Как формируется цена аренды земли под сельское хозяйство?

Земля в аренду под сельское хозяйство

Современные экономические условия на территории Российской Федерации создали положительную тенденцию к занятию сельским хозяйством большинства населения.

Это обусловлено тем фактом, что с помощью такого производства возможно не только обеспечить свой уровень жизни путём потребления произведённых продуктов, но и за счёт продажи результатов своего труда.

Законодательное регулирование ценообразования арендной платы за земли сельхозназначения

В силу того, что размер платы за аренду земли для сельского хозяйства у государства должен быть рассчитан максимально удобно, чтобы потенциальный арендатор не отказался от своей идеи, законодатель принял решение осуществить регулирование этого процесса своими правовыми нормами.

К числу таких норм относятся:

• Земельный Кодекс Российской Федерации. В статье 78 этого нормативного акта содержатся положения о том, для каких целей можно арендовать земли, относимые к категории сельскохозяйственных.
• Федеральный закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”. Статьи 9 и 10 этого закона дают подробную расшифровку того, каким образом должны государственные и частные земли сдаваться в аренду;
• Постановление Правительства Российской Федерации за номером 582, принятое 16 июля 2009 года. На плечи этого Постановления возложена обязанность регулировать механизм установления той суммы, которая подлежит уплате в качестве платы за аренду того или иного участка, в том числе, и применительно к землям сельхозназначения.

В том случае, если речь идёт о регулировании механизмов установления платы за аренду земель сельхозназначения у государства, использование перечисленных нормативных актов будет необходимо, чтобы минимизировать возможность нарушения закона.

Кем определяется цена аренды

Цена на аренду того или иного участка для ведения сельского хозяйства может быть установлена различными лицами, имеющими на это право.

Так, например, если речь идёт о тех землях, которые находятся в собственности у государства или муниципалитетов, устанавливаться цена аренды будет исключительно специальными комиссиями на основании имеющихся сведений о кадастровой и рыночной стоимости таких земель.

Если речь идёт о частных участках (например, находящихся в собственности у физических лиц или каких-либо организаций), то в этом случае цена аренды будет подсчитана на основании целого ряда факторов, в том числе, и рыночной стоимости конкретного участка, определённой в процессе специальной оценки.

Однако и в том, и в другом случаях следует понимать, что цена аренды будет колебаться из-за учёта целого ряда специальных факторов, что может сильно затруднить самостоятельный расчёт этой величины.

Факторы, из которых складывается цена аренды

Сумма, которую потенциальный арендатор должен заплатить за земельный участок, который он берет во временное пользование, определяется, исходя из целого ряда факторов, которые являются определяющими.

https://www.youtube.com/watch?v=5eioaa_qCzk

К таким факторам относятся:

• Кадастровая стоимость того участка, который будет передаваться в аренду по заключённому соглашению. При проведении кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения обязательно учитывается ряд экономических показателей, таких как оценочная продуктивность (объём валовой продукции, которая может быть произведена на этом участке, в рублевом эквиваленте и в центнерах веса), затраты на ее производство, стоимость производства и тот период, который следует считать в качестве расчетного для всех заключаемых договоров аренды, а также средняя стоимость земель по итогам кадастровой оценки в конкретном регионе.
• Нормативная стоимость участка. Эта стоимость определяется, исходя из ценности участка с точки зрения строительных и инженерных изысканий, а также географическое положение конкретного участка и его расположенность в максимально благоприятном районе субъекта федерации для реализации целей сельскохозяйственного производства. Кроме того, при определении этой величины учитывается также социальная и экономическая значимость конкретного участка, а также ее историческая и культурная ценность для государства и его субъекта.
• Рыночная стоимость. Эта стоимость высчитываемся, исходя из ценности эксплуатации конкретного участка. Она может быть проведена только путём специальной экспертной оценки, которая назначается и проводится не меньше, чем за полгода до момента заключения договора.

При установлении цены аренды, как правило, учитываются все факторы, что позволяет говорить о комплексном подходе в оценке.

Как производятся расчёты

Расчёт цены аренды может быть произведён по специальным формулам, выбор которых осуществляется с точки зрения того, в чьей собственности находится участок.

Для государственного участка будет применена формула расчёта цены аренды следующего вида:

• А = К * k, где
• А – это непосредственно цена аренды того или иного участка;
• К – кадастровая стоимость надела, который арендуется;
• k – специальный процентный (корректирующий) коэффициент, расчёт которого происходит в соответствии с категорией арендатора и целью использования участка.

На сегодняшний день размер корректирующего коэффициента устанавливается относительно кадастровой стоимости и выглядит следующим образом:

• Самый маленький, в размере 0,01 процента, определяется для тех арендаторов, у кого есть налоговые льготы;0,6 процента будет использовано в качестве коэффициента в том случае, если арендуемый участок предназначен для ведения личного подсобного, крестьянского фермерского, сельского хозяйства, огородничества или для организации сельскохозяйственного производства;
• Коэффициент в размере 1,5 процента формируется для тех участков, на которых планируется вести строительство жилья, социально-культурных и промышленных объектов;
• Самый большой коэффициент рассчитывается для участков, арендуемых для добычи полезных ископаемых. Он составляет 2 процента от кадастровой стоимости.

Для сравнения следует сказать, что аренда за использование частных земель рассчитывается, исходя из рыночной цены участка и ставки рефинансирования, установленной Центробанком.

Кадастровая стоимость в этом случае не учитывается.

Примерная стоимость аренды земли по регионам

Так как в большинстве случаев договор аренды заключается через торги (конкурс или аукцион), можно отследить примерную стоимость аренды одного квадратного метра земли на год по регионам. Такая информация может быть получена получена в результате изучения интернет-площадок, занимающихся проведением подобных процедур.

Так, например, минимальная стоимость аренды установлена для Новолялинского района Свердловской области. Там эта сумма составляет 100 рублей за год эксплуатации одного квадратного метра при условии использования земли для сельского хозяйства.

В целом, на территории Свердловской области зафиксированы самые низкие цены на аренду земли для сельскохозяйственных нужд – максимальное значение в этом регионе составляет 875 рублей.

Самая дорогая аренда зафиксирована в Московской области – от 16000 рублей за квадратный метр в Орехово-Зуевском районе до 20000 рублей в Луховицком районе.

Арендная плата за земли сельхозназначения устанавливается в зависимости от того, кто выступает владельцем земельного участка. Наибольшее распространение сейчас имеет аренда для сельхознужд у государства.

Именно для определения цены аренды у этого собственника разработан целый механизм формирования данной суммы, который учитывает ряд определяющих факторов.

На их основе складывается стоимость аренды квадратного метра земли, которую можно увидеть в динамике по регионам России.

Источник: http://zakonometr.ru/zemlja/arenda-2/selhoz/arenda-selhoz-zemly.html

Предоставление земельных участков для фермерского хозяйства

Бесплатно получить землю под фермерское хозяйство можно в собственное владение и в наем с определенным сроком либо бессрочно.

Сделать это могут лица, имеющие статус гражданина России, или не имеющие такового.

Но при этом свою предпринимательскую деятельность они должны осуществлять в рамках крестьянско-фермерского хозяйства.

Законодательное регулирование

Деятельность КФХ регламентируется положениями гражданского законодательства и ФЗ-74 от 11.06.03г.

Ими определяется возможность создания фермерского хозяйствования ИП и организациями, соответственно и участок передается организациям и предпринимателям.

Основными сферами деятельности фермеров устанавливаются:

• Производство и перерабатывание продукции сельского хозяйства и продуктов животноводства;
• Их перевозка, сохранность, реализация.

На угодьях, принадлежащие КФХ, может осуществляться:

• Растениеводство (выращивание зерна, кормовых и других культур, табака и другое);
• Животноводство (разведение различных животных – лошадей, коз, овец, свиней, кроликов, выращивание птицы, оленей, верблюдов, шелкопряда, пчеловодство);
• Овощеводство (сбор орехов, грибов, ягод, выращивание фруктов и винограда).

ВАЖНО! Угодья фермы могут использовать все, входящие в его состав, люди для произведения продуктов для собственного употребления. При этом не потребуется регистрация компании или ИП.

Под фермерским имуществом подразумевается:

• Земля;
• Строения и здания;
• Хозяйственные постройки (склады, сараи и пр.);
• Мелиоративные сооружения и орошатели;
• Сельскохозяйственное оборудование и спецтехника;
• Рабочая скотина и домашняя птица;
• Машины и инвентарь.

Порядок предоставления участков КФХ, предъявляемые к ней требования и их предназначение определяются в ЗК РФ и ФЗ «Об обороте земель с/х назначения».

Кто может получить землю

Возможность получить земельную территорию имеют физические лица и компании.

Обращаясь за выдачей земли, необязательно регистрироваться в качестве предпринимателя или организации.

Но в случае, если планируется предпринимательская деятельность в виде реализации сельскохозяйственной продукции, то придется зарегистрировать её в установленном порядке.

Заниматься фермерством вправе как граждане страны, так и другие люди, имеющие гражданство другого государства. Они могут арендовать землю у частного лица либо у государства, или выкупить её в собственное владение.

Какие угодья могут предоставляться

Земельные площади, выдаваемых КФХ, имеют сельскохозяйственное назначение. Они должны располагаться за пределами сельского поселения и включать различные объекты, на которых находятся леса, поля, водоемы, здания и постройки, дороги, различные коммуникации.

Под защитой государства находятся особенно ценные площади сельхозназначения. К ним относятся территории, стоимость в кадастре которых выше средней в муниципальном образовании на 10%, и искусственно орошаемые или осушаемые наделы.

Представляемый участок считается неделимым, поэтому его владельцы обладают долями в нем без их разделения на части. Поделить его получится только в случае прекращения деятельности фермы.

Представленные угодья могут использоваться в целях, для которых они представлены. Их возможным использованием может служить следующие разновидности:

• Высадка цветов;
• Разведение птицы и рыбы;
• Садоводство и овощеводство;
• Виноградарство;
• Пчеловодство;
• Охотничьи угодья;
• Для организации рыбного хозяйствования;
• Сенокоса и выпаса домашнего скота;
• Создание охранных насаждений леса.

Заявитель может сам определять необходимый размер передаваемого надела.

Необходимые документы

Обращаясь в муниципалитет, помимо заявления потребуется представить:

• Удостоверение личности лица;
• Кадастровый паспорт:
• План участка и выписка из ЕГРП;
• Постановление административного органа;
• Платежный документ об оплате стоимости угодий;
• Квитанция уплаты госпошлины за совершение регистрационных действий.

Порядок получения земли под КФХ

Это можно сделать несколькими способами:

1. Организация аукциона, инициатором которого выступает органы муниципальной власти, когда надел входит в их сферу распоряжения.
2. Проведение конкурса по инициативе лиц с возможным выкупом объекта в личное владение.
3. Получение территории в наем без торгов для некоторых категорий лиц.
4. Арендные обязательства в отношении земли, не стоящей на кадастровом учете, без проведения торгов.

Предоставление земельных участков для фермерского хозяйства заключается совершении следующих действий:

1. Выбор подходящего варианта.  Подбор можно осуществить:

• Путем обращения в местный муниципалитет. У них скапливаются данные о наличии пустующих объектов;
• Приняв участие в публичном аукционе, сведения о которых публикуются на электронных ресурсах или в печатных СМИ;
• Выявить информацию на портале Росреестра.

1. Представление заявления о выделении земельной площади. Оно подается в административные органы власти, уполномоченные на его принятие. В запросе необходимо указать данные об объекте:

• Цель использования:
• Полномочия обратившегося;
• Условия передачи угодий в собственность (безвозмездно или за плату):
• Необходимость представления территории необходимого размера (количество участников и работников, оборотные объемы);
• Подписанное соглашение о создании КФХ;
• Временной период, если аренда предполагается на небольшой срок.

Заявка рассматривается в течении 14 дней, проект определения границ утверждается около одного месяца.

1. Организация торгов. Получив заявление, сотрудниками администрации публикуется извещение о намерении передать угодья в аренду и приглашаются претенденты к участию в конкурсе. Если никто не изъявил желания поучаствовать в мероприятии, участок предоставляется инициатору без проведения торгов. Если желающие все же есть, по результатам аукциона цена аренды может вырасти существенно.
2. Осуществление кадастрового учета. В ситуации, когда административный орган предварительно одобрил заявку, обратившийся должен произвести межевание объекта и его постановку на учет за свой счет. Иногда такие расходы берет на себя местный муниципалитет. Кадастровый инженер землеустроительной организации устанавливает границы территории, осуществляет топографическую съемку и оформляет необходимую документацию.Получив бумаги, нужно сдать их в Росреестр для внесения информации в единый кадастр и получения паспорта.

ВНИМАНИЕ! Если в выдаче земли будет отказано, средства, затраченные на формирование площади, возвращены не будут.

1. При принятии положительного решения в пользу собственника КФХ, административный орган подписывает с заявителем соглашение о продаже или аренде земельного имущества. В нем должны быть указаны все существенные условия совершения сделки, в частности:

• Сумма арендных платежей;
• Права и обязательства сторон;
• Возможность дальнейшей покупки участка в собственность.

Когда срок его действия заканчивается, его можно:

• Продлить;
• Расторгнуть;
• Выкупить надел в собственность

1. Передача земли во владение. Земельное законодательство определяет возможность выделения с/х территории в безвозмездный наем с последующим переводом его в частную собственность, если участок использовался в течении пяти лет по назначению. Его можно выкупить у государства после окончания аренды за минимальную сумму.

ВАЖНО! Договор должен пройти процедуру регистрации в Росреестре, только после этого правомочия владения участком вступят в силу.

Когда могут отказать

Обратившемуся гражданину могут отказать в предоставлении с/х угодий. Причинами для этого могут послужить:

• Требуемая площадь больше пределов, устанавливаемых администрацией поселкового совета;
• Представлен не полный перечень документов;
• Бумаги содержат несоответствия и неточности;
• Объект обременен правами заинтересованных лиц.

О принятом решении сообщается заявителю с указанием причин отказа. Необоснованность доводов может послужить опротестованию их в судебном порядке.

Можно ли строить на земле фермерского хозяйства

На земельной территории КФХ допускается строительство различных строений несельскохозяйственного назначения.

Это могут быть жилые, промышленные и рекреационные здания. Площадь таких построек не может занимать более 30% всего надела.

Застройка регламентирована складывающейся практикой муниципального образования и утвержденным проектом.

Чтобы официально оформить жилой дом и прописаться в нем, необходимо чтобы его высота не превышала трех этажей. Для его возведения нужно представить доказательства необходимости постоянного присутствия человека на ферме. Это может быть постоянный уход за животными и другие причины.

Застройка с/х территорий регламентирована положениями ГК РФ, который устанавливает важность соблюдения градостроительных, пожарных, строительных, санитарных стандартов при её осуществлении.

Помимо жилья, собственник КФХ может возводить и другие постройки по своему желанию.

Строительство капитальных зданий должно сопровождаться получением разрешения на строительство.

Временные постройки могут возводиться без согласования с соответствующими службами. Это могут быть сараи, склады, навесы и иное. Их регистрация в Росреестре не нужна.

Надо отметить, что для развития фермерства в России предоставляются земли с/х назначения в аренду либо в собственное владение.

На них могут выращиваться различная продукция либо разводиться скот, рыба и другие животные.

Максимальная величина предоставляемой территории будет зависеть от количества участников фермы и нормативов, установленных в регионе.

Источник: http://law03.ru/land/article/kak-poluchit-zemlyu-pod-fermerskoe-xozyajstvo

Сколько стоит аренда земли сельхозназначения?

Оформление аренды на сельхоз землю – первый шаг к началу аграрной деятельности для большинства предпринимателей. Ведь именно такой вариант оформления прав на пай сегодня доступен многим, в отличие от покупки участков.

Кроме места расположения, а также базовых характеристик участка покупателей более всего интересует следующий вопрос – сколько стоит аренда земли сельхоз назначения.

О методиках формирования ее стоимости, а также нюансах, учитываемых в подобных операциях, пойдет речь в предложенном материале.

Стоимость 1 гектара земли в зависимости от региона страны

В настоящее время стоимость различных участков сельхоз назначения может сильно отличаться в зависимости от региона и качества грунта.

Так? в Тульской области можно арендовать землю от 500 рублей за га, как и в Плавском районе, и от 1000 рублей – в Ленинском.

Эта земля сравнительно дешевая.

В Подмосковье участки могут стоить дороже: от 2000 рублей за гектар (в среднем – 3 тыс. гектар). В плодородном Краснодарском крае – от 500 рублей за гектар.

Все цены указаны за месяц аренды, но в большинстве случаев они договорные.

Однако действующими вышеуказанные расценки будут только для тех, кто в ближайшее время планирует заключить договор, ведь уже в 2016-м году ситуация на рынке изменится.

Прогнозируется повышение кадастровой стоимости участков в отдельных регионах, в том числе по Уральскому федеральному округу.

Также примерно на 15% может повыситься стоимость аренды по всей стране в связи со скачком курса доллара, то есть, если ранее 1 Га стоил 500 рублей, то теперь будет 575.

И это по минимуму, так как все зависит от региона.

Особенности формирования первичной стоимости участка

В основе любой цены на землю всегда лежит кадастровая оценка стоимости участка. Она является первичной стоимостью и согласно действующим правовым нормам формируется следующим образом:

• сначала определяют назначение участка;
• проводят определение его стоимости по базовым характеристикам, среди которых: севооборот, перечень культур, планируемый с га доход, коэффициент капитализации для данного вида земли;
• учитывают затраты на обработку надела;
• и только затем рассчитывают стоимость.

Цена кадастровая часто используется в виде рыночной.

Узнать, сколько стоит аренда 1 га земли сельхоз назначения можно, обратившись в местные органы управления. В Росреестре вам предоставят справку о кадастровой оценке любого выбранного вами участка.

Факторы для определения итоговой стоимости участка для потребителя

Рыночная цена аренды на землю сельхоз назначения в большинстве случаев отличается от кадастровой стоимости. Ее определение также имеет свои особенности.

В основу любых расчётов стоимости аренды земли чаще всего закладывают несколько факторов, среди которых:

• расположение участка;
• его размер и другие основные характеристики (вид грунта, текущее состояние, урожайность);
• цена пая;
• тип и назначение аренды;
• налогообложение пая;
• наличие фиксированной ставки на аренду данного земельного пая;
• срок аренды.

В зависимости от веса вышеприведенных факторов определяется и оптимальная формула для расчёта стоимости аренды. Она может несколько меняться и выглядеть следующим образом:

1. Арендная плата = площадь * фиксированную ставку арендной платы – это базовая формула для земель, условия съема которых практически не меняется;
2. Арендная плата = площадь * ставка налога * коэффициент значения целочисленного;
3. Арендная плата = арендная база * площадь * сменный коэффициент – актуален в тех случаях, когда условия аренды земли на выбранном вами участке могут быть под посторонним воздействием (решением государственных органов).

Подбор одного из вышеприведенных вариантов для проведения расчета зависит от характеристик участка, прав на него третьих лиц, наличия прав субаренды. Их следует выяснить еще до оформления договора на надел.

-ролик по вопросам аренды

В нем рассказывается о том, где можно узнать о наличии незанятых участков, какие лица имеют первоочередное право на получение участка в собственные владения, а также различные нюансы оформления земельного пая в различных регионах.

Материал будет полезен аграриям, которые желают заниматься подобной деятельностью начав с небольшого поля.

Если вы сможете найти ненужный государству участок земли, то сможете получить его практически даром даже без специальных оснований для этого.

Основной документ, регулирующий все взаимоотношения в данном сегменте – Земельный кодекс. Вопросам аренды в нем отведены статьи с 77-ой по 82-ую.

В них описан порядок предоставления земель как частным лицам, так и хозяйственным обществам по всей территории РФ.

Весомая часть нормативов в этой сфере регламентируется следующими основными законодательными актами: Конституция РФ и Гражданский кодекс РФ.

Подробную информацию об отдельных процедурах оценки земли можно найти в Законах РФ «О плате за землю», редакции «О местном самоуправлении в Российской Федерации», Федеральных законах, посвященных общим принципам организации местного самоуправления в РФ.

К сожалению, в некоторых параграфах вышеописанные источники дают весьма противоречивые сведения.

Именно потому потенциальным арендатором желательно обратиться к юристу за предварительной консультацией.

Он поможет грамотно оценить суммы аренды, а также оспорить поставленную цену, ежели она была завышенной.

Источник: http://2realtor.ru/stoimost-arendy-zemli-dlya-selskogo-xozyajstva/

Как получить в аренду землю под фермерское хозяйство?

Аренда земли под фермерское хозяйство является очень актуальным вопросом для начинающих фермеров. В марте 2015 года вступили в силу очередные изменения в законодательстве, которые изменили порядок предоставления земель крестьянским (фермерским) хозяйствам. 

Аренда земли крестьянским (фермерским) хозяйством

Особенности аренды сельскохозяйственных земель у государства

Аренда под фермерское хозяйство частных угодий 

Аренда земли крестьянским (фермерским) хозяйством

Государство декларирует широкую поддержку малому сельскохозяйственному бизнесу, запуская программы поддержки начинающих фермеров.

Разрабатываются разнообразные стимулирующие мероприятия для перевода личных подсобных хозяйств в статус крестьянских (фермерских) — от целевых программ федерального уровня до субсидий из региональных бюджетов.

Несмотря на то что такой переход связан с необходимостью платить налоги (как минимум, единый сельскохозяйственный налог), существуют и заметные преимущества.

Например, одним из бесспорных плюсов официального статуса является возможность арендовать у государства землю в упрощенном порядке и в больших количествах.

Тем не менее процедура аренды сельхозугодий все еще остается достаточно сложной, в том числе и ввиду многочисленных нововведений в земельном законодательстве.

Последние по сроку изменения вступили в силу в марте 2015 года. Последовательность процедур по выделению земель в аренду для ведения деятельности КФХ изменилась.

Теперь ее порядок определяется Земельным кодексом РФ (ранее этот порядок регулировался федеральным законом «О крестьянских (фермерских) хозяйствах»).

В связи с этим появились определенные нюансы, которые сопутствуют передаче сельхозугодий в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам. 

Особенности аренды сельскохозяйственных земель у государства 

Скачать заявление

Для организации или расширения деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства (далее — КФХ) его представитель вправе обратиться в уполномоченный орган муниципального образования (местную администрацию) с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Перечень оснований для отказа принятия заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка определяется Земельным кодексом.

В случае если предоставление земельного участка не встречает препятствий, на официальном сайте и в СМИ размещается информационное извещение о намерении предоставления земельного участка и приглашение заинтересованных лиц к участию в аукционе по приобретению прав на данный участок.

При отсутствии поданных заявок уполномоченный орган подготавливает договор аренды или выдает представителю КФХ решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, если земельный участок еще не сформирован.

При наличии иных заинтересованных лиц, подавших заявки на приобретение права аренды, в предварительном согласовании предоставления земельного участка будет отказано, а право аренды земельного участка будет выставлено на аукцион.

В этом случае заявитель за свой счет осуществляет оформление документов и постановку на кадастровый учет земельного участка, который он запрашивает.

После формирования участка заявитель подает в уполномоченный орган заявление о предоставлении земельного участка в аренду.

Следует учитывать, что законом установлены предельные сроки договора аренды земель сельхозназначения, которые не превышают 49 лет, а для определенных видов деятельности (участки под огородничество, сенокос и выпас сельскохозяйственных животных) земля в аренду предоставляется не более чем на 3 года.

Важно! При условии надлежащего использования арендованный земельный участок может быть выкуплен в собственность по истечении 3 лет с момента заключения договора аренды.

Минимальный и максимальный размер земельных участков, предоставляемых для ведения деятельности КФХ из земель государственного фонда, определяется на уровне субъектов Федерации. 

Аренда под фермерское хозяйство частных угодий 

Скачать договор аренды

Удобной альтернативой аренде сельхозземель у государства служит аренда частных угодий.

Аренда участка земли, принадлежащего физическому или юридическому лицу на праве собственности, не потребует хождения по инстанциям, подготовки документов и затрат на образование земельного участка.

Однако земли сельскохозяйственного назначения могут быть переданы в аренду только в том случае, если они прошли государственный кадастровый учет.

Отрицательным моментом может стать то, что в отличие от государства частный владелец земельного участка определяет стоимость аренды самостоятельно, руководствуясь только личными мотивами и представлениями о его ценности. Поэтому заключению договора об аренде сельхозземель, находящихся в частной собственности, как правило, предшествуют длительные переговоры.

Но как только условия аренды соблюдены, ничто уже не помешает заключить договор аренды и приступить к использованию участка. В договоре аренды земельного участка должны быть прописаны:

• предмет договора;
• объект аренды;
• срок договора;
• размер арендной платы и периодичность ее перечисления;
• обязанности и права сторон по договору.

В случае если договор аренды земельного участка заключается на срок более 11 месяцев, он подлежит регистрации в территориальном органе Росреестра.

Источник: http://nsovetnik.ru/zemlya/kak_poluchit_v_arendu_zemlyu_pod_fermerskoe_hozyajstvo/

Аренда земель сельскохозяйственного назначения

Земли, предназначенные и предоставленные для нужд сельского хозяйства, называются сельскохозяйственными. Обязательным условием является их территориальное расположение вне пределов населенного пункта.

На их территории могут располагаться внутрихозяйственные дороги, коммуникации, защитные лесные насаждения, водные объекты, а также здания и сооружения, которые используются для того, чтобы производить, хранить и осуществлять первичную переработку сельскохозяйственной продукции.

В аренду могут быть переданы земельные участки из состава сельскохозяйственных земель, которые прошли государственный кадастровый учет. К ним причисляются также участки, которые находятся в долевой собственности. Площадь земли для одного арендатора не ограничивается.

Законодательством предусмотрена возможность досрочного выкупа арендованной земли или приобретение в собственность после того, как истек срок договора аренды. К этому моменту арендатор обязан внести полную сумму выкупной цены (ст.

9 ФЗ N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”).

Гражданин или юридическое лицо может арендовать землю для ведения сельскохозяйственного производства минимум на 3 года. Максимальный срок аренды составляет 49 лет (п.11ч.8 ст.39.8 ЗК РФ).

При условии, что целью аренды является сенокошение или выпас сельскохозяйственных животных — срок договора составляет до 3-х лет.

Если данная территория является зарезервированной для государственных или муниципальных нужд, то в договоре аренды упоминается возможность досрочно расторгнуть его, однако не ранее, чем истечет год после того, как арендатор будет уведомлен о возникновении такой необходимости (ч.16 ст.39.8 ЗК РФ).

Все функции по предоставлению сельскохозяйственных участков земли, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду — осуществляются исполнительным органом государственной власти или местного самоуправления (ст.39.2 ЗК РФ).

Условия аренды сельхоз земли без участия в торгах

Независимо от того, является арендатор физическим или юридическим лицом, он имеет право выкупить арендованный участок или оформить договор заново.

Это утверждение действительно при условии, что за время владения землей за пользователем не числятся обнаруженные и не устраненные нарушения земельного законодательства РФ.

Сельскохозяйственная организация или крестьянское фермерское хозяйство может получить без торгов в аренду или в право собственности земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.

Для этого им необходимо в течение 6 месяцев с момента, как была произведена государственная регистрация права муниципальной собственности этого участка, подать заявление на заключение договора аренды. В таком случае величина арендной платы составит 0,3% от кадастровой стоимости.

Если эта организация или хозяйство участвует в государственной программе по поддержке развития сельского хозяйства, то сельскохозяйственные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, передаются им в аренду без проведения торгов на срок длительностью до 5 лет (ст.

10 N 101-ФЗ).

Кто может арендовать землю без участия в торгах

Аренда земли, которая находится в собственности у государства или муниципального образования, производится после торгов, представляющих собой аукцион. Миновать процедуру торгов можно в следующих случаях:

• основанием для аренды земли юридическим лицом (ЮЛ) является указ Президента РФ;
• распоряжение Правительства РФ или главы субъекта РФ предоставляет юридическим лицам землю, чтобы реализовать масштабные инвестиционные проекты;
• в установленных законом случаях, если арендатор — крестьянское (фермерское) хозяйство или сельскохозяйственная организация;
• если гражданин арендует землю для того, чтобы косить сено или выпасать сельскохозяйственных животных;
• арендатору, который уже пользуется на правах аренды данным земельным участком и подал заявление на новый договор до момента истечения старого. Обязательным условием является отсутствие нарушений законодательных норм во время предыдущей аренды (ч.2 ст.39.6 ЗК РФ).

Если заявитель имеет право получить землю в аренду без торгов, необходимо, чтобы выполнялись еще и дополнительные условия:

1. Заявление на новый договор подано до завершения срока действия предыдущего.
2. Правом на получение земли в аренду не обладает никто другой.
3. Если ранее арендодатель сам не расторг договор ( ч.4 ст.39.6ЗК РФ).

Если в аукционе на заключение договора аренды зарегистрировался или был признан единственно подходящим один участник, он автоматически получает право стать арендатором сельскохозяйственного участка (ч.6 ст.39.6  ЗК РФ).

Порядок предоставления с/х земли в аренду без проведения торгов

В таком случае весь процесс осуществляется в следующем порядке:

• если проекта межевания нет, а земельный участок еще не сформирован, то подготавливаются схемы его (участка) расположения;
• арендатору необходимо подать в уполномоченный орган власти заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка (если участок не образован или его границы нужно уточнить);
• принимается решение по вышеупомянутому заявлению;
• проведение кадастровых работ, формирующих земельный участок в соответствие с проектной документацией, обеспечивается заинтересованным лицом;
• в зависимости от того, сформирован был участок или уточнялись его границы, производится государственный кадастровый учет, а также осуществляется государственная регистрация права государственной или муниципальной собственности на него;
• подача арендатором заявления о предоставлении участка;
• оформление договора аренды (ч.1 ст.39.14  ЗК РФ).

Перечисленные заявления можно подать как лично, так и отправить по почте или в виде электронной документации через интернет. Также существует возможность передать документы с помощью межведомственного информационного взаимодействия.

Порядок получения земли сельхозназначения в аренду через участие в аукционе

Каждый участник аукциона предоставляет следующие документы в отведенный срок:

• заявку о желании участвовать в аукционе. Здесь же нужно указать банковские реквизиты, на которые возвратится задаток;
• копии документов, удостоверяющих личность заявителя;
• документацию, подтверждающую внесение задатка.

До начала аукциона за право заключения договора аренды должно остаться не больше пяти дней, прежде чем прекратиться прием документов и заявок. Победителем назначается участник, который предложил наибольшую ежегодную арендную плату за участок.

Если случилось так, что на участие в аукционе подал заявку только один участник, и он соответствует требованиям проведения торгов, то право заключить договор аренды предоставляется ему.

Причем величина ежегодной арендной платы будет равна начальной цене аукциона.

https://www.youtube.com/watch?v=eWZ6HmIQmLk

По результатам торгов организатором мероприятия составляется протокол в 2-х экземплярах — первый остается у него, второй отдается победителю.

Затем в течение 10 дней уполномоченный орган направляет победителю три подписанных экземпляра договора аренды.

Договор можно заключить не ранее истечения 10 дней со дня публикации результатов торгов на официальном сайте.

Однако договор также необходимо заключить не позднее 30 дней, после того, как его экземпляры были получены на руки.

Иначе организатор может провести повторные торги или распорядиться землей по своему усмотрению в соответствии с законодательством.

Если лицо, которое выиграло конкурс, не заключило вовремя договор об аренде сельскохозяйственных земель, оно будет внесено в реестр недобросовестных участников аукциона.

Можно ли сдать арендованную землю в аренду

Процесс, когда арендатор сдает сельскохозяйственную землю в аренду, одновременно становясь арендодателем, называется субарендой. Согласно ст.

22 ЗК РФ третье лицо может стать преемником прав, обязанностей арендатора, который может их передать в пределах срока заключенного договора аренды.

Получения разрешения главного арендодателя на передачу прав, равно как и заключения нового договора аренды, не требуется. Необходимо лишь уведомить его о факте субаренды.

Новый арендатор становится ответственным лицом, и получает все полномочия кроме права передавать арендные права в залог (ч.5 ст.22 ЗК РФ).

Лицо, арендующее землю на срок, превышающий 5 лет, может передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам. В отношении самого договора не допускается изменение каких-либо его условий без согласия арендатора.

Ограничивать оговоренные договором аренды права арендатора также запрещено. Если арендодатель захочет досрочно расторгнуть такой договор, то сделать он сможет это только через суд при условии серьезного нарушения условий договора (ч.9 ст.

22 ЗК РФ).

Как устанавливается арендная плата

Ежегодная арендная плата, как упоминалось выше, зависит от результатов проведенного аукциона. Среди нескольких участников торгов за право аренды, победит тот, кто предложит большую цену.

Если претендент на аренду был один, то цена для него назначается равная той, которая была стартовой на начало торгов.

Если же сельскохозяйственный участок сдается в аренду без участия в торгах, то величина аренды устанавливается тем исполнительным органом власти, в праве собственности которого находится данная земля (ст.39.7 ЗК РФ).

Также в основе расчетов может лежать экономическая обоснованность. В данном случае учитывается фактор доходности земли, наличие субсидий для арендатора, который будет осуществлять сельскохозяйственную деятельность на участке.

Предсказуемость тоже может лежать в основе расчетов.

В таком случае порядок вычисления прописан в соответствующих нормативно-правовых актах, там же оговариваются случаи, когда можно производить расчет по требованию арендодателя без согласия арендатора.

Однако наиболее простым способом рассчитать величину ежегодной арендной платы является ее определение в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка (Постановление Правительства РФ N 582).

Так как в кадастровую стоимость уже заложена ценность земли в зависимости от ее качества, то такой подсчет является наиболее простым, и возможно наиболее достоверным методом определения стоимости аренды.

Так, для сенокошения или выпаса сельскохозяйственных животных арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 0,6 %.

Источник: http://www.landatlas.ru/kategorii-zemel/selhoz-zemli/arenda-zemel-selskohozyaystvennogo-naznacheniya.htm

Наиболее легкий и экономный способ аренды земли у государства

Наём земли является одним из бюджетных способов получения надела для строительства собственного дома и создания приусадебного участка. Самый надёжный вариант – это аренда земли у государства.

Какие виды земель нельзя арендовать

Перед ответом на вопрос и решением проблемы, как арендовать землю у государства, целесообразно ознакомиться с ответствующими разделами Гражданского и Земельного кодексов РФ.

Это необходимо, чтобы выяснить о том, на какие земельные участки наложены определённые ограничения. В частности, п.4 статьи 27 Кодекса о земле даёт на этот счёт конкретные пояснения.

Например, не попадают под хозяйственную частную деятельность:

• национальные парки, государственные заповедники;
• территории, находящиеся в ведомстве силовых министерств (армия, государственная охрана и т.п.);
• кладбища;
• участки, занятые в интересах атомной промышленности;
• площади под закрытыми административно-территориальными образованиями.

Действующая программа Российского законодательства предусматривает оборот свободных земель, в том числе, сельскохозяйственного назначения.

Поиск свободной площади

Возможно, что понравившийся участок земли, уже давно на примете. Если нет, то есть несколько вариантов поиска:

Географический. По карте, в интернете или на бумажном носителе, намечается несколько мест. Записываются координаты.

Если есть возможность, то необходимо посетить эти места лично. Далее, необходимо определить, — есть на него правообладатели, хозяйствующие субъекты.

Для этого наводятся предварительные справки в администрации местного населённого пункта.

Административный. Информация собирается из разных источников:

• непосредственно в администрации населённого пункта, в котором есть желание построить дом;
• из СМИ, — них публикуются сведения о проведении торгов об аренде земли;
• посетить сайт Росреестра; в нём отражаются сведения о публичных участках земли.

Если участок свободен, местная администрация на него не претендует, то земля принадлежит государству и дальнейшие действия следует осуществлять в соответствующих органах.

При выборе участка, целесообразно обратить внимание и учесть:

• удалённость от крупного населённого пункта, а – это медицинские учреждения, детский сад, школа;
• наличие дорог с твёрдым грунтовым покрытием;
• возможность подключения к электрической сети, газопроводу, системе центрального водоснабжения и канализации.

После выбора подходящего земельного надела, возникает, пожалуй, самый сложный вопрос: каким образом можно арендовать землю у государства. Для его решения выполняются следующие шаги:

1. В местном землеустроительном комитете берётся справка об отсутствии обременения на участок со стороны третьих лиц, отсутствуют строения, — участок находится в ведении государства.
2. Обратиться в кадастровую службу с целью:изготовления схемы расположения участка (формирование участка); оформить кадастровый паспорт на надел земли; провести межевание с последующей постановкой на кадастровый учет.
3. Пишется заявление на предварительное предоставление земельной площади. Согласно ст.26 ФЗ-171, это осуществляется: лично; письмом с уведомлением о вручении; посредством интернета.
4.  Далее, оформляется заявление на аренду выделенного участка земли и передаётся в местный земельный комитет.
5. После рассмотрения и утверждения заявления, следует получить распоряжение о предоставлении оформленного надела на праве аренды.
6. Подписывается договор аренды с дальнейшей регистрацией в уполномоченном органе.

Временной диапазон найма земли находится в промежутке 1–49 лет. Длительность аренды находится в региональном ведении, с учётом целевого использования земли:

• использование сельскохозяйственных угодий без права возведения объектов недвижимости – от 10 лет;
• огородничество – от 1 года;
• строительство дома – на срок 3–10 лет.

По завершении строительства дома и последующего оформления его в собственность, предусмотрены льготы на стоимость выкупа земельного участка, ранее находившегося в аренде. Договор аренды может продлён. Но необходимо это делать до окончания срока действия. В противном случае, земельный участок будет выставлен на аукцион.

Аренда через аукцион

Если в планах нанимателя стоит последующий выкуп участка или имеется несколько претендентов, то право на аренду оформляется только через аукционные торги. Для участия необходимо предъявить:

• заявление на право допуска;
• для физических лиц – копию паспорта; юридических – ЕГРЮЛ, ЕГРИП;
• платёжный документ о внесении задаточной суммы.

Победителем торгов считается участник, предложивший самую большую сумму или единственный претендент. Вся процедура, с поиском места, оформлением, проведением торгов, расчёта цены и получением заключённого договора может занять до 1,5–2 лет.

На аукционе претендент, самостоятельно нашедший участок и оформивший за свой счёт кадастровые услуги, может столкнуться с реальными конкурентами. То есть, надо быть готовым к тому, что начальная цена торгов, может увеличиться в несколько раз.

Расчёт стоимости

Одно из условий договора по Земельному кодексу РФ – арендная плата.

Порядок расчёта и величина арендной платы за земли, находящиеся в федеральном ведении, устанавливается правительством.

Региональные земли, собственность на которые не разграничена, остаются в распоряжении субъектов страны. Муниципальная площадь определяется местными муниципалитетами.

Цена за арендную плату земельных наделов, которые прошли процедуру аукциона, учитывает результаты торгов.

В случае проведения кадастровой оценки за последние 5 лет, сумма начальной ставки торгов не превышает 1,5% от кадастровой стоимости.

При отсутствии кадастровой стоимости или возраст оценки более 5 лет, процентная ставка определяется рыночной стоимостью. Кадастровая оценка должна проводиться не реже 1 раза за 3–5 лет в зависимости от месторасположения земли.

В основу расчёта годовой арендной платы закладываются данные:

• базовая ставка по категорийности районных земель;
• площадь участка;
• целевое использование;
• поправочный и зональный коэффициент.

В период строительства объекта недвижимости, в аренду закладывают льготную зональную поправку. Величина аренды за участок под индивидуальное строительство, личное подсобное хозяйство принимается в размере 0,6% от действующей кадастровой стоимости.

Просчитав все варианты, совершив сделку через официальных представителей, окончательно станет понятно, что стоимость аренды земли у государства, оказывается значительно выгоднее, чем при взаимоотношениях с частными или юридическими лицами. Естественно, в расчёты принимаются временные затраты на процедуру оформления участка, оплата услуг кадастровой службы, государственная пошлина.

Источник: http://arendaexpert.ru/chto-nuzhno-chtob-vzyat-v-arendu-zemlyu-u-gosudarstva/