Договор купли-продажи квартиры с обременением

Образец договора купли продажи квартиры с обременением

Покупка недвижимости – это событие, вызывающее трепет. На жилплощадь люди копят на протяжении всей жизни или предпочитают взять ипотеку, чтобы потом отдавать её всей семьей из года в год.

Но риск остаться без квартиры стоит не так остро, если все документы в порядке. Например, существует такое понятие, как обременение, наложенное на квартиру. Это не значит, то такую недвижимость нельзя покупать.

Даже наоборот – она прилично дешевле своих «чистых» аналогов, так как эксплуатация такого жилья влечет за собой массу рисков.

Тем не менее заключать договора о купли-продажи квартиры с обременением никто не запрещает. Это не незаконная процедура, хотя лучше потратить больше денег, но спать спокойно, зная, что квартира целиком и полностью принадлежит вам без всяких «но» и «если».

Обременение является ограничением одного из прав, касающихся владения, использования или распоряжения объектом недвижимости. Таким образом, при пропаже без соблюдения некоторых нюансов квартира не может считаться полностью проданной.

Но если продажа все же происходит, то покупатель должен понимать, с какими рисками она сопряжена.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Виды обременений для недвижимости

Какие есть обременения на недвижимость можно разыскать в ФЗ № 122.

Но выделяют несколько основных ограничительных моментов, которые встречаются наиболее часто, и потому людям приходится регулярно с ними сталкиваться при покупке или продаже жилья. Заключаются ограничения в том, что владельцу квартиры нельзя полноценно ею пользоваться.

Что касается списка ограничений, то он не настолько велик, чтобы запутаться и не разобраться, как они работают. Итак, для недвижимости имеется такой список обременений:

• Ипотечный кредит на квартиру;
• Аренда;
• Рента;
• На жилье наложен арест;
• Ранее был подписан договор найма;
• Недвижимость находится в аварийном состоянии;
• По этому адресу прописаны другие лица, нежелающие выписываться;
• На участок земли установлен сервитут.

Некоторые из этих ограничений делают продажу недвижимости практически невозможной, но многие из них можно обойти, чем и пользуются продавцы.

Единственная проблема – это обязанность оформить несколько дополнительных документов.

Но в случае, когда идет разговор об аварийности жилья или возложенном на него аресте, квартиру продать невозможно, даже если оформить все остальные бумаги.

Условно эти ограничения можно поделить на две группы, первые из которых относятся к самой недвижимости, а вторые к ограничениям, связанным с использованием квартиры.

Риски при покупке квартиры с обременением

Подписывая договор купли-продажи квартиры с обременением, нужно понимать все риски, которые сопровождают рассматриваемую сделку.

Это дополнительная головная боль не только для покупателя, но и для продавца, которому требуется собирать дополнительный список документов, выпрашивать согласие других, заинтересованных в квартире людей и организаций.

Вот несколько особенностей сделки, которые следует учитывать, заключая её:

• Когда продается недвижимость, на которую оформлен кредит или ипотека, то покупателю следует быть готовым, что все дальнейшие обязательства по выплате долга перейдут ему. Это неудобно, но зато такие квартиры обходятся значительно дешевле, а у продавца будет возможность стабилизировать свое финансовое положение, если он уже не может выплачивать средства. Кроме того, банк тоже не пострадает, ведь деньги ему будут и дальше исправно поступать;
• В случае ареста недвижимости, при продаже его нужно обязательно снять, иначе сделка будет невозможной. Если же этого не сделать, то существует приличный риск, что продажу, проделанную при данных обстоятельствах, могут признать недействительной. Чтобы не произошло ничего подобного нужно тщательно проверить все документы, наняв для этого профессионала;
• Когда квартира связана с рентой, то существует риск того что новый владелец столкнётся с проблемой арендодателя, который не захочет продлевать договор, и человеку придётся срочно искать новое жилье, несмотря на подписанное соглашение. Нет никаких гарантий, что продажа жилья в такой ситуации, закончится для всех благополучно. Но новый владелец должен дождаться пока закончится договор ренты, и уже когда выйдет срок, можно подумать, продлевать его или нет;
• Если в квартире имеются другие жильцы, прописанные на жилплощади, важно чтобы они были выписаны до того, как пройдет подписание договора. Но есть категории граждан, выселение которых запрещено, если у них нет другого места, где они могут жить. В частности, это касается и несовершеннолетних, людей с ограниченными возможностями и пенсионеров. Если прописка останется, то через некоторое время в суд можно подать иск, с целью восстановить право собственности на старого владельца.

Узнать более подробную информацию можно в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).

Если возникают хоть какие-то сомнения, то лучше подобрать другой вариант квартиры, в надежности которого нет никаких сомнений.

Конечно, тогда покупка будет дороже, но зато сможете спокойно обживаться, не дожидаясь удара в спину.

Документы для составления договора

Покупать квартиру на вторичном рынке намного дешевле чем на первичном, но этот процесс сопряжен с различными трудностями и рисками.

В частности, при покупке могут всплыть обременения, которые возложены на недвижимость, ведь история владельцев недвижимости обширная, в связи с чем, ограничений возложенных на данную недвижимость становится все больше.

Именно поэтому процесс проверки юридической чистоты жилплощади такая популярная услуга. Итак, покупатель перед подписанием договора имеет полное право требовать у продавца такие документы:

• Свидетельство о праве собственности и выписку из ЕГРП. Именно в эти документы ставится специальный штамп, указывающий, что на недвижимость установлено обременение, которым выступает ипотечный кредит или что-то в этом роде;
• Если кредит все же присутствует, то необходима справка о кредитной истории, которая позволяет наглядно оценить окончательную сумму кредита, и сколько выплат потенциальному покупателю предстоит сделать;
• Выписка из домовой книги, где указывается сколько человек прописаны на данной жилплощади;
• Обязательно должно быть согласие всех совладельцев и жильцов на продажу недвижимости. Это касается долевых собственников, а также супругов, которые покупали недвижимость за общие средства, находясь в браке.

Кроме того, следует учитывать, что обременения бывают разными, и для каждого вида нужно подобрать подходящие разрешения. Выдают эти бумаги как физические, так и юридические лица. Кроме того, некоторые обременения требуют разрешения, выданного государственными органами. Вот самые основные:

• Разрешение от банка, которое требуется, если продаваемая недвижимость находится в залоге или за неё ещё не была выплачена ипотека;
• От органов опеки, если среди проживающих и прописанных в квартире людей есть несовершеннолетний ребенок;
• От собственника, если разговор ведется об аннулировании соглашений о ренте;
• Заключение судебных инстанций, в случае если недвижимость находится под арестом.

Но есть ситуации, когда никакое разрешение не позволит считать договор купли/продажи квартиры с обременением действительным. В частности, мы говорим о квартирах, которые находятся в домах, названых аварийными.

Этапы заключения сделки

Заключить подобную сделку можно своими силами.

Но поскольку эта процедура сопряжена с множеством рисков, мы советуем нанять юриста, который будет сопровождать процесс, позволит разыскать неточности в документах и убережет покупателя от мошенников.

Образец договора купли-продажи квартиры с обременением можно найти на безграничных просторах интернета, так что составить его не будет трудно.

Лучше выбрать максимально безопасный вариант, чтобы не остаться без денег и без квартиры – нанять специалиста, который не только проверит документы, но составит корректный договор, согласно последним правовым нормам.

Процедуру продажи обременённого жилья условно разделяют на несколько этапов, в ходе которых нужно провести следующие действия:

1. На первом этапе владелец недвижимости вынужден просить согласия третьих лиц на продажу дома или квартиры. Оно должно быть выполнено в письменной форме. Например, при невыплаченной ипотеке согласие на продажу недвижимости должно поступить со стороны банка, ведь он не заинтересован в задержках или полном прекращении выплат из-за нестабильного финансового положения должника;
2. Следующий шаг после того как разрешение получено – подготовка стандартного набора документов. Поскольку процедура может меняться, и некоторые бумаги, которые раньше не слишком часто использовались, теперь являются необходимыми, важно уточнить актуальный список. Подготовкой документов занимается продавец, тогда как покупатель только собирает деньги и может нанять юриста, чтобы убедиться в подлинности бумаг;
3. Дальше составляется договор, в котором указывают все нюансы будущей сделки, условия, расценки и т.п. И если сторон все устраивает, то они его подписывают и заверяют;
4. Последний шаг продавца и покупателя, который они должны сделать, чтобы обменяться правами собственности и деньгами, заключается в регистрации нового владельца и передаче прав собственности старым владельцем. Сделку нужно задокументировать в органах МФЦ и ЕГРП.

Бланк имеющегося договора стандартный, потому сторонам остается только вписать в него свои персональные данные, и некоторые сведения касающиеся недвижимости, которые можно почерпнуть из документов на квартиру.

Какие данные должны быть в договоре?

Конечно, всем известно, что в договоре должна быть общая информация о сторонах. Но ведь в нем есть место и для специфической информации, которая зависит от того, какое именно обременение наложено на недвижимость. Итак, вот такие сведения нужно указать:

• Название документа, а также дату и место его составления;
• Исчерпывающие сведения о сторонах договора;
• Указать предмет договора, то есть вписать информацию о площади недвижимости, кроме того, полный адрес квартиры (город, улицу, дом и квартирный номер);
• Также следует указать стоимость имеющегося имущества, причем цена должна быть полной, без всяческих издержек и выплат;
• Если покупатель не имеет возможности выплатить полную сумму, то в договор должен быть включен пункт под названием «Порядок оплаты». В нем указываются все нюансы заключения сделки и выплат по ней. Точнее, в каком размере и порядке будут перечисляться деньги согласно договору.

А теперь подробнее о каждом обременении и его отражении в договоре:

1. Ипотека. В реализации этого договора есть несколько нюансов. В частности, нужно обязательно заключить предварительный договор, где указать, что покупатель готов выплачивать ипотеку после покупки. Дальше подписывается классический договор. Но очень важно чтобы у покупателя была максимально чистая кредитная история, иначе банк откажется от проведения сделки.
2. Если в квартире живут несовершеннолетние – это тоже проблема, ведь нужно получить разрешение на совершение сделки со стороны органов опеки. Но они дадут поручительство только в том случае, если ребенок переедет в помещение с такими же условиями либо лучшими.

В общем, условий и нюансов очень много, потому разобраться во всем своими силами непросто.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Поставьте вашу оценку:
(: 1, средний балл: 5,00 из 5)Загрузка…

Источник: https://PravoNedv.ru/kvartira/pokupka/s-obremeneniem.html

Договор купли-продажи с обременением в пользу продавца образец

Чтобы грамотно продать квартиру с обременением, делая это в пользу продавца, не получится не составить соответствующее соглашение.

Ведь именно оно и выступает гарантией для участников сделки, поэтому не стоит доверять устным договоренностям, когда речь идет о серьезных финансовых операциях.

Начиная оформлять договор, лучше всего сразу включить пункт, который станет указывать на то, что оплата производится исключительно частями, или же единым платежом.

Нужно понимать, что если сделка совершается таким способом, то имущество будет находиться в залоге у продавца до того момента, пока собственно не будет полностью оплачено.

В тот момент, когда осуществляется продажа недвижимого объекта, при этом соблюдается условие о залоге, то важно знать, продавец может внести в соглашение запись о переходе права собственности. Помимо этого, сюда относится и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества.

Стоит понимать, что оформлять договор требуется тщательным образом, он должен обладать свободной формой, содержать те условия, которые определены законом.

Сюда можно отнести:

• информация о сторонах сделки;
• наименование предмета сделки, детальное описание;
• цена договора;
• наименование предмета сделки;
• момент, при котором и осуществляется переход права собственности;
• подписи сторон;
• дата подписания договора;
• иные условия.

Учтите, что каждый пункт несет свой смысл, соответственно, прежде чем подписать договор, участники в обязательном порядке должны внимательно изучить все пункты.

Только так можно избежать лишних сложностей, непредвиденных ситуаций в будущем.

Если есть возможность, то будет неплохо обратиться к юристам за помощью, они всегда помогут в решении тех или иных спорных вопросов.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с обременением в пользу продавца.

Основания установления обременения

Когда совершается данная сделка, то естественно ее участники должны определить не только существенные, но и дополнительные условия договора.

Желательно делать это тщательным образом, чтобы в будущем можно было избежать лишних сложностей, с которыми так часто приходится сталкиваться на практике.

Условия должны быть сформулированы следующим образом:

• потребуется предоставить полный расчет между сторонами сделки, прежде чем подписать договор;
• расчет после заключения договора, государственной регистрации;
• поэтапное внесение оплаты по данному договору.

В тот момент, когда деньги планируется передать за недвижимость до подписания договора, то обременения возникать не может.

Но если участники сделки пришли к выводу, что лучше оформить денежный вопрос тогда, когда будет заключен договор, то важно знать, даже после регистрации продолжит существовать денежное обязательство со стороны покупателя.

Что касается обременения в целом, то важно понимать, его принято устанавливать в отношении объекта недвижимости.

Оно в свою очередь станет совершаться по тем же условиям, что собственно и сам договор.

Поэтому если внимательно рассмотреть этот вопрос, то можно понять, обременение станет подлежать государственной регистрации, сведения о нем вносятся в ЕГРН.

Помните, что часто стороны совершают одни и те же ошибки, это связано с тем, что они не желают вникать в пункты, которыми собственно и обладают подобные договора. Чтобы избежать лишних трудностей, желательно не игнорировать советы специалистов, и тогда все получится.

К нюансам регистрации обременения можно отнести:

• Прежде всего, важно отметить, что касается госпошлины, то за регистрацию обременения она не уплачивается вовсе, учтите это заранее;
• Выделяя Свидетельство о государственной регистрации права, то здесь можно будет встретить раздел «Ограничения», куда собственно и вносится запись «ипотека», помимо этого сюда относится и запись об обременении;
• Важно добавить, что сделка с обременением обычно регистрируется пять рабочих дней;
• Документ о полной оплате в Росреестр, как правило, не передается.

Никто не отрицает, что на первый взгляд, оформление такого договора может вызвать множество вопросов и сложностей. На практике все именно так и происходит, но если вы желаете оформить его тщательным образом, желательно проконсультироваться с опытными юристами.

Ведь тогда можно избежать «подводных камней», тех ошибок, с которыми порой сталкиваются участники сделки. Не нужно спешить, и тогда получится включить в договор важные пункты, те ситуации, условия, без которых подобные документы не оформляются.

Источник: http://UrOpora.ru/dokumenty/dogovora/dogovora-kupli-prodazhi/dogovor-kupli-prodazhi-s-obremeneniem-v-polzu-prodavca-obrazec.html

Как оформить договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа?

Закон сегодня позволяет передавать имущество, права собственности на которое находятся под действием ограничений.

Заключение соглашения на отчуждение объекта допускается только в случае указания наименования обременения в самом договоре.

Несоблюдение обозначенного требования в рамках любой сделки приведет к признанию документа недействительным.

Поэтому далее будет в подробном виде разъяснено, в какой форме заключаются такие соглашения и как правильно прописать в нем наличие обременения.

Договор купли-продажи с обременением в пользу продавца — что это такое?

На практике это означает, что любой объект, в том числе и нежилое помещение, переходит покупателю на правах пользования.

Но в этом случае польза продавца будет заключаться в том, что при рассрочке платежа объект до полного исполнения всех обязательств будет находиться у него в залоге.

При этом номинальным собственником все равно будет покупатель.

Использование подобного ограничения предоставляет продавцу дополнительные гарантии. По сути, только в пользу продавца такое ограничение и будет работать, потому что до полного исполнения обязательств покупатель не сможет производить с объектом никаких сделок.

Как оформить договор купли-продажи с обременением в пользу продавца?

Подобное возможно, если обязательства будут исполняться путем рассрочки платежа. Для этого необходимо саму рассрочку в виде графика указать в соглашении, с обозначением всех обязательных сроков.

После этого сам документ отправляется в территориальный орган Росреестра для проведения регистрационных действий. В данном исполнительном органе необходимо указать на переход автомобиля или дома в залог к продавцу.

Все права собственности при этом полном объеме переходит покупателю.

Предварительный договор купли-продажи с обременением в пользу продавца составляется по самостоятельному решению обеих сторон.

В большинстве случаев он используется, если квартира или любая другая недвижимость приобреталась в типовую ипотеку, либо если права возникли посредством использования материнского капитала.

Образец договора купли-продажи с обременением

Документальный образец не следует заверять в нотариальном порядке, потому что подобная обязанность была отменена в начале 2014 года.

Условия обременения в договоре купли-продажи обязательно согласовываются обеими сторонами, потому что факт согласия на приобретение квартиры с ограничениями должен быть зафиксирован документально. Например, если продавец в свою пользу попытается скрыть данный факт, то в отдельных случаях это может расцениваться как мошенничество. Образец можно скачать на официальном сайте Росреестра.

Срок регистрации договора купли-продажи с обременением в пользу продавца

С 1-го марта 2014 года, даже если предполагается последующая рассрочка платежа, регистрировать образец не нужно. Это обязательство было полностью отменено.

Но вместе с этим необходимо документально фиксировать сам переход прав собственности. Для этого, лица должны обратиться в территориальный отдел Росреестра с образцом и всеми обязательными документами. Срок регистрации в этом случае составит 10-ть рабочих дней.

Договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа как оформить?

Оформляется такая договоренность в стандартном виде:

• Стороны обозначают все интересующие их условия;
• Указывают все необходимые реквизиты;
• Прописывают сроки.

Но в этом случае в соглашении обязательно должен быть отражен точный график рассрочки платежа, в соответствии с которым покупатель будет выполнять свои обязательства. Как уже было отмечено, правило залога также обязательно нужно фиксировать в образце документа.

Договор купли-продажи квартиры с обременением в пользу продавца

Подобная форма используется для того, чтобы в течение действия соглашения покупатель не смог как-либо воспользоваться объектом, нарушая при этом законные преференции продавца.

Поэтому в свидетельства о собственности обязательно будет фигурировать небольшая пометка, которая будет указывать на то, что недвижимость на данный момент находится в текущем залоге.

И делается это только в пользу продавца.

Договор купли-продажи гаража с рассрочкой платежа

Вариант приобретения гаража с последующей рассрочкой платежа на практике проходит следующим образом. Стороны заключают договоренность, согласно какой гараж переходит контрагенту.

При этом часть денежных средств передается непосредственно по факту отчуждения гаража.

Весь остальной размер необходимо будет вернуть в течение номинального срока, который будет самостоятельно прописан сторонами в образце документа.

Договор купли-продажи недвижимости с обременением

Если не используется рассрочка платежа, то можно с уверенностью сказать, что это крайне непопулярный вариант сделки.

Граждане далеко не всегда соглашаются приобретать недвижимость с возможными ограничениями по использованию или по распоряжению.

Поэтому на практике заключение подобного соглашения относительно любой недвижимости возможно только при значительном снижении цены.

Но не стоит забывать о так называемых вечных ограничениях, которые всегда будут иметь юридическую силу. К таковым относится, к примеру, наличие «отказника» от приватизации.

Расторжение договора купли продажи земельного участка с обременением

Проходит по стандартным основаниям, какие прямо указаны в статье за номером 450 действующего ГК РФ. В одностороннем порядке это можно будет сделать только через суд.

В виде примера можно указать случай, когда покупатель нарушает сроки внесения очередного платежа, если любая недвижимость отчуждается в порядке рассрочки. Так же это возможно, если в отношении какого-либо имущества действует еще не погашенный кредит.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юристаЗадать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

• +7 (499) 577-01-78 — Москва и обл.;
• +7 (812) 467-38-97 — Санкт-Петербург и обл.;
• +7 (800) 707-31-40 — все регионы РФ.

Источник: https://classomsk.com/nedvizhimost/kak-oformit-dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-s-rassrochkoj-platezha.html

Регистрация договора купли продажи квартиры с обременением

Если эти пункты нарушены и продавец, закрывший задолженность, передумал продавать квартиру, с него можно взыскать всю переданную сумму и сумму задатка, но уже только через суд.

Юридическим основанием взыскания являются предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер по зачислению денежных средств от имени покупателя на кредитный или иной счет ипотечного займа и свидетели, если таковые потребуются.

Еще один риск при покупке квартиры с обременением возникает в том случае, если жилье было приобретено в ипотеку с использованием материнского капитала.

В обязанность собственника квартиры после погашения кредита и снятия обременения с недвижимости входит выделение доли детям в продаваемой квартире. Ему необходимо будет получить разрешение органов опеки для продажи одной квартиры и покупки другой и только после этого заключать основной договор купли-продажи.

Что считать правоустанавливающими документами на квартиру Правоустанавливающие документы на квартиру могут быть различными.

Все зависит от характера возникновения права собственности и предшествующих операций с ней.

Существуют и другие, реже встречающие на практике, документы на квартиру, но и они считаются правоустанавливающими.

Недвижимость с обременением

Для того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП. Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя.

Внимание

Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.

Важно

Продавец после погашения задолженности (снятия обременения) обязан предоставить по условиям предварительного договора купли-продажи новую выписку из ЕГРП в указанные сроки с отметкой «Обременение отсутствует». Уже после этого заключается основной договор купли-продажи.

Купля-продажа квартиры с обременением: ипотека, дети… вопросы-ответы

При расчете наличными продавец и покупатель встречаются в офисе агентства (в сертифицированной компании, работающей в соответствии со стандартами, предусмотрены отдельные помещения, где может быть произведен расчет, кроме того, они имеют машинки для пересчета купюр и их проверки).

Стороны сделки подписывают договор купли-продажи, передаются деньги, покупатель выдает расписку о том, что расчет произведен.

Этот способ более комфортный, чем самостоятельный расчет между сторонами в машине или в купленной квартире, но идеальным с точки зрения безопасности его назвать трудно.

Оформление купли-продажи квартиры в 2017 году

При ипотечной сделке покупатель передает первый взнос наличными продавцу, пишется расписка о получении этой суммы, одновременно сумма ипотечного кредита закладывается в банковскую ячейку, после чего документы подаются в Росреестр для регистрации сделки. Через пять рабочих дней (срок регистрации сделки с ипотечным обременением) при условии положительного решения Управления Росреестра и регистрации собственности на объект на нового владельца одна из сторон приезжает, забирает деньги.
«

При ипотечной сделке существует наибольшая уверенность, что все пройдет хорошо, потому что расчеты по сделке контролирует не только риелтор, но и представители банка. Такая сделка дает наибольшую уверенность», — подчеркивает руководитель отдела продаж компании «ГРАНТА-недвижимость» Марина Шведова.

Какие особенности при продаже квартиры с обременением?

Наиболее распространенная схема, когда за Заемщика гасится сумма задолженности перед кредитной организацией. После чего на руки собственнику выдается пакет документов, необходимых для снятия обременения.

Если Покупатель объекта приобретает его без привлечения кредита, то на регистрацию сдается одновременно два пакета документов: один для снятия обременения, второй – для регистрации перехода права собственности.

Однако сейчас на рынке недвижимости все чаще стали встречаться схемы, когда после погашения задолженности, Покупатель берет ипотечный кредит.

Тогда приходится регистрировать снятие обременения, и лишь после этого выходить на сделку купли-продажи.

Безопасный способ расчета за квартиру

Срок действия документов БТИ составляет 1 год. обязательно нужно требовать расписку продавца в получении всей суммы стоимости продаваемого жилого помещения.

Желательно, чтобы такой документ был написан одним из продавцов собственноручно и обязательно подписан всеми продавцами, а если договор совершается в том числе от имени несовершеннолетних лиц – родителями (опекунами/попечителями) от имени несовершеннолетних.

Срок государственной регистрации перехода права собственности составляет 20 календарных дней со дня приема заявления и необходимых документов.

Регистрация договора купли-продажи квартиры с обременением

В данном случае страхуется, в первую очередь, риск Покупателя: в случае отказа в регистрации перехода права собственности на объект.

Доступ к сейфовой ячейке Продавец получает лишь после предоставления специалистам банка оригинала Свидетельства о регистрации права собственности на нового собственника и зарегистрированного Договора купли-продажи.
—

Как проходит снятие обременения и сделка купли-продажи недвижимости? В нашей практике мы в основном сталкиваемся с обременением, связанным с ипотекой. Вариантов сделок с подобными объектами на сегодняшний день несколько.

Общее в данных схемах то, что сделка совершается в два этапа. Первый – снятие обременения, при котором подписывается предварительный договор купли-продажи. Второй – переход права собственности, подписывается основной договор купли-продажи.

Источник: http://leks74.ru/registratsiya-dogovora-kupli-prodazhi-k/

Купля-продажа квартиры с обременением

Приобретение или продажа жилья – мероприятие не только приятное, но и очень ответственное.

Не знаете, что квартира имеет законные обременения – рискуете остаться и без нового дома, и без денег.

Главное, знать какие бывают ограничения, и как поступать в каждой конкретной ситуации. И мы готовы вам помочь.

Какие бывают обременения квартиры

Прежде чем заключать любую сделку с недвижимости, вам придется установить круг лиц, которые имеют право собственности на жилье.

Но и это не все требования – необходимо выяснить, есть ли ограничения у этих лиц на продажу или передачу недвижимости третьим лица.

Таковые имеются – сделка может быть признана незаконной, а вы рискуете быть втянуты в долгие судебные тяжбы. Существует целый ряд законных обременений:

• Ипотека.
• Рента.
• Собственниками квартиры (участвовали в приватизации) являются малолетние дети.
• Недееспособные владельцы жилья.
• Арест жилья.
• Доверительное управление недвижимым имуществом.

Ипотека – как действовать?

Обременение в таком случае – это нахождение квартиры в залоге у банка. И для того чтобы купить жилье вам придется доказать банку, что вы можете выплачивать кредит и просто его переоформить на свое имя. Рассмотрим 3 схемы купли-продажи квартиры в залоге у банка:

• Покупатель недвижимости может взять на себя обязательства оплатить кредит за залоговую квартиру продавцу из расчета уже выплаченных сумм банку. То есть, компенсируя часть ипотечных выплат и доплатить некий «бонус» по договоренности сторон.
• Покупатель может передать залоговую сумму за квартиру наперед (по договоренности сторон), чтобы продавец погасил задолженность перед банком. Таким образом, обременение будет снято автоматически, и только после этого покупатель передает вторую часть оплаты за приобретаемое имущество. Не забываем оформлять нотариально заверенную расписку о передаче залоговой суммы!
• Покупатель может проводить оплаты частями: первую сумму передать непосредственно банку, погасив долг по ипотеке, а вторую часть передать продавцу.

При таких схемах можно приобретать и покупать квартиры, которые находятся в залоге у других финансовых организаций или у юридических или физических лиц.

Арест недвижимости

Самая сложная ситуация, ведь арест подразумевает запрет любых действий, связанных с имуществом: как пользования, так и продажа.

Приобрести такое жилье на законных основания вы можете только через официальные торги, после которых обременения снимается, и вы можете вступить в законные права.

Все другие схемы покупки арестованной квартиры – не законны. Как действовать:

• Уточняем наличие обременения.
• Обращаемся к владельцу квартиры с просьбой обратится в суд или ФССП (в зависимости от того, какой орган наложил арест) с требованием законным путем снять обременение.
• Ознакомиться с постановлением, где четко указанно, что с имущества снят арест и только после этого можно заключить сделку.

Рента

Договор ренты – это соглашение, которое предусматривает, что за собственником жилья производиться постоянный уход, а за это он получит в собственность его квартиру.

А вот распорядиться таким жильем (продать его) рентодатель имеет право исключительно с позволения получателя ренты! Так что если вы готовы приобрести такое жилье – все условия ренты переходят к вам, и вы обязуетесь выполнять каждый пункт договора пожизненного содержания.

Нарушаете эту норму – получатель имеете законное право расторгнуть договор, и вы останетесь без квартиры.

Недееспособные и несовершеннолетние владельцы

Это необходимо сделать, потому что выписать детей или инвалидов очень сложно и без решения опекунской рады никак не обойтись.

Требуйте от продавца на момент заключения сделки выписать таких лиц и предоставить вам справку.

Рекомендуем самостоятельно обратиться в органы опеки, чтобы удостовериться, что документ не подделали, а дети действительно будут прописаны по другому адресу.

— Как продать квартиру с обременением

Разрешение супруга/супруги

Если выбранная вами квартира пребывает в совместном владении супругов – вам необходимо заверенное нотариусом письменное согласие на продажу квартиры. И неважно, кто указан собственником в документах – муж или жена.

Многие супруги пытаются скрыть факт совместного владения квартирой, дабы потом оспорить договор.

Рекомендуем проверить факт: попросить продемонстрировать свидетельство о браке, брачный договор, чтобы установить дату приобретения квартиры.

Приобретая новое жилье, потратьте время и обязательно установите круг владельцев и убедитесь, что на недвижимости нет обременений. Такой подход позволит избежать рисков в будущем.

На всякий случай прилагаем скачать образец Договора купли-продажи квартиры с обременением

Стоит почитать

Источник: http://about-realty.net/kuplya-prodazha-kvartiry-s-obremeneniem.html

Особенности продажи квартиры с обременением

На сегодняшний день существует несколько вариантов обременения на жильё. Самыми распространёнными из них являются:

1. Залог, как правило, ипотечный.
2. Арест имущества.
3. Рента с пожизненным содержанием.
4. Наличие прописанных жильцов.
5. Сервитут на земельный участок, то есть, земля, на которой расположен дом принадлежит третьим лицам.
6. Аварийный дом.

Квартиру нельзя продать если дом является аварийным или на него наложен арест.

Во всех остальных случаях необходимо участие в сделке третьих лиц:

1. Ипотека – один из самых распространённых и доступных на сегодняшний день способ приобретения недвижимости. Следует помнить, что при покупке жилой площади в ипотеку, она автоматически является залогом под кредит. Поэтому следует удостовериться, что продажа жилья осуществляется с согласия банка-кредитора. Если в кредитном договоре присутствовали созаёмщики, например, кто-то из родственников продавца, также убедитесь, что они дают согласие на продажу имущества.
2. Наиболее тяжёлым видом обременения считается арест. Арестовать имущество может как суд, так и судебные приставы в случае наличия у хозяина крупной денежной задолженности. Заимодатель подает в суд на заёмщика, по решению суда недвижимость арестовывается, а затем продаётся, с целью возвращения займа.
3. Договор ренты может быть 2 видов:
   • Договор ренты с пожизненным содержание иждивенца.
   • Договор купли-продажи с условием пожизненного проживания продавца на этой площади.
4. Наличие прописанных жильцов может стать помехой, особенно если прописаны дети. Органы опеки могут наложить ограничение на продажу недвижимости, в случае если будут нарушены или ущемлены права ребенка.

Как продать квартиру с обременением

Первое, что необходимо сделать это:

• Подписать с покупателем соглашение, по которому он обязуется оплатить оставшуюся сумму ипотеки.
• Это соглашение обязательно необходимо заверять у нотариуса. С этим соглашением вы отправляетесь в банк, где существует два способа оформления сделки, отличающиеся друг от друга тем, когда будет снято обременение – до или после перехода квартиры в собственность новому хозяину.

Первый вариант – оформление сделки до снятия обременения. В этом случае, покупатель отправляется в банк, как новый держатель залога. В банке пишется заявление, которое даёт согласие на совершение сделки.

Покупатель деньги, рассчитанные по покупке квартиры, кладёт в банк на два разных счёта. На первый счёт – сумма равная оставшемуся платежу по кредиту, включая проценты и всю переплату.

А на второй счёт – сумма, предназначенная продавцу, то есть разница от суммы кредита и стоимости квартиры.

После осуществления данной процедуры, подписывается договор купли-продажи. Банк выдаёт документ, с которым уже подаётся заявление в УФМС на снятие обременения.

После чего, подписываются документы и оформляется право собственности на нового хозяина.

Только после этого, банк изымает из первой ячейки деньги, предназначающиеся на погашение займа, а продавец получает свои денежные средства из второй.

Второй вариант – предварительное оформление договора купли-продажи. Продавец берёт аванс у покупателя большей суммой, которая будет предназначена на погашение кредита в банке.

Продавец вносит эти деньги как остаток за заём, банк выдаёт документ о том, что он оплачен и задолженность погашена. После чего он отправляется в УФМС, пишет заявление на снятие претензий.

После полного оформления прав собственности, покупатель выплачивает оставшиеся деньги.

Если обременение на квартиру в виде ареста, то прежде чем продавать жильё с него необходимо снять его. Для этого необходимо обратиться в орган, наложивший ограничение. Для снятия ареста они потребуют устранение причин, приведших к нему. Иногда таких возможностей может и не быть.

В этом случае продажа имущества может быть проведена через публичные торги или аукцион, которые отличаются друг от друга:

• Торги – организовываются органом исполнения судебных наказаний. Они обязаны известить об их проведение не позднее чем за 10 дней и не раньше чем за 30. Желающие принять участие вносят задаток (5% от суммы). Победителем торгов считается тот, кто предложил большую сумму. На основании этого, подписывается договор о продаже и в Едином государственном реестре прав на имущество не позднее чем через 5 дней вносятся соответствующие записи, арест с недвижимости снимается так же как и обременение.
• Аукцион отличается от торгов тем, что первичная цена помещения определяется независимыми экспертами. На официальном сайте государственной службы исполнения наказаний размещается информация о проведении аукциона, желающие принять участи вносят залог (также 5%). Победителем признаётся покупатель, предложивший большую сумму. Подписывается догов, оформляется право на собственность.

Нюансы, на которые необходимо обратить внимание

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с обременением в формате MS Word.

Если площадь жилая куплена недавно, то заимодатель по договору может запретить какие-либо сделки с имуществом. Часто этот срок составляет полгода или год.

Но банки, как правило, могут индивидуально подойти к рассмотрению этого вопроса:

1. Прежде чем искать покупателя на свою недвижимость обязательно уточните у своего банка возможно ли осуществление этих манипуляций.
2. Возможно, что банк запретит этот вид сделки, если не уплачено хотя бы 50% от суммы займа, специалисты рекомендуют заранее уточнять эту информацию в отделении.
3. Если вы продаёте квартиру с целью приобретения квартиру большей площади, то обременённое жильё продавать необязательно. Можно просто договориться с банком на предоставление дополнительного кредита, продать старое жильё и приобрести новое. Если останется денежная сумма, можно просто оплатить часть долга.
4. Существуют ситуации, когда у продавца помимо ипотеки имеет ещё несколько задолженностей. Так как два ареста на одно помещение наложить нельзя, то после продажи квартиры и перехода права собственности, то есть когда банк снимет свой арест, судебные приставы могут наложить свой. Поэтому при покупке недвижимости в обременении обязательно возьмите справку о наличие других претензий на эту квартиру. Данные материалы можно взять в Едином реестре прав на недвижимость.
5. При расчётах или оформлении документов обязательно требуйте расписки или подписания предварительного договора. Чтобы после выплаты по кредиту, хозяин не отказался от продажи.
6. Затребуйте выписку из домовой книги на наличие «лишних» прописанных жильцов, чтобы в будущем не возникло судебных споров.
7. Если вид обременения рента – следует ещё раз убедиться, что у хозяина нет прямых наследников на жилую площадь.
8. Если сервитут – обязательно должно быть письменное согласие лица, держащего право собственности.

Как проверить наличие обременения

Если вы потенциальный покупатель и хотите убедиться, что на жилую площадь не наложены ограничения или даже несколько, вас просто необходимо подать заявление в Единую службу реестра прав на недвижимое имущество. Это можно сделать или, придя в это государственное учреждение или на сайте Росреестра, или же на сайте единых государственных услуг.

Для получения справки вам необходимо будет заполнить специальную форму, оплатить государственную пошлину. Если претензий к владельцу недвижимости нет, то на поле про обременения будет стоять отметка «не зарегистрировано».

На самом деле, целесообразно получать такую справку по каждой квартире, потому что владелец может и скрывать наличие проблем с площадью.

Таким образом, следует сказать, что покупка квартиры в обременении – это очень серьёзный шаг. Поэтому прежде чем купить квартиру:

1. Проверьте в Росреесте не значиться ли квартира в обременении, если да, то по каким причинам.
2. Прежде чем оформлять покупку, убедитесь, что третьи стороны согласны на заключение сделки.
3. Лучше подстраховывайтесь и берите всевозможные расписки, если выдаёте деньги на руки, или подписывайте предварительные договоры, чтобы не остаться в дураках.
4. Убедитесь, что после оформления права собственности у вас не возникнет неожиданных проблем в виде законных наследников, дольщиков, заёмщиков и т. д.
5. Если вы неуверены в своих юридических познаниях, следует обратиться к риелторам, чтобы при возникновении спорных ситуаций и решений дела через суд, у вас были все законные основания претендовать на жильё.

При правильном подходе никаких проблем с покупкой и оформлением жилья не возникнет. А деньги, сэкономленные на этом варианте приобретения недвижимости, позволят вам ещё больше радоваться приобретению.

Плюсы и минусы приобретения квартир в обременении

Ипотека – главным и немаловажным плюсом является цена. Цены на такие квартиры, как правило, ниже.

Такое жильё находится в собственности у банка, то есть нет риска, что права на имущество имеются у третьих лиц, что возможно на рынке вторичной недвижимости.

Минус – это материальный риск приобретения залоговой квартиры.

Договор ренты. Плюсы – это материальная сторона вопросы. Минусов, к сожалению, больше.

Рентодатель может в любое время через суд потребовать расторгнуть договор, причём часто суд становится на сторону пожилого хозяина.

Также может случиться, что после смерти хозяина у него окажутся наследники, претендующие на площадь. В этом случае, отстаивать свои права придётся в суде, неизвестно ещё с каким исходом.

В целом становится понятно, что квартиры в обременении – это хороший способ сэкономить, только если вы обладаете крепкими нервами и готовы оформлять сделку строго по закону, дабы не навлечь на себя проблемы.

• Anastasiya
• Распечатать

Источник: http://consultmill.ru/kvartira/prodazha/obremeneniem.html