Можно ли продать квартиру по доверенности на третье лицо?

Продажа квартиры по генеральной доверенности — риски

В то время, когда происходит продажа квартиры по доверенности риски покупателя очень разнообразны. В некоторых случаях покупатель в результате может и не получить квартиру, и лишиться своих денег.

Для того чтобы уменьшить возможные риски, нужно понимать их природу возникновения и разбираться в их возможных разновидностях. В частности, важно заметить, что правильный выбор доверенного лица — это важнейший фактор, позволяющий снизить риски.

Иногда использования доверенности избежать невозможно, однако прибегать к такому способу нужно по возможности как можно реже.

Сделки по доверенности

Покупка или продажа квартиры является значительным событием в жизни человека. И дело тут не только в том, что речь идёт о достаточно большой сумме.

Часто это означает улучшение жилищных условий, новую жизнь для своей семьи.

Вместе с тем этот процесс достаточно сложен и для его проведения требуется не только достаточная квалификация, но и опыт.

Это является одной из причин продаж по доверенности. Есть и другая причина. Иногда у продавца просто нет возможности лично встретиться с покупателем для проведения сделки.

Это возможно в тех случаях, когда продавец уже выехал в другой город или он, например, находится на длительном лечении в больнице.

Поручить дело своему представителю в этих и подобных ситуациях могло бы быть разумным шагом.

Речь в таких случаях также может идти:

• о заключённых;
• о военнослужащих;
• о моряках в рейсе;
• о больных, которые находятся на длительном излечении;
• о людях, которые находятся в учреждениях социальной защиты;
• о других аналогичных случаях.

Однако было бы естественно постараться понять, насколько рискованно доверять своё имущество другому человеку, насколько высоки риски в данной ситуации и можно ли их снизить в какой-то степени?

Что такое доверенность

Сначала нужно уточнить, что конкретно представляет собой доверенность.

Её использование регламентируется статьями 185, 186, 187, 188 и 189 Гражданского кодекса РФ.

Речь идёт не просто о документе, на котором стоит подпись доверителя. Он должен быть написан на специальном бланке и быть нотариально заверенным.

Хотя здесь возможны различные варианты:

1. Если речь идёт о тяжёлом больном, который длительное время находится на излечении, то заверить имеет право не нотариус, а главврач больницы.
2. При морском рейсе речь может идти о капитане корабля.
3. Если отбывает наказание заключённый, то заверить написанную им доверенность может начальник тюремного учреждения.
4. В воинской части аналогичными правами обладает командир.

Но всё же наиболее частый случай — это использование нотариального заверения.

Что оно из себя представляет:

1. Использование специального бланка.
2. Подпись нотариуса.
3. Печать нотариуса.

Если говорить о времени действия документа, то в нём имеется дата составления и срок его действия.

Интересно, что тот, кто эту доверенность выдавал, может обратиться к нотариусу и оформить аннулирование этой доверенности.

В результате этого все действия на её основе после этого момента станут невозможными.

Кому её можно выдавать? Это может быть любой человек. Действие доверенности не может быть больше, чем три года.

Риски

Таким образом организованные сделки являются довольно рискованными. Причём риски могут быть связаны с различными лицами, которые имеют отношение к процессу продажи квартиры.

Здесь может идти речь:

• о продавце квартиры;
• о его доверенном лице;
• о покупателе;
• о риелторской конторе, которая обслуживает эту сделку;
• о родственниках продавца;
• о других лицах.

Далее будут подробно рассмотрены разного рода мошеннические схемы, которые могут встретиться на практике.

При заключении подобных сделок нужно быть очень внимательным на всех этапах их оформления. Если же есть возможность участвовать в сделке лично, то это был бы не такой уж плохой вариант.

В частности, нужно заметить, что когда нотариус производит оформление доверенности, в его обязанности не входит устанавливать факт подлинности предъявляемых ему документов. Если не имелось явных признаков, которые бы насторожили его, он произведёт оформление.

Например, если паспорт продавца был украден, но с ним пришёл человек, похожий на владельца данного документа, то он, скорее всего, получит оформленную доверенность и сможет попытаться продать квартиру владельца данного паспорта. Нотариусу будет сложно понять, что здесь происходит.

Возможные мошеннические схемы

К сожалению, различных рисков в рассматриваемой ситуации существует немало. Следует привести некоторые из возможных вариантов.

Упомянутый вариант, связанный с нотариусом, не ограничивается указанным способом.

Кроме использования украденного паспорта и похожего человека, мошенники могут просто сделать поддельный паспорт с нужной им фотографией и провести сделку по продаже недвижимости. Возможна и такая ситуация, когда нотариус сознательно участвует в этой сделке с жильём.

Не стоит забывать, что продажа с использованием доверенности, как правило, осуществляется людьми, которые либо находятся достаточно далеко, либо длительное время изолированы по тем или иным причинам.

Поэтому важно и то, что проконтролировать продажу у них вряд ли получится, и то, что часто в роли продавцов в подобных ситуациях выступают люди с трудной судьбой.

Это могут быть лица преклонного возраста, а также не исключено, что речь может идти о больных людях (в физическом или психическом плане).

Как снизить вероятность таких проблем? Что нужно для этого делать? Обнаружить такие злоупотребления достаточно сложно, вряд ли для этого существует универсальный рецепт.

Однако если такое всё же случилось, нужно обратиться в суд. Только он после тщательного изучения всех обстоятельств дела может принять решение об аннулировании этой продажи.

Какие последствия могут быть в таких случаях? Если суд решить аннулировать сделку, она должна быть возвращена к первоначальному состоянию.

То есть:

• квартира перейдёт к прежнему хозяину;
• деньги должны быть возвращены.

Если с первым пунктом всё более или менее понятно, то по второму пункту возможны проблемы. Прежде всего нужно учесть, что деньги от покупателей попали к мошенникам.

А значит вряд ли их смогут найти. Может быть и такая ситуация, когда покупатели участвуют в афёре и быстро перепродадут квартиру третьим лицам, что ещё более усложнит ситуацию.

Интересно, что возврат денег должен осуществить продавец, который в рассматриваемой ситуации денег на самом деле не получал.

Здесь хотелось бы подчеркнуть важный момент.

Иногда для того чтобы уменьшить сумму налогов, оплату производят наличкой, отражая в договоре меньшую сумму, чем была на самом деле.

После рассмотрения дела будет возвращена именно та сумма, которая была указана в договоре. Остальные деньги отданы не будут.

Теперь нужно упомянуть о тех рисках, которые могут быть связаны с самим продавцом. Не исключена ситуация, когда доверенность выдана, но тот, кто её оформил, является недееспособным лицом.

В результате этого сделка по продаже квартиры окажется недействительной и может быть оспорена по суду. Близкий к этому случай происходит тогда, когда этот документ выписывает психически больной человек, которого суд не признал недееспособным.

Без решения суда такой факт не будет иметь место, формально сделка будет законной, но впоследствии вполне возможно на этой почве судебное разбирательство в связи с сомнительностью проведённой сделки.

Имеет смысл также упомянуть, что иногда недееспособным может оказаться и держатель доверенности.

Если же продавец вполне дееспособный, то он тоже может создать существенные проблемы при продаже квартиры.

При оформлении доверенности важно понимать, что не только выписать её можно в любой момент, но и отозвать также возможно в любой момент. При этом может оказаться и так, что получатель доверенности об этом узнает далеко не сразу.

Таким образом будет заключена покупка квартиры по доверенности, которую обе стороны будут считать законной, но которая на самом деле не имеет силы из-за отозванной доверенности.

Возможен ещё один вариант. Он не так широко распространён, но всё же вполне возможен. Дело в том, что действие доверенности прекращается со смертью доверителя.

Если в указанный период сделка была заключена, то она становится недействительной, а квартиру получают наследники и распределяют между собой в установленном законом порядке.

Если доверитель прибегнул к такой сделке, но затем пропал без вести, деньги за квартиру зависнут у его представителя.

В том случае, когда его через суд сочтут умершим, деньги формально должны будут быть переданы наследникам, однако вполне возможен и такой вариант, что к этому времени их уже сложно будет найти.

Риски, которые непосредственно несёт продавец

Когда выдаётся упомянутый документ, речь фактически идёт о передаче довольно существенных прав, но не о передаче обязанностей. Предположим, продажа квартиры произошла, а деньги получены доверенным лицом.

Значит ли это, что всё прошло хорошо? Нет, поскольку всё ещё не закончилось. Необходимо передать полученную сумму лично продавцу. И в этой ситуации уже возможны самые разные варианты.

Тут могут скрыться с деньгами, поменять место жительства, передать деньги третьим лицам уже в уплату собственных долгов.

Даже возможна и такая ситуация, когда представитель продавца стал жертвой мошенников и лишился всех денег, которые были получены за продажу квартиры.

Что можно сделать в ситуации такого рода? Конечно, первостепенную важность имеет правильный выбор того, кому продавец доверит продажу.

Но если в итоге деньги пропали, придётся обращаться в суд.

Конечно, скорее всего, судебная инстанция примет решение о том, что продавец имеет право на получение своих денег.

К сожалению, практически реализовать это можно при наличии трёх существенных условий:

1. Это лицо является дееспособным.
2. Известно, куда, в конце концов, делись деньги.
3. Местонахождение данного человека известно.

Одним из вариантов, который существенно снижает риск возникновения проблем, является отказ от представительства по генеральной доверенности сразу на все необходимые действия.

Лучше всего будет оформлять отдельные доверенности на выполнение каждого конкретного шага. Конечно, несколько доверенностей стоят дороже, чем одна генеральная, но увеличение стоимости позволит уменьшить риск возникновения неблагоприятных последствий.

Риски для покупателя

Конечно, посмотреть на данную ситуации возможно также и с точки зрения рисков лица, которое осуществляет покупку указанной квартиры.

В случае какого-либо мошенничества покупатель, купив жильё, лишится его, а получение денег обратно — это далеко не простая вещь.

Предположим, мошенник должен вернуть деньги из-за недействительности сделки и суд обязал его сделать это. Что может произойти впоследствии? Доказать, что деньги находятся у него довольно сложно.

Поэтому в большинстве случаев, речь пойдёт об изъятии у мошенника:

При этом и того и другого у него просто может и не быть. В результате деньги возвращены не будут. Не стоит забывать, что они могли быть на самом деле уже потрачены или отданы в уплату имеющихся долгов.

Поэтому при продаже квартир по доверенности остаются довольно существенные риски. Если такая возможность есть, лучше таким образом недвижимость не покупать.

Другие виды рисков

В некоторых случаях в мошенническую сделку может быть вовлечён представитель риелторской фирмы.

Иногда это можно предположить на основе того, что он торопит подписание итоговых документов и оплату, препятствует контактам между сторонами или не даёт возможности встретиться непосредственно с продавцом квартиры. Если описанные здесь признаки имеют место, лучше держаться подальше от таких людей.

Совсем необязательно прибегать к мошенническим схемам, если есть возможность оказать на продавца психологическое давление.

Для этого злоумышленнику достаточно просто со временем войти в доверие к будущему продавцу и убедить его совершить продажу принадлежащей ему недвижимости.

Это может подействовать на пожилых, одиноких, подавленных людей. Речь может идти и просто о неопытных людях или о тех, кто не имеет достаточных знаний в данной сфере.

Если их удалось склонить к продаже, то они окажутся в итоге не только без квартиры, но и без денег, которые были получены в её оплату. Единственный вариант дальнейшего развития событий — обратиться в суд.

А это, в свою очередь:

• затраты;
• трата своих нервов;
• время на проведение судебного процесса;
• риск получения отрицательного судебного решения.

В такой группе риска со стороны продавца находятся пожилые люди, те, у кого низкий уровень образования. А также могут пострадать излишне доверчивые люди.

Иногда может быть так, что сделка проведена, но продавец утверждает, что его подпись подделана. Здесь почерковедческая экспертиза вряд ли даст стопроцентно надёжный результат.

А это у суда может создать сомнения и он может принять решение в такой ситуации в пользу продавца.

Источник: https://ZhiloePravo.com/vopros/prodazha/kvartiry-doverennosti-riski.html

5 главных правил оформления генеральной доверенности на недвижимость

Иногда в силу обстоятельств или состояния здоровья человек не может распоряжаться собственным имуществом, и тогда альтернативой самостоятельного управления стает доверенный человек, который от имени собственника решает все вопросы с недвижимостью.

Доверительный документ – что это такое

Генеральная доверенность – это документ, выдаваемый собственником недвижимости третьему лицу, для совершения с ней всех возможных сделок.

Данная бумага дает неограниченные возможности:

• Продажа;
• Обмен;
• Дарение;
• Сдача в аренду;
• Подготовка документации от имени собственника;
• Решение бюрократических и организационных вопросов.

В документе может оговариваться перечень компетенций, допустимых для совершения доверенным лицом, все зависит от формата деловых отношений.

Доверенное лицо, получив на руки подобную бумагу, имеет все законные основания совершать сделки с имуществом по своему усмотрению. Исключением является только право дарения, о нем должно быть специальное упоминание.

Помимо доверенности на продажу квартиры, можно составить доверенность и на ее покупку, а как это сделать, смотрите по ссылке.

Такая сделка односторонняя и потому присутствие исполнителя при заполнении бланка не обязательно, достаточно только иметь его паспортные данные. Чтобы бумага обрела юридическую силу, в ней обязательно присутствуют графы, без которых она будет считаться недействительной.

Что нужно знать при оформлении генеральной доверенности?

Важно: документ имеет срок действия, обычно это 3 года, в противном случае он прекращает свое действие через год. Можно составить и бессрочную доверенность, тогда она прекращает существование согласно закону, но юристы неохотно идут на ее составление и регистрацию.

Кто имеет право составлять доверенность

Такое соглашение можно составить в нотариальной конторе, при составлении обязательно присутствие собственника, также необходимы документы не только на право владения недвижимостью, но и те на основании, которых он стал владельцем. Также данный документ можно составить и самостоятельно, но заверять все равно придется.

Стоит ли оформлять генеральную доверенность на продажу квартиры, все о плюсах и минусах такой бумаги, читайте по ссылке.

Но здесь важно помнить, что доверенность могут передоверить без собственника, правда, такое условие должно быть прописано в документе. Обычно данная процедура требуется для судебных дебатов с целью обеспечения адвоката полномочиями.

Очень часто документ составляют на супругу или супруга, к примеру, если человек длительный период находиться за границей, а с недвижимостью, оформленной на него, следует совершить определенные действия.

Последствия составления генеральной доверенности

Существует немало примеров, когда доверенное лицо использовало свои полномочия на законных основаниях во вред доверителю, чтобы не было таких неприятностей следует изначально исключить из перечня допустимых действий ненужные пункты.

Как оформить доверенность на сделки с недвижимостью, смотрите в этом видео:

Например, если это касается услуг юриста, то можно сразу убрать такие пункты, как согласие на уменьшение исковых требований или отказ от иска.

Форма документа и порядок регистрации

Согласно законодательству, существует два варианта заключения сделок – устный и письменный. Исходя из определения, этот вид соглашения должен составляться исключительно в письменном виде. Документ составляется на специальном бланке, и содержит обязательные графы:

• В первую очередь указываются полномочия для будущего исполнителя;
• Если доверитель юр. лицо, то наличие печати и подписи руководителя обязательно;
• Имена и фамилии не сокращаются, даты и сроки указываются цифрами с письменной расшифровкой;
• Дата и место выдачи обязательна;
• Данные паспорта доверенного не обязательны, однако их наличие дает возможность ему проще доказать свои права.

Регистрируется бумага у нотариуса в обязательном порядке, но иногда ее может зарезервировать представить власти, к примеру, если доверитель находится в деревне, где нет нотариуса. Образец генеральной доверенности, можно скачать ниже.

Кто может быть доверителем и доверенным лицом

Доверителем может стать как юридическое, так и физическое лицо.

• Согласно законодательству, физическое лицо имеет некоторые ограничения:
• Лицо должно быть полностью дееспособно;
• Дети от 14 до 18 лет, выдают доверенность, если они согласно ст. 21 и 27 ГК РФ приобрели полную дееспособность;
• Дети 14 – 18 лет не обладающие полной дееспособностью совершают такие сделки в пределах предписаний для них;
• Граждане не дееспособные заключают договора с разрешения попечителей;
• Предприниматель вправе доверять свое имущество, если он не имеет юридического образования.

Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке? Конечно можно, но это достаточно сложный процесс, поэтому понадобится пошаговая инструкция, которая находится здесь.

При этом:

• Физ лицо должно быть дееспособно в полной мере;
• Юр. лицо правоспособно, представительство ведется от первого лица, а не указывается его часть – филиал, офис или работник фирмы, в договоре указывается только юр лицо.

Полномочия, права и обязанности доверенного лица

Благодаря тому факту, что доверенность генеральная, она наделяет поверенного обширным перечнем полномочий, однако при этом существуют некоторые ограничения, например:

• Поверенный не может совершать определенные действия от имени доверителя, если он, поверенный, не уполномочен на самостоятельное их выполнение;
• Если документом определенны некоторые ограничения на действия исполнителя, но он вышел за рамки допустимого, то все действия признаются недействительными;
• Поверенный лишен права совершать сделки от имени клиента в отношении себя лично или другого доверителя, представителем которого он является одновременно;
• Также он не может заключить сделку в пользу членов своей семьи, если является законным их представителем.

Поверенный имеет право:

• Отказаться от полномочий в любое время;
• Требовать доверенность;
• Уточнять свои обязанности;
• Требовать от доверителя исполнение обязанностей в отношении себя.

Генеральная доверенность на недвижимость с правом продажи.

Обязанности:

• Действовать в соответствии с требованиями доверителя, отступать от них, если это в интересах доверителя;
• Действовать самостоятельно кроме случаев с ограничениями;
• Сообщать доверителю о ходе действий;
• Незамедлительно отдавать доверителю все вырученное от сделок;
• Возвратить документ по требованию доверителя или по окончанию срока его действия.

Совершение поверенным юридических сделок в отношении недвижимости от имени поверенного лица обусловлено ст. 971 ГК РФ, при этом права и обязанности по таким сделкам возникнут у доверителя.

Такой сделкой может быть:

• Продажа;
• Переуступка прав;
• Аренда;
• Залог и прочие формы, прописанные в договоре.

Какие документы необходимо собрать, чтобы продать квартиру, расскажет эта статья.

Доверенность на недвижимость с правом перепродажи

Доверенность на недвижимость с правом продажи – это документ, в котором собственник поручает поверенному выполнить в отношении имущества одно действие, например, его перепродажа. Доверенность на перепродажу имущества составляется в письменной форме на специальном бланке, в нем указываются:

• Прописью, место и дата составления документа;
• Без сокращений, данные о доверителе или нескольких особ – фамