законопроект может коснуться не только тех жителей, чьи дома сегодня оказались в списке».

«И у меня на это пять причин»

Эксперты также отмечают, что согласие на денежную компенсацию в итоге приведет к тому, что жители сносимых домов только ухудшат свое сегодняшнее жилищное положение.

Купить квартиры у таких собственников государство планирует намного дешевле, чем за них было отдано. Три фактора явно указывают на то, что денежная компенсация за квартиры в сносимых домах вряд ли оставит в выигрыше их владельцев.

1. Отсутствие рынка

Как отмечает Геннадий Васильев, именно формулировка размера компенсации — «по рыночной стоимости» — и является главным подвохом для жителей сносимых домов.

Власти, безусловно, предложат какую-то денежную компенсацию, говорит Геннадий Васильев, однако насколько она будет соответствовать той цене, которую можно было выручить незадолго до решения о реновации, большой вопрос.

Юрист отмечает, что оспорить размер этой компенсации можно, безусловно, попытаться, однако сделать это будет сложно.

«Если оценщик будет оценивать квартиру на момент проведения оценки — а закон об оценочной деятельности предполагает именно такой момент — то он будет брать сегодняшнюю рыночную цену, которая существенно ниже той, которая была, скажем, полгода назад. Рыночную цену установить будет сложно, поэтому такой подход чреват убытками».

2. Кадастровая стоимость квартир

Собственники жилых домов, которые планируется снести, отмечают, что в 2017 году кадастровая стоимость их квартир снизилась. «По кадастру за 2016 год налоги мы оплатили с 7,5 млн руб.

за нашу 45-метровую квартиру в пятиэтажном доме. А сейчас стоимость опустилась на 800 тыс. тыс. руб.

», — отмечает Светлана Кондратьева, участник группы в Москвичи против закона о реновации.

«Кадастровая стоимость квартир в старых домах в 2017 году падает на 2–4 млн руб., — уточняет Александр Торопов, участник группы Москвичи против реновации. — При этом кадастровая стоимость квартир в новостройках растет на 3–7 млн».

Как считает Юля Март, участник той же группы в , компенсация „рыночной“ стоимости определяется не средней ценой по рынку за абстрактный квадратный метр, а тем, за какую цену можно было бы купить аналогичное жилье в том же районе.

Геннадий Васильев также отмечает, что снижение кадастровой стоимости квартир не пойдет на пользу жильцам „ветхих“ домов.

«Кадастровая стоимость отражает государственную оценку стоимости жилья, принимая во внимание не рыночные механизмы, а всевозможные параметры ценообразования, которые ведут от, условно говоря, стоимости строительства дома в 60-70-х годах, помноженной на все возможные оценки. Это то, как государство видит себе стоимость квартиры. Понижение кадастровой стоимости отражает точку зрения власти, что дом ветшает, стоимость квартиры уменьшается. В отсутствии адекватных рыночных механизмов велика вероятность, что кадастровая оценка будет использоваться как один из факторов, определяющих стоимость компенсации за жилье. И может рассматриваться в суде при определении рыночной стоимости квартиры».

3. Земля, на которой построен дом

В соответствии с ЖК РФ (статья 36), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

К общему имуществу относится земельный участок, на котором расположен дом, „с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности“.

В законе прописано, что в случае сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом.

По данным портала Оценщик.ру, удельная рыночная стоимость земельного участка в районах г. Москвы, к примеру, в Таганском районе под строительство жилья эконом-класса составляет $1270.

В законопроекте о реновации нет упоминания о том, что жителям сносимых домов положена компенсация за землю.

Кроме того, уточняет Юля Март, в 40-этажном доме, куда планируется расселять собственников «ветхих» хрущевок, даже земли на собственника в любом случае будет меньше, чем в пятиэтажном.

«Это как допэмиссия акций. Это воровство нашего имущества», — резюмирует Юлия.

15 мая в Москве началось ание москвичей по вопросу сноса их домов. В конце июня — начале июля, когда станут известны результаты ания, законопроект о реновации будет рассмотрен во втором чтении.

Во вторник пресс-секретарь президента РФ Дмитрий Песков заявил, что в Кремле не ставят под сомнение тот факт, что столичная мэрия готова вести конструктивный диалог по программе сноса пятиэтажек и строительства на их месте новых домов.

Кроме того, Дмитрий Песков подчеркнул, что реновация — проект сложный, но «чрезвычайно полезный».

[simlink]6 вопросов о налоге на недвижимостьОбмен квартиры: старая схема в новых реалиях[/simlink]

Источник: http://dailymoneyexpert.ru/how-to-save/2017/05/16/zakon-o-renovacii-soglashatsya-li-na-dengi-vmesto-kvartiry-17704.html

Новые квартиры и очередность расселения по реновации в Москве

Около 15% москвичей замерли в ожидании решения вопроса о сносе и переселении в новые квартиры. Программа реновации в Москве развивается стремительными темпами.

Можно сказать, что сейчас она подошла к стадии реализации и уже скоро люди начнут заселять новые квартиры.

Поэтому москвичей сейчас волнует, если дом под снос, какую дадут квартиру и когда?

Экскурс в историю

Программа реновации ветхого жилья в Москве – это продолжение начатой еще в 90-х годах реформы старого жилого фонда. Ее начал тогдашний мэр Москвы Юрий Лужков.

Именно он решил сносить ветхие пятиэтажки с целью постройки нового современного жилья.

Поэтому следом за вопросом о том, когда начнут сносить пятиэтажки, стоит второй по важности: как дают квартиры при сносе дома панельного типа.

Концепция бывшего мэра и нынешнего в корне отличаются, хоть и направлены на одно – снос пятиэтажек. На сегодня стоит задача глобального обновления. Сюда входит жилой фонд, районная инфраструктура, социальные объекты, паркинги.

Все, что составляет комфортную жизнь в рамках одного района. В первую волну входили лишь те дома, которые признаны аварийными.

Сегодня в списках значатся и те, что могут простоять еще 10-15 лет, но в перспективе все равно пойдут под снос.

Сохранение жилого фонда, построенного в 50-60-х годах нецелесообразно, утверждает Сергей Собянин.

На капитальный ремонт одного дома нужно столько же, сколько для его ликвидации.

При этом даже полностью отремонтированный дом может иметь проблемы в дальнейшем, поскольку обновление коммунальных систем, пролегающих под землей просто невозможно.

Решение о реновации

Вопрос о реновации ветхого жилищного фонда в Москве был поднят в начале февраля.

И уже к концу месяца президент поручил мэру столицы заняться расселением и обновлением жилого фонда.

За полгода был разработан законопроект, внесены правки. Он предусматривает гарантии для граждан и учитывает их права.

Собственники хрущевок четко могут определить какую дают квартиру после сноса дома, в каком районе и можно ли забрать денежную компенсацию. В дальнейшем планируется использовать документ как основу для проведения программы реновации в регионах.

Собянин сообщил об окончательном списке под снос

В программу на расселение и снос после первого этапа попало 5144 дома из 85 районов. В основном это жилой фонд, спроектированный в период с 1957 по 1968 года.

Включали пятиэтажные строения, панельного типа с высотой потолков не более 2,7 метров. Учитывалось общее состояние дома. После публикации списков начались волнения и протесты, люди выходили на митинги.

Несмотря на то, что большая часть граждан поддержала законопроект, нашлись и те, кто не желал выезжать из своих домов. И в мае было запущено ание «Активный гражданин». С его помощью удалось выявить те дома, которые отказываются от сноса.

Решение принималось в пользу жильцов-отказников тогда, когда общее количество протестующих по дому составляло 2/3 от всего объема.

Новые списки с нетерпением ждали к началу августа. Они были опубликованы 1 числа. Списки скорректированы с учетом домов, вышедших из программы.

Были добавлены и те, кто на общедомовом собрании решил присоединиться к реновации. Итого на сегодня в плане на снос стоит 5144 дома.

Это те пятиэтажки, жители которых добровольно включились в программу и хотят жить в новых современных квартирах на благоустроенных территориях.

Очередность расселения

Согласно перечню домов, поставленных на расселение, таковых меньше всего в Зеленограде – 54. Наибольший объем ветхого жилого фонда приходится на ВАО.

Там 1055 дома под снос.

Какие квартиры должны дать собственникам пока не известно, но достоверно то, что это будет жилплощадь того же или большего объема с усовершенствованными жилищными условиями.

Порядок расселения

План реализации программы подразумевает волновое расселение. А это значит, что первые переселенцы поедут в новые, уже готовые квартиры.

А на месте их снесенных домов будут построены жилые здания для следующих переселенцев. К концу года власти обещают расселить первые дома.

Сейчас рассматривают возможность подготовки 20 строек и доведения их до стандартов программы.

Кто будет в числе первых пока неизвестно. Но, согласно данным градостроительного департамента информация о них появится уже в конце осени. Жителей будут расселять в монолитные строения.

В дальнейшем планируется возведение панельных многоэтажек, отвечающих требованиям квартирографии в рамках законопроекта о реновации. На сегодня рассматривают две площадки к постройке новых домов.

В Тушино и Солнцево.

Порядок расселения, общие правила

Закон о реновации четко регламентирует правила предоставления жилья для переселенцев. Узнать какую дадут квартиру после сноса просто – собственники могут претендовать или на равнозначное жилье или равноценное.

Это значит, что они получат квартиру не меньшую по общей квадратуре с таким же количеством комнат. На практике предполагается выделение квартир с большей площадью. Это связано с новыми стандартами строительства.

Попросту говоря, квартир с такими маленькими площадями сейчас уже не строят.

При этом многих волнует вопрос, какие квартиры дадут при сносе дома прописанным? Ответ – их численность не является основанием для получения большего количества квадратных метров.

Программа реновации предусматривает материальное возмещение. То есть равноценный обмен. Собственники вправе получить денежную компенсацию, согласно стоимости жилья.

Порядок предоставления компенсации регламентируется федеральным законодательством об оценке строительных объектов. Этот вариант предусматривает ограничения.

Рассмотрим ситуацию: дом под снос, как дают квартиру собственникам с несовершеннолетними? Если в числе собственников значится ребенок, не достигший 14 лет, то получить денежную компенсацию семье невозможно.

Порядок расселения жильцов

Среди жильцов есть и те, кто занимает площадь согласно договору найма.

Их также волнует вопрос, как дают квартиры при сносе дома нанимателям.

При переселении они могут возобновить договорные отношения с государством или подать заявление для присвоения жилья в собственность.

Для тех, кто ожидает улучшения жилищных условий ничего не измениться. Они также получают право на равноценный или равнозначный обмен.

Проживая в новой квартире, они продолжают числиться в списках на улучшение.

Но по возможности власти будут стараться улучшить условия проживания таким семьям сразу.

Снос старых хрущевок

Выяснив, какой метраж квартиры дают при сносе дома, собственники вправе улучшить жилищные условия за собственные средства.

Они доплачивают за разницу в квадратуре.

То есть если жильцы решили поучить вместо однокомнатной квартиры двух или трех, то они доплачивают за увеличенное число квадратов.

По результатам ания, если 2/3 жильцов дома проали за, то остальные обязаны подчиниться закону.

Если они не предпринимают никаких действий в течение 90 дней, то власти имеют право обратиться в суд за принудительным решением о включении собственника в программу.

Они же могут без согласия собственника оформить равнозначный или равноценный обмен.

Немаловажный момент: дадут ли квартиру при сносе дома собственнику коммуналки? Таким жильцам положена отдельная полноценная квартира.

В этом случае дадут две квартиры при сносе дома и больше в зависимости от числа собственников.

Но жилое помещение будет оформлено, как и ранее на правах общей собственности с остальными жильцами, в долях, соответствующих праву собственности в жилом помещении.

Доподлинно известно как дают квартиры при сносе дома собственникам.

Порядок предоставления квартиры подразумевает заключение договора и выделение времени на выселение.

Маломобильным гражданам и пенсионерам будет оказана помощь в переселении. Полное отключение дома от коммуникаций возможно только после полного выселения жильцов.

Все собственники, чьи дома были включены в программу реновации с 1 августа, освобождаются от уплаты взносов на капитальный ремонт здания. А в тех домах, где плата взымалась, но ремонт не был сделан, предусмотрена компенсация собственникам уплаченной ранее суммы.

Какие квартиры дают

Правительство Москвы гарантирует переселенцам сохранение места проживания. Согласно принятому закону собственники знают, где дадут квартиру при сносе дома. Район проживания остается прежним, это позволит не менять привязку к социальным объектам.

А с учетом волнового метода расселения новые квартиры будут предоставлены как можно ближе к тому месту, где ранее проживали собственники. Предусмотрена возможность переселения в другой район по письменному заявлению.

Но приоритет у тех, кто решит сохранить район проживания.

Новые квартиры в рамках программы реновации

Программа реновации предусматривает комплексный снос и новую застройку районов. В план застройки входит возведение социально-значимых объектов: школ, садиков, поликлиник, спортивных объектов и других.

Предусмотрено благоустройство кварталов, парков, пешеходных дорожек, системы освещения. Разрабатывается возможность строительства отдельных многоэтажных паркингов и уличных парковок.

Дома будут построены по новым технологиям из современных материалов.

Кухня в новой квартире по программе реновации

Рассматриваются варианты монолитного и панельного домостроения.

Холлы и нежилые помещения будут иметь увеличенное пространство. Дома оборудуют современными просторными лифтами.

Потолки в квартирах будут выше, чем в хрущевках, а звукоизоляция лучше.

У жильцов останется возможность перепланировки. Стандартные варианты изначально будут предусматривать увеличенные кухни и коридоры. В помещениях установят стеклопакеты, проведут ремонт комфорт класса.

Будет предусмотрено наличие всего необходимого для полноценной жизни с первых дней заселения: от электроплит до полотенцесушителей. Первые макеты квартир были представлены на Московском урбанистическом форуме.

Все пожелания жильцов, высказанные на общественных слушаниях, были учтены при планировании макетов и требований к отделке помещений.

Новые квартиры для переселенцев

Программа реновации Москвы по планам должна быть реализована к 2032 году. Стоимость проекта составляет порядка 3,5 трлн. рублей. В ближайшие три года планируется выделить 300 млрд рублей, из расчета по 100 в год.

Масштабный снос начнется уже в 2017 году после расселения первых домов. Новые квартиры жильцы получат уже в конце года.

Общие положения, актуальность программы и полный перечень домов в постановлении «О программе реновации жилищного фонда в городе Москве».

Источник: https://mosrenovacia.ru/novyie-kvartiryi-i-ocherednost-rasseleniya-po-renovatsii-v-moskve/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть