Как продать квартиру в общей долевой собственности?

Содержание
  1. Продажа квартиры в долевой собственности 2017
  2. Правовое регулирование долевой собственности
  3. Продажа доли в квартире одним из собственников
  4. Как реализуется преимущественное право?
  5. Варианты обхода преимущественного права
  6. Документы, необходимые для продажи долевой собственности
  7. Пошаговый механизм продажи квартиры в долевой собственности
  8. Как рассчитать налоговый вычет?
  9. Нюансы продажи квартиры в долевой собственности
  10. Как грамотно продать доли в квартире: схемы продажи, оформление документов, нюансы
  11. ○ Что такое долевая собственность?
  12. ○ Правовое положение такого жилья
  13. ○Как продать долю в квартире?
  14. ✔ Можно ли это сделать?
  15. ✔ Обращение к нотариусу.
  16. ○ Как продать квартиру в долевой собственности?
  17. ✔ Соглашение всех собственников на продажу.
  18. ✔ Определение рыночной стоимости.
  19. ✔ Поиск покупателя.
  20. ✔ Подготовка документов и продажа квартиры.
  21. ○ Советы юриста:
  22. ✔ Купили долю в квартире, так как необходима была прописка, но другой собственник заявил, что ему не предлагали купить эту часть и требует признания сделки недействительной, грозит ли это чем-нибудь?
  23. ✔ Брат владеет 2/3 долей от квартиры, предлагает купить мою долю, но по очень низкой цене, можно ли заставить его поднять цену?
  24. Общая долевая собственность: особенности продажи квартир
  25. Как прийти к общему согласию?
  26. Как оценить недвижимость?
  27. Поиск покупателя
  28. Подготовка документации
  29. Оформление договора купли-продажи
  30. Прохождение регистрации
  31. Получение платы за квартиру
  32. Долевая собственность: пользование, продажа, раздел и прочее
  33. Как продать квартиру, находящуюся в долевой собственности

Продажа квартиры в долевой собственности 2017

Как продать квартиру в общей долевой собственности?

Владение общей собственностью – частый случай в юридической практике. Сам по себе этот факт ничем не примечателен до тех пор, пока не приходит момент распорядиться такой квартирой в целом или долей в ней.

При этом необходимо не только прийти к согласию всем собственникам, но и провести сделку в соответствии с законом.

С правовой точки зрения продажа доли в квартире или в целом долевой собственности – непростая сделка с недвижимостью, имеющая ряд нюансов.

Объясняется такое положение наличием нескольких собственников, у которых могут быть разные интересы.

Для реализации сделки необходимо компромиссное решение с учетом мнений всех дольщиков.

Правовое регулирование долевой собственности

Согласно Гражданскому кодексу РФ: квартира находится в долевой или совместной собственности, если принадлежит двум и более лицам. Долевое имущество возникает в следующих случаях:

  • в результате приватизации, когда владельцами становятся все зарегистрированные в квартире;
  • при разделе квартиры как общей собственности супругов;
  • когда наследниками жилья становятся несколько граждан.

Понятие доли несколько эфемерно, очень сложно на практике определить ее границы в квартире и поставить запрет на пользование ею другими жильцами.

Поэтому документально имеется в виду не физическая доля в собственности, а только право на долю, выраженную в дробных величинах (½, 1/3, 1/10 и т.д.).

На практике каждый собственник квартиры имеет право пользоваться ей. Обычно устанавливается режим пользования жилым помещением добровольно или принудительно по суду.

Для каждого участника выделяется комната либо ее часть, предусматривается график посещений кухни и санузла, а пользование прихожей и балконом предполагается совместное.

 Оплата коммунальных платежей при наличии общего неразделенного счета будет совершаться участниками, исходя из равных долей.

Продажа доли в квартире одним из собственников

Продать долю в квартире редко удается в соответствии с законом и без проблем. Такая сделка не может быть осуществлена быстро, да и продавцы нередко вынуждены снижать цены на долевую собственность. Немного найдется желающих жить в одной квартире с посторонними людьми.

Сделка с долевой собственностью возможна только при наличии согласия на то всех собственников жилья. Прежде чем продать долю в квартире посторонним лицам, необходимо сначала предложить другим собственникам преимущественное право выкупа данной доли (статья 250 ГК РФ).

Владелец доли обязательно должен получить согласие других собственников, либо их отказ. Если принято решение продажи жилья третьим лицам, то цена на него и условия продажи должны быть теми же самыми, какие были предложены другим собственникам.

https://www.youtube.com/watch?v=VkCS1HWfPGA

При нарушении данных условий, собственники могут через суд потребовать прав перевода прав по договору купли-продажи на себя. Срок исковой давности – три месяца с момента получения собственником информации о нарушении своего преимущественного права.

В действительности же часто дольщики не могут договориться друг с другом и создают ситуации препятствия сделке. Например, собственник может запросить за свою долю необоснованно завышенную цену, а другие жильцы могут скрываться от получения уведомления и т.д.

Иногда все собственники, кроме одного, хотят продать общую квартиру и разделить денежные средства между собой. Если речь идет о доле малого размера, а ее собственник не заинтересован в пользовании квартирой, то такую долю можно выкупить принудительно.

Как реализуется преимущественное право?

Соблюдение преимущественного права покупки доли предполагает соответствующее предложение другим собственникам. Передача уведомления об этом подтверждается одним из способов:

  • подписью собственников на дубликате письменного предложения о продаже с обязательным указанием даты вручения;
  • уведомлением о вручении, если предложение было отослано заказным или ценным письмом.

Дальше возможно несколько вариантов развития событий:

  • согласие собственников купить долю;
  • отказ собственников от покупки доли;
  • собственники не отвечают на уведомление дольше 1 месяца.

В первом и втором случаях происходит продажа доли в квартире одному из собственников, либо посторонним гражданам. Если другие собственники покупать квартиру не хотят, от них должен быть получен письменный нотариально заверенный отказ.

Третий вариант требует уточнения. Если собственники уведомление получили, но в течение 1 месяца не ответили на него, то продать долю можно другим лицам. В дальнейшем при регистрации перехода права в Росреестре придется предъявить доказательства, что уведомление было отправлено.

В ситуации, когда уведомление получено не было, собственник также может продать свою часть, но тогда дольщики, узнав об этом, в течение 3-х месяцев могут оспорить сделку в суде. Конечно, нужно учитывать, что игнорирование получения уведомления может быть и умышленным.

Варианты обхода преимущественного права

Если компромисс с собственниками невозможен, вполне реально продать долю другим лицам, обойдя преимущественное право. Существуют правовые способы решения этой проблемы, правда, сопряженные с некоторыми рисками:

  1. Преимущественное право не возникает, если передать собственность с помощью договора дарения. Однако, такая сделка может быть оспорена, как скрывающая за собой куплю-продажу, да и продавец рискует не получить деньги от покупателя. Похожим вариантом является дарение постороннему покупателю небольшой части своей доли, а затем предложение ему, как собственнику приобрести оставшуюся от доли часть.
  2. Собственникам можно предложить выкупить долю по явно завышенной цене, и тогда велика вероятность того, что они откажутся. После этого происходит продажа доли в квартире постороннему лицу по реальной цене, а в документах записывается та сумма, которая была названа собственникам. Сумма налога с продажи в таком случае, соответственно, увеличится (ндфл не платится, если собственник владел жильем более трех, а с 2017 г. – пяти лет).
  3. Можно правомерно оформить договор займа, сумма которого будет равна стоимости доли, под залог этой же части жилья. Затем путем заключения отступного соглашения доля в квартире переходит к новому владельцу. Однако такая сделка всегда может быть оспорена, как прикрывающая куплю-продажу. Покупатель возвратит долю обратно, а продавцу придется выплачивать долг по договору займа.

Документы, необходимые для продажи долевой собственности

Продавцы своих долей готовят для сделки следующую документацию:

  • правоустанавливающие документы на долю (договор купли-продажи, дарения, мены, приватизационный акт, свидетельство о наследовании собственности и т.п.);
  • свидетельство о регистрации собственнических прав на долю в общем имуществе;
  • выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений;
  • документы из БТИ (технический паспорт, документы о перепланировке, если таковая была);
  • выписка из домовой книги;
  • нотариально оформленное согласие супруга (если собственность приобретена путем купли-продажи в период брака);
  • разрешение на продажу доли из органов опеки (если отчуждается доля несовершеннолетнего либо недееспособного);
  • сам договор купли-продажи. Он может касаться доли или собственности в целом.

Пошаговый механизм продажи квартиры в долевой собственности

  1. Согласование продажи доли со всеми остальными собственниками (назначение цены и предложение им выкупить долю в письменном виде с указанием условий продажи).
  2. Если согласие одного из собственников получено, начинается оформление обыкновенной сделки купли-продажи. В случае, когда сразу несколько собственников согласны приобрести эту часть квартиры, продавец вправе выбрать покупателя по своему желанию.
  3. Если другие собственники не выразили намерение купить долю в квартире, необходимо получить их письменный отказ или дождаться, пока пройдет 1 месяц после получения ими уведомления о продаже.
  4. Продажа доли в квартире постороннему покупателю согласно правилам классической сделки купли-продажи.

    При регистрации перехода права в Росреестре обязательно следует предъявить отказы от покупки доли всеми сособственниками либо подтверждения, что они получали уведомление о продаже.

  5. При нарушении продавцом жилья преимущественного права, любой из дольщиков может обратиться в суд с целью оспорить сделку. Это разрешается сделать в течение 3-х месяцев со дня получения информации о продаже.
  6. Уплата налога с продажи собственником доли (или освобождение от него), а также реализация права имущественного налогового вычета по НДФЛ.

Как рассчитать налоговый вычет?

С доходов, предполагающих получение прибыли, необходимо выплатить налоговые отчисления в пользу государства.

Но в случае продажи недвижимости от налога может быть освобожден собственник, владеющий имуществом на протяжении трех лет (с 2017 г. – пяти лет).

Если налог заплатить все-таки необходимо (он составляет 13 % для резидентов РФ и 30 % для нерезидентов), то можно получить имущественный вычет (только для резидентов).

Это та сумма, на которую может быть уменьшена стоимость квартиры или доли в ней при исчислении налога. По закону налоговый вычет равен доходу, но не может быть более 1 млн рублей.

Существует два варианта расчета налогового вычета для продажи долевой собственности:

  • Если была реализована общая долевая собственность, то налоговый вычет рассчитывается пропорционально проданным долям (например, по 500 тыс. рублей для каждого собственника, если были проданы по ½ доли);
  • Если осуществлялась продажа долей в квартире по отдельности, то налоговый вычет в 1 млн рублей можно получить для каждой доли.

Нюансы продажи квартиры в долевой собственности

В ситуации, когда перед собственником стоит задача продажи своей доли в общей квартире, нужно обязательно учитывать ряд моментов:

  1. Продажа доли в квартире может быть ограничена, если речь идет об уступке права (возможности продажи кредитором прав на долю в квартире (имущество должника) третьим лицам).
  2. Преимущественное право не соблюдается в случае продажи доли с публичных торгов. Чаще всего так реализуется имущество должника. Но и здесь есть ограничения. Данное взыскание разрешается, если доля в праве является предметом ипотеки (даже единственное жилье), а также, если должник имеет другое жилье в собственности, либо проживает в другой квартире по договору социального найма.
  3. Неоднозначным случаем является продажа доли в квартире несовершеннолетним или недееспособным гражданином. Когда одним из собственников квартиры является несовершеннолетний, продать долю ребенка можно только с согласия его законного представителя (родителей, попечителя, опекуна). Для этого органы опеки дают разрешение на сделку, если уверены, что интересы несовершеннолетнего не пострадают. Аналогично подготавливается продажа доли недееспособного гражданина.
  4. Известно немало случаев, когда участники долевой собственности всеми способами уклоняются от получения уведомления, и собственник не может по закону распорядиться долей. Иногда даже адреса других собственников неизвестны. Тогда разрешается направить письменное уведомление по последнему известному адресу либо телеграмму по адресу работы. Однако, несмотря на это, другие собственники вправе оспорить продажу доли с помощью обращения в суд. Продавцу рекомендуется собрать как можно больше письменных подтверждений всех его попыток известить других жильцов о намерении продажи.
  5. Бывают ситуации, когда другие владельцы данной долевой собственности дают согласие на покупку, а затем намеренно затягивают процесс. Тогда есть смысл обратиться в суд с требованием выкупить свою долю, особенно если это однокомнатная квартира, и доля продавца меньшая по размеру.
  6. Часто в конфликты между собственниками вмешиваются квартирные рейдеры. Сначала они выкупают долю одного собственника, обычно на выгодных условиях, и после заселения мешают проживанию второго. В конце концов, и этот собственник продает свою долю (уже чаще всего за бесценок) подставному лицу рейдера, чтобы избавиться от проблемной собственности.

Реализация права продажи доли в общей собственности требует от владельца юридических знаний, соблюдения моральных норм и немалого терпения.

В сложных ситуациях, несмотря на возможность обхода некоторых правовых препятствий, следует помнить, что стратегия действий в согласии с законом – самая выигрышная.

Источник: https://03-pravo.ru/prodazha-kvartiry-v-dolevoj-sobstvennosti.html

Как грамотно продать доли в квартире: схемы продажи, оформление документов, нюансы

Как грамотно продать доли в квартире: схемы продажи, оформление документов, нюансы

Долевая собственность – не редкость в наши дни. Возникает она на различных основаниях и зачастую между малознакомыми людьми.

Что делать обладателю части квартиры, если жить с владельцами других долей нет желания? Можно ли каким-то образом продать свою долю и конвертировать ее в деньги на приобретение собственного жилья? Эти злободневные вопросы волнуют многих граждан, поэтому отвечу сразу: долю в недвижимости продать можно. Но сделка имеет ряд нюансов, о них сегодня я подробно расскажу.

Что такое долевая собственность?

Долевая собственность является разновидностью общей собственности. Основная черта такого имущества – определение долей каждого владельца.

Основные черты долевой собственности:

  • несколько владельцев;
  • доли в натуре не выделены, доля существует только «на бумаге», но при желании один из владельцев имеет право попросить сособственников выделить ему часть имущества, соразмерную его доли;
  • все права собственников осуществляют владельцы имущества на основании взаимного соглашения;
  • совладельцы имеют преимущественное право выкупа доли;
  • расходы на содержание имущество и доходы, полученные с имущества, распределяются между участниками собственности в зависимости от их долей.

Вернуться

○ Правовое положение такого жилья

Основной закон, регламентирующий права собственников, владеющих долями в квартире – Гражданский кодекс, Глава 16. Правила сожительства установлены Жилищным кодексом.

При отчуждении такого имущества необходимо руководствоваться:

  • Гражданским кодексом;
  • Налоговым кодексом;
  • ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности»;
  • ФЗ № 218 «О госрегистрации недвижимости»;
  • «Основами законодательства РФ о нотариате»;
  • Письмом ФНП № 1033/03-16-3, в котором даны методические рекомендации для нотариусов.

Вернуться

Как продать долю в квартире?

Расскажу подробнее, что указано в вышеуказанных нормативно-правовых актах, и о том, каковы особенности продажи доли в недвижимости.

Можно ли это сделать?

Продажа своей доли собственником не запрещена законом. Но не спешите искать покупателя. При отчуждении такой недвижимости действует правило о преимущественном выкупе доли сособственниками. Установлено оно в п. 1 ст. 250 ГК РФ:

«При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях».

Обращение к нотариусу.

В отличие от сделки купли-продажи целой квартиры, отчуждение доли подлежит нотариальному удостоверению в обязательном порядке:

«Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению» (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Вернуться

○ Как продать квартиру в долевой собственности?

Особенности продажи доли связаны с правовым режимом такого имущества. В соответствии с Гражданским кодексом распоряжение собственностью, в которой выделены доли, осуществляется по соглашению между совладельцами (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Соглашение всех собственников на продажу.

На практике такое соглашение практически не составляется, так как собрать всех совладельцев бывает практически невозможно, поэтому продавцам разрешено действовать несколько по иному «сценарию».

Алгоритм действий:

1. Сперва продавец обязан предупредить всех совладельцев о продаже доли. Извещение составляется в письменном виде, в нем указывается цена, предмет сделки и другие условия продажи (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Значимыми условиями продажи в Письме ФНП № 1033/03-16-3 признаны:

«С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.»

2. Письмо следует отправить через нотариуса или по почте. Таким образом, подтверждением извещения будет соответствующее свидетельство нотариуса или копия телеграммы, выданная почтой (п. 2.5 Письма ФНП № 1033/03-16-3).

3. Если в течение месяца ответа не последует или совладелец направит письменный отказ от сделки, можно смело продавать свою долю другому лицу.

Определение рыночной стоимости.

Как правильно можно высчитать стоимость доли? Так как в извещении обязательно указывать порядок расчетов, рекомендую обратиться к специалисту, который оценит имущество.

На рынке действует множество независимых оценщиков, действующих на основании квалификационного аттестата. После проведения необходимых расчетов специалист выдаст отчет, которым Вы сможете смело оперировать при проведении сделки.

Поиск покупателя.

Поиск покупателя необходимо начинать после получения отказов от других участников долевой собственности или спустя месяц после их извещения.

Если даже Вы нашли покупателя раньше, заключать сделку с ним Вы вправе только после того, как совладельцы откажутся от покупки.

Цена, предлагаемая покупателю, должна отвечать той, которая указана в извещении.

Поручить продажу рекомендуется риелтору. Он сможет учесть все нюансы следки, подготовить правильно договор и документы для регистрации в Росреестре.

Подготовка документов и продажа квартиры.

Если Вы обратились к риелтору, он Вам поможет оформить сделку правильно. Если же Вы самостоятельно продаете долю в недвижимости, проверьте в договоре наличие:

  • описания предмета договора – доли в квартиры и самой квартиры (сколько в ней комнат, количество квадратных метров жилой и общей площади, этаж, адрес);
  • цены;
  • информации об ограничениях в виде прав третьих лиц на недвижимость.

Договор заверяется у нотариуса.

Далее документы передаются в Росреестр. В пакет документов включаются:

  • заявление;
  • паспорт;
  • правоустанавливающий документ;
  • квитанция об уплате госпошлины (2 000 рублей – пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • договор купли-продажи;
  • документы, подтверждающие извещение совладельцев о продаже доли или их отказы от ее приобретения.

После регистрации права собственности в Росреестре, новый собственник становится полноправным хозяином доли квартиры.

Вернуться

○ Советы юриста:

Купили долю в квартире, так как необходима была прописка, но другой собственник заявил, что ему не предлагали купить эту часть и требует признания сделки недействительной, грозит ли это чем-нибудь?

Сделку недействительной признать на этом основании не могут (п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 10).

Нарушение права извещения совладельца может стать поводом для его перевода в статус покупателя. Заявить в суд о нарушении порядка отчуждения имущества обиженный совладелец вправе в течение 3 месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о нарушении своего права (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

«При предъявлении такого иска истец обязан внести на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов» (п. 1.2. Постановления Пленума ВС РФ № 4).

Таким образом, если вредный совладелец действительно хочет купить долю, он вправе оспорить сделку. В этом случае Вам деньги вернут через суд. Если у совладельца нет намерения приобретать недвижимость, оспорить договор купли-продажи он не сможет.

Брат владеет 2/3 долей от квартиры, предлагает купить мою долю, но по очень низкой цене, можно ли заставить его поднять цену?

Вы не должны продавать ему свою долю дешевле рыночной цены. Вышлите брату извещение с указанием реальной стоимости своей части недвижимости. Если он откажется, продавайте ее другим людям. Для правильности расчетов пригласите оценщика.

https://www.youtube.com/watch?v=_vqy9hNxzQU

Вернуться

Специалист Барнашева Дарья расскажет Как продать долю в квартире.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

 

Источник: http://TopUrist.ru/article/54043-kak-gramotno-prodat-doli-v-kvartire.html

Общая долевая собственность: особенности продажи квартир

Общая долевая собственность: особенности продажи квартир

Приблизительно 95% недвижимости в Российской Федерации находится в долевой собственности.

«Заложником» такой собственности может стать фактически каждый гражданин, имеющий квартиру и решивший по какой-либо причине её продать.

Чтобы выставить квартиру на продажу необходимо заручиться согласием всех её владельцев. К сожалению, ситуации, когда достигается общее согласие всех совладельцев и продажа осуществляется по рыночной стоимости с последующим делением полученной суммы согласно долям, достаточно редкое явление.

Чаще дело заканчивается взаимными упрёками, ссорой и обращением в судебные инстанции. А это влечёт за собой дополнительные траты на оценку жилья и заказ технической экспертизы, судебные издержки, и, конечно, оплату услуг юристов и адвокатов.

Как прийти к общему согласию?

Именно такой совет даёт большинство юристов, помогающих решить проблему с продажей этого вида недвижимости.

Очевидно, что решить проблему полюбовно не всегда удаётся — у каждого из совладельцев есть свои претензии и амбиции, а иногда договориться мешает многолетняя вражда и недоверие.

В такой ситуации лучшим выходом будет продажа доли, вызывающей спор, постороннему человеку или, как чаще называют такого покупателя, третьему лицу.

Как же продать долю в квартире без согласия собственников?

Иногда лишь одно уведомление несогласных с продажей совладельцев квадратных метров о том, что доля достанется постороннему человеку, с которым придётся делить один кров, делает их сговорчивее. В дальнейшем продажа проходит вполне успешно, и совладельцы разделяют полученную сумму, ориентируясь на размер доли каждого из них.

По закону часть квартиры (доля), выставленная на продажу, может быть приобретена третьим лицом в течение месяца. При этом конечно владелец теряет часть прибыли, так как он вынужден снизить цену.

Обычно часть квартиры реализуется по стоимости, которая ниже рыночной на 35-45%. Но зато он избавляет себя от неприятных споров и многомесячных судебных тяжб с родственниками.

Какой из способов решения проблемы с продажей будет оптимальным, зависит от конкретной ситуации.

В любом случае будет не лишним проконсультироваться у опытного юриста, который подскажет лучший выбор для ускорения продажи.

Также нужно не забывать, что он обязательно посоветует поговорить с другими дольщиками и получить их добровольное согласие, так как это самое выгодное разрешение возникшего спора для продавца.

Как оценить недвижимость?

Как только будет достигнуто согласие относительно продажи, необходимо сразу же обратиться в организацию, предоставляющую услуги по оценке объектов недвижимости.

Оценщики не выставляют цену «на глазок», как это делают среднестатистические владельцы жилья, желающие получить максимальную выгоду от продажи.

Эти специалисты тщательно анализируют сложившуюся на текущий момент рыночную ситуацию и делают все необходимые расчёты. Возможно, в конечном итоге определённая сумма будет не самой высокой, но зато квартиру по адекватной цене купят в ближайшее время.

И в этом нет ничего удивительного или противоречивого. Просто любой оценщик ориентируется немного на другие характеристики, чем работники БТИ.

Последних интересует не рыночная цена, а износ здания и прочие технические моменты (которые не интересуют продавца и никак не относятся к получению им максимальной выгоды от продажи квартиры).

Опытный оценщик, прежде всего, обратит внимание на следующие характеристики жилья:

  1. На его площадь. Чем она больше, тем это выгоднее для продавца — цена будет выше.
  2. На особенности планировки. По негласному рейтингу дороже всего оцениваются так называемые «сталинки». Чуть меньше стоят квартиры, размещённые в панельных домах. И наименьшим спросом пользуются у покупателей «хрущёвки».
  3. На размещение жилой площади в доме. Угловое расположение или размещение в торце дома заметно снизит стоимость. А вот большой холл, наоборот, её увеличит.
  4. На вид, открывающийся из окна. Покупатель желает видеть из окон не стройку или глухой двор, а, например, парк или городскую площадь.
  5. На особенности планировки. Особое внимание уделяется изолированности отдельных комнат, наличию балкона или лоджии, её остеклению, особенностям горячего водоснабжения (если есть газовая колонка, это автоматически повышает стоимость).
  6. На состояние имеющихся коммуникаций. К ним относят все инженерные и технические линии, обеспечивающие комфортное проживание — водопроводы, канализации, электрическую проводку, отопительную систему, работу лифтов в доме.
  7. На расположение самого дома. Чем ближе квартира к крупным транспортным развязкам, тем она ценнее в глазах покупателей.
  8. На безопасность жильцов. Хорошо, если имеется охраняемый подъезд и территория возле дома, присутствует домофон и работает консьержка.
  9. На престижность района. Это, пожалуй, основной фактор при выборе жилья. К нему относят также тип здания (новое или старое), и наличие в нём соответствующего ремонта.
  10. На тип использованного строительного материала. Наибольшим спросом пользуются квартиры в домах, возведённых из кирпичей — долговечного, тёплого и надёжного строительного материала.

Поиск покупателя

задача продавца — это привлечение максимального числа заинтересованных покупателей.

Для достижения этих целей необходимо выполнить одно или несколько предложенных ниже действий:

  • подать объявления в популярные местные газеты;
  • поместить объявления на известных интернет-ресурсах (досках объявлений) или сайтах агентств недвижимости;
  • самостоятельно расклеить объявления в максимально оживлённых точках города (например, возле транспортных остановок или супермаркетов);
  • рассказать о предстоящей продаже всем знакомым и родственникам (в этом случае срабатывает бесплатное «сарафанное радио»);
  • обратиться в риелторскую контору — эти специалисты напрямую заинтересованы в скорейшей продаже по самой выгодной цене.

Подготовка документации

Продажа осуществляется через подписание договора купли-продажи, для оформления которого заинтересованным сторонам необходимо обратиться в нотариальную контору.

При себе продавцу необходимо иметь пакет документов, сформированный:

  • из паспорта, удостоверяющего личность;
  • из домовой книги, удостоверения, подтверждающего право собственности, и технического паспорта;
  • из свидетельства о заключённом браке владельцев недвижимости (или из документа о разводе, если он произошёл);
  • из свидетельств рождения всех детей (для несовершеннолетних жильцов дополнительно требуются разрешения органов опеки!);
  • из письменного согласия каждого из совладельцев;
  • из справки, выданной в БТИ (в ней присутствует информация о балансовой стоимости и общем состоянии квартиры);
  • из справки, подтверждающей отсутствие задолженности по выплатам коммунальных платежей (выдаётся в ЖЭК);
  • из документа по оценке жилья, полученного от оценщиков;
  • из листа выбытия, подтверждающего, что хозяева выписались из квартиры (выдаётся в паспортном столе, также отметка есть в домовой книге).

Оформление договора купли-продажи

В этом документе оговаривается стоимость жилья, а также указывается дата обращения в нотариальную контору для подписания основного договора о купле и продаже. Кроме того, вносится информация по срокам выселения бывшего хозяина (обычно он покидает жильё в месячный срок).

Фиксируется сумма задатка. Эти деньги являются своеобразной компенсацией продавцу в случае отказа покупателя от сделки. Если отказывается продавец, покупателю выплачивается задаток в двойном размере.

Основной договор всегда подписывается в присутствии нотариуса. Стороны знакомятся с документом, оплачивают все налоги. После чего деньги передаются продавцу и подписывается договор.

Прохождение регистрации

Чтобы получить право на владение купленной квартирой, новый хозяин должен пройти государственную регистрацию. Для этого необходимо обратиться в местный орган, занимающийся вопросами регистрации.

При себе необходимо иметь пакет документации, сформированный:

  • из заявления;
  • из паспортов обеих сторон сделки;
  • из квитанции, подтверждающей выплату налоговых сумм;
  • из основного договора о купле и продаже;
  • из документа о регистрации прежнего владельца;
  • из кадастрового паспорта;
  • из выписки из домовой книги;
  • из справки об отсутствии любых задолженностей по коммунальным счетам;
  • из письменного согласия всех владельцев (отчуждения);
  • из разрешения органов опеки (только в случае присутствия несовершеннолетнего совладельца!).

Получение платы за квартиру

Передача денег всегда фиксируется в нотариальной конторе! Подписание договора возможно только после полного расчёта покупателя с продавцом.

Для подтверждения перевода средств со счёта покупателя на банковский счёт продавца необходимо предъявить нотариусу банковскую квитанцию. В среднем комиссия банка за эту операцию составляет 1 800-2 000 рублей.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/prodazha-obshej-kvartiry.html

Долевая собственность: пользование, продажа, раздел и прочее

Долевая собственность: пользование, продажа, раздел и прочее

Долевое владение недвижимостью – непростая задача, особенно когда дело доходит до продажи жилья или оплаты ЖКХ. Как правильно договариваться с совладельцами о правилах оплаты и пользования жильем, а главное, как грамотно продать свою долю.

В чем разница между общей долевой и общей совместной собственностью?Понятие общей долевой собственности предполагает изначальное определение долей владения имуществом, которые могут быть как равными, так и неравными.

При режиме общей совместной собственности такие доли не определены.

В этом случае собственники владеют и пользуются общим имуществом сообща, однако распоряжаться имуществом целиком один из собственников имеет право только с согласия остальных сособственников.

А для того чтобы распорядиться своей частью совместной собственности, необходимо пройти процедуру выдела доли.

У всех участников долевой собственности  равные права пользования недвижимостью?

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ).

Каждый собственник владеет и пользуется частью общего имущества и несет расходы на его содержание соразмерной своей доле.

Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде. На практике чаще всего собственники договариваются между собой в устной форме.

При каких условиях можно выделить доли в натуре?

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК).

Например, выдел доли в натуре в жилом доме допускается, только если есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, то есть с отбельным входом и независимыми коммуникациями.

Выдел доли в натуре возможен как по соглашению сособственников, так и в судебном порядке, если согласие не было достигнуто.

Узнайте больше: > Всё о таунхаусах – юридические тонкости

Важно учесть, что выдел в натуре запрещается, если его осуществление невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, которое находится в общей собственности (например, невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности). Если выделить долю в натуре невозможно, то суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию. Получив такую компенсацию, собственник утрачивает право на свою долю.

Собственник захотел продать свою долю, могут другие сособственники это запретить?

Собственник доли вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей, а другие сособственники не вправе ему помешать. Однако законом установлены некоторые особенности распоряжения собственником своей долей.

Например, при продаже доли ее собственник обязан сначала в письменном виде предложить выкупить свою долю иным собственникам. Сособственники в течение месяца должны либо выразить согласие на покупку доли, либо отказаться.

В случае если совладелец квартиры не ответил на ваше предложение о продаже доли в праве собственности на квартиру, либо отказался от ее покупки, то вы вправе продать свою долю в квартире любому постороннему лицу по цене и на условиях, которые вы указывали в своем письме совладельцу квартиры. Стоимость цены для нового покупателя не может быть ниже той, что была предложена совладельцу.

Как одному из нескольких собственников квартиры выкупить у других их доли?

Один из сособственников квартиры может выкупить доли других собственников, достигнув с ними согласия или, при определенных обстоятельствах, выкупить доли принудительно.

Так, если доля собственника по отношению к размерам долей других сособственников является значительной (то есть это самая крупная доля по сравнению с долями других), то в судебном порядке сособственник может по очереди признать доли сожителей незначительными и выкупить их. Выкуп возможен только при наличии всех трех условий одновременно: доля сособственника незначительна, эта доля не может быть реально выделена, собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (ст. 252 ГК РФ).

Вопрос о принудительном выкупе разрешается, как правило, судами в делах о выделе доли в натуре. При этом является ли доля незначительной или нет, решает суд в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела.

Например, суд может учитывать следующие обстоятельства: нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и так далее.

Как прописать в квартире новых жильцов, если она находится в долевой собственности?

Требует ли сделка по продаже доли нотариального удостоверения?

Источник: http://tversmsv.ru/index.php/statyi/item/783-kompensatsionny-fond-dolevogo-stroitelstva

Как продать квартиру, находящуюся в долевой собственности

Многим российским гражданам квартира в собственность досталась в результате безвозмездной передачи жилья, согласно закону «О приватизации жилищного фонда в РФ» 1991 г.

Большинство людей при этом использовали свое законное право на бесплатную приватизацию, в результате чего собственниками отдельно взятой квартиры оказались все прописанные в ней.

Пока люди просто живут на этих собственных квадратных метрах, особых проблем не возникает. Вопросы могут появиться при продаже жилья, находящегося в совместной или долевой собственности.

Как юридически грамотно вести себя при продаже своей доли недвижимого имущества, объясняет начальник юридического отдела агентства недвижимости «Перспектива» Анна Калугина.

– Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

– Существуют ли какие-то особенности в подготовке документов к продаже квартиры, находящейся в совместной или долевой собственности, если все собственники полюбовно договорились о сделке?

– Необходимо подготовить такой же пакет документов, как и при продаже квартиры, находящейся в собственности одного лица. Следует обратить внимание на некоторые особенности.

Если квартира находится в долевой собственности, для совершения сделки по ее продаже необходимы участие всех собственников и, следовательно, наличие у каждого из них экземпляров документов, подтверждающих право собственности, а также свидетельства о государственной регистрации права на соответствующую долю.

Сделка по распоряжению имуществом, которое находится в совместной собственности, может быть совершена любым из собственников, но только с согласия остальных собственников, которое должно быть оформлено нотариально.

– Если, например, только один из трех собственников хочет продать свою долю, то как он должен поступить?

– Согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу по цене не ниже предложенной остальным участникам долевой собственности.

Но бывает, что оба других собственника согласны купить долю, которую продает третий. Согласно закону, он продаст свою недвижимость тому, кого сам выберет. Теоретически, конечно, можно вдвоем купить долю третьего собственника, а потом ее разделить. Но на практике это довольно сложно.

– А если из трех собственников квартиры двое настаивают на ее продаже, а один не хочет?

– Если объект недвижимости находится в долевой собственности, владельцы двух долей могут просто продать свои доли в порядке, о котором мы уже говорили.

Распоряжение имуществом, которое находится в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников.

Чтобы продать долю в праве собственности на объект недвижимости, находящийся в совместной собственности, ее сначала нужно выделить (ст. 254 ГК РФ).

– Как поступить, если большое количество людей владеют совместной собственностью и долю в натуре, например в виде одной комнаты, выделить невозможно?

– Нужно договариваться с остальными собственниками о выкупе. Если это не удается, то долю в натуре можно выделить через суд, а затем ее продать.

Представьте, что даже на 4-5 квадратных метров найдутся покупатели! Среди таких желающих много иностранных граждан из бывших советских республик.

Они с удовольствием скупают и такую малую долю, чтобы как-то «зацепиться» за недвижимость. Особенно распространено такое явление в частном секторе.

По рассказу наших клиентов, некие иностранные граждане с Кавказа купили часть дома в одном из микрорайонов Автозавода. Другая, большая часть, принадлежала коренным жителям поселка.

Новые собственники ежедневно уговаривали соседей продать им весь дом, но получали отказ. Неожиданно случился пожар. Коренные жители получили страховые выплаты, которых на новый дом, мягко говоря, не хватило. А эмигранты с Кавказа довольно быстро отстроили на месте пепелища шикарный особняк.

– Как быть, если собственники долей не могут между собой договориться?

– Если невозможно достичь обоюдного согласия между собственниками, следует обратиться в суд.

Ольга Кустова

Источник: http://www.ppl.nnov.ru/content/7235

По закону
Добавить комментарий