как произвести обмен дома на дом или на квартиру? возможные риски

Содержание
  1. Оформление и налогообложение при обмене дома на дом или квартиру
  2. Правовой документ, регулирующий обмен дома
  3. Обмен дома на дом и на квартиру
  4. Порядок оформления
  5. Перечень необходимых документов
  6. Налог
  7. Обмен частного дома на квартиру возможные нюансы
  8. Нюансы сделки обмена квартиры на дом
  9. Обмен на частные владения старой постройки
  10. Уточнение нюансов прописки и оформления иных документов
  11. Основные преимущества частного дома
  12. Как происходит обмен квартиры на дом согласно Кодексу РФ: поэтапный процесс
  13. Необходимые документы для совершения сделки
  14. Самые читаемые:
  15. Как обменять квартиру правильно. Способы обмена недвижимости
  16. Цели и средства
  17. Варианты проведения обмена недвижимости
  18. Сделка «trade-in»
  19. Обмен с доплатой средствами «материнского капитала»
  20. Обмен ипотечного жилья
  21. Обмен муниципальной квартиры на приватизированную
  22. Налог при обмене квартиры
  23. Документы, необходимые при обмене квартиры
  24. Заключение
  25. Как оформить обмен частного дома на квартиру?
  26. Процесс обмена недвижимости с доплатой
  27. Поэтапный алгоритм
  28. Документы для сделки
  29. Плюсы и минусы мены
  30. Налогообложение обмена жилья
  31. Обмен жилья: как это происходит?

Оформление и налогообложение при обмене дома на дом или квартиру

При обмене дома на квартиру оформляется договор мены. Как и договор купли-продажи, его нужно зарегистрировать в Росреестре.

Договор мены недвижимости сходен с договором купли-продажи. При этом каждая сторона является и продавцом, и покупателем. Права собственности переходят только после регистрации в Росреестре.

Правовой документ, регулирующий обмен дома

Особенности сделок обмена отражены в 567-й и 568-й статьях ГК. В том, что не противоречит данным статьям, мена приравнивается к сделке купли-продажи.

Но в этом случае она получается двойной.

Каждая сторона одновременно является и продавцом (того имущества, которое отчуждается), и покупателем (приобретаемого).

Если на момент совершения сделки один из участников состоит в браке, приобретаемый дом или квартира становится совместным имуществом.

Это происходит, даже если прежняя недвижимость относилась к личной собственности.

То есть при разводе, если нет брачного контракта, жильё уже будет делиться между бывшими супругами.

Обмен дома на дом и на квартиру

Прежде всего необходимо найти подходящее жильё, владельцы которого согласны на обмен. Затем стороны договариваются об условиях. Стоимость недвижимости может заметно различаться. Тогда та сторона, которая получает более дорогое жильё, делает доплату.

Для сравнения используется:

  1. Кадастровая стоимость, которую можно узнать из кадастрового паспорта или выписки из ЕГРН.
  2. Или рыночная.

При определении стоимости дома учитывается и участок, на котором он расположен.

Рыночная стоимость определяется:

  • в сравнении объекта со сходными в свободной продаже;
  • или из оценки, заказанной у специалистов.

Обговариваются также время освобождения дома и квартиры, есть ли у них какие-то недостатки или обременения, кому остаётся мебель и т. п.

Условия, о которых договорились собственники, фиксируются в договоре мены.

С подписанным договором стороны подходят в Росреестр, где оформляется переход права собственности.

При прямом обмене, в отличие от продажи и дальнейшей покупки, подавать туда документы понадобится только один раз. Это экономит время и деньги.

Порядок оформления

Первый этап оформления – подписание договора. В некоторых ситуациях его обязательно нужно заверить у нотариуса:

  1. Если один из собственников – ребёнок.
  2. Если участвует в обмене не вся квартира, дом или участок, а только доля.

В других случаях заверение добровольно. Если в сделке участвует несовершеннолетний, понадобится также разрешение органов опеки.

Чтобы получить его, нужно обратиться в территориальное отделение с договором. Там его проверят, и, если решат, что положение ребёнка не ухудшится, оформят согласие.

С подписанным договором нужно обратиться в Росреестр, чтобы зафиксировать переход прав собственности. Это можно сделать:

  • лично в любом территориальном отделении;
  • в офисе МФЦ;
  • по почте;
  • через сайт Росреестра;
  • через портал госуслуг.

Через 3 дня после получения документов сотрудниками Росреестра будут готовы выписки. Они заменяют кадастровые паспорта и свидетельства о собственности, выдававшиеся ранее.

С этого момента владельцы и считаются вступившими в новую собственность.

Перечень необходимых документов

При подписании договора мены понадобятся:

  • паспорта собственников;
  • документы о собственности на жильё;
  • и об основаниях этого права;
  • кадастровый паспорт на дом и участок и на квартиру;
  • справки об отсутствии коммунальных задолженностей (на оба объекта недвижимости);
  • выписки из домовых книг.

При регистрации перехода прав заполняется заявление. Понадобится подписанный договор и те документы, которые требовались при его подписании. Дополнительно нужно будет предоставить:

  1. Квитанцию об оплате госпошлины (1 000 рублей).
  2. Расписку о получении денег, если это предусмотрено условиями.
  3. Согласие супруга, если какая-либо недвижимость относится к совместной собственности.
  4. Согласие органов опеки, есть один из собственников – ребёнок.

Если заявление подаётся через интернет, отправляются электронные копии документов, а оригиналы предъявляются при выдаче выписки. А при отправлении по почте к заявлению прикладываются нотариально заверенные копии.

Налог

При обмене недвижимости в отношении налогов действуют те же правила, что и при продаже. Необходимо заплатить НДФЛ. Налогооблагаемой базой является цена дома или квартиры, право собственности на которую утрачивается. Включается и доплата (для того, кто её получил).

При этом может учитываться стоимость:

  1. Указанная в договоре, если она не меньше чем 70% от кадастровой.
  2. Кадастровая стоимость в остальных случаях.

Выплатить эту сумму нужно не позднее 15-го июля следующего года. Перед этим (до 30-го апреля следующего года) необходимо подать налоговую декларацию.

Но есть возможность не платить или существенно снизить размер налогов. Прежде всего, НДФЛ не платится, если недвижимость находится в собственности более трёх лет.

Если же срок владения больше, собственник имеет право воспользоваться налоговым вычетом (если не пользовался им ранее).

Размер этого вычета определяется, по желанию налогоплательщика, как один из вариантов:

  1. Не более 1 млн рулей от стоимости жилья.
  2. Документально подтверждённые расходы по приобретению проданного имущества.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/obmen/doma-2.html

Обмен частного дома на квартиру возможные нюансы

Причины для этого могут быть самые разные:

  • улучшение жилищных условий за счет увеличения жилплощади;
  • в связи с острой необходимостью (раздел имущества, передача в наследство, снос старого жилья и т.д.);
  • потребность в тишине и благоприятной экологии;
  • обмен большего жилья на две небольшие квартиры.

При любом варианте можно выбрать три типа сделки:

  • составление договора купли/продажи;
  • прямой обмен одного объекта недвижимости на другой;
  • альтернативные способы обмена.

Таким образом, меняется квартира на квартиру, дома на дом, квартира на дом и наоборот.

Нюансы сделки обмена квартиры на дом

С советских времен стоимость загородной недвижимости стала намного дороже квартир. Практически во всех крупных городах коттеджи оцениваются выше квадратных метров.

Поэтому совершая обмен частного дома на квартиру можно рассчитывать на весьма выгодную сделку.

Это идеальный вариант для покупки сразу нескольких жилых площадей, так как стоимость частного дома покрывает две однокомнатных квартиры в неплохом районе в центре города.

Если говорить об обмене квартиры на дом, то следует обратить внимание на следующие нюансы: Малая вероятность переезда в дом в новом коттеджном поселке.

Это говорит о том, что стоимости квартиры может хватить на новенький домик, но без какой-либо отделки, коммуникаций и мебели, что потребует внесения дополнительных и весьма, немалых инвестиций.

Обмен на частные владения старой постройки

Во многих городах сохранились коттеджные поселки старой постройки, где находятся дома, относящиеся к вторичному жилью, а значит, стоить они будут гораздо дешевле новостроек.

Однако здесь нужно обращать внимание на те, варианты жилья, которые уже успели обзавестись всеми коммуникациями и развитой инфраструктурой.

Также не стоит забывать о транспортной развязке, которая будет экономить время на дорогу до работы.

Лучше обратить внимание на близкое расположение основных объектов инфраструктуры, включая больницы, детские сады и ряд других учреждений.

Уточнение нюансов прописки и оформления иных документов

Как правило, частные дома не находятся на балансе у Управляющих компаний или ЖКХ поэтому нужно быть готовыми к тому, что дом придется обслуживать самостоятельно.

В первую очередь необходимо наладить своевременный вывоз мусора и очистку сливной ямы.

Загородный дом должен в любом случае принадлежать к населенному пункту и иметь четкий почтовый адрес, куда можно бы было прописаться всем членам семьи.

Материальные затраты здесь будут формироваться исключительно из начального состояния дома, наличия необходимых коммуникаций и необходимости их замены. Лучше сразу искать такие варианты, где недавно осуществлялись работы по замене водопроводных труб, канализации, газа и ряда других коммуникаций.

Также могут понадобиться дополнительные строительные и ремонтные работы.

Обмен квартиры на частный дом зачастую предполагает временное лишение прежних комфортных условий, но все сугубо индивидуально.

Лучше все хорошенько продумать и не спешить с обменом, чтобы не пришлось еще несколько лет вкладывать деньги в дом с целью обустройства своего загородного жилища.

Обслуживание прилегающей территории требует затрат на заключение договоров с коммунальными службами и частными организациями, которые смогут наладить систематический вывоз мусора и ряд других, необходимых работ.

Основные преимущества частного дома

Оценка преимуществ и недостатков частного дома сугубо индивидуальна, так как каждый имеет свои пристрастия и привычки, а также потребности в комфортном жилье. Тем не менее, к основным достоинствам проживания в частном доме можно отнести:

  • возможность увеличить свои квадратные метры, что остро необходимо для многодетных семей;
  • создание идеальных условий для роста детей, которые смогут часто проводить время на свежем воздухе;
  • постройка дополнительных объектов, включая детские площадки, бани, веранды и другие пристройки;
  • отсутствие соседей, а значит и потопа, неожиданных ремонтных работ и бессонных ночей;
  • создание условий для разведения домашних животных, ведь им не придется жить на одной территории с людьми;
  • при наличии небольшого огорода можно сажать любые овощные культуры, деревья и разводить цветы.

Плюс ко всему владельцам частных домов не придется платить за всевозможные услуги ЖКХ, дополнительные сборы жильцов на проведение ремонта подъезда и прочих общественных «поборов».

В любом случае, даже самый небольшой дом значительно превышает квартиру по размерам жилой площади. Плюс ко всему прилегающая территория позволяет достроить дом и делать любую планировку.

Это замечательная возможность выделить для себя дополнительную столовую, кухню, гардеробную, домик для игр и многих других целей.

Частный дом можно использовать и для других целей:

  • создание дополнительных мест для обустройства квартирантов;
  • возможность заниматься собственным бизнесом, например, копирайтингом, фермерством, садовничеством и так далее.

Получается, что частный дом, это не только расширение своих жилищных условий, но и возможность приумножить свой доход, ведь теперь можно чувствовать себя полноценными хозяевами своей территории, с которой можно распоряжаться как угодно, не спрашивая разрешения у вышестоящих инстанций.

Как происходит обмен квартиры на дом согласно Кодексу РФ: поэтапный процесс

Любые сделки с недвижимостью регулируются Законом России, а также 31 главой Гражданского Кодекса РФ в которой прописаны следующие моменты:

  • под обменом жилья понимается передача личного недвижимого имущества другому владельцу, который взамен передает свое жилье;
  • при законно равноценном обмене стоимость обоих объектов по оценке БТИ должна быть одинаковой;
  • при неравноценном обмене, встречающимся чаще всего, стоимость одного из объектов отличается от другого, в связи с чем возникает необходимость внесения получившейся разницы в цене.

Можно обмениваться домами или квартирами, находясь на разном территориальном расстоянии.

Сумма доплаты может быть договорной. Главное, чтобы все моменты сделки были отражены в договоре, который затем, нотариально заверяется.

Процедура обмена жилья довольно проста и состоит из нескольких этапов:

  1. Проведение мероприятий по оценке стоимости собственного жилья. В этом случае, лучше всего обратиться к специалистам, которые знают все методы и способы, позволяющие правильно назвать стоимость квартиры или дома. Как правило, на цену влияет номер этажа, наличие достаточного количества необходимых объектов инфраструктуры, год постройки, внутреннее состояние и ряд других факторов. Такие требования предъявляются как к частным домам, так и к квартирам.
  2. Экспертиза стоимости квартиры, которая подходит для обмена. Нужно понимать, что другая квартира или будет стоить дороже, так как она подбирается исходя из улучшенных условий, местности и увеличения квадратных метров, а также ряда других причин. Однако чтобы не переплатить лишнюю сумму, лучше довериться профессионалам, которые смогут провести свою независимую оценку требуемой недвижимости.
  3. Поиск достойного варианта. Можно заняться подбором жилья для обмена самостоятельно, используя всевозможные ресурсы. На сегодняшний день существует множество сайтов, которые размещают на своей интернет-площадке бесплатные объявления. Можно найти несколько весьма достойных вариантов, связаться с собственником жилья и не переплачивать за услуги риэлторов. Лучше не экономить на грамотных юристах и оценщиках недвижимости.

Необходимые документы для совершения сделки

Этот процесс лучше сразу проводить под контролем юриста, который сможет проверить наличие или отсутствие всех квитанций, договоров и свидетельств, а также подскажет, как правильно их оформить, чтобы не затягивать сделку по обмену.

Также юрист должен удостовериться в том, что ни один из объектов недвижимости не находится под залогом или по нему еще не выплачен ипотечный кредит. Проверка юридической чистоты квартиры или дома является очень важным этапом, который нельзя упускать из виду.

Далее подаются все необходимые документы на регистрацию права собственности нового владельца. Главное, получить Свидетельство о праве собственности на новую квартиру, которое должны получить обе стороны сделки в один день.

Документы, необходимые при совершении обмена квартиры на частное домовладение:

  • договор мены;
  • кадастровый паспорт на каждый объект недвижимости, который подвергаются обмену;
  • свидетельство, подтверждающее право на владение конкретного объекта недвижимости;
  • составленное заявление о согласии всех членов семьи на проведение сделки по обмену недвижимости;
  • составленный акт документов, с дальнейшей передачей по конкретной квартире или частному владению;
  • подтверждение проживания предыдущих жильцов, с обязательным перечислением их в специальной выписке из
  • домовой книги;
  • документ об оплате госпошлины за проведение регистрационных действий.

Сама процедура обмена частного домовладения на квартиру не выглядит сложной. Основная задача участников сделки проверить всю достоверность и правильность оформления документов, а также «чистоту» объектов недвижимости, чтобы в дальнейшем не пришлось отсуживать свое же жилье в суде.

Чтобы изначально сделка принимала правильное направление, лучше воспользоваться услугами риэлторов, которые работают только с проверенной базой объектов недвижимости в разных городах и поселках.

Грамотно составленный договор, в котором будут указаны все условия сделки, позволят обезопасить обе стороны от обмана и непредвиденных ситуаций.

Нужно удостовериться в том, что на жилплощадь не претендуют инвалиды, несовершеннолетние дети или недееспособные члены семьи.

Квартира и дом должны быть обязательно приватизированы, что подтверждается соответствующим документом.

Каждый договор, копия паспортов, свидетельств и других квитанций должны заверяться нотариально.

При совершении обмена частного дома на квартиру лучше работать с проверенными агентствами недвижимости, которые работают на рынке не первый год и успели заслужить всеобщее доверие.

Лучше нанять профессионального оценщика и юриста, которые будут контролировать каждый этап процесса обмена, проверять правильность указанных данных о владельцах, адресе жилья и прочей важной информации. Это позволит избежать любых ошибок и получить достоверные документы, подтверждающие владение новым объектом собственности на всех законных основаниях.

Самые читаемые:

Источник: http://season-mir.ru/poleznye-sovety/obmen-chastnogo-doma-na-kvartiru-vozmozhnye-nyuansy

Как обменять квартиру правильно. Способы обмена недвижимости

Обмен недвижимости, по сути, является наиболее простым и удобным способом улучшения (изменения) жилищных условий, поскольку сделка предполагает быстрый переезд к новому месту жительства, избавляя участников сделки от хлопот. В данной статье экспертами портала RealtyPress.ru рассматриваются различные способы квартирного обмена, а также предоставлен список документов, которые необходимо подготовить для предстоящей операции.

Цели и средства

Существует целый ряд причин, побуждающих граждан менять привычное место жительства, обменивать собственное жилье, соответственно, есть не один, а несколько способов обмена недвижимого имущества, каждый из которых имеет свои достоинства, а также свои недостатки:

Чаще всего необходимость обмена жилья возникает при желании собственника улучшить жилищные условия, другими словами – требуется расширить жилплощадь (по причине пополнения семейства или по мере роста потребностей, претензий к уровню комфорта) или сменить район проживания на «более привлекательный»;

В практике современных риэлторов встречаются клиенты, которые хотели бы осуществить обмен с целью поправить свое материальное положение – при обмене просторной квартиры на более скромное жилье можно получить доплату и сохранить место для проживания. В свою очередь, возможность «обменять квартиру на большую с доплатой» – именно то, что необходимо гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия;

Кроме того, всегда есть желающие, которые хотят осуществить обмен большой квартиры на две квартиры меньшего формата. В этом случае речь, чаще всего, идет о разделе наследства или о разъезде – при разводе члены семьи делят совместную жилплощадь и переезжают жить в отдельные квартиры.

При размене многое зависит от местоположения и состояния квартиры, например, небольшую квартиру в центральном районе столицы вполне можно обменять на достаточно просторную жилплощадь, находящуюся на определенном удалении от центра. Причем, присутствует вероятность того, что владельцу квартиры в центре не придется вносить дополнительную плату.

Варианты проведения обмена недвижимости

Операция обмена недвижимости являлась наиболее распространенной в советское время, равноценный обмен квартир практиковался достаточно часто, особенно при необходимости переезда в другой город.

Переезд был вызван, как правило, сменой жизненных обстоятельств, места работы, и междугородний обмен квартир избавлял граждан от необходимости поиска покупателя в своем городе, а затем от поиска квартиры на новом месте.

В реалиях современного рынка недвижимости при рассмотрении вопроса о том, как произвести обмен квартирами, обсуждаются всего три варианта. Это обмен через куплю/продажу, прямой обмен одной квартиры на другую, альтернативная сделка.

Первый вариант является наиболее простым и, при достаточном количестве опыта работы с недвижимостью у владельца квартиры, это способ позволяет избежать привлечения профессионального риэлтора.

Процесс обмена, фактически, разделяется на две операции – сначала собственник подыскивает покупателя на свою квартиру, одновременно находя жилплощадь, которая соответствовала бы его претензиям.

Второй вариант – прямой обмен, достаточно непростая операция, требующая от риэлтора наличия опыта. Операция дает возможность поменяться приватизированными квартирами, а также – совершить обмен неприватизированных квартир.

Сложность этого способа заключается в том, что собственников, желающих совершить обмен, значительно меньше, чем желающих просто продать свою квартиру.

Это значительно сужает выбор для каждой из сторон сделки, ведь необходимо сделать так, чтобы предлагаемые условия подходили всем.

Третий вариант – альтернативная сделка, такие операции, как правило, проводятся риэлторами и позволяют снизить финансовые риски для участников сделки.

Альтернативный обмен предполагает получение аванса от покупателя квартиры, эти денежные средства в свою очередь вносятся за жилье, которое предполагается купить.

Таким образом, участники сделки фиксируют цену, а также подтверждают серьезность своих намерений, поскольку после аванса отказаться от сделки крайне затруднительно.

В случае, когда собственник продает квартиру с тем, чтобы сразу же приобрести новую жилплощадь, возникают некоторые риски – внезапный скачек цен (после продажи) может помешать покупке или же владелец квартиры, которую предполагалось купить на вырученные деньги, может просто передумать ее продавать. В результате – квартира продана, и жить ее прежнему владельцу пока негде, а вырученных денег не хватает на покупку «квартиры мечты». Альтернативный обмен позволяет избежать этих рисков и провести сделку максимально быстро.

Сделка «trade-in»

Рассматривая различные варианты обмена квартир, нельзя не отметить достаточно интересную схему, которую впервые стали практиковать столичные девелоперы.

Это схема «trade-in», которая предполагает быстрый переезд в квартиру новостройки, при этом в счет оплаты принимается старая квартира.

Подобный способ обмена часто предлагается московскими агентствами недвижимости и является достаточно востребованным, поскольку сделка занимает крайне немного времени – от начала ее оформления до осуществления переезда необходимо порядка трех дней.

Несмотря на то, что операции с квартирами вторичного рынка по численности превосходят сделки с новыми квартирами, все больше граждан желают переехать в новое жилье, и обмен старой квартиры на новостройку с каждым годом практикуется все чаще.

Обмен с доплатой средствами «материнского капитала»

При обмене квартиры можно использовать не только собственные средства, но и «материнский капитал» – средства, выплачиваемые государством при рождении ребенка.

 Обмен квартиры с доплатой материнским капиталом уже давно не является экзотическим видом сделок с недвижимостью, подобную услугу предлагают практически все крупные риэлтерские агентства.

Однако следует помнить, что «материнский капитал» в этом случае можно использовать лишь по достижении ребенком трехлетнего возраста.

Обмен ипотечного жилья

Еще одной разновидностью обмена можно считать обмен ипотечного жилья, то есть – квартир, приобретаемых с привлечением ипотечного кредита.

Вопрос о том, можно ли обменять квартиру находящуюся в ипотеке, поднимается достаточно часто, поскольку значительная доля жилья покупается за кредитные деньги.

При проведении данной операции требуется одобрение, а также непосредственное участие банка, которым был выдан кредит.

Технически происходит следующее: одновременно заключаются два договора – продажи и покупки, при продаже покупатель выплачивает долг продавца перед банком либо принимает на себя долговые обязательства (на что банки идут неохотно). Вместе с переоформлением покупаемой квартиры банк накладывает обременение, что не позволяет осуществить новому владельцу продажу недвижимости до полной выплаты долга.

Обмен муниципальной квартиры на приватизированную

В данный момент далеко не вся жилая недвижимость находится в частном владении, достаточно много квартир в городском жилом фонде является муниципальной собственностью.

Однако тот, факт, что жилье принадлежит городу, вовсе не означает, что проживающие в этой квартире не могут претендовать на улучшение жилищных условий, и единственным способом, позволяющим расширить жилплощадь (или сменить район), является все тот же обмен.

Впрочем, подобные сделки не получили широкого распространения в силу необходимости сбора многочисленных бумаг, а также невыгодности обмена для владельца приватизированного жилья.

Проживание в муниципальной квартире регулируется договором социального найма, и в то время, когда владелец частной квартиры переезжает в муниципальную, этот договор переоформляется на него, а вторая сторона получает квартиру в полную собственность.

Если владельцы приватизированных квартир могут выбирать способ обмена среди способов, перечисленных в данной статье (использовать договор обмена квартиры с доплатой, договор продажи, договор мены), то для проживающих в муниципальном жилье все обстоит несколько иначе. Чтобы поменяться неприватизированными квартирами, подойдет только договор мены, а если необходимо обменять муниципальную квартиру на приватизированную иным способом, нужно ее сперва приватизировать.

Налог при обмене квартиры

Еще одним аспектом квартирного обмена является налогообложение.

Налоговый Кодекс никак не регламентирует оплату налога при заключении прямого обмена, но Гражданский Кодекс (ст.

567) определяет, что к договору мены применяются те же правила налогообложения, что и в случае заключения договора купли-продажи.

То есть, сторона, которая передает права собственности на квартиру, признается продавцом, противоположная сторона, в свою очередь, признается покупателем.

При этом предполагается, что оплата за каждую из квартир, осуществляется в натуральной форме по стоимости, отраженной в договоре мены.

Кроме того, налог при обмене квартиры не взымается, если обмениваемая квартира принадлежит ее владельцу более трех лет.

Документы, необходимые при обмене квартиры

Для того чтобы обменять квартиру (впрочем, это также относится и к продаже недвижимости), собственнику необходимо собрать следующие документы:

  • ·​ Правоустанавливающие документы, которые определяют принадлежность квартиры;
  • ·​ Кадастровый паспорт помещения;
  • ·​ Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета;
  • ·​ Документ, устанавливающий оценочную стоимость квартиры (необходимо провести оценку недвижимости);
  • ·​ Документа, удостоверяющие личность участников сделки (паспорта и свидетельства о рождении).

Также потребуются документы, которые позволяют удостовериться, что помехой для проведения сделки не окажется нарушение прав третьих лиц:

Свидетельства участников сделки о заключении и/или расторжении брака. Если недвижимость была приобретена в период брака, для проведения сделки необходимо письменное согласие супруга/супруги.

Кроме того, согласие необходимо также в том случае, если брак уже расторгнут, поскольку имущество, приобретенное в браке, считается совместным, и права на него в равной степени принадлежат обоим супругам;

Справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних. Документ необходим, если заключаются сделки с недвижимым имуществом, где проживают несовершеннолетние (прописаны либо имеют доли).

Заключение

На основании сведений, изложенных в данной статье, специалисты портала RealtyPress.ru хотели бы отметить, что сделки, целью которых является обмен одного объекта недвижимости на другой, являются более сложными, чем, например, процедура купли-продажи квартиры.

Поэтому для того, чтобы избежать рисков, связанных с потерей времени, а также прочими неприятностями, желающим обменять жилье рекомендуется самостоятельно готовить сделку только при наличии достаточного опыта.

В данном случае привлечение грамотного риэлтора поможет сэкономить время и нервы.

Кроме того, специалист, работающий в агентстве недвижимости, способен обеспечить профессиональный подход к проверке документов.

А это весьма важно, ведь речь идет о сделке с недвижимостью вторичного рынка – квартира вполне могла поменять нескольких владельцев, что повышает риск признания сделки недействительной в результате возможного нарушения чьих-либо прав.

Источник: http://www.RealtyPress.ru/article/article_12039.html

Как оформить обмен частного дома на квартиру?

В современных реалиях обмен частного дома на квартиру часто оформляется посредством заключения сделки купли-продажи.

То есть заключается два договора – отдельно на продажу дома и отдельно на продажу квартиры, вместо одного документа – договора мены.

В статье будут рассмотрены все варианты обмена, доступные гражданам на законных основаниях.

Существует три возможных варианта обмена частного дома на квартиру:

  1. Прямой обмен объектов недвижимости с доплатой.
  2. Продажа дома для последующей покупки квартиры.
  3. Продажа дома и одновременная покупка квартиры.

В первом варианте оформляется договор мены. Этот способ имеет существенные преимущества:

  • сокращение расходов на регистрацию сделки в два раза, так как потребуется регистрировать в Росреестре только одну сделку вместо двух при оформлении купли-продажи;
  • отсутствие риска потерять жилье даже если сделка будет оспорена – в этом случае каждая сторона останется владельцем своего изначального имущества;
  • экономия времени на оформление и регистрацию сделки.

Однако, несмотря на столь значительные плюсы, непосредственный обмен имеет и отрицательную сторону. В случае оформления договора мены отсутствует возможность выбора.

Дело в том, что предложений об обмене в разы меньше, чем предложений о продаже.

Среди имеющихся объявлений непросто подобрать подходящее, ведь нужно чтобы недвижимость устраивала обе стороны.

Все это порождает еще один существенный минус прямого обмена – длительный поиск подходящей альтернативы. Некоторые люди ищут нужный объект для оформления мены годами.

Во втором варианте заключается две сделки. Обе они оформляются посредством договора купли-продажи. Такой способ наиболее популярен, так как в этом случае не приходится подстраиваться под ограниченное число предложений на рынке.

В третьем варианте участвует целая цепочка альтернативных сделок, поэтому без помощи риелторов тут не обходится. В подобных сделках участвует как минимум три собственника. Весь процесс очень сложный.

В рамках статьи мы более подробно остановимся на первом варианте оформления обмена дома на квартиру.

Процесс обмена недвижимости с доплатой

В целом, процедура оформления договора мены схожа с заключением купли-продажи. Но есть и отличительные особенности. Рассмотрим процесс подробнее.

Поэтапный алгоритм

Для оформления следует придерживаться следующей инструкции:

  1. Поиск подходящего варианта. Для этого можно воспользоваться местными печатными изданиями, досками объявлений в интернете, социальными сетями, информацией от друзей и знакомых или обратиться к риелтору.
  2. Согласование условий предстоящей сделки с другим собственником. На этом этапе определяется сумма доплаты.
  3. Сбор необходимых документов.
  4. Составление договора мены.
  5. Оплата государственной пошлины.
  6. Регистрация сделки в Росреестре или МФЦ.

Размер государственной пошлины составляет 2000 рублей. По итогам прохождения регистрации в органах Росреестра участникам сделки будет выдано две выписки из ЕГРН – по одной для каждого.

Документы для сделки

Как правило для обмена дома на квартиру требуются следующие документы:

  • общегражданские паспорта участников сделки;
  • правоустанавливающие бумаги на объекты недвижимости – выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
  • договор мены;
  • заявление о государственной регистрации;
  • согласие супругов на заключение сделки, если стороны находятся в браке;
  • техническая документация из БТИ на оба объекта;
  • документация на земельный участок, на котором располагается частный дом;
  • письменное согласие органов опеки и попечительства, если в сделке участвует несовершеннолетний;
  • выписка с лицевых счетов, подтверждающая отсутствие задолженности за пользование услугами ЖКХ;
  • выписка из домовой книги для квартиры и сама домовая книга для дома;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Это не исчерпывающий список. Каждая ситуация индивидуальна, поэтому уточнять перечень документации нужно в Росреестре.

Заключить договор мены могут только собственники недвижимого имущества. В тексте документа прописываются права и обязанности сторон, а также порядок передачи объектов и денежных средств.

Когда сделка заключается в отношении не равноценных объектов недвижимости в соглашении необходимо прописать конкретную сумму доплаты и порядок ее перечисления, а также оценочную стоимость дома и квартиры. Все остальное практически аналогично договору купли-продажи.

При наличии выраженных дефектов в недвижимости или каких-либо обременений все это должно быть указано в составляемом документе. Если ничего такого нет, требуется указание на это.

Так как одним из объектов мены является частный дом, в тексте соглашения должны быть указаны сведения о земельном участке, на котором он расположен. Требуется прописать площадь надела, а также право, на основании которого собственник дома владеет землей.

Стороны могут включать в текст любые пункты, которые посчитают важными. К примеру, можно указать сроки освобождения жилплощади, условия передачи мебели и др.

Плюсы и минусы мены

Рассмотрев вышеперечисленные варианты, все же стоит отдать преимущество оформлению договора мены.

При таком виде сделки стороны одновременно передают имущественные права, а также имеют возможность избежать налогообложения на доходы физических лиц.

Участники не рискуют оказаться в ситуации, когда одна из сторон отказывается от сделки в процессе ее оформления.

При заключении договора купли-продажи вместо мены потребуется указывать стоимость недвижимости. Без этого пункта сделка будет недействительной, так как он относится к существенным условиям. И в этом случае возникают серьезные риски.

Заключать придется два договора купли-продажи.

Если они оформляются не единовременно, второй участник может оказаться аферистом и отказаться от заключения второго соглашения.

В этом случае первый участник не только лишается жилья, но и денег за него не получает, так как вместо финансов должен был получить обменную недвижимость.

Налогообложение обмена жилья

Если кадастровая стоимость объектов недвижимости одинакова, то квартира и дом будут признаны равнозначными. В этом случае начисления налога не будет.

Когда в сделке участвует доплата, она будет признана доходом лица, получившего ее. В этом случае перечисленная сумма облагается налогом по ставке 13 %. Доплачивающая сторона при этом по-прежнему не обязана выплачивать средства в бюджет.

При возникновении вопросов и сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как происходит обмен частного дома на квартиру. Целесообразно привлечь к процессу заключения сделки и подготовке документации профессионального юриста. Эксперты нашего сайта будут рады помочь вам в любых правовых вопросах.

Источник: http://EstateLegal.ru/nedvizhimost/prochie-sdelki/obmen-doma-na-kvartiru/

Обмен жилья: как это происходит?

Кроме купли/продажи недвижимости существует еще и обмен.

Четверть века назад, когда право собственности на недвижимость в СССР существовало лишь для кооперативов, а большинство граждан жили в своих квартирах по договору социального найма, большинство сделок с недвижимостью имело форму обмена. Сегодня такие сделки не так популярны, но всё же встречаются. Разберёмся в нюансах.

С началом приватизации у наших граждан появилось право собственности на жильё — его стало можно купить и продать.

С этого момента и по сегодняшний день существуют два разных рынка жилья – находящегося в собственности и муниципального.

Периодически эти рынки пересекались: законом то разрешался, то запрещался обмен муниципального жилья на жильё, находящееся в собственности, но об этом поговорим отдельно.

В первую очередь, необходимо понимать, что обмен между собственниками жилья и нанимателями муниципального жилья – это два разных соглашения.

Сделка между собственниками проходит по правилам купли/продажи, оформляется посредством документа, который называется «договор мены», и регламентируется статьями 567-571 ГК РФ.

В результате такой сделки происходит переход права собственности на жильё от одного собственника к другому.

Обмен жилья между нанимателями оформляется и регулируется, соответственно, документом, называемым «договор обмена», и статьёй 72 ЖК РФ. В итоге осуществляется только переход права пользования жильём, и его участники заключают новые договоры социального найма на своё новое жильё.

Рынок жилья, находящегося в собственности, постоянно растёт, а муниципального – падает, что, в общем, понятно.

Во-первых, количество вновь строящегося частного жилья несоизмеримо больше, чем муниципального, а во-вторых, бесплатная приватизация жилья продолжается.

Недавно её срок снова продлили до марта 2017 года.

С 1991 года и до сегодняшних дней (апрель 2016 года) в Москве приватизировано 2,8 миллионов квартир, а муниципальными осталось примерно 400 тысяч квартир и комнат.

С одной стороны, в процентном отношении к жилью, находящемуся в собственности, это немного, с другой – это целый неприватизированный город-миллионник. Эксперты предполагают, что 10% муниципального жилья так и не будет приватизировано.

Но по статистике сделок с неприватизированным жильём в общем объёме рынка жилья – это капля в море.

Обмен муниципального жилья

В отличие от сделок с жильём, находящимся в собственности, где большая часть операций проводится по договорам купли/продажи, все сделки с муниципальным жильём– это обмен.

Непременное условие обмена муниципального жилья: кроме договоренности с партнером по обмену вы должны получить разрешение на обмен у наймодателя жилья, то есть, в общем случае – у городских властей.

Это не всегда легко, а иногда и просто невозможно.

Кроме случаев, которые оговариваются в Жилищном кодексе, поводом для отказа наймодателя может послужить явно неравноценный обмен. Ведь обмен муниципального жилья принципиально считается безвозмездным.

Нет собственности – не должно быть и каких-либо доплат по сделке. Но понятно, что часто бывают случаи, когда совершается неравноценная сделка, предполагающая доплату.

Например, обмен трёхкомнатной муниципальной квартиры на однокомнатную. Наймодатель, видя, что сделка по существу – возмездная, может не дать согласия на неё. Тогда приходится добиваться права на такой обмен через суд.

Ведь вообще-то законом он нигде не запрещается. А доказать его возмездность проблематично.

Формально лицом, которое осуществляет обмен, является наниматель жилья, то есть, тот человек, на имя которого составлен договор социального найма. В соответствии с ЖК РФ обмен муниципальным жильём производится между нанимателями.

Однако это не значит, что члены семьи нанимателя не имеют права голоса. Имеют, более того — равное с ним.

Ведь, будучи нанимателем, вы должны кроме разрешения от наймодателя получить в письменной форме и согласие на обмен от всех зарегистрированных в квартире членов семьи, включая временно отсутствующих.

А такое удается не всегда: кто-то может быть против, например, размена квартиры на несколько разных квартир и комнат.

Если квартира в собственности, то в таких случаях инициатору разъезда остается только продать свою долю, а с муниципальным жильём всё по-другому: существует возможность потребовать через суд принудительного обмена. Любой член семьи нанимателя из числа зарегистрированных в квартире имеет право подать такой иск. Тем не менее, право правом, но судебная практика по таким делам показывает, что шансы выиграть подобное дело очень малы.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные, то необходимо согласие на обмен органов опеки и попечительства. Согласие или отказ органы опеки должны выдавать в письменной форме в течение трёх недель после получения заявления.

Жилищный кодекс не препятствует обмену муниципального жилья, находящегося в разных регионах РФ.

При этом количество въезжающих и выезжающих из каждого региона кодексом не ограничивается.

Однако, что касается Москвы, то специальными постановлениями московских властей накладывалось условие, что количество въезжающих по обмену не должно превышать количество выезжающих.

Основная задача таких постановлений – пресечь возможность появления новых лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Кстати, обмен внутри региона, приводящий к тому же результату, тоже блокируется городскими властями.

Кроме того, по Жилищному кодексу существуют дополнительные ограничения на обмен муниципального жилья. Он не допускается в следующих случаях:

  • если нанимателю предъявлен иск о расторжении договора социального найма или его изменении, а также право пользования этим жильём оспаривается в суде;
  • данное жильё признано непригодным для проживания, или наймодателем принято решение о его сносе, переоборудовании или капитальном ремонте с перепланировкой жилых помещений;
  • в коммунальную квартиру после совершения обмена может вселиться человек с хроническим заболеванием из перечня, приведенного в статье 51 ЖК.

Регистрация обмена муниципального жилья отличается от регистрации сделок с жильём, находящимся в собственности. Нет права собственности – нечего и регистрировать в Росреестре.

Ранее регистрацией сделок с муниципальным жильём в Москве занималось Городское бюро обмена, потом «Мосжилсервис», теперь —  ГУП  «Московский городской Центр арендного жилья».

Собственно, регистрирующий орган никуда не переезжал, менялась только его вывеска и некоторые функции.

В настоящее время ГУП предоставляет информацию по обменной базе и ставит туда на учёт, занимается подготовкой договора обмена, подготовкой запросов в органы опеки, подготовкой документов для получения согласия наймодателя, подготовкой писем для последующего оформления новых договоров социального найма. И все это за вполне умеренную плату (особенно по сравнению с тем, сколько берут обычно за свои услуги агентства недвижимости).

Как уже говорилось, обмен муниципального жилья – процесс сложный. Прежде всего, из-за весьма ограниченного количества предложений, среди которых трудно найти подходящий вариант.

Легче приватизировать квартиру, обменять её через куплю/продажу и потом, в случае необходимости, деприватизировать. Тоже, конечно, возни много. Но зато найти устраивающий вас вариант шансов гораздо больше.

Вот если приватизировать квартиру вы не можете, то тогда остаётся лишь искать вариант муниципального обмена.

Обмен жилья, находящегося в собственности

Обмен жилья, находящегося в собственности, оформляется «договором мены» и, по сути, мало чем отличается от договора купли/продажи. Практически, договор мены объединяет два договора купли/продажи.

Часто приходится видеть в интернете, что у специалистов интересуются, как лучше оформить сделку: через мену или куплю/продажу? И ответ на этот вопрос обычно таков: «А как хотите».

Порядок оформления договора, регистрации, передачи сторонами недвижимости – такие же как и при купле/продаже. Договор мены в настоящее время должен содержать:

  • идентификационные данные сторон сделки, при этом обычно (в отличие от договора купли-продажи) стороны указываются не как «продавец» и «покупатель», а как «сторона А» и «сторона Б» (если совладельцев недвижимости несколько, то указывается каждый из них);
  • сведения об объектах сделки, в том числе данные о документах, подтверждающих  права собственности, а также сведения о кадастровой стоимости объектов;
  • договорную стоимость объектов, которую стороны определяют сами, но она с 2016 года не должна быть меньше 70% от кадастровой стоимости;
  • размер доплаты одной из сторон, если сделка не является равноценной;
  • порядок взаиморасчетов и фактической передачи объектов.

Бытует мнение, что с помощью  договора мены можно избежать выплаты налога или как-то его минимизировать. Это заблуждение. При осуществлении договора мены действуют те же правила и ставки, что и при купле/продаже.

Попытка уйти от выплаты налога при неравноценном обмене путём признания договорных цен равными и отсутствии доплаты раньше могла сработать, но теперь она обречена на неудачу.

Органы регистрации с большой долей вероятности приостановят такую сделку, а если регистрация все-таки состоится, то неприятностей можно ждать от налоговых органов.

Единственная возможность несколько уменьшить налог – скромно снизить договорную стоимость в размере не более чем 30% от кадастровой.

Но на сегодня, в 2016 году, кадастровая стоимость и так уже в большинстве случаев заметно превышает реальную рыночную. Так что тут много не сэкономишь. Напомним, кстати, что с 2016 года налог с продажи недвижимости в общем случае взимается, если она находится в собственности менее пяти лет (а не трех, как ранее).

Обязательной нотариальной регистрации договор мены не подлежит. Но при желании стороны могут это сделать, что обойдется в сумму примерно 0,15-0,3% от стоимости более дорогого объекта сделки.

Ещё один важный момент касается обмена долями в квартире.

Здесь тоже действуют те же законы и правила, что и при купле/продаже долей — первоначально доля должна быть предложена на тех же условиях для выкупа совладельцам квартиры.

И это нужно сделать не на словах, а в официальной форме (письмом или телеграммой). Если они отказались, то через месяц со дня получения ими уведомления об условиях выкупа доли можно осуществлять обмен доли с другим человеком.

Риски при сделках по договорам мены аналогичны рискам сделок купли-продажи. Договор должен быть правильно оформлен, в идеале — зарегистрирован и документально подтвержден. Причины для расторжения договора мены или признания его недействительным те же, что и для договора купли/продажи.

Обмен муниципального жилья на частное

Итак, возможно ли обменять муниципальное жильё на частное и наоборот? В интернете по этому поводу много совершенно противоположных утверждений, ведь законодательство в этой области менялось неоднократно. До 01.03.2005 года, когда вступил в силу ЖК РФ, такой обмен был разрешён и производился. В ЖК РФ обмена между собственником и нанимателем жилья уже не предусматривалось.

Источник: https://kvartira.mirtesen.ru/blog/43319804615

По закону
Добавить комментарий