Как продать дорогую квартиру? продажа элитной недвижимости

Как продать элитную недвижимость

2-комнатная квартира без отделки в резиденции “Чистые пруды”:

Прежде чем перейти к обсуждению основной темы хотел бы написать несколько слов о типичных ошибках собственников, продающих элитную недвижимость.

Строго говоря, большая часть этих ошибок совершенно стандартна и описана в статье «Типичные ошибки продавцов» у меня на сайте; тем не менее, некоторые характерные моменты не могу не отметить.

1. Что такое рыночная цена на квартиру?

Несмотря на то, что вопрос этот очень простой (я разбирал его в своей статье «Как устроен рынок недвижимости», а также снял отдельный видеоролик по этому поводу), даже профессионалы постоянно употребляют некорректную терминологию, которая демонстрирует полное непонимание основ. Итак, рыночная цена – это цена сделки, цена в рекламе обычно сильно завышена по сравнению с рыночной (в противном случае квартира давно продалась бы). Если аналогичная Вашей квартира рекламируется, например, по 100 млн.руб. – это вовсе не означает, что Вашу квартиру можно продать за 110 млн.руб. (потому что Ваш ремонт лучше, или Ваша квартира тише, или у Вас лучше этаж и т.п.). Обычно это означает, что за 100 млн.руб. подобную квартиру продать невозможно, и рынок сильно ниже.

1. Первое предложение самое лучшее!

Пусть к Вам пришел покупатель и предложил за Вашу квартиру, например, 70 млн.руб. Вы не согласились. По какой цене можно продать Вашу квартиру? Обычно собственники считают, что теперь-то квартиру можно продать за 100 млн.руб.

, если 70 предложили сразу.

Это заблуждение! Как правило, последующие предложения будут только хуже! Чем дольше Ваша квартира болтается в рекламе – тем ниже цену Вы получите! Причина очень проста: чем дольше потенциальные покупатели видят Вашу квартиру в рекламе – тем больше у них возникает (обоснованных) подозрений, что с квартирой что-то не в порядке. Если квартира долго рекламируется и не продается – у нее что-то не в порядке с документами, или собственник не мотивирован на продажу, или еще что-то мешает выйти на сделку. Так рассуждает покупатель и, как правило, он оказывается прав! При продаже элитной недвижимости этот закон действует столь же неумолимо, как и при продаже квартир эконом-класса.

«Я вложил в эту квартиру 90 млн.руб. и это её объективная цена». К сожалению, Ваша себестоимость никого не волнует.

Покупатель сравнивает Вашу квартиру с другими предложениями на рынке, и сравнение может быть не в Вашу пользу.

Как говорил один мой бывший коллега, если Вы наймете Анжелину Джоли выращивать помидоры в Вашей теплице и заплатите ей соответствующий гонорар – от этого цена на Ваши помидоры не вырастет.

Та же самая ситуация и с квартирой/домом. Особенностью продажи элитной недвижимости является привычка считать издержки в валюте. Однако рынок у нас рублевый (см. следующий пункт) и Ваши валютные издержки не сильно интересны покупателям.

Очень собственники дорогой недвижимости пытаются устанавливать цены в валюте и рассуждать в терминах «дешевле 5 млн.долларов я дом не продам».

 Нужно понимать, что рынок недвижимости у нас рублевый – люди получают доходы в рублях, берут и отдают кредиты в рублях, поэтому рублевые цены на недвижимость меняются сравнительно медленно, а валютные цены определяются в основном  динамикой обменного курса.

Если Ваш сосед должен банку 150 млн.руб. и продает такой же дом, как и у Вас – его мало будут волновать валютные цены.

1. Плохая «упаковка» объекта

Чем дороже Ваша квартира – тем качественнее должна быть её реклама. Красивые цветные листовки/буклеты, хороший видеоролик, качественный 3D-тур, красивая интернет-реклама – все это необходимые составляющие успешной продажи дорогого объекта.

 Один мой клиент рассуждал примерно так: давайте разместим поменьше фотографий, пусть лучше люди придут и посмотрят! Это порочная методика рассуждений.

Если девушка заполняет анкету на сайте знакомств, то помимо описания своего богатого внутреннего мира не мешает разместить и несколько фотографий (желательно профессиональных!), в противном случае она рискует не получить ни одного отклика на свою анкету.

То же самое и с квартирами – если по соседней квартире покупатель может увидеть 30 фотографий, а по Вашей только 3, то Ваши шансы даже не на продажу квартиры, а просто на просмотр резко уменьшаются.

Как это ни удивительно, для дорогих объектов эксклюзивный договор с риэлтором – скорее исключение, чем правило.  (Сравните, например, количество объявлений по ЖК «Велл Хаус» с реальным количеством квартир.) Между тем эксклюзив выгоден прежде всего продавцу недвижимости (см.

раздел “Как не продать” на моем сайте).  Очень часто продавцы ошибочно считают, что некая «конкуренция» им полезна. Это ошибка! От конкуренции выигрывает покупатель (он покупает дешевле), об этом написано в любом учебнике экономики, продавцу же, напротив, выгодна монополия (т.е.

эксклюзивный договор с одним риэлтором).

Еще одна типичная ошибка при продаже элитной недвижимости – это стремление «сэкономить» на комиссионных риэлтора.

Между тем, в сегменте дорогой недвижимости большинство сделок – партнерские, когда комиссионные делятся между риэлтором покупателя и риэлтором продавца!  В качестве иллюстрации могу привести случай с одним из моих клиентов, который некоторое время пытался продавать квартиру самостоятельно.

У него было зафиксировано некоторое количество звонков от потенциальных покупателей. При обзвоне практически сразу выяснилось, что 9 из 10 звонивших – это риэлторы.

Внимание, вопрос: а что нужно было сказать этим самым риэлторам, чтобы привлечь их внимание к квартире – и, соответственно, привести их покупателей на квартиру? Привет, мы тут решили перевыставить квартиру в рекламу с новыми фоточками? Или же: приводите покупателей, мы гарантируем 3% со сделки? Ответ очевиден.

Итак, после краткого обзора типичных ошибок мы перейдем к ответу на главный вопрос: а как же все-таки следует продавать элитную недвижимость? И ответ на этот вопрос очень простой: Вашу элитную недвижимость следует продавать с аукциона! Именно в этом случае Вы получите наиболее выгодное предложение по Вашей недвижимости, при этом сроки выхода на сделку будут определены с достаточно хорошей точностью. Более подробно методика проведения аукциона (разработанная Александром Санкиным) изложена здесь. Я же хотел бы отметить каким образом аукционная методика снимает проблемы, о которых я писал выше. Итак:

Аукцион – это наилучший способ получения справедливой цены на любой актив, не только на объект элитной недвижимости. Совершенно неудивительно, что на аукционе по объектам недвижимости получается как минимум справедливая рыночная цена – про подробности можно прочесть по ссылке.

Можно ли получить цену выше справедливой рыночной? Да, можно, и для этого надо найти сильно мотивированного покупателя! Массированная рекламная кампания при проведении аукциона дает гораздо больше шансов на такой исход, чем вялотекущее размещение объявлений на ЦИАНе, которым занимается большинство риэлторов.

1. Первое предложение – самое лучшее!

И его не следует упускать! Иначе потеряете в деньгах. Как убедиться, что предложение действительно выгодное? Провести аукцион! Если никто не предложил за Вашу квартиру больше – соглашайтесь!

3-4 Представления собственника о цене

Повторюсь, у собственников недвижимости, как правило, завышенные представления о цене своего объекта.

В противовес этому на аукционе собственник получает реальные предложения от реальных покупателей и может сделать осознанный выбор – оставаться ли дальше в плену сладких грез или же сделать реальную сделку по реальной цене с реальным покупателем.

5. “Упаковка” объекта

Чем дороже и эксклюзивнее Ваш объект недвижимости – тем более качественные рекламные материалы потребуются для его продажи. Они должны включать:

• Профессиональные фотографии
• ролик
• 3D-тур по квартире
• Качественную полиграфию (листовки, буклеты и т.п.)
• Посадочную страницу (сайт-одностраничник по объекту)
• и т.п.

Разумеется, все эти рекламные материалы имеет смысл использовать только в рамках реализации маркетингового плана при проведении аукциона. В этом случае у Вас будет полная уверенность, что все листовки будут розданы, сайт получит достаточное количество посещений целевой аудитории, и т.д.

6. Эксклюзивный договор

Ключ успеха аукциона – в концентрации спроса на Вашем объекте. Максимальное число потенциальных покупателей должны прийти и посмотреть Ваш объект, а затем поторговаться за него. Поэтому, разумеется, проведение аукциона возможно только на основании эксклюзивного договора!

При этом собственнику Важно понимать два принципиальных момента:

• эксклюзив в его интересах
• эксклюзив должен быть не на бумаге, а на деле

Только в том случае, когда максимальное число заинтересованных покупателей поторгуются за Ваш объект недвижимости, Вы получите действительно максимальную цену.

К сожалению, очень часто собственники пренебрегают этими разумными соображениями и вместо этого ведут себя буквально как дети, кидаясь из одной крайности в другую. Например, на аукционе наилучшее предложение 62 млн.руб.

Что произойдет, если выставить квартиру в рекламу по 70 млн.руб.? Думаете, найдется покупатель по 70 млн.руб.

? Если аукцион был правильно организован и проведен, то такого покупателя не может быть! Но при этом собственник квартиры выставляет себя в исключительно невыгодном свете – как человек, совершающий импульсивные необдуманные поступки, и тем самым подрывает свои позиции на переговорах с потенциальными покупателями.

7. Партнерские продажи

Один из способов концентрации спроса на Вашем объекте – это предложение вознаграждения партнерам.

Если риэлтор покупателя все равно показывает своему клиенту квартиры – куда он поведет клиента в первую очередь? Туда, где ему предложили вознаграждение, или туда, где не предложили? Ответ очевиден.

Поэтому, дорогие собственники, не устанавливайте маленькие комиссионные – скупой платит дважды!

Надеюсь, эта короткая статья позволит Вам сделать правильный выбор при продаже Вашей недвижимости. Если хотите проконсультироваться со мной по вопросу проведения аукциона по Вашему объекту – просто позвоните 8-967-270-87-92!

Посмотрите мой видеоролик, где я рассказываю о продаже дома с аукциона:

Источник: http://www.yufryakov.ru/elit/

Эффективные способы продажи элитного жилья

Сегодня на Habrealty.ru:

Как продать элитную квартиру — кто покупатель, алгоритм продажи самостоятельно, особенности рекламы, продажа через агентство недвижимости.

Этим вопросом задается достаточно большая часть собственников, занимающихся продажей элитных квартир. Сегодня дам небольшой ответ-инструкцию на эту тему.

С комфортной недвижимостью есть один нюанс – ее сложно продавать и поэтому собственникам необходимо быть готовым к широкомасштабной рекламе и длительной продаже, хотя на все воля случая, конечно.

Прежде всего некоторые тенденции рынка.

Продажи квартир эконом-класса идут с трудом, про продажу элитного жилья скажу тоже самое. Второе: покупателей для квартиры вашего типа, немного.

Если затянуть надолго продажу квартиры, то при сегодняшнем состоянии рынка, цена квартиры может упасть, плюс обесценятся деньги после очередной инфляции и, в результате, можно недополучить солидную сумму денег.

Как продать элитную квартиру: кто клиент

Многие собственники, прежде чем найти способ, как продать элитную квартиру, пытаются продавать ее теми способами, которые применяются для эконом-класса и это неправильно, точнее не результативно.

Прежде всего, надо разобраться, что влияет на поиск и нахождение потенциального покупателя при продаже элитной квартиры:

1. Кризис. Он, как мне кажется, не прекращался, хотя смотря в какой сфере, но покупательская способность зависит от этого фактора бесспорно.;
2. Отток жителей города в другие регионы. Можно сказать бич не только Дальневосточного региона, но и многих регионов России;
3. Развитие Интернета, который предполагает более успешную и быструю продажу тех квартир, которые профессионально и качественно рекламируются.

Кто они, покупатели элитных квартир?

Для того, чтобы определиться с поиском, надо сначала понять кого мы ищем. И здесь напрашиваются несколько вариантов.

1.Физические лица

• родственники, друзья, коллеги по работе, бизнесу и проч. Они уже знают вас, доверяют вам, они, возможно, бывали у вас в гостях и знают квартиру. Эти факторы облегчают продажу.
• успешные предприниматели, чиновники высокого ранга, топ-менеджеры ведущих компаний, в большей степени топливно-энергетического и металлургического комплекса, а также крупных иностранных компаний.

2. Юридические лица (только, если квартира годна для размещения офиса или представительства).

Пути продажи элитной квартиры

Чаще всего продажей элитных квартир занимаются посредники, потому что собственникам квартир нет резона тратить свое время на рекламу, продажу и организационные моменты, их время стоит дороже, чем они сэкономят на специалисте.

Но что делать, если такого специалиста нет? Выход один – продавать самостоятельно! Итак, варианты:

1. Самостоятельная продажа элитной квартиры;
2. Продажа элитной квартиры, через агентство недвижимости.

Рассмотрим по-порядку каждый из предложенных пунктов, чтобы понять, как продать элитную квартиру будет проще или выгоднее.

Как продать элитную квартиру самостоятельно

1. Правильная оценка квартиры. Это, наверное первое и главное, с чем стоит определиться, после того, как вы поставили перед собой вопрос, как продать элитную квартиру.

   От того, насколько верно вы войдете на рынок, насколько адекватна ситуации на рынке недвижимости будет цена, так и пойдет продажа элитной квартиры – успешно или не очень.

2. Обширная реклама

• печатные издания (можно использовать как деловые, так и глянцевые). Но, здесь можно не попасть в целевую аудиторию;
• телевидение (использование видеороликов и бегущей строки). Может оказаться не всегда эффективным, хотя и публичным способом. Почему? Элементарно, потенциальные покупатели могут просто не смотреть телевизор. Я сам уже несколько лет наблюдаю тенденцию отказа успешных людей от просмотра телевизора, что и сам практикую уже, наверное, лет пять;
• Интернет (объявления, баннеры, рассылка). Довольно популярное в последнее время направление, ведь вы нашли эту статью просто забив запрос «как продать элитную квартиру», вот так же и потенциальные клиенты могут найти ваше объявление, например по запросу «продам элитную квартиру». Использование баннеров на крупных порталах прямо или косвенно связанных с недвижимостью тоже может дать положительный эффект. И, конечно. Рассылка по базам подписчиков – пока еще молодое, но успешно используемое направление в рекламе. Здесь лишь необходимо найти владельца большой базы подписчиков вашего города, по тематике близкой к недвижимости или бизнесу;
• наружная реклама(растяжки, баннеры). Подойдут такие форматы, которые часто используются при продаже квартир эконом-класса (растяжки на балконах с номером телефона на красном фоне). Более дорогое удовольствие, но и более эффективное – билборды на оживленных перекрестках в центральной части города.

Виды рекламы элитной квартиры

1. -реклама (видеоролики без спецэффектов и монтажа).

   Где размещать: телевидение, крупные городские порталы, корпоративные сайты, на отдельной Интернет-странице объекта;

2. 3D-виртуальный тур для просмотра его в режиме Онлайн;
3. Качественные фото, сделанные под заказ профессиональным фотографом интерьеров;
4. Баннеры и баннеры-растяжки, на трассе по направлению к вашему дому и на самом доме;
5. Объявления на Интернет-досках объявлений. Только VIP и Премиум объявления;
6. Контекстная и банерная реклама на Интернет-порталах города;
7. Печать буклетов и распространение их по салонам красоты, фитнес-клубам, ресторанам, спа-салонам и проч.;
8. Рассылка предложений о покупке квартиры коммерческим организациям (только, если квартира подойдет под размещение офиса банка или организации).

Какая реклама продажи элитной квартиры неэффективна

• расклейка объявлений по районам города
• подача объявлений в печатные СМИ

В качестве исключения можно попробовать полноцветную расклейку объявлений формата А4 и А5 на домах повышенной комфортности.

Резюме:

Грамотно и профессионально организованная реклама объекта недвижимости, может дать положительный результат. Однако, неверно выставленная цена, изначально обречет все старания в этом направлении, на провал.

Как продать элитную квартиру через агентство недвижимости

Рассмотрим продажу через АН. Если у вас в городе найдется агентство недвижимости, которое твердо ответит на вопрос:

• Как продать элитную квартиру?
• Заключайте с нами договор и успешная продажа элитной квартиры гарантирована!

В этом случае, только остается пожелать попутного ветра. Но, как показывает практика, продажа элитной недвижимости дело достаточно эксклюзивное и требует от агента, да и самого агентства серьезного напряжения сил и мыслительной деятельности.

Чаще всего агентства недвижимости делают ошибку, обещая продать, но занимаются этим по накатанной, на жилье эконом класса, колее. В этом случае собственнику следует серьезно подойти в выбору агента и агентства недвижимости.

Варианта два:

1. срочная продажа элитной квартиры (-30% от стоимости, т.е. квартира идет, т.с. « с молотка»)
2. Продажа элитной квартиры через профессионала (с оплатой рекламы)

Со срочной продажей элитной квартиры, думаю и так понятно, поэтому рассмотрим продажу через риэлтора. Здесь вам следует понять несколько нюансов:

1. Продажа элитной квартиры — это штучная, серьезная работа, которая требует творческих усилий. И если риэлтор не получает ничего на старте, то он не будет продавать ее хорошо.
2. Если вы не хотите доверить продажу вашего объекта риэлторам, которые хотят «попродавать» объект или просто попробовать свои силы, потренироваться и т.д., то вы должны быть готовы платить за рекламу объекта уже на начальном (стартовом) этапе, т.к. работа специалиста, который действительно занимается продажей недвижимости профессионально — стоит денег.
3. Вы можете оформить один договор на рекламу объекта, с указанием сметы расходов и видов рекламы, по согласованности с вами. А второй договор уже на риэлторские услуги. Это выгодно для вас, т.к. на первом этапе выяснится компетентность и уровень профессионализма риэлтора с которым вы работаете.

Не так давно были времена, когда достаточно было просто предоставить объект риэлтору, не вкладывая никаких денег в рекламу, и через некоторое время сделка совершалась.

Однако, сегодня, кризис и Интернет, внесли кардинальные изменения в поиск и нахождение потенциального покупателя.

Гарантия продажи элитной квартиры
Любой собственник, при заключении эксклюзивного договора с АН всегда захочет иметь гарантию продажи элитной квартиры по установленной цене и в желаемые сроки.

Профессиональный риэлтор о гарантиях скажет просто: даст только прогнозы и рекомендации, т.к гарантировать что-то на рынке недвижимости нереально, как впрочем, и всего, что касается России в целом.

Если не заключать эксклюзив на продажу элитной квартиры
Без эксклюзивного договора с риэлтором, любой потенциальный покупатель может спокойно найти сам объект, его расположение и контакты собственника недвижимости.

Затем этот потенциальный покупатель, может попросить родственников или знакомых, позвонить риэлтору, выяснить характеристики объекта, сходить на просмотр, а затем снизить стоимость объекта за счет исключения комиссии риэлтора.

Если у покупателя есть такая возможность, то он обязательно это сделает, а профессиональный риэлтор, зная эту схему, просто не будет работать без эксклюзивного договора.

Резюме:

Идея, доверить продажу крутому и раскрученному АН, может не иметь успеха, т.к. может случиться так, что в АН отсутствует риэлтор, специализирующийся на продаже элитной недвижимости и грамотная реклама.

Сегодня вы узнали, как продать элитную квартиру и теперь решение только за вами.

Успешных вам продаж!

Источник: https://www.HabRealty.ru/samrieltor/kak-prodat-elitnuyu-kvartiru.html

Кто покупает элитные квартиры?

Самый первый вопрос, который можно услышать на рынке элитной недвижимости, — это кто все это покупает.

Для большинства потенциальных наблюдателей и экспертов ответ на него остается тайной за семью печатями: продавцы не раскрывают своих клиентов.

Однако, как уверяют риэлторы, если раньше главным покупателем был чиновник, то теперь банкир.

Самый первый вопрос, который можно услышать на рынке элитной недвижимости, — это кто все это покупает.

Для большинства потенциальных наблюдателей и экспертов ответ на него остается тайной за семью печатями: продавцы не раскрывают своих клиентов.

Однако, как уверяют риэлторы, если раньше главным покупателем был чиновник, то теперь банкир.

Участники рынка недвижимости больше всего не любят говорить о своих клиентах, тайна сделки особенно хранится в элитном сегменте, где ценник высок, как нигде. Более того, среди таких покупателей могут оказаться вполне известные люди: от шумных поп-звезд до депутатов Госдумы.

Если информация о первых способна привлечь к жилому дому толпы поклонников и внимание прессы, то сообщение о втором типе может способствовать скандальной раскрутке объекта в том числе за счет слухов о незаконном обогащении покупателей.

В любом случае объект окажется в центре совершенно не нужного ему внимания. Дело в том, что на рынке элитной недвижимости как нигде реализуется тезис «деньги любят тишину», поэтому существенная часть квартир распределяется через закрытые продажи.

Риэлторы, обладающие базой данных потенциальных клиентов, просто монотонно предлагают им квартиры в новом доме.

Более того, несколько лет назад одна риэлторская компания даже пыталась запустить тайную социальную сеть для покупателей элитного жилья: вступить в нее можно было только по рекомендации, а участники друг для друга были бы анонимами. В общем, максимальный уровень секретности.

Поэтому, когда в октябре 2012 года компания Penny Lane Realty выступила с официальным заявлением, что в основном покупателями элитной недвижимости являются чиновники, оно было с радостью подхвачено и легло на благодатную почву.

Как заявил тогда на пресс-конференции директор департамента городской недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский, чиновники покупают около 60% объектов стоимостью более 2 млн долларов.

Более того, по данным эксперта, в основном это чиновники федерального уровня, которые приобретают столичные квартиры в том числе в качестве подарка.

В тот момент наблюдался спад активности на рынке элитной недвижимости, и не исключено, что риэлторы таким диковинным спросом просто разогревали рынок и канализировали протестные настроения.

Как бы то ни было, но в результате СМИ запестрели заголовками «федеральные чиновники скупают квартиры для любовниц». Информацию Penny Lane Realty затем подтвердили, правда уже на элитном загородном рынке в компании Soho Estate.

В июне 2012 года компания опубликовала исследование, по которому основными покупателями усадеб были названы чиновники и руководители государственных компаний в возрасте от 40 до 60 лет.

При этом, как отмечалось в исследовании, на дома в поселках усадебного типа приходится около трети совокупного спроса на элитную загородную недвижимость, и в основном они сосредоточены на престижных Новорижском и Рублево-Успенском шоссе. Таким образом, получалось, что примерно треть элитных объектов за городом скупают чиновники.

Однако, видимо, с того момента ситуация изменилась. Как следует из отчета компании Contact Real Estate, опубликованного в начале ноября 2012 года, в основном покупателями элитной недвижимости в городе теперь являются вовсе не чиновники, а банкиры.

Именно на таких клиентов приходится 34% спроса, за ними следуют представители нефтегазовой промышленности (19%) и представители транспортных компаний — 10%. Доля чиновников в этом году составила всего 8%.

К слову, представители интересных профессий тоже интересовались дорогим жильем: спортсмены (4%), журналисты (3%), рестораторы (3%), деятели искусства (3%).

Более того, почти все купленные квартиры в 2012 году приобретались за собственные средства клиентов, к привлечению ипотеки прибегло не более 5% покупателей. При этом большинство покупателей предпочло квартиры на вторичном рынке (70%), на долю новостроек пришлось только 30%.

Примечательно, что согласно исследованию, большинство покупателей (40%) приобрели квартиры площадью 150-200 кв. м, что в принципе соответствует потребностям состоятельной семьи из четырех человек.

Таким образом, тезис о том, что элитные квартиры покупаются в основном для любовниц, также не подтвердился. Совершенно очевидно, что для таких нужд обычно используют жилье гораздо меньшей площади.

То, что состоятельные клиенты покупают такие объекты чаще всего для себя, а не кому-то в подарок, подтверждает и исследование компании Chesterton.

По данным компании, на первичном и особенно вторичном рынке элитной недвижимости время принятия решения о покупке в среднем увеличилось более чем в два раза с двух месяцев до полугода.

«Длительный срок принятия решения чаще всего означает, что клиенты либо принимают решение в семейном кругу, либо сомневаются при инвестировании свободных средств и рассматривают несколько вариантов.

Покупки в подарок совершаются гораздо более импульсивно, никто не будет в таком случае просчитывать варианты окупаемости в течение полугода», — подтверждает управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. Таким образом, если когда-то элитные квартиры и покупали в основном чиновники для любовниц, то теперь, по данным экспертов, ситуация изменилась: банкиры, как минимум, намного более расчетливы.

Преподаватель факультета журналистики МГУ Алексей Лоссан

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/1881371-2012-11-08-kto-pokupaet-elitnyie-kvartiryi/

Элитная недвижимость как заработать на услугах

Добавлено в закладки: 0

Как заработать на элитной недвижимости

Как заработать на элитном жилье

К наиболее прибыльным и перспективным видам деятельности относят сделки с недвижимостью, поскольку этот вид бизнеса приносит немалый доход независимо от экономической ситуации в стране.

Особенно выгодно заниматься недвижимостью элитного класса.

Правда, эта сфера требует от человека, взявшегося за операции с недвижимостью, определенного опыта и некоторых личных и профессиональных качеств.

Элитная недвижимость: особенности, преимущества

Элитная недвижимость – отдельный сегмент в своей отрасли.

Прежде всего под элитными строениями понимают жилые дома, построенные из качественных материалов с применением современных технологий, в центральном или фешенебельном спальном районе, содержащие небольшое количество благоустроенных квартир, а также прилегающую зеленую зону с развитой инфраструктурой.

Риелторы, занимающиеся элитной недвижимостью, специализируются также на аренде и продаже загородных домов в экологически чистых зонах. К категории элитной может относиться и нежилая площадь.

Пользуются особенным спросом сегодня офисные здания этой категории.

Как правило, они находятся в деловом центре города, имеют отдельный вход и большую охраняемую парковку, а также удобную транспортную развязку.

Офисы, называемые элитными, включают индивидуальный дизайн и оборудованы всем необходимым для комфортного времяпровождения сотрудников, в том числе комнаты отдыха, столовой и собственным спортзалом.

Важно!

Первое правило, важное для тех, кто планируется заниматься операциями с элитной недвижимостью — наличие опыта работы в этой отрасли.

Также нужно понимать специфику этой сферы: в отличие от недвижимости эконом- или среднего класса, элитные квартиры и дома всегда пользуются спросом и цены на них перманентно повышаются.

Фактически деятельность риелтора заключается в посредничестве между продавцом и покупателем, эта работа оплачивается процентами от продаж или аренды объектов недвижимости. И то, сколько выгодных сделок осуществит риелтор или агентство, напрямую влияет на прибыль.

Для успешной деятельности в сфере элитной недвижимости важно понять портрет потенциального покупателя для того, чтобы правильно разместить рекламную информацию и установить ценовые категории.

На видео: Бизнес на недвижимости

Можно заниматься элитной недвижимостью как самостоятельно, так и открыв агентство недвижимости и набрав штат сотрудников соответствующей квалификации.

В первом случае организационных затрат будет меньше, но при этом и охват потенциальных объектов будет также более узким.

Зачастую заниматься продажей или арендой элитной недвижимости начинают с оформления статуса индивидуального предпринимателя, затем, при расширении базы клиентов и наработке опыта, открывают агентство.

Как открыть агентство элитной недвижимости?

Для открытия агентства его учредитель должен обладать следующими преимуществами:

• наличие капитала для первоначальных вложений;
• база клиентов и деловых контактов;
• дополнительные источники дохода;
• опыт и настойчивость.

Прежде чем заниматься непосредственно учреждением предприятия, нужно провести исследование рынка, чтобы понять, какие ниши рынка свободны и какие из них потенциально прибыльны и востребованы.

В первую очередь нужно оценить следующие параметры:

• существующие объемы продаж выбранного рынка, в частности, изучить спрос и предложение у конкурентов;
• изучить рейтинги существующих агентств и особенности конкурентов-лидеров этих рейтингов;
• прайс-листы, а также скидочные и акционные системы действующих агентств соответствующего профиля;
• расположение и площадь офисов основных компаний-конкурентов;
• рекламная деятельность компаний-конкурентов (основные методы и предполагаемые затраты).

Как открыть агентство элитной недвижимости: основные шаги

Независимо от того, какого класса недвижимость будет относиться к специфике деятельности компании – элитная или эконом-класса, первый обязательный этап для учредителя агентства недвижимости – собственно процесс регистрации нового предприятия.

Эту задачу можно поручить специальным юридическим фирмам, которые за определенную комиссию возьмут на себя все организационные моменты, или, изучив законодательство, заняться всеми процедурами лично.

Для учреждения такого агентства потребуются следующие шаги:

1. Регистрация компании, осуществляемая на основании заявления, которое подает учредитель компании;
2. Постановка на учет. Этот этап следует тогда, когда процесс регистрации фирмы завершен;
3. Оформление ИНН;
4. Страховка, зачастую для завершения процесса открытия юридического лица обязательным будет представление страхового свидетельства;
5. Оплата государственной пошлины;
6. Составление устава компании, содержащего все особенности работы организации;
7. Заказ печати фирмы.

Как правило, на открытие агентства недвижимости ввиду высокой затратности такого предприятия нужны значительные средства, для чего учредителю приходится обращаться в банк для получения кредита.

В таком случае финансовая структура обязательно потребует создание и представление на суд кредитных специалистов бизнес-плана будущей организации, а также ее владельцу придется предоставить подтверждения своих доходов, чтобы убедить банк в собственной платежеспособности.

После того как фирма создана, важно разработать ценовую систему, создать прайс-лист с учетом особенностей, действующих в этой сфере. Для грамотной ценовой политики и получения достаточной прибыли важно установить цены выше средних, но при этом обеспечить конкурентный уровень сервиса.

На видео: Обзор рынка недвижимости

Подбор сотрудников агентства недвижимости. Поиск помещения

Если у учредителя агентства элитной недвижимости нет нужного опыта в этой сфере, можно обратиться к поиску сотрудников, имеющих определенные наработки в данной деятельности.

Например, новый работник может иметь собственную клиентскую базу, что будет очень важно для нового предприятия.

Важно также, особенно в начале работы агентства, иметь в штате хороших специалистов в сфере недвижимости, в частности, в области ипотечного кредитования.

Кроме риелторов, в агентстве нужны будут бухгалтер, офис-менеджер, по возможности юрист и водитель. Нелишним будет иметь в штате PR-менеджера, который будет заниматься рекламной раскруткой компании, особенно важна для начинающего агентства интернет-оптимизация.

Еще одна важная особенность, на которую важно обратить внимание еще на этапе оформления предприятия – подбор помещения для офиса.

Оно не должно быть слишком тесным, поскольку, приходя для того чтобы получить какую-либо услугу, клиенты не в последнюю очередь замечают внешний вид и обустройство офиса.

Помещение агентства должно быть оборудовано всей необходимой мебелью для сотрудников и посетителей, офисной и компьютерной техникой.

Несмотря на значительные начальные вложения, на мебели и прочем внутреннем убранстве офиса нельзя экономить – потенциальные покупатели элитной недвижимости обращают внимание на все нюансы, не доверяя компании, не удосужившейся закупить стильную мебель и современную технику. На входе важно разместить заметную вывеску, являющуюся одной из важных составляющих рекламной кампании.

Кроме мебели и компьютерной техники, важными пунктами затрат для учредителя агентства с первого дня его работы будут:

• приобретение бухгалтерской программы;
• установка кассового аппарата;
• уплата налоговых выплат и зарплат сотрудников.

Многие серьезные компании также занимаются страхованием своей деятельности, но начинающие предприниматели предпочитают избегать таких трат.

На видео: История успешного бизнеса на недвижимости

Для того чтобы правильно оценить свои финансовые возможности и соотношение размера стартового капитала к расходам, которые будут ожидать компанию в первые же месяцы работы, важно перед открытием агентства составить бизнес-план, где указать основные предполагаемые затраты и ожидаемую прибыль. Создание бизнес-плана можно доверить квалифицированным специалистам, предлагающим подобные услуги.

Вывод

Таким образом, организацию бизнеса по продаже и аренде элитной недвижимости любого типа важно начинать с подготовки документов и составления бизнес-плана, а также изучения всех основных аспектов этой отрасли. В первое время рекомендуют заниматься недвижимостью индивидуально, и лишь затем открывать полноценное агентство.

Источник: https://biznes-prost.ru/elitnaya-nedvizhimost-kak-nachat-biznes.html

Кто покупает элитную недвижимость в новостройках

Каждый год в Москве продается 1000–1500 элитных квартир. Кто эти люди, приобретающие элитное жилье? Имеются ли у них общие черты? В этой статье будут выделены основные свойства покупателей недвижимости премиум-класса.

Большая часть клиентов, покупающих элитное жилье, проживала до этого в Москве.

Основная их масса переезжает в премиум-апартаменты из ЦАО, их доля составляет 22,5 %, ЮЗАО – почти 20 %, ЗАО – около 15,5 %. Некоторые отправляются в квартиры элитного класса из Московской области.

В прошлом году около трети покупателей подобного жилья были из других регионов России, это на 10 % больше, чем в 2012 году.

Значительная часть переездов из глубинки в Москву связана с расширением бизнеса или сменой его дислокации. При таких обстоятельствах коммерсанты переезжают всей семьей, приобретая квартиры на Тверской или в каком-либо другом престижном уголке Москвы.

Это привело к тому, что снизилось количество сделок, в которых жилье приобреталось с целью выгодно вложить средства. Еще одна категория покупателей – состоятельные родители, отправляющие студентов на учебу в Москву.

Они стремятся создать нормальные условия для учебы, посчитав, что выгоднее приобрести жилье, чем арендовать его.

Особой разницы между региональными и столичными покупателями нет. Единственное отличие – крайне редко встречаются молодые люди из регионов, не достигшие 35-летнего возраста, покупающие элитное жилье.

Условно можно выделить три закономерности, позволяющие утверждать, что покупатели элитного жилья чаще всего:

• успешные личности зрелого возраста, треть из которых принадлежит к категории 36–44 лет, остальные – 45–64 лет. Эти люди успели добиться определенного достатка, позволяющего выбирать комфортное жилье в понравившемся районе;
• бизнесмены, политики, представители других профессий, достигшие высокого социального положения. Значительная их часть, почти 54 %, имеют собственное дело, остальные занимают руководящие посты в государственных и коммерческих структурах;
• семейные люди, имеющие детей (лишь четверть клиентов – одинокие особы).

Не представляется возможным выделить конкретные профессии, специалисты которых обладают достаточным достатком для приобретения дорогостоящих квартир.

Однако замечено, что чаще счастливыми обладателями комфортного жилья элитной категории становятся юристы, представители банковской и нефтедобывающей сфер.

Отличной покупательной способностью обладают экономисты, строители (речь идет о руководителях) и торговцы.

С тех пор, как усилился мониторинг за доходами и затратами государственных служащих, они предпочитают не афишировать свое финансовое положение и воздерживаются от дорогостоящих покупок. Впрочем, многие из них оформляют покупку на подставных лиц.

Инвестиции в элитную недвижимость

Буквально несколько лет считалось выгодным купить квартиру в ЦАО с целью получения дохода.

Такая сделка позволяла уберечь деньги от инфляции, кроме того, некоторые люди не доверяют банкам и считают вложения в недвижимость более перспективными, безопасными и выгодными.

Сейчас увеличилась доля недвижимости, приобретаемой для личного пользования. Связано это с увеличением рабочих мест в столице, расширением бизнеса, кадровым продвижением.

Еще один важный момент – увеличилось количество предложений готового жилья, вкладывать деньги в него не так выгодно, как в незавершенное строительство.

Элитное жилье – основные отличия от обычного

Изменились требования к жилью премиум-класса. Если прежде покупателей устраивало выгодное географическое положение и достаточная площадь квартир, сейчас этого мало, а чрезмерно просторные апартаменты перестали пользоваться повышенным спросом.

Люди желают приобретать недвижимость в респектабельных районах, предъявляя при этом повышенные требования к архитектуре дома и зданий, находящихся рядом. Предпочтение отдается историческим центрам Москвы.

Многие предпочитают покупать квартиры в готовом виде, в которых проведены отделочные работы. Особого внимания заслуживают коммуникационные системы.

Сейчас потребителей не устраивает обычное водоснабжение, многих волнует качество воды, степень и методы ее очищения. То же самое можно сказать и об отопительных системах.

Оптимальный вариант – современное оборудование, позволяющее регулировать потребление тепла.

Выросли требования к безопасности – на первый план выходит охрана объектов, видеомониторинг, сигнализирующие устройства. Неотъемлемый атрибут элитного жилья – современная парковка, желательно с предоставлением как минимум двух мест для автомобилей.

Заключение

Покупатели элитного жилья – люди, имеющие высокий регулярный доход, проживающие в основном в Москве и Московской области.

Они предъявляют высокие требования к недвижимости и готовы за это платить.

На фоне увеличения доли элитной недвижимости, покупаемой для проживания, снижается количество объектов, приобретаемых с целью вложения средств.

Источник: http://www.alr-realty.ru/articles/kto-pokupaet-elitnuyu-nedvizhimost-v-novostroykah