8(800)350-83-64

Нормативная цена земли. порядок проведения расчетов

Нормативная стоимость земельного участка: что это и как рассчитать?

Нормативная цена земли. Порядок проведения расчетов

Любой земельный участок имеет минимум три цены: кадастровую, рыночную и нормативную. Что такое нормативная стоимость? Каков порядок ее расчёта и как она соотносится с рыночной и кадастровой величинами?

Что такое нормативная стоимость и какими законами она регулируется?

Под нормативной ценой или стоимостью земли принято понимать особую финансовую величину, которая может охарактеризовать стоимость участка, исходя из его определённых характеристик.

К таким характеристикам будут относиться:

  • Местоположение участка и его влияние на качество земель;
  • Потенциальная величина дохода, влияющего на период, в течение которого участок должен будет окупиться при условии, что он используется как расчетная единица в системе земельных правоотношений и может быть продан, передан по наследству или использоваться в качестве залога по кредиту.

Регулирование вопросов, связанных с порядком определения нормативной стоимости или, как ее называет законодатель, нормативной цены, а также с возможностью применения такой цены, осуществляется следующими правовыми актами:

  • Федеральный закон “О введении в действие Земельного Кодекса РФ” (пункт 13 статьи 3 говорит о том, что применение данного показателя осуществляется в том случае, если не установлена кадастровая стоимость участка, а использование такого финансового показателя необходимо для соблюдения целей функционирования статьи 65 Земельного Кодекса);
  • Закон РФ “О плате за землю” (статья 25 даёт определение нормативной цены земельного участка, используемое в остальных правовых актах);
  • Постановление Правительства РФ “О порядке определения нормативной цены земли” (определяет не только порядок расчёта данного показателя, но и необходимость корректировки этого показателя исходя из условий экономической выгодности эксплуатации земли в конкретном регионе или экономическом районе).

Данные нормативные акты подвергаются периодическим изменениям и дополнениям для обеспечения полноценного регулирования вопроса образования нормативной стоимости участка.

Из чего складывается стоимость?

Нормативная цена земли устанавливается уполномоченными органами того или иного субъекта федерации каждый год с учётом различных факторов, основными из которых являются:

  • Целевое назначение рассматриваемого участка;
  • Ставка налогообложения конкретной категории земель, исходя из возможных целей использования такого участка;
  • Уровня рыночной цены.

При проведении расчетов данного показателя должны быть соблюдены основные условия:

  • Величина нормативной стоимости не может быть больше, чем семьдесят пять процентов от рыночной цены, установленной для земли конкретного целевого назначения в данном регионе и экономической зоне;
  • Ставка налогообложения не может быть увеличена при проведении расчетов более, чем в двести раз;
  • При проведении конкретных расчетов не должны быть учтены используемые льготы налогообложения;
  • Не учитываются показатели увеличения налога на землю, установленные за превышение норм отвода земельных территорий.

При проведении расчетов нормативной стоимости того или иного участка муниципальные органы не имеют права увеличить стоимость данного участка более, чем на двадцать пять процентов от установленной при проведении первичных расчетов.

Порядок проведения расчетов осуществляется следующим образом:

  • Производится кадастровая оценка конкретного участка с целью определения его кадастровой стоимости. При осуществлении оценки на основе данной величины возможно использование проведённой ранее кадастровой оценки, но с соблюдением условия обязательной корректировки имеющихся кадастровых данных на указанную в нормативных актах процентную величину (в настоящее время ежегодная корректировка кадастровой стоимости составляет семь процентов от величины предыдущего года);
  • На основе полученных данных осуществляется расчёт размера земельного налога на данный участок;
  • По полученным результатам устанавливается непосредственно нормативная цена участка.

Рыночная цена

В том случае, если кадастровая стоимость участка неизвестна, а на проведение соответствующей оценки нет времени, расчёт может быть произведён на основе рыночной цены.

В этом случае размер налоговой ставки значения иметь не будет, так как весь расчёт будет производиться на основе результатов проведённой рыночной оценки.

Однако для этой процедуры есть своя оговорка — она не должна быть проведена ранее, чем за шесть месяцев до даты проведения расчетов нормативной цены.

Проведение оценки рыночной стоимости земельного участка должно осуществляться только специально привлекаемыми сотрудниками организаций, имеющих лицензию на осуществление таких работ.

В том случае, если определение нормативной стоимости проводит владелец участка (например, чтобы определить стоимостное выражение полученного ранее подарка в виде земельного надела), то за оказание соответствующих услуг заказчику придётся заплатить сумму от десяти до пятидесяти тысяч рублей (зависит от региона, объёма проводимых работ, формы предоставляемого итогового отчёта и т.д.).

Кадастровая оценка

Если идёт речь о кадастровой оценке, то проводить ее может только Росреестр в лице своих уполномоченных подразделений, а кадастровую стоимость участка можно узнать на публичной кадастровой карте (на сайте Росреестра), либо путём направления специального запроса в данное ведомство.

В ответе будет предоставлена информация о величине кадастровой стоимости участка, установленной при проведении оценки, а также о дате проведения такой оценки.

Ставка налогообложения для конкретной категории земель определяется каждым регионом самостоятельно, но этот показатель не может превысить предельные значения, указанные в Налоговом Кодексе. Узнать ставку налогообложения земель можно в региональных нормативных актах.

Нормативная стоимость земли — один из экономических показателей, который может быть использован для определения величины того или иного финансового значения.

Она определяется на основе существующей кадастровой или рыночной стоимости.

Но, при этом, не должны учитываться никакие льготы или обременения в налогообложении конкретного участка, так как нормативная цена является таким же уникальным показателем, как и кадастровая стоимость.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/normativnaya-stoimost.html

Нормативная цена земли, методики расчета для целей оценки

Нормативная цена земли, методики расчета для целей оценки

Понятие нормативной цены земельных участков, методики расчета – обязательные составляющие проведения независимой оценки имущества, оценки имущественного комплекса, оценки предприятия, рыночной оценки земельных участков.

Принятие нового Земельного Кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) открыло дорогу на приобретение права собственности на землю.

До этого момента Указом президента РФ уже был разрешен выкуп земли организациям, доля приватизированного имущества которых превышала 75%.

Воспользоваться этим правом сумели немногие.

По некоторым оценкам, не более 1% процента предприятий.

Глава 10 ЗК РФ «Плата за землю и оценка земли», содержит две статьи, посвященные данному виду правоотношений. Так, в ст.

65 говорится, что использование земли в Российской Федерации является платным.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Законом, вводящим ЗК РФ в действие установлено, что в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65, применяется нормативная цена земли.

Итак, нормативная цена земли, это отживающая себя правовая категория. Устанавливалась она в девяностых годах и с тех пор менялась только с учетом инфляции и деноминации. На смену ей должна придти  кадастровая стоимость земли и рыночная стоимость земли.

Работа над созданием земельного кадастра ведется во многих субъектах федерации.  В Новосибирске полного кадастрового плана пока еще не существует. Средняя цена квадратного метра городской территории составляет здесь 339 рублей.

По мнению экспертов, нормативная цена земли может отличаться от реальной рыночной как в большую, так и в меньшую сторону.

Например, Барнаул разбит на 65 зон в зависимости от ценности территории, в Новосибирске выделено около 5 тыс. ценовых зон.

В соответствии с этим зонированием производится и уплата земельного налога.

При установлении нормативной цены земельный комитет мэрии Новосибирска руководствуется наличием и качеством коммуникаций.

Но, например, для инвестора, вкладывающего деньги в строительство, важно знать рыночную цену земли.

При проведении оценки профессиональный оценщик учитывает не только географическое положение участка (центр или окраина города) и наличие коммуникаций, но и транспортную доступность, правовой статус и такой критерий, как соответствие оптимальному использованию.

Нормативная цена земли в большей мере категория правовая, нежели экономическая.

Нет сомнения, что местные власти при ее установлении исходили из экономических показателей.

Однако стоит напомнить, что работа оценщика, по оценке даже небольшого земельного участка, занимает продолжительное время.

И оценки специалистов бывают, расходятся, весьма значительно.  Так, что говорить о точности при определении стоимости по нормативной оценке не приходится.

Несмотря на вышеизложенное нормативная цена не отменена и является достаточно удобным инструментом для определения стоимости земли на ранних этапах развития собственнических земельных правоотношений.

Итак, основным нормативно-правовым актом, регулирующим нормативную цену земли, является ФЗ «О плате за землю».

В ст. 25 указанного закона дано легальное определение нормативной цены земли. Нормативная цена земли – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством Российской Федерации.

Новые статьи:

Старые статьи:

>

Источник: http://investing.su/index.php/biznesifinansy/146-normativnaya_cena_zemli_metodiki_rascheta_dlya_celei_ocenki

О проведении нормативной оценки земельного участка

Для того чтобы решать практические вопросы землепользования, в РФ стала применяться нормативная оценка земельного участка. Ставка налога на участок земли исчисляется на основе нормативной цены земли.

Все вопросы по порядку определения нормативной оценки земли указаны в Постановлении Правительства РФ 1992 г. № 1992 (25 февраля).

Согласно этому постановлению нормативной оценкой земли обеспечивается экономическое регулирование земельных отношений:

  • для передачи земли в собственность гражданам;
  • по установлению коллективной собственности на землю;
  • передачи земли по наследству, дарению;
  • для оформления банковского кредита с залогом земельного участка;
  • по установлению общей совместной (долевой) собственности свыше бесплатной нормы;
  • также в других случаях, которые предусмотрело земельное законодательство РФ.

Нормативная оценка участка земли применима в тех случаях, когда кадастровая стоимость ее не известна, а использование кадастровой стоимости предусмотрено законодательством.

Нормативная оценка земельного участка является фиксированной, законодательно устанавливаемой ценой земли, которая применяется в установленных законодательством случаях по обеспечению государственных интересов. Исполнительная власть субъектов РФ имела право введения повышающих коэффициентов на установленный законом объем нормативной цены земли согласно уровню цен на рынке в определенном регионе с учетом условий данного региона.

Нормативная цена земли представлена установленной правительством РФ минимальной ценой земли.

В Постановлении правительства РФ определили нормативную цену конкретных участков земли, составляющую пятидесятикратную ставку налога на землю в рублевом эквиваленте за единицу площади земель определенного целевого назначения.

Минимум размера ставки налога на землю был указан в объеме сто руб. за один гектар.

Нормативную цену земли при выделении в населенных пунктах (город или поселок) участков земли в собственность гражданам для строительства жилья, личного подсобного хозяйства, для целей садоводства и животноводства формировали с учетом ставок налога на землю, определенной этой категории плательщиков. Учитывая развитие рынка земли, местное самоуправление имеют право уточнения количества оценочных зон и их границ, принятия решения на повышение или понижение установленной нормативной оценки земельного участка, но в пределах 25%.

Государственная власть на местах с постановлением получила право при согласовании продажи участков земли на конкурсной основе повышать нормативную цену земли в пределах 50%.

На аукционных продажах земельных участков или при реализации участков, заложенных в банк, ограничения продажных цен таких участков не устанавливался.

То есть данный случай представлял решающую роль либо рыночному механизму, либо тайному сговору участников сделки.

В 1994 г. В Постановлении правительства РФ № 1204 нормативная оценка участков земли установлена в объеме 200-кратной ставки налога земли за единицу земельного участка.

Спустя три года в Постановлении правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 внесены изменения по порядку формирования нормативной цены земли.

Нормативную цену участка земли нельзя определить выше 75% рыночной цены на участки земли соответствующего целевого предназначения.

Именно этим же постановлением органы местной власти получили права на уточнение количества оценочных зон, установление их границ, а также повышение или понижение нормативной оценки земли, но в пределах 25%.

Нормативная участка дает ему характеристики определенного качества по стоимости и местоположению, по потенциальному доходу расчетного срока его окупаемости.

Нормативную цену устанавливают ежегодно исполнительная власть субъектов РФ для земельных участков различных целевых назначений для оценочных зон, административных районов, поселений или их групп.

Приоритетом в вопросах определения нормативной оценки земли является размеры потенциального дохода, т.е.

дохода, который в состоянии получить деятельность на конкретном участке земли, а эту деятельность определяет категория земли и разрешенное применение земельных участков.

Нормативная цена земли в законодательстве, ранее действовавшем, хотя и была формой платы за землю, но, по существу, она представляла критерий расчетных платежей за пользование землей, а не форму платы за нее.

Следовательно, нормативная цена земли характеризуется не качеством земли как таковой, ее физически свойствами, а скорее ее степенью пригодности для заявленных видов деятельности. И, наверняка, вероятно предположение, что перемена категории земли и изменение разрешенного использования коснется и изменений в нормативной цене земельного участка.

Нормативная оценка земли представляет очень важный инструмент по регулированию общественных отношений относительно владения, пользованию и распоряжению землей.

Ею охвачены земли, представляющие любые категории и формы собственности, согласно решению органов исполнительной власти или местного самоуправления, или согласно договору.

Нормативная оценка земельного участка завершается составлением документации, в которой записываются результаты оценки, которые обязательно должны быть проверены государственной экспертизой в соответствии с законом.

Нормативную оценку земли проводят юристы, у которых имеются лицензии проведения землеустроительных работ.

Расчеты оценки конкретного участка земли представляют документацию нормативной оценки земель, выданной территориальным органом земельных ресурсов.

Если у вас возникла необходимость выяснения вопросов по нормативной оценке земельного участка, смело можете обратиться в АНО «Центр Судебных Экспертиз», где вам окажут квалифицированную помощь, ответив на все ваши вопросы.

В случае, если Вас интересует не только тема оценки земельных участков, а смежные вопросы, такие как например оценка недвижимости, то мы рады Вам сообщить, что мы с удовольствием проведем для Вас оценку недвижимости, причем не только в Москве и Подмосковье, но и во всех регионах Российской Федерации.

Полагаю, что Вам будет интересна тема: «Строительная экспертиза» в Регионах.

Земельные участки:Стоимость, руб./ 1 сотка:
Оценка земель городского назначения 750, но не менее 10 000
Оценка сельхозугодий 37,50 но не менее 20 000
Оценка лесных угодий 75, но не менее 20 000
Оценка земель иного назначения 225, но не менее 20 000

ПРИМЕЧАНИЕ:

Цена услуг по оценке земельных участков указана с учетом налогов. Транспортные расходы оплачиваются отдельно.

Нашли в тексте ошибку? Выделите её, нажмите Ctrl + Enter, и мы всё исправим!

Источник: http://sud-expertiza.ru/o-normativnoy-ocenke-zemelnogo-uchastka/

Методы и порядок оценки земельных участков

Земля используется во многих сферах деятельности человека (коммунальной, политической, экономической, аграрной и др.) и является важным фактором поддержания должного уровня экономики.

Поскольку земля – исчерпаемый ресурс, она находится под строгим контролем. Для этого используют оценку земельного участка с целью определить рыночную стоимость объекта. Этот процесс имеет свои особенности, которые стоит изучить.

Законодательное регулирование вопроса

В России законодательное регулирование вопросов эксплуатации земель находится на начальной стадии. Нормативные документы, принятые законодательством, устанавливает все общие принципы и понятия в оценке стоимости земли, что имеет положительное влияние на ситуацию в целом.

В системе нормативных актов существует 4 уровня:

  • законы федерального значения;
  • постановления правительства РФ (постановления о стандартных оценках, правила организации и проведения продажи земли, постановления об определении нормативной цены земли, правила проведения кадастровой оценки земельного объекта и т.д.)
  • ведомственные нормативные акты (документы министерств и ведомств, которые имеют лицензию на проведение процедуры определения стоимости земельного объекта и его природных особенностей; к ним относятся различные рекомендации по порядку и процедуре определения необходимых значений, связанных с землёй);
  • нормативные акты субъектов РФ (документы, регулирующие процедуру определения земельных стоимостных показателей).

Назначение и способы осуществления

Оценивание предназначено для определения цены чего-либо.

Соответственно, оценка участка земли – это процесс определения стоимости земельного объекта на рынке.

Многие сталкивались с продажей, покупкой, арендой земли, поскольку она является очень мультифункциональной для ведения собственного бизнеса.

Часто оценка используется для определения кредитоспособности заёмщика (при оформлении ипотеки), при вступлении в наследство, для привлечения инвестиций, при разделе имущества, для бухгалтерского учёта и т.д.

Выделяют три вида оценки земель:

  • Денежная. Используется при определении ставки налога на землю, при заключении договоров; в свою очередь, существует два типа денежной оценки: нормативная и денежная;
  • Экономическая. Используется для определения пригодности земли для выращивания определённой культуры, при анализе наиболее рационального использования земли; учитывается при проведении нормативной оценки объекта;
  • Бонитировка почв. Входит в состав земельного кадастра, является основой экономической оценки в сфере сельского хозяйства; используется для определения пригодности почв, а также для прогнозирования потерь в сельском и лесном хозяйствах.

Существует три разновидности стоимости земельного объекта: рыночная, кадастровая и нормативная.

Рыночная стоимость – наиболее возможная цена, по которой оценочный объект может презентоваться на открытом рынке. При этом две стороны сделки владеют всей необходимой информацией и чрезвычайные обстоятельства не влияют на цену.

Если при оценке не установлен определённый вид стоимости объекта, то устанавливается рыночная цена.

Кадастровая цена применяется в целях налогообложения. Этот вид стоимости устанавливается в процентах от рыночной.

Нормативная – начальная, фиксированная стоимость, установленная государством в собственных интересах.

Применяется при выкупе земли в частную собственность, при вступлении в наследство или при его передаче и т.д.

 Нормативная стоимость устанавливается ежегодно правительством РФ.

Региональная нормативная цена может изменяться правительством РФ в зависимости от особенностей почвы, самого объекта, но цена не должна быть больше 75% от рыночной стоимости. Она может изменяться органами местного управления в соответствующем регионе, но не более, чем на 25% от установленной государством.

Существующие методы и критерии

Кадастровая оценка земельных участков проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его региональными органами, организациями и предприятиями, находящимися под их управлением. Работать в этой сфере имеют право лица, имеющие лицензию на проведение оценки.

Существуют методы оценки земли, которые делятся на 2 подхода:

  • доходный;
  • сравнительный.

Доходный подход включает в себя методы

  • предполагаемого использования;
  • капитализации земельной ренты;
  • метод остатка.

Метод предполагаемого использования используется для определения стоимости объектов (застроенных и незастроенных) с целью получения дохода за счёт застройки участка улучшениями.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки объектов с целью получить земельную ренту. Подвергаться оценке могут как застроенные, так и незастроенные участки.

Для того чтобы использовать этот метод, нужно подвергнуть обработке сведения о ставках на аренду земли и установить их стоимость в качестве дохода от аренды.

Размер платы за аренду определяется месторасположением объекта, его размером, функцией, формой, наличием коммуникации, доступностью транспортных средств, видом землеиспользования.

Метод остатка применяется для оценки земельных объектов, даёт возможность получать доход. Также, как и в методе капитализации, оцениваться могут и застроенные, и незастроенные участки.

Для применения этого метода, первым делом, нужно определить стоимость земельного участока, который можно улучшить с целью получения прибыли.

Далее доход капитализируется путём установления дохода с объекта и строений.

Сравнительный подход включает в себя методы

  • выделения;
  • распределения;
  • сравнения продаж.

Метод выделения используется для оценки земельных участков для определения соответствия улучшений земель с их наиболее выгодным и эффективным использованием. Этот метод подходит исключительно для застроенных объектов.

Метод распределения применяется для оценки земельных участков с целью установить соотношения между стоимостью земли и зданий, застроенных на ней. Используется для застроенных объектов.

Наиболее подходит для новостроек, так как они должны соответствовать эффективному и рациональному использованию земли. Для использования метода распределения нужно иметь сведения соотношения цены участка с возведёнными на нём строениями.

Однако результат будет неточным.

Метод сравнения продаж используется для сравнения цен аналогичных земель. Является одним из наиболее простых и эффективных. Даёт достаточно точные показатели на рынке.

Однако для российского рынка, который не является информационно-открытым, упомянутый метод не подходит.

На его использование влияет ситуация на рынке, местонахождение объекта, рельеф местности, свойства почв, варианты применения, право собственности и т.д.

Критерии оценивания земель:

  • месторасположение участка;
  • наличие коммуникаций и возможность их подключения при отсутствии;
  • транспортная доступность к земельному участку;
  • цель использования и возможность изменения его назначения;
  • данные геологических и геодезических исследований.

Порядок проведения процедуры

Изначально составляется договор. Для этого нужно указывать, с какой целью будет использоваться участок, вариант собственности, является ли он застроенным и т.д.

После проведения этой процедуры назначается дата выполнения работы, то есть время, в которое будет проведён осмотр.

Перед ним необходимо собрать все документы, а именно характеристики, описание земли, её свойств, наличие каких-либо полезных ископаемых.

Далее объект просматривается, после чего снова собирается документация по результатам проведённой процедуры и устанавливается вариант оценки (рыночная, кадастровая, нормативная). Весь процесс закрепляет отчёт по оценке земельного объекта.

Документы, необходимые для оценки, могут слегка отличаться в зависимости от типа объекта, будь-то земельный участок, жилой дом или квартира (комната).

Документы, необходимые для экспертного оценивания земельного участка:

  • документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
  • копия паспорта владельца.

Список бумаг, необходимых для оценивания жилого дома:

  • документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
  • копии:
    • удостоверения личности владельца;
    • технического паспорта БТИ на жилой дом;
    • государственного акта на земельный участок.

Для определения стоимости квартиры (комнаты) потребуются:

  • документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
  • удостоверение личности владельца;
  • копия технического паспорта БТИ.

Цены за проведение оценки объекта колеблются в зависимости от населённого пункта, организации, занимающейся этим и т.д. В среднем сумма может составлять:

  • 4000 руб. для участка с домом;
  • 3000 руб. для жилого строения;
  • 2500 руб – участка.

О правилах и нюансах проведения рассмотренной процедуры смотрите в следующем видеосюжете:

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-18-46 (Москва)

+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://PropertyHelp.ru/zemlya-dacha/arenda-zemli/metody-i-poryadok-ocenki.html

Статья 66 Земельного кодекса. Оценка земли

1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

2.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

1. Оценка земли может быть рыночная, кадастровая и нормативная. Рыночная оценка (стоимость) земельного участка определяется в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности”

——————————–

В соответствии с Федеральным законом “Об оценочной деятельности” за рыночную стоимость объекта оценки принимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют разумно и в своих интересах, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Платеж за объект оценки выражается в денежной форме.

Российская Федерация, субъекты РФ или муниципальные образования, физические и юридические лица имеют право на проведение с оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных названным выше Законом.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством РФ.

В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных ЗК РФ или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов “действительная стоимость”, “разумная стоимость”, “эквивалентная стоимость”, “реальная стоимость” и др.

Основанием для проведения оценки объекта оценки служит договор между оценщиком и заказчиком. Такой договор заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

основания заключения договора;

вид объекта оценки;

вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Оценщик имеет право:

применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;

отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.

Оценщик обязан:

соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования ЗК РФ, а также требования принятых на его основе нормативных правовых актов РФ и нормативных правовых актов субъектов РФ;

сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;

обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;

предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ к проведению оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;

предоставлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ;

хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;

в случаях, предусмотренных законодательством РФ, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он выступает учредителем, собственником, акционером, страховщиком или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

юридическое лицо выступает учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при ее проведении.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

2.

Государственная кадастровая оценка земли производится в соответствии с Правилами кадастровой оценки земель

——————————–

Государственной кадастровой оценке подлежат все категории земель на территории Российской Федерации в целях налогообложения и иных целей, установленных законом. Кадастровая оценка земель проводится органами, ведущими земельный кадастр.

При государственной кадастровой оценке земель принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке. Оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или с учетом затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также с границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный кадастр объектов недвижимости.

Органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Роснедвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

3. При сравнении кадастровой и рыночной стоимости земельного участка кадастровая его оценка определяется в процентах от рыночной стоимости.

4.

В отличие от рыночной и кадастровой оценок земли, назначение которых указано выше, нормативная цена земельных участков необходима: при приватизации государственного имущества для определения цены земли, передаваемой в собственность; при установлении общей долевой собственности на землю; передаче земельного участка по наследству; дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

Порядок определения нормативной цены установлен Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. N 319 “О порядке определения нормативной цены земли”

——————————–

Установлено, что нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются органами, ведущими кадастр объектов недвижимости.

Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную нормативную цену земли, но не более чем на 25%.

При этом нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Нормативная цена подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия определяется на основании данных промежуточного бухгалтерского баланса, подготавливаемого в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации, в порядке, установленном для расчета чистых активов унитарного предприятия, с учетом следующих особенностей:

а) стоимость земельных участков, подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, определяется исходя из цены выкупа земельных участков, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации;

б) стоимость акций (долей, вкладов) в уставных (складочных) капиталах хозяйственных обществ (товариществ) в составе долгосрочных и краткосрочных финансовых вложений определяется исходя из нормативной цены указанного имущества;

в) учитывается налог на добавленную стоимость в отношении приобретенных ценностей;

г) не учитывается балансовая стоимость объектов, не подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия;

д) не учитывается просроченная дебиторская задолженность.

Нормативная цена имущественного комплекса унитарного предприятия при его преобразовании в открытое акционерное общество используется только для определения нормативной цены акций создаваемого открытого акционерного общества.

Источник: http://RuLaws.ru/Zemelnyy-kodeks/Glava-X/Statya-66/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть