8(800)350-83-64

За сколько можно продать квартиру? определение цены

Содержание

4 способа, как определить рыночную стоимость квартиры

За сколько можно продать квартиру? Определение цены

Сегодня на Habrealty.ru:
как определить рыночную стоимость квартиры при ее продаже — узнайте четыре способа и примените любой понравившийся!

Определить рыночную стоимость квартиры самостоятельно

Стоимость определяется просто, как три копейки:

  • смотрим аналоги на досках объявлений
  • сравниваем со своей квартирой
  • выводим среднюю, выставляем в продажу

Другой вопрос: — Эффективно ли определяется рыночная стоимость квартиры в  этом случае?

В процессе продажи производим корректировку цены. Если спроса нет- снижаем стоимость квартиры до его появления с интервалом 2-3 недели. При этом все время выставляем рекламу и чаще она платная, т. к. квартир в продаже много и надо как-то выделится.

Как вы уже поняли, стоимость квартиры напрямую зависит не только от самой квартиры (себестоимости), но и состояния рынка, т. е. покупательской способности или спроса.

Исходя из этого стоимость квартиры понятие не конкретное, в отличие от цены, которая указывается в договоре купли-продажи. Стоимость квартиры может варьироваться в пределах ОТ и ДО, в зависимости от:

  • спроса
  • состояния квартиры (себестоимость)
  • желания продавца и возможностей покупателя

Применим этот метод
Рассмотрим стоимость квартиры аналогичной нашей: 1-комнатная, в центре, 40 квадратов площадью, средний этаж, новая планировка. Состояние: свежий ремонт. Стоимость: 4500 тыс. рублей.

Наша, допустим, с теми же параметрами, но на последнем этаже. Мы знаем, что средний этаж ценится покупателями больше, чем последний и первый. Поэтому, исходя из этого правила рынка, уменьшаем стоимость своей квартиры на и выставляем ее за 4150 тыс. рублей.

Определение рыночной стоимости онлайн калькулятором

Вы, наверное, уже встречали на ряде сайтов калькуляторы, которые в автоматическом режиме производят оценку квартиры?

Часто они ссылаются на аналитические данные и опираются на свою базу объектов. Стоит ли доверять такому методу определения рыночной стоимости квартиры?

Узнайте, какие документы помимо паспорта нужны для продажи квартиры

На самом деле нет. И я объясню почему. Аналитика, складывающаяся из анализа цен, выставляемых на сайте объявлений — это здорово и надо поставить «5» этим ребятам за идею. Но есть очень важное «но», которое перечеркивает ее на корню.

Цена — это сумма денег, за которую квартира реально продается (эта сумма проходит через Росреестр, ДКП и налоговую и вычет), а стоимость, та, за которую продавец хочет продать, но не факт, что продаст.

Так вот калькуляторы, что дают оценку квартиры основываются на стоимости из объявлений. У них нет данных из Росреестра, т. е. достоверных цен, за которые реально продаются квартиры.

А вы же понимаете, что квартира могла в объявлении стоить 4500 тыс. рублей, затем покупатель сторговался на 300 тысяч рублей и в ДКП цена квартиры 4200 тысяч рублей.

Другими словами оценка квартиры через онлайн калькулятор — это оценка «хотелок» продавцов и реальной картины это способ вам не даст!

Оценка квартиры риэлтором

Оценить квартиру и дать цифру, приближенную к рыночной стоимости может риэлтор. Хотя это тоже будет примерная стоимость, но она будет ближе к реальности.

Что работает в плюс оценки риэлтором
Риэлторы знают цены, по которым реально продаются квартиры! Причем, риэлторы единственные, кто знает и стоимость квартиры (за которую она выставлялась в продажу) и реальную цену (за которую квартира продалась, что указали в ДКП).

Этими данными не располагает даже налоговая и Росреестр, т. к. в случае «миллионных» сделок, риэлтор знает реальную цену квартиры.

Что работает в минус этом способу

  1. Опыт и осведомленность риэлтора играют важную роль при оценке квартиры. Если он не знает статистику продаж своих коллег и имеет недостаточную практику продаж квартир — повышается риск неточной оценки.
  2. Меркантильные интересы риэлтора могут исказить данные об оценке квартиры. Если он захочет привлечь вас в качестве клиента, то увеличит вашу лояльность к нему путем завышения стоимости квартиры.

Нанять для оценки квартиры оценщика

Идея неплохая, если вам нужен официальный отчет об оценке квартиры, но не более. Объясню почему.

Оценщики не ориентируются в стоимости квартир так, как это могут риэлторы. Оценщики мечутся между себестоимостью квартиры и данными из доступных источников — досками рекламных объявлений.

А это еще более далекий от реальности способ определения рыночной стоимости квартиры, чем, онлайн калькулятор.

Оценщики необходимы только банку, но не продавцу квартиры, который заинтересован продать квартиру — это его цель. Цель же банка — убедиться, что выдали заемщику денег не больше, чем надо было. И для этой цели, как раз и нужны оценщики.

Поэтому, как вы поняли, оценить квартиру с помощью оценщиков можно, но цель ваша при этом не будет достигнута. Тем более это финансово затратный способ, в отличие от бесплатных, которые я перечислил выше.

Сегодня вы узнали, как определить рыночную стоимость квартиры разными способами и узнали об эффективности каждого из них.

Если статья вам понравилась — поделитесь ею со знакомыми, оставьте сайт в закладках браузера, потому что полезных материалов будет еще много!

Успехов вам!

Источник: https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/opredelit-ryinochnuyu-stoimost-kvartiryi.html

Оцениваем свою квартиру самостоятельно

Оцениваем свою квартиру самостоятельно

Последнее обновление: 14.10.2016

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Первым делом нам, конечно же, надо прицениться. То есть трезво взглянуть на тот товар, который мы продаем. «Трезво» здесь – ключевое слово.

Нам нужна объективная оценка нашей квартиры, без эмоций и личных привязанностей («здесь прошло мое детство» – не является объективным критерием).

Как самостоятельно оценить квартиру для продажи?

Это не сложный процесс, если понимаешь, какие факторы влияют на цену квартиры.

Цена квартиры определяется набором ее маркетинговых (рыночных) характеристик.

Посмотрите, какие характеристики перечисляются в большинстве объявлений о продаже квартир. Это и есть определяющие цену квартиры факторы. Ничего сложного.

Главное – оценивать без эмоций, как чужую квартиру.

Основные факторы рыночной оценки квартиры

Оценка квартир на рынке недвижимости происходит только методом сравнения, в отличие от коммерческих объектов, где применяются также затратный и доходный методы.

Сравнительный метод – самый понятный и простой из всех методов оценки.

Его суть вытекает из названия: сравнивают существующие цены похожих по параметрам квартир и, с учетом некоторых различий, вводят поправочные коэффициенты «+» или «-» к цене.

Первым и самым весомым фактором в оценке любой недвижимости является ее РАСПОЛОЖЕНИЕ. В нашем случае это район города, квартал, улица.

Исторически в каждом городе складываются определенные зоны обитания, отличающиеся по престижу, социальной среде, уровню жизни, экологии, инфраструктуре. Назовем это – кластер. Нам нужно сравнивать свою квартиру с аналогичными, выставленными на продажу в нашем кластере.

Другие факторы, влияющие на цену квартиры, перечислены ниже (в порядке убывания значимости):

  • тип дома (панель/кирпич/монолит, «эконом»/«бизнес»/«элит», серийный или индивидуальный проект, современный или устаревший, и т.п.);
  • количество комнат и площадь квартиры (общая /жилая);
  • площадь кухни (некоторые проводят здесь большую часть жизни);
  • вид из окон (за вид из окон на море, например, накидывают 10-20% к цене, а высокая цена т.н. «пентхаусов» во многом определяется уникальными панорамными видами из окон);
  • расположение дома внутри кластера (даже в престижном районе бывают не очень престижные уголки) – тихо или шумно вокруг, рядом парк, торговый центр или психиатрическая клиника, и т.п.;
  • удаленность от метро (если в городе такое присутствует);
  • этаж квартиры (в «минус» к цене может сыграть первый этаж, и иногда – последний, средние этажи в цене примерно одинаковы), причем, чем выше класс дома, тем меньше зависимость цены от этажа;
  • элементы планировки квартиры (расположение и площадь отдельных комнат, высота потолков, тип санузла, наличие балкона или лоджии, холла, кладовки и т.п.);
  • элементы инфраструктуры дома (огороженная территория, охрана или консьерж, поземная автостоянка и т.п.);
  • хороший ремонт в квартире (хорошо, но не выгодно).

  ♦ К слову о ремонте в квартире на продажу ♦

Риэлторы оценивают квартиры именно по этим факторам. Причем, для экспресс-оценки достаточно первых трех факторов — место расположения дома, его тип, и площадь квартиры.

 Остальные факторы гораздо меньше влияют на цену, больше – на скорость продажи (т.е. на ликвидность) квартиры.

Например, квартира с балконом, при прочих равных, «уйдет» быстрее, чем такая же квартира без балкона.

Не стоит сильно переживать по поводу точности оценки сразу, рынок (спрос) нас подкорректирует.

На практике риэлторы тоже нередко ошибаются в оценке, и квартиры, которые они продают, висят в продаже по многу месяцев.

 По-хорошему, грамотный подход к оценке – это не пытаться угадать точную цену квартиры, а определить диапазон этой цены, с разбросом значений в 4-5%.

Точную же цену квартиры на рынке определяет только Покупатель. «Хотелки» Продавца, равно как и оценка риэлтора, служат только точкой отсчета (ориентиром).

Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

Порядок действий при самостоятельной оценке квартиры

Чтобы самостоятельно оценить квартиру для продажи, нам достаточно выполнить по порядку следующие простые пункты.

    1. Источники данных о продаже квартир

Выбираем 2-3 заслуживающих доверия ресурса с объявлениями о продаже квартир на вторичном рынке.

Для этого годятся как интернет-порталы, так и печатные издания по недвижимости.

На наш взгляд, хорошими источниками данных для оценки могут служить представленные ниже ресурсы:

    2. Выборка квартир

Составляем выборку из квартир, выставленных на продажу в нашем районе/кластере, и наиболее похожих по ключевым параметрам (место, тип дома, количество комнат) на нашу.

Если где-то цена квартиры не указана – звоним, и узнаем ее.
Причем, в выборку можно включать и данные за прошлые 2-3 месяца, т.к.

рынок недвижимости очень инертный, и цены на нем меняются медленно.

Чем больше выборка, тем вернее оценка. Выборка в 20-30 похожих на нашу квартир вполне достаточна для надежной оценки. Выборка в 10-15 квартир – тоже дает представление о ценах.

Если же рынок совсем маленький, и нам не удается найти в продаже и десятка квартир, пригодных для сравнения, то нам придется черпать данные из соседних кластеров и добавлять в выборку квартиры, не очень похожие на нашу.
Это не страшно. Ведь Покупатель будет находиться в таком же положении, и ему так же сложно будет определить «правильную» цену.

  ♦ К слову об оценке квартир ♦

Предварительный договор купли-продажи квартиры – 3 вида, нюансы, юридические последствия. Смотри в Глоссарии по ссылке.

    3. Анализ выборки и оценка квартиры

На основе полученной выборки, сначала мы делаем простой расчет среднеарифметической цены за квадратный метр (= цена квартиры / общая площадь квартиры).

Но ведь квартиры в нашей выборке все-таки не одинаковые, и отличаются друг от друга не только площадью, но и отдельными факторами/удобствами (вид из окон, большая кухня, наличие лоджии, улучшенная планировка, дорогой ремонт, и т.п.). Эти факторы хоть и не так существенно влияют на цену, по сравнению с местоположением, типом/классом дома и площадью квартиры, но тем не менее, их не следует упускать из виду.

Под «анализом выборки» мы понимаем как раз суммарный учет этих самых факторов (дополнительных удобств квартиры), и выражение их в виде коэффициента к нашей среднеарифметической цене. Т.е.

ряд дополнительных удобств нашей квартиры, по сравнению с большинством квартир из выборки, дадут нам некоторый плюс в цене.

Например, вид из окон в городской парк, высокие потолки и просторная планировка нашей квартиры заслуженно добавят нам в цену 5-10% (конечно, если большинство квартир наших конкурентов не могут этим похвастаться).

И наоборот, если наши окна выходят на шумную магистраль, ремонт в квартире делали еще при царе горохе, а за углом нашего дома расположено кладбище, то нам придется скидывать со средней цены, допустим 10-15%.

Подобные расчеты не представляют труда, их можно делать как в программе MS Excel, так и просто на бумажке, вооружившись ручкой и калькулятором.

Не лишним будет прозвонить несколько квартир из нашей выборки, и пообщаться с их продавцами, чтобы убедиться, что это живые варианты, а не «пустышки», заманивающие клиентов в агентства недвижимости.

При прозвоне можно позадавать вопросы о документах и об отдельных достоинствах/недостатках квартир.

В идеале – съездить и посмотреть вживую пару-тройку аналогичных квартир, тогда понять конкурентов и оценить свою квартиру будет гораздо легче.

Итогом будет являться небольшой диапазон установленных нами цен на подобные квартиры, в пределах которого мы выбираем свою цену. Чуть больше или чуть меньше – зависит от нас, нужно ли нам продать быстрее, или мы не торопимся.

Кроме того, стоит учесть вариант торга – это психологический момент, который стимулирует Покупателя, и ускоряет продажу.

Хитрые маркетологи утверждают, что человек охотнее купит квартиру, выставленную, условно говоря, за 100 руб., с которой лично ему дали скидку в 5 руб.

, чем квартиру, выставленную сразу за 95 руб. без торга.

В чем смысл Акта приема-передачи квартиры? Кому он больше нужен – Продавцу или Покупателю? Смотри в Глоссарии по ссылке.

    4. Контрольная проверка цены

Оценив квартиру, мы можем проверить свою оценку – выполнить, так сказать, «контрольное сглаживание».

Выбираем 3-4 риэлтерских агентства, на свой вкус, звоним, и просим оценить нашу квартиру по телефону на основе ее ключевых параметров.

Большинство риэлторов делают это охотно (для них каждый звонок – это потенциальный клиент). Но будьте готовы, что помимо такой экспресс-оценки риэлторы будут навязывать Вам свои услуги.

Не очень добросовестные агенты, при этом, могут сознательно завышать стоимость квартиры, мотивируя владельца обратиться именно к ним.

А когда продажа квартиры по такой цене затягивается, риэлтор убеждает Продавца быть разумным и снизить цену.

Это нужно иметь в виду, и не прыгать от счастья, когда риэлтор неожиданно называет стоимость вашей квартиры заметно выше, чем ваша собственная расчетная цена. 

И помните, что оценка квартиры «от риэлтора» – это не истина в последней инстанции. Точную цену нам даст только рынок.

Страхование профессиональной ответственности риэлторов вряд ли поможет Покупателю квартиры. Почему? Смотри по ссылке.

Специально для ленивых в интернете есть автоматические калькуляторы для самостоятельной оценки квартиры, причем, на весьма авторитетных сайтах, например, на IRN.ru (здесь) или SOB.ru (здесь).

Несмотря на солидность источников, мы полагаем, что использовать эти калькуляторы не имеет смысла из-за высокой погрешности автоматической оценки.

Кроме того, простое сравнение цены одной и той же квартиры (например, типовая «двушка» в Москве) на обоих калькуляторах дает расхождение в цене – более 1,5 млн. руб.

!!! Делаем выводы.

А вот статистические данные анализа цен на недвижимость нам не повредят – такой онлайн-сервис есть, например, на сайте Domofond – здесь (кнопка «Узнать цены»).

 Сервис позволяет задать город (или даже район города – для Москвы), после чего выдает график и средние цены предложений за текущий месяц для одно-, двух-, и трехкомнатных квартир.

Сервис удобный, но следует помнить, что расчет происходит автоматически, без учета нюансов выборки и конкретных характеристик квартир – т.е. выдает «среднюю температуру по больнице».

Такие данные могут нам пригодиться для понимания общего уровня цен на те или иные квартиры, а также для понимания дорожают они сейчас или дешевеют (в сервисе есть сравнительные коэффициенты к прошлым периодам).

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

    5. Корректировка цены «в рынке»

После оценки и публикации нашего объявления о продаже квартиры, никто не мешает нам спокойно, не торопясь, продолжать анализировать цены на рынке. И по результатам наших наблюдений, и звонков от Покупателей, мы можем слегка подкорректировать свою цену в ту или иную сторону.

  ♦ К слову о корректировке цены ♦

Не столько на цену, сколько на ликвидность будут влиять также типы документов и сложность сделки.

В первом случае речь идет о документах, на основании которых мы владеем квартирой (договор передачи при приватизации, или договор купли-продажи, или свидетельство о праве на наследство, и т.п.

), которые у Покупателя могут соотноситься с разной степенью риска.

То же касается и снятия с регистрационного учета Продавца до сделки, что конечно, будет приятно Покупателю – «юридически свободная» квартира более ликвидна.

Во-втором случае речь идет либо о «чистой продаже» (квартира продается без «альтернативной» покупки), либо нам необходимо выстраивать «цепочку», что усложняет сделку, увеличивает ее сроки, и вряд ли обрадует Покупателя.

 ВИДЕО: Оценка квартиры для продажи. Рекомендации эксперта

 — Как Продавцу оценить свою квартиру самостоятельно? Риэлтор объясняет тонкости объективной оценки.  

При оценке квартиры следует также учитывать общую тенденцию рынка: спад или подъем. На спаде цен мы, конечно, будем торговаться охотнее, на подъеме – можем гордо держать свою цену.

Какие ошибки допускают участники сделок купли-продажи квартир. Смотри в рубрике «Примеры ошибок».

Итак, выборку квартир мы составили. Вспомнив математику за 5-й класс, произвели нехитрые вычисления, выписали себе удостоверение заслуженного оценщика, и встали перед вопросом – как быстро и грамотно донести наше намерение до рынка?

Об этом на следующем шаге.

Источник: http://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/prodavec-kvartiry/ocenivaem-svoyu-kvartiru/

За сколько можно продать квартиру

Хороший Женский Дневник » Недвижимость » За сколько можно продать квартиру

Если деньги нужны срочно – придется побегать и заплатить большой процент, однако быстро получить их – это реально.Если понадобились деньги, можно продать свое жилье.

Как продать квартиру быстро и выгодно?

Как найти покупателей

  1. Разместить объявления в местных газетах или журналах, на сайтах недвижимости, выделив его из массы остальных. В первую очередь, это касается формулировки объявления.

    Чем более красочно оно будет сформулировано, чем больше в нем живых слов («уютная», «ухоженная», «просторная» и т.д.), тем больше на него обратят внимание потенциальные покупатели. Если квартира не нуждается в ремонте, об этом обязательно нужно указать.

    Рассказать о близости детских садов, школ, магазинов и другой инфраструктуры. Обо всех достоинствах квартиры и о выгодности ее месторасположения надо указывать в обязательном порядке.

    Кроме того, в любой газете или журнале, а также на любом сайте есть возможность, за небольшую доплату, выделить объявление рамкой, цветом или шрифтом, а также разместить его выше других объявлений. Подобные меры позволят привлечь внимание потенциальных покупателей.

  2. Активно рассказывать всем своим друзьям, знакомым и коллегам о том, что вы продаете квартиру. Можно использовать для этого социальные сети. Иногда даже среди ваших самых близких людей можно найти человека, который хочет купить квартиру, но широко об этом не распространяется.

  3. Яркий плакат с предложением «Эта квартира продается», расположенный под окном или на балконе, привлечет внимание прохожих, некоторые из которых могут быть потенциальными покупателями, которые осматривают район.

  4. Расклеить объявления на досках или столбах, на дверях подъезда по району. Вариант неплохой, но в наше время мало эффективный, поскольку сейчас редко люди ищут жилье именно таким способом. К тому же, ваши объявления будут часто срывать, либо поверх них наклеивать другие.

  5. Если среди ваших знакомых есть частный риэлтор – обратитесь к нему. Важное условие: его хорошо должны знать или вы сами, или ваши знакомые, поскольку среди частных риэлторов очень много мошенников и доверять совершенно незнакомому человеку в данном случае нельзя.

Получается, правильно установить цену на типовое жилье, не составляет большого труда для профессионала. Агент, который продает вашу квартиру, скорее всего, провел уже множество сделок с недвижимостью, поэтому он должен знать предпочтения потенциальных покупателей, а значит, обратит внимание, на то, что должно нравиться покупателям, а что их отпугнет.

Вторичный рынок

На вторичном рынке, по данным компании “Инком” стоимость “квадрата” составляет 180,9 тыс. руб.

“Самая дешевая квартира в ЮЗАО продается за 4,2 млн руб., — рассказывает руководитель аналитического центра “Инком” Дмитрий Таганов. — Это “однушка” площадью 30 кв. м в блочном доме на Севастопольском проспекте”.

[FL]Западный административный округ[/FL]

Konstantin Kokoshkin / Russian Look

«>

Konstantin Kokoshkin / Russian Look

«>

ЗАО столицы — довольно престижный район, сейчас на его территории ведется масштабная реконструкция Можайского шоссе.

Новостройки

В ЗАО сейчас реализуются 29 корпусов в 20 объектах (11% предложения рынка Москвы). В качестве наиболее заметного проекта можно отметить ЖК “Мосфильмовский” в Раменках и ЖК О7 на Озерной улице.

Минимальная стоимость 1 кв. м в ЖК “Мосфильмовский” составляет 201 тыс. руб., в ЖК О7 — 158 тыс. руб. По данным “НДВ-Недвижимость”, средняя стоимость 1 кв.

м жилья в новостройках на западе Москвы составляет 237,8 тыс. руб.

Изменения должны коснуться и расчета размера налоговой базы.

Для того чтобы не было злоупотреблений со стороны продавца и его сговора с покупателем относительно занижения суммы сделки и уменьшения налога с продажи квартиры в 2015 году, было предложено рассчитывать стоимость продаваемой недвижимости исходя из величины, указанной в кадастровом учете с коэффициентом 0,7. И опять же, на местном уровне субъекты федерации получали бы право на изменение данного показателя, понизив его или до нуля или повысив до 90 процентов. На сегодня, по мнению экспертов, почти все регионы имеют уже составленную базу кадастровой стоимости жилья, приближенную к рыночной цене.

Конечно, оставалась бы такая же возможность осуществления возврата налога с продажи квартиры, как и была. Т.е.

, имея в собственности жилье менее 3-х лет и продав его, можно рассчитывать имущественный вычет в размере миллиона рублей, отняв эту сумму от стоимости.

Также это касается и тех, кто получил жилплощадь по наследству или через приватизацию.

Как не крути – вариант не самый выгодный. Что можно сделать? Если ситуация вынуждает вас к сверхсрочной продаже.

Я бы предложил вам следующий вариант: сообщаем о намерении срочно  продать квартиру всем, кто занимается выкупом на боле-менее щадящих условиях, обзваниваем инвесторов, предлагаем квартиру покупателям с наличными, подбирающим квартиру для себя.

Квартиру за 1-2 дня смотрят 10 или больше потенциальных покупателей. Общим итогом квартира продается по цене, более приближенной к реальной. Вы получаете выгоду, я – стандартные комиссионные.

2. Продажа на живом аукционе

Отмечу сразу, я аукционами не занимался (хотя знаю людей, которые прибегают к этому способу продажи), поэтому охарактеризую данный способ вкратце.

Суть его сводится к тому, что продавец специально приглашает нескольких потенциальных покупателей смотреть квартиру на одно и то же время.

Таким образом, создается впечатление, что предмет торговли пользуется повышенным спросом, а значит, представляет собой ценность, за которую стоит побороться.

Под действием манипуляций продавца, из страха, что квартиру «уведет» кто-нибудь другой, покупатели начинают предлагать цену повыше.

Обязательно поблагодарите за предоставленную информацию и занесите данные в таблицу.

Шаг №4. Определение цены вашей квартиры.

Теперь, когда все данные занесены, нужно убрать так называемые выпадающие значения, квартиры с заниженными и завышенными ценами. Лучше использовать значения цены за квадратный метр.

Например, у вас получился следующий ряд чисел:

Налоговым нерезидентам никакие вычеты не предоставляются, и они обязаны уплатить налог со всей суммы продажи.

И последний наш совет – иногда лучше получить предложение о цене квартиры от покупателя, ведь интересно сколько он предложит и отказаться от него, нежели не получить предложения вовсе.

45,8

Январь 2015

39,0

49,9

Февраль 2015

31,2

42,3

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Источник: http://wolvesmc.ru/nedvizhimost/11716-za-skolko-mozhno-prodat-kvartiru.html

Как осуществляется продажа квартиры без налога?

В России любая прибыль граждан подлежит налогообложению. Налоговый кодекс Российской Федерации в действующей редакции, вступивший в действие с 1 января 2016 года, напрямую затронул порядок исчисления налогов на доходы от реализации недвижимости.

Собственникам, купившим квартиры с целью перепродажи и извлечения финансовой выгоды, а также тем, кто хочет продать недвижимое имущество с целью улучшения условий проживания.

Важно! Как скоро можно продать квартиру без уплаты налога, а если с налогом, то как его правильно рассчитать.

Через сколько можно продать квартиру без уплаты налога?

  • Через 36 месяцев после покупки квартиры, если право собственности наступило до 2016 года;
  • по истечении 60 месяцев, если жилое помещение в правах владения, пользования и распоряжения после 1 января 2016.

Совет от юриста! Право должно быть непрерывным в течении всего срока.

Как продать квартиру по наследству без налогов?

Через 3 года после возникновения права владения жилым помещением, без уплаты налога, реализовать квартиру можно когда она:

  • владельцу досталась по договору пожизненной ренты с иждивением;
  • получена при приватизации;
  • подарена родственниками;
  • унаследована от родственников.

Действующим законодательством к таким родственникам отнесены:

  • дети, родители;
  • внуки, дедушки, бабушки;
  • братья, сестры (единородные — родные только по отцу или только по матери и полнородные — имеющие одних и тех же мать и отца);

Размер налога на прибыль от продажи квартиры, бывшей в собственности менее 3 или 5 лет

Налоговая ставка для резидентов – 13%, для нерезидентов – 30%. Размер налога продавец жилья высчитывает самостоятельно.

Сделать это можно двумя способами:

  1. Воспользоваться при вычислении налоговым вычетом;
  2. Указать в расчётах затраты на покупку или строительство отчуждаемого жилья.

Чтобы верно произвести расчет, нужно точно знать следующие данные:

  • основание установления права собственности (покупка, наследование, подарок);
  • дату возникновения права (до 1 января 2016 года или после);
  • кадастровую стоимость квартиры.

Примеры рассчета налога

 Пример 1.  Господин Синицын купил жильё в 2015 году. У него имеются все документы, подтверждающие сделку и покупную стоимость квартиры в объеме трех миллионов рублей. Кадастровая стоимость недвижимости на момент продажи составила 3500000 рублей.

Весной 2017 года, менее чем через 3 года после возникновения права собственности, Синицын эту недвижимость реализовал за 4000000 рублей.

  1. Первый вариант расчета налога с использованием налогового вычета: 4000000-1000000=3000000*0,13=390 000 рублей.

    После сделки Синицыну надо заплатить налог в сумме 390 000 рублей.

  2. Второй вариант определения величины налогового платежа — с учетом произведенных ранее затрат: 4000000-3000000=1000000*0,13=130000 рублей.

    Синицыну выгоднее заплатить налог по варианту 2, Применение возможно одного варианта из двух.

 Пример 2.  Госпожа Лодкина стала владельцем квартиры в феврале 2016 года за 1700000 рублей. В 2017 году она ее продала за 2000000рублей.

Срок владения квартирой составил менее 5 лет. Кадастровая стоимость недвижимости на 1 января 2017 года составила 1800000рублей.

  1. Расчет величины налога на доходы от продажи квартиры с налоговым вычетом: 2000000-1000000=1000000*0,13=130000 рублей.

  2. Расчет размера налогового платежа с расходов на покупку: 2000000-1700000=300*0,13=39000 рублей. Лодкиной также выгоднее оплатить налог по второму варианту.

Важно! Если жилое помещение куплено после 1 января 2016 года и затем продано по цене ниже, чем 70% от его кадастровой стоимости, то для расчета налога с продажи жилья доход будет учитываться от стоимости, составляющей 70% от кадастровой цены.

В каких случаях налог на доходы от продажи квартиры платить не нужно?

Если право владения, пользования и распоряжения наступило до 2016 года и истекло 36 месяцев с его наступления, то налог платить не нужно, сумма сделки не имеет никакого значения. Такой собственник полностью освобождается от уплаты НДФЛ после совершения сделки.

Полезно знать! На жилье, право собственности на которое наступило после 1 января 2016 года, минимальный срок владения имуществом для продажи его без налога — 60 месяцев.

При отчуждении жилого помещения по цене ниже покупной и при условии, что продажная цена оказалась дороже 70% от ее кадастровой стоимости, налог также не платится.

Можно ли обойти уплату налога при продаже квартиры?

Собственник может обойти уплату налога тогда, когда пропишет в договоре купли-продажи стоимость жилья менее одного миллиона рублей.

Отметим! Однако если эта цифра будет ниже 70% от кадастровой стоимости квартиры на дату начала налогового периода, то в расчет будет приниматься кадастровая стоимость с понижающим коэффициентом 0,7, и возможно в этом случае обойти уплату налога не получится.

Как правильно вычислить срок права собственности на квартиру?

Срок владения имуществом начинает отсчет с даты наступления права собственности и далее рассчитывается в месяцах. Если основанием права является принятие наследства, то отсчет ведется с даты смерти наследодателя или открытия наследства.

Полезно знать! Правильный расчет сроков и суммы налога, а также его своевременная оплата поможет избежать штрафных санкций и стрессов в связи с лишними расходами. Главное своевременно заполнить документы и подать их в налоговую службу, а затем совершить платеж в бюджет. Как продать квартиру без уплаты налога? Ссылка на основную публикацию

Источник: https://pravonaslednik.ru/vstuplenie-v-nasledstvo/nalogi/kak-prodat-kvartiru-bez-uplaty-naloga.html

Как самостоятельно оценить стоимость квартиры

Оценивая жилье самостоятельно, главное не прогадать и не переоценить его. В первом случае можно недополучить настоящую стоимость квартиры, во втором – затянуть процесс продажи на неопределенный срок. На стоимость жилья влияет множество факторов – все их необходимо учитывать при оценке.

    Основными параметрами для определения стоимости квартиры являются следующие составляющие:

  • месторасположение квартиры (престижность района и окружение);
  • удаленность от центра города, а также близость к станциям метро и остановкам наземного транспорта;
  • юридическая «чистота» квартиры (нет ли долгов, не является ли жилье предметом залога, не прописаны ли несовершеннолетние дети и инвалиды и т.д.);
  • тип и конструкция дома (панельный, монолитный, «хрущевка», «сталинка», новострой);
  • техническое состояние здания;
  • состояние выставленного на продажу объекта (наличие ремонта и его класс);
  • количество комнат;
  • этаж;
  • наличие балконов, лоджий;
  • присутствие дефектов и недочетов (неузаконенная перепланировка или пристройка; первый или последний этаж; окно выходит на козырек подъезда, неудобный подход и подъезд к дому);
  • метраж помещений и особенности планировки квартиры (совмещенный санузел, два санузла, просторная кладовая, большая лоджия);
  • безопасность (домофон, консьержка, охрана, охраняемая территория).

Сравнение цен

Чтобы сориентироваться со стоимостью собственного жилья, нужно произвести сравнение цен на аналогичные квартиры в том же районе и в таком же состоянии.

Для этого сравниваются уже выставленные на продажу объекты, которые можно найти в журналах или газетах с объявлениями о продаже квартир и на интернет-сайтах.

Онлайн-калькуляторы могут помочь в расчетах, однако они выдают ориентировочную стоимость, основываясь на средних показателях по району и не беря в расчет особенности конкретной квартиры.

Многие моменты оценки жилья сегодня пересматриваются.

Например, если в старых домах квартира на верхнем этаже все так же стоит дешевле на 2-3%, чем на других этажах, то в новостройках верхний этаж является несомненным плюсом: вам ничего не капает на голову, никто не топает, а из окон открывается лучший вид. Если раньше человек годами спокойно созерцал мусорные баки, то в современном сегменте дорогого жилья хороший вид из окна способен увеличить стоимость квартиры на 10%. И напротив. В сегменте экономного жилья окна, выходящие на парковую зону, никак не повлияют на стоимость, а вот магистраль или дымящие трубы завода могут существенно понизить цену квартиры.

Типичные ошибки продавцов недвижимости

  • Часто продавцы жилья на вторичном рынке неоправданно завышают цену своей квартиры, надеясь дождаться своего покупателя, который загорится идеей приобрести именно их квартиру.

    Логика «моя квартира лучше, чем у соседа, поэтому я смогу продать ее дороже» далеко не всегда себя оправдывает.

  • Продавцы завышают стоимость и ждут, что цены на рынке жилья рано или поздно снова вырастут, и вот тогда им удастся продать квартиру по самой выгодной цене.

    Однако из-за своей инертности рынок недвижимости не скоро реагирует на изменение тенденций, и продажа квартиры при таком подходе может затянуться на годы.

  • Ориентируясь на другие аналогичные объекты недвижимости, выставленные на рынке, продавцы теряют объективность или просто забывают о торге, который уже включен в заявленную стоимость, и плюсуют дополнительную сумму к стоимости квартиры.

  • Многие прибавляют к стоимости квартиры мебель и технику, с которой собираются жилье продавать. Это грубая ошибка, так как все дополнительные объекты должны продаваться отдельно. Они обычно не имеют никакого отношения к стоимости квартиры.
  • Зачастую продавцы преувеличивают достоинства квартиры.

Ремонт при оценке квартиры

Отдельным пунктом при оценке жилья выступает ремонт. Распространенной ошибкой является накручивание стоимости с учетом вложенных в ремонт средств и своих энергозатрат.

Рассуждение обычно следующее: я делал ремонт с душой, покупал лучшие материалы для отделки, значит, все это могу приплюсовать к стоимости квартиры.Фактор цены в массовом сегменте имеет первостепенное значение, поэтому дорогой ремонт совсем не обязателен.

К тому же большая часть покупателей планирует переделать все под собственные представления и вкус.

Простая отделка прибавит к стоимости квартиры 10%, улучшенная – 15% по сравнению с аналогичным объектом, в котором требуется косметический ремонт.

Чтобы точнее сориентироваться с суммой надбавки, рекомендуется проанализировать цены на ремонтные работы и стройматериалы в строительных компаниях. Но обычно при продаже компенсируется не более половины средств, затраченных на ремонт.

Если в квартире осуществлена перепланировка, не согласованная на момент продажи, то из общей суммы необходимо вычесть средства на ее законное оформление.

Завышение стоимости квартиры с целью торга может привести к тому, что объект будет длительное время экспонироваться на рынке, а затем продавцу самому придется снижать стоимость. Однако 3-5% завышения встречаются в большинстве случаев.

Алгоритм самостоятельной оценки квартиры

  • Изучение доступной базы аналогичных предложений о продаже квартир. Сайты крупных агентств недвижимости и специализированные печатные издания обеспечат подобной информацией.

    Разумеется, следует учитывать актуальность и достоверность информации, а в случае сомнений лучше уточнить все по контактному телефону.

  • Цены отобранных 5-6 предложений корректируются на величину вероятной скидки при торге.

    Как правило, при кризисе на рынке недвижимости, скидка может быть довольно значительной – продавцы боятся еще большего падения цен и стремятся продать квартиры как можно быстрее.

    При росте цен, напротив, продавцы не спешат делать скидку, зная, что цены увеличиваются. Точно определить поправку на торг при самостоятельной оценке довольно затруднительно, но значение скидки обычно – от 2 до 15%.

    Если разобрать поправку на торг подробнее, то получится, что она составляет: 2% при умеренном росте цен; 4% при равновесии; 6% при умеренном падении цен; 8% при падении;

    10-15% при кризисе.

  • Теперь рассчитывается стоимость 1 кв. метра площади в квартирах-аналогах, уже с учетом скорректированной цены. Для этого цену делят на общую площадь объекта – это даст ориентировочную стоимость 1 кв. метра оцениваемой квартиры. Затем среднее арифметическое, полученное из стоимостей квартир-аналогов умножают на площадь оцениваемой квартиры.

Чем больше будет выборка сравниваемых квартир, тем точнее получатся данные. Это закон статистики.

Часто не стоит ограничиваться 20 вариантами, лучше проанализировать 50 или даже 100 выставленных на продажу квартир. Это позволит выявить спекуляции, случаи явного демпинга и элементарную ценовую безграмотность.

Именно обширные базы данных позволяют риэлторам практически безошибочно определять стоимость любого жилья.

Кого лучше выбрать в качестве помощника и советчика при оценке жилья – риэлтора или профессионального оценщика? Оценщик оформляет свое заключение в виде отчета, и без его услуг не обойтись при оформлении ипотеки.

Но люди привыкли больше доверять своим ощущениям, чем бумаге, поэтому более полезным может оказаться риэлтор. У него обязательно имеется солидная база выставленного на продажу реального жилья, и он точно в курсе современных тенденций на рынке недвижимости.

Если риэлтор порядочный человек и хорошо ориентируется в необходимом секторе рынка, то его мнению можно доверять.

По количеству и частоте просмотров также можно судить о том, адекватна ли заявленная цена на квартиру. Нормальным считается 2-4 просмотра в месяц на трех- и четырехкомнатную квартиру.

Те же 2-4 просмотра должны приходиться и на одно- и двухкомнатную, но только в неделю.Если покупатели идут вереницей, скорее всего хозяева продешевили и цену необходимо поднять. И наоборот.

Если никто не интересуется – следует пересмотреть стоимость в сторону удешевления.

На волне растущих цен на жилье лучше придерживаться среднерыночной стоимости и иметь дело с покупателями, готовыми расплатиться сразу.

Если же цены на жилье падают, можно предлагать квартиру по стоимости немного ниже рыночной и соглашаться на предложение покупателей с ипотекой.

Тогда сумма, полученная при полном расчете, будет превосходить стоимость квартиры.

Источник: http://diskmag.ru/yurvoprosy/otsenit-stoimost-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть