8(800)350-83-64

Нарушение законодательства при сделках с недвижимостью

Оспаривание сделок с недвижимостью – Недвижимость

Нарушение законодательства при сделках с недвижимостью

Вопросы покупки и продажи жилья являются крайне актуальными в настоящие дни. Квартиры покупаются и продаются ежедневно в огромном количестве.

Уже давно созданы специальные риелторские агентства, которые занимаются исключительно вопросами недвижимости и представляют интересы покупателей и продавцов, а зачастую и их обоих.

Процедура покупки/продажи квартиры кажется на первый взгляд довольно простой, однако на практике можно столкнуться, во-первых, с мошенничеством, а во-вторых (что, безусловно, менее болезненно) — с бумажной волокитой и отдельными нюансами и особенностями, связанными со сделкой и процедурой в целом. С какими же особенностями можно столкнуться?

  1. Неверно составленный договор купли/продажи (в случае, если он, например, был скачан в интернете) — если в договоре по тем или иным причинам отсутствуют существенные условия, либо имеющиеся условия недопустимы или не соответствуют требованиям действующего законодательства.
  2. Подделка паспортов, доверенностей, документов-оснований возникновения права собственности (в частности подделка договора о приватизации) и т.д.
  3. Наличие лица, имеющего право претендовать на жилье: например, не вступивший в права наследования по уважительной причине.
  4. Нарушение прав приватизации (отказ от приватизации, нарушение прав несовершеннолетних детей и т.п.).
  5. Нарушение прав несовершеннолетних детей — собственников жилого помещения.
  6. Занижение стоимости квартиры в договоре как негативный фактор при признании сделки недействительной.

Как Вы видите, нюансов и особенностей достаточно много, именно поэтому граждане часто доверяют сопровождение сделки профессионалам, что, во-первых, экономит время, а во-вторых, дает уверенность, что вся процедура будет осуществлена как этого требует закон. Итак, юридическая компания «ГидПрава» оказывает услуги по сопровождению следующих процедур:

Покупка/продажа квартиры (дачи, земельного участка и т.д.) в Москве и Московской области

Если Вам необходимо купить или продать квартиру (дачу, земельный участок и т.д.) и Вы уже подобрали понравившийся Вам вариант для покупки или нашли Покупателя на имеющийся у Вас объект, то предлагаем воспользоваться нашими услугами, которые включают в себя:

  • Проверка юридической чистоты документов на объект недвижимости (включает в себя проверку на наличие обременений; проверку правоустанавливающих документов и истории перехода права собственности на объект; проверку на предмет наличия судебных разбирательств в отношении объекта недвижимости);
  • Подготовка авансового соглашения (включает взаимодействие с второй стороной по вопросу согласования наиболее выгодных условий авансового соглашения);
  • Участие в переговорах по согласованию условий сделки (включает в себя активное взаимодействие со второй стороной с целью согласования варианта осуществления сделки, а также условий наиболее выгодных нашему Клиенту; согласование условий доступа к банковской ячейке в случае выбора данного способа расчета);
  • Подготовка договора купли/продажи и передаточного акта;
  • Сопровождение сделки в банке при расчетах через банковскую ячейку (включает в себя выбор наиболее удобного банка; предварительное согласование дня сделки в банке, с арендой переговорной комнаты; бронирование банковской ячейки; обсуждение с Клиентом договора аренды банковской ячейки и условий доступа к деньгам — предоставление необходимых комментариев и разъяснений; присутствие нашего юриста в банке на самой сделке с целью проверки полномочий сторон и удостоверения личностей (паспортов, доверенностей и т.д.), проверка оригиналов документов (зачастую до самой сделки стороны обмениваются только сканами документов, а оригиналы впервые появляются только в банке); финальная вычитка проектов договора и передаточного акта перед подписанием (в связи с тем, что стороны могут по ошибке распечатать не финальную редакцию); проверка договора аренды банковской ячейки на правильность внесения условий доступа к денежным средствам;);
  • Подача/получение документов в/из Росреестр (-а) с целью регистрации перехода права собственности (включает сопровождение к нотариусу с целью исполнения доверенности на представление интересов в органах Росреестра; формирование пакета документов для подачи в Росреестр; получение свидетельства о праве собственности/договора купли-продажи с отметкой Росреестра о регистрации перехода права собственности на квартиру);
  • Присутствие нашего юриста при выемке денег из ячейки после регистрации перехода права собственности (включает согласование дня и времени встречи в банке с целью обмена ключей от банковской ячейки на соответствующие документы; доставка и передача Клиенту полученных в Росреестре документов; проверка соблюдения всех согласованных условий доступа к банковской ячейке и проверка соответствующих документов)

Стоимость услуги:

Описание услугиСтоимость, руб.
«ПОД КЛЮЧ» ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ 44 900
«ПОД КЛЮЧ» ДЛЯ ПРОДАВЦА 34 900
«МИНИМАЛЬНЫЙ» ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ 32 700
«МИНИМАЛЬНЫЙ» ДЛЯ ПРОДАВЦА 22 700
Подготовка проекта авансового соглашения 5 900
Подготовка проекта договора купли-продажи 8 900
Подготовка проекта акта приемки-передачи 1 900
Согласование условий сделки с продавцом/покупателем, а также со всеми представителями сторон в случае наличия «цепочки» сделок от 6 100
Анализ документов на объект. Проверка юридической чистоты объекта 9 900
Организация и согласование сделки в банке. Присутствие юриста на сделке в банке. Согласование условий доступа к ячейке. 14 900
Присутствие юриста при вскрытии банковской ячейки 6 900
Подача и получение документов на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр 4 900
Устные консультации по сделке 1 900

* Срок государственной регистрации перехода права собственности составляет от 10 рабочих дней (органы Росреестра вправе приостановить государственную регистрацию перехода права собственности до устранения соответствующих оснований о приостановлении) ** Размер государственной пошлины, уплачиваемой за регистрационные действия составляет 2 000 руб. с Продавца и с Покупателя.

*** Стоимость некоторых услуг для сделок с недвижимостью, находящейся на территории Московской области, может незначительно отличаться, уточняйте по телефонам.

Правовое сопровождение приобретения квартиры в новостройке (на первичном рынке жилья)

Популярная практика нашей компании. Ежедневно в Москве заключается огромное количество сделок, связанных с приобретением квартир, в том числе и на первичном рынке.

В связи с постоянно растущим числом строящихся жилых комплексов граждане имеют возможность сравнить все представленные варианты и выбрать квартиру, которая максимально удовлетворяла бы их требованиям и пожеланиям.

Кроме того становятся все более привлекательными условия, которые предлагают банки при предоставлении кредитных средств под залог недвижимого имущества (ипотеку). В этой связи граждане все охотнее соглашаются взять кредит, чтобы въехать в новую квартиру «уже сейчас».

Мы настоятельно рекомендуем Вам ознакомиться с процессом и особенностями приобретения квартиры на первичном рынке жилья, прочитав нашу статью «Ипотека. Договор долевого участия (ДДУ). Приобретение квартиры в новостройке. Часть 1» и «Ипотека. Договор долевого участия (ДДУ).

Приобретение квартиры в новостройке. Часть 2« — информация, собранная в ней, надеемся, поможет внести некоторую ясность в процедуру в целом.
Наша компания оказывает полное правовое сопровождение сделок по покупке квартиры в новостройке в ипотеку.

Мы накопили большой опыт в данной области, что позволяет нам уверенно чувствовать себя как при взаимодействии с застройщиком, так и при взаимодействии с банками. С нами Вы можете быть спокойны за безопасность совершаемой сделки и Ваших денежных средств.

Стоимость услуги:

Описание услугиСтоимость, руб.
Устные предварительные консультации 1 900
Правовой анализ проекта договора на «бронирование квартиры с фиксацией стоимости» 3 900
Правовой анализ проекта договора долевого участия в строительстве (ДДУ) 5 900
Правовой анализ проектной декларации застройщика 4 100
Правовой анализ проекта договора об ипотеке (шаблона на сайте банка) 7 100
Представительство интересов Клиента на выездной встрече в офисе представителя застройщика при подписании договора долевого участия (ДДУ) 6 100/час
Представительство интересов Клиента на выездной встрече в банке при подписании договора об ипотеке 6 100/час

Правовое сопровождение сдачи квартиры в Москве и Московской области. Помощь и консультации в составлении договора найма

Сдача квартиры или комнаты в аренду или юридически правильнее сказать «внаем» — услуга крайне популярная на рынке недвижимости ввиду ее стоимости.

Спрос на сдачу внаем постоянно растет и если у кого-то имеется вторая квартира, которая досталась собственнику, например, по наследству, то рано или поздно владелец задумывается о ее сдаче.

Стоит отметить, что большинство сдаваемых квартир сдаются нелегально, т.е. без договора и с получаемых от сдачи платежей собственник не уплачивает налога.

Однако, стоит отметить, что в настоящее время наблюдается тенденция к тому, что стороны сами настаивают на том, чтобы факт сдачи квартиры не скрывался, а между сторонами был подписан договор с закрепленными в нем правами и обязанностями.

Но что самое главное — наймодатель все чаще перестает уклоняться от обязанности по уплате налога, живя по старому принципу «заплати налоги и живи спокойно».

В данном подходе имеется и свое большое преимущество: как было указано выше, права и обязанности сторон документально зафиксированы, а значит в случае, скажем, порчи имущества или в случае неуплаты нового платежа Вам, как наймодателю будет гораздо проще доказать факт имеющихся между Вами правоотношений, а значит суд (в случае если дело дойдет до судебных разбирательств) будет на Вашей стороне.

Услуги юридической компании «ГидПрава» по сопровождению сдачи квартиры включают в себя:

  • Разработка индивидуального договора найма квартиры после проведения соответствующих консультаций;
  • Правовые консультации по возникающим налогам (в т.ч. выбор оптимальной ставки налогообложения);
  • Составление акта приемки-передачи (в т.ч. с закреплением фактического состояния передаваемого имущества);
  • Правовые консультации по оформлению перечисляемых денежных средств;
  • Правовые консультации по составлению и подаче налоговых деклараций;
  • Представление интересов наймодателя в случае возникновения конфликтных ситуаций с нанимателем;

Стоимость услуги:

Описание услугиСтоимость, руб.
Устные консультации 1 900
Подготовка проекта договора найма жилого помещения 6 900
Подготовка проекта акта приемки-передачи 1 900
Участие в переговорах с наймодателем от 6 100

Источник: http://gidprava.ru/realestate/uslugi/kommercheskaya/osparivanie/

Все сделки с недвижимостью обяжут оформлять у нотариуса

Все сделки с недвижимостью обяжут оформлять у нотариуса

В Государственную думу Российской Федерации внесён законопроект, предусматривающий обязательное нотариальное удостоверение сделок, предусматривающих изменение прав на жилой дом, квартиру или их доли. Сейчас сделку с недвижимостью можно оформить в простой письменной форме, что даёт мошенниками обширнейшее поле для деятельности

Соответствующие поправки должны быть внесены в статью 163 Гражданского кодекса РФ. Автор документа — руководитель комитета Госдумы по законодательству, член партии «Единая Россия» Павел Крашенинников.

Это не первая попытка обязать россиян нотариально оформлять сделки с недвижимостью. Подобное нововведение содержалось в проекте «нового Гражданского кодекса», внесённого в Госдуму тогдашним президентом Дмитрием Медведевым.

Однако, после возвращения в президентское кресла Владимира Путина, эта инициатива была благополучно забыта.

С похожим предложением в 2014 году выступал член Совета Федерации от Владимирской области Антон Беляков, свою идею он основывал на том, мошенники наживаются на гражданах, злоупотребляя их доверием при заключении договоров в простой письменной форме. Правительство с доводами сенатора не согласилось, попросив обосновать законопроект статистически. Его попросили сопоставить количество оспоренных в российских судах договоров по сделкам с недвижимостью. Сколько таких, признанных ничтожными, документов было удостоверено нотариусами? Насколько известно, эти данные так и не были предоставлены, и законопроект Антона Белякова лёг под сукно.

Новая редакция законопроекта об обязательном нотариальным удостоверении сделок с жилой недвижимостью меняет Гражданский процессуальный кодекс.

Обстоятельства, удостоверенные нотариусом, будут неоспоримы в суде до тех пор, пока подлинность нотариального акта или нотариальной надписи не опровергнута, либо не установлено существенное нарушение процедуры (например, будет доказано, что печать и подпись на документе — поддельные). В настоящий момент нотариально-удостоверенные сделки оспариваются в суде по той же процедуре, что и сделки, оформленные в простой письменной форме. Поэтому граждане предпочитают не переплачивать и обходятся без нотариального удостоверения при заключении сделок с недвижимостью.

«В советские времена подобные сделки уже требовали обязательного нотариального удостоверения, однако, с тех пор гражданский оборот в этой части многократно увеличился, — рассказывает адвокат по гражданским делам правового центра «Человек и закон» Татьяна Золотарь — Новый законопроект, кроме внесения изменений в ГК РФ, АПК РФ, ГПК РФ, содержит и проект закона «О нотариате и нотариальной деятельности», возлагающий на нотариусов дополнительные обязанности по проверке обстоятельств заключаемых сделок, совершении необходимых запросов, проверке соответствия действительной воли лица волеизъявлению, изложенному в тексте договора.

С одной стороны, это дополнительная гарантия того, что откровенных мошеннический действий при совершении сделок с квартирами станет меньше, с другой стороны, пока непонятно, как нотариат справится с тем валом сделок, которые в наши дни совершаются на рынке. Не стоит забывать, что такой порядок регистрации влечет и дополнительные финансовые расходы сторон. В результате, процесс заключения таких сделок серьезно усложниться.

Кстати, поскольку существует разрыв во времени между нотариальным удостоверением сделки и ее государственной регистраций, то возможны двойные нотариальные продажи, с этой точки зрения нотариус должен обладать информацией о всех сделках с объектом, удостоверенных нотариально, как это существует в отношении открытых наследственных дел.

В процессуальные кодексы вводится понятие “Доказательственная сила нотариального акта и нотариальной надписи”, обстоятельства удостоверенные которыми, не требуют дальнейшего доказывания в суде, пока не доказана их фальсификация или грубые нарушения законодательства. Как сложится судьба данной новеллы, покажет только судебная практика, очевидно, что это положение серьезно осложнит процесс признания недействительными таких сделок. Нарушения прав граждан случаются и при совершении нотариальных действия. Как практикующему адвокату, мне это хорошо известно, поэтому к данной новелле я отношусь с с осторожностью. Нотариус не всегда сможет распознать многие состояния, влекущие нарушения волеизъявления людей (скрытые психические расстройства, иные состояния, влекущие не способность отдавать отчет всем своим действиям) — и защита таких лиц только усложнится, В любом случае, очень много будет зависеть от честности и компетентности нотариусов».

Адвокаты и юристы правового центра «Человек и закон» неоднократно сталкивались со случаями, когда мошенники вместо одного документа подкладывали гражданам под подпись другой — договор продажи недвижимости или доверенность на совершение такой сделки.

Источник: https://chelovekizakon.ru/za-ramkami-efira/vse-sdelki-s-nedvizhimostyu-obyazhut-oformlyat.html

Новые правила совершения сделок с недвижимостью

Новые правила совершения сделок с недвижимостью

Подготовила Покровская Анна, руководитель проекта «Precedent Consulting».

На протяжении всего периода 2013-2015  законодатели вносили изменения в Гражданский Кодекс РФ, Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и Основы законодательства о нотариате, ряд которых затронет и сделки с недвижимостью. Рассмотрим одни из самых значимых.

1. Регистрируется не договор, регистрируется право на объект недвижимости.

Наконец-то законодатель устранил правило, по которому регистрации подлежало и право и сама сделка (договор).

С 1 марта 2013 года мы живем только по системе «регистрации прав». Что это дает нам в практическом применении? На мой взгляд, два существенных момента:

    • Во-первых, нет необходимости теперь включать в договор с недвижимым имуществом требование о действительности такого договора, только после его обязательной государственной регистрации, потому что, повторим, теперь договор не регистрируется, регистрируется лишь переход права на объект недвижимости.
    • Во-вторых, это  правило позволит легче доказывать действительность совершенной в реальности, но, по каким-либо причинам, не зарегистрированной сделки, что является положительной новостью для добросовестных сторон такой сделки.

(!)Исключения: из этого правила сделаны исключения. В частности, государственной регистрации по-прежнему подлежат следующие сделки с недвижимым имуществом:

  • договор аренды земельного участка или объекта недвижимости, заключенный на срок более 1 года;
  • ипотека;
  • договор долевого участия;
  • сервитут;
  • залог недвижимости или земельного участка
  • а также ряд соглашения, касающихся перераспределения недвижимого имущества, например, соглашение о разделе.

2.  Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, о котором ходило столько разговоров и домыслов, по-прежнему не является обязательным. Пункт третий статьи 8.1.

Гражданского кодекса устанавливает необходимость нотариального удостоверения сделки, влекущей возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, что вообщем-то присутствовало в реальной жизни и до момента существования такого пункта. Однако в связи с внесением изменений в Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с 1 января 2016 года, полномочия нотариусов в области регистрации сделок с недвижимостью существенно расширились.

Напомним, что обязательное нотариальное удостоверение было установлено законом для следующих основных видов сделок с недвижимостью:

— договор об ипотеке (залоге недвижимости)

— договор ренты, пожизненного содержания с иждивением

— соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке

— брачный договор (ст. 41 СК);

— завещание.

В дополнение к этому,

3. Появился новый вид недвижимого имущества — единый недвижимый комплекс. Надо сказать, что это не первая законодательная инициатива в данной области. Идея ввести в оборот понятие «имущественного комплекса», бродила давно.

Одно время она даже пыталась реализовываться в виде кондоминиумов и иных «емких» объектов недвижимости. Что даст новое понятие сейчас сложно сказать.

Учитывая, что реальность для большинства, даже крупных предприятий, сводится к тому, что регистрировать и даже намеренно «дробить» отдельные объекты недвижимости и мелкие земельные участки более выгодно, чем объединять их в «комплекс», не факт, что единые недвижимые комплексы будут часто подлежать регистрации.В настоящее время по единым недвижимым  комплексом понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически либо расположенных на одном земельном участке, если в ЕГРП зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

4. Доверенность теперь не ограничена 3-годичным сроком действия.

В связи с тем, что большинство сделок с недвижимостью проводятся по доверенностям (хотя бы на этапе сбора комплекта документов, необходимого для регистрации), законодательные изменения, которые коснулись оформления доверенностей, просто нельзя обойти стороной. Итак, что нужно знать  и помнить:

    • Доверенность теперь может быть выдана на любой срок, то есть правило 3-х лет более не действует; отныне максимальный срок действия доверенности -10 лет. От себя добавлю, что в связи с повышением ставок нотариусов по оформлению доверенностей, это, безусловно, положительная новость для тех, кто имеет длящиеся отношения с риэлтерской или юридической компанией, например, или просто уполномочивает на что-то своего родственника – существенная экономия может получиться.
    • Также появилось такое понятие как «безотзывная доверенность».

Теперь можно специально оговорить в доверенности, что она не может быть отменена до окончания срока, на который выдана, или может быть отменена только в предусмотренных в доверенности случаях. Для отдельных правоотношений – это прекрасное новшество, которым стоит активно пользоваться.

Разумеется, это не все изменения, затронувшие сферу недвижимости. Однако о других мы пока не говорим намеренно. Дело в том, что многое из того, что законодатель вводит, он сам же и корректирует, причем делает это молниеносно.

Например, так произошло с вопросом отмены регистрации договора аренды, заключенным на срок больше года.

Сначала такую регистрацию отменили, а потом буквально через несколько недель, ввели обратно, как необходимый элемент действительности договора.

Так что, как практик, я предлагаю понаблюдать за тем, устоятся ли те или иные законодательные инициативы и как они будут реализовываться на практике, после чего, мы непременно вернёмся к обзору этих изменений.

Однако все то, о чем говорится в данной статье можно и нужно применять, надеемся, это сможет существенно облегчить жизнь добросовестным участникам рынка недвижимости.

  Подробнее о перспективах рынка недвижимости, особенностях ценообразования и т.п. можно узнать посмотрев видеорепортаж снято и произведено телекомпанией Gorky.TV и доступно также по адресу:http://gorky.tv/videos/1004-metry-na-rubli.html

No votes yet.

Please wait…

Источник: http://precedent-nn.ru/novye-pravila-soversheniya-sdelok-s-nedvizhimostyu.html

Отмена сделки с недвижимостью – чего бояться покупателям и продавцам?

: 26.09.2016 671

Правовая инструкция 9111.ru расскажет, на каких основаниях сделка с недвижимостью может быть признана недействительной, как заявления о недействительности сделок рассматриваются в судах.

Какие сделки признаются недействительными?

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ недействительные сделки бывают оспоримыми и ничтожными.

Во всех случаях сделка является недействительной, если договор содержит условия, противоречащие законодательству, а также если допущены иные нарушения при совершении сделки.

Несмотря на указание в законе, что оспоримая сделка может быть недействительной только в силу признания ее таковой судом, а ничтожная сделка не требует такого признания, это не означает, что лицо, по мнению которого сделка имеет признаки ничтожности, вправе считать ее недействительной без соответствующего судебного решения. В судебной практике по поводу применения нормы закона об оспоримых и ничтожных сделках сформировалась следующая позиция:

– оспоримая сделка признается недействительной только на основании заявления сторон, также они вправе отказаться от требования признать такую сделку недействительной, заключить мировое соглашение, изменить исковые требования;

– ничтожная сделка может быть признана таковой по усмотрению суда, при этом стороны не могут отказаться от исковых требований о признании сделки недействительной ввиду ее ничтожности, а также заключать мировое соглашение.

Если в законе прямо не указано, что сделка, нарушающая требования закона или иного нормативного акта, является оспоримой или ничтожной, то она является оспоримой, за исключением случая, когда такая сделка посягает на права и интересы третьих лиц. В этом случае сделка всегда является ничтожной, если не указано иное (ст. 168 ГК РФ).

Когда сделка противоречит требованиям закона?

При наличии нарушений, указанных в ст.ст. 168-179 ГК РФ, сделка признается недействительной и к ней применяются последствия ее не действительности. На основании ст.

168 ГК РФ недействительная сделка, условия которой противоречат требованиям закона или иного НПА, является оспоримой, если не нарушает права и интересы третьих лиц. Если нарушает, сделка считается ничтожной.

В сделках по отчуждению недвижимости между гражданами наиболее распространены следующие нарушения законодательства:

– отсутствие нотариального согласия супруга на такую сделку;

– нарушение требований п. 4 ст. 35 ЗК РФ о запрете на отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих одному лицу;

– продажа имущества лицом, которое не имело право его отчуждать.

Когда сделка противоречит основам правопорядка и нравственности?

Сделка является ничтожной в силу ст. 169 ГК РФ, если установлено, что цель сделки и (или) приобретаемые (изменяемые) в связи с ней права и обязанности сторон заведомо противоречили основам правопорядка или нравственности.

Например, в порядке данной статьи может быть признан недействительным договор дарения доли квартиры, заключенный в обеспечение займа вместо договора залога, если при этом нарушаются права несовершеннолетнего.

Однако довольно часто суд признает требования, выдвигаемые на основании ст. 169 ГК РФ, неверным способом защиты нарушенного права. Если умысел на совершение такой сделки имели обе стороны, все полученное ими по сделке может быть взыскано в доход РФ.

В остальных случаях суд поступает на свое усмотрение в соответствии с законом.

Когда сделка является мнимой или притворной?

Ст. 170 ГК РФ предусматривает недействительность мнимых и притворных сделок, являющихся ничтожными. Мнимая сделка совершается без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, притворная – с целью прикрыть другую сделку, в том числе на иных условиях. К мнимым сделкам относятся:

– заключение договора купли-продажи, когда у продавца нет намерения отчуждать имущество, а у покупателя — приобретать его;

– заключение договора купли-продажи без намерения исполнять договор, с целью уклонения лица от исполнения обязательств путем уменьшения своего имущества и избежания возможности обращения взыскания на это имущество.

Истец, обращаясь с иском о признании сделки ничтожной на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ (притворная сделка), должен доказать, что при совершении сделки стороны не только не намеревались ее исполнять, но и фактически не исполнили. Такими сделками являются:

– заключение договора купли-продажи, который прикрывает договор залога для обеспечения возврата заемных средств.

– заключение договора дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество, чтобы избежать применения ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки.

Какие еще сделки признаются недействительными?

Согласно ст.ст. 175-177 ГК РФ, судом могут быть признаны недействительными сделки, совершенные следующими лицами:

– несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет;

– ограниченными в дееспособности;

– не способными понимать значение своих действий или руководить ими.

Продавец квартиры оказался недееспособным – что ждать покупателю?

К указанным сделкам в случае признания их недействительными применяются правила, предусмотренные абз. 2, 3 п. 1 ст. 171 ГК РФ. Неспособность понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ) устанавливается судом на основании заключения судебно-психиатрической экспертизы.

Также в соответствии с законом являются недействительными сделки, совершённые под влиянием:

– заблуждения (при этом заблуждение должно быть существенным (см. п. 2 ст.

178 ГК РФ), а стороне, ссылающейся на факт умышленного введения ее в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки, необходимо представить суду бесспорные доказательства, с достоверностью подтверждающие этот факт;

– обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).

Источник: http://www.9111.ru

Источник: http://www.rosned.ru/otmena_sdelki_s_nedvizhimostyu_chego_boyatsya_pokupatelyam_i_prodavcam/

Правовая экспертиза документов при госрегистрации прав на недвижимость – аналитика недвижимости и строительства

Согласно статье 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. С регистрацией закон связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права. Осуществляемый таким образом со стороны государства контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом должен обеспечить и защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований, как следствие, снизить риски на рынке недвижимости, создать дополнительные гарантии безопасности для участников рынка недвижимости.

Правовая экспертиза документов – это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания. Пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса публичных интересов, прежде всего в части достоверности сведений о правах на недвижимое имущество, содержащихся в ЕГРП, и основных начал гражданского законодательства, в том числе принципа свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав.

Закон о регистрации содержит нормы, указывающие на предмет правовой экспертизы.

Так, к компетенции регистрирующего органа при проведении им государственной регистрации прав отнесена проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Государственный регистратор проверяет соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в правоустанавливающем документе, аналогичным сведениям, содержащимся в государственном кадастре недвижимости, и наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица, и удостоверяется в том, что документы в установленных законодательством случаях нотариально удостоверены, скреплены печатями, имеют надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц; тексты документов написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без сокращения, с указанием мест их нахождения; фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса мест их жительства написаны полностью; в документах нет подчисток, приписок, зачеркнутых слов и иных неоговоренных в них исправлений; документы не исполнены карандашом; документы не имеют серьезных повреждений, наличие которых не позволяет однозначно истолковать их содержание.

Законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения – нотариальная (за исключением ипотеки) или простая письменная – как в случае государственной регистрации самой сделки, так и в случае государственной регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения) права.

При проверке законности сделки государственный регистратор проверяет, в том числе право- и дееспособность сторон, наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями; наличие существенных условий сделки; указание в ней на наличие ограничения (обременения) права, соблюдение формы сделки, установленной законом или соглашением сторон, принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лиц, не являющихся собственниками имущества, в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником, соблюдение публично-правовых интересов, прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, в установленных законом случаях. Если на совершение сделки с объектом недвижимого имущества в соответствии с законом требуется согласие третьих лиц, в том числе лиц, в пользу которых установлены ограничения (обременения) права, государственный регистратор проверяет наличие такого согласия и указания в договоре, представленном на государственную регистрацию, условий, ограничивающих права собственника.

Например, при сделке по распоряжению общим имуществом супругов необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Если из представленных на государственную регистрацию прав документов не следует, что сторонами сделки соблюдено это требование, то государственным регистратором должно быть принято решение о приостановлении государственной регистрации прав, а в случае неустранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации прав, – об отказе в государственной регистрации прав. В случае принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав уведомление о приостановлении государственной регистрации направляется, помимо сторон сделки, супругу лица, распоряжающегося объектом недвижимости, если его адрес известен.

При распоряжении имуществом, находящимся в хозяйственном ведении, согласно пункту 2 статьи 295 ГК, предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Поэтому в случае непредставления на государственную регистрацию прав согласия собственника имущества Росреестр принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав и направляет сторонам сделки уведомление с указанием причин приостановления государственной регистрации прав. Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав направляется также собственнику имущества.

При отчуждении заложенного имущества, под которым понимается имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если из представленных на государственную регистрацию прав документов не следует, что сторонами сделки соблюдены требования статьи 37 Закона об ипотеке – получено согласие залогодержателя, когда такое согласие необходимо в соответствии с Законом об ипотеке и это условие не изменено договором об ипотеке, то государственным регистратором должно быть принято решение о приостановлении государственной регистрации прав. Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав направляется, помимо сторон сделки, залогодержателю, поскольку, согласно статье 39 Закона об ипотеке, при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 Закона об ипотеке залогодержатель вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК, либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 Закона об ипотеке, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству.

При регистрации последующей ипотеки, которая в соответствии со статьей 43 Закона об ипотеке допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке, или последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении, если из представленных на государственную регистрацию прав документов не следует, что сторонами сделки соблюдены указанные требования статьи 43 Закона об ипотеке, то государственным регистратором должно быть принято решение о приостановлении государственной регистрации прав.

В случае пользования арендованным имуществом арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами.

При этом статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Эти нормы условие о необходимости предварительного – до передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, то есть до совершения (заключения) соответствующей сделки, – уведомления не содержат.

Но согласно постановлению Пленума ВАС от 24.03.

2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если в случаях это не сделано, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков. В случае непредставления на государственную регистрацию прав согласия арендодателя Росреестр вправе принять решение о приостановлении государственной регистрации прав и направить сторонам сделки соответствующее уведомление.

Приостановление государственной регистрации прав по причине возникновения у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав возможно, если такие сомнения обоснованы.

Критериями (пределами) обоснованности таких сомнений являются предусмотренные Законом о регистрации основания для отказа в государственной регистрации прав.

Соответственно, неустранение таких сомнений должно повлечь отказ в государственной регистрации.

Источник: http://vseon.com/analitika/zakon/pravovaya-ekspertiza-dokumentov-pri-gosregistracii-prav-na-nedvizhimost

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть