Купля-продажа земельных участков – особенности заключения сделки

Глава 2. Особенности заключения договора купли-продажи земельных участков и порядок его государственной регистрации

Договор купли-продажи земель в Российской Федерации

Земельный участок обладает естественным свойством всякой территории иметь на себе другие объекты. Вопрос о том, что именно приобретается при покупке земли, стоял и перед юристами в древности. Не сразу родилась идея о том…

Договор купли-продажи земельного участка

…

Договор купли-продажи земельного участка

2.1 Особенности заключения договора купли-продажи земельных участков, на которых расположены здания (сооружения) и другие объекты

Земельный участок обладает естественным свойством всякой территории иметь на себе другие объекты. Вопрос о том, что именно приобретается при покупке земли, стоял и перед юристами в древности. Не сразу родилась идея о том…

Договор купли-продажи недвижимости

2. Порядок заключения договора купли-продажи недвижимости

…

Договор купли-продажи недвижимости. Договор поручения. Договор коммерческой концессии

Понятие и особенности договора купли-продажи недвижимости. договора купли-продажи недвижимости. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Особенности продажи жилых помещений. Понятие и особенности договора купли-продажи предприятия

В соответствии со ст. 549 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество…

Институт договора купли-продажи недвижимости в РФ

4.1 Общий порядок государственной регистрации купли-продажи недвижимости

Легальное определение договора купли-продажи недвижимого имущества закреплена в ст. 549 ГК РФ – это соглашение, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение…

Институт договора купли-продажи недвижимости в РФ

4.2 Порядок заключения договора купли-продажи жилья

Покупаете вы квартиру в новостройке или на вторичном рынке, основные этапы оформления жилья в собственность не слишком отличаются. В обоих случаях последовательность действий вполне очевидна…

Особенности купли-продажи земельных участков

1.2 Нормативно – правовое регулирование договора купли – продажи земельных участков

земельный участок продажа нормативный Совершение сделок с землей стало регулироваться земельным законодательством сравнительно недавно. Земля в течение многих лет была исключена из гражданского оборота…

Особенности купли-продажи земельных участков

1.3 Особенности купли-продажи земельных участков

К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются общие положения о купле-продаже главы 30 ГК РФ с учетом особенностей, установленных Земельным кодексом РФ…

https://www.youtube.com/watch?v=Kbf8K1OxQCA

Особенности правового регулирования договора купли-продажи земельных участков

Глава I. Правовое регулирование договора купли-продажи земельных участков

…

Особенности применения правового института купли-продажи в отношении земельных участков

1.2 Нормативно – правовое регулирование договора купли – продажи земельных участков

Совершение сделок с землей стало регулироваться земельным законодательством сравнительно недавно. Земля в течение многих лет была исключена из гражданского оборота…

Особенности применения правового института купли-продажи в отношении земельных участков

1.3 Особенности купли-продажи земельных участков

К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются общие положения о купле-продаже главы 30 ГК РФ с учетом особенностей, установленных Земельным кодексом РФ…

https://www.youtube.com/watch?v=Kbf8K1OxQCA

Особенности применения правового института купли-продажи в отношении земельных участков

2.1 Предмет, цена и государственная регистрация договора купли – продажи земельных участков

Купля-продажа земельных участков является одной из наиболее распространенных сделок с землей и осуществляется по правилам гражданского законодательства с учетом особенностей, предусмотренных Земельным кодексом (ст. 37, 38 и др.)…

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

4. Раскройте особенности правового режима садовых земельных участков, огородных земельных участков, дачных земельных участков

Правовое регулирование ведения гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства осуществляется в соответствии с Конституцией Российской Федерации, гражданским, земельным, градостроительным, административным…

Характеристика правовой природы договора купли-продажи и его существенных условий

1.2 Стороны и порядок заключения договора купли-продажи

Стороны в договоре купли продажи это продавец и покупатель. По общему правилу, продавцом по договору купли продажи может выступать только лицо, обладающее правом собственности (хозяйственного или оперативного управления) на имущество…

Источник: http://pravo.bobrodobro.ru/20973

Правила продажи земельных участков

Владелец участка в какой-то момент может решиться на его продажу.

Земля является специфическим видом недвижимого имущество, сделки с которым закреплены в отдельных законодательных актах.

Оформить соглашение будет довольно затруднительно – необходимо найти покупателя, подготовить пакет документов, составить договор о продаже надела.

Что необходимо учесть, чтобы успешно продать свою землю, и какие требования предъявляются к процессу продажи?

 Законодательный аспект вопроса

Один из аспектов приобретения ЗУ состоит в том, что при заключении право собственности получает покупатель.

Прежде всего, право частной собственности закреплено в Конституции РФ.

Согласно статье 36 основного закона в России, гражданам и их коллективам нашей страны разрешено обладать частной собственность (в нашем случае – землей).

Что касается договора купли-продажи земельного надела, то главные положения содержатся в:

• Гражданском кодексе РФ.
• Земельном кодексе РФ.

В ЗК определены территории, являющиеся федеральной и муниципальной собственностью, которые могут быть приватизированы частными и юридическими лицами. Кроме того, указаны те земли, которые в соответствии с положениями кодекса (и Федеральными законами) не должны являться частной собственностью.

В качестве сторон земельных отношений и договора купли-продажи в частности могут выступать:

• Физические и юридические лица (обладают равными правами на покупку земельных участков и получение права собственности).
• Различные территориальные образования Российской Федерации (Федеративный уровень, субъекты РФ и муниципальные образования).

В статье 37 ЗК РФ определены особенности сделки продажи земли. Выделено, что объектом соглашения должны быть только те земельные наделы, которые зарегистрированы в кадастровом учёте. Указаны условия, которые признаются недействительными в договоре о приобретении.

В главе 30 ГК определены основные детали оформления сделки. В этом же законодательном акте регламентируется:

• Процесс заключения сделки – статья 454.
• Возможные специальные условия соглашения – статья 455.
• Соблюдение продавцом порядка отчуждения права собственности на землю в пользу покупателя – статья 456.
• Период передачи права собственности – статья 457.

В 7 параграфе ГК (статья 551) установлено, что право собственности на покупаемую землю должно быть обязательно зарегистрировано в государственных службах. Сам порядок регистрации регламентируется ФЗ о госрегистрации недвижимости.

 Сбор и предоставление документов

Продавец должен предоставить бумаги, подтверждающие, что он является собственником земельного участка. Проверьте, есть ли ограничения по использованию территории. Кроме того, необходимо узнать, требуют ли продаваемые квадратные метры дополнительных расходов.

Потребовать от продавца можно следующее:

• Бумагу, подтверждающую получения лицом права собственности на ЗУ. Это может быть соглашение о купли-продажи, дарственной, наследования, мены и пр.
• Свидетельство государственной регистрации участка земли в собственность.
• Другой вариант – выписка из ЕГРН. Это закреплено в ФЗ о государственной регистрации недвижимости. В ней есть данные о состоянии территории до того, как она была присвоена продавцом.
• Паспорта покупателя и продавца, либо доверенности их представителей, заверенные нотариусом.
• Согласие супругов обеих сторон соглашения на заключение сделки.
• Кадастровый паспорт.
• Если участник соглашения является юридическим лицом, он должен предоставить учредительную документацию и свидетельство о регистрации предприятия в госорганах.

Помимо этого, стоит составить предварительное соглашение, придав ему законный характер.

В нём будут содержаться практически все положения основного договора, с той лишь разницей, что он выступает гарантом соблюдения всех условий сделки. Такая бумага будет намного надёжнее защищать интересы обеих сторон, нежели устное соглашение.

Проведение оценки

Перед покупкой земли необходимо оценить все её характеристики. Кроме того, не лишним будет соотнести это с тем, с какой целью приобретается участок. Например, дом и садовое угодье потребуют разное оборудование от самой земли и от окружающей её территории.

Существуют следующие критерии оценки участка земли:

• Инженерно-геодезические и геологические параметры территории.
• Целевое использование участка и сложность изменения его предназначения.
• Его месторасположение.
• К какой категории относится земля.
• Ситуация на рынке и ее рыночная стоимость.
• Доступные линии коммуникации и возможность подключения к ним.
• Транспортные пути, проходящие поблизости с ЗУ.
• Ожидаемый доход и польза от продаваемой недвижимости.

Стоит осмотреть продаваемый участок самостоятельно, чтобы снять все сомнения и наглядно убедиться в том, что вам предлагают приобрести.

Для того чтобы определить реальные границы земельного надела, проводят межевание участка.

Поэтому нужно узнать у собственника, проводилась ли процедура определения границ территории или нет.

Если её не провели, то вы можете приобрести территорию с нечётко зафиксированными границами, что в будущем приведёт к спорным ситуациям.

Для уточнения территории следует обратиться к кадастровым инженерам, обладающим специальным сертификатом, подтверждающим разрешение на ведение такого вида деятельности.

Обычно геодезические фирмы, предоставляющие своих сотрудников для проведения это процедуры, требуют разные суммы. Цифра будет колебаться в зависимости от особенностей ЗУ, имеющейся информации о нём и объёма будущих работ.

Вам могут лишь приблизительно обозначить стоимость услуги на основе данных, полученных при предыдущем осмотре территории.

Кроме того, в разной степени можно задействовать специалистов, занимающихся геодезией, землеустройством, а также юридическим сопровождением сделки.

Юристы помогут вам определить, насколько легальна и законна документация, предоставляемая продавцом, а также то, совпадает ли указанные сведения с реальными характеристиками земельного надела.

Территориальные особенности и характеристики участка отражены в топографическом и межевом плане, в которых линиями очерчены границы рассматриваемой недвижимости и прочие сведения. Итак, проведя межевание, вы чётко выделите предмет сделки, который является собственностью продавца.

Помимо перечисленного можно проверить:

• Застрахована ли земля.
• Является ли она залоговым имуществом.
• Есть ли конфликты между собственником и соседями, а также между его долевыми владельцами.
• Какие постройки и коммуникации имеют место на самой территории.

Итак, после проведения оценки участка вам будет известна:

• Его реальная стоимость.
• Реальный размер территории и прочие характеристики предмета сделки.
• Возможность дальнейшего извлечения выгоды из земли.
• Какие существуют риски при заключении сделки.

Поиск покупателей

Прежде всего, всё зависит от того, насколько срочно вы хотите продать ЗУ.

Если это нужно сделать как можно быстрее, с этой задачей агентства недвижимости справятся быстрее.

Все важные условия будут указаны в договоре, заключённом между вами и посредником. Это потребует немалых денег, зато вас будут сопровождать весь период заключения сделки.

Постарайтесь узнать, какой риэлтор является самым авторитетным в вашем городе. У агентств имеются списки потенциальных покупателей, заинтересованных в определённой недвижимости. Поэтому они смогут найти вторую сторону сделки быстро и профессионально.

Можно также попытаться найти покупателя самостоятельно, если для этого есть время и желание. Для этого потребуются значительные усилия, зато будут сэкономлены денежные средства.

Будущий покупатель может заинтересоваться участком, узнав о нём через любой доступный канал информации. Главное – донести новость о продаже земли до максимально возможного числа людей.

По сути, вы ведёте рекламную кампанию, указывая в своём объявлении как можно более полную информацию о предмете сделки.

Дальше информацию о продаже участка необходимо распространить во всех крупных рекламных площадках города (печатные издания, радио и т.п.

) и на ресурсах в сети Интернет. Не лишним будет расклеить объявления.

Сарафанное радио также является действенным способом – уведомите о поиске покупателя всех, кого вы знаете.

Время года также влияет на скорость продажи участка – в тёплое время шанс продать участок будет выше. Если вы готовы, тогда снижайте цену, что также повысить вероятность найти покупателя.

Оформление и заключение договора

Договор подготавливается в письменном виде и подписывается обеими сторонами, причём – в 3 экземплярах (два из них предоставляются участникам сделки, а третий отправляется в Росреестр).

В ЗК и ГК нашей страны в качестве особых условий соглашения о покупке земли указывают:

• В каком качестве выступают стороны соглашения. Юридические лица должны указать своё наименование, адреса, своё ОГРН и ИНН, банковские реквизиты. Физические лица заполняют свои паспортные данные и адрес прописки.
• Выделяют предмет сделки. Необходимо указать точный адрес приобретаемой земли, её категорию и площадь, а также в каких целях его разрешено использовать. Здесь же лучше отметить данные о документах, подтверждающих право собственности продавца.
• Цена. Указывают точную стоимость сделки и порядок оплаты. Стороны могут рассчитаться друг с другом и до, и после регистрации перехода участка в собственность в госорганах. Такая же возможность даётся при определении фактической передачи земли (акт приёма-передачи ЗУ).
• Права и обязанности участников сделки. Определяют, что обязуются сделать покупатель (получить и оплатить приобретение земли по цене, установленной в договоре) и продавец (передать недвижимость продавцу).
• В каком порядке передаются права на земельный участок. Устанавливают конкретный момент отчуждения недвижимости в пользу покупателя и заключение акта его передачи. Согласно Гражданскому кодексу (статье 556), стороны будут обязаны соблюдать закреплённые условия.

Подача документов в Росреестр

Заключённая сделка должна быть подтверждена в органе учёта недвижимости.

Согласно закону о государственной регистрации недвижимости (часть 1, статьи 14 и 18) в местное отделение Росреестра или МФЦ необходимо подать:

• Заявление о переходе и регистрации права собственности покупателя на земельный участок. Его составляют в самом отделении до подачи остального пакета документов.
• Договор о приобретении ЗУ, третий экземпляр которого остаётся в Росреестре.
• Документ, подтверждающий, что продавец является собственником земли.
• Паспорта обеих сторон соглашения. В случае, когда регистрацией занимается представитель (или адвокат), тогда он должен предоставить доверенность, подтверждающую его полномочия, заверенную нотариально.
• Если продавец получил участок во время брака, тогда он подаёт свидетельство, подтверждающее согласие супруга на отчуждение ЗУ в пользу покупателя (заверенное нотариально).
• Акт передачи недвижимости новому владельцу.

Документы должны быть поданы обеими сторонами соглашения:

• Самостоятельно или через доверенного представителя.
• Отправлены почтой с указанной ценностью, описью передаваемых документов и уведомлением о вручении посылки.
• Переданы в электронном виде посредством сети Интернет в портал госуслуг и на сайт Росреестра.

После всего нужно оплатить госпошлину. Если этого не сделать в течение 5 дней, заявление и все документы не станут рассматривать и вернут сторонам сделки.

https://www.youtube.com/watch?v=v0dCdvNmndg

О состоянии процесса вас могут уведомить через e-mail или сообщением на телефон. Регистрация займёт 7 рабочих дней с момента подачи заявления в Росреестр и 9 рабочих дней, если документы были поданы в МФЦ.

Пройдя регистрацию, в течение определённого срока вы должны получить в Росреестре выписку из ЕГРН. Её могут направить и в электронной форме. После этого, стороны могут окончательно рассчитаться друг с другом и передать земельный участок (если они не сделали это прежде).

Риски при заключении данной сделки

Сделка о продаже участка несёт в себе следующие риски:

• Можно попасть на мошенников, которые присвоили ЗУ незаконным путём. Возьмите с покупателя залог – это подтвердит его заинтересованность и готовность к покупке участка.
• Документы могут быть оформлены неправильно. Может быть, что окажется какое-то несоответствие между сведениями, установленными в бумагах, и реальным положением участка.
• Невнимательность продавца или покупателя. Лучше обращаться к юристам или риэлторам, которые проконтролируют весь процесс заключения сделки.
• Возможен обман на конечном этапе расчёта и обмена между сторонами. Правильно будет действовать через банк.

О том, как избежать рисков при заключении сделки купли-продажи земли, смотрите в следующем видеосюжете:

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-18-46 (Москва)

+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://PropertyHelp.ru/zemlya-dacha/sdelki/pravila-prodazhi.html

Договор купли продажи земельного участка: особенности заключения

Для того, чтобы знать что такое договор купли продажи земельного участка, лучше всего проконсультроваться у нотариуса, который занимается именно данной проблемой.

Данный договор заключается только в письменном виде, и обязательным условием действительности данного договора является заверение его у нотариуса.

Договор купли продажи пользуется большой популярностью как в сфере недвижимости, так и, например при покупке автомобиля.

Необходимые документы для заключения договора

Справка для оформления договора

Для заключения данного договора необходима справка, которая свидетельствует об отсутствии или же наличии каких-либо ограничений на том или ином земельном участке.

Кроме того, потребуется справка, которая подтверждает наличие или отсутстивие строительства или строений на оговариваемой земле.

Документы, подтверждающие владение или пользование землей могут выдавать только государственные ограны власти, по территориальной привязке к оговариваемому недвижимому объекту.

Стоит отметить, что в документах обязательно должен присутствовать кадастровый номер земельного участка, в противном случае оформитьсделаку вам не позволит юстиция, вернув все документы обратно.

Также обратите внимание, что если данное имущество, (в нашем случае это земельный участок), было приобретено в период брака, то необходимо соглашение от супруга.

При оформлении документов подается идентификационный код и паспорт двух или же одного владельца земельного участка, который продается. Это действие является обязательным.

Образец договора купли продажи

Далее рассмотрим краткий образец договора купли продажи земли. Он похож на договор купли-продажи квартиры, но имеет несколько существенных отличий.

Если вы хотите подробнее узнать о договоре купли-продажи  – прочтите данную статью. А если вы хотите приобрести недвижимость в кредит, ознакомьтесь с условиями ипотечного кредитования от Сбербанка тут.

В начале самого договора прописывается город или же та местность, в которой находится продаваемый участок. Далее идет дата оформления данного договора и подпись обеих сторон.

Затем имена и информация об обеих сторонах, которые берут участие в данном договоре. Это прежде всего паспортные данные.

 Далее идут 17 пунктов, 3 из которых составляют стороны соглашения, а остальные юристы и другие государственные органы.

В тех пунктах, которые составляют обе стороны соглашения, как правило, идет речь о том, что определенный человек передает право собственности определенного участка за определенную сумму денежных средств.

Также указывается вся информация о самом участке, то есть его размеры и прочая характеристика.

Далее юристы прописывают законы, по которым осуществляется законная передача имущества и информацию о сумме и интересах сторон. Все заканчивается подписанием так называемой сделки и все остаются довольными.

В целом, форма договора купли продажи участка проста, главное подойти к данному вопросу со всей ответственностью.

Договор, свидетельствующий об определенной сумме задатка

Несомненно, сделка с продажей и покупкой участка земли значительно тяжелее, чем допустим с квартирой. Данные сделки несут с собой большое количество всяческих нюансов.

Как правило, одной из самых главных особенностей оформления договора о покупке права собственности на земельный участок, является регистрация в соответствующих государственных учреждениях.

Данную регистрацию проводят только органы, которые обладают данными полномочиями. Все документы, которые оформили обе стороны, подаются в эти органы на проверку подлинности.

Только после того как проверили и все оказалось легально и правильно,осуществляется регистрация и участок земли справедливо и официально переходит в другие руки.

Важно знать, что очень часто на участке расположены любые строения. В случае продажи участка должны продаваться и те строения, но только по отдельной цене. В России абсолютно все участки имеют номер, который называется кадастровым. Именно за счет этого каждый участок является индивидуальным.

Зачастую, для покупки недвижимости или земельного участка берут кредит в банке, который называется – ипотека. У разных банков разные условия предоставления ипотеки.

Также очень важно знать, что договоры такого вида имеют предварительный характер. Следовательно, главной частью данного договора является принятие земельного участка покупателем. Но такая процедура сопровождается специальным актом.

В данном акте четко фиксируется момент, когда участок передается, и покупатель осматривает его. Покупатель должен хорошо проверить все, что собирается приобрести. Ведь не всегда то, что продается, является действительностью.

Поэтому стоит быть внимательными.

Источник: http://ThinkAndRich.ru/yuridicheskie_aspekti_zarabotka/dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka