8(800)350-83-64

Жск — что это такое и стоит ли покупать квартиру таким способом?

Содержание

Жск как схема покупки квартиры

ЖСК - что это такое и стоит ли покупать квартиру таким способом?

Сегодня продажа новых квартир в многоэтажных домах с помощью ЖСК становится очень популярной.

Жилищно-строительный кооператив — высокорисковая форма инвестирования в строительство жилой недвижимости, не имеющая жесткой регламентации законодательством.

Подробнее о том, что представляет собой ЖСК, каковы условия его функционирования, основные положительные и отрицательные стороны, а также возможные риски — читайте далее.

Жск — что это такое

История таких объединений берет свое начало в 20-х годах XIX века, но по идеологическим соображениям они были ликвидированы. Указ ЦК в 1958 году при существенном росте численности населения в послевоенные годы вновь вернул к жизни ЖСК.

Приобретение жилья через ЖСК было практически единственно-возможным вариантом получить квартиру в собственность до начала приватизации жилой недвижимости.

Даже несмотря на высокую стоимость этого способа, он пользовался повышенным спросом среди населения.

Законодательное регулирование деятельности ЖСК осуществляется Гражданским кодексом РФ (ст.

116 «Потребительский кооператив»), а также Жилищным кодексом РФ (пятый раздел «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы»).

Вероятность использования его в качестве привлечения средств в строительство устанавливается 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», где определено, что он может применяться для приобретения жилья на равных с ДДУ (договором долевого участия). Данный федеральный закон прямо поясняет, что жилищный кооператив является единственной разрешенной альтернативой долевого строительства.

Приобретение жилой недвижимости через ЖСК выглядит так: строительной компанией создается кооператив и заключается инвестиционный договор.

В случае создания ЖСК после 2011 года, он самостоятельно будет выступать застройщиком, то есть организовывать процесс возведения объекта и владеть участком земли в соответствии ЖК РФ (ст. 110).

Важно отметить, что все члены ЖСК участвуют в строительстве, последующей реконструкции и содержании дома своими средствами. В состав кооператива могут входить юридические лица, а также граждане старше 16 лет.

Плюсы и минусы ЖСК при покупке квартиры

Преимущества

Удобство механизма ЖСК для покупателей жилья заключается в следующем:

Предоставление длительной рассрочки при оплате стоимости квартиры

Застройщик предлагает гибкую систему оплаты в виде рассрочек, так как выплата паевых взносов осуществляется в течение нескольких лет после этапа завершения строительства.

Переход прав на управление домом к ЖСК после окончания строительства

Лица, приобретающие квартиру по ДДУ, после окончания строительства создают ТСЖ (товарищество собственников жилья), которое примет на себя функции управления домом.

Формирование ТСЖ возможно только после регистрации прав собственности на квартиры, что занимает обычно довольно длительное время.

В течение этого времени многоквартирный дом остается без управления.

Преимущества ЖСК в случае его банкротства и несостоятельности

Здесь имеется в виду то, что при банкротстве создавшего ЖСК застройщика его участники могут достроить объект с помощью нового подрядчика.

При покупке квартиры по ДДУ в случае разорения строительной компании покупателям придется требовать свои квартиры в рамках процесса о несостоятельности застройщика.

Другим способом является создание ЖСК с нуля и обращение к органам власти о передаче недостроенного дома на баланс кооператива. В соответствии с практикой такой процесс может занимать длительное время.

Право пайщиков участвовать в строительстве и дальнейшей эксплуатации строящегося дома

Дополнительно члены ЖСК имеют непосредственный доступ к его финансовым документам, а также могут переизбирать руководство.

Паевые взносы не подлежат налогообложению, что удешевляет строительство

Благодаря этому квартиру можно приобрести значительно дешевле, чем на вторичном рынке.

Недостатки

Помимо обозначенных выше преимуществ жилищно-строительного кооператива данный механизм имеет серьезные недостатки:

  • сделка покупки квартиры через ЖСК не подлежит обязательной государственной регистрации в отличие от ДДУ, что повышает риск двойных продаж недвижимости;
  • невозможность привлечь ЖСК к ответственности в случае срыва сроков строительства или обнаруженных недостатков после сдачи дома в эксплуатацию;
  • невозможно указать точную стоимость квартиры и прописать ее в договоре;
  • недостаточное законодательное регулирование схемы продажи квартир с помощью ЖСК, которые регламентируются положениями Жилищного кодекса и нормами ГК РФ, а не положениями 214-ФЗ.

В целом, ЖСК как механизм покупки квартир в новостройках приобретает все большую популярность.

Однако очень важно перед вступлением в кооператив детально изучить всю необходимую документацию: условия инвестиционного договора, устав, правоустанавливающие документы. И только после этого подписывать договор.

Порядок покупки квартиры

Организация ЖСК

Процесс организации ЖСК выглядит следующим образом:

  1. Решение о формировании кооператива принимается собранием учредителей, в качестве которых могут выступать любые лица. Именно они становятся его членами, голосуя за организацию ЖСК. После оформления решения собрания протоколом, ЖСК проходит государственную регистрацию и получает статус юридического лица.
  2. ЖСК должен состоять из 5 и более лиц, но не более количества квартир в доме. Управление осуществляется собранием членов кооператива в случае, если численность пайщиков превышает 50 человек. Собрание же избирает правление и ревизионную комиссию.
  3. Ревизионная комиссия избирается сроком до 3–х лет и проводит плановую проверку финансово-хозяйственной деятельности ЖСК 1 раз в год.

Приобретение новостройки

Покупка квартиры в многоквартирном доме через ЖСК осуществляется таким образом:

  1. вступив в ЖСК, его член получает из общей кассы пайщиков нужную для покупки квартиры сумму, при этом стоимость займа будет существенно ниже по сравнению с ипотекой.
  2. Чтобы стать полноправным участником ЖСК, потребуется оплатить вступительный взнос, размер которого который может достигать 5% от цены квартиры. Взнос не учитывается в стоимости приобретаемой недвижимости.
  3. Дальше все зависит от устава конкретного ЖСК. В большинстве случаев нужно внести около 10% в качестве первоначального взноса. Затем пайщик в соответствии с графиком регулярно вносит определенные платежи на счет кооператива. При достижении суммы в 50% от цены предполагаемого жилья, ЖСК приобретает для него квартиру, оформляя в свою собственность.
  4. Между сторонами заключается договор аренды, он проживает в квартире, постепенно погашая задолженность. Срок погашения может длиться до 10 лет.
  5. Как только сумма будет полностью выплачена, квартира перейдет в его собственность.
  6. Вместо процентов по кредиту участник ЖСК ежегодно оплачивает административные взносы в размере примерно 6% от размера займа. Причем если член кооператива вносил паевые взносы постепенно, то ему предоставляется пониженная ставка, чем тому, кто сразу оплатил 50% от стоимости квартиры.

Оформление права собственности на квартиру

Для получения свидетельства о праве собственности на жилой объект, возведенный с помощью ЖСК, участнику потребуется:

На основании этих документов осуществляется государственная регистрация права собственности на квартиру и выдается правоподтверждающий документ.

Возможные риски при покупке квартиры

Вступая в жилищно-строительный кооператив, его участники несут некоторые риски:

  1. Риск удорожания строительства и необходимость доплаты сверх оплаченного паевого взноса.
  2. Риск двойной продажи по причине отсутствия государственной регистрации.
  3. Риск срыва обозначенных сроков строительства (даже если в договоре сроки прописаны, то они не являются обязательными для кооператива и не повлекут серьезных последствий для застройщика).

Обозначенные риски являются существенными и оказывают влияние на защиту законных прав и интересов участников ЖСК и тем более усиливаются, когда органы управления ЖСК прямым или косвенным образом связаны с инвестиционными, строительными и иными компаниями, принимающими участие в возведении дома.

Как обезопасить себя от обмана?

Покупателям, решившим приобрести квартиру в новостройке с помощью ЖСК, можно дать несколько действенных советов во избежание обмана, финансовых и материальных потерь:

  • детально изучить устав кооператива, уделяя пристальное внимание финансовой стороне вопроса (размер вступительного взноса, порядок выплаты пая), обязанностям и правам сторон, штрафам и ответственности за нарушение обязательств;
  • ознакомиться с порядком управления в ЖСК (занимается ли строительством объекта сам кооператив или нанятый подрядчик);
  • удостовериться в наличии разрешительной документации на строительство дома;
  • обратить внимание на репутацию застройщика, опыт и историю его деятельности;
  • внимательно прочитать условия договора и только после прозрачности всех условий подписать его.

Следуя эти рекомендациям, покупка квартиры через ЖСК поможет обзавестись жильем на привлекательных условиях.

Отзывы покупателей

Алексей:

Людмила:

Валентина:

Большинство людей понимает возможные риски, связанные с покупкой квартиры через ЖСК, поэтому застройщики используют дополнительные меры привлечения покупателей: низкие цены, оригинальная архитектура построек, развитая инфраструктура на прилегающих территориях (детские сады, спортивные площадки, магазины, парки) свою репутацию и т.д.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/zhsk-chto-eto.html

Жилищный кооператив: виды, порядок, правила, плюсы и минусы

Жилищный кооператив: виды, порядок, правила, плюсы и минусы

ЖСК – это жилищный кооператив, который представляет собой добровольное объединение группы людей или организаций с целью строительства многоквартирных домов.

Деятельность ЖСК регулируется Гражданским и Жилищным кодексами РФ . Такая форма объединений граждан является по своей сути потребительским кооперативом, участниками которого могут быть все граждане старше 16 лет, а так же юридические лица.

Основной целью создания ЖСК является строительство, реконструкция и содержание многоквартирного дома за счет взносов участников.

Создание такого кооператива происходит путем собрания его учредителей, которые становятся его членами, оформляют протокол о создании ЖСК и впоследствии регистрируют его в качестве юридического лица.

Являясь юридическим лицом, ЖСК обязан иметь полный пакет документов, соответствующий требованиям законодательства.

Количество участников кооператива должно быть не менее 5 человек; высшим органом управления является собранием членов ЖСК, а если их численность превышает 50 чел.

то создается специальный орган – конфедерация. Также в целях осуществления контроля за деятельностью ЖСК, в нем создается ревизионная комиссия сроком не более на 3 года.

Ревизионная комиссия обязана проводить проверку деятельности кооператива не реже 1 раза в год; также за ней остается право проводить внеплановые ревизии.

История возникновения и развития жилищных кооперативов

ЖСК – это довольно старая и проверенная схема строительства жилых многоквартирных домов. Появление первых жилищных кооперативов относят к 1920-м годам.

Однако, несмотря на быстро возрастающую популярность, в 1937 году данный механизм подвергается ликвидации, т. к. представляет собой проявление частной собственности. В 1957 году жилищный кооператив возрождается и приобретает массовый характер.

В 80-х годах подобное строительство жилых многоквартирных домов составляло около 8%.

Порядок действий

  1. Обращение в АИЖК с информацией о намерении создания ЖСК и предоставлением первичных сведений (тип застройки, примерное количество членов кооператива, информация о земельном участке, планируемом к передаче ЖСК и т.д.).

  2. Формирование списков граждан из числа граждан, имеющих право на вступление в ЖСК, создаваемые в рамках Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ.
  3. Направление в АИЖК ходатайства о предоставлении земельного участка.

  4. Вовлечение земельного участка для целей дальнейшей передачи кооперативу.
  5. Создание и регистрация ЖСК.
  6. Предоставление в АИЖК заявления о передаче в безвозмездное пользование земельного участка.

  7. Принятие Правлением АИЖК решения о передаче земельного участка кооперативу.
  8. Заключение договора безвозмездного пользования земельным участком.

  9. Строительство многоквартирных домов, домов блокированной застройки или объектов индивидуального жилищного строительства, а также инженерной инфраструктуры в границах этих земельных участков.

Права и обязанности членов жилищного кооператива

Членство в кооперативе наделяет лицо правами:

  1. Распоряжаться имуществом, участвовать в решении вопросов о финансировании деятельности, приобретая помещение для индивидуального использования.
  2. Избирать правление, быть избранными и выбирать виды деятельности в управлении совместным имуществом дома.
  3. Участвовать в принятии решений собрания, получая право голоса в отношении процессов управления организацией, реконструкции и эксплуатации здания.
  4. Пользоваться предусмотренными льготами, при наличии получения доходов – участвовать в их распределении.
  5. Получать информацию о деятельности правления в предусмотренном нормативами виде.
  6. Продавать, дарить, обменивать недвижимость, заручившись согласием собрания.
  7. Затребовать выплаченные паевые средства по выходе из него.
  8. Оставлять в наследство или оформлять по завещанию.

Ему вменяются в ответственное исполнение:

  1. Следовать правилам, установленным уставом. Исполнять распоряжения принятые собранием.
  2. Вносить положенные уставом или решением собрания взносы и иные выплаты на развитие юридического лица.
  3. Нести материальную ответственность за здание, прилегающую территорию и площади совместного использования.
  4. Нести риски, связанные с непредвиденными ситуациями, в пределах паенакопления.

Виды жилищных кооперативов

Этот вид права допускал обладание собственностью ещё в Советстком Союзе, причём аналогов ему не было. В настоящее время его уникальность утратилась на фоне долевого участия в строительстве, приватизации, ипотечного кредитования.

В силу этого многообразия, правовые характеристики кооператива как юридического лица стали не понятны гражданам, не владеющим юридическими тонкостями в области недвижимости, так как их учреждения делятся на виды:

  • ЖК и ЖСК (жилищно строительный кооператив) различаются по степени возникновения правовых отношений, которые начинаются на стадии строительства, как в случае с ЖСК или допускают вхождение в членство после возведения дома, и даже – после заселения, передавая вновь прибывшим лицам, пустующие помещения.
  • Потребительская организация управления многоквартирным домом – способ управления кооперативом, возникает как юридическое лицо после сдачи дома в эксплуатацию.
  • ЖНК – жилищно-накопительный кооператив. Он предусматривает допустимость получения квартир по выбору из нескольких, входящих в объединение, домов.

Договор ЖСК отличается установлением юридических норм, в соответствии с которыми взносы, на этапе строительства, увеличиваются на основании разнообразных причин, что оговаривается среди членов организации и принимается в связи со сложившейся индексацией.

Это допустимый и подзаконный аспект, который не даёт гарантий гражданам, инвестирующим строительство, заведомо рассчитать финансовые вложения в возводимое здание.

Остальные виды организаций не содержат такого требования.

Расходы на содержание и эксплуатацию дома также делятся в равных долях, но на этапе предоставления квартир рост цен замораживается.

Создание жилищно-строительного кооператива: пошаговая инструкция

В первую очередь участники долевого строительства МКД проводят заседание. Его инициаторами выступает группа пайщиков. Ниже мы приведем пошаговую инструкцию, следуя которой можно организовать жилищно-строительный кооператив. Как создать такое объединение?

  1. На собрании учредителей, отдавших свои голоса за организацию ЖСК, решается сформировать сообщество.
  2. Число проавших граждан не должно быть меньше, чем это установлено на законодательном уровне. Участников ЖСК не может быть менее 5 человек. Общее количество их долей также не должно превышать количество жилых квадратных метров в домовладении.
  3. Вступление в жилищно-строительный кооператив подразумевает заполнение заявления для участника с указанием в нем размера своей доли. В ходе собрания принимается решение о приеме нового члена организации.
  4. Вступить к ЖСК могут граждане, достигшие 16 лет, а также юрлица.

То есть создать ЖСК решают и дольщики, и учредители.

В ходе собрания участники проводят следующие мероприятия:

  • создают и регистрируют организацию;
  • определяют объем правовых, членских, вступительных взносов участников;
  • избирают руководство;
  • изучают план итоговых мероприятий по возведению МКД;
  • рассчитывают доли по окончании строительства дома;
  • утверждают устав, опираясь на ст. 113 ЖК РФ.

Результаты ания заносят в протокол, указывая всех участников.

Отличие ЖСК от ЖК

Главной отличительной чертой ЖК и ЖСК является сама сущность объединений при общей цели. Члены ЖК приобретают построенное жилье, финансируют восстановление и дальнейшее обслуживание постройки, в то время как члены ЖСК оплачивают возведение, перестройку и содержание дома.

Правовой статус

Правовая позиция жилищно-строительного кооператива характеризуется Жилищным Кодексом РФ, а Гражданский Кодекс разъясняет его гражданско-правовые свойства.

Помимо Кодексов, положение ЖСК устанавливается его уставом, о котором будет рассказано далее.

К сведению! С 1 июля 2016 жилищно-строительному кооперативу следует размещать следующие документы и информацию согласно многочисленным предписаниям:

  1. Состав участвующих в ЖСК;
  2. Допуск на постройку дома, строящегося на средства членов, а также разрешение на участок, предоставленный под застройку;
  3. Местонахождение постройки и ее описание, оформленное по правилам расчетной документации;
  4. Число квартирных помещений в строящемся доме и их характеристика;
  5. Ориентировочная дата приобретения разрешения на реализацию дома.

Также с 1 июля 2016 года ЖСК должен обеспечить возможность ознакомления со следующей документацией члена кооператива по запросу:

  1. Расчетная документация;
  2. Документы, удостоверяющие разрешение ЖСК на земельную площадь;
  3. Отчеты встреч членов кооператива, аний;
  4. Заключения ревизора ЖСК.

Перечислим главные органы регулирования ЖСК:

  1. Общее собрание;
  2. Конференция, при количестве членов более пятидесяти человек;
  3. Правление ЖСК и его председатель.

Самым важным и значимым советом является общее собрание, а полномочия конференции формируются уставом организации.

Проводить общее собрание является возможным только при присутствии более половины участников. Принимают вердикт, если за него отдало свой голос более 50% присутствующих.

Такое решение, оформляемое протоколом, неизбежно для всех участников ЖСК.

(нет , будьте первым)
Загрузка…

Источник: https://zhilye.com/zhsk-2/

Что такое жилищно-строительный кооператив, и законно ли продавать через него квартиры?

В  начале 2000-х годов вопрос приобретения жилья через кооператив очень волновал потенциальных инвесторов в квадратные метры, у которых не было на руках полной суммы, необходимой для покупки квартиры.

В условиях постоянно растущих цен казалось логичным закрепить свое право на жилплощадь хотя бы частично, а потом, в течение нескольких лет, выплачивать остаток, не прибегая к банковскому кредиту.

Однако махинации представителей кооперативного движения и громкие судебные дела пайщиков против руководителей кооперативов, а также поправки в законодательстве, которые максимально ужесточившие условия функционирования кооператоров, сделали свое дело: россияне успели забыть об этом механизме инвестирования в недвижимость. В 2010 году тема кооперативов вновь стала актуальной: застройщики, не желающие или не имеющие возможность работать по 214-ФЗ, стали пользоваться такой схемой продажи квартир своим клиентам. RealEstate.ru решил напомнить о том, что такое жилищно-строительный кооператив, на каких условиях он функционирует, каковы права и обязанности сторон, как избежать опасности, доверяя свои средства кооперативу.

Правовое регулирование деятельности жилищно-строительных кооперативов обеспечивается 116 статьей Гражданского кодекса РФ «Потребительский кооператив», а также «персональным» пятым разделом Жилищного кодекса РФ – «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы». Согласно ЖК РФ, жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается «добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме». При этом как ЖК, так и ЖСК являются потребительскими кооперативами.

В отношении ЖСК важно, что его члены своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Право на вступление в ЖСК имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и юридические лица.

Как организуется ЖСК?

Решение об организации кооператива принимается собранием учредителей.

Фактически учредителями кооператива могут выступать любые лица: в жилищном кодексе определено только, что «в собрании учредителей вправе участвовать лица, желающие организовать» подобный кооператив.

Именно они голосуют за его создание и становятся его членами. Решение собрания учредителей о создании кооператива должно быть оформлено протоколом. Также ЖСК обязан пройти госрегистрацию и получить статус юрлица.

У любого ЖСК должен быть устав, где бы содержались сведения о наименовании, местенахождения, предмете и целях деятельности кооператива, порядке вступления в него и порядке выхода из него, о порядке внесения и выплаты паевых взносов, ответственности сторон за нарушение обязательств, составе и компетенции органов управления кооперативом и органов контроля за его деятельностью, а также порядок принятия решений по вопросам организации и функционирования ЖСК.

В ЖСК должно состоять не менее 5 лиц. Однако их и не должно быть больше, чем количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом доме.

Высшим органом управления ЖСК считается общее собрание членов кооператива или же конфедерация, если количество членов кооператива более 50.

Оно же избирает правление кооператива, которое осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, и органы контроля за его деятельностью – ревизионную комиссию.

Как контролируется работа ЖСК?

Ревизионная комиссия избирается общим собранием членов кооператива на срок не более 3 лет.

Она обязана в плановом режиме проводить ревизию финансово-хозяйственной деятельности кооператива не реже 1 раза в год.

Результаты проверок и свои заключения она представляет общему собранию членов кооператива в годовом отчете. Внеплановую проверку ревизор может провести в любое время работы кооператива.

Как вступить в ЖСК?

Сделать это очень просто. Все желающие стать членов ЖСК граждане обязаны написать заявление о приеме.

Оно должно быть рассмотрено общим собранием членов кооператива в течение месяца, после этого срока должен последовать ответ.

Физическое или юридическое лицо считается членом ЖСК с момента уплаты вступительного взноса после получения утвердительного решения общего собрания.

Как получить жилье от ЖСК?

Каждому пайщику кооператива стоит помнить, что жилое помещение будет предоставлено ему в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Жилищный Кодекс не дает четких правил относительно порядка расчетов пайщика с ЖСК. Это определяется уставом кооператива.

Однако же, согласно ЖК РФ, основанием для вселения в жилое помещение является не полное внесение пайщиком средств, а решение общего собрания членов ЖСК.

В чем опасность пая?

Согласно ЖК РФ, паи кооперативов могут принадлежать одному или нескольким членам кооператива, будь то граждане или юрлица. Однако сам пай не является жилым помещением.

И в этом кроется одна из опасностей кооператива, о которой стоит знать будущим членам ЖСК.

Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается только в случае, «если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства или перепланировки неизолированных помещений в изолированные». В любом случае, подобные разделы имущества будут проводиться исключительно в суде.

Как получить право собственности на квартиру?

Оформить право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме член жилищного кооператива вправе только после выплаты паевого взноса полностью.

Кроме того, согласно главе VI ЖК РФ, «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме».

(то есть межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке – прим. ред.). За все это собственник обязан нести ответственность пропорционально размеру общей площади квартиры относительно площади дома.

Можно ли выйти из ЖСК?

Да, член ЖСК может выйти из его состава, написав соответствующее заявление. Если при этом он не полностью выплатил свой паевой взнос, то ему должна быть возвращена внесенная им сумма. Однако сроки и конкретные условия возврата денег, возможные пени с штрафы прописаны в уставе кооператива.

Может ли ЖСК отнять у пайщика квартиру?

Такое может произойти только в том случае, если член ЖСК полностью не выплатил паевого взноса и был исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива за грубое неисполнение без уважительных причин своих обязанностей перед ЖСК.

Возможны ли сейчас по закону продажи квартир посредством механизма ЖСК?

Да, согласно поправкам к Федеральному закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в настоящий момент застройщики могут продавать квартиры:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска застройщиком жилищных сертификатов, которые представляют собой облигации, закрепляющие право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

К последнему механизму реализации возведенной жилой недвижимости, в частности, перешел один из крупнейших застройщиков ГК ПИК, который планирует использовать данную схему для всех проектов в Москве и Перми.

Как максимально обезопасить себя, доверяя деньги ЖСК?

В настоящий момент деятельность ЖСК в значительной степени регламентирована законодательством, однако участники рынка все же советуют внимательно изучить устав ЖСК, особое внимание уделив не только финансовой стороне вопроса (размеру вступительного взноса и порядку выплаты пая), но и правам и обязанностям сторон, а также штрафам и санкциям за нарушение принятых обязательств. Лучше всего — показать все документы квалифицированному юристу и получить его заключение о тех положениях, что в них прописаны.

Юлия ПЕТРОВА

Источник: https://www.realestate.ru/usefuls/chto-takoe-zhilischno-stroiteljnij-kooperativ-i-zakonno-li-prodavatj-cherez-nego-kvartiri-26/

«Принадлежность квартиры конкретному члену ЖСК не регистрируется в Росреестре, что повышает риск двойных продаж»

«Принадлежность квартиры конкретному члену ЖСК не регистрируется в Росреестре, что повышает риск двойных продаж»

Ведущий юрист юридической фирмы Via lege Денис Артемов рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о покупке квартиры в новостройках путем вступления в жилищно-строительный кооператив, а также о связанных с этим рисках.

Что такое ЖСК и как давно данная схема покупки квартиры существует на рынке?

Жилищно-строительный кооператив – некоммерческая организация, потребительский кооператив, то есть добровольное объединение граждан на основе членства с целью удовлетворения потребности в жилье путем объединения денежных паевых взносов. ЖСК также активно используются для управления многоквартирными жилыми домами.  

Сама схема ЖСК появилась еще в советские годы, когда в 1959 году Постановлением Совмина РСФСР рабочим и служащим было разрешено объединяться по месту работы в жилищно-строительные коллективы индивидуальных застройщиков с правом приобретения личной собственности на квартиры.

Чем отличаются ЖСК, существовавшие в советские годы, и современные?

Во-первых, принципиально изменилась сама схема финансирования строительства. В советские времена денежные средства на строительство оформлялись в виде предоставляемого государством кредита.

Производилось строительство жилого дома, а уже потом члены ЖСК в течение примерно 15 лет возвращали полученные от государства деньги.

Сейчас деньги на строительство собираются в «общей копилке» в самом процессе строительства, сам процесс постройки осуществляется на уже полученные от пайщиков денежные средства. Что, конечно, не исключает получения кооперативом коммерческих кредитов на застройку.

Во-вторых, кооперативы СССР, как правило, создавались по месту работы пайщиков и носили корпоративный характер, без привлечения людей «со стороны». Нынешние ЖСК не имеют ограничений по членству, и их участником может стать любое физическое или юридическое лицо, даже иностранное.

Советский кооператив подразумевал именно строительство конкретного дома, причем зачастую распределение квартир заранее не производилось. После окончания строительства устраивалась жеребьевка, по результатам которой определялось, кому какая квартира достается.

Нынешний ЖСК подразумевает как строительство конкретного дома, так и приобретение для своих членов квартир в других строящихся домах, а также приобретение жилья на «вторичке», то есть в уже давно построенных домах по договору купли-продажи.

При этом квартира каждого члена ЖСК определяется заранее.

Почему такой способ покупки жилья считается опасным? Чем он отличается от договора долевого участия?

Согласно ст. 124 ЖК, основанием приобретения квартиры является членство в ЖСК.

Все правовые условия такого членства определяются Уставом ЖСК и Договором о вступлении в ЖСК, содержание которых в законодательстве определяется лишь в самых общих чертах.

При этом Устав ЖСК на момент вашего вступления в ЖСК уже давно принят, а договор о вступлении в ЖСК фактически является вариацией так называемого договора присоединения, в котором ничего менять не дадут и который можно подписать (присоединиться) лишь в предложенной редакции. Правовая защита участника ЖСК при наступлении таких рисков, как долгострой или некачественное строительство, в этих документах закрепляется крайне редко.

При заключении других форм договоров о совместном строительстве (договоры долевого участия, предварительные договоры) такая ситуация «выравнивается» применением специального закона – ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также Закона РФ «О защите прав потребителей».

Очень важным является также и тот момент, что согласно ст.

116 ГК РФ на членов кооператива может быть возложена обязанность по внесению дополнительных взносов в случае финансовой несостоятельности строительства.

Не стоит об этом забывать, подписывая документы о вступлении в ЖСК. В договорах долевого участия такая возможность у застройщика отсутствует.

Существуют ли штрафы за выход из ЖСК? Какова величина штрафов? Можно ли их избежать или сократить?

Условия о штрафах за выход из ЖСК и о размере таких штрафов закрепляются в Уставе ЖСК и договоре о вступлении в ЖСК.

По нашей практике в связи с отсутствием у гражданина статуса потребителя полностью оспорить такие штрафы нельзя, можно лишь попытаться в судебном порядке снизить их размер, доказав суду безусловную вину ЖСК в вашем вынужденном выходе из него.  

Как минимизировать риски от покупки жилья через ЖСК?

Минимизировать риск от приобретения жилья через ЖСК можно на этапе заключения договора о вступлении в ЖСК.

Во-первых, вы должны четко понимать, с кем имеете дело. В условиях российских реалий это очень важно. Выясните, кто является фактическим застройщиком, его владельцем и учредителем.

Уточните, есть ли крупные финансовые партнеры строительства – банки, российские корпорации, зарубежные инвесторы. Узнайте, сколько уже реализованных проектов на счету застройщика, который создает ЖСК, посмотрите отзывы об этих проектах в Интернете.

Не лишним будет найти в Интернете информацию о руководителях ЖСК, застройщике, финансовых партнерах.

Обратите внимание, предоставляют ли банки ипотеку на приобретение жилья.

Ведь (правда, весьма условно) банк – заинтересованное лицо, и в случае ваших финансовых проблем именно ему иметь в дальнейшем дело с ЖСК.

Поэтому банк, профессионально занимающийся кредитованием на рынке строительства, вряд ли станет предоставлять ипотеку под заведомо проблемные объекты.  

Во-вторых, попробуйте включить в предложенный на подписание договор ряд дополнений: об ответственности ЖСК в случаях просрочки строительства, нарушения требования СНИП о качестве строительства, об исключении штрафа при выходе из ЖСК.    

Как действовать дольщикам в случае, если сроки сдачи дома переносятся?

Наверное, это зависит от позиции конкретного члена ЖСК. Кто-то в этом случае выйдет из ЖСК и будет пытаться найти более удачный объект для строительства жилья. А кто-то останется в ЖСК и будет ждать окончания строительства.

Финансово защитить свои интересы путем требования штрафов или пени с ЖСК в данном случае очень тяжело.

В любом случае, я бы советовал при возникновении сложностей сразу обращаться к юристам, так как положительное решение споров с ЖСК во многом зависит от правильно оформленной досудебной стадии решения споров, что самостоятельно сделать сложно.

Что делать участнику ЖСК в случае двойной продажи квартиры?

Принадлежность квартиры конкретному члену ЖСК не регистрируется в Росреестре, что существенно повышает риск двойных продаж и является безусловным минусом  приобретения квартиры в ЖСК.  

Если члену ЖСК стало известно о двойной продаже его квартиры, необходимо сразу официально уведомить об этом руководство ЖСК.

Следующим немедленным шагом является обращение в правоохранительные органы с заявлением о преступлении — мошенничестве, связанном с повторными продажами квартир (ст. 159 Уголовного кодекса РФ). 

Одновременно необходимо обращаться в суд с иском о признании недействительным повторного договора ЖСК на вашу квартиру и накладывать арест на права на квартиру с целью пресечения их дальнейшей реализации путем уступки прав на пай третьим лицам. Конечно, и в этом случае очень важно сразу обратиться за квалифицированной юридической помощью.

С точки зрения инвестиций покупка квартиры через ЖСК для последующей перепродажи является выгодной?

Важно учитывать: вступая в ЖСК даже на время, вы становитесь его членом и несете все упомянутые выше риски.

Уступка пая в ЖСК, что, по сути, является аналогом уступки прав на квартиру, весьма часто практикуется.

Поэтому вступать в кооператив с целью получения прибыли от роста цен на недвижимость технически можно.

Также возможно оформить право собственности на квартиру в уже построенном ЖСК доме, а затем реализовать ее по договору купли-продажи.

В обоих случаях весьма важно учитывать специфику налогообложения подобных сделок, для чего лучше заранее обратиться за разъяснениями к специалисту.

Дата публикации 11 марта 2014

Источник: https://www.novostroy-spb.ru/intervyu/denis_artemov_prinadlezhnost

Миф про кооператив Действительно ли так опасно покупать жилье через ЖСК

С тех пор как вексельные схемы продажи новостроек канули в Лету, чуть ли не главной «пугалкой» для новых покупателей стало приобретение жилья через жилищные кооперативы. Но вот что любопытно: эта технология существует на вполне легальных основаниях и прописана аж в двух законах и одном кодексе. Так есть ли реальные причины ее опасаться?

Геннадий Смолин

Сравнительный анализ

Чтобы посмотреть, как на практике происходит покупка новостройки через жилищный кооператив, мы отправились в микрорайон «Красная горка», что возводится в подмосковных Люберцах.

Это почти полсотни домов разнообразных панельных серий: КОПЭ-М «Парус», КОПЭ «Башня», П3-М, П-111М, П-44Т, П-44ТМ, Д-23. Часть из них уже возведена, часть продолжает строиться.

Честно говоря, выбирай мы объект для себя, в первую очередь присмотрелись бы к соседнему строящемуся комплексу «Некрасовка-Парк» (проект компании Lexion Development).

Состоит он из почти такого же набора «панелек», располагается чуть дальше от Октябрьского проспекта – одной из самых крупных и шумных магистралей города, но существенно ближе к будущей станции метро «Некрасовская», которую обещают открыть уже в 2015 году.

К тому же продажи там идут по договору долевого участия (ДДУ), действительно самому «прозрачному» для покупателя.

Однако в данный момент нас интересует совсем другая схема – ЖСК. Она тоже вполне законна, о чем сказано чуть ли не в первых строках 214-ФЗ, самого знакового и известного закона для всех «новостройщиков».

Там, в частности, говорится, что до того привлекать деньги граждан на строительство можно тремя способами: либо через ДДУ, либо с помощью выпуска жилищных сертификатов, либо же через кооперативы: жилищно-строительные или жилищно-накопительные.

А через ЖСК осуществляет сделки ГК «ПИК», которая ведет проект «Красная горка».

«Вот и правильно, что вы к нам, а не к соседям: у нас квартиры аналогичных габаритов дешевле», – говорит встречающий нас в офисе продаж менеджер. И не обманывает.

Практически всегда бюджет на покупку через ЖСК оказывается по меньшей мере на 10% ниже, чем в случае ДДУ. Другое дело, что заявляемой стоимостью квартиры дело не ограничивается – в кооперативах еще есть разнообразные взносы.

«А у нас он лишь один, вступительный, причем маленький», – поясняет менеджер и утверждает, что никакие другие взносы не предусмотрены, а доплатить сверх оговоренного придется лишь в том случае, если по итогам обмеров БТИ возрастет (что, к слову, на практике случается регулярно). Впрочем, мы привыкли верить не словам, а документам, поэтому решили внимательно изучить устав кооператива.

Жизнь по уставу

Устав – это главный документ, которому кооператив обязан строго следовать. Но не только ему. Особенностям функционирования ЖСК посвящен целый раздел в Жилищном кодексе РФ.

Внимательно прочитать его стоит еще до того, как начнешь знакомиться с уставом конкретного кооператива.

Тогда и заметить все «скользкие» места в уставе будет проще, и станет понятнее, почему же продажи будущего жилья через кооператив являются законными.

Например, одна из главных претензий ярых поклонников ДДУ к схеме ЖСК заключается в том, что она не защищает от двойных продаж.

Все дело в том, что договор паенакопления, который после вступления в кооператив заключает каждый его член и который собственно и описывает сделку по приобретению будущей квартиры, не подлежит государственной регистрации (в отличие от ДДУ).

А раз нет внешней контролирующей инстанции, теоретически (а порой и практически) на ту же самую будущую квартиру можно оформить еще один (или не один) договор паенакопления, уже с другим членом кооператива.

Что это не совсем так, понимаешь, читая статью 112.

В ней говорится, что «количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме».

По сути, это специфическая форма защиты от двойных продаж. Другое дело, что в полной мере она сработает лишь тогда, когда правление строго ведет реестр членов кооператива.

В уставе кооператива «Красная горка» эта обязанность членов правления прописана детально. В частности, в нем сказано, что в реестре должны быть указаны и характеристики жилого помещения, которое будет передано впоследствии пайщику.

Что же касается информации менеджера, что взнос будет только один, найти ей подтверждение в уставе нам так и не удалось.

Наоборот, в нем перечислено множество разных взносов (кроме собственно паевого) – вступительный, вносимый один раз, членский, взимаемый периодически, дополнительный, размер и момент выплаты которого определяются на общем собрании членов ЖСК, а также целевой, идущий в том числе на погашение расходов за оформление помещения в собственность. В связи с тем, что показания менеджера и устава разошлись, эксперимент мы решили продолжить уже на другой новостройке.

Пай не разевай

В качестве следующего объекта мы выбрали ЖК «Экопарк Нахабино». Это комплекс пятиэтажных домов, который возводится в 15 км от МКАД по Волоколамскому шоссе.

Устав кооператива и договор паенакопления, заключаемый с покупателями жилья в этой новостройке, мы изучили заранее, обнаружив их в интернете.

В договоре вполне внятно описывался и его предмет – будущая квартир с конкретными параметрами, а также процедура оплаты взносов и процесс передачи жилья. Четко обозначено и то, что ЖСК выступает в роли инвестора, а роль застройщика выполняет ООО «Фрегат».

А вот раздел «ответственность сторон» вызвал множество вопросов.

В нем перечислялась масса штрафных санкций, которые будут наложены на пайщика, если он не выполнит тот или иной пункт договора, и в то же время ничего конкретного не было сказано о финансовых и прочих компенсациях со стороны самого ЖСК, если обещанного не получит пайщик. Со всеми этими вопросами мы и отправились на стройплощадку. Но опоздали…

Оказалось, что у объекта сменилась схема продаж и теперь будущие квартиры в нем продают по ДДУ. Застройщиком выступает все тот же «Фрегат», а вот промежуточное звено в виде ЖСК исчезло. Кстати, подобные метаморфозы в последнее время происходят довольно часто.

Так поступают даже крупные строительные холдинги, одни названия которых, казалось бы, прочно ассоциируются именно со схемой кооператива.

Например, подобное происходит на многих стройплощадках «СУ-155», где юридические взаимоотношения с покупателями переоформляют, меняя договора паенакопления на ДДУ.

Возможно, это реакция на настроения властей, желающих внести коррективы в действующее законодательство.

Одну из таких инициатив в середине декабря озвучил заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин, сообщивший, что ими подготовлен пакет предложений в Министерство строительства и ЖКХ России об ограничении использования схем жилищно-строительных кооперативов. Речь при этом идет не столько о запрете ЖСК как таковых, а том, чтобы в заключаемых с пайщиками договорах была четко прописана схема строительства и финансирования.

«Жилищно-строительный кооператив – это форма самообъединения граждан, когда они объединяются и договариваются построить жилой дом фактически на собственный страх и риск, – говорит он.

– Когда схемы ЖСК используют застройщики, то ни о каком самообъединении граждан речи не идет, граждане не понимают, каким образом и куда уходят их деньги, и хуже того – органы, призванные осуществлять контроль за строительством, тоже не понимают, каким образом средства расходятся, и в правовом поле не могут вести контроль, у них нет таких полномочий. В итоге мы получаем такую суррогатную схему, псевдозаконную». Именно с этими неясностями он и предлагает бороться.

Предложения поступят в Минстрой после новогодних праздников, и как будут разворачиваться события дальше, покажет время. Пока же в теме «опасно или нет покупать новостройку через ЖСК» вопросов по-прежнему больше, чем ответов.

Источник: http://domarastut.ru/journal/info/?ID=3244

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть