Договор жск при покупке новостройки: риски и особенности

Договор ЖСК при покупке новостройки — как в нем разобраться?

Покупка квартиры в жилищно-строительном кооперативе приобретает все большую популярность у населения и позволяет приобрести жилье на первичном рынке с достаточно выгодными условиями. Заключение договора ЖСК при этом имеет множество нюансов и подводных камней.

Подробнее о структуре, особенностях такого договора, а также возможных рисках — читайте далее.

Когда заключается договор ЖСК?

Жилищно-строительный кооператив — объединение частных и юридических лиц на добровольной основе в целях строительства жилья.

Жилищный кодекс РФ устанавливает, что члены ЖСК участвуют своими средствами в процессе возведения дома, реконструкции и его последующем содержании и обслуживании.

Покупатель квартиры в строящемся доме становится членом (пайщиком) ЖСК и заключает договор, предметом которого признается обязательство кооператива передать конкретную квартиры в многоквартирном доме в собственность пайщика по завершению этапа строительства. При этом участники вносят в ЖСК паевые взносы, равные стоимости квартиры (до полной выплаты пая собственником квартиры будет считаться ЖСК).

Договор ЖСК рекомендуется заключать после детальной проверки его устава, разрешения на строительство дома и наличия свидетельства о праве собственности или аренды участка земли. Также обязательно стоит поинтересоваться, не подано ли заявление о банкротстве кооператива.

Устав ЖСК в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:

• наименование кооператива и его местонахождение;
• цели и предмет деятельности;
• порядок вступления и выхода из кооператива;
• порядок внесения паевых взносов и иных платежей, их размер;
• ответственность за нарушение обязательств членов ЖСК по оплате паевых взносов;
• состав и обязанности органов управления кооператива и контролирующих его деятельность органов;
• порядок ликвидации и реорганизации ЖСК.

Договор между пайщиком и ЖСК определяет отношения обоих сторон в рамках кооператива в отношении соинвестирования проекта, то есть паевых взносов.

Данный вид договора регулируется 215-ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах» и не подлежит регистрации в Росреестре.

По своей сути это внутренний документ между участниками кооператива, а ЖСК — простая организация пайщиков.

Единый образец договора ЖСК отсутствует, что предусматривает множество его вариантов и структур у строительных компаний.

Структура договора

В договоре ЖСК следует прописать следующие пункты, являющиеся его ключевыми условиями:

Предмет договоренности

Текст должен содержать четкое указание того, что именно получат пайщики в результате действия договора ЖСК — площадь квартиры (общая и жилая), ее планировка и тип отделки, на каком участке и в каком доме.

Процедура оплаты и передачи будущей квартиры

Уставом жилищно-строительного кооператива устанавливается порядок внесения первоначального, паевых и членских взносов, условия выхода из ЖСК, условия передачи жилья и другие ключевые моменты.

Подписывая договор, участник ЖСК автоматически подписывает согласие со всеми пунктами Устава, поэтому если дойдет дело до суда, что пайщик не сможет сослаться на недопонимание или неосведомленность.

Срок передачи жилья

В большинстве случаев в Уставе кооператива и заключаемом договоре закрепляются сроки сдачи квартиры с возможностью их переноса в одностороннем порядке.

Данное условие не противоречит законодательству, так как, заключая договор ЖСК, его члены несут равную ответственность друг перед другом за строительство дома, то есть сами перед собой.

К тому же судебная практика свидетельствует об отрицательных судебных решениях при попытке взыскать компенсацию с ЖСК за использование средств граждан при задержке сроков сдачи жилого дома.

Возможность сбора целевых взносов

Здесь имеется в виду ситуация, когда кооператив может собирать со своих участников дополнительные взносы вплоть до повышения стоимости 1 квадратного метра.

Такие последствия могут возникнуть в случае, когда застройщиком и инвестором является одно лицо.

Включение такого пункта в договор ЖСК также легитимно в соответствии с 215-ФЗ (пункт 2 статьи 6).

Коммунальные платежи за содержание возведенного дома

Между передачей квартиры и вводом дома в эксплуатацию может пройти достаточно длительное время, в течение которого пайщики необходимые коммунальные расходы.

В договорах некоторых компаний предусмотрены серьезные штрафы за нарушение такого условия.

