Как происходит покупка вторичного жилья в ипотеку?

Как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке по ипотеке?

Покупка квартиры на вторичном рынке по ипотеке – дело, которое не требует спешки.

Спрос на вторичное жилье в ипотеку не уступает спросу на первичное, поскольку на данный момент цены на квадратные метры нового жилья существенно опережают расценки на вторичку. При желании купить вторичное жилье в ипотеку, будущему покупателю стоит хорошо изучить все нюансы оформления такой сделки.

Каковы этапы процедуры покупки вторичного жилья в ипотеку

Рассмотрим пошагово ключевые моменты оформления сделки по приобретению вторичного жилья с привлечением заемных средств банка.

Шаг 1: выбираем банк

Сегодня и коммерческие, и государственные банки с радостью выдают ипотечные ссуды благонадежным заемщикам под залог приобретаемого жилья, без залога, либо под залог уже имеющейся недвижимости.

Для любого банка ипотечный клиент весьма желанный.

Ведь прибыль от него поступает на протяжении длительного периода (срок ипотеки может достигать 30 лет), причем не только за счет получения процентов от основной суммы займа, но и от сотрудничества с риелторами, оценщиками, страховщиками, без услуг которых подписать ипотечный договор не удастся. Выбирать банк стоит, ориентируясь на его благонадежность, размер процентных ставок, условия выдачи ипотечных ссуд.

Шаг 2: собираем документы

Перечень документов для получения кредита следует уточнять в самом банке, но в любом случае в него будут включены:

1. Паспорт с постоянной регистрацией в данном населенном пункте.
2. Документы, подтверждающие платежеспособность (справка 2-НДФЛ, трудовая книжка, трудовой договор и т.д.).
3. Выписка из ЕГРП, подтверждающая факт владения ценным имуществом.
4. Свидетельства о браке и о рождении детей.
5. Дополнительные документы.

Обязательный пакет документов можно самостоятельно расширить, включив в него все то, что сможет охарактеризовать вас, как платежеспособного и благонадежного заемщика.

Например, сведения о ранее взятых и вовремя выплаченных займах, налоговые декларации и т.д. Все это позволит поторговаться о более выгодных условиях предоставления ипотеки.

Шаг 3: выбираем квартиру

Если одобрение банка на выдачу ипотеки получено, можно приступать к выбору объекта сделки.

Ориентироваться нужно на свои финансовые возможности и потребности.

Банк тоже внимательно изучит предложенный вами вариант, поскольку чаще всего именно приобретаемая квартира становится залогом по ипотеке.

Стандартный перечень требований банков к вторичному жилью, приобретаемому в ипотеку, включает в себя:

1. Возраст. Оговаривается верхний предел (не старше… лет). Дома постройки ранее 90х гг. лучше сразу не рассматривать, так как банк откажет в выдаче ссуды на их покупку.
2. Техническое состояние. Об этом скажет отчет оценщика.
3. Коммуникации. Это очень важный момент. Дом должен быть подключен ко всем современным коммуникациям, а каждая квартира иметь собственную кухню и санузел.
4. Отсутствие неузаконенных перепланировок.
5. Этаж и расположение. Некоторые банки особо оговаривают: не выше такого-то этажа и расположение по отношению к углам здания и к лифту.

Эти требования можно узнать в самом банке и стоит соблюдать неукоснительно. Все они направлены на то, чтобы объектом залога стало ликвидное жилье. В случае неисполнения клиентом своих обязательств, такую квартиру банк сможет быстро продать и не потерять деньги на сделке.

Шаг 4: оцениваем и страхуем

Оценка жилья – важный момент оформления ипотеки. Банк согласится с ликвидационной стоимостью оценщика, если она будет на 15% ниже рыночной стоимости данной квартиры. Эта разница позволит при неблагоприятном исходе банку компенсировать разницу между долгом заемщика и ценой залога.

От ликвидационной стоимости отталкиваются при определении суммы займа, на которую согласится банк.

Чтобы достигнуть стоимости жилья, запрошенной продавцом, покупателю придется вносить и свои собственные средства (первоначальный взнос).

При оформлении ипотечного договора заемщику придется понести расходы не только на сбор всех необходимых документов, но и на оценку квартиры и ее страховку. Без того оформить ипотеку не удастся.

Банки заставляют страховать объект ипотеки, минимизируя тем самым свои риски. Некоторые кредитные организации требуют от своих заемщиков дополнительно страховать жизнь и здоровье.

Соглашаясь на требования банка, клиент может рассчитывать на более лояльное предложение. Отказываясь от страхового пакета, рассчитывать на доступную процентную ставку не приходится.

Шаг 5: передача денег

Передать деньги из банка продавцу квартиры можно несколькими способами после того, как купчая уже оформлена и зарегистрирована. Среди самых распространенных:

1. Покупатель арендует депозитарную ячейку в том же самом банке, где оформляется ипотека. В ней вся сумма хранится наличными до того времени, когда продавец за ними явится. Риск состоит в вероятном мошенничестве со стороны банковских служащих, либо в банкротстве банка до того, как сделка будет завершена. И тот и другой риск крайне малы. Сторонам не обязательно верить друг другу, так как каждый шаг оформляется специальными документами.
2. Перечисление суммы займа на банковский счет продавца после того, как заключен договор купли-продажи. Продавец в данном случае рискует, так как не имеет возможности убедиться в том, что у покупателя на самом деле имеется вся требуемая сумма. Деньги перечисляются покупателем самостоятельно со своего расчетного счета в банке, оформившем ипотеку, но без привлечения к этой операции самого банка.
3. Аккредитив – покупатель перечисляет на специальный счет деньги продавцу до продажи. Снять эту сумму со счета продавец сможет только в том случае, когда выполнит условие, на котором был открыт этот счет. Обычно в качестве такого условия выдвигается требование предъявить выписку из ЕГРП, подтверждающую регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру. В данном случае рискует покупатель, так как в случае мошенничества со стороны продавца есть риск потерять деньги и остаться без квартиры. 

Источник: http://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke-po-ipoteke

Пошаговая инструкция покупки вторичного жилья в ипотеку

Вторичное жилье также может быть приобретено в ипотеку, как и новостройка. Для таких сделок есть свой порядок действий. Это связано с тем, что не все банки одобряют покупку жилья в ипотеку.

Зачастую при выборе между новостройкой или вторичным жильём, выбор приходится на вторичный рынок, так как на этом рынке много квартир, в которые можно въехать и жить.

Однако такие квартиры часто стоят дороже, чем на первичном. Именно по этой причине их покупка чаще происходит в ипотеку. Однако для таких сделок есть свои особенности.

Порядок действий

Покупка квартиры на вторичном рынке при использовании средств, полученных по ипотечному займу, выглядит следующим образом:

• Первичное одобрение ипотечного займа банком на ту сумму, на которую рассчитывает заявитель, или ту, которую может предоставить банк из расчета общих возможностей основного заемщика и его созаемщиков. После подачи документов в банк на одобрение, заявитель может получить ответ в течение срока, установленного конкретным банком в качестве регламента своей деятельности. Как правило, такой срок составляет от трёх дней до двух недель.
• Подбор оптимального жилья исходя из потребностей потенциального покупателя. Кроме того, жильё должно подбираться, исходя из той суммы, которая в итоге будет предоставлена потенциальному покупателю (с учетом имеющейся суммы первоначального взноса и используемых жилищных сертификатов).
• Оформление договора купли-продажи и договора ипотечного займа, а также переоформление права собственности на покупателя.
• Последним этапом в покупке жилья с использованием ипотечных средств становится передача купленной квартиры в залог банку.

Для того, чтобы банк одобрил ипотечный займ, к заявлению необходимо приложить пакет документов, который требует банк к своему потенциальному заёмщику.

Документы для одобрения

Каждый банк предъявляет свои требования к пакету документов, которые должен предоставить заёмщик. Однако основной перечень документов выглядит следующим образом:

• паспорт заемщика и другие документы, которые могут подтвердить личность лица, которое решило получить заемные средства;
• свидетельство обязательного пенсионного страхования (СНИЛС);
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ, а в случае наличия дополнительных доходов — отчёт о таких доходах по форме банка;
• если планируется предоставить в качестве залога другое имущество (недвижимое или транспорт), то потребуется свидетельства о праве собственности на такое имущество;
• при наличии супруга в официальном браке, потребуется паспорт супруга и свидетельство о заключении брака;
• если есть несовершеннолетние дети или лица, находящиеся на иждивении, необходимо предоставить документы на них (свидетельство о рождении, паспорт лица, находящегося на иждивении);
• от военнообязанного ‒ военный билет;
• в том случае, если заёмщик не является зарплатным клиентом того банка, в котором оформляется займ, понадобится заверенная работодателем копия трудовой книжки с указанием срока работы на последнем месте.

Рассмотрение заявления банком будет происходить только после предоставления полного комплекта документов.

Почему банк может отказать?

Каждый банк или другое кредитное учреждение решает самостоятельно, в каком случае одобрить кредит, а в каком — отказать. К основным причинам отказа относятся:

• отнесение дома к категории ветхого жилья или жилищному фонду, подлежащему расселению или сносу (если дом участвует в программе реновации, это в качестве отрицательного основания для отказа в предоставлении кредита);
• «грязная» юридическая история квартиры;
• наличие обременений на жильё, которое не позволит направить его в качестве залога банку;
• невозможность приобрести квартиру по договору купли-продажи (ведомственное жильё, жильё в военных городках).

Для того, чтобы банк одобрил кредит, этих условий в приобретаемом вторичном жильё быть не должно.

Заключение договора купли-продажи и ипотечного кредитования

Этот этап представляет собой шаг, который предшествует окончательному закреплению перехода права собственности.

Выглядит эта процедура следующим образом:

• Подписание предварительного договора купли-продажи с авансом или задатком. Первоначальный взнос по ипотеке выступает в качестве аванса или задатка по договору купли-продажи. Подписанный предварительный договор передаётся в банк для того, чтобы кредитное учреждение дало окончательное согласие на выдачу ипотечного кредита.
• С банком подписывается договор ипотечного кредитования и страхования жизни и здоровья заёмщика-покупателя, приобретаемого имущества, а также самой сделки в виде страхования права собственности на квартиру.
• После подписания договора с банком и перечисления средств продавцу, подписывается основной договор купли-продажи жилья и передаётся квартира в собственность.

Приобретение квартиры в ипотеку, если выбор пал на вторичный рынок, имеет некоторые отличия от аналогичных сделок с недвижимостью, которые совершаются с использованием собственных средств. В основном это заключается в условиях, на которых банк предоставляет ипотечный кредит.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/ipoteka/vtorichnoe-zhile.html

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств.

Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

Процедура ипотечного кредита

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

Процедуры проверки и оценки

Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

Проверка состояния

Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

• всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
• имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
• дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
• открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Оценка стоимости

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

Застрахован, значит подготовлен

Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

Передача квартиры в залог

После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Перечисление денег

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Специфика Росвоенипотеки

Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

Банковские требования

Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:

• акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
• проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
• отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
• проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

Дополнительные процедуры

Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

• проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
• перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки.

Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2018 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

• невозможность завышения стоимости жилья;
• затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
• запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
• недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

Источник: http://ipoteka-expert.com/prodazha-kvartiry-v-ipoteku-riski-prodavca/

Как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке без риэлтора и опыта за 7 шагов

В покупке жилья на вторичном рынке есть преимущества: вы точно знаете, что квартира существует и в нее можно вселиться сразу после приобретения. Проблема вторичного рынка — мошенничество. Как подойти к выбору и оформлению жилья.

Каков порядок действий при покупке квартиры

Все предлагаемое на продажу жилье можно разделить на две группы: жилье первичного и вторичного рынков.

Первичный рынок составляют предложения квартир во вновь строящихся домах, вторичный – квартир в домах, которые были построены ранее и уже какое-то время эксплуатировались.

Оба сектора имеют некоторые преимущества. Квартиры вторичного рынка, например, можно не только увидеть собственными глазами, но и поселиться в них сразу же после приобретения.

Цены на квартиры вторичного рынка зависят от состояния, качества ремонта, района расположения, планировки, площади квартиры и нередко бывают выше цен на вновь построенное жилье.

Серьезной проблемой приобретения квартир на вторичном рынке считается мошенничество. Чтобы не стать жертвой мошенников, нужно понимать, как дополнительно проверить квартиру перед покупкой. Но обо всем по порядку. Покупка квартиры на вторичном рынке: основные этапы и подробности.

1. Каковы ваши финансовые возможности?

Сайты многочисленных агентств по недвижимости предлагают подбирать квартиру по различным параметрам: расположению дома, планировке, метражу, количеству комнат и пр.

Все это, безусловно, важно, но важнее уточнить сразу сумму, на которую покупатель может рассчитывать.

 Если вы располагаете только частью необходимой суммы и планируете взять ипотеку, то определите, сколько именно хотите брать, чтобы понимать, на что можете рассчитывать при покупке.

Оценить стоимость квартиры можно по разным показателям. К вашим услугам аналитики, рейтинги, онлайн калькуляторы, объявления о продаже квартир.

Сопоставив информацию из разных источников, вы определите примерную стоимость того жилья, которое собираетесь себе покупать.

Можно выбрать район расположения дома, ближайшую инфраструктуру, тип дома и год его сдачи, дату последнего ремонта, характеристики самой квартиры.

Квартиру можно характеризовать общей площадью и площадью отдельных комнат, планировкой, этажом, наличием и состоянием балкона или лоджии, возможности взятия ипотечного кредита. Сопоставив все эти данные с собственными желаниями, определите, какую именно квартиру вы хотели бы купить.

Выделите наиболее важные критерии выбора: площадь, количество комнат и т. д., а также второстепенные: раздельный санузел, размер балкона или кухни, тихий двор, наличие рядом магазина и пр.

Выделив для себя главное, вы можете сделать оценку подходящей квартиры на онлайн калькуляторе.

Конечно, такой сервис даст вам очень приблизительное представление о цене только для того, чтобы примерно определить сумму, которую вам придется потратить на квартиру.

2. Ищем сами или обращаемся к профессионалам?

Еще на этапе определения нужной квартиры, вам придется ответить на важный вопрос: нужна ли вам помощь в поиске и покупке квартиры? Можно всем заняться самому, а можно привлечь профессионала, который основную часть работы возьмет на себя. Это поможет сберечь силы и нервы, но обойдется в ощутимые деньги.

3. Выбор агентства недвижимости

На что обращать внимание, выбирая агентство? В первую очередь, на срок его работы и отзывы клиентов – то, что вы можете оценить еще до знакомства с агентством.

Положительные рекомендации и опыт – определяющие факторы, которые позволят остановиться именно на этом посреднике.

 Далее можно оценивать дополнительные факторы: страхование сделки, практика защиты клиентов в суде, качество и полноту договора с клиентом.

Хорошо, если агентство готово консультировать клиента по поводу подготовки документов, а на любой его вопрос дает ясные ответы. Если у агентства есть статус партнера с ипотечным банком, это также дополнительный положительный аргумент.

Стоит обратить внимание на численность сотрудников агентства, уровень их подготовки, качество рекламы.

Если агентство окажется готовым поменять вам, если это понадобится, риэлтора, то это тоже неплохо.

Поинтересуйтесь объемом письменной отчетности агентства перед клиентом: актами проведенных работ и оказанных услуг, актами осмотра квартир и пр.

Выбор риэлтора

Руководители крупных агентств недвижимости, как правило, сами предоставляют риэлторов, исходя из их загруженности. Частный риэлтор может показаться более привлекательным, однако, уровень гарантий и количество услуг его могут оказаться значительно ниже.

 Специальные сайты по недвижимости предоставляют базы риэлторов, из которых можно выбрать специалиста по следующим критериям: стаж работы, наличие дополнительных сертификатов, специализация, наиболее знакомые городские районы, стаж работы именно в этом агентстве и т.

д.

4. Поиск подходящих квартир

Всего два варианта поиска квартиры:

• размещение рекламного объявления о покупке квартиры;
• поиск объявления о продаже подходящей вам квартиры.

Для размещения можно использовать самые разные рекламные издания:

• доски объявлений по недвижимости;
• специализированные сайты и печатные издания;
• рекламные листовки и пр.

Искать квартиру нужно не только в источниках, в которые вы размещали рекламу о покупке. Используйте также специализированные сайты с их базами предложений, печатные издания, базы данных агентств и т. д.

Осматриваем подходящие варианты

Итак, появились первые варианты, из которых можно выбирать. Не ленитесь осматривать все, что вам предложено! Делайте это внимательно и дотошно, вникая в каждую деталь. Помните, что продавец не заинтересован говорить вам правду.

 Его задача – быстрее продать квартиру, поэтому, кроме восторженных отзывов о ней, от продавца вы ничего не услышите. Все, что вы увидите сами, будет не только основой для решения о покупке, но также аргументами при обсуждении окончательной цены.

Тщательно фиксируйте даже малейшие недостатки!

Ваша внимательность и педантичность может помочь вам приобрести квартиру по цене значительно ниже заявленной. Первый осмотр квартиры лучше проводить до обеда.

Порядок осмотра

Сначала осмотрите двор. Отметьте наличие детских площадок, скамеек, цветочных клумб и пр. Отметьте чистоту двора и место, где установлены контейнеры для мусора. Внимательно осмотрите фасад здания и вход в подъезд.

 В подъезде не направляйтесь сразу к лифту. Посмотрите, насколько он чистый и светлый. Удобно ли проходить с большими предметами, коляской? В каком состоянии почтовые ящики? Пройдите пару этажей по лестнице.

Посмотрите состояние подъезда, мусоропровода.

В квартире вначале тщательно исследуйте коммуникации: покрутите вентили, посмотрите вытяжку, пощелкайте тумблерами электрощита. Обращайте внимание на состояние труб, отсутствие следов ржавчины.

Если есть сомнения в чем-то, пригласите в следующий раз того, кто поможет разобраться. Откройте шторы и посмотрите, какой уровень освещенности.

 Сравните планировку квартиры с планом БТИ на предмет отсутствия перепланировки. Если осмотр проводится зимой, проверьте батареи.

 Если не предполагается ремонт сразу же после заселения, осматривайте квартиру более тщательно: попросите открыть окна, отодвинуть мебель. Осмотрите столярку и полы.

Прислушайтесь: слышно ли соседей за стеной. После осмотра все подробно запишите. Это особенно необходимо сделать, если выбираете из нескольких квартир. Подробная запись поможет определить наиболее подходящий вариант.

5. Как правильно торговаться

Итак, окончательный вариант определен, теперь нужно установить окончательную цену. Даже если вы располагаете необходимой суммой, обязательно нужно торговаться! Процедура эта имеет свои правила:

Никогда не начинайте торговаться по телефону или при первом же визите на квартиру. Нельзя вести себя нервно, резко или высокомерно. Вам нужно расположить к себе продавца. Дайте понять, что квартира вас заинтересовала и ваши намерения серьезны.

Озвучьте сумму ниже той, на которую внутренне согласны, давая возможность продавцу поднять цену.

 Укажите положительные качества квартиры (к примеру, хороший район, большой парк рядом, большие окна), потом спокойно и мягко укажите недостатки (необходимость утепления, замены сантехники и пр.).

Не акцентируйте на этом внимание эмоционально – люди жили в этой квартире, это может задеть их.

Обычно продавец готов немного уступить.

Если вы готовы быстро совершить сделку и заплатить при этом наличными, то можете использовать это как дополнительный аргумент в торге.

 Продавец не должен снижать цену в любом случае. Если вы заинтересованы именно в его квартире, то придется согласиться на его условия.

Перед покупкой проверьте, в порядке ли документы, а именно:

Является ли квартира собственностью продавца. При продаже квартиры по доверенности нужно проверить документы о праве собственности. Такие документы можно просить предъявить уже при просмотре квартиры.

Не состоит ли хозяин квартиры на психоневрологическом учете и на учете в полиции. Такую проверку можно поручить риэлтору или юристу.

Нет ли в квартире не выписанных жильцов, в т.ч. находящихся в местах лишения свободы, несовершеннолетних. Нет ли на этой квартире залога, ареста или обременения.

Каким образом можно дополнительно защитить приобретаемую недвижимость

Этап ознакомления с документами на квартиру и проверка ее «чистоты» очень важны в процессе подготовки сделки. При твердом решении покупать именно эту квартиру, следует привлечь к проверке ее риэлтора или юриста, поскольку ошибки здесь могут стоить права собственности на жилье.

6. Сделка по приобретению квартиры. Гарантии безопасности

Процесс купли-продажи квартиры проходит в несколько этапов: После того, как договоренность с продавцом достигнута, право на продолжение процедуры получается внесением задатка (аванса), составляющего обычно несколько процентов от полной стоимости квартиры. В договоре задатка указываются сроки, в течение которых продавец должен подготовить документы для совершения сделки. Стороны также оговаривают, кто берет на себя расходы по подготовке документов, услуги в ходе сделки и регистрации.

После того, как документы подготовлены, назначается дата сделки. Сторонами согласуется банк, в котором будут проводиться расчеты, нотариус для заверения договора, заказываются услуги по перевозке денег, согласуется текст договора купли-продажи и банковских услуг.

На сделке подписывается договор купли-продажи, денежные расчеты.

После этого документы подлежат регистрации в Росреестре, а после регистрации сделки производятся окончательные расчеты, оформление актов, передача ключей.

 Для расчетов банком может использоваться предоставление банковских ячеек, аккредитивов.

Банк в ходе сделки выступает гарантом того, что продавец получит причитающиеся ему по договору средства в полном объеме.

В промежутке между подписанием договора и регистрацией сделки деньги сохраняет банк, а стороны прав на них не имеют.

Если договор купли-продажи предусматривает выписку не выписанных до продажи квартиры граждан, то сумма (часть суммы) передается продавцу только после того, как они будут выписаны.

7. Покупка квартиры по ипотеке

Ипотечный кредит нужен, когда собственных средств на покупку квартиры не хватает. Нужную сумму можно взять, ознакомившись с условиями, в большинстве банков, предлагающих ипотечные программы. Ипотека требует комиссии за оформление и обязательное страхование.

Банки, как правило, требуют страхования квартиры. Страховать ее от уничтожения и повреждения придется заемщику за свои деньги. Иногда банк требует также страхование жизни и трудоспособности заемщика. В случае его смерти или другом страховом случае, долг банку выплатит страховая компания.

Рекомендуем обратить внимание на калькулятор «Сколько времени нужно копить на квартиру», который поможет вам рассчитать примерное время, необходимое на накопление нужной суммы

© Старецкая Елена, BBF.ru

Источник: https://bbf.ru/magazine/16/5251/

Покупка квартиры в ипотеку вторичное жилье – порядок действий, документы и процедура

Нередко перед покупателем жилья возникает выбор между первичной и вторичной недвижимостью. Люди останавливаются на «вторичке» из-за следующих факторов:

• При покупке готового жилья меньше рисков, чем у строящегося;
• Переезд возможен сразу после оформления сделки;
• Можно заранее оценить соседей;
• Инфраструктура, как правило, более развитая, нежели в новом квартале. 

Эти и другие преимущества перевешивают чашу весов в сторону вторичной недвижимости. Сюда же отнесем и готовое жилье в новостройках.

В силу высокой стоимости такого жилья в пределах Санкт-Петербурга большинство граждан использует ипотечное кредитование.

К тому же, банки охотно предоставляют различные условия, а процентные ставки имеют тенденцию к снижению. 

Порядок действий

Процедура покупки вторичного жилья в ипотеку имеет ряд сложностей. Необходимо действовать последовательно и без спешки. Лучше потратить чуть больше времени и разобраться во всех правовых и организационных вопросах, особенно если вы ранее не сталкивались с ними.

Каков же порядок действий при покупке вторичного жилья в ипотеку?

1.  Выбор подходящего банка;
2. Сбор необходимых документов для оформления заявки на одобрение;
3. Подача заявки на ипотечный кредит;
4. Поиск квартиры;
5. Оценка квартиры независимым оценщиком;
6. Оформление кредитного договора и договора купли-продажи;
7. Передача денежных средств по договору купли-продажи.

Рассмотрим каждый пункт по отдельности.

Выбор банка

• Просмотрите все банки, которые действуют в вашем регионе. Условия ипотеки в большинстве случаев можно найти на официальных сайтах и уточнить по телефону; 
• Исключите из выборки банки, требованиям которых вы не отвечаете.

  Например, по возрасту или по наличию регистрации; 

• Проанализируйте крупные и мелкие банки. Сравните первоначальные взносы, ставки и прочие условия;
• Обратите внимание на льготные условия.

  Зарплатным клиентам, молодым семьям, бюджетникам часто предоставляется пониженная ставка.

Одна из самых низких ставок у Сбербанка России.

Например, для молодых семей, являющимися зарплатными клиентами банка, при условии страхования жизни и здоровья, а также электронной регистрации сделки, ставка составляет 8,9% годовых. 

После сравнения условий лучше лично обратиться в офис для того, чтобы менеджер смог произвести расчеты индивидуально для вас. 

Первичный набор документов

Определились с банковской организацией? Начните собирать документы, необходимые для одобрения заявки на ипотечный кредит. При описании условий покупки вторичного жилья в ипотеку банки зачастую указывают требуемые документы. Среди них:

• паспорт;
• второй документ, удостоверяющий личность (СНИЛС, копия водительских прав, военный билет);
• заявление-анкета заемщика;
• документ, подтверждающий занятость (копия трудовой книжки, выписка из трудовой книжки, справка от работодателя);
• документ, подтверждающий доход (справка 2-НДФЛ, справка с места работы в произвольной форме)
• свидетельство о браке или разводе.

Не забудьте, что у некоторых документов есть ограниченный срок действия. К примеру, справка 2-НДФЛ действительна 30 календарных дней с даты оформления. 

Некоторые крупные банки, например, Сбербанк России, ВТБ24, «Россельхозбанк», банк «Санкт-Петербург», банк «ДельтаКредит», предоставляют ипотеку по двум документам. Процентная ставка и первоначальный взнос по такому кредиту выше, но зато сокращен перечень необходимых документов. 

Подача заявки

После сбора всех документов необходимо направить их в банк, чтобы получить предварительное одобрение ипотечного кредита на определенную сумму. Обычно подача заявки происходит в ипотечном центре конкретного банка. 

В ряде организаций, например, банке «ВТБ24», мы можете оформить заявку на ипотеку прямо на официальном сайте банка, после чего с вами свяжется сотрудник и согласует время для вашего визита в банк. В некоторых банках, например, в Сбербанке России, предоставляется услуга онлайн-заявки.

Независимо от способа подачи заявления, банк в течение нескольких рабочих дней принимает решение об одобрении ипотеки либо об отказе. 

Одобрение действительно, как правило, в течении нескольких месяцев. Точный срок необходимо уточнять в каждом конкретном случае. 

Поиск квартиры

Имея на руках положительное решение банка самое время подобрать квартиру. Однако, не всякий объект недвижимости будет одобрен банком. Кредитные организации, как правило, обращают внимание на следующие факторы:

• Квартира должна находиться в доме, который не признан ветхим или аварийным;
• Помещение, как правило, должно быть отдельной квартирой, а не комнатой;
• Наличие коммуникаций;
• Отсутствие незаконных планировок;
• Свобода от ограничений и обременений прав.

Банк заинтересован в том, чтобы при покупке вторичного жилья в ипотеку, то есть квартиры, она не потеряла свою стоимость.

Что касается остальных параметров, то покупатель волен выбирать квартиру на свой вкус.

Однако обратите внимание на мошеннические схемы и без спешки подойдите к выбору жилья. 

Оценка квартиры

Оценка объекта недвижимости – обязательный и один из важнейших этапов сделки. Он позволяет банку и покупателю верно оценить стоимость квартиры. Требование по включению оценочной стоимости в ипотечный договор закреплено в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Оценкой занимаются специальные независимые фирмы.

У банков, как правило, есть список рекомендуемых организаций, однако покупатель может и сам выбрать оценщика, согласовав его с банком.

Такое лицо должно быть членом самоуправляемой организации оценщиков, а также застраховать свою ответственность (см. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Покупатель должен предоставить оценщику документы, относящиеся к недвижимости. Через несколько дней оценщик предоставляет итоговый отчет, в котором указана рыночная и ликвидационная цена.

Вторая цифра всегда меньше первой, и банки ориентируются на нее. Банк не выдаст сумму большую, чем ликвидационная стоимость жилья.

Разницу между предоставляемой банком суммой кредита и стоимостью жилья придется покрывать самостоятельно. 

Документы для покупки вторичного жилья в ипотеку

Заявка на кредит одобрена и стоимость квартиры вписывается в максимальную сумму кредита, которую одобрил банк? Настало время подготовить остальные документы для покупки вторичного жилья в ипотеку.  

Вам понадобятся следующие основные документы по кредитуемой квартире:

• Выписка из ЕРГН о наличии права собственности у продавца;
• Документы, на основании которых возникло право собственности продавца;
• Отчет об оценке объекта;
• Справка формы № 9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости;
• Справка формы № 7 о характеристиках объекта недвижимости;
• Кадастровый и/или технический паспорт помещения.

Полный список документов лучше уточнять в каждом конкретном случае.

Кредитный договор

Порядок покупки вторичного жилья в ипотеку таков, что кредитный договор с банком и договор купли-продажи квартиры с продавцом подписываются одновременно, либо с небольшой разницей во времени.

Кредитный договор включает в себя непосредственно сам договор и закладную – ценную бумагу, удостоверяющую права залогодержателя, то есть банка.

Текст договора должен содержать полные сведения об предмете (объекте недвижимости), о размере и сроках платежей по договору.

 Во время подписания кредитного договора важно обращать внимание на все условия, поскольку они могут содержать обстоятельства, увеличивающие процентную ставку. К примеру, процентная ставка возрастает при отсутствии личного страхования. 

На этом же этапе происходит страхование имущества, которое передается в залог банку, а также страхование жизни заемщика. 
Договор купли-продажи квартиры после подписания необходимо направить в Росреестр для регистрации перехода прав и установления залога. 

Передача денег

Заключительный этап при покупке вторичного жилья в ипотеку, например, квартиры – передача денег продавцу.

Это происходит в тот момент, когда право собственности на жилье перешло к вам после государственной регистрации.

Нередко часть денег передается продавцу в виде аванса до перехода права собственности, что позволяет окупить затраты продавца в случае отмены сделки. 

Передача средств осуществляется:

• Наличным платежом (редко);
• С помощью аккредитива;
• С помощью депозитарной ячейки. 

После передачи денег ваши правоотношения с продавцом закончены. Вы выполнили обязательства по договору купли-продажи и получили в собственность жилье, которое находится в залоге у банка до момента выплаты всех сумм по кредитному договору.

Источник: https://SPbHomes.ru/science/ipoteka-pri-pokupke-vtorichnogo-zhilja/