можно ли продать квартиру без согласия супруга?

Содержание
  1. Нужно ли иметь согласие супруга на продажу квартиры
  2. Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры
  3. Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры
  4. Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу квартиры
  5. Можно ли продать квартиру после развода без согласия супруга
  6. Нужно ли согласие на продажу квартиры после развода
  7. В какой форме следует получить согласие
  8. Если согласия получено не было
  9. Ситуация с продажей доли в квартире
  10. Подведём основные итоги
  11. Как принудить бывшего мужа дать согласие на продажу части квартиры
  12. Согласие супруги на продажу квартиры
  13. Принудительная компенсация за долю в квартире
  14. Справка БН
  15. Следующие в разделе:
  16. Согласие супруга на продажу квартиры: а ВАМ оно нужно?
  17. Консультация юриста. Если муж без согласия жены продал общую квартиру
  18. Можно ли продать недвижимость без согласия другого супруга

Нужно ли иметь согласие супруга на продажу квартиры

   Если вы собираетесь продать, подарить квартиру, или распорядиться ей по-другому, не забудьте, что всё имущество, купленное в браке – общее для мужа и жены.

По умолчанию доли супругов в имуществе равные и распоряжаться им, пока доли не выделены, можно только сообща.

Поэтому, чтобы куплю-продажу или дарение суд потом не отменил, нужно заручиться согласием второй половины на отчуждение.

При этом нужно иметь в виду, что может существовать срок действия согласия супруга на продажу квартиры, да и другие нюансы при составлении согласия нужно учитывать, чтобы впоследствии денег не лишиться.

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

На вопрос о согласии супруга отвечает Семейный кодекс. В его 34 статье сказано, что нажитое в браке имущество – общее для супругов.

Это утверждение распространяется и на тот случай, если один из них домохозяйничал.

При этом брак должен быть подтверждён свидетельством из ЗАГСа, так называемый «гражданский» брак правами на общие покупки не наделяет сожителей.

При этом общим считается только такое имущество, на приобретение которого потрачены деньги семейного бюджета, в том числе и кредиты. Подарок и наследство – не общее имущество, а личное, потому что такие сделки никак не касаются бюджета семьи.

Вывод:
единственным ответом на вопрос, нужно ли согласие супруга на продажу квартиры полученной по дарению, однозначный – нет, не нужен. Как и в случае с наследством.

А вот 35 статья СК поясняет, как муж с женой должны распоряжаться общим имуществом:

  • если сделка не требует какой-либо регистрации, то согласие выражается в устной форме (просто предполагается, что, например, жена продала мебель с молчаливого согласия мужа);
  • а когда сделка требует нотариального заверения или обязательной государственной регистрации, согласие должно быть заверено нотариусом (регистрация прав на квартиры происходит на государственном уровне, поэтому согласие нужно заверять нотариусом).

Нотариальное согласие супруга на продажу квартиры – это документ, заверенный подписью и печатью нотариуса (любого) на которой чётко прописано, что супруг согласен на продажу общей квартиры второй половиной.

Её требуется предоставить в Росреестр на момент подачи заявления о переходе права от продавца к покупателю. При этом раньше требовалась просто расписка супруга о том, что он согласен на сделку, которая писалась прямо во время передачи документов регистратору Росреестра.

А участие нотариуса в сделке закреплено в Семейном кодексе с начала 2016 года.

Итак, вывод – поход к нотариусу должен быть запланирован до подписания договора при отчуждении жилья, например:

  • продажа общей квартиры;
  • обмен;
  • дарение.

Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры

   17 статья закона №122 о госрегистрации прав прописывает полный перечень документов, необходимых для регистрации.

И в этом списке нет согласия супруга на продажу. При этом с 2013 года в Росреестре регистрируются не договоры (купли-продажи или дарения), а переход прав на квартиры.

А для регистрации перехода прав никакое согласие не нужно.

https://www.youtube.com/watch?v=LE3U1BmCuRk

Но не стоит думать, что всё так гладко и на услугах нотариуса можно сэкономить – по Семейному-то кодексу согласие нужно! Причём в последнем абзаце 35 статьи указано, что супруг, узнавший о том, что его вторая половина продала квартиру, купленную на семейные деньги, имеет право в течение года с момента, когда он об этом узнал, заявить в суде о признании продажи недействительной.

В этом случае судья может признать продажу недействительной и обяжет:

  • вернуть деньги покупателю;
  • или выплатить супругу его долю от продажи квартиры;
  • возместить все расходы по делу (в том числе госпошлину и оплату адвокату).

К сведению:
согласие не обязательно для регистратора, оно обязательно для продавца, чтобы не потерять потом в деньгах.

  Ни одним законом не описана процедура оформления согласия, только сказано, что оно должно быть нотариально удостоверенным.

Этим пользуются нотариусы – они не принимают самостоятельно приготовленные бланки, а изготавливают документы строго по своему образцу на своих бланках.

Поэтому приводить здесь пример согласия не имеет смысла.

Алгоритм оформления таков:

стоит осмыслить процедуру

  • оба супруга идут с паспортами к любому нотариусу;
  • предоставляют ему свидетельство на квартиру и свидетельство о браке;
  • помощник нотариуса готовит бумагу;
  • нотариус разъясняет текст согласия;
  • супруг, от которого требуется согласие, подписывает его;
  • нотариус возьмёт деньги и выдаст бумагу.

Цена вопроса сложится, примерно, из таких сумм:

  • 500 рублей – госпошлина;
  • от 500 рублей – за бланк;
  • от 500 рублей – за проект соглашения и техническую работу.

Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу квартиры

Имущество не перестаёт быть общим после развода, поэтому, если не было раздела имущества в суде или у нотариуса, то доля в общей квартире у бывшего супруга всё равно есть.

Внимание!
согласие оформлять нужно и в том случае, если семьи как таковой уже не существует.

   В принципе, никаким законом срок действия согласия на продажу не установлен, если только нотариус прямо не пропишет такое условие на бланке. Поэтому, если в согласии нет прямого указания на срок действия бумаги, то действует оно бессрочно.

Но и тут есть нюанс: согласие может быть отозвано тем, кто его дал. Делается это так:

  • супруг, давший согласие на продажу квартиры, пишет у нотариуса заявление об отзыве согласия;
  • условие об отзыве направляется второй половине.

Есть шанс не получить известие об отзыве при не совсем надёжной работе почты.

Совет:
если согласие было получено давно, перед оформлением продажи поинтересуйтесь у нотариуса – не было ли отзыва.

Источник: http://xranitelochaga.ru/objekty/kvartira/soglasie-supruga-na-prodazhu.html

Можно ли продать квартиру после развода без согласия супруга

Казалось бы, парадоксальная ситуация: люди уже давно живут порознь, брак расторгнут, но совместные активы и недвижимость при разводе поделены не были.

И вот бывший муж или жена решаются оформить продажу некогда совместной квартиры.

У многих возникает закономерный вопрос, как продать квартиру после развода?

В частности, продавца интересует следующая информация: требует ли продажа совместно нажитого имущества после развода согласия бывшего супруга? И если да, то по какой процедуре оно оформляется?

Что ж, этой злободневной теме и будет посвящён предлагаемый материал. Наверняка он окажется полезным для граждан, проживающих в городе Санкт-Петербурге.

Нужно ли согласие на продажу квартиры после развода

Даже если некогда близкие люди расстались несколько лет назад, то если при разводе имущество, которое было приобретено супругами совместно, но оформлено на одного из них, при этом раздела как такового не было, то имущества продолжает считаться общим.

Это же касается и недвижимости, где вместе супруги когда-то жили.

Поэтому, отчуждение совместно нажитого имущества после развода, как это ни странно, требует согласования от второго члена существовавшей некогда семьи. Тогда наверняка у продавца появится проблема, как продать квартиру после развода без согласия супруга.

В этом случае единственно законным способом будет доказать, что недвижимость относится к личной собственности. Тогда какое-либо предварительное одобрение на подписание договора не требуется.

Конечно, можно рискнуть и продать квартиру, купленную в браке, после развода и отсутствия воли на то супруга. Ведь сейчас согласование не входит в перечень документов, которые необходимые Росреестру для перерегистрации права собственности.

А раз так, то у покупателя квартиры могут возникнуть дополнительные риски, забывать о которых не следует.

В какой форме следует получить согласие

Обратимся к отечественному семейному законодательству. Поскольку при продаже недвижимости права на неё подлежат государственной регистрации, то мнение второго члена бывшей семьи должно быть выражено в нотариальной форме.

Отсутствие такового является веским поводом для того, чтобы другой супруг обратился в суд с целью объявить недействительной совершенную сделку. Тогда покупатель должен будет вернуть квартиру назад, а продавец – передать покупателю полученную сумму от продажи.

Когда муж продал имущество после развода без согласия второго супруга, то для подачи иска об оспаривании договора установлен годичный срок (в пределах исковой давности). И исчисляется он с того дня, когда вторая половина стала в курсе подписания спорного договора и совершения сделки.

Если время на обращение в суд упущено в силу заслуживающих внимание причин, то суд вправе восстановить эти сроки. И в этом вопросе пригодится помощь юриста по семейным вопросам. Он изучит всю ситуации в комплексе и подскажет убедительные доводы для восстановления сроков предъявления иска.

Если согласия получено не было

Чтобы иметь понимание того, как продать квартиру, купленную в браке, после развода, не заручившись согласием бывшего супруга, следует знать все последствия такого шага.

Как мы уже отмечали выше, ввиду отсутствия согласия высока вероятность признания договора на продажу квартиры недействительным. Однако в то же время истец должен доказать, что покупатель недвижимости должен был быть осведомлен об отсутствии одобрения от второго супруга.

Кроме того, если супругу удалось продать квартиру, купленную в браке, после развода, в обход второго из бывших членов семьи, то это будет поводом для отдельного иска, посвящённому разделу имущества.

В связи с этим многие думают, что срок исковой давности по нажитому имуществу начинает течь с момента оформления развода. Однако на самом деле это не так.

Предусмотренный законодательством трёхлетний срок берёт свой отсчёт с того момента, когда один из бывших супругов узнал о нарушении своих прав в части общей собственности. В рассматриваемой ситуации – это продажа квартиры без отсутствия письменного согласия.

Ситуация с продажей доли в квартире

Предположим, что один из супругов решил продать не всю квартиру целиком, а принадлежащую ему часть. Тогда наверняка ему необходимо задуматься о том, как продать свою долю в квартире после развода?

В этом случае законодательство предписывает совершить следующие действия.

В первую очередь должно предшествовать предложение второму супругу выкупить отчуждаемую часть. На него должен последовать письменный отказ, который предоставляется в месячный срок с момента получения предложения. После этого можно осуществить дальнейшую продажу доли третьему лицу.

Если супруг продаст долю, не известив при этом второго бывшего члена семьи, то он может обратиться с иском в суд о признании его покупателем (это чётко прописано в законодательстве). Для этого действует исковая давность длительностью в 3 месяца.

Остальные детали продажи доли в квартире полезно обсудить с юристом по гражданскому и семейному праву до подписания окончательного варианта предстоящей сделки по распоряжению долей.

Подведём основные итоги

Итак, если после развода супруги не поделили имущество, то оно продолжает оставаться их общей собственностью, независимо от того, какой период времени прошёл после расторжения брака.

И, следовательно, чтобы сделка по продаже квартиры была максимально юридически чистой, то следует заручиться согласием (нотариальным) второго супруга.

В противном случае появляются дополнительные риски как у продавца, так и у покупателя.

И связаны они с возможной судебной тяжбой по признанию недействительной сделке по купле – продаже общей недвижимости.

Согласия на продажу недвижимости после развода не требуется в том случае, если она была отнесена к личной собственности продавца. Это можно подтвердить дарственной, свидетельством о наследстве, документами по приватизации квартиры.

Также, указание на то, что квартира относится к личной собственности, может содержаться и в брачном контракте. Тогда это обстоятельство тоже будет иметь важное значение.

Источник: https://yurist-spb24.ru/semejnoe-pravo/mozhno-li-prodat-kvartiru-posle-razvoda-bez-soglasiya-supruga.html

Как принудить бывшего мужа дать согласие на продажу части квартиры

Я консультант в юридической, клинике, и к нам пришла клиентка с таким вопросом. Она хочет продать квартиру, но её муж не даёт согласия. Он злоупотребляет алкоголем, и не платит коммунальные платежи.

Также он не платит алименты, на детей. Дети 7 и 13 лет. Ему принадлежит 1/10 квартиры.

Можно ли как то заставить его дать согласие на продажу, или забрать за оплаты алиментов эту часть.

Я сразу думал, через гражданский кодекс 365, дабы они выкупили его часть, и сразу же обращались в исполнительную службу для тог чтобы она вернула хоть часть этой сумы.

У мужа куча штрафов и других обязательств, а это его единственное стоящее имущество, потому сомнительно что им вернут всю суму.

Но с этим есть проблема: постановление Пленума ВСУ N 7 от 04.10.91, в котором п. 6 говорится что выкуп можно только если есть другое место для жилья.

Это постановление как бы не относительно ст. 365, а касательно аналогичной но старого кодекса.

Подскажите можно идти таким путём, и выкупать даже без другого жилья или есть иной способ? Ответ:Здравствуйте. Если нет взаимной договорённости между покупателем и продавцом, тем более что покупатель первой очереди и так далее, то варианта только два.

Первый, любым путём заставить продавца продать свою часть квартиры. Как это будет происходить – проблемы покупателя. Второй, обращаться в суд и, через предложенный Вами вариант решения, реализовывать его в судебном порядке. Других альтернатив я не вижу.

Может коллеги что дополнят.С уважением, адвокат Сергей Холодов.

Согласие супруги на продажу квартиры

10.08.2012

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Это по закону. Однако многие полагают, что безраздельным собственником, например, гаража, дачи или квартиры является тот из супругов, на чье имя это имущество оформлено.

Часто один из супругов считает себя единственным собственником того или иного имущества, потому что другой супруг ни дня не работал и ни копейки на покупку не дал . Все вокруг общее. С точки зрения права эти рассуждения не имеют никакого смысла.

 То есть покупатель квартиры обязан вернуть обратно вновь приобретенное жилище, а супруг-продавец – отдать деньги.

Во избежание таких неприятностей важно не только получить согласие второй половины на распоряжение нажитым добром, но и правильно его оформить.

Случай из жизни, который рассказал один мой знакомый. У супругов была квартира, купленная ими во время брака. Муж решил продать недвижимость. Зная о правилах семейного законодательства, он отвел жену к нотариусу, где было оформлено ее согласие на отчуждение жилья.

 Вооружившись полученным документом, муж совершил сделку и получил деньги. Однако супруга осталась недовольна суммой и обратилась в суд. В исковом заявлении жена указала, что дала согласие на продажу квартиры, но не по той цене, за которую квартира была в действительности продана.

Жена посчитала себя обманутой, просила договор купли-продажи признать недействительным, а квартиру – вернуть Суд удовлетворил ее требования и признал сделку недействительной.

Со всеми вытекающими отсюда последствиями, а именно восстановлением сторон в правах и возвращением одной стороне денег, а другой -квартиры.

В чем была ошибка мужа? Как оказалось, в согласии то ли случайно, то ли нарочно забыли указать цену, по которой планировалась продажа квартиры. То есть супруга не была поставлена в известность о существенном условии сделки (ст. 555 ГК РФ).

Следовательно, такое согласие жены не имело юридической силы. Недовольная результатом продажи, она обоснованно обратилась в суд и выиграла дело.

Для того чтобы избежать подобного исхода событий, мужу следовало бы обратиться к квалифицированному специалисту (нотариусу, юристу или адвокату), который бы смог помочь в составлении текста согласия супруги на продажу квартиры.

 Исходя из этого, можно рекомендовать следующее: в согласии должны быть подробно указаны все условия сделки купли-продажи квартиры (или иного недвижимого имущества).

Во-первых, в него необходимо включить точное описание предмета купли-продажи (точный адрес квартиры, общая и жилая площадь, количество комнат и др.).

Кроме того, в согласии должно содержаться мнение второго супруга относительно цены купли-продажи, срока исполнения договора, порядка проведения расчетов и оформления сделки (нотариальное удостоверение и государственная регистрация либо только регистрация) (ст. 556 ГК РФ). Напомню, что правильно оформленное согласие одного супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению общей супружеской недвижимостью должно быть удостоверено у нотариуса.

Разумеется, документ удостоверяется нотариусом только в присутствии соглашающейся половины.

Принудительная компенсация за долю в квартире

Вячеслав Березниченко Коллаж: Татьяна Воронина

Собственник большей доли в квартире может по решению суда выплатить компенсацию собственнику меньшей, даже вопреки его желанию. Долгое время подобное было невозможно, но Верховный Суд России создал прецедент.

В 2012 году Верховный Суд, разбирая спор нескольких собственников одной квартиры, вынес революционное решение. У каждого из них были доли в общей недвижимости.

Рассмотрев все доводы и прежние судебные решения, Верховный Суд постановил: права собственника большей доли могут быть защищены принудительной выплатой денежной компенсации.

При этом собственники существенно меньшей доли утрачивают на нее право.

Тяжелое наследие приватизации

Возможность продавать и покупать не только целые квартиры, но и их части возникла у граждан в начале 1990-х, когда был принят закон о собственности.

А доли появились благодаря тому, что квартира могла быть приватизирована на несколько человек – как членов семьи, так и просто зарегистрированных в ней граждан.

С тех пор доли превратились в ходовой товар.

Исходя из анализа данных Росреестра, количество сделок купли-продажи с долями в жилых помещениях в Петербурге составляет около 40% от всех зарегистрированных, – говорит руководитель Центра исследований и аналитики Группы компаний Бюллетень Недвижимости Марина Чижкова. – И это только купля-продажа, а есть еще дарение, наследование и пр. Так что этот показатель может быть намного больше.

Граждане нередко приобретают всего пару метров ради того, чтобы получить регистрацию. А иногда это делается и с неблаговидными целями – вселиться, превратить жизнь соседей в ад и в перспективе завладеть всей жилплощадью.

На торговле долями в квартирах специализируются иные нечистоплотные риэлторы, имеющие связи с криминальным миром. Первые проводят сделки, вторые обеспечивают давление.

Случается и так, что в один прекрасный день у кого-то из собственников появляются свои интересы, которые расходятся с интересами всех остальных. При этом у кого-то в собственности может быть мизерная доля всей квартиры, всего пара квадратных метров.

Юридически такой собственник имеет полное право пользоваться ею – проживать, продать, сдать в аренду, зарегистрировать там супругу или ребенка.

Но практически это нонсенс, ведь пользоваться парой метров, не нарушая границ соседней собственности, невозможно.

Когда собственник малой доли сам готов отказаться от нее, то все очень просто. Он либо дарит, либо продает свои метры сособственнику. Правда, последний не всегда готов платить.

Особенно, когда с него требуют ту часть рыночной стоимости квартиры, которой он и так давно пользуется без всяких препятствий со стороны (сособственники, имеющие столь малые доли чаще всего проживают где-то в другом месте).

В таком случае можно уведомить своего более состоятельного соседа о намерении продать долю в квартире. Он может в течение 30 дней воспользоваться преимущественным правом покупки. Если право не будет использовано, то можно продавать третьим лицам.

Другое дело, найдутся ли такие. Ведь если доля – не отдельная комната в коммуналке, а непригодные для жизни на них несколько метров, то мало кому нужна такая сделка.

В таком случае на владельца большей доли подают в суд с целью принудить его выкупить меньшую долю. И такие судебные решения были.

Тушинское дело

Но гораздо интереснее обратная ситуация, когда собственник большей доли желает стать единым владельцем квартиры, но собственник меньшей всячески противится этому.

В течение двух десятков лет со времени старта приватизации в российской судебной практике не было прецедентов, когда было бы принято решение об обязании собственника продать его долю в квартире.

Однако относительно недавно Верховный Суд РФ такой прецедент создал.

Дело было в столице. Гражданка N обратилась в суд с иском к бывшему мужу. Когда-то она приобрела трехкомнатную квартиру и прописала в ней мужа. Брак распался.

Районный суд признал за женщиной 13/14 доли в квартире. Бывшему супругу досталось 1/14. Его доля, в пересчете на площадь соответствовала 2,5 кв. м жилой площади.

После развода бывший супруг в квартире не появлялся и никакого беспокойства гражданке N не доставлял. Зато спустя некоторое время он подписал договор пожизненного содержания с сыном от другого брака.

Тот прописался в квартире сам и прописал свою дочь. Затем договор с сыном был расторгнут, но подписан новый – такой же – с невесткой. Собственницей 1/14 доли стала уже она.

В итоге на 1/14 квартиры прописаны двое родителей, несовершеннолетний ребенок и бывший муж гражданки N.

Гражданка N обратилась в Тушинский районный суд с иском, где требовала прекратить право собственности невестки бывшего мужа на 1/14 доли, предоставить ей возможность выплатить невестке компенсацию за долю и выписать всех посторонних для N людей, включая несовершеннолетнего ребенка (сын невестки).

Семья из четырех человек не собирались отступать. Более того, во встречном иске они требовали не только, чтобы им не мешали вселиться в спорную квартиру, но и считали возможным определить для них порядок пользования одной комнатой в этой квартире.

Тушинский районный суд частично удовлетворил оба иска. Согласился с иском женщины к сыну мужа и признал его прекратившим право пользования и постановил выписать.

Однако и встречный иск невестки о вселении на эти 2,5 кв. м суд тоже удовлетворил. Во всех остальных просьбах с обеих сторон суд отказал.

Городской суд это решение оставил без изменения.

Таким образом, районный и городской суды не помогли гражданам, а только окончательно запутали и без того сложную ситуацию. Поэтому владелица большей части квартиры решила искать правды в Верховном Суде.

Верховный Суд заявил, что обе судебные инстанции – и районный и городской суды – существенно нарушили нормы материального права. И решил, что истица должна выплатить своим соседям принудительную компенсацию, а право собственности невестки должно быть прекращено.

Верховная логика

Тушинский районный суд рассуждал так. Квартира состоит из одной изолированной комнаты площадью 11,4 кв. м и двух проходных по 8 и 16 кв. м. Та самая 1/14 доли составляет 2,5 кв. м жилой площади&hellip но такого помещения в квартире нет.

По статье 252 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), компенсация за незначительную долю не может быть принудительна.

Поэтому иск о прекращении прав собственности всех вновь прописавшихся и выплате им компенсации райсуд не удовлетворил. Ребенку суд прописку оставил, так как родители решают, где ему жить.

Одним из родителей и является невестка. Она же – собственник этих 2,5 кв. м. Поэтому имеет право зарегистрировать там сына.

Бывшему мужу суд также оставил прописку, так как он был вселен к собственнице, жене, во время брака, а после развода он по закону (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ) не утратил право пользования квартирой по месту регистрации.

Однако Верховный Суд ту же самую ситуацию оценил иначе. По ГК РФ общее имущество можно делить по согласованию между собственниками. Если выделить долю невозможно без ущерба имуществу, то собственник, с его согласия, может получить долю деньгами.

Далее Верховный Суд рассуждал так. Определить порядок пользования жилым помещением новым собственникам при размере их доли нельзя.

Точно также и определить порядок пользования части общего имущества, соразмерной их доле, как записано в 247-й статье ГК РФ, тоже нельзя.

Родственники бывшего мужа, включая несовершеннолетнего, никогда в спорную квартиру не вселялись и для собственника большей доли они – посторонние люди. Бывший муж после развода этой квартирой не пользовался.

По статье 288 ГК РФ жилые помещения предназначаются для того, чтобы в них жить, а доля в 2,5 кв. м для этого непригодна, так как ее не представляется возможным выделить в натуре.

Поэтому Верховный Суд принял оценку экспертов, по которой мизерная доля стоит 400 тыс. руб. Эта сумма и стала размером принудительной компенсации, которой и добивалась гражданка N.

По поводу ребенка суд решил, что местом жительства несовершеннолетних является жилье их родителей, а они в спорной трешке никогда не жили (ст. 20 ГК РФ). А соответственно, право пользования квартирой не приобрели.

Знала ли истица, что ее иск войдет в историю судебной практики. Ведь данное решение Верховного Суда объясняет нижестоящим судам, как применять закон в подобных ситуациях, когда конфликт между сособственниками, казалось бы, неразрешим.

Справка БН

Из статьи 252, пункта 4 Гражданского кодекса РФ: показать

«Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Источники:
, ,

Следующие в разделе:

28 февраля 2018 года

Источник: http://konsultatsiya.bfmac.com/juridicheskaja-konsultacija-besplatno/kak-prinudit-byvshego-muzha-dat-soglasie-na-prodazhu-chasti-kvartiry.html

Согласие супруга на продажу квартиры: а ВАМ оно нужно?

Чем больше узнаешь, тем яснее понимание, что знаешь очень мало. В моем случае эта фраза очень хорошо описывает большую тему сделок с недвижимостью, которой посвящен этот блог.

Вот вы, например, знали, что нужно брать нотариально заверенное согласие на сделку с супруга, который собственником квартиры не является? Хорошо, я это тоже знала. Но как-то не задумывалась, зачем. Ну надо и все.

Чтобы проблем не было. А тут наткнулась на одну статейку, заинтересовалась. И начала «рыть».

И столько нюансов вылезло из простого, казалось бы правила! Так что, всем вступившим в брак, посвящается… Вы еще холостой и свободный? Читайте всё равно! Хорошо, если не пригодится, но в жизни случается всякое…

Вот, например, надо ли брать согласие, если уже 10 лет в разводе, а «бывший» или «бывшая» неизвестно где? А если эта квартира в свое время была нынешнему продавцу подарена? Или он ее на свои деньги исключительно купил? И чем, собственно, и кому, грозит проведение сделки без согласия благоверного?

Как оно обычно бывает? Вот встретились двое, поженились. По любви, конечно. Или по расчету, из-за машины. Купили квартиру — первую.

Или побольше той, что была. А потом решили продать, что тоже не редкость. Вот тут-то, собственно, и начинается «веселье».

Маленькое или большое, в зависимости от обстоятельств.

Как часто бывает, ухо востро надо прежде всего держать покупателю. Это его, если что, лишат купленной квартиры.

Так что первое, на что смотрим, это кто является собственником квартиры. Если муж и жена оба — повезло.

Всего-то, что надо сделать, это заключить договор с ними обоими, как собственниками, и жить спокойно дальше.

Сложнее, когда собственник один, но женат (замужем). Тут вариантов может быть несколько.

1) Квартиру покупали в браке, но оформили на одного.

Несмотря на то, что собственником второй супруг не является, права на квартиру он имеет. Совместно нажитое имущество.

И тут не имеет значения, что один работал и на жилье зарабатывал, а другой у него на шее сидел. Всё, что нажили в браке — общее.

Не устраивает? Надо было тогда брачный контракт заключать.

Что делать в этой ситуации? Оформлять сделку с собственником, а с супруга брать то самое согласие на продажу квартиры.

Хорошо, когда оба адекватны и на продажу согласны.

 Согласие обязательно должно быть заверено нотариусом: ни риэлтор, ни работники регистрационной службы, ни кто-то еще заверить его не могут.

2) Квартира была приобретена до брака. 

Хорошо, отлично. Значит, это совместно нажитым имуществом не является, согласие не нужно.

Но… вы уверены в том, что собственник говорит правду? Никому нельзя верить на слово, когда на кону стоят большие деньги! Как проверить? Можно попросить Свидетельство о браке посмотреть, а именно, дату заключения брака. Но, опять же, может, собственник на тот момент вообще на другой женат был?

Сомневаться можно до бесконечности, проверить нереально: кто его знает, в какой точке мира они женились? Так что, здесь надо брать другую бумажку, опять же, нотариально заверенную: заявление о том, что в браке он (она) на момент приобретения квартиры не состоял.

Есть и третий вариант. Это когда собственник в разводе, а жилье приобреталось в браке. 

Понятно, что это будет совместно нажитое имущество. Чаще всего. Но может оказаться и личной собственностью мужа / жены, если квартира:

  • досталась в наследство,
  • была подарена,
  • приобреталась на деньги, полученные с продажи другой квартиры, которая в свою очередь была личным имуществом, и это можно доказать,
  • определена брачным контрактом, как личная собственность.

Во всех остальных случаях уже бывший супруг всё еще будет иметь право на часть квартиры. В чем тут может быть подвох?

Первое. После развода в течение трёх лет бывшая жена / муж может потребовать раздела имущества (ч. 1 ст. 38 СК РФ).

Соответственно, сделку могут признать недействительной из-за того, что половину квартиры нужно будет отдать. Это если вообще проведут.

Могут и приостановить до того времени, пока не пройдет указанный срок.

Второе. В течение года после того, как «бывший» узнал (!) о сделке, на которую он НЕ давал согласия, он может подать в суд иск о признании этой сделки недействительной.

Последствия, думаю, всем ясны. Продавцу — назад квартиру, покупателю — шиш с маслом: деньги, которые могут отдаваться годами.

Что делать? Искать бывшего супруга, который имеет право на квартиру, и просить, чтобы написал заявление: на продажу согласен, на квартиру не претендую. Как это точно сформулировать, подскажет нотариус — без него никуда.

Если же бывшую «половинку» найти невозможно, советую обратиться к хорошему юристу. Оценив все обстоятельства, он скажет, можно ли при соблюдении определенных условий купить приглянувшуюся квартиру, или лучше поискать другой, менее проблемный вариант.

Источник: http://NashaKrysha.ru/soglasie-supruga-na-prodazhu-kvartiry/

Консультация юриста. Если муж без согласия жены продал общую квартиру

На вопросы читателей отвечает адвокат Чунского филиала Иркутской областной коллегии адвокатов (ИОКА) Анатолий Павлович ШЕВЧЕНКО.

Ваша ситуация ещё раз подтверждает, что нельзя откладывать на долгий срок имущественные споры, ведь при расторжении брака вы могли подать исковое заявление с суд о разделе совместно нажитого имущества, к которому в соответствии со ст.

34 Семейного кодекса РФ относится имущество, нажитое супругами во время брака, а также доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие).

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Также вы имели полное право просить суд наложить арест на все регистрационные действия с совместно нажитой квартирой, и ваш бывший муж, несмотря на то, что квартира была записана на него, до вынесения решения суда никаких действий по отчуждению квартиры произвести уже бы не смог. И если бы вы как бывшие супруги не нашли компромиссный вариант, бывший муж мог выплатить вам половину стоимости квартиры, или вы ему отдали за его половину деньги и вся квартира перешла в вашу единоличную собственность.

Также можно было продать эту квартиру, а полученные денежные средства поделить — тогда в таких случаях суд выносит решение о признании за каждым из супругов по одной второй доли в спорном недвижимом имуществе.

Однако давайте исходить из сложившейся у вас ситуации.

Я не сомневаюсь, что приобрел её добросовестный приобретатель, который проверил все документы на квартиру, где единственным собственником был указан бывший супруг.

А если вы с детьми ещё и добровольно снялись с регистрационного учета из этой квартиры, тогда вообще все сомнения у покупателя отпадают.

При этом нет никаких сомнений, что половина стоимости проданной квартиры принадлежит вам, и вы имеете полное право обратиться в суд и потребовать признать спорное имущество общей совместной собственностью, разделить общую совместную собственность и взыскать с бывшего мужа компенсацию в пределах стоимости половины доли в реализованном спорном имуществе. Но помните, что срок исковой давности по данной категории дел — три года.

Для полной ясности вопроса приведу позицию Верховного Суда РФ по аналогичному делу. Супруги Карапетовы из Москвы развелись после трех лет брака, но жили они в квартире, купленной на имя мужа в период брака.

После развода жилплощадь не разделили, и Карапетов по-прежнему оставался единственным собственником. Через два года после развода он продал квартиру, не поставив бывшую супругу в известность.

После этого квартира сменила трех владельцев.

Бывшая супруга Карапетова решила вернуть себе половину квартиры, и через суд потребовала признать сделку недействительной, ведь никто не спрашивал её согласия на продажу квартиры, утверждала она в суде.

Карапетова потребовала признать недействительным договор, послуживший основанием для регистрации права собственности на квартиру, поделить квартиру между ней и экс-супругом поровну, исключить из государственного реестра запись о праве собственности последнего собственника и возместить судебные расходы.

Суд первой инстанции в удовлетворении требований истице отказал, мотивировал своё решение тем, что на момент сделки по отчуждению имущества брак уже был расторгнут, распоряжение совместным имуществом регулировалось не ст.

35 Семейного кодекса РФ, определяющей владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов, а ст.

253 Гражданского кодекса РФ, где прямо указано, что участники совместной собственности могут распоряжаться ей лишь по взаимному согласию.

К тому же истица не доказала, что приобретатель жилья знал или должен был знать об её претензиях на квартиру. Оснований для удовлетворения иска нет, решил суд, указав, что это не лишает Карапетову права обратиться в суд с требованием к экс-супругу о взыскании неосновательного обогащения.

Карапетова обжаловала решение суда, которая приняла по делу новое решение: за Карапетовой признали право собственности на половину спорной жилплощади, а долю истребовали у последнего владельца квартиры.

В результате два суда приняли по этому делу прямо противоположные решения, но в Верховном Суде РФ согласились с коллегами из первой инстанции: в деле надо было руководствоваться Гражданском кодексом, а не Семейным кодексом и указали, что добросовестный покупатель должен был знать заранее, что продавец квартиры не может распоряжаться общим имуществом, а по версии апелляционного суда, именно покупателю следовало самостоятельно доказать, что ему не было известно о неправомерности действий продавца Карапетова.

Что же касается Карапетова, то он знал, что квартира общая и его бывшая супруга хочет ее разделить, однако распорядился жилплощадью по своему усмотрению, указали в суде.

Сделку могут признать недействительной, если у того, кто ее совершил, не было на это полномочий, но при условии, что будет доказано, что другая сторона знала или должна была знать об этом.

Другими словами, суду нужно было выяснить, были ли у продавца полномочия совершать сделку и знал ли покупатель о неправомерности его действий.

И именно заявительница должна была доказать неправомерность действий добросовестного покупателя, а возложение судом на покупателя квартиры бремени доказывания добросовестности его поведения противоречит требованиям действующего законодательства.

Материалы дела также не подтверждают недобросовестность ответчика Карапетова при совершении сделки, ведь с самого начала он указал, что супруги, имеющей право на общее имущество, у него нет, а он — единственный собственник квартиры, в которой никто не проживал и не был зарегистрирован по месту жительства, и ничто не свидетельствует и о том, что продавец и покупатель квартиры договорились, чтобы навредить бывшей супруге ответчика, указал ВС РФ.

«То обстоятельство, что Карапетов распорядился имуществом без согласия истца после расторжения брака между супругами, не может служить основанием для признания совершённых сделок по распоряжению имуществом ничтожными ввиду злоупотребления правом», — заключили в Гражданской коллегии ВС РФ и отправили дело на новое рассмотрение.

Также ВС РФ указал, что истец может обратиться в суд и взыскать компенсацию в пределах стоимости половины доли в реализованном спорном имуществе.

Подводя итог, хочется отметить, что несомненно суд в вашей ситуации восстановит ваше нарушенное право и вы получите решение суда, но остается открытым вопрос, каким образом забрать свои деньги с бывшего супруга, который наверняка уже избавился от зарегистрированного на его имя движимого и недвижимого имущества, на которое возможно было наложить арест. Остается надеяться на то, что у вашего бывшего супруга есть официальное место работы с хорошей заработной платой, из которой, кроме долга за квартиру, будут взыскивать ещё и алименты на содержание совместных детей, ещё какие-нибудь долги по кредитам и так далее, вот и посчитайте, когда вы сможете забрать с бывшего мужа долг за половину совместно нажитого имущества, а ведь всё могло быть иначе, если бы вы вовремя обратились в суд…

  НОВОСТИ ПАРТНЁРОВ

Агрегатор новостей 24СМИ

Источник: http://www.t24.su/?p=23537

Можно ли продать недвижимость без согласия другого супруга

Нередки ситуации, когда супруги в процессе развода не разде- лили общее имущество. В дальнейшем один из супругов продает это имущество без согласия другого супруга. Рассмотрим, можно ли продать недвижимость без согласия другого супруга и что

в таком случае ему делать. 

Общее имущество Пункт 2 ст. 244 ГК РФ устанавливает два вида общей собственности: общая долевая и общая совместная.

При этом общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом прямо предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

К таким случаям, в частности, относится образование общей совместной собственности супругов согласно ст. 256 ГК РФ и ст. 34 СК РФ. Режим общей собственности предполагает специальный порядок совершения сделок в отношении имущества.

В случае если имущество находится в общей долевой собственности, распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246 ГК РФ). При этом необходимо соблюсти преимущественное право покупки других участников.

style=”display:inline-block;width:240px;height:400px” data-ad-client=”ca-pub-4472270966127159″

data-ad-slot=”1061076221″>

Однако если имущество находится в общей совместной собственности, то по общему правилу распоряжение таким имуществом не требует специального согласия других сособственников, такое согласие предполагается (ст. 253 ГК РФ).

При этом если кто-либо из сособственников все же был против совершения такой сделки, то сделка по его требованию может быть признана судом недействительной (п. 3 ст.

253 ГК РФ), если он докажет, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об отсутствии полномочий. Распоряжение общим имуществом супругов регулируется ст. 35 СК РФ.

В отношении недвижимости (имущества, права на которое подлежат государственной регистрации) действует особый режим.

В частности, распоряжаться таким имуществом можно только при условии нотариально удостоверенного согласия другого супруга.

При этом, если такое согласие не получено, сделка может быть признана недействительной супругом в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Что же происходит с общим имуществом супругов после расторжения брака с позиции судов и какие нормы применимы в случае совершения сделок по распоряжению таким имуществом? Для целей настоящей статьи, рассмотрим данные вопросы на примере недвижимого имущества.

На практике нередко встречаются случаи, когда супруги в процессе развода по тем или иным причинам не произвели раздел общего имущества (в частности, недвижимого), нажитого в период брака.

Однако ни Семейный кодекс, ни Гражданский кодекс не определяют режим имущества, нажитого в период брака, после того как супруги расторгли брак.

Впоследствии один из бывших супругов (для удобства – бывший муж) распоряжается данным имуществом, не получая согласия другого бывшего супруга (бывшей жены).

В случае продажи бывшим мужем такого недвижимого имущества, нажитого в период брака, обязательно ли получать согласие бывшей жены или ее согласие предполагается? Какие нормы должны быть применены: Семейного кодекса или Гражданского кодекса? Нужно нотариальное подтверждение… На протяжении последних нескольких лет суды по-разному решали подобные споры, и достаточно сложно предсказать результаты процесса.

В некоторых случаях суды полагают, что нормы СК РФ применимы и тогда, когда брак был расторгнут, и, следовательно, необходимо получить согласие бывшего супруга на отчуждение недвижимого имущества, нажитого в период брака.

Так, Верховный суд Республики Башкортостан отмечал, что ни ГК РФ, ни СК РФ не связывают с фактом прекращения брака изменение режима общей совместной собственности супругов. Поэтому после расторжения брака режим общей совместной собственности супругов сохраняется.

В связи с этим совершение сделок по распоряжению недвижимым имуществом требует получения нотариально удостоверенного согласия бывшей жены, и, соответственно, бывшая жена, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не получено, в силу п. 3 ст.

35 СК РФ вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда она узнала или должна была узнать о совершении данной сделки (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 22.11.

2012 по делу № 33-12578/12). Подобная позиция в судебной практике встречается нередко.

Источник: http://www.finexg.ru/mozhno-li-prodat-nedvizhimost-bez-soglasiya-drugogo-supruga/

По закону
Добавить комментарий