Условия выхода из ЖСК

Существует 3 ключевых варианта разрыва отношений кооператива и пайщиками:

1. Общее собрание ЖСК может принять решение об исключении его участника за неисполнение принятых на себя обязательств (например, просрочка оплаты очередного взноса сроком на месяц и больше). Как правило, договором предусматривается штраф в размере 0,1-0,2% от суммы взноса за 1 день просрочки.
2. По соглашению сторон, когда определенные обстоятельства вынуждают покупателя подкорректировать свои планы.
3. Недовольство застройщиком в отношении нарушения сроков строительства и сдачи дома. Обычно пайщики возвращают только паевой взнос и иногда целевые (вступительный, членские и иные взносы не возвращаются).
4. Также встречаются условия договора, в соответствии с которыми кооператив возвращает выбывающему участнику внесенные средства не в полном объеме, а за вычетом порядка 10% — в качестве некой компенсации.

Порядок заключения

Для вступления в жилищно-строительный кооператив необходимо совершить следующие действия:

1. подать заявление о приеме в ЖСК в свободной форме;
2. получить положительное решение о приеме в члены кооператива путем общего ания на собрании членов организации;
3. заключить договор о вступлении в кооператив;
4. оплатить вступительный взнос и получить на руки соответствующий финансовый документ с подтверждением;
5. получить расписку или справку из ЖСК, которая дополнительно подтверждает факт принятия заявления в члены кооператива.

Договор ЖСК перед подписанием предварительно рекомендуется очень внимательно изучить, и только при полной уверенности в застройщике и его репутации вставить свою подпись.

Потенциальные риски

Заключая с ЖСК договор пая, его участники несут существенные риски:

• Члены кооператива несут риск того, что главная цель создания кооператива — строительство жилого дома — может быть не достигнуто по каким-либо причинам (включая отсутствие разрешительной документации у застройщика, проблемы реализации проекта, финансовые и иные трудности).
• Риск удорожания возведения объекта также попадает под ответственность членов ЖСК.
• Контролирование деятельности кооператива осуществляется только ревизионной комиссией ЖСК.
• Риск двойной продажи по причине отсутствия государственной регистрации.
• Риск срыва обозначенных сроков строительства (даже если в договоре сроки прописаны, то они не являются обязательными для кооператива и не повлекут серьезных последствий для застройщика).

Приобретение квартиры с помощью ЖСК и подписание соответствующего договора требуют детального изучения основной документации застройщика, его репутации и истории деятельности на рынке недвижимости.

Однако такой способ покупки жилья сопровождается множественными рисками и отрицательными моментами, избежать которые помогут выбор надежного кооператива и подробное ознакомление с условиями договора ЖСК.

Источник: http://zakonometr.ru/nedvizhimost/dolevaja/dogovor-zhsk.html

Как снизить риски при покупке квартиры по схеме ЖСК

Покупка квартиры по схеме ЖСК сегодня сопряжена с множеством рисков, поскольку правовая защита участников практически не регулируется государством. Ведущий юрист юридической фирмы Via lege Денис Артемов рассказал порталу Novostroy-M.ru о тонкостях данной схемы и способах минимизации рисков.

Что такое ЖСК

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) представляет собой некоммерческую организацию, добровольно объединяющую потребителей на основе членства для покупки (постройки) жилья путем слияния денежных паевых взносов. При этом ЖСК могут использоваться для управления домом.

Схема ЖСК возникла еще во времена советской власти. В 1959 году после 20-летнего перерыва Постановлением Совмина РСФСР она была разрешена вновь.

Тогда служащие и рабочие объединялись по месту работы в ЖСК индивидуальных застройщиков с последующим правом покупки квартир в частную собственность.

Также активно применялся «горьковский метод» («самстрой», изобретенный в Горьком, современном Нижнем Новгороде), при котором в строительстве принимали непосредственное участие сами участники кооператива для ускорения и удешевления процесса.

Примечательно, что возведенные посредством ЖСК дома признавались качественнее недвижимости, построенной государством, поскольку проект стройки и место для нового объекта определялись администрацией предприятия, на базе которого организовывалось ЖСК. Конечно, руководители зачастую тоже входили в число участников кооператива, поэтому прикладывали максимум усилий для возведения хорошего жилья.

До распада СССР система ЖСК практически не менялась. А бум строительства по этой схеме пришелся на 80-е годы. Интересно, что и по сей день во многих построенных тогда домах действует ЖСК как форма управления.

В то время выявилась острая необходимость регулирования кооперативов со стороны государства. Это нашло свое отражение в 5 главе Жилищного кодекса РСФСР от 1983 года (о деятельности ЖСК), а также в принятии Закона 1988 года «О кооперации в СССР».

После прекращения существования СССР в 4 главе Гражданского кодекса РФ о юридических лицах было отведено место ЖСК (статья 116).

Свой нынешний вид правовое регулирование деятельности ЖСК получило в 2004 году с принятием Жилищного кодекса РФ.

Современные ЖСК имеют ряд важных отличий от подобных советских организаций.

В первую очередь необходимо отметить, что принципиально изменилась сама система финансирования таких проектов. Раньше денежные средства на строительство выделялись государством в виде кредита, который участники ЖСК выплачивали примерно в течение 15 лет уже после окончания сооружения дома. 

Теперь средства, необходимые для возведения недвижимости, собирают в процессе проведения работ. Иначе говоря, застройка производится на уже имеющиеся деньги пайщиков.

Также для этих целей кооператив может брать коммерческие кредиты.

Можно сказать, что вступление в ЖСК сегодня — это способ оформления 100% денежного взноса покупателя для последующего получения готовой квартиры.

Другим значительным отличием является то, что в советских кооперативах могли состоять только служащие предприятия, на базе которого создавался ЖСК.

Сегодня подобные организации могут включать неограниченное число участников, которыми в праве стать любые физические и юридические лица, и граждане других государств.

Советский кооператив подразумевал строительство определенного (конкретного) дома, причем без предварительного распределения квартир между участниками. Решение о том, кому какая квартира достанется, принималось уже по завершению строительства по итогам жеребьевки.

В наши дни ЖСК имеет расширенные функции: он может подразумевать не только строительство конкретного нового дома, но также покупку квартир участниками объединения в других новостройках и даже приобретение ими по договору купли-продажи  вторичного жилья. Квартиры при этом распределяются заранее.

Но для управления домом ЖСК все еще используются.

Примечательно, что большинство застройщиков используют ЖСК для строительства отдельных домов, остальную недвижимость при этом реализовывая по договорам долевого участия. В Подмосковье схемы с ЖСК применяются не только для сооружения многоквартирных домов, но и для строительства коттеджных поселков, таунхаусов. 

Одним из наиважнейших преимуществ приобретения недвижимости в новостройках по системе ЖСК является, как правило, более низкая стоимость квартиры.

На самом деле цены на квадратный метр в новостройках могут существенно отличаться, даже если здания имеют одинаковый уровень комфорта, поскольку зависят от многих факторов. К ним относятся: территориальное расположение дома, его транспортная доступность, благоустройство прилегающей территории, деловая репутация застройщика и прочее.

Но реализация недвижимости посредством договоров об участии в долевом строительстве является наименее рискованной, поэтому и стоимость таких квартир обычно выше.

В схемах ЖСК часто применяется уступка пая, что является аналогом уступки прав на квартиру.

Так технически можно получить прибыль от роста цен на недвижимость, вступив в кооператив и перепродав затем квартиру.

Также можно оформить права собственности на квартиру в уже возведенном ЖСК здании, и потом реализовать ее по договору купли-продажи.

Успех подобных манипуляций зависит от колебаний цен на рынке недвижимости, которые покупателю желательно изучить перед тем, как вкладывать деньги. Также прежде стоит обратиться за консультацией к квалифицированному специалисту.

Риски при покупке жилья по схеме ЖСК

Покупка квартиры по схеме ЖСК сегодня сопряжена с множеством рисков, поскольку правовая защита участников ЖСК при наступлении таких ситуаций, как долгострой или некачественное строительство, практически не регулируется государством.

Так, согласно статье 124 Жилищного кодекса, при вступлении в ЖСК основанием для приобретения квартиры является само членство в кооперативе.

А правовые условия такого участия определяются только Договором о вступлении в ЖСК и его Уставом, содержание которых законодательстве отражены лишь общих чертах.

Более того, как правило, при вступлении нового участника в кооператив, Устав ЖСК уже разработан и принят, а Договор о вступлении не подлежит изменениям, поскольку является вариацией договора о присоединении, т. е. его можно подписать исключительно в предложенной редакции.

В плане безопасности другие формы договоров о совместном строительстве (ДДУ, предварительные договоры) гарантируют гораздо большую уверенность, поскольку регулируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» и ФЗ «О защите прав потребителей».

Условия ДДУ точно регламентированы в ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», что является защитой покупателя и предполагает ответственность застройщика при наступлении рисков.

Статья 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» делает недействительным любой пункт договора, если он противоречит этому закону.

Даже если согласно ДДУ ответственность застройщика крайне мала или вообще отсутствует, покупатель вправе ссылаться на статьи Закона о выплате неустойки за просрочку сдачи жилья и об ответственности за некачественное строительство.

Участники ЖСК таких прав не имеют, поскольку отношения между ними и кооперативом строятся на основе добровольного объединения. Так участники могут основывать свои требования лишь на Уставе и Договоре о вступлении.

Это подтверждается в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

Кроме того, участников кооператива могут обязать вносить дополнительные взносы в случае финансовой несостоятельности проекта. Это обусловлено статьей 16 ГК РФ.

Так можно заключить, что юридические риски строительной компании в схеме ЖСК существенно меньше, чем риски участника кооператива, и обращаться в суд с договором об участии в долевом строительстве несоизмеримо проще и выгоднее для покупателя, чем с договором о вступлении в ЖСК.

Нужно сказать, что вся власть в ЖСК принадлежит правлению кооперативом, которое юридически связано с застройщиком. В связи с этим при возникновении проблем покупателю чаще всего весьма сложно добиться их решения внутри ЖСК.

Покупатель может обратиться в суд. Но суды буквально трактуют положения Устава ЖСК и условия договора о вступлении в ЖСК, которые, как правило, работают в пользу застройщика, а не покупателя.

Поэтому в случае долгостроя или некачественного строительства покупателю ничего не остается, как только выйти из ЖСК, вернув заплаченные денежные средства за вычетом штрафов и членских взносов. 

Условия наложения штрафов за выход из ЖСК и их размеры оговариваются в договоре о вступлении в ЖСК и в его Уставе.

Даже если участник кооператива вынужден выйти из организации по вине застройщика, из-за неимения статуса потребителя, в суде он не может полностью оспорить эти штрафы.

Единственное, что можно попытаться сделать — снизить их размер, доказав вину строительной компании.

Однако несмотря на все эти явные минусы для покупателей, из-за того, что схема ЖСК признается вполне законной, она довольно часто практикуется.

Безусловно, многие люди уже понимают все возможные риски, связанные с вступлением в ЖСК, поэтому для привлечения участников застройщики используют дополнительные преимущества такой недвижимости: например, низкие цены на квартиры, высокую привлекательность и оригинальность архитектурных решений, развитую инфраструктуру на прилегающих территориях (спортивные площадки, детские сады, парки, магазины), свою деловую репутацию и т.д.

Минимизация рисков при вступлении в ЖСК

Приняв решение о покупке недвижимости по схеме ЖСК, необходимо попытаться минимизировать возможные риски в самом начале — на этапе подписания договора о вступлении в кооператив.

Во-первых, покупателю необходимо детально выяснить, с каким фактическим застройщиком он имеет дело и важнейшие данные этой компании — кто является ее владельцем и учредителем.

Затем следует узнать есть ли у застройщика крупные финансовые партнеры (финансовые корпорации, банки, иностранные инвесторы), сколько проектов компания реализовала и какие на них имеются отзывы, найти информацию о руководстве ЖСК и его финансовых партнерах.

Рекомендуется обратить внимание на то, предоставляют ли банки ипотеку на приобретение этой недвижимости.

Этот показатель является довольно значимым, поскольку банки — заинтересованные лица, и при возникновении каких-либо проблем именно им приходится иметь дело с ЖСК.

Так банк, профессионально занимающийся кредитованием в сфере недвижимости, с малой вероятностью будет предоставлять ипотеку под заведомо проблемный объект.

Во-вторых, все же можно попробовать включить в договор о вступлении ЖСК дополнение об ответственности ЖСК в случаях низкого качества строительства и просрочки сдачи дома, а также исключить из него штрафы за выход из кооператива.

При этом в договоре обязательно должны присутствовать следующие пункты (их перечень шире, чем зафиксированный в законодательстве):

– условия выхода участника из ЖСК;

– порядок и размер выплаты платежей ЖСК;

– гарантийный срок на покупаемую недвижимость;

– ясно определенный объект недвижимости, на который имеет право покупатель согласно проектной документации;

– требования к качеству возводимой недвижимости и ответственность ЖСК за их нарушение;

– сроки строительства и ответственность ЖСК за их нарушение.

Если сроки строительства затягиваются, покупатель имеет право запросить у правления ЖСК полную и достоверную информацию о ходе стройки.

При этом необходимо отправлять запрос в письменном виде, максимально четко сформулировав в нем вопросы и передав его Председателю ЖСК на подпись или направив его ценным письмом с уведомлением о доставке и описью вложения.

Поскольку права участников ЖСК на недвижимость не регистрируются в Росреестре, значительно повышается риск «двойной продажи» квартиры.

В случае «двойной продажи» покупателю необходимо немедленно официально уведомить об этом руководство ЖСК, затем подать заявление о мошенничестве, которое связано с двойными продажами квартир, в соответствии со статьей 159 Уголовного кодекса РФ, в правоохранительные органы.
В это же время следует подать исковое заявление в суд с целю признания недействительным повторный договор вступления в ЖСК, а также наложить арест на права на недвижимость (чтобы их не перепродали).

Безусловно, при возникновении любых сложностей, прежде всего, покупателю необходимо обратиться к квалифицированному юристу. Дело в том, что правильно оформить досудебную стадию спора самостоятельно довольно сложно, а от этого во многом зависит решение суда в пользу истца.

Дата публикации 24 июня 2014

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/statyi/kak_snizit_riski_pri_pokupke

Договор ЖСК в 2018 году – что это такое, риски при покупке новостройки, квартиры, чем отличается от ДДУ

Стоимость недвижимости сегодня достаточно велика. Именно поэтому выходом из таковой ситуации является как раз заключение договора ЖСК.

Подобная схема полностью легальна, возможно без труда осуществить оформление договора и его последующую регистрацию. Тем не менее необходимо будет внимательно ознакомиться с соглашением.

А также убедиться в добросовестности застройщика. Сегодня все реже, но все ещё происходят различные мошеннические действия с недвижимостью.

Важно заранее ознакомиться со всеми нюансами, тонкостями и проблемами подобных соглашений. Отдельно следует отметить, что процесс заключения договора ЖСК осуществляется специальным образом – в рамках специализированной нормативной документации.

По возможности перед началом ознакомления нужно будет внимательно изучить все основные моменты законодательства. Так можно самому проконтролировать соблюдение собственных прав.

Общие аспекты

Приобрести самостоятельно, без сторонних финансовых вливания недвижимость жилого типа крайне проблематично.

Потому сегодня гражданам предоставляется возможность брать ипотеки, а также решать жилищный вопрос иными методами.

Одним из удобных и достаточно выгодных решений является ЖСК – жилищный строительный кооператив.

Осуществляется сбор средств на строительство, подразумеваются некоторые взносы. В каждом случае сумма, а также некоторые другие моменты будут сугубо индивидуальными.

Тем не менее существует определенный формат соглашения от которого не рекомендуется отступать. Имеется также и перечень существенных условий. Они определены законодательством.

Что это такое

Купить жилье достаточно сложно самостоятельно. Именно поэтому граждане РФ используют различные особые формы договоров на приобретение.

Которые позволяют снизить единовременную финансовую нагрузку, распределить её на длительный период времени. Отличным решением будет как раз работа по договору ЖСК.

Под ЖСК подразумевается совокупное объединение покупателей недвижимости. Схема работы данного типа застройщика максимально проста.

Соответственно, чем большее количество покупателей будет привлечено к заключению соглашения – тем быстрее будет завершено строительство. Соответственно, имеются определенные плюсы и минусы подобных соглашений.

Какова его роль

Договор подобного рода позволяет решить множество разных задач – одновременно. На данный момент к таковым основным относятся следующие:

• регулирование взаимоотношений между гражданами и юридическим лицом-застройщиком;
• формализация всех отношений;
• позволяет официально зарегистрировать внесение средств в строительство в специальном перечне – Росреестре.

Отдельно нужно будет отметить, что процесс внесения взносов также регулируется договором. Но стоит отметить, что права пайщика по таковому соглашению ни в коему случае не должны нарушаться.

Иначе договор может быть признан полностью либо частично недействительным. Именно верно составленный договор позволит избежать проблем.

В случае же если возникли спорные ситуации соглашение позволит осуществить защиту своих собственных прав.

Но по возможности все вопросы следует разрешать именно в досудебном порядке. Судебные разбирательства, как правило, предполагают существенные затраты времени и денег.

Особенно если отсутствует юридическое образование и самостоятельно заниматься процессом невозможно.

Если же мирным путем урегулировать вопрос попросту не удается – то выходом может стать именно судебное разбирательство.

Законные основания

Существует отдельный законодательный документ, который регулирует вопрос использования данного договора. Обязательно все пункты такового соглашения должны соответствовать нормам законодательства.

Основным таковым нормативным документом является как раз Жилищный кодекс РФ. По возможности необходимо изучить все разделы такового документа.

Так как юридическая грамотность позволит предотвратить стандартные проблемы. Раздел №5 определяет полный перечень статей, регулирующих работу жилищно-строительных кооперативов.

Отдельно стоит изучить эти разделы. Сегодня в данной сфере все ещё работает достаточно много мошенников.

К основным разделам, ознакомиться с которыми нужно заранее, следует отнести:

Ст.№110	Жилищные, а также жилищно-строительные кооперативы
Ст.№111	Кто обладает правом на вступление подобные кооперативы
Ст.№112	Как происходит сам процесс организации жилищного кооператива
Ст.№113	Устав жилищного кооператива

Стоит заметить, что на государственном уровне осуществляется пристальное наблюдение за работой подобных учреждений.

Потому обязательно осуществляется регистрация подобных учреждений. Отдельно нужно отметить вопрос по поводу органов, осуществляющих управление жилищным кооперативом.

В ЖСК обязательно назначаются должностные лица ответственные за деятельность этого учреждения.

Причем к таковым лицам обязательно устанавливаются некоторые требования. Некоторые отдельные вопросы обязательно должны быть проработаны заранее и на специальной встрече всех членов.

Проведение подобных собраний регулируется отдельным нормативным документом – ст.№117. Ещё один обязательный орган – правление жилищного кооператива.

Стоит заметить, что большая часть судебных разбирательств и вообще проблем возникает из-за банальной неграмотности сторон.

Предварительная юридическая консультация, составление договора при помощи юриста позволяет решить множество различных проблемных ситуаций ещё до их возникновения. Именно поэтому нужно заранее ознакомиться со всеми разделами законодательства по поводу ЖСК.

Порядок оформления договора

Залог по договору ЖСК также достаточно подробно описывается в законодательстве. Стоит отметить, что процесс этот имеет свои особенности.

Несмотря на достаточно продуманные законодательные нормы некоторые нюансы нужно проработать отдельно.

К таковым вопросам относится следующее:

• содержание соглашения;
• необходимые документы;
• риски при покупке новостройки (квартиры);
• процесс взыскания неустойки;
• чем отличается договор ЖСК от ДДУ;
• образец заполнения;
• плюсы и минусы.

соглашения

Ознакомиться с тем, как подстраховаться с переуступкой квартиры по договору ЖСК, можно самому. Законодательно единый формат соглашения не устанавливается.

Но при этом существует перечень пунктов, которые должны быть обязательно. К таковым пунктам относится следующее:

• наименование и порядковый номер договора;
• предмет договора;
• права, обязанности сторон;
• цена договора, сроки и порядок уплаты взноса;
• действие, изменение, дополнение договора;
• ответственность сторон;
• прочие условия;
• адреса, реквизиты сторон.

Необходимые документы

Для регистрации подобного типа соглашения понадобиться подготовить специальные документы. К таковым относятся следующие:

• договор об участи в ЖСК;
• документ приема-передачи;
• подтверждение оплаты пая;
• справка, устанавливающая оплату паевых взносов;
• кадастровый паспорт;
• подтверждение членства в ЖСК;
• заявление.

Риски при покупке новостройки (квартиры)

Самый большой риск при приобретении недвижимости таким образом – это заключить соглашение с неблагонадежным застройщиком.

Нередки ситуации когда юридические лица попросту выводят деньги и ликвидируются. Потому необходимо заключать договор лишь с застройщиками хорошо себя зарекомендовавшими.

Процесс взыскания неустойки

Процедура взыскания неустойки включает этапы:

• подготовка документов;
• формирование иска;
• проведение судебного заседания.

Чем отличается договор ЖСК от ДДУ

Стоимость долевого строительства несколько выше, чем ЖСК. Но эта плата – за надежность. Потому выбор необходимо делать исходя из собственных финансовых возможностей и приоритетов.

ДДУ подразумевает более жесткое регулирование специальными федеральными законодательными документами.

Образец заполнения

Лучшее решение – внимательно ознакомиться со всеми разделами предварительно. А также с верно составленным соглашением.

Плюсы и минусы

К основным плюсам договора ЖСК нужно отнести:

• возможно платить в рассрочку;
• имеется множество обязательств перед клиентом;
• пайщик имеет право участвовать в общих собраниях;
• при покупке пая можно в ЖСК вступать или же не вступать.

К минусам стоит отнести вероятность некоторого увеличения взноса. И важно отметить, что данный договор является именно инвестированием.

: типы договоров — ДДУ, ЖСК, договор цессии, договор купли-продажи, ПДКП

Помимо этого имеется много других нюансов, тонкостей. Со всеми ними лучше всего предварительно ознакомиться. Это позволит избегнуть многих сложностей, проблемных моментов.

Сегодня заключение договора ЖСК достаточно популярно. Так как существует множество застройщиков, многие предлагают услуги по оформлению подобных соглашений.

Источник: http://yurday.ru/dogovor-zhsk/

Как купить квартиру в ЖСК без риска. Какие риски существуют и как их избежать

Покупка жилья в жилищно-строительном кооперативе является новшеством, которое стремительно набирает популярность.

При этом нюансы подобного приобретения известны немногим.

Поэтому мы подготовили статью, в которой подробно рассказано о сути процедуры покупки жилья таким способом, его плюсах и минусах, и главных особенностях подобных сделок.

○ Как организован ЖСК и что это такое

Жилищно-строительный кооператив – это неформальное объединение группы лиц в целях инвестирования в строительство.

• «Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом (п.1 ст. 110 ЖК РФ)».

Главным отличием подобной формы образования является то, что члены ЖСК участвуют не только в возведении здания, но и в последующей его эксплуатации.

• «Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ “О содействии развитию жилищного строительства”, не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три (п. 3 ст. 110 ЖК РФ)».

Подобная форма стройки и продажи квартир набирает обороты наряду с Договором долевого участия (ДДУ), который является самой востребованной формой возведения зданий.

Схема работы ЖСК выглядит следующим образом: строительная фирма организует кооператив, с которым заключает инвестиционный договор.

Цель подобного образования – возведение многоквартирного дома и сдача его в эксплуатацию членам кооператива путем привлечения пайщиков.

Если дата создания кооператива позже конца 2011 года, он сам и должен выступать застройщиком: быть владельцем земельного участка и организатором стройки (ст. 110 ЖК РФ).

Вернуться

○ Преимущества и недостатки покупки квартиры в кооперативе

Решая, покупать ли квартиру через ЖСК, следует тщательно изучить все плюсы и минусы вопроса. Итак, к преимуществам относится:

• Возможность получения длительной рассрочки, в отличие от ДДУ, где весь объем финансовых средств должен быть выплачен к моменту завершения строительства, здесь можно вносить частичные платежи еще несколько лет после введения здания в эксплуатацию.
• Получение членами ЖСК прав на управление домом сразу после завершения его строительства, так у них есть возможность осуществлять контроль  за вложенными финансами без необходимости создания новых объединений.
• Возможность продолжать строительство в случае банкротства или несостоятельности застройщика – члены кооператива могут сразу привлечь нового застройщика.
• Паевые взносы не облагаются налогом, что существенно снижает стоимость недвижимости.

При таком количестве плюсов, главный недостаток покупки квартиры в ЖСК – отсутствие отдельного закона, регулирующего подобный вариант строительства, из-за чего возникает ряд рисков для пайщиков:

• Отсутствует необходимость в государственной регистрации, что облегчает возможность «двойных продаж».
• Нельзя привлечь застройщика к ответственности за срыв сроков по сдаче здания или обнаруженные впоследствии недостатки, потому что на отношения кооператива и пайщиков не распространяется Закон «О защите прав потребителей».

Несмотря на подобные риски, вступление в ЖСК стабильно набирает популярность среди покупателей квартир в новостройках.
 

Вернуться

○ Как купить квартиру через ЖСК

Процедура приобретения жилья через кооператив имеет некоторые отличительные особенности. Так, для покупки квартиры гражданину нужно:

• Вступить в кооператив.
• Получить разрешение на выбор квартиры.
• Купить выбранную жилплощадь, внеся часть денежных средств (не менее половины от стоимости).
• Прописаться в квартире.
• Внести оставшуюся часть стоимости.

Документы, которые нужно иметь для покупки:

• Паспорт.
• Членская книжка.
• Справка об оплате соответствующей суммы взноса.
• Выписка из домовой книги.
• Кадастровый паспорт.
• Технический паспорт.

Перед вступлением в кооператив следует внимательно изучить его учредительские документы и удостовериться в законности создания объединения.

Вернуться

○ Переуступка пая в ЖСК

Переуступка пая оформляется соответствующим договором, который заключается в простой письменной форме. Согласно этому соглашению, новый пайщик обязуется выплатить недостающую сумму средств для получения квартиры в собственность.

Возможность переуступки пая и порядок процедуры регулируется Уставом ЖСК. Как правило, перед передачей своих прав третьему лицу, необходимо уведомить о своем намерении остальных членов кооператива, которые должны выразить согласие с подобными действиями.

Перед подписанием договора необходимо убедиться в том, что:

• Члены кооператива одобрили вашу кандидатуру на вступление в объединение.
• Предыдущий пайщик своевременно вносил оплату за жилье и вместе с договором он не передает вам штрафы и пени.

Вернуться

○ Оформление права собственности на квартиру

После выплаты стоимости квартиры в полном объеме, пайщик становится собственником жилплощади на законных основаниях.

• «Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ)».

Справка от ЖСК, свидетельствующая о полном погашении финансовых обязательств перед застройщиком, является правоустанавливающим документом, на основании которого производится кадастровый учет имущества.

Таким образом, для регистрации права собственника в ЖСК нужно только два документа:

• Договор о вступлении в кооператив.
• Справка о внесении всей суммы паевых взносов.

• «Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ)».

Регистрировать такое право нужно для того, чтобы иметь возможность совершать сделки с недвижимостью (продавать, дарить, менять).

Вернуться

○ Какие существуют риски приобретения через кооператив

Отсутствие отдельного закона, регулирующего деятельность ЖСК, создает следующие риски для его членов:

• Строительство здания может быть не закончено в силу ряда причин и права пайщиков в данном случае не будут защищены государством.
• Стоимость недвижимости может быть увеличена в процессе возведения многоквартирного дома.
• У застройщика отсутствуют гарантийные обязательства перед членами кооператива.
• Финансовая деятельность застройщика регулируется специально созданной комиссией из членов ЖСК, государственный контроль в данном случае отсутствует.
• Порядок распределения квартир решается на Общем собрании членов и в случае несогласия с его решением, у пайщика не будет оснований для оспаривания.

Вернуться

○ ЖСК и ипотека

Приобрести жилье в ЖСК на ипотечные средства возможно, но банк крайне неохотно идет на подобные сделки. Объясняется это большим количеством рисков при возведении многоквартирного дома и отсутствием гарантийных обязательств застройщика.

По этим причинам, количество банков, предлагающих кредитные средства на приобретение квартиры в ЖСК, ограничено.

При этом даже если заявление на ипотеку будет одобрено, ставки по кредиту будут существенно выше, чем при ДДУ.

Кроме того, банк может затребовать дополнительный предмет залога и предъявлять другие требования к заявителю. По перечисленным причинам покупка квартиры в ЖСК по ипотеке осуществляется сравнительно редко.

Таким образом, приобретение кооперативного жилья связано с рядом рисков. Основным преимуществом подобной покупки является возможность рассрочки на выгодных условиях и сравнительно небольшая стоимость недвижимости.

Вернуться

○ Советы юриста:

✔ Что если застройщик обанкротился?

В этом случае члены кооператива могут самостоятельно привлечь нового застройщика, минуя государственные органы. Другой вариант действий: собрать дополнительные средства путем увеличения размера взносов и закончить строительство.

Вернуться

✔ Есть ли льготы по налогам при покупке в ЖСК?

В соответствии с пп. 4 п. 3 ст. 39, пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ, паевые взносы не облагаются НДС, что существенно снижает стоимость квартир в ЖСК.

Кроме того, члены кооператива могут рассчитывать на налоговый вычет на покупку жилья.

Единственное условие для этого – оплата стоимости квартиры в полном объеме.

Вернуться

✔ Как распределяются кооперативные квартиры?

Порядок распределения регулируется Общим собранием членов кооператива. При этом если возникнут разногласия по данному вопросу, они должны быть решены внутри объединения, государство не регулирует данный аспект.

Вернуться

✔ Требуется ли согласие членов кооператива на переуступку пая?

Одобрение членов ЖСК является обязательным условием возможности переуступки пая. Поэтому прежде чем заключать договор цессии, необходимо получить согласие большинства членов кооператива.

Вернуться

Переуступка ЖСК: плюсы, минусы, подводные камни. Рассказывает представительфирсы “Хорошие квартиры”.

Вернуться

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: http://TopUrist.ru/article/53988-kak-kupit-kvartiru-v-zhsk-bez-riska.html