Безопасность при расчетах по купле-продаже недвижимости
На сегодняшний день, пожалуй, самое ценное, что может позволить приобрести себе гражданин – это жилая недвижимость.
К сожалению, зачастую, покупатели недвижимости в силу своей правовой неграмотности сталкиваются с хорошо подготовленными аферистами, мошенниками и просто непорядочными людьми, желающими обогатиться за их счет.
В данной статье мы рассмотрим вопрос о том, как безопасно произвести расчеты за недвижимое имущество, которые являются финальным этапом оформления сделки купли-продажи недвижимости.
Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ), без соблюдения этого условия у покупателя не возникнет право собственности на приобретаемый объект жилой недвижимости.
Срок государственной регистрации составляет 20 календарных дней (ст.13 ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997 г.).
Несовпадение моментов совершения сделки и перехода права собственности во времени, приводит стороны договора к рискам:
Для Покупателя
В случае передачи денег в момент подписания договора купли-продажи, до регистрации права собственности, Покупатель принимает на себя риск остаться без денег и без квартиры, если государственная регистрация не состоится.
Он, конечно, может обратиться к Продавцу, с требованием вернуть уплаченную сумму, в.т.ч.
и через суд, но денег у последнего уже может и не быть, а квартира будет являться для него единственным жильем, на которое по закону не может быть обращено взыскание (ст.446 ГПК РФ).
Для Продавца
При условии в договоре, что денежные средства уплачиваются Покупателем после государственной регистрации права собственности, Продавец принимает на себя тот же риск – остаться без денег и без квартиры. Только в этом случае, когда Покупатель станет собственником квартиры, у него может не оказаться денежных средств на то, что бы расплатиться с Продавцом.
Для исключения этих и других рисков по таким сделкам существуют две безопасные и цивилизованные схемы производства расчетов за недвижимость:
1) Расчеты через банковский сейф.
· подходит, если планируется осуществлять расчеты в наличной форме.
2) Расчеты посредством аккредитива.
· подходит, если расчеты будут произведены в безналичной форме, посредством банковского перевода средств с одного расчетного счета на другой.
РАСЧЕТ ЧЕРЕЗ БАНКОВСКИЙ СЕЙФ (ЯЧЕЙКУ)
Расчет через банковскую ячейку происходит путем закладывания денежных средств в ячейку банка по договору хранения, доступ к которой открывается по предъявлению определенного договором пакета документов в определенные сроки для каждой из сторон договора купли-продажи.
Такой способ расчетов удобен при расчетах наличными денежными средствами между гражданами, обладает невысокой стоимостью.
Как это работает?
После подписания договора купли-продажи недвижимости, с указанием способа расчетов посредством банковской ячейки, стороны Договора обращаются в банк предоставляющий услуги по аренде банковских сейфов (ячеек) и заключают договор хранения ценностей в индивидуальном банковском сейфе (ст.922 ГК РФ). Такой договор может быть как двухсторонний (Банк-Сторона договора купли-продажи), так и трех сторонний (Банк-Продавец-Покупатель), некоторые банки включают в договор еще и четвертую сторону – Риэлтора, у которого остается храниться ключ от сейфа до завершения сделки без права его использования единолично.
При двухсторонних договорах, как правило, выдается 2 ключа от банковской ячейки, открыть которую можно только при наличии обоих, один ключ выдается стороне по сделке (какой решают сами стороны), обычно Покупателю, его он передает Продавцу после процедуры государственной регистрации, другой остается у банка.
При трехсторонних договорах ключей может существовать как 2 так и 3, если выдано 2 ключа то порядок такой же как описано выше, если 3, то 1 ключ остается у банка, 2 выдаются сторонам, открыть ячейку можно при наличии двух ключей, после того как сейф был открыт и содержимое из него изъято, стороне у которой остался неиспользованный ключ необходимо вернуть его банку.
В договоре хранения подробно прописываются права и обязанности сторон, условия допуска к банковской ячейке, срок аренды ячейки.
После разрешения всех организационных вопросов стороны закладывают денежные средства в банковскую ячейку и закрывают, там деньги будут лежать до момента регистрации перехода права собственности к покупателю, отказа в такой регистрации или ее приостановления.
Смысл такой схемы расчетов заключается в том, что банк предоставит стороне сделки доступ к ячейке только после предъявления документов о том, что право собственности за новым лицом было зарегистрировано или же регистрация не произошла в указанный срок, вследствие приостановления регистрации или отказа в регистрации. При этом сроки доступа к ячейке ни у Покупателя, ни у Продавца не пересекаются. Такой способ расчетов дает гарантию того, что Продавец сможет получить деньги только после регистрации права собственности за Покупателем, а Покупатель их не потеряет, если сделка не будет зарегистрирована (см. схему 1).
В договоре хранения прописываются лица имеющие допуск к ячейке и условия допуска таких лиц, обычно это предъявление документов о том, состоялась сделка или нет.
Для Продавца и Покупателя перечень документов будет различным.
| Документы для Продавца, если право собственности было зарегистрировано за Покупателем | Документы для Покупателя,если регистрации не произошло |
| – Паспорт,- Договор купли-продажи недвижимости с отметкой о регистрации [1]. и (или) – Копия свидетельства о регистрации права собственности за Покупателем, и (или) – Выписка из реестра прав и сделок с недвижимостью, из которой следует, что право собственности перешло к Покупателю, и (или) – иные документы, которые стороны посчитают необходимым представить. | – Паспорт, – Уведомление о приостановлении регистрации, или – Отказ в государственной регистрации. |
Расчеты через банковскую ячейку привлекают к себе внимание при совершении сделок купли-продажи недвижимости тем, что фактически сумма денег в период государственной регистрации остается нетронутой.
У другой стороны отсутствует возможность воспользоваться заложенной в банковскую ячейку суммой без предъявления документов.
Тем самым риски, описанные в начале минимизируются, а при наличии добросовестности сторон и вовсе сходят на нет.
РАСЧЕТЫ ПОСРЕДСТВОМ АККРЕДИТИВА
Расчет посредством аккредитива происходит путем выполнения банком поручения Покупателя о перечислении денежных средств на расчетный счет Продавца при предъявлении определенного пакета документов в определенный срок.
В отличии от предыдущего способа расчетов через банковскую ячейку, которая используется преимущественно для расчетов наличностью, расчеты посредством аккредитива удобно использовать при безналичных расчетах.
Как это работает?
После подписания договора купли-продажи, с указанием способа расчетов посредством безотзывного покрытого аккредитива, Стороны обращаются в банк, в котором открывают специальный аккредитивный счет (ст.867 ГК РФ) Покупателя и помещают на него сумму по договору купли-продажи за квартиру.
Покупатель выдает банку поручение, в котором обязывает произвести выплату данной суммы Продавцу по предъявлению определенного пакета документов с аккредитивного счета в определенные сроки. Выплата может быть произведена как на расчетный счет, открытый в этом же банке, так и в другом.
Далее денежные средства блокируются на расчетном счете банком, так что на период государственной регистрации перехода прав ни одна сторона доступа к деньгам не имеет.
Если в оговоренный в поручении банку срок документы не будут представлены Продавцом, то средства, размещенные на аккредитивном счете, возвращаются Покупателю, как правило, на расчетный счет, открытый в этом же банке (см. схему 2).
Одно из преимуществ аккредитивной формы расчетов в том, что такую схему, возможно, использовать при получении Ипотеки, банк перечисляет кредитные денежные средства на аккредитивный счет Покупателя, там самым предоставляя Ипотеку, а покупатель, отдавая поручение банку, расплачивается с Продавцом.
Для возврата средств с аккредитивного счета Покупателю не требуется представлять документы о том, что сделка не состоялась, достаточно того, чтобы срок аккредитива истек, и другая сторона не обратилась с установленными документами в банк за получением денежных средств.
Документы, которые нужно предоставить Продавцу для получения денежных средств обычно такие же, как и при получении доступа к банковской ячейке, о чем описано выше.
Принятие средств на аккредитив и исполнение поручения возлагает на банк дополнительную ответственность:
– перед получателем (Продавец), за неправомерный отказ от выплаты средств в случае предъявления достоверных и обусловленных документов (п.2. ст. 872 ГК РФ);
– перед плательщиком (Покупатель), за неправомерную выплату средств в случаях не предоставлением полного комплекта документов Продавцом указанных в поручении или при предъявлении не подлинных документов (п.3. ст. 872 ГК РФ).
– общую ответственность за сохранность денежных средств на счете на весь срок аккредитива.
Стоит заметить, что при использовании банковской ячейки при расчетах за куплю-продажу недвижимости банк не несет ответственности за подлинность представленных документов стороной, достаточно их фактического наличия.
Гарантии и удобство, которые предоставляет использование аккредитива, соответственно делает схему расчетов через аккредитив более дорогой, банки взимают как комиссию за открытие счета, так и за осуществление транзакций по нему, а если в последующем Продавец решить обналичить полученные денежные средства ему так же придется оплатить за это комиссию.
ВЫВОДЫ:
Использование описанных способов при расчетах по сделкам купли-продажи недвижимости не дает 100 % гарантии того, что рисков, связанных с недобросовестными действиями другой стороны удастся избежать полностью, однако, позволит существенно их минимизировать цивилизованным способом. Какой способ выбрать зависит от конкретных целей сторон при совершении сделки, а так же от того будет ли происходить расчет наличными денежными средствами или безналичными.
Многие банки уже сегодня адаптировали свои услуги под цели безопасного заключения сделок с недвижимостью.
Предложенные схемы однозначно стоит использовать как альтернативу расчетов из рук в руки, самому рискованному способу из существующих.
Проявление бдительности и осторожности при покупке квартиры, на сегодняшний день, является скорее необходимостью, чем просто прихотью одной из сторон.
Конечно, использование приведенных выше схем расчетов, потребует от Вас некоторых затрат и возможно, немного увеличит сроки совершения сделки.
Но помните, ничего не сравнится со спокойствием и осознанием того, что Вы действительно получите долгожданную квартиру или, по крайней мере, не потеряете крупную сумму.
Со своей стороны, рекомендуем Вам при покупке/продаже жилья привлекать к участию в сделке не только риелтора, но и профессионального юриста, для юридического анализа всех условий договоров на каждом этапе сделки и проверки юридической чистоты представленных документов.
Статью подготовил юрисконсульт ООО ГК «АВАЛЬ»
Бастов Алексей Игоревич
8-904-98-38-394
Источник: http://ua-aval.ru/analiticheskie_stati/bezopasnost_pri_raschetah_po_kuple_prodage_nedvigimosti
Процедура передачи денег при покупке квартиры от А до Я
На первичном рынке расчеты происходят между физлицом Покупателем и юрлицом Застройщиком , а потому часто проходят по безналу, либо иногда вносятся наличными в кассу компании.
Primary Menu
Порядком проведения расчетов здесь рулит Застройщик.
Для Договоров долевого участия ДДУ , с года законом предусмотрен альтернативный способ расчетов, защищающий деньги дольщиков — через счета эскроу.
В этом случае деньги также переводятся по безналу, но уже не Застройщику, а на специальный банковский счет — счет эскроу подробнее — по ссылке. Как этот вопрос решают на практике?
Расчеты у нотариуса через депозит нотариуса ; Аккредитив. Первый способ используются при расчетах наличными деньгами, второй — при расчетах как наличным, так и безналичным способом, третий — для расчетов исключительно по безналу.
Рассмотрим их по порядку. Условия расчетов здесь специально адаптированы для проведения сделок с недвижимостью, в том числе многоступенчатых альтернативных.
Что делать, если Продавец не выписывается из проданной квартиры — смотри в этой заметке.
Банковская ячейка — это небольшой сейф см. Причем, банк не контролирует, что именно арендатор будет хранить в ячейке. Банк обеспечивает только охрану самого сейфа и контроль доступа к нему. Таким образом, обеспечивается полная конфиденциальность при передаче денег.
Арендатором ячейки, обычно, выступает Покупатель квартиры, он же и закладывает туда деньги для Продавца.
Продавец может забрать эти деньги строго в соответствии с условиями допсоглашения дополнительного соглашения к договору аренды ячейки , которое заключается между Покупателем, Продавцом и банком см.
В этом допсоглашении указываются условия доступа к ячейке с деньгами для Продавца квартиры — то есть конкретные сроки и документы, которые он должен предъявить в банк.
Суть в том, что Продавец должен документально подтвердить банку факт продажи квартиры Покупателю, тогда Продавец получит возможность забрать деньги из ячейки.
Если в течение заданного срока он этого не сделал, то Покупатель может забрать свои деньги назад.
Обычно, пропуском для доступа к ячейке Продавцу служит свой паспорт и Договор купли-продажи квартиры свой экземпляр, оригинал , со штампом Росреестра и записью о том, что сделка прошла государственную регистрацию, и квартира перешла в собственность Покупателя.
Дополнительным условием доступа к банковской ячейке может быть по соглашению сторон , помимо договора продажи квартиры, еще и Выписка из Домовой книги Продавца, либо заменяющий ее Единый жилищный документ , которые подтверждают снятие с регистрационного учета всех жильцов проданной квартиры.
Удобство и безопасность расчетов при сделках с недвижимостью здесь заключаются в том, что наличные деньги пересчитываются, проверяются и закладываются Покупателем в банковскую ячейку в присутствии Продавца.
Затем деньги блокируются там на время регистрации сделки , и передаются Продавцу только если сделка купли-продажи квартиры зарегистрирована.
Если же регистрация по каким-то причинам не произошла, и сделка не состоялась, то к ячейке снова получает доступ Покупатель, и забирает свои деньги назад см.
Чем на самом деле занимаются риэлторы? Откровенно о скрытом — в этой заметке. Причем, Покупатель и Продавец — оба выступают арендаторами ячейки, что сути договора не меняет.
Принцип доступа к ячейке остается тот же.
Но по договоренности сторон после закладки денег в ячейку, ключ от нее может быть сразу передан Продавцу ведь без документов о регистрации он все равно не получит доступ к ячейке.
Такой вариант полезен в том случае, если в процессе подготовки сделки возник форс-мажор, и стороны отказались от сделки.
Момент, когда это происходит
Тогда Покупатель имеет возможность забрать свои деньги из ячейки, не дожидаясь указанного в договоре срока своего доступа.
В тех банках, где есть депозитарий депозитное хранилище , сотрудники депозитария всегда помогут с правильным оформлением договора аренды ячейки и допсоглашения к нему.
Несколько дороже стоит допсоглашение 2 — 5 тыс. Дополнительно банк может взимать страховой взнос за ячейку, и залог за ключ от ячейки на случай его утери.
В частности, там арендуют не одну, а две или несколько банковских ячеек, и доступ к ним оформляют отдельными допсоглашениями для каждого получателя денег. Как происходит передача денег в альтернативных сделках купли-продажи квартир алгоритм действий — см.
Организовать процесс передачи денег в сделке с недвижимостью, и увязать его с процессом регистрации, можно самостоятельно.
А можно поручить эту процедуру сторонним исполнителям, которые помогут правильно составить условия доступа к банковским ячейкам, и сами зарегистрируют весь пакет документов.
Особенно эта услуга может быть актуальна в случаях сложных альтернативных сделок и цепочек квартир.
Сторонним исполнителем может выступать как представитель специализированной конторы услуги регистрации , так и риэлтор из агентства недвижимости если оно присутствует при организации сделки. Еще один совет для Покупателя — уточняйте у банка размер сейфовых ячеек.
В депозитариях, обычно, существует несколько типов размеров ячеек, в том числе и совсем маленькие, в которые может не уместиться вся сумма наличности, например, за трехкомнатную квартиру в Москве.
Удивительно, но факт! Банк будет отслеживать вносы покупателя, а также счет продавца на наличие пополнений. В частности говорится об обязательности ее указания.
При заключении сделки купли-продажи квартиры через нотариуса, стороны договора с согласия самого нотариуса могут провести наличные расчеты у него.
Банковский депозит нотариуса позволяет ему провести расчеты по сделке через свой банковский счет, то есть принять деньги у Покупателя перед регистрацией сделки, и перечислить их на счет Продавца после регистрации.
Условия передачи денег на депозит нотариуса, и условия выдачи их Продавцу устанавливаются в отдельном Соглашении о денежных расчетах, которые стороны подписывают вместе с Договором купли-продажи квартиры. Суть этого Соглашения такая же, как и у допсоглашения к договору аренды банковской ячейки см.
Стоимость расчета через депозит нотариуса — всего руб.
Но нужно еще держать в голове, что банки, обычно, берут комиссию за перевод денег со счета Покупателя на депозитный счет нотариуса, и еще больше комиссию — за обналичивание денег со своего счета Продавцом.
Возможность денежных расчетов через депозит нотариуса закреплена в законе в п. Правда, пункт 3 той же статьи позволяет Покупателю в любое время отозвать свои деньги обратно с депозита Нотариуса.
Чтобы этого не произошло в процессе регистрации сделки, сторонам договора следует опять же с помощью Нотариуса прописать в Соглашении о расчетах ясные и однозначные условия, в каких случаях Покупатель может забрать свои деньги обратно. Например, только в случае, если в регистрации было отказано, либо в случае, если регистрация не произошла в течение, допустим, 45 дней то есть если сделка не состоялась.
https://www.youtube.com/watch?v=7xhu96wKzI8
Такая услуга нотариуса значительно облегчает проведение взаиморасчетов по сделке с недвижимостью в том числе по альтернативной сделке , так как не только избавляет от составления и подписания ряда договоров и условий на аренду и доступ к банковской ячейке, например , но и позволяет провести всю сделку включая взаиморасчеты в одном месте — офисе Нотариуса. Расчеты за квартиру через аккредитив Аккредитив — это банковская услуга, представляющая собой обязательство банка по поручению клиента осуществить со счета клиента платеж указанному лицу получателю по факту предъявления им оговоренных документов.
Суть — та же, что и у банковской ячейки, но в ячейке расчет налом, а здесь — безналом. В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться?
Наличный и безналичный расчет
Причины приостановки и отказа в регистрации прав — смотри по ссылке. Банк, в котором Покупатель открывает аккредитив, называется банк-эмитент.
Банк, который будет выдавать деньги Продавцу, называется банк-исполнитель может быть тот же банк, что и эмитент.
Предоставление Продавцом документов, подтверждающих продажу квартиры и переход права собственности, называется — способ исполнения аккредитива.
Аккредитив может быть покрытым депонированным или непокрытым гарантированным.
В первом случае банк-эмитент реально переводит деньги на счет банка-исполнителя, а во втором случае деньги хранятся на счете банка-эмитента до момента исполнения аккредитива.
Аккредитив также может быть отзывным или безотзывным. Здесь речь идет о произвольной возможности банка-эмитента отозвать аккредитив из банка-исполнителя.
В практике расчетов через аккредитив чаще всего применяют покрытый безотзывный аккредитив. Именно такой его вид позволяет в наибольшей степени учитывать интересы и Продавца, и Покупателя, и банка.
Источник: http://rffvv.ru/semeynoe-pravo/11031.php
Кредитный менеджер
Покупка недвижимого имущества является одним из самых существенных приобретений в жизни любого гражданина, поэтому довольно актуальным является вопрос обеспечения безопасности при передаче денежных средств между покупателем и продавцом.
Многие участники сделки купли-продажи прибегают к услугам финансовых учреждений: как происходит передача денег через банковскую ячейку при покупке квартиры, чтобы в момент расчета за имущество обеспечить себе максимальную безопасность мы расскажем в нашей статье.
Как происходит передача денег при покупке квартиры
Есть несколько вариантов возможной передачи наличных денежных средств при покупке нового недвижимого имущества:
- Наличными, после процедуры оформления всех документов на право собственности.
- Наличными. До того как завершится оформление всех документов в Регистрационной палате.
- С помощью банковской ячейки.
Безусловно, что вариантом №1 и №2 пользуются несознательные граждане, так как достаточной безопасности они не гарантируют. Просто представьте на миг, что квартира стоит 3,5 миллиона рублей.
Если для расчета с продавцом будут использованы купюры в 5000 рублей, то пачка будет довольно солидной.
Понятное дело, участники сделки могут прийти к соглашению провести встречу на условленной территории, но кто даст гарантию, что покупатель без проблем доберется с внушительной суммой до назначенного места? И кто может заранее знать, каким человеком является продавец и не расскажет ли он непорядочным людям о том, когда и где покупатель должен передать ему деньги? Никто не уверен в кристальной честности друг друга на момент сделки с недвижимым имуществом. А риск, в наше время, поверьте, очень высокий. И лишиться накопленных денег, на сбор которых люди порой тратят всю жизнь, можно довольно просто.
Если вы приняли решение о таком варианте передачи денег, и не боитесь сопряженных с ним рисков, то остается лишь надеяться на порядочность другой стороны и не забывать о таких мерах предосторожности:
- На встречу необходимо взять кого-то из проверенных друзей или несколько родственников.
- Место для встречи нужно выбрать такое, чтобы возникновение угрозы в момент передачи денежной суммы было минимальным.
- Заранее потребуйте от продавца, чтобы он составил расписку о том, что определенная сумма денег была им получена. Документ можно составить в произвольной форме, но в нем обязательно должны быть полные личные данные участников сделки, их паспортные данные, переданная денежная сумма прописью и фраза, что никаких претензий не имеется.
Как происходит передача денег через банковскую ячейку
Подробно рассматривая, как происходит передача денег через банковскую ячейку при покупке квартиры, хочется обратить Ваше внимание на тот факт, что многие специалисты утверждают, что передача денежных средств через сейф (депозитарную ячейку в банке) представляет собой наиболее безопасный способ.
Обратившись в банк, граждане могут воспользоваться следующими видами хранения денежных средств:
- Индивидуальное сейфовое хранение. Суть его заключается в том, что гражданин заключает договор с финансово-кредитным учреждением и лицом, которое будет денежные средства забирать. При этом обсуждению не подлежат какие-либо дополнительные условия.
- Ответственное сейфовое хранение. Если вы выбрали данный вариант, то в первую очередь понадобится заключить договор с банком, а затем еще и дополнительное соглашение. В последнем документе будет указан гражданин, имеющий право забрать денежные средства из ячейки.
Согласно общему правилу, расчет с банком за пользование банковской ячейки ложатся на плечи того, кто приобретает недвижимость.
Развитие событий при расчете может быть таковым: покупатель и продавец назначают встречу в банке, проверяют и пересчитывают денежные средства, но забирать их после завершения сделки будет продавец в удобное для него время.
Можно арендовать банковскую ячейку на срок от 30 дней до 2 месяцев, а платить за ее пользование можно по дням (за тот срок, на который она понадобилась) или помесячно. Примерная стоимость одной банковской ячейки находится в пределах от 1200 до 2600 рублей в месяц.
Банк предоставляет клиентам еще и услугу по проверке подлинности и количества банкнот перед тем, как положить их в арендованную ячейку и такой услугой часто пользуются участники сделки.
Как происходит передача денежной суммы:
- За некоторое время (несколько дней или накануне) до оформления сделки купли-продажи в ячейку кладется конкретная денежная сумма;
- Заключается договор купли-продажи недвижимого имущества;
- После оформления всех необходимых бумаг, продавец приходит в банк и забирает принадлежащие ему деньги.
Когда покупатель подписывает договор с банком, он указывает в нем данные гражданина, которому он передает право забрать денежные средства из банковской ячейки. В частности прописывают его ФИО, данные паспорта и перечень документов, которые он в обязательном порядке обязан предоставить перед забором денег.
Преимущества использования банковской ячейки при передаче денег по сделкам купли-продажи квартиры
Давайте рассмотрим преимущества использования ячейки банка:
- Все манипуляции с внушительной денежной суммой осуществляются в банке, где обеспечен высокий уровень безопасности: есть камеры наблюдения и вооруженная охрана. Вдобавок, если банк разорится или его лишат лицензии, признают банкротом, а счета будут арестованы, подобные действия не распространяются на денежные средства, которые лежат в банковской ячейке. Причина в том, что эти деньги не являются собственными средствами банка.
- Когда покупатель берет в аренду банковскую ячейку и кладет в нее денежную сумму, он избавляется от одной серьезной проблемы. Если по каким-то причинам стороны передумали заключать сделку купли-продажи, то покупателю волноваться за деньги не нужно, так как он в любое время сможет забрать их из банковской ячейки.
- Продавец тоже будет спокоен. После подписания договора купли-продажи и его регистрации в Росреестре, он получает доступ к ячейке банка и в любой момент может забрать оттуда денежные средства. Конкретной даты, когда он должен забрать сумму, нет, поэтому никто не знает, когда это случится, что тоже дает дополнительную безопасность и исключает ограбление в тот день, когда на руках у него будет внушительная денежная сумма. Вдобавок, продавец, не выходя из банка, может «кинуть» эти деньги на депозитный счет, и до тех пор, пока они ему не понадобятся, получать с этой суммы доход.
- Еще один плюс заключается в том, что в банковской ячейке может храниться сколь угодно большая сумма, и никаких ограничений не предусмотрено. Вдобавок, если понадобится продлить срок аренды, то это можно сделать без проблем в любое время.
Минусы аренды банковской ячейки при передаче денежных средств по договору купли-продажи
Есть свои минусы при использовании ячейки в банке, которые тоже нужно знать тем, кто вскоре покупает или продает недвижимое имущество:
1. Когда вы подписывается договор аренды банковской ячейки на конкретный срок, в нем нигде не будет обозначена сумма, которая там будет храниться.
По этой причине при возникновении спора относительно передачи денежных средств, в судебных органах власти решение по делу не будет опираться на доказательство данного факта.
2. Должностные лица банка не смогут проверить подлинность документов, которые им будут предоставлены для получения доступа к банковской ячейке.
Понятное дело, данные продавца будут перепроверены и сделана сверка с паспортными данными документа, предъявленного лично продавцом.
Но в договоре аренды банковской ячейки может быть строка о том, что финансово-кредитное учреждение не несет никакой ответственности за подлинность документов, которые необходимо предоставить для получения необходимого доступа к хранящимся деньгам.
Подробно рассматривая, как происходит передача денег через банковскую ячейку при покупке квартиры, становится очевидным преобладание преимуществ использования именно данной схемой. Однако это не значит, что отрицательных моментов в данном случае не имеется.
Если этот вариант передачи денег вам тоже не подходит, то есть альтернатива – денежные перевод, который носит название аккредитив. Если сравнивать его с ячейкой банка, то он проигрывает тем, что требует больших денежных затрат. Оформление аккредитива займет больше времени.
Пользования ячейкой банка представляет своего рода безналичный расчет, и поэтому продавцу недвижимости будет спокойнее, если его пригласят на процедуру пересчета, проверки и «закладки» денежных средств в банковскую ячейку.
Источник: http://my-creditor.ru/obshhie-voprosyi/kak-proishodit-peredacha-deneg-cherez-bankovskuyu-yacheyku-pri-pokupke-kvartiryi.html
Передача денег при продаже квартиры: как происходит сделка и порядок передачи
Одним из важнейших вопросов при совершении сделок с недвижимостью выступает передача денег при продаже квартиры.
Закон не ограничивает граждан возможными способами расчетов — допускается не только передача наличных средств, но и безналичные переводы, использование различных банковских инструментов, а также передача средств через нотариуса.
В представленном материале можно узнать, в какой момент лучше передавать деньги, чтобы соблюсти интересы обоих контрагентов, и какие способы передачи денег являются самыми безопасными.
Как происходит сделка и порядок передачи денег
Как происходит передача всех денег при продаже квартиры? При оформлении договора на продажу недвижимости стороны должны самостоятельно определить множество дополнительных условий сделки, в том числе и порядок передачи денежных средств за жилье.
Сделка купли-продажи характеризуется достаточной свободой для партнеров при определении условий купли-продажи, поэтому момент передачи может быть определен следующим образом:
- до подписания договора и обращения в службу Росреестра для регистрации сделки;
- в день сделки, путем передачи продавцу документа, подтверждающего передачу денег (например, банковского аккредитива);
- после оформления и регистрации сделки.
Если деньги передаются до регистрации сделки купли-продажи и это обстоятельство зафиксировано в тексте договора, то в результате регистрационных действий будет сразу возникать безусловное право собственности у нового владельца квартиры.
Если происходит купля-продажа квартиры без передачи денег (например, с рассрочкой платежа или по условиям кредитного договора), будет зарегистрирован залог в силу закона.
В этом случае покупатель будет ограничен в праве распоряжения жильем до момента полного исполнения денежных обязательств.
Схема передачи денег за строящуюся недвижимость в многоквартирном доме заключается в оформлении договора долевого участия в строительстве.
При этом стороны вправе предусматривать как полную оплату на момент оформления договорных отношений, так и поэтапное внесение денежных средств или ипотечное кредитование.
Безопасная передача денег при продаже квартиры
Процесс передачи денежных средств в рамках сделки купли-продажи квартиры происходит в соответствии с договоренностями, указанными в тексте договора. Таким образом, стороны вправе самостоятельно определять наиболее безопасные варианты передачи денег по договору.
Безопасная передача денег осуществляется с учетом интересов обеих сторон, когда продавец и покупатель получают взаимные гарантии отсутствия рисков и негативных последствий.
Если при совершении сделки между близкими и хорошо знакомыми лицами бывает достаточно составления обычной расписки в письменной форме, то при оформлении договора с незнакомыми лицами целесообразно использовать иные законные варианты расчетов.
В настоящее время распространены следующие варианты взаиморасчетов по договору купли продажи квартиры:
- наличными деньгами до или после совершения регистрационных действий (факт передачи подтверждается обоюдной распиской);
- будет совершения перевода через банковское учреждение со счета на счет;
- через посредника (например, риэлтерское агентство) или через нотариальную контору;
- путем перевода заемных средств по одному из видов кредитных договоров;
- расчеты с использованием банковской ячейки;
- передача средств в виде аккредитива банковского учреждения.
Каждый из перечисленных вариантов гарантирует, что продавцу будут переданы или переведены деньги за квартиру, а покупатель получит в собственность приобретенное жилое помещение.
Наличными через нотариуса
Практически полностью безопасная передача денег при совершении сделки продажи недвижимости возможна через нотариуса.
Еще на стадии оформления договора покупатель может обратиться в нотариальную контору для открытия специального депозита, на который будут перечислены денежные средства за квартиру.
В настоящее время через нотариальную контору продавец сможет законным способом получить деньги после купли-продажи жилья, так как с 2015 года в полномочия нотариуса было включено открытие и ведение депозитов.
Все условия открытия и использования депозита определяются в соглашении между покупателем и нотариусом, а сама услуга является платной и включает в себя:
- нотариальный тариф — его сумма будет существенно меньше, если договор оформлялся через нотариальную контору;
- комиссия за перевод денежных средств между депозитом и сторонами.
Таким способом продавцу не получится получить деньги до регистрации сделки по продаже жилья покупателю.
Чтобы получить доступ к деньгам необходимо будет предоставить в нотариальную контору выписку из Госреестра ЕГРН, подтверждающую факт перехода права собственности.
Через банковскую ячейку
Передача наличных денежных средств через банковскую ячейку. В этом случае покупатель помещает необходимую сумму в ячейку, а получение их будет возможно только при соблюдении определенных условий (например, сроки обращения и перечень документов, которые обязан представить продавец).
Услуга по открытию ячейки и хранению денежных средств является платной, размер тарифа необходимо уточнить в выбранном банковском учреждении.
Такой вариант передачи денег также не позволит провести расчет до регистрации договора купли-продажи, что исключит практически любые риски для покупателя.
По ипотеке
При оформлении ипотечного договора заемные средства будут перечислены продавцу после регистрационных действий и представления в банк не только выписки из госреестра ЕГРН, но и сведений об установленном залоге.
Перевод будет осуществляться в безналичной форме по реквизитам, указанным в тексте договора.
Безопасную передачу денег за ипотечную квартиру гарантирует именно такой способ передачи денег, однако, от стадии регистрации договора до момента получения средств может пройти от нескольких дней до нескольких недель (например, по ипотеке Сбербанка срок перечисления может составлять до двух месяцев).
Для продавца такой вариант не повлечет дополнительных затрат, поскольку все комиссии за перевод учтены в содержании ипотечного договора.
Со счета на счет
Безналичные переводы между счетами покупателя и продавца являются законным вариантов расчета при любом момента передачи средств — до или после регистрации.
Поскольку за совершение указанной банковской операции будет взиматься комиссия, стороны вправе сами предусмотреть порядок ее распределения между собой.
Если по условиям договора предусмотрен перевод после завершения сделки, то будет зарегистрирован залог в силу закона. Снятие залога будет возможно после фактического получения денег на счет продавца.
Банковский аккредитив
Аккредитивом признается денежное обязательство банковского учреждения произвести платеж или выдать наличные средства определенному лицу после представления документов о регистрации сделки.
Для этого покупатель заблаговременно размещает в банке необходимую сумму, которые будут возвращены при неудачном завершении сделки.
Услуги по оформлению и выдаче аккредитива платные, причем стоимость данного банковского инструмента довольно большая и может достигать 30–50 тысяч рублей.
Дополнительные затраты
При использовании любых вариантов, кроме передачи наличных средств, сторонам придется нести дополнительные расходы.
В их состав будут входить:
- тариф нотариальной конторы за депозит;
- оплата аренды банковской ячейки;
- оплата услуг при оформлении аккредитива;
- комиссии за перевод между счетами и с депозита;
- комиссии за снятие наличных средств.
Сумму дополнительных расходов необходимо уточнять в конкретном учреждении или органе, который выбрали стороны для расчетов. Порядок распределения расходов может устанавливаться по договоренности сторон.
Проверка денежных купюр
Среди дополнительных услуг, которые могут потребоваться контрагентам при расчетах, можно выделить проверку денежных купюр. Данная услуга является платной и оказывается любым банковским учреждением.
Оправданность обращения за указанной проверкой определяется самими сторонами, ее можно использоваться при любом варианта расчетов с использованием наличных средств (по расписке, через банковскую ячейку и т. д.).
Если платеж осуществляется в безналичном порядке, проверка подлинности купюр не требуется.
Проценты банку
За совершение любых банковских операций взимается комиссия, которая, как правило, составляет определенный процент от суммы перевода.
Существенной экономии на стоимости процентов добиться сложно, поскольку у большинства банков расценки на услуги и тарифы примерно одинаковы.
На практике, проценты банку оплачивает покупатель, поскольку в его обязанности входит полная и своевременная передача денежных средств продавцу.
Тем не менее стороны вправе определить иной порядок распределения расходов в виде банковских процентов за совершение операций.
Получите бесплатную юридическую консультацию
Источник: https://provashiprava.ru/kvartira/prodazha/peredacha-deneg.html
Как происходит передача денег при продаже квартиры
Покупка квартиры – одно из самых дорогостоящих приобретений в жизни любого человека.
Поэтому вопрос о безопасности при передаче денег между продавцом и покупателем становится весьма актуальным.
Банковская ячейка при покупке квартиры является неплохим вариантом обезопасить момент расчета.
Передача денег при покупке квартиры
Суть такова: покупатель закладывает деньги в ячейку в день подписания договора купли-продажи, а продавец может получить деньги — только после госрегистрации права собственности покупателя, предъявив зарегистрированный ДКП. Таким образом покупатель страхуется от ситуации, когда деньги заплачены, а в регистрации отказано, а продавец страхуется от ситуации, когда регистрация прошла, а деньги не заплачены. Все в выигрыше.
Стоимость аренды банковской ячейки — примерно 800–3000 руб. в месяц в зависимости от банка и размера ячейки. Обычно достаточно одного месяца.
Платит за ячейку, как и за все остальное, связанное с оформлением сделки, покупатель. Так исторически сложилось. Условия доступа к ячейке прописываются в договоре аренды.
Они довольно стандартны, хотя бывают и отличия (зависит от банка).
Итак, в день подписания ДКП покупатель и продавец торжественно спускаются в бронированное сейфохранилище и закладывают деньги в ячейку. Продавец пересчитывает деньги.
Эту услугу (пересчет и проверка подлинности денег) может оказать и кассир банка — за плату, а иногда и бесплатно. Посторонних в сейфохранилище не пускают, только участников сделки.
Сотрудница банка контролирует процесс.
Ячейка запирается, покупатель и продавец получают по ключу и, с подозрением поглядывая друг на друга, расходятся по домам.
Если госрегистрация права собственности прошла успешно, продавец, предъявив соответствующие документы, забирает деньги.
Если в регистрации отказано, покупатель, предъявив постановление об отказе, забирает деньги обратно.
Иногда предъявлять ничего не нужно, деньги возвращаются покупателю по истечении определенного договором срока, если продавец их не забрал.
Некоторые банки отдают продавцу деньги только после предъявления двух ключей — своего и покупательского. А покупатель отдает продавцу свой ключ после регистрации сделки и подписания акта приема-передачи.
Это дает покупателю возможность злоупотреблений (немотивированный отказ отдавать ключ), однако смысла в таких злоупотреблениях никакого нет, ведь и забрать деньги из ячейки покупатель не сможет. Иногда ключи забирает агентство недвижимости — якобы как независимая сторона.
Если АН работает на продавца, отдавать свой ключ мы не рекомендуем.
К содержанию
Но покупатель боится, что до регпалаты я не дойду))
| Цитата: От пользователя: Семён Дерменжи Если деньги в день сделки – то покупатель рискует больше. Самый безопасный вариант –
|
Если деньги в день сделки – то покупатель рискует больше.
Самый безопасный вариант –
нотариальная сделка (3 дня регистрация)+сберовский сейфинг.
Если покупатель очень боится, то пусть платит за нотариуса, это примерно 1% от стоимости квартиры. зато супер безопасно для покупателя и продавец получит деньги через 3-4 дня.
| Re: Подскажите как лучше передать деньги при прода… | #562937 |
| М_Лара Дата: 10 Дек 2012 09:49
счета на счет перекинем. Риелтер говорит, что будет “живая” наличка, типа в регпалате есть комната, в ней деньги пересчитывать и передавать. Так делается? Что-то меня это напрягает……… И еще, покупаем квартиру по |
|
| Ответить |
Вовремя темка попаласьКакие способы передачи денег в процессе оформления купли-продажи чаще используют?Конкретно в моем случае: будет продажа моей квартиры (наличка) и покупка другой (тоже наличка) в один день. Как деньги передавать?! Я предполагала, что мы как-то в банке деньги со
счета на счет перекинем. Риелтер говорит, что будет “живая” наличка, типа в регпалате есть комната, в ней деньги пересчитывать и передавать. Так делается? Что-то меня это напрягает………
И еще, покупаем квартиру по
нотариальной доверенности, на что обратить внимание, как проверить подлинность доверенности и факт ее действия на момент купли-продажи
| Re: Подскажите как лучше передать деньги при прода… | #562942 |
| ealll Дата: 10 Дек 2012 10:06 Так делается, мы, собственно, на этом и остановились. В банке, конечно, удобнее (для продавца), но покупатель хочет в регпалате.
|
Так делается, мы, собственно, на этом и остановились. В банке, конечно, удобнее (для продавца), но покупатель хочет в регпалате.
| Цитата: От пользователя: Лара_М И еще, покупаем квартиру по нотариальной доверенности, на что обратить внимание, как проверить подлинность |
Об этих способах я расскажу в таблице.В длинной ячейке написан сам способ передачи денег.
Источник: http://rostovdoctor.ru/nedvizhimost/2024-kak-proishodit-peredacha-deneg-pri-prodazhe-kvartiry.html
