Как происходит оценка права аренды земельного участка?

Подходы к оценке стоимости права аренды и ее методы

Оценка права аренды земельного участка следует принципам оценки общей стоимости земли и показывает сумму, которую готов заплатить потенциальный покупатель этого права с целью получения выгоды от него. Но данный процесс имеет и некоторую специфику.

Для предоставления полноценной информации по этому вопросу в законодательстве РФ Министерством имущественных отношений в 2003 году были изданы методические рекомендации, предписывающие порядок и методы оценки права аренды. Этот документ дает сводку используемых на практике методов оценки передачи земли в аренду, а также перечисляет информацию, которую следует указывать в оценочном отчете.

Когда проводится оценка?

Оценка аренды земли проводится по инициативе владельца этого права или собственника земли в следующих случаях:

• Сдача земли в аренду и переуступка аренды;
• Кредитование под залог;
• Инвестирование средств;
• При покупке или продаже предприятия, имеющего право аренды земельных участков.

Если владелец участка желает узнать стоимость права его аренды, ему следует обратиться к оценщикам — специалистам с необходимой для проведения оценки квалификацией.

Оценщикам предоставляются такие документы, как свидетельство об официальной регистрации права на собственность, договор аренды, кадастровый паспорт участка (включающий в себя данные о площади, местонахождении участка, его прочих характеристиках), данные о наличии обременений (уже сданные в аренду участки, долговые обязательства).

Стоит отметить, что оценка рыночной стоимости проводится только для свободно отчуждаемого права, то есть такого права, которое возможно многократно перепродавать (сдавать участок в субаренду, делать переуступку). Имущество с ограничениями этого права рыночной стоимости не имеет.

Общие принципы

Независимо от выбранного метода оценки всегда предполагается несколько базовых правовых принципов:

• Стоимость права зависит от его полезности (выгоды) для приобретателя;
• Если имеется несколько однородных по своей полезности объектов, то на рынке будет выбран самый дешевый;
• Взаимодействие спроса и предложение оказывает влияние на стоимость;
• Использование участка будет наиболее эффективным, то есть практически осуществимым, соответствующим нормам законодательства и при этом дающим максимальную выгоду.

Всего используются три общих подхода: сравнительный, затратный и доходный. Если какой-либо подход оказывается незадействованным в ходе оценки, уполномоченные лица обязаны обосновать это в отчете.
Каждому из подходов соответствуют определенные методы.

Методы оценки

Методы сравнения продаж, распределения и выделения составляют сравнительный подход. Методы капитализации продаж, предполагаемого использования и остатка составляют доходный подход. В методах остатка и выделения также используется затратный подход.

Общие факторы, влияющие на каждый из методов, представлены такими параметрами, как наличие коммуникаций (в т.ч инженерных) и возможность их проведения, виды использования участка, разрешенные собственником, потенциальный доход от их использования.

Метод сравнения продаж

Собираются данные об аналогичных оцениваемому участку объектах, изучаются стоимости продаж их прав аренды, а также условия предоставления этих прав.

Затем выделяются критерии сравнения, по которым находятся различия между участком и аналогами, определяются корректировки цен, которые даются различиями.

Корректировки цен обобщаются, и на выходе получается стоимость права аренды.

Степень отличия аналогов определяется путем их прямого сравнения с объектом оценки. Корректировки цен определяются прямым сравнением доходом аналогов (если они отличаются только одним параметром), определением затрат, накладываемых изменением сравниваемого параметра, экспертным заключением.

Критерии, используемые для сравнения:

Метод выделения

Необходимо наличие информации о стоимости договоров аренды аналогов оцениваемого объекта, при их отсутствии — о стоимости предложений на рынке. Важно, чтобы имеющиеся улучшения и пристройки способствовали повышению пользы от использования участка, не снижали его стоимость.

Общая стоимость аренды единого объекта недвижимости (участок земли плюс пристройки и улучшения) определяется методом сравнения продаж: ищутся объекты-аналоги, находятся различия между ними, определяются корректировки цен по различиям. Метод выделения используется для определения стоимости самого земельного участка. Для этого из стоимости единого объекта вычитается стоимость улучшений участка.

Стоимость аренды улучшений может определяться как по цене проведения работ по их установке, так по характеристикам самих объектов улучшений. Эта сумма умножается на процент функционального, накопленного и экономического износов улучшений.

Метод распределения

С его помощью оцениваются права аренды участков с наличием застройки.

Вместо этого предполагается, что имеется универсальное для данного региона соотношение стоимости единого объекта (т.

е стоимости земли и построек на ней) и стоимости земли.

Методом сравнения продаж вычисляется общая стоимость единого объекта, после чего она умножается на предполагаемую долю в нем земельного участка.

Доля вычисляется через поиск аналогичных объектов, нахождение в них соотношения земельных участков и улучшений и перенос этого соотношения на оцениваемый участок.

Метод не дает точных данных, эффективность его самостоятельного использования низка, чаще всего он применяется для оценки данных, полученных с помощью более точных методов.

Метод капитализации

Главное условие применения — возможность получения регулярного периодичного дохода одинакового размера с права аренды. Метод используется и при росте доходов, но он должен быть стабильным.

Для расчета стоимости права аренды по методу капитализации необходимо провести деление чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

Чистый операционный доход — это действительный валовый доход за вычетом операционных расходов.

Действительный валовой доход составляется из потенциального дохода от права аренды без учета потерь от недостаточного использования имеющихся в распоряжении ресурсов.

Коэффициент капитализации рассчитывается различными способами (методы Ринга и Хоскольда, методы рыночной выжимки и связанных инвестиций), но общая его суть заключается в выражении нормы прибыльности участка для арендатора. При расчете капитализации следует учитывать размер премии за риск, связанный с инвестициями в аренду, а также вероятные темпы увеличения дохода от них.

Таким образом, применение метода капитализации состоит в:

• Определении размера доходов за определенный отрезок времени при условии эффективного использования арендованного участка;
• Вычислении коэффициента капитализации;
• Определении рыночной стоимости права аренды путем деления этих показателей.Для определения размера потенциальных доходов используется сравнительный подход.

Метод остатка

Применяется при возможности создания на участке доходных улучшений. Этот метод предполагает:

• Определение стоимости эксплуатации улучшений;
• Подсчет ЧОД за период времени;
• Расчет стоимости права аренды всего участка через деления ЧОД на КП дохода;
•  Вычитание стоимости эксплуатации улучшений из стоимости права аренды.

Метод предполагаемого использования

Применяется при возможности получения дохода с права аренды. Порядок действий:

1. Определение структуры расходов (в том числе операционных), требуемых для использования участка с наибольшей эффективностью;
2. Определение доходов, получаемых при таком использовании;
3. Измерение ставки дисконтирования в соответствии с рисками инвестиции средств в приобретение права аренды;
4. Вычисление стоимости аренды путем дисконтирования всех расходов и доходов.

Дисконтирование — это определение стоимости будущего денежного потока в текущий момент времени, связанного с правом аренды, с учетом всех влияющих на него факторов.

При проведении дисконтирования следует учитывать такие факторы, как длительность срока аренды и возможность ее пролонгации. В операционные расходы включается арендная плата.

Особенности составления отчета

Составляющийся по результатам оценки документ содержит следующие реквизиты:

• ФИО автора документа (оценщика), вид документа, дата оценки и дата составления (не всегда совпадают);
• Назначение оценки (для банка, для суда и т.д);
• Величина, подлежащая оценке (рыночная стоимость права аренды);
• Вид и подвид оцениваемого имущества, его наименование, местоположение, подробное описание;
• Используемые способы и методы.

На первых страницах документа приводятся краткие сведения об имуществе и результате его оценки, выражаемом в стоимости его права аренды в рублях. Стоимость записывается цифрами и прописью.

Помимо этого, Методические рекомендации предписывают указание в отчете таких данных, как:

• Сроки аренды;
• Правомочия арендатора;
• Размер арендной платы;
• Данные о состоянии рынка недвижимости в регионе;
• Основания для получения права аренды.

Документ в среднем занимает 40-50 страниц.

Средняя стоимость оценки земли составляет 5-7 тысяч рублей. Если имеется необходимость в оценке построек, то за это вносится отдельная плата, составляющая 1000-2000 рублей.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/ocenka-prava-arendy.html

Право аренды земельного участка – в 2018 году, оценка, уступка, продажа, понятие договора,наследование

Арендное право на земельные участки в рамках рыночных взаимоотношений выступает в качестве товара или ресурса.

Оно включает в себя целый комплекс прав и обязательств арендатора, становящихся актуальными после заключения соответствующего соглашения между действующим собственником и заинтересованным лицом.

Для понимания характерных особенностей того, как происходит оценка права аренды земельного участка, необходимо ознакомиться с нюансами нормативного регулирования, с действующим понятийным аппаратом, с порядком наследования, с процедурными моментами заключения соглашения, а также с возможностью досрочного прекращения.

Важные моменты

Понятие аренды представляет собой передачу любого имущественного объекта на определённое время и за установленную плату в пользу заинтересованного гражданина.

Основным документом в данных рамках является договор.

Арендные отношения являются одними из самыми распространенных форм использования земельных участком на территории Российской Федерации.

Сдача участка в аренду является одной из форм распоряжения земельными наделами. Первоочередным правом на осуществление рассматриваемой операции обладает фактический собственник.

Земля может принадлежать на законных основаниях как физическим, так и юридическим лицам.

На аренду могут также рассчитывать подданные иностранных государств и лица без гражданства, кроме случаев, предусматриваемых законодательством.

Нормативное регулирование

Уступка права аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, производится на срок до 5 лет, если прочие временные рамки не регламентируются основными нормативными документами. Стоит отметить, что ни при каких обстоятельствах не допускается не допускается изменение условий соглашения в одностороннем порядке.

Досрочное расторжение договора производится только на основании прошения арендодателя и решения компетентных судебных инстанций.

Фактический арендатор участка земли кроме тех случаев, когда он выступает в качестве резидента особых экономических зон, может на вполне законных основаниях передать свои обязательства по арендному соглашению в пользу третьих лиц.

Это касается возможности передачи территории в залог или вклада в уставной капитал определенного кооператива. Об этом гласит Федеральный Закон №117 от 22 июля 2005 года.

Образец договора аренды земли:

Что такое право аренды земельного участка и как оно оценивается

В качестве арендаторов земли на территории регионов Российской Федерации могут выступать:

• любые организации, предприятия или учреждения;
• граждане Российской Федерации;
• граждане иностранных государств;
• лица, не имеющие определенного гражданства.

Статья 22 Земельного Кодекса РФ содержит в себе исчерпывающую информацию о правах арендатора на весь период действия соответствующего соглашения.

Среди них можно выделить следующие:

• возможность уступки обязательств по аренде в пользу третьих лиц в качестве залогового обеспечения, взноса в уставной капитал организации;
• передача земельного участка или его определенной части в рамках субаренды;
• передача в качестве пая, который вносится в кооператив.

Если арендатор имеет на арендуемой земле любой недвижимый объект в собственности, то он получает преимущественное право на приватизацию участка.

Возможна ли уступка или продажи

В случае уступки прав на аренду в пользу третьих лиц стоит выделить следующие ситуации:

• передача права на составление арендного соглашения – это может быть осуществлено только до момента фактического заключения договора с арендодателем;
• передача прав, которая может быть произведена уже по факту заключения соглашения;
• передача без согласия собственника.

Первая ситуация в подавляющем большинстве случаев возникает тогда, когда победитель публичных торгов желает передать свое право третьему лицу.

Практика показывает, что такое мероприятие проводится с учетом использования товарно-денежных отношений. Другими словами, третье лицо приобретает право на использование территории по аренде.

Обычно сделка проводится по более высокой стоимости.

В таких рамках единственный претендент должен в течение 10 дней с момента окончания аукциона заключить договор по установленной стартовой стоимости. Однако переуступка прав на аренду не сможет быть проведена.

Наследование

В соответствии со статьей 617 Гражданского Кодекса РФ, наследование прав на аренду не представляется возможным в следующих основных ситуациях:

• если заключение соответствующего соглашения было осуществлено на личных качествах умершего претендента;
• если договор был заключен с представителями местной администрации на безвозмездной основе при использовании льготного права умершего гражданина;
• если одним из условий досрочного прекращения действия соглашения являлась смерть лица;
• если наследователь принял земельный участок в аренду у органов власти на праве бессрочного использования.

В арендном договоре могут прописываться и прочие условия, которые будут означать невозможность получения территориального надела в качестве наследства. Наличие условий определяется нотариусом. Во всех остальных случаях наследование допускается на вполне законных основаниях.

Процедура заключения договора

статьи 609 Гражданского Кодекса указывает, что арендное соглашение должно в обязательном порядке заключаться на срок более года.

Если одной из сторон сделки является юридическое лицо, то независимо от установленных сроков документ формируется исключительно в письменном формате.

Стоит отметить, что специальный набор требований, предъявляемых к арендным соглашениям, предусматривается только в тех случаях, когда нормативы данного документа предполагают переход прав собственности в пользу арендатора в будущем. Это прямо указывает на необходимость заключения договора в формате, применяемом для соглашений в рамках купли-продажи участков земли.

Зачастую арендный договор заключается на тот срок, который в полной мере регламентируется сторонами сделки. Если конкретные временные рамки по какой бы не было причине не были определены, то соглашение в автоматическом порядке приобретает бессрочный формат.

Об этом гласит статья 46 Земельного Кодекса РФ.

Все без исключения арендодатели имеют обязанности по предоставлению непосредственному арендатору территориальных наделов в том состоянии, которое прописано в основном документе.

При необходимости земля может быть передана в аренду со всем располагающимся на нем имуществе.

Основания и порядок прекращения

Прекращение арендных прав в рамках получения земельных участков может произойти в определенных ситуациях.

Например, сделка прекращается по требованию действующего официального собственника земли, если пользователь использует территорию не по целевому назначению и не учитывает принадлежность участка к конкретной категории.

Правоотношения могут лишиться своей юридической значимости и в тех случаях, когда арендатор отказывается самолично устранять допущенные нарушения земельного законодательства. Это обуславливается допущением загрязнения участка, например, ядовитыми химическими соединениями.

Также в эти три года не может включаться срок, отведенный на освоение территориального надела для подготовки к целевому использованию.

Источник: https://1kvartirka.ru/pravo-arendy-zemelnogo-uchastka/

Оценка права заключения договора аренды земельного участка

Возможно продать права по договору аренды, если по условиям договора аренды и из его сути не вытекает обратного.

Прочитала комментарии. То, что вы хотите тут всем доказать, что вы умнее всех на свете и не чета здешним “специалистам” это уже все поняли. Воспитание дурное, спесь, ну да ладно, этим можно пренебречь, и не таких видали.

Мне непонятно только, чем вас не устроили ответы и какова ваша собственная позиция по вопросу. Вам ответили-можно, за некоторым исключением, вы говорите, что ответ неправильный, а сами в то же время ссылаетесь на ст.

22 ЗК РФ, где говорится в общем-то о том же.

При заключении договора аренды земельного участка ИЖС, через сколько можно его оформить в сою собственность?

У арендодателя спроси

Методические основы оценки рыночной стоимости права аренды земельных участков.Методика расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка в городе москве.

Как простоите дом и введете в его в эксплуатацию, прежде зарегистрировав в БТИ. . А в собственность вы не просто оформляете, а ВЫКУПАЕТЕ землю у муниципалитета. .

http://otvet.mail.ru/question/168442885

Правомерен ли перерасчет аренды земельного участка за период 2009-2014г. по договору заключенного в 2009г?

Договор аренды этот пересчёт предусматривает, так что всё правомерно.
Всё своевременно… Не заплатите – пойдут в суд, в суде заявите о применении срока ИД.

Зачем нужна оценка земельных участков? Земельный пай. Как можно им распорядиться?Аренда земельных участков земельное право допускает это позволяет указать их частьюЗаключение договора аренды земельного участка сопровождается такими документами

А у вас не договор меняется, а исполняется согласно договору перерасчет из-за инфляции. Так что все законно.

Компания А заключила договор аренды земельного участка с Администрацией. Регистрация этого договора аренды произошла сп

С момента подписания договора

Определить рыночную стоимость права на заключение договора аренды земельного участка… …Дискуссии ЭСМИ Appraiser.RU. Вестник оценщика ОЦЕНКА Оценка земельных участков и природных ресурсов Право на заключение договора аренды.

С момента заключения договора. В самом договоре должен оговариваться срок, в течение которого его необходимо сдать на регистрацию.

Как заключить договор аренды земельного участка с собственником?

Набери в Яндексе. Много вариантов выскочит.

Продажа права на заключение договора аренды земельного участкаОценка права аренды арендодателя государства, муниципалитета . Исходные условия. Земельный участок передан в аренду на определенный срок без выкупа права на заключение договора аренды.

Можно ли изменить разрешенное использование в договоре аренды земельного участка-заключить доп соглашение или расторж ?

Разрешённое использование з/у меняется не допсоглашением.

Право на заключение договора аренды земельного участка, как правило, приобретается в результате торгов конкурсов, аукционов .Какой будет сумма арендной платы за земельный участок по рыночной оценке или такой как с первым аредатором ? Мне нравится.

Вид разрешённого использования можно изменить постановлением главы администрации муниципального образования

Как устанавливается арендная плата на земельный участок?

Арендную плату устанавливает администрация района, в котором Вы проживаете

И технического задания на оказание услуг по оценке стоимости земельных участков или прав их аренды при привлечении оценщиков приложение 1 – методику расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка в городе Москве приложение 2 …

Арендодатель, если арендодатель орган МСУ то им

Арендная плата устанавливается по взаимной договорённости арендодателя и арендатора

Если муниципалитет то по тарифам утвержденным правительством региона.

Стороны заключили договор аренды земельного участка сроком на 11 месяцев ( в связи с чем право аренды не подлежало госуд

Да тут все просто, нужно…. ээммммм…. ну…. ну ты понял а ? 😉

VPA – рыночная стоимость права заключения договора арендыВо-вторых, нужно отметить, что расчеты стоимости как права аренды, так и других частичных прав должны основываться на рыночной оценке стоимости земельных участков.

Договор аренды земельного участка заключен 26 ноября 1998 года, сроком на 10 лет. Государственная регистрация произведен

С момента регистрации.

Земельный участок и субъекты прав на него. Порядок заключения договоров аренды. реферат 26,7 K , добавлен 23.12.2014.6. Особенности аренды земельного участка и оценка современного состояния правового регулирования соответствующих отношений История…

Заключен договор аренды земельного участка под объект нежилого фонда (гараж). теперь собственник требует заключить..

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ) .
“поставит другой объект и перекроет доступ к нем. “))) ну пусть попробует.

Основная проблема определения стоимости права на заключение договора аренды земельных участков в г. Воронеже – отсутствие соответствующих методик. Например, в г. Москве объектом оценки является право аренды земельного участка и существует…

Подлежат ли государственной регистрации договоры аренды земельных участков заключенные на неопределенный срок?

Подобный договор требует государственной регистрации в соответствии со ст. 609 ГК РФ, п. 2

При оформлении в г. Москве юридическими лицами арендных отношений на земельные участки решением о предоставлении земельного участка в аренду может быть предусмотрено взимание платы за право на заключение договора аренды земельного участка.

Не требует

Возможно ли заключение договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора?

Возможно

Оценка рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка. Способ определения поставщика подрядчика, исполнителя . Запрос котировок.

Возможна ли регистрация договора аренды земельного участка, заключенного на срок менее года?!

“Не подлежит” – формулировка НЕ менее императивная, чем и “подлежит”!
И лично мне не довелось встретить в каком-либо НПА формулировок, позволяющих делать выводы, что ГОСУДАРСТВЕННАЯ регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним может осуществляться на основании желания (не желания) сторон договора …

Особенности договора аренды земельных участков сельскохозяйственное назначение. Земельные арендные отношения в земельном праве.Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется преимущественно гражданским законодательством…

Дело в том, что регистрации подлежат сделки, права и обременения.

Обременение в виде аренды (а не право аренды, “право аренды” не является вещным правом, а носит обязательственный характер) подлежит регистрации путем регистрации договора. А договор аренды подлежит регистрации, если он заключен на срок более года.

Это все что Вам нужно знать.

В течение какого времени действительна рыночная оценка арендной платы за земельный участок?

А по какой методике опреляется рыночный размер арендной платы?

Продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства в силу положений п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ осуществляется на аукционах.

Что такое аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка

У нас в подмосковье аренда на 49лет. Люди арендуют через торги и строятся. А у вас на три года .

Может это земля сельскохозяйственного назначения
А платить надо за аукцион предоплата .

А там дадьще вы подаете свою сумму за которую вы хотите купить в конверте у когл сумма написано больше тот и выиграл.

Покупатель права на заключение договора аренды получает право пользования земельным участком и может совершать с ним операции, как с любым товаромК оценке стоимости земли затратным подходом относится и метод оценки по размеру платы за право аренды.

Возможно ли заключение договора аренды земельного участка, который не состоит на кадастровом учете?

Возможно, если не будете регистрировать договор аренды, т. е. арендуете менее чем на год. В случае регистрации договора от вас потребуют поставить участок на кадастровый учет.

Из этого следует, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости методами затратного подхода в объект оценки следует включать право собственности на улучшения и право на заключение договора аренды право аренды земельного участка.

Аренда земельного участка менее чем на один год говорит об отсутствии необходимости в государственной регистрации данного договора, а не об отсутствии необходимости постановки на кадастровый учет. Более того часть земной поверхности станет земельным участком только после постановки на кадастровый учет.

Вопрос юристам – договор аренды земельного участка под автогородок заключен на 11 месяцев , можно ли сделать бессрочно?

Если поистечении срока действия договора Арендатор будет продолжать использовать арендуемое, а Арендодатель не будет возвражать то договорсчитется заключеным на неопределнный срок

Оценка недвижимости квартиры. Признание права собственности. Оформление договоров. Раздел имущества. Перевод земель.Новый образец 2015 года. Договор аренды земельного участка. дата заключения договора – прописью место заключения договора .

На что нужно обратить внимание при заключении договора долгосрочной аренды земельного участка в московской области?

Аукцион на заключение договора аренды земельного участка

Заключил договор аренды земельного участка с правом на жилое строение, как оформить зеленку на эту землю?

4. Вещные иные и ограниченные вещные права, обязательственные права на земельные участки Права граждан на землю могут быть и вещными, и обязательственными. В ст.

213, 216 ГК РФ содержится перечень вещных прав на объекты недвижимого имущества, в том числе и на земельные участки, подлежащие государственной регистрации. В ст. 130, 131, 132, 164 ГК РФ, а также в ст.

4 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, в ст. 25 ЗК РФ достаточно четко определены имущественные права на недвижимое имущество, в том числе и на земельные участки, подлежащие государственной регистрации.

Это вещное право, в первую очередь, – право собственности (ст. 260, 261 ГК РФ, ст. 15-19 ЗК РФ) , иные вещные права – это право постоянного (бессрочного) пользования (ст. 216, 268 ГК РФ, ст. 20 ЗК РФ) , право пожизненного наследуемого владения (ст. 216, 265 ГК РФ, ст.

21 ЗК РФ) , а также ограниченное вещное право – сервитут (право ограниченного пользования земельным участком) (ст. 216, 274, 277, 340 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ) .

К имущественным обязательственным правам на землю, подлежащим государственной регистрации, относятся арендное право на земельный участок (ст. 22 ЗК РФ) , право доверительного управления земельным участком (ст. 1017 ГК РФ) , рентное право на земельный участок; обязательственным является и залоговое право на землю.

НИЧЕГО И НИКАК ВЫ НЕ ОФОРМИТЕ, ПОКА НЕ ВЫКУПИТЕ этот участок у собственника!

Во-первых, договор аренды земельного участка в сравнении с другими правами на землю не так давно получил широкоеВедь при заключении договора аренды земельного участка орган местного самоуправления, выступая стороной по договору, не дает оценки…

Договор на 100 лет? зелёнка это наверно свидетельство о праве собственности

Зеленку ты ни как не оформишь. А дом когда построешь можно.

Заключен договор аренды земельного участка

На субабонентов должно быть согласие гарантирующего поставщика.

Для определения арендной платы рыночной стоимости земельного участка. 1. Задание на оценку, выданное2. Правоустанавливающий документ на земельный участок договор аренды, Свидетельство о праве постоянного бессрочного пользования земельным участком.

Аренда дачного земельного участка

Ни в коем случае. Заключите договор аренды – лишитесь права на бесплатную приватизацию земли. Разжевывать не буду. Делайте кадастровый паспорт участка и идите в местную администрацию, по поводу приватизации, и затем – в Росреестр, оформлять свидетельство.

И технического задания на оказание услуг по оценке стоимости земельных участков или прав их аренды при привлечении оценщиков приложение 1 – методику расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка в городе Москве приложение 2 …

Источник: http://pravovoepole35.ru/art/ocenka_prava_zakljuchenija_dogovora_arendy_zemelnogo_uchastka.php

Особенности аренды земельных участков

Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.11 ст.22 ЗК РФ) (об оборотоспособности земельных участков см. ст.27 ЗК РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ).

Земельные участки, за исключением изъятых из оборота (п.4 ст.27 ЗК РФ), могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (п.2 ст.22 ЗК РФ).

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ (п.1 ст.22 ЗК РФ).

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п.10 ст.22 ЗК РФ).

Договор аренды

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п.3 ст.35, п.1 ст.36 и ст.46 ЗК РФ (п.3 ст.22 ЗК РФ).

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив (см. Складочный капитал полного товарищества. Вклады, Складочный капитал товарищества на вере. Вклады, Вклады в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью, Уставный капитал акционерного общества, Паевой фонд производственного кооператива) в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п.5 ст.22 ЗК РФ) (о праве арендатора передавать земельный участок в субаренду см. ниже).

Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.

При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка (п.7 ст.22 ЗК РФ).

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством (см. Срок договора) для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п.1 ст.36 ЗК РФ (п.8 ст.22 ЗК РФ).

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.4 и 5 cт.22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (п.9 ст.22 ЗК РФ).

Вверх.

Государственная регистрация договора

Договоры аренды земельного участка, субаренды (см.

выше) земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.2 ст.26 ЗК РФ) (см. ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

Арендная плата

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (п.4 ст.22 ЗК РФ).

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п.3 ст.65 ЗК РФ).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (п.4 ст.65 ЗК РФ).

Субаренда земельных участков
Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ (п.6 ст.22 ЗК РФ).

Прекращение аренды земельного участка

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п.1 ст.46 ЗК РФ) (см. Изменение и прекращение договора аренды).

Кроме указанных в предыдущем абзаце случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

• использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;
• использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
• неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
• неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
• изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст.55 ЗК РФ;
• реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст.51 ЗК РФ (п.1 ст.46 ЗК РФ).

Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в пп.2 п.2 ст.46 ЗК РФ (см. выше), не допускается:

• в период полевых сельскохозяйственных работ;
• в иных установленных федеральными законами случаях (п.1 ст.46 ЗК РФ).

Определение рыночной стоимости права аренды земельных участков

Источник: http://dogovorarenda.ru/osobennosti-arendy-zemelnyh-uchastkov

Оценка права аренды земельного участка в 2018 – отчет, сельскохозяйственного назначения, для наследства

Аренда земельного участка пользуется спросом, как у юридических лиц, так и у физических, поскольку зачастую это единственный шанс осуществить задуманное – развести фермерское хозяйство или расширить коммерческую деятельность.

В представленном вопросе не совсем понятен вопрос стоимости аренды, поскольку цены, запрашиваемые владельцами, значительно разрознятся. Для определения стоимости проводится оценка права аренды земельного участка, о чем далее и пойдет речь.

Оценка аренды земельного участка проводится для определения возможной и справедливой стоимости оформления временного права владения.

В остальном же оценку можно провести в следующих ситуациях:

• при необходимо кредитовании и оформлении залога;
• при инвестировании средств;
• при покупке какого-либо предприятия или частного дома, находящегося на участке с наличием права аренды.

В большей же степени обращаются в соответствующие агентства сами владельцы участков, которые желают сдать его в пользование. Это приносит прибыль, в особенности, если в ближайшие несколько лет сам владелец ничего не собирается предпринимать для реализации на объекте.

Под оценкой права аренды также относят и продажу участка. Российским законодательством владельцам права аренды земельного участка разрешается его продажа, но, если это предусмотрено составленным договором.

Поэтому оценка права аренды земельного участка может определять стоимость продажи объекта – это необходимо указать при подаче заявки в оценочное агентство.

Как происходит

Существует несколько способов определения стоимости аренды – проведения оценки. Некоторые оценочные агентства руководствуются только частью из них, но при неординарной ситуации приходится воспользоваться и прочими методами.

В работе сотрудники оценочного агентства пользуются следующими методами:

Метод сравнения продаж	Происходит изучение стоимости прав аренды аналогичных участков – преимущественно метод используется только в тех ситуациях, когда в месте нахождения объекта развит рынок имущества (имеются и другие владельцы, желающие продать право аренды)
Метод выделения	Этот метод используется только при наличии на участке застроек. В таком случае происходит изучение аналогичных объектов, застроек. Во внимание берутся предложенные стоимости застроек владельцев, определяются различия между объектами, проводятся прочие меры изучения. На основании полученных данных определяется окончательная стоимость
Метод распределения	Схож с методом выделения, но не требует определения стоимости постройки и изучения различий между аналогичными объектами
Метод капитализации	Этот способ определения стоимости заключается в подсчете получения прибыли с объекта. Получается, что используется он только в том случае, когда владелец или желающий арендовать участок предполагает ведение хозяйственной или коммерческой деятельности
Метод остатка	Используется только в том случае, когда на объекте предусматривается введение новшеств для улучшения его вида и «качества». Подобные улучшения помогут получить в дальнейшем прибыль при ведении хозяйственной или коммерческой деятельности. По факту метод схож с методом капитализации, но отличается необходимостью вложений
Метод предполагаемого использования	Метод напрямую рассчитывает доходы от определенного вида деятельности. К примеру, на участке имеется строение, которое позволяет сдать его в аренду для ведения коммерческой деятельности. Или же участок чист и подлежит только для разведения фермерской и сельскохозяйственной деятельности. При подаче заявки на оценку заявитель должен указать предполагаемый вид деятельности для получения прибыли

Из всего вышесказанного становится понятным, что метод в большей степени выбирается на основании пожеланий самого заявителя – хочет ли он построить дом для жилья или же начать свой бизнес.

По факту сотрудники агентства будут использовать сразу несколько методов, поскольку им следует определить «среднее значение».

Порядок регистрации договора аренды земельного участка вы можете посмотреть по ссылке.

Оценка права аренды земельного участка проводится специализированными компаниями, которые оснащены юридической базой и имеют соответствующую лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Владелец участка или желающий его арендовать просто обращаются в агентство для подачи заявки – с клиентом составляется договор, оговаривается сумма предоставленной услуги.

Для подачи заявки заявитель должен предоставить следующие пакет документов:

• копию карты участка или геодезического плана;
• категорию участка с указанием применения – выдается всегда при оформлении прав аренды земельного объекта;
• вид разрешенного пользования – приложение к выписке о категории участка, который дает право на ведение только указанных видов деятельности (ИЖС – строительство жилья, СНТ – ведение огородничества с построением небольшого дачного домика и т.д.);
• выписку или справку о наличии ограничений на участке – зачастую это план коммуникационных систем, которые пролегают на объекте (можно получить в отделе кадастра и картографии);
• ставки арендной платы или земельного налога – предоставить справки и выписки;
• договор аренды на объект – при его наличии.

В индивидуальных случаях потребуются дополнительные сведения и документы – подробнее определят в агентстве оценки.

Отчет об оценке права аренды земельного участка

Работа агентства всегда сопровождается оформлением необходимых для отчета бланков и форм. Так и составляется отчет об оценке права аренды земельного участка, который предоставляется заявителю и используется в дальнейшем при последующих действиях с правом аренды.

К особенностям оформления отчета об оценке прав аренды земельного участка относят следующие моменты:

• в «шапке» документа указываются данные заявителя (ФИО), а также дата проведения оценки и ее составления;
• далее полностью переписываются фиксированные данные на земельный участок – его юридический адрес, статус, приводится подробное описание объекта;
• обязательно указывается цель проведения оценки;
• уточняется величина, подлежащая оценке – кадастровая стоимость или рыночная;
• перечисляются используемые методы оценки;
• на первых страницах отчета всегда предоставляются проверенные данные и итоги проведенного изучения объекта, построек;
• здесь же на первых страницах представлена стоимость изученных объектов, полученная на основе использованных методов;
• далее предоставляются данные о стоимости аренды земельного участка, чтобы было получено с помощью сравнительного анализа и прочих способов, перечисленных в начале отчета;
• сроки аренды и правомочия арендатора – это следует из полученных данных от самого арендатора и запросов из местной администрации (правомерно для людей, пользующихся землями, которые находятся в аренде от местной администрации);
• размер арендной платы – подсчитывается с учетом развития инфраструктуры, статуса, получения прибыли и прочих моментов;
• приводятся общие данные о состоянии рынка недвижимости на местности – предоставляется возможный разброс цен в месте нахождения участка;
• перечисляются основания для получения права аренды – собственник может сдать участок в аренду, администрация на основании определенных статей и законов действующего законодательства.

Отчет может быть составлен на 40-50 страниц. В документе предоставляется подробная информация, а также порядок проведенного анализа стоимости участков.

В документе можно самостоятельно изучить порядок действий сотрудников агентства при использовании какого-либо метода для определения стоимости права аренды.

Особенности оценки

В зависимости от статуса земельного участка или его потенциальной принадлежности оценка имеет существенные отличия. Рассмотреть следует наиболее распространенные причины проведения оценки.

Сельскохозяйственного назначения

Стоимость аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения определяется по государственной кадастровой стоимости – это первоначальная цена.

Далее учитываются такие сведения, как:

• валовая продукция в рублях – с полученной прибыли;
• оценочные затраты;
• результаты проведенных торгов на этот участок ранее;
• размер земельного налога;
• рыночная стоимость земельного участка и прочие факторы.

Изучив и учитывая все возможные факторы, которые могут стать причиной изменения стоимости права аренды земельного участка, сотрудники агентства выносят вердикт.

Оценку может провести и местная администрация, но претендующее на аренду объекта лицо может проверить верность осуществленного ранее расчета.

Для наследства

Не совсем понятно, зачем проводить оценку права аренды в период наследования земельного участка.

В данном случае все объясняется просто – отчет об оценке необходимо представить нотариусу, который и занимается вопросами оформления наследства. Представленный документ необходимо для определения стоимости оплаты госпошлины.

Известно, что на основании действующего законодательства наследники оплачивают госпошлину в зависимости от очереди и кадастровой стоимости получаемого наследства.

Проведя оценку права аренды земельного участка можно получить итоговую государственную кадастровую стоимость и продолжить оформление наследства.

Регистрация договора долгосрочной аренды земельного участка рассматривается тут.

Как оформить договор аренды дома с последующим выкупом, описывается в этой статье.

Источник: http://kvartirkapro.ru/ocenka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka/