8(800)350-83-64

Заключение договора аренды земельного участка с администрацией

Содержание

Оформление договора аренды земельного участка с администрацией или как арендовать землю у государства

Заключение договора аренды земельного участка с администрацией

Планируете заняться сельским хозяйствованием или построить дом? Земельный надел – весьма дорогая покупка, поэтому граждане ищут другие пути для реализации своих планов. Помочь в достижении целей может оформление договора аренды земельного участка с территориальным органом власти.

Пользование землей без юридического оформления незаконно. Нарушителя могут привлечь к ответственности за самовольный захват участка, и тогда ему придется выплатить немалый штраф.

Поэтому оформление договора аренды часто носит обязательный характер, если покупать участок пользователь земли не собирается. Законодательно закреплено, что участок переходит во временное владение к арендополучателю вместе с имеющимися постройками.

В арендные отношения могут вступать, то есть быть одной из сторон типового договора, следующие лица:

  • граждане РФ;
  • организации-резеденты;
  • иностранные граждане и компании;
  • лица без гражданства;
  • коммунальные, государственные и муниципальные предприятия;
  • международные объединения;
  • иные государства.

Договор аренды земли или ее части в обязательном порядке должен пройти процедуру государственной регистрации в Росреестре. В противном случае отношения арендатора и арендодателя будут считаться незаконными.

Стоит отметить, что есть земли, в отношении которых законодательно запрещено заключать договора аренды. К ним относятся:

  • земли заповедников или национальных парков;
  • участки, на которых располагаются здания или сооружения, предназначенные для нужд вооруженных сил России, ФСБ, ФСИН или органов государственной охраны;
  • земли закрытых административно-территориальных объектов;
  • территории, на которых расположены объекты атомной энергетики или сооружения, предназначенные для хранения или обработки радиоактивных отходов;
  • кладбища;
  • земельные участки, используемые для охраны границ РФ.

По вопросам аренды земель другого целевого назначения необходимо обращаться в муниципалитет.

Как происходит заключение договора аренды земельного участка с администрацией?

Оформить участок в аренду можно по итогам аукциона или без торгов. Инициаторами проведения торгов могут стать как государственные или муниципальные органы, так и лица, изъявляющие желание взять участок в аренду.

Участвовать в аукционе может любой гражданин РФ. Это право закреплено в ст.38.1 ЗК РФ.

Обязательное условие, предъявляемое к земельному участку, в отношении которого ведутся торги — это наличие факта постановки на кадастровый учет. Также должно быть подтверждено техническое оснащение участка инженерными сетями.

Чтобы принять участие в аукционе, необходимо подать заявку в муниципалитет. Арендодатель должен озвучить размер задатка для участия, начальную цену за аренду (на основе проведения оценочных работ), а также существенные условия будущего договора аренды.

Организатор аукциона должен представить подробную информацию о торгах, в том числе о дате и месте проведения, на официальном сайте территориальной администрации или в печатном издании (если оно есть). Сделать это необходимо за месяц до начала аукциона.

Если по каким-то причинам проведение аукциона становится невозможным, организатор обязан за 15 дней до даты предполагаемого начала оповестить об этом заинтересованных лиц.

Для уведомления об отмене используется тот же способ, что был использован для уведомления о начале аукциона. Переданные лицами задатки в этом случае возвращаются обратно.

Для получения допуска к аукциону лицам необходимо предоставить:

  • документ, удостоверяющий личность – для физических лиц;
  • выписку из реестра – для организаций и ИП;
  • заявление на участие в аукционе, в котором указываются реквизиты для возврата задатка в случае отмены проведения мероприятия;
  • квитанцию, подтверждающую передачу задатка.

Пакет документов передается организатору аукциона не позднее, чем за пять дней до начала торгов.

Результаты аукциона вносятся в протокол мероприятия. Он заполняется в двух экземплярах. Один передается победителю, второй остается у организатора. Также итоги аукциона должны быть опубликованы в официальных информационных источниках Правительства РФ.

Оформить договор аренды земельного участка можно и без проведения аукциона. В этом случае плата за пользование участком устанавливается исходя из земельного налога. Возможность получить землю в аренду без аукциона обеспечивается ст. 30 ЗК РФ.

Для оформления договора необходимо обратиться в местный муниципалитет или администрацию с заявлением о желании взять землю в аренду. С собой также необходимо иметь паспорт и ИНН.

Каким бывает договор аренды земельного участка по Земельному кодексу?

Российское законодательство выделяет два возможных вида договоров аренды земельных участков: краткосрочные и долгосрочные. Срок договора аренды земельного участка зависит от цели оформления надела во временное владение.

Долгосрочное соглашение об аренде предполагает строение жилых домов, а также иных сооружений для ведения личного подсобного хозяйства. Срок такого договора может составлять 49 лет.

Как правило, такие договора аренды могут быть продлены на более продолжительный период или даже заключаться на неопределенный срок, если период пользования в договоре аренды не прописан.

Краткосрочные арендные отношения могут быть с правом постройки и без такового. Краткосрочный договор аренды с правом постройки называется рентой на строительство. После того, как объект будет возведен, срок владения земельным участком может быть продлен.

Краткосрочные отношения без права постройки, как правило, оформляются договором аренды земли сельскохозяйственного назначения.

Такие участки используются для выращивания каких-либо культур или для ведения фермерского хозяйства.

Срок договора аренды без права постройки может быть не более 10 лет.

Существенные условия договора аренды земельного участка

Согласно ст. 609 ГК РФ, договор аренды земельного участка заключается только в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Каким бы не был договор аренды земельного участка (краткосрочным или долгосрочным), существуют условия, прописываемые в обязательном порядке. Без указания нижеперечисленных пунктов документ будет считаться недействительным:

  • местоположение земельного участка;
  • точный адрес участка или иные ориентиры, по которым можно определить, что это именно предмет сделки, а не другая земля;
  • арендуемая площадь участка;
  • особенности и подробное описание земельного участка, данные кадастрового паспорта.

Кроме того, прописывается следующая информация:

  • сроки действия договора аренды земельного участка;
  • сумма арендной платы и сроки ее внесения;
  • целевое назначение земли и возможные варианты использования;
  • точная дата или конкретное условие, после соблюдения которого, земля переходит во временное пользование арендатора;
  • права и ответственность сторон.

Менять условия договора без уведомления и согласования этого с другой стороной арендных отношений невозможно. При любом одностороннем изменении договор аренды земельного участка будет считаться недействительным.

Источник: http://EstateLegal.ru/zemelnoe-pravo/arenda/oformlenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka/

Оформление договора аренды земельного участка — все, что вам надо знать!

Чтобы законодательно зафиксировать факт передачи земельного участка во временное пользование с целью получения прибыли, составляется договор аренды.

Какие земли можно и нельзя сдавать?

Договор аренды — основной документ, определяющий условия пользования земельным участком (далее в тексте — ЗУ) без передачи его в право собственности.

Согласно ему, одна из сторон отдает землю во временное пользование другой стороне с определенной целью:

Например, жилой дом или торговое строение не может быть возведено на участке, относящемся к землям сельхозназначения. В таком случае придется пройти долгий путь по смене категории земельного объекта.

Суть и особенности договора аренды ЗУ зафиксированы в ст. 22 ЗК РФ. Согласно его нормам, арендаторами могут выступать как граждане России, так и других государств, а также лица без гражданства.

Доходы с земельного участка в период действия договора (произведенная продукция или выручка от торговли) являются собственностью нанимателя.

Также нельзя арендовать государственные муниципальные участки, где находятся предприятия и объекты:

  • армии РФ;
  • ФСБ и ФСИН;
  • атомной энергетики или переработки радиоактивных отходов;кладбища.

Заключить договор аренды вправе непосредственный собственник объекта.

Правом заключения договоров аренды участков, находящихся в собственности государства, обладают сотрудники исполнительных органов, ответственных за аренду земли у города. Например, в столице такой орган называется Департаментом земельных ресурсов, в других регионах — свои названия.

Права и обязанности сторон

По договору аренды (соглашению) ЗУ наймодатель обязуется предоставить нанимателю участок земли в состоянии, соответствующим его целевому назначению в прописанный в документе срок.

Если этого в силу определенных причин не произошло (например, территория, предназначенная для выращивания урожая, занята стройматериалами или другим имуществом арендатора), наниматель вправе требовать расторжения документа или устранения препятствий для пользования землей с возмещением убытков.

Факт сдачи земли в аренду не является основанием для прекращения действия таких прав.

В свою очередь, арендатор обязуется:

  • использовать объект только по целевому назначению;
  • поддерживать арендованный объект в надлежащем состоянии, при котором он не теряет своей ценности;
  • нести предусмотренные договором расходы по содержанию участка (членские взносы, оплата за полив, вывоз мусора и т.п.).

Иными словами, арендатор, заключавший договор, может передать участок другому человеку, который становится ответственным за данный объект. Заключать новый договор не нужно, если этого не требует собственник. То же касается и субаренды.

Наниматель может разделить арендное бремя с третьим лицом (на которого также будет распространяться действие договора) без необходимости подписания нового документа. Наконец, наниматель может распорядиться арендными правами как залогом или вкладом в паевой взнос либо уставной капитал.

Процедура оформления договора

В пакет необходимых для процедуры документов входят:

  • заявление в органы Росимущества по установленной форме;
  • паспорта сторон сделки;
  • распорядительный акт на объект (в 2-х экземплярах);
  • кадастровый план участка и его копия;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Юрлица дополнительно предоставляют заверенные копии учредительных документов, ИНН, свидетельство о регистрации участка находящегося в собственности. Если вместо нанимателя контракт подписывает его представитель, необходима соответствующая доверенность.

Чтобы представители органов Росимущества приняли пакет к рассмотрению, необходимо правильно составить ключевой его документ — заявление.

Оно составляется по следующей структуре:

  1. «Шапка» (название госоргана, данные заявителя, контакты).
  2. Основная часть, в которой выражается просьба о предоставлении данного участка в аренду. При этом указывается кадастровый номер, тип аренды, площадь объекта и льготы, если таковые имеются.
  3. Более подробные сведения об объекте (адрес, категория, наличие жилых или технических построек, обременений и т.д.).
  4. Перечень прилагаемой документации (см. выше).

Самый быстрый способ «утряски» всех манипуляций с бумагами — обращение в агентство недвижимости. Впрочем, можно подать документы и самостоятельно.

Процедура включает следующие этапы:

  • Подача вышеперечисленных документов в земельный комитет. Его сотрудники рассмотрят заявление и дадут согласие или отказ на предоставление участка в аренду.
  • Написание заявления в управление единого учета земельных объектов с просьбой провести межевание участка.
  • Заключение договора найма.

Все договора аренды земли имеют одинаковую структуру:

  • название документа;
  • указание объекта сделки;
  • перечисление прав и обязанностей нанимателя и наймодателя;
  • финансовая часть (порядок расчетов, цена объекта);
  • срок действия документа;
  • прочие нюансы, если таковые имеются;
  • реквизиты сторон;
  • подписи.

После того, как обе стороны подпишут документ, они перенимают на себя права и обязанности, перечисленные в нем.

Сроки аренды

Период, на который земельный участок сдается в аренду, определяется соответствующим пунктом договора. Вместе с тем существуют определенные законодательные ограничения — 1 год минимум и 49 лет максимум. По истечении предельного срока (49 лет) заключается новый договор.

Есть ли риски

Как и другие виды гражданско-правовых отношений, заключение договора аренды ЗУ несет определенные риски, которые желательно учесть до оформления сделки.

Со стороны арендодателя таковыми могут быть:

  • порча имущества или несанкционированная его модернизация;
  • нецелевое использование;
  • препятствие контролю за состоянием участка на протяжении срока аренды;
  • просрочка возврата объекта по истечении срока действия договора;
  • просрочка ежемесячных или ежеквартальных платежей;
  • уклонение нанимателя от госрегистрации договора, в предусмотренных
  • законодательством случаях.

Наниматель, в свою очередь, может столкнуться с такими рисками:

  • препятствие полноценному пользованию объектом аренды со стороны наймодателя;
  • несанкционированное увеличение ежемесячной или ежеквартальной платы;
  • передача объекта в аренду в ненадлежащем состоянии;
  • наличие права собственности или пользования участком у третьих лиц, о которых умолчал арендодатель.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/municipalnaya/kak-zakluchit-dogovor-arendy-zemly-s-administracijej.html

Заключение договора аренды земельного участка с администрацией

Наиболее важные условия аренды земельных участков прописываются в договоре между физическими или юридическими лицами и муниципальными властями. Данный документ составляется в двух экземплярах и на его основе разрешаются все спорные ситуации.

Что предусмотреть в договоре аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка содержит условия его передачи местными властями во временное пользование арендатору на возмездной основе.

При этом арендатор не становится собственником участка, если только договором не предусматривается право его выкупа.

К существенным условиям договорных обязательств можно отнести:

  • объект аренды: договор должен содержать местоположение и размер участка; его целевое предназначение, наличие сервитутов и обременений;
  • сроки действия договора: они могут находиться в диапазоне от 3 до 49 лет в зависимости от категории земель;
  • размер арендной платы, периодичность ее внесения, условия изменения;
  • прочие условия: ответственность сторон, права и обязанности, риски.

Первоначально арендный договор конкретизирует стороны договорных отношений.

В данном случае это администрация муниципального образования (собственник) и физическое или юридическое лицо.

Собственник должен сослаться на документ, который закрепляет за ним полномочия заниматься распределением земель и подписывать договора.

Описание арендатора должно позволить четко его идентифицировать: в договоре должны содержаться паспортные данные частного лица и полный комплект реквизитов – для юридического.

После указания сторон приводится детализация объекта аренды, а именно земельного надела. Отсутствие указанной информации делает договор недействительным и позволяет его аннулировать.

К моменту заключения аренды на участке должны быть выполнены кадастровые работы, а сам надел уже состоять на учете в Росреестре.

В договоре прописываются следующие характеристики:

  • адрес земельного участка;
  • кадастровый номер;
  • площадь;
  • категория земли и ее разрешенное использование (например, земля населенных пунктов под ИЖС, сельскохозяйственная – под садоводство и огородничество);
  • наличие и перечень всех построек на участке;
  • наличие обременений, охранных зон и сервитутов на земельном участке (например, через участок может проходить дорога и арендатор не должен создавать препятствий для ее использования другими жителями).

Указание на категорию и вид целевого использования земли имеет очень важное значение. Если арендатор халатно отнесется к своим

обязанностям и будет эксплуатировать землю нецелевым образом (например, построит на сельхозземле торговый центр), то это будет служить основанием для досрочного расторжения договора.

Более того его могут обязать выплатить денежную неустойку в бюджет муниципального образования.

Собственник земельного участка также не вправе в одностороннем порядке изменять условия использования участка.

В качестве приложения к договору выступают кадастровый паспорт и схема участка.

Если основанием для выделения земли стали заключенные соглашения о комплексном основании территории или участок выделен под определенный инвестпроект, необходимо сослаться на них.

Отдельный пункт должен быть посвящен указанию на сроки аренды. Они должны соотноситься с требованиями Земельного кодекса.

Так, земля под сельхозцели должна передаваться на срок не более 49 дней, участок под ИЖС – до 20 лет (но за первые три года землепользователю необходимо успеть построить на земле дом, иначе ему придется платить арендную плату в повышенном размере), под выпас скота – до 3 лет. Если сроки аренды не будут указаны, то считается что земля передана в пользование на максимальный период, который прописан в Земельном кодексе.

В качестве начальной точки отсчета может выступать дата подписания договора или его регистрации в Росреестре.

Арендная плата может быть указана в натуральной и денежной формах. Последний вариант применяется в подавляющем числе случаев. Стоимость аренды прописывается в договоре с учетом всех налогов и сборов. НДС она не облагается.

Обычно арендная плата указывается в твердой сумме с определением четких условий для ее пересмотра. Договор аренды муниципальных земель обычно предполагает ежегодную индексацию платы на величину инфляции.

Гораздо реже используется переменная величина аренды, которая определяется в ходе ежегодных торгов или привязывается к действующей ставке рефинансирования.

Должна быть указана периодичность внесения платежей и форма перечисления денежных средств. Обычно деньги следует переводить в безналичной форме на счет казначейства муниципального образования.

В договоре обычно содержится ответственность сторон за нарушение его условий.

В частности, арендатор может быть привлечен к санкциям за нерациональное использование земель, самовольную застройку, несвоевременное внесение арендной платы, передачу участка в субаренду без согласования с собственником.

Арендодатель может быть привлечен к ответственности за несообщение каких-либо важных сведений об участке (например, о наличии обременений) или его существенных недостатков, препятствование использование земли по целевому назначению, несвоевременную передачу участка в пользование.

Как происходит заключение договора

Заключение договора производится в несколько этапов:

  • Арендатор подбирает;
  • Если на участок обнаружились иные претенденты, то проводятся торги;
  • После положительного решения по поступившей от потенциального арендатора заявки на выделение ему участка у администрации будет 30 дней на формирование договора аренды;
  • Арендатора приглашают на ознакомление с договором аренды. У него будет 30 дней на то, чтобы изучить предложенные условия и согласовать внесенные поправки с представителями администрации;
  • После согласования всех формальностей договор подлежит подписанию обеим сторонами и последующей регистрации в Росреестре;
  • Отсутствие госрегистрации приводит к тому, что договор не обретает юридическую силу. Данная услуга облагается госпошлиной, а затраты обычно возлагаются на плечи арендатора;
  • Передача земельного участка в пользование арендатора может осуществляться в рамках подписания передаточного акта;
  • Договор прекращает свое действие: после истечения установленного срока, отказа от него одной из сторон, в принудительном порядке по решению суда досрочно.

После окончания срока действия договора он может быть пролонгирован на новый срок.

С 2016 года арендаторов лишили преимущественного права на заключение нового договора за исключением участков, на которые возведены жилые постройки в их собственности. В остальных случаях им придется снова участвовать в торгах на право перезаключения договора.

Таким образом, ключевая особенность земельного договора – это его объект, а именно участок земли, обладающий четкими границами и имеющий определенное целевое предназначение.

Договор регулирует правоотношения сторон, защищает их права и регламентирует обязанности.

В частности, здесь прописываются такие важные параметры как условия внесения и величина арендной платы, сроки действия договора и ответственность сторон.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-66-30, Санкт-Петербург +7 (812) 309-36-67 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonometr.ru/zemlja/arenda-2/municipalitet/sostavit-i-zaklyuchit-dogovor.html

Расторжение договора аренды земельного участка: порядок, основания, госпошлина

Расторжение договора аренды земельного участка: порядок, основания, госпошлина

Расторжение договора может являться следствием истечения его срока или выявленного одной из сторон желания о прекращении сделки.

На преждевременное расторжение договора должны быть причины.

О том, что собой представляет процесс прерывания сделки, и как его инициировать, расскажет эта статья.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа.

Или позвоните нам по телефонам:

(Москва)

(Санкт-Петербург)
Это быстро и !

Что говорит Земельный кодекс

Правила расторжения всех видов договоров прописаны в Гражданском кодексе (ГК).

Однако более подробные рекомендации, а также дополнительные условия, при которых возможно расторжение договора аренды земельного участка, находятся в Земельном кодексе (ЗК).

Здесь им посвящена 46 статья. В ней поданы причины, по которым одна из сторон может настоять на прекращении аренды.

  • Решение о досрочном разрыве договора, в котором владельцем надела является муниципалитет, а арендатором – частное лицо, принимает суд.
  • Когда инициатором расторжения выступает одна из сторон, дело разрешается в арбитражном суде. Как правило, в ходе подобных процессов избежать споров удается крайне редко.

Если же стороны заключают соглашение о расторжении ранее заключенного ими договора, в суд обращаться не приходится.

Перед тем, как подавать иск, сторона, решившая расторгнуть договор, должна узнать мнение противоположной стороны на этот счет.

Лишь в случае отказа дело будет рассмотрено в суде.

Следует также учитывать, что в тексте договора могут быть прописаны дополнительные требования к его расторжению. В таком случае, опираться нужно будет, в первую очередь, на них.

Далее мы расскажем о том, как расторгнуть договор аренды земельного участка.

Следующее видео расскажет вам о тонкостях и нюансах 

Порядок расторжения договора аренды земельного участка

Одна сторона расторгнуть сделку раньше времени может лишь при соблюдении определенных законом условий. Действовать при этом придется в установленном ГК порядке.

Итак, какие существуют основания для расторжения договора аренды земельного участка?

Основания

Общими для расторжения договоров любого типа являются основания, предусмотренные ГК РФ и изложенные в 619 и 620 статьях этого законодательного документа. Арендодатель вправе претендовать на прекращение действия договора на таких основаниях:

  • Арендатор пропускает внесение платы больше чем два раза подряд;
  • Нарушение съёмщиком земли правил пользования участком (например, вместо того, чтобы засаживать поле овощами, арендатор свозит на эту территорию мусор);
  • Состояние земель во время пользования ними арендатором значительно ухудшилось. Однако стоит помнить, что расторгнуть договор на этом основании нельзя в разгар полевых работ;
  • Арендатор не использует полученный для ИЖС или сельского хозяйства участок более 3 лет (это касается расторжения договора аренды земельного участка сельхозназначения).

Арендатор может расторгнуть сделку по одной из приведенных ниже причин:

  • Реальное состояние земли не соответствует типу назначения, прописанному в договоре (например, арендованный под сельское хозяйство участок не пригоден для этого);
  • Арендодатель скрыл от арендатора значительные недостатки надела, мешающие пользоваться им по назначению;
  • Арендатор не может спокойно пользоваться участком, поскольку арендодатель вмешивается и препятствует этому.

Процедура

  1. Первая сторона (инициатор) обязана прислать уведомление о расторжении договора аренды земельного участка второй стороне в срок, прописанный в тексте договора аренды, либо иным способом сообщить о своем намерении.

    Если соглашения достигнуть не удается, следует обращаться в арбитражный суд.

  2. После того как договор считается расторгнутым (есть постановление о расторжении договора аренды земельного участка) арендатор обязан вернуть собственнику землю в состоянии, соответствующем тому, в котором он ее получил.

    Для этих целей оформляется акт сдачи-приемки.

  3. Если арендатору удалось существенно облагородить участок (к примеру, высадить рощу), арендодатель, соглашаясь с ценностью такого вклада, компенсирует ему затраченные на это улучшение средства.

Госпошлина

Ответ на вопрос об уплате госпошлины за регистрацию расторжения договора аренды земельного участка был дан Минфином РФ в письме от 21.07.2010.

Опираясь на характер данной сделки, Департамент пришел к выводу, что этот случай подпадает под один из подпунктов 333.

35 статьи НК (Налогового кодекса) РФ, а значит, пошлиной со стороны государства не облагается.

Судебная практика

Дела об одностороннем расторжении договора аренды земельного участка составили большой массив судебной практики.

Как правило, истец трактует закон так, как ему удобно, стараясь отстоять свою выгоду. Однако для расторжения договора нужно предъявить куда более веские основания, а также факты.

В противном случае, суд откажет в просьбе разорвать сделку.

Случай первый.

Так, представитель территориального управления Нижегородской области обратился в суд, требуя расторгнуть договор аренды, заключенный между этой организацией и учхозом «Новинки». Истец ссылался на то, что ответчик два раза подряд нарушил порядок передачи арендной платы.

Однако суд отказал истцу в связи с тем, что данное нарушение было в разумные сроки исправлено ответчиком. Поскольку долг и пени были выплачены, теруправление не понесло никаких убытков, а значит, достаточных оснований для расторжения соглашения между организациями нет.

Пожалуй, главной причиной, по которой суд отказывает истцам, требующим вынести решение о расторжении договора, является не предоставление для этого достаточных оснований.

Случай второй. Приведем пример из практики расторжения договора аренды земельного участка с администрацией.

Администрация муниципалитета обратилась в арбитраж с иском о расторжении договора аренды земельного участка к М.

, выступающим арендатором трех муниципальных наделов, предназначенных под строительство.

Основанием для прекращения сделки, по мнению истца, должны были явиться акты, изданные муниципалитетом после заключения договора, и отменяющие постановление о передаче указанных участков.

Суд отказал истцу, не найдя данное основание соответствующим перечню причин, поданных в гражданском и земельном кодексах.

Муниципалитет принял решение в одностороннем порядке и после заключения сделки, а значит, арендатор не обязан отказываться от арендованных на законных правах наделов.

 Никаких претензий к арендодателю как стороне договора администрация за время судебного разбирательства не предъявила.

Таким образом, можно заключить, что нарушение закона или пунктов договора должно быть явным и иметь подтверждения. В противном случае суд откажет в расторжении договора.

Источник: http://urned.net/zemelnoe-pravo/arenda-uchastka/rastorzhenie-dogovora.html

Договор аренды земельного участка: порядок и правила его заключения

Заключение договора аренды жилого помещения или офиса уже стало повседневной практикой в современной действительности. Но арендовать можно не только помещение, но и участок и для того, чтобы полноправно обладать им не праве аренды, с собственником земли.

Кто может взять землю в аренду

Арендаторами земли может стать как рядовой гражданин, так и акционерные общества, хозяйственные товарищества любые юридические лица, иностранные граждане, государства и международные организации, а так же люди, у которых в принципе нет гражданства. По количеству и вариативности прав и обязанностей арендатор занимает более выгодное положение, чем обычный пользователь земли при получении ее от государства на основании административно-правового акта.

У кого можно арендовать участок земли

Естественно, арендовать землю можно и у физического лица, и у государства. В случае с рядовым гражданином, все понятно — хозяин участка сдает свою землю для выращивания на ней сельскохозяйственной продукции.

Если же участок принадлежит государству, сдавать его в аренду могут либо органы субъектов России (когда земля, находится в собственности края, области или района) и федеральные органы (когда земля федеральная).

В подобной ситуации землю можно арендовать на продолжительный срок и распоряжаться ею более свободно.

Как составить договор

Не важно, кто собственник жилья — физическое лицо или государство, порядок составления договора одинаков. Как и любой другой документ найма, типовой договор по аренде земельного участка должен быть составлен в двух экземплярах (и для собственника, и для нанимателя).

Чтобы составить договор понадобятся:

  • паспорта участников сделки;
  • заявление, оформленное по образцу, для муниципалитета;
  • свидетельство права собственности;
  • договор аренды;
  • заявление в Федеральное Управление государственного регистрационного центра;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • выписки из кадастрового паспорта.

Договор аренды заключается на земельный участок, ограниченный на местности (границы земельного участка всегда отражаются в плане, приложенном к договору аренды).

Сроки аренда земли:

  • при долгосрочной аренде — до 50 лет;
  • при краткосрочной — до 3 лет.

Арендатор

Основные права и обязанности арендатора земли определяются законом и регулируются статьями 606-624 гражданского кодекса.

Права арендатора:

  • соблюдая ограничения, установленные договором, вести хозяйство на земле;
  • без права продажи использовать имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые для нужд хозяйства (воду, лес, торф);
  • возводить хозяйственные и другие постройки (если это отражено в договоре);
  • сдавать земельный участок в субаренду (с согласия собственника земли);
  • имеет преимущественное право продлить договор на новый срок или расторгнуть его досрочно;

Обязанности арендатора:

  • использовать землю в соответствии с договором;
  • вовремя вносить плату за аренду;
  • соблюдать ограничения в использовании участка, которые установлены законом или договором.

Арендатор может нести и дополнительные обязанности, они должны быть прописаны в договоре и удовлетворять обе стороны. Такими пунктами может стать невозможность использования химикатов (больше обусловленной нормы или полный запрет), соблюдение севооборотов, противоэрозионные процедуры…

Арендодатель

Права и обязанности собственника земли закреплены статьей 619 гражданского кодекса. В соответствии с ней арендодатель имеет право:

  • получать от арендатора своевременную точную информацию о земле и ее использовании;
  • получение арендной платы своевременного и в полном объеме;
  • досрочно расторгнуть договор (если арендатор использует участок с нарушением условий договора, ухудшает качество угодий, не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении срока).

Обязанности арендодателя:

  • предоставить арендателю земельный участок в установленные сроки и в надлежащем состоянии;
  • предупредить арендатора о возможных ограничениях при использовании участка.

Алгоритм действий

Чтобы все документы были составлены грамотно и без нарушений — если в семье нет юристов — обеим сторонам стоит обратиться в агентство недвижимости, где специалисты смогут проконсультировать арендатора и арендодателя обо всех возможных проблемах и помогут подготовить нужные документы.

Если вы все же решились снять участок земли, то в первую очередь нужно:

  1. обратиться с заявлением в местный муниципалитет (при аренде земли у государства), муниципальные органы предоставят участок в срочную или бессрочную аренду;
  2. для получения определенного вами участка, уполномоченные члены администрации из отдела земельного комитета должны проверить информацию о принадлежности данного участка кому-либо (если он свободен — вы сможете его арендовать);
  3. обратиться с заявлением в Федеральное Управление по единому учету земли и вызвать технического сотрудника для проведения процедуры межевания, на основании которой можно получить кадастровый паспорт и план участка (согласно законодательству участки, предоставляемые в аренду местной администрацией, размежевываются и ставятся на единый учет за счет арендатора);
  4. по завершении процедуры межевания нужно обратиться в администрацию и заключить договор аренды, к нему нужно приложить выписку из кадастрового паспорта и копию кадастрового плана (при заключении договора более, чем на 5 лет, ФУГРЦ зарегистрирует сделку и внесет о ней сведения в единый государственный реестр при наличие оригинала и ксерокопии договора аренды, выписки кадастрового паспорта и копии кадастрового плана).

Если вы хотите снять земельный участок у частных лиц:

  • обратитесь в агентство недвижимости или в средства массовой информации;
  • после того, как вы подберете подходящий земельный участок, стоит проверить все документы и заключить с собственником договор в двух экземплярах.

Источник: https://selims.ru/articles/dogovor-arendy-zemelnogo-uchastka-poryadok-i-pravila-ego-zaklyucheniya_161

Заключение договора аренды земельного участка с администрацией в 2018 — без торгов, образец

Каждый гражданин Российской Федерации имеет право заключить договор аренды земельного участка с администрацией. Для этого лишь необходимо собрать определенный пакет документов и осуществить некоторые действия – запрос, оформление и регистрацию договора в Росреестре.

Далее в статье подробно пойдет речь о специфике и особенностях заключения соглашения об аренде земли между гражданами РФ и администрацией.

В аренду можно взять любой земельный участок, если он не принадлежит следующим категориям:

  • национальным паркам и заповеднику;
  • объектам недвижимости вооруженных сил РФ;
  • закрытым земельным участкам административно-образовательных учреждений;
  • территории кладбища;
  • земельным площадям, предназначенным для охраны государственных границ;
  • территориям, на площади которых размещены атомные электростанции и захоронения отходов радиоактивного характера.

Перед тем, как приступить к выбору участка, следует обратиться в местную администрацию или отдел кадастра и картографии.

Здесь по запросу можно получить сведения о том, какие участки сдаются в аренду на данной местности. Здесь же узнаются особенности оформления, требования администрации к арендатору и прочие моменты.

Права и обязанности сторон по договору аренды земельного участка у администрации полностью согласованы с действующим законодательством, местными нормативами и актами.

Если говорить об арендодателе – о местной администрации, то их права и обязательства укладываются только в несколько фактов:

  • администрация должна предоставить только тот участок в аренду, на который подписано соглашение между сторонами;
  • участок должен соответствовать надлежащему состоянию, подразумевающему возможность использовать его по назначению – если участок предоставляется для ведения сельскохозяйственной деятельности, значит, почва должна быть плодородной и не заражена и так далее;
  • администрация должна соблюдать сроки предоставления участка в пользование на основании указанных дат в подписанном договоре;
  • арендодатель имеет право требовать от арендатора своевременной оплаты;
  • арендодатель может досрочно расторгнуть договор, если арендатор не выполняет условия подписанного соглашения.

Гораздо интереснее обстоят дела с правами и обязательствами арендатора. К числу обязательств в данном случае относят:

 запрет на возведение построек, если это не предусмотрено договором  администрация будет вправе забрать земельный участок по окончании действия соглашения и снести постройку
 запрет на формирование субаренды арендатор не может сдать участок в аренду другим лицам без согласия собственника, в данном случае администрации
оплачивать аренду своевременно и в указанных размерах  сроки и сумма арендной платы указываются в документе

К правам арендатора относят следующие моменты:

  • арендатор может сохранить преимущественное право на продление сроков аренды – у администрации должны быть веские причины для отказа, где можно выделить реформирование земель или изменение статуса;
  • по собственному предпочтению может использовать добытые на землях полезные ископаемые и прочие плодородные результаты;
  • пользоваться участком в необходимых масштабах, но не отходя от первоначальной структуры назначения.

В документе можно указать дополнительные права и обязательства, но только если они не отходят от нормативов и актов действующего законодательства.

Образец договора аренды нежилого помещения между ИП ИП можно найти по ссылке.

Документ можно немного видоизменить в соответствии со сложившейся ситуацией, но обязательно следует указать следующие моменты:

  • наименование документа;
  • дату составления договора;
  • всю информацию о сторонах – об администрации и заявителе – у физических лиц указывают паспортные данные, а у юридических лиц полную информацию об организации и форме собственности;
  • кадастровый номер участка и прочую информацию, что соответствует имеющимся документам;
  • сроки аренды – необходимо указать точную дату окончания соглашения;
  • особенности оплаты аренды – условия и сроки, а также правила расчета арендной платы;
  • факт назначения земли для дальнейшего использования арендатором – условия не должны нарушаться;
  • особенности досрочного расторжения договора;
  • если участок находится в обременении или аресте, необходимо указать это в документе – здесь также прописываются особенности дальнейшего действия подписанного соглашения, если в статусе земельного участка проходят какие-либо изменения;
  • права и ответственность сторон.

При оговоре дополнительных условий их обязательно указывают в статье. Следует также отметить, что стороны даже при личной неординарной договоренности не должны отходить от требований действующего законодательства.

Какие требуются документы

Прежде чем начинать составление договора аренды земельного участка с администрацией, необходимо подать соответствующее заявление в местный муниципалитет.

Если заявитель получает положительное решение, он может приступать к сбору необходимых документов.

В базовый пакет документов входят:

  • персональные документы участников – в случае с физическим лицом готовят паспорт и заверенную у нотариуса копию, если же в соглашении участвуют юридические лица, предоставляют все учредительные документы и выписку из ЕГРЮЛ;
  • кадастровый паспорт на участок – выдается в отделе кадастра по запросу заявителя и предоставленному положительному решению со стороны администрации;

Со стороны администрации должны быть предоставлены документы, подтверждающие наличие прав собственности на объект. Также важно предоставить справку об отсутствии обременения или ареста на объект.

Сроки

Арендовать земельный участок у администрации можно на короткий или продолжительный срок. На основании действующего законодательства существуют минимальные сроки и максимальные.

К числу минимальных относят 1 год, а вот максимально возможное пользование возможно в течение 49 лет. В то же время уточняется, что договор, оформленный более чем на год должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Заключение договора аренды земельного участка с администрацией без торгов 

Граждане России могут заключить договор с администрацией, только пройдя предварительное участие в аукционе – местная администрация выбирает наиболее выгодные для себя условия, а гражданам же приходится довольствоваться «тем, что останется».

Почему такая несправедливость? Земельные ресурсы в России ограничены, а пожелать арендовать земельный участок может каждый гражданин, поэтому и была введена практика аукциона.

К таким особенным категориям относят:

  • многодетные семьи – где количество детей более 3-х или имеется инвалидность;
  • семьи, претендующие и стоящие в общей очереди на расширение жилплощади – при этом в регионе следует проживать не менее 5 лет;
  • специалисты сельских местностей;
  • пенсионеры и работники села;
  • граждане, которых репрессировали;
  • герои труда и военных действий – лица, у которых имеются награды;
  • инвалиды и участники военных действий;
  • военнослужащие на данный момент.

Представленные категории людей не только претендуют на оформление договора без аукциона, но и на бесплатное пользование в течение определенного времени.

Возможные риски

Большинство граждан России полагают, что арендованный у администрации участок невозможно отобрать – это далеко не так, поэтому, чтобы не столкнуться с убытками, следует изучить возможные риски.

Риски следует рассмотреть для двух сторон, чтобы у претендентов сложилась полная картина представленной практики – аренды земельного участка у администрации.

Для арендодателя – а именно для администрации – риски представляются следующим образом:

  • возможная порча имущества или земли – почвы, которую могут заразить вредителями или радиоактивными отходами;
  • нецелевое использование участка со стороны арендатора, которое может также привести в негодность объект для дальнейшего пользования;
  • арендатор может препятствовать проверке для контроля состояния земельного участка – это нарушение законодательства, поэтому администрация может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды и потребовать освободить территорию;
  • арендатор может не соблюдать сроки возврата объекта – происходит по окончании действия договора;
  • осуществление постоянных просрочек платежей по арендной плате;
  • наниматель может не провести соответствующую регистрацию договора аренды в Росреестре – это также влечет убытки для администрации, хотя и есть возможность и право для досрочного расторжения соглашения в одностороннем порядке (процедура займет время).

Если же говорить об арендаторе, то его риски гораздо весомее и убыточнее в финансовом плане. Для арендатора выделяют следующие возможные потери:

  • арендатор не может выполнять всю работу на участке, которая была запланирована ранее – это связано с отсутствием соответствующего качества земельного участка (к примеру, если объект сдавался в аренду для строительства ИЖС, по результатам изучения коммуникативных систем можно получить итог в отсутствии возможного строительства);
  • неожиданное и безосновательное увеличение арендной платы, в том числе и коммунальной – в этом случае арендатор может обратиться в суд с требованием соблюдать условия договора;
  • предварительная передача участка в аренду в ненадлежащем состоянии;
  • возможно наличие прав собственности у третьих лиц, о чем изначально не сказала администрация – подобные случаи редки, но возможны.

В связи с представленными фактами следует быть осторожным в аренде земельного участка у администрации – даже администрация может частично утаить о наличии проблем в оформлении договора, заверив арендатора в простоте и законности действий.

Для администрации потери будут незначительными, а вот для самого арендатора это может стоить детища всей жизни.

Поэтому при выборе участка следует тщательным образом изучить объект – проверить его на качество (принадлежность к тому или иному виду использования), а также на «чистоту» с юридической стороны.   

Продление договора аренды нежилого помещения дополнительным соглашением рассматривается тут.

Про краткосрочный договор аренды земельного участка читайте по ссылке.

Источник: http://kvartirkapro.ru/zakljuchenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka-s-administraciej/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть