8(499)110-20-64

Как выгодно продать квартиру? подготовка сделки

Содержание

Как продать квартиру

Как выгодно продать квартиру? Подготовка сделки

Перед тем, как продать квартиру, большинство собственников жилья старается сформулировать для себя подробный алгоритм действий, позволяющий избежать наиболее распространенных ошибок и сложностей, сопровождающих проведение сделок с недвижимостью. И, как показывает практика, такая тактика оказывается по-настоящему действенной. А успех сделки в большинстве случаев не зависит от участия в ней риэлтеров и юристов.

Более того, продажа квартиры напрямую от собственника привлекает гораздо большее внимание, чем предложения посредников.

А значит, шансов на быстрое завершение процедуры будет гораздо больше.

Но для того чтобы все прошло успешно, следует действовать по закону и учитывать особенности продажи недвижимости в условиях современного рынка.

Продажа квартиры: готовим документы

Перед тем, как выгодно продать квартиру, собственнику предстоит провести процесс подготовки принадлежащего ему недвижимого имущества к продаже.

В частности, стоит позаботиться о сборе документов, необходимых для проведения сделки.

Ведь именно этот фактор часто отпугивает потенциальных покупателей, не готовых тратить время на длительное ожидание.

Уточнить, какие именно документы потребуются для продажи жилья, можно как при помощи профессионального юриста, ведущего прием граждан на коммерческой основе, так и при посредничестве органов государственной регистрации, предоставляющих такого рода информацию бесплатно. Составив список необходимых бумаг, следует узнать, какие из них имеют срок давности. К примеру, выписку из домовой книги лучше брать непосредственно накануне проведения сделки.

Помимо этого в распоряжении продавца должны быть:

  • свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество;
  • удостоверения личности всех собственников (если таковыми выступают несовершеннолетние граждане — свидетельства о рождении);
  • кадастровый или технический паспорт на объект недвижимости;
  • свидетельство о браке (если собственник состоит в браке) и нотариально заверенное согласие супруга/супруги на проведение сделки (актуально только для собственности, относящейся к категории совместно нажитого имущества);
  • согласие органов опеки и попечительства на проведение сделки (необходимо, если в числе собственников есть несовершеннолетние граждане);
  • справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

В ряде случаев, перед тем, как продать квартиру без посредников, собственнику может потребоваться сбор дополнительных документов.

Именно поэтому полный их перечень лучше с самого начала уточнить у квалифицированного юриста.

И лишь после того, как все будет подготовлено, стоит начинать активный поиск потенциального покупателя.

Где и как искать покупателей?

Как продать квартиру, если вы намерены действовать без посредников? В первую очередь, следует произвести оценку объекта недвижимости — с учетом действующих рыночных цен. Ориентироваться стоит на средние значения, не завышая стоимость объекта недвижимости в связи с наличием «евроремонта» или прекрасного вида из окна.

После того, как цена будет назначена, можно приступать к активному поиску потенциальных покупателей.

Важно отметить, что сегодня существует немало специализированных электронных досок объявлений, позволяющих быстро и эффективно привлечь внимание покупателей.

Но не стоит недооценивать и проверенные временем методы продажи квартиры — задействуйте местные СМИ, оповестите о своем намерении родных и друзей, распространите информацию в районе своего проживания.

Как скрепить договоренности с покупателем?

Как выгодно продать квартиру без риска быть обманутым? Обезопасить себя от переменчивого настроения потенциальных покупателей собственнику поможет составление предварительного договора, в рамках которого стороны смогут скрепить свои намерения в письменной форме.

В этом случае покупатель обычно вносит задаток или авансовый платеж. При этом в рамках предварительного договора могут устанавливаться сроки исполнения обязательств и другие аспекты достигнутого соглашения, а также штрафные санкции, наступающие при неисполнении сторонами своих обязательств.

Итоговый договор купли/продажи может быть составлен юристом или нотариусом и требует обязательного нотариального заверения. По завершении всех формальностей стороны обращаются в органы государственной регистрации для оформления всех необходимых документов, подтверждающих смену собственника.

Как производить расчеты при заключении сделки купли/продажи?

Существуют две наиболее распространенные схемы расчета при продаже объектов недвижимости:

  1. в первом случае денежные средства в наличном или безналичном формате передаются продавцу при заключении сделки;
  2. во втором они передаются в момент подписания акта, фиксирующего факт приема/передачи квартиры.

Важно отметить, что перед тем, как продать квартиру без посредников, стоит рассмотреть возможность осуществления расчетов при помощи абонированной банковской ячейки.

Учитывая все эти моменты при продаже недвижимости, вы сможете обезопасить себя от возможных рисков и обеспечить проведение сделки с соблюдением всех необходимых формальностей без участия посредников, получая максимальную выгоду и не переплачивая за услуги третьих лиц.

Источник: http://Ros-Potreb.ru/149-kak-prodat-kvartiru.html

Как продать квартиру быстро, а главное выгодно — основные способы продажи жилья

С вопросами недвижимости сталкивается практически каждый человек в своей жизни. И если покупка квартиры трудоёмкий, но не самый сложный процесс, то с продажей жилья всё обстоит несколько иначе.

Понятно, что продавец хочет продать товар дороже и выгоднее. Но как же быть, если необходимо продать квартиру в кратчайшие сроки по хорошей цене? Об этом пойдёт речь ниже.

Как продать квартиру быстро и выгодно

Предпродажная подготовка

Подготовка к продаже заключается в уборке квартиры, ремонте, если это необходимо.

На этой стадии продавцы часто допускают ошибки. Самая распространённая — игнорирование генеральной уборки.

Кроме самой непосредственной качественной уборки жилья, необходимо вывезти или выкинуть старые вещи, чтобы избавиться от ощущения захламлённости, убрать из квартиры животных, поскольку их наличие может отпугнуть потенциальных покупателей.

Иногда продавец бросается в другую крайность — наводит идеальный порядок, делает дорогостоящий ремонт и прочее. Однако это не всегда полезно — таким образом, в недвижимость вкладываются дополнительные деньги, что покупателю не всегда выгодно.

Не стоит делать и ремонт «для вида» — ставить дешёвые металлопластиковые окна, заменять двери красивыми китайскими жестянками.

Поскольку при покупке квартиры покупатель будет осматривать абсолютно все мелочи, и если он придёт к выводу, что ему всё равно придётся делать ремонт после вас, то стоимость квартиры будет меньше запрошенной, а вы потеряете на этом свои деньги.

Реклама, показ и ведение торга

Если вы продаёте квартиру самостоятельно, то эта стадия может стать если не самой сложной, то самой непредсказуемой.

Для начала необходимо проанализировать рынок недвижимости — сравнить стоимость квартир в вашем районе или подобных. Можно связаться с продавцами и осмотреть другие похожие квартиры, чтобы понимать текущее соотношение цены/качества на рынке.

Рекламу лучше подавать и в печатные издания (как платные, так и в бесплатные), и на специализированные интернет-порталы. Для ускорения процесса логично ставить пометку «срочно» и оформлять объявление таким образом, чтобы последнее выгодно выделялось среди других.

Как показывает практика, рекламу продажи квартиры можно затягивать максимум на 2 месяца (если это не жильё премиум-класса).
Если за этот срок потенциальных покупателей не появилось, то объявление надо менять — снижать цену, изменять условия продажи.

Подготовка пакета документов

Чтобы ускорить процесс реализации жилой площади, заранее стоит побеспокоиться о сборе документов, необходимых для продажи:

  1. Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность.
  2. Документ, подтверждающий право владения квартирой — свидетельство, договор дарения, решение суда, договор купли-продажи и прочее.
  3. Паспорт БТИ на квартиру — заказать его лучше заранее. Срок действия такого паспорта — 5 лет.
  4. Три экземпляра договора купли-продажи.

Эти документы являются обязательными в любом случае, также есть перечень дополнительных бумаг, необходимых при определённых условиях.

  • Свидетельство о браке и согласие супруга необходимо, если продавец состоит в браке и квартира является совместной собственностью.Если брак расторгнут, то необходимо свидетельство либо решение суда о расторжении брака.
  • Разрешение от Органов опеки, если один из владельцев квартиры — несовершеннолетний собственник.Такой документ выдаётся очень долго (обычно в течение месяца, но на практике срок часто затягивается), поэтому позаботиться о такой справке следует заранее.

Что касается вопросам торга, то некоторые собственники прибегают к телефонным или «живым» торгам.

Решив устроить такое мероприятие («живой» аукцион), продавец приглашает на осмотр квартиры несколько покупателей сразу и начинает «торги». В результате сделка оформляется с покупателями, готовыми  заплатить больше остальных.

Смысл телефонных аукционов в том, что посмотрев квартиру, большинство потенциальных приобретателей берёт тайм-аут для принятия окончательного решения.

При условии, что недвижимость видели несколько покупателей, продавец звонит одному из них и сообщает, что один из них даёт больше.

Если этот покупатель поднимает цену, то продавец звонит предыдущему претенденту и ставит его в известность, что стоимость опять поднялась и т.д. (в зависимости от количества покупателей).

Не вполне благородное занятие, но, по мнению опытных «дельцов», может принести не плохой результат. Стоит ли так «мучить» покупателей – решать вам.

Купля-продажа и регистрация

Как показывает практика, данная стадия обычно не занимает много времени. Значительно упрощает процесс предварительная договорённость с покупателем о способе и порядке оплаты стоимости и передачи квартиры.

Бессмысленно делать капитальный ремонт квартиры перед продажей.

Договор подписывается сторонами в регистрационной палате.

А сам процесс подписания документов обычно занимает один день, а вот процесс перерегистрации в государственных органах, после подачи заявления, может затянуться до месяца и ускорить это невозможно.

Подробная информация о том, как продать квартиру без посредников здесь.

Передача квартиры новому собственнику

Эта процедура законодательно никак не регулируется. Условия передачи квартиры после подписания сделки оговариваются продавцом и покупателем индивидуально.

Обычно на это уходит до двух недель для возможности перевозки вещей и прочего на новое место жительства. Если же квартира уже пустая, то передать ключи можно и в день заключения договора.

Помните, что при продаже квартиры менее 3 лет в собственности необходимо уплатить налог в размере 13% от стоимости жилья.

Продажа квартиры через агентство недвижимости

Вместо всей волокиты с рекламой, поиском покупателей и прочим, есть вариант продать квартиру через агентство. В данном случае необходимо придерживаться нескольких правил.

Не надо пытаться продать квартиру через несколько агентств одновременно. Риелторы, даже если у них и нет одной общей базы, всегда обмениваются информацией и могут попросту перестать с вами сотрудничать.

Кроме того, они попросту будут конкурировать между собой единственным возможным способом — пытаться снизить цену для покупателя, вследствие чего опять же пострадает продавец.

Продажа квартиры через агентство имеет множество плюсов:

  • агентство полностью берёт на себя организацию рекламы;
  • компания занимается сбором и подготовкой документов по продаже квартиры;
  • заключение купли-продажи через профессионалов минимизирует всевозможные риски, поскольку документы будут юридически грамотно оформлены.

Выбор агентства — тоже вещь непростая. Всегда следует обращать внимание на следующее:

  • наличие офиса;
  • хорошая реклама;
  • членство в ассоциациях риелторов;
  • всевозможные награды.

Заключение договора

При оформлении соглашения с агентством необходимо досконально его прочитать, а лучше дать на проверку независимому эксперту, поскольку любой составитель договора, как показывает практика, прописывает в нём наиболее выгодные именно для себя условия.

Помните: агентство не может настаивать на полной оплате услуг до выполнения условий договора.

Единственное требование — так это предоплата (аванс или задаток).

В случае неисполнения договора агентом данная сумма возвращается в полном объёме, а также убытки, понесённые заказчиком (то есть Вами).

Сроки

Некоторые, даже известные агентства, предлагают заключение договора на неустановленный срок, то есть до того момента, пока посредники не выполнят свои обязанности (продажа квартиры). Идти на такие условия нельзя.

Опираясь на практические наблюдения можно утверждать, что срок продажи квартиры с помощью специалистов составляет максимум 2 месяца, поэтому и заключать договор лучше всего на такой срок.

При этом в соглашении необходимо указать условия его расторжения по инициативе одной из сторон.

Кстати, есть смысл попробовать продать квартиру непосредственно агентству недвижимости.

Сделка будет оформлена быстро, однако не рассчитывайте на то, что вам удастся продать жильё дорого.

Продажа квартиры по доверенности

Чтобы продать жилую собственность, также можно заключить доверенность, и доверенное лицо может провести сделку без участия продавца.

Это делается чаще всего, когда хозяин квартиры проживает в другом городе или у него тяжёлое состояние здоровья, то есть он не может принимать личного участия в продаже квартиры.

Доверенность — это нотариально заверенный документ, образец доверенности на продажу всей квартиры или её доли можно найти в сети, например, на www.quickdoc.ru.

Если владелец квартиры находится в лечебном заведении, заверителем будет главврач, если отбывает наказание в местах лишения свободы — то начальник такого учреждения.

Продажа по доверенности: риски покупателя и продавца

В случае продажи недвижимости по доверенности обе стороны могут столкнуться с определёнными сложностями:

  • Для покупателя есть риск признания сделки недействительной — например, перед продажей доверитель отказался продавать квартиру, или, скажем, наступила более сложная, но вполне возможная ситуация — продавец умер до заключения сделки. В таком случае наследники будут являться владельцами квартиры и сделку по продаже суд просто признает недействительной. При этом практика показывает, что покупателю часто возвращается не вся сумма, за которую он приобретал жильё.Чтобы обезопаситься, перед заключением сделки необходимо лично связаться с владельцем и уточнить его намерение о продаже квартиры.
  • Продавец несёт риск недополучения всей стоимости квартиры, если доверенное лицо продало жильё по заниженной цене, либо же не передало всю сумму.В таком случае договор также будет признан недействительным ввиду того, что доверенное лицо действовало в противоречии с интересами заверителя.

Продажа квартиры по переуступке прав

Последний вариант, с которым может столкнуться собственник при продаже квартиры — это цессия, то есть переуступка права собственности. В данном варианте продавец по договору продаёт покупателю права на квартиру в строящемся доме.

Плюсы переуступки:

  • для покупателя возможность купить квартиру дешевле, чем, при приобретении готового жилья или если бы он был первоначальным инвестором;
  • покупка новой квартиры, в которой сделан качественный ремонт.

Продажа квартиры по переуступке, если дом не сдан, грозит проблемами чаще всего для покупателей:

  • замороженное строительство — часто встречающаяся проблема. Поэтому лучше покупать квартиры в почти достроенных домах, которые близки для сдачи в эксплуатацию;
  • штраф, который платит чаще всего покупатель застройщику за переоформление документов.

Сделка, оформленная по доверенности, несёт риски для продавца и покупателя.

Более надёжный вариант — это переуступка прав на квартиру, когда дом сдан в эксплуатацию. Тогда риски для продавца и покупателя минимальные.

Вывод.

Продать квартиру быстро, а главное за адекватную сумму, всё-таки вполне возможно. Главное правильно выбрать для себя метод, по которому будет осуществляться подготовка и непосредственно продажа квартиры.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

Источник: http://napravah.com/kvartira/prodazha/kak-prodat-bystro.html

Как быстро и выгодно продать квартиру

Вам нужно быстро и выгодно продать жилье? Подойдите к процессу ответственно. Разница в цене может быть довольно ощутимой.

Время, потраченное на продажу, составить как неделю, так и растянуться на долгие месяцы, а то и года.

Советы в этой статье помогут не только выгодно, но и быстро продать помещение с любым ремонтом и в различных районах города.

1. Продавать самостоятельно

Грамотно продать квартиру не так сложно, как может показаться на первый взгляд.

Преимущества:

  • не придется платить агентству;
  • за счет комиссионных посредника, сделайте ниже стоимость.

Недостатки:

  • на продажу понадобится больше времени и сил;
  • нужно самостоятельно искать покупателя, показывать квартиру;
  • заниматься подготовкой документов, выбором нотариуса.

Советы:

  • размещайте объявления на нескольких ресурсах. Не экономьте средства на их продвижение и рекламу. Так быстрее найдется покупатель, и все затраты окупятся;
  • сделайте удачные фото объекта, с хорошим освещением и выгодными ракурсами. Не фотографируйте недостатки, такие как дыры в линолеуме, ободранные обои, стены с грибком. Лучше чтобы в кадр попали новые двери, чистый сан. узел, пластиковые окна;
  • расскажите о продаже соседям, ЖЭКу, управдому. Они могут найти покупателя очень быстро.

2. Обратиться в агентство недвижимости

Можете доверить продажу профессионалам.

Преимущества: 

  • у них уже существует наработанная база претендентов на покупку;
  • не нужно тратить время на демонстрацию квартиры и ее рекламу, этим займется риелтор;
  • документальное сопровождение на всех этапах оформления сделки.

Недостатки: 

  • за услуги придется заплатить.

Советы:

  • для быстрой продажи обратитесь сразу в несколько фирм;
  • выбирайте более известные и давно работающие на рынке недвижимости конторы.

Подготовка внешнего вида квартиры

Важный этап для проведения выгодной сделки. Чем лучше будет выглядеть жилье, тем большую цену вы можете за него получить и быстрее заключить договор. Не поленитесь выполнить все рекомендации, и увидеть, что они работают.

  1. Чистота в подъезде и внешний вид этажа – это визитная карточка объекта. Их ужасное состояние может сразу создать негативное мнение и отпугнуть покупателя еще до осмотра апартаментов. Конечно, делать капитальный ремонт, за свой счет, нецелесообразно, но, где-то подкрасить, подклеить отвалившиеся обои, вымести грязь и паутину не помешает.
  2. Освободить пространство в помещении. Избавьтесь от ненужного хлама, старых вещей, сломанной мебели, грязных паласов и остатков стройматериалов. Проверьте ниши и балконы, их тоже будут осматривать. Комнаты сразу начнут выглядеть просторнее и светлее.
  3. Косметический ремонт. Продумайте целесообразность его проведение. Возможно, придется освежить интерьер — переклеить обои, подкрасить батареи, прибить линолеум. Делать капительные вложения не стоит. Новые владельцы будут ремонтировать квартиру по своему вкусу, и не захотят платить большую стоимость за ваш ремонт.
  4. Установите мощные лампочки. Днем – широко распахните шторы. Яркий свет и солнечные лучи сделают помещение больше и светлее.
  5. Проведите уборку перед показом. Слои пыли, горы мусора, грязная сантехника — отпугнут самых заинтересованных. Вымойте полы, вытрите пыль, вычистите печь и раковину. Если они даже не очень новые, в чистом виде будут смотреться более презентабельно.

Оформление документов для сделки

Вы решили продавать жилье и хотите сделать это быстро? Начинайте документальную подготовку. Для этого нужно:

  • выписаться всем, кто числиться на этой площади;
  • подготовить полный пакет документы совладельцев квартиры;
  • юридически оформить согласие супруга (или супруги) на сделку;
  • взять справку об отсутствии запретов на продажу;
  • погасить долги по коммунальным платежам (если такие имеются);
  • получить справки об отсутствии задолженности во всех инстанциях.

Если вашу квартиру приходят посмотреть, значит, люди в ней изначально заинтересованы. Основная задача не испортить впечатление и показать все «сильные стороны» жилья.

Заранее выясните, кто потенциальные покупатели, от этого зависит какую информацию вы преподнести.

Больше рассказывайте о положительных аспектах, а о негативе лучше промолчать.

  • Расскажите о развитой инфраструктуре: наличии поблизости школ, детских садов, магазинов, банков, поликлиники;
  • Удобной транспортной развязке, о редком отключении электроэнергии или воды;
  • Обратите внимание на размер коммунальных платежей, наличие счетчиков, удобной планировке;
  • Расскажите о спокойных и интеллигентных соседях, без вредных привычек;
  • Психологи рекомендуют в помещении обеспечить хороший аромат. Запах кофе, ванили, цитрусов создают домашнюю атмосферу и располагают к покупке. Если квартира будет благоухать – после просмотра подсознательно останется приятное впечатление. Это увеличит шансы на продажу;
  • Обеспечьте комфортный климат в помещении. В жару, лучше охладить помещение кондиционером, в холод прогреть. Заходя с улицы, человек почувствует себя максимально комфортно и получит положительные впечатления, которые впоследствии, будут ассоциироваться именно с этим помещением;
  • Не рассказывайте о «плохой биографии» дома, если таковая имеется. О несчастных случаях, смертях, разводах, скандалах. Это отпугивает покупателя. 

Работа с возражениями

Когда квартиру осмотрели полностью, заведите разговор о том, что понравилось и что именно смущает потенциальных покупателей. Будьте готовы найти весомый аргумент на любое их замечания. Например:

  • «Думали, что места будет больше» — зато коммунальные платежи небольшие;
  • «Слишком много места, нам столько не нужно» — сможете приглашать гостей или сделать дома рабочий кабинет;
  • «Здесь глухой район» — в тихом дворе, безопасно гулять детям;
  • «Плохой ремонт» — все сделаете по своему вкусу, как вам нравится.

Магические обряды для удачной продажи квартиры

Можно долго спорить о том, работает это или нет, но подобных методов существует множество. Три самых распространенных:

  1. Под коврик на входе, положить монетки. Желательно выбрать большого номинала. Входящих людей попросите вытереть об него ноги. Это поможет совершить выгодную сделку.
  2. Перед показом, поджечь церковную свечу и пройтись с ней по всем комнатам и углам, прося у Бога удачной сделки. Вместо свечи, можно окропить освященной водой. Это очистит энергию, и вы получите благословение на выгодную и быструю продажу.
  3. Задобрить домового. Если верите, в его существование, попросите у домового поспособствовать удачной сделке. Для этого на ночь оставьте ему угощение и питье.

Независимо от того, какими методами вы воспользуетесь, чтобы быстро и выгодно продать свою квартиру, главное искренне верить в успешность затеи. Действуйте, и у вас все получится.

инструкция

Источник: http://TopKin.ru/voprosy/nedvizhimost/kak-byistro-i-vyigodno-prodat-kvartiru/

Как подготовить договор и документы квартиры для продажи?

Продажа квартиры может быть намного проще и успешней, если нанять грамотного агента. Лишь убедитесь в профессионализме вашего специалиста и просто следуйте его рекомендациям касаемо предпродажной подготовки жилища.

Но если по каким-то причинам нанимать помощника не хочется или нет возможности это сделать, мы расскажем вам, как подготовить квартиру к продаже своими руками и каким правилам желательно следовать в процессе.

С чего нужно начать?

Если вы не нанимаете риелтора, то в этом есть и плюсы: во-первых, можно сэкономить довольно солидную сумму денег, а во-вторых, вы сами можете следить за процессом продажи на каждом этапе.

Важно понимать, что привести в порядок кухню, сантехнику и сделать в доме хотя бы косметический ремонт – этого недостаточно. Процесс продажи недвижимости очень трудоемкий, требует тщательного контроля за документацией, а также не лишним будет знание законодательства.

Поэтому привлекать юриста в любом случае придется хотя бы для заверения договора купли-продажи.

Для начала советуем вам ознакомиться с этапами продажи жилья:

  1. Подготовка всех необходимых документов. Сделать это нужно заранее, проверив правильность заполнения всевозможных справок.

    Данные в технической документации должны совпадать с реальными и быть достоверными, что подтверждается необходимыми подписями и печатями.

    Никаких помарок или исправлений! Если собрать полный пакет документов, это поможет существенно ускорить процесс продажи;

  2. Изучение ценовой политики на рынке недвижимости и определение реальной стоимости жилья.

    Искать покупателя можно своими силами, опубликовав несколько объявлений на тематических сайтах и досках объявлений города;

  3. Дальше с выбранным покупателем составляется предварительный договор купли-продажи, который гарантирует, что покупатель не передумает, а продавец вдруг не решит продать квартиру кому-то другому. На момент внесения задатка все предыдущие жильцы должны быть выписаны;
  4. Все документы подписываются сторонами и заверяются подписью нотариуса. После этого происходит оплата (наличными либо по безналу, а если продается ипотечная квартира – то здесь следка совершается с непосредственным участием банка-кредитора и с использованием депозитных ячеек).

Какие документы обязательно понадобятся?

Чтобы провести сделку (если речь идет о приватизированной недвижимости), необходимо будет собрать такой пакет бумаг:

  1. Справку, подтверждающую право собственности на жилье, которую заверяют подписью нотариуса;
  2. Технический или кадастровый паспорт на недвижимость, который хозяин получает в БТИ;
  3. Документы, подтверждающие личность прописанных здесь людей, если есть несовершеннолетние дети – то еще и согласие от органов попечительства;
  4. Если продавец в браке – обязательно потребуется заверенное нотариусом согласие на проведение сделки от второго супруга;
  5. Справка о составе семьи;
  6. Копия справки из ЖЭКа, что по указанному адресу нет задолженности по коммунальным платежам;
  7. Копия выписки из домовой книги, которую необходимо брать непосредственно перед заключением договора, т.к. она имеет небольшой срок действия;
  8. Выписка из ЕГРП, что недвижимость не под арестом и не в залоге.

Более сложной может оказаться продажа ипотечной квартиры, которая обременена залогом.

Об этом факте в обязательном порядке сообщают потенциальному покупателю, да и без согласия и прямого участия в сделке банка-кредитора ее провести просто невозможно.

Только при наличии разрешения от банка можно совершить досрочное погашение долга.

Далее на свидетельстве о собственности ставится штамп, что квартира снимается с обременения. Покупатель вносит залог, при этом передачу денег тоже необходимо проводить под присмотром, чтобы обезопасить стороны.

Теперь вы знаете, какие документы нужно подготовить для продажи квартиры, чтобы сделка не сорвалась. Кадастровый паспорт и документ о праве собственности – это обязательные технические и юридические бумаги, все остальные считаются не обязательными.

Но запросить покупатель их может в любой момент, а изготовление может отнять время, за которое он найдет иной вариант. Так что позаботьтесь об всем заранее или заручитесь помощью риелтора, который подскажет, что вам делать.

Особенности составления договора купли-продажи

Как только покупатель нашелся, все аспекты были оговорены, документы проверены, и он согласился сделать покупку, наступает очередь передачи задатка. Таким образом обе стороны подтверждают свои намерения заключить договор. Сумма задатка оговаривается в каждом случае отдельно.

Предварительный договор отличается рядом особенностей, на которых советуем вам акцентировать внимание. В нем прописывают:

  • Полную стоимость квартиры прописью;
  • Сумму задатка;
  • Окончательный срок, когда необходимо составить и подписать основной договор;
  • Срок, когда продавец освобождает жилплощадь;
  • Прочие моменты.

Теперь несколько слов о том, как подготовить договор купли продажи квартиры.

Он имеет утверждённую форму и состоит из 8 частей, в которых подробно описывается предмет договора, условия передачи денег и прав на недвижимость, права и обязанности сторон, паспортные данные участников, дата его заключения, все это заверяется подписями нотариуса и сторон.

Источник: http://moneybrain.ru/nedvizhimost/podgotoa-kvartiry-k-prodazhe/

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры

Последнее обновление: 20.12.2016

Альтернативная покупка или продажа квартиры (об этом ниже) – это самый распространенный тип сделки на рынке недвижимости. В Москве, например, по оценкам риэлторов, среди всех сделок купли-продажи квартир, более 70% – альтернативные.

Почему так? Да потому, что большинство людей, продавая свои квартиры, не остаются с деньгами на улице, а покупают себе взамен другие квартиры, фактически, меняя свое жилье.

Такая одновременная продажа одной квартиры и покупка другой, и называется альтернативной сделкой с недвижимостью.

В риэлтерском сленге существует несколько названий для разных типов сделок купли-продажи квартир:

  • Прямая (или чистая/свободная) продажа;

  • Альтернативная покупка или продажа квартиры («альтернатива»);

  • «Цепочка» (несколько «альтернатив», увязанных в одну сделку).

Тип сделки намекает на ее простоту или сложность, а также – на время, которое потребуется на подготовку такой сделки. Очевидно, что выстраивание «цепочки» усложняет сделку, и требует больше времени на ее подготовку, по сравнению с простой («чистой») продажей квартиры.

Рассмотрим прямую и альтернативную продажу квартир подробнее.

Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры. Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

Прямая продажа квартиры

Имеется в виду, что Продавец квартиры просто получает за нее деньги и уходит, не покупая себе ничего взамен. Т.е. за продаваемой квартирой не тянется «хвост» из других квартир, которые продаются/покупаются одновременно с ней.

При прямой (или чистой) продаже квартиры есть только две стороны сделки: Продавец и Покупатель. Больше они ни от кого не зависят. Это, очевидно, самая простая и удобная форма сделки с недвижимостью. Но «чистые продажи» квартир, к сожалению, встречаются на рынке нечасто.

Какие основания права собственности на квартиру могут быть у Продавца – смотри в Глоссарии по ссылке.

Альтернативная продажа квартиры («альтернатива»)

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры означает, что собственник продает свою квартиру и покупает себе другую квартиру взамен (за деньги от продажи первой).

Причем, делается это одновременно, т.е.

сделка на обе квартиры проходит в один день, оба Договора купли-продажи (ДКП) подписываются одновременно, и регистрация документов на обе квартиры происходит тоже единовременно.

Чаще всего оказывается, что это единственный способ поменять свою квартиру на ту, которую хочется.

Ведь прямой обмен (по договору мены квартир) случается очень редко, так как для этого должно произойти полное совпадение интересов тех, кто меняется.

А это, понятное дело, ситуация маловероятная.

Таким образом, в альтернативной сделке покупки и продажи квартиры участвуют, как минимум, три стороны:

  • Покупатель квартиры-1;
  • Продавец квартиры-1, который в свою очередь является Покупателем «альтернативной» квартиры-2;
  • Продавец «альтернативой» квартиры-2.

В разговоре «альтернативной квартирой» могут называть как квартиру-1, так и квартиру-2. Это уже – на вкус участников сделки. Суть от этого не меняется. Мы, например, для понимания называем «альтернативной» ту квартиру, которая покупается взамен имеющейся, то есть – квартиру-2.

Типовой алгоритм проведения альтернативной сделки мы для удобства вынесли в отдельную заметку:

Подробный порядок действий при проведении альтернативной сделки с квартирой – рассмотрен на отдельной странице по ссылке.

Альтернативная сделка с недвижимостью, естественно, несколько сложнее в плане организации, чем «прямая (или чистая) продажа». Она занимает больше времени, и имеет свои специфические риски (об этом ниже). Но это наиболее распространенный вариант обмена квартир через куплю-продажу.

Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры в альтернативной сделке? Смотри по ссылке.

«Цепочка» квартир

«Цепочка квартир» – это сделка, в которой продается не одна «альтернативная квартира», а две или несколько. Продавцы каждой предыдущей квартиры являются покупателями следующей в «цепочке» квартиры.

Причем, необязательно эти квартиры выстраиваются последовательно друг за другом.

Например, при продаже 4-х комнатной квартиры, ее Продавец выбрал себе взамен две «однушки» и «двушку» (с доплатой) – вот и построилась «цепочка» из четырех квартир, где вместо одной покупают сразу три «альтернативных».

Очевидно, чем длиннее «цепочка квартир», тем больше ее участников, и тем сложнее выстроить всю сделку.

Время подготовки такой комплексной сделки, а также вероятность ее срыва – повышаются.

 Если в процессе подготовки сделки выпадает одно звено «цепочки», то рушится вся сделка, и приходится начинать все сначала.

На практике, «цепочки» свыше 4-х квартир встречаются редко.

Чтобы ограничить рост «цепочки квартир», можно в условиях Договора об авансе внести условие, что очередной Продавец должен будет выбирать себе взамен квартиру только в прямой продаже.

Реалии рынка недвижимости большого города таковы, что среди квартир в прямой продаже чаще встречаются «однушки» и «двушки». Большие же квартиры (3-4-х комнатные), как правило, тянут за собой «альтернативу» или целую «цепочку».

  ♦ К слову об альтернативных сделках ♦

(о междугороднем обмене жилья через альтернативную сделку купли-продажи)

Что нужно знать об общей собственности супругов в сделке купли-продажи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Расчеты через банковские ячейки в альтернативных сделках

Передача денег в альтернативной сделке или в цепочке квартир, обычно, происходит наличным путем с использованием банковских сейфовых ячеек.

Чтобы учесть разные интересы участников, арендуют две или несколько ячеек одновременно, и подписывают разные соглашения по условиям доступа к каждой ячейке.

Чаще всего, продажа одной квартиры и покупка другой (альтернативной) происходит с доплатой или, наоборот, получением разницы в стоимости. Тогда для расчетов арендуют две банковские ячейки – одну для основной суммы, другую для доплаты (см. пример-схему).

  ♦ Пример-схема передачи денег через две ячейки ♦

По сравнению с расчетами в обычной (прямой) сделке купли-продажи квартиры, в альтернативной сделке существуют свои нюансы денежных взаиморасчетов через банковскую ячейку, т.к. здесь возникает конфликт интересов нескольких сторон сделки (подробнее об этом см. по ссылке).

Просмотр квартиры на “вторичке” перед покупкой. Какие вопросы задавать Продавцу? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

Специфические риски альтернативной сделки

Помимо типовых рисков, характерных для обычной продажи или покупки квартиры, при построении альтернативной сделки дополнительно возникают еще и специфические риски, связанные с организацией этого комплексного процесса. Не нужно их бояться, нужно просто тщательней подойти к процессу подготовки этого мероприятия. Ведь любой риэлтор (а кто такой этот «риэлтор»? – см. по ссылке) организует такие сделки регулярно.

Какие же специфические риски присущи альтернативным сделкам с квартирами? Об этом ниже.

В альтернативной сделке (в цепочке квартир) участвует сразу несколько владельцев недвижимости.

Банальная несогласованность действий между ними приводит к разрыву всей сделки.

Даже если всего один из участников что-то «неправильно понял», в результате пострадают все участники – цепочка развалится.

Чтобы этого не произошло, условия сделки и последовательность действий многократно проговариваются со всеми участниками во всех деталях.

А лучше, если у каждого участника будет согласованный и набросанный на бумаге план действий по сделке (ссылку на типовой план действий для альтернативной сделки – см. выше).

Важно также, чтобы запросы (ожидания) владельцев квартир, тянущих за собой «альтернативу», были адекватными, то есть соответствовали рыночным ценам и возможностям.

Иначе возникает риск увеличения сроков сделки (Продавец не может подобрать себе «альтернативу»), и риск увеличения цены первой квартиры (Продавец не может уложиться с покупкой «альтернативы» в первоначальную цену).

Но даже в хорошо согласованной альтернативной сделке всегда присутствует так называемый «риск частичной регистрации» – когда регистрируется только часть из общего пакета документов на две или несколько квартир.

Дело в том, что юридически все Договоры купли-продажи квартир в альтернативной сделке между собой никак не связаны (т.е. юридически независимы). Поэтому регистратор формально не имеет оснований регистрировать их «одним пакетом».

И требовать от регистратора прекратить регистрацию одного договора, если будет приостановлена регистрация другого – бесполезно. В результате кто-то из участников сделки может остаться без квартиры или без денег.

Как не допустить такой коллизии?

Для этого на практике применяют следующее.

Ежедневно отслеживают ход процесса регистрации по номерам заявлений на регистрацию, благо на сайте Росреестра есть такая возможность онлайн (здесь), да и по единому бесплатному справочному телефону Росреестра (8-800-100-34-34) тоже подскажут.

Если Росреестр приостанавливает регистрацию по одному из договоров, то уведомление об этом незамедлительно направляется участникам этого договора. Тогда участники другого договора сразу пишут заявление на приостановку и второго договора.

Далее разбираются с причинами. Чаще всего, причинами приостановки регистрации могут быть сомнения регистратора в каких-либо документах, и его требование предоставить дополнительные справки. После чего процесс регистрации возобновляется.

Но в некоторых случаях может быть и отказ в регистрации.

В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.

Другой способ решения – нанимают для регистрации всего пакета документов стороннего исполнителя. Такие услуги по регистрации сделок с недвижимостью оказывают многие юридические компании.

Стоит это недорого, но вероятность «частичной регистрации» в этом случае сильно снижается, так как юристы из этих контор занимаются регистрацией регулярно, и досконально знают требования местных отделений Росреестра.

Но самый надежный способ регистрации всего пакета документов скопом при альтернативной сделке купли-продажи квартиры – это проведение сделки через нотариуса. У нотариуса особые отношения с Росреестром, и особые полномочия для регистрации документов в этом ведомстве.

В частности, удостоверенные нотариусом договоры по сделкам с недвижимостью не нуждаются в дополнительной проверке юристов Росреестра, а потому срок регистрации здесь в разы короче, чем срок регистрации «обычных» документов. Когда нотариус берет регистрацию всего пакета на себя, то риск «частичной регистрации» близок к нулю.

Если все-таки не уследили за процессом, и «частичная регистрация» документов в альтернативной сделке произошла, то здесь два пути, как избежать потери денег или потери права на квартиру:

  1. Решить вопрос согласованными действиями всех участников альтернативной сделки (если все участники – адекватные и порядочные люди). Например, завершить все-таки регистрацию по тому договору, где случился отказ в регистрации. Или всем вместе расторгнуть остальные договоры и вернуть все в исходное положение.
  2. Решить вопрос через суд (если некоторые участники сделки, получив что хотели, отказались решать вопрос добровольно).

Следует также учитывать, что при построении «цепочек квартир» увеличивается количество всевозможных нюансов, спорных вопросов, задержек, а значит в договоры (авансовые и купли-продажи) нужно вносить сроки с некоторым запасом. Этот запас времени даст возможность решить возникший вопрос без разрыва отношений с участниками сделки, и без перезаключения ряда договоров.

Это касается сроков аванса, сроков доступа к ячейке с деньгами, сроков физического и юридического освобождения квартиры после продажи, и т.п.

Кто такие “третьи лица” в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

Налоги в альтернативных сделках с квартирами

При совершении альтернативных сделок с недвижимостью, часто происходит путаница в исчислении налогов и налоговых вычетов. Участники таких сделок пытаются подменить налоговый вычет, возникающий при продаже квартиры, на сумму затрат, возникающих при альтернативной покупке.

Например, многие полагают, что если продать свою квартиру, скажем, за 100 руб., и тут же купить альтернативную квартиру с доплатой за 120 руб., то сальдо дохода за один налоговый период будет отрицательным (т.е. дохода нет), а значит, и налог платить не надо. Это ошибка.

С точки зрения налогообложения, продажа одной квартиры и покупка другой – никак не связаны. В одном налоговом периоде это происходит или в разных – тоже не имеет значения.

То есть в альтернативной сделке, при продаже квартиры, Продавец попадает на налог НДФЛ-13% с суммы продажи, а при покупке другой квартиры, он уже как Покупатель, имеет право на налоговый вычет (возврат НДФЛ из своей будущей зарплаты).

Другими словами, в альтернативных сделках налоги и налоговые вычеты применяются обычным порядком (подробнее о них – см. по ссылке), и никакого взаимозачета дохода от продажи одной квартиры и затрат на покупку другой квартиры НЕ происходит.

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).

Источник: http://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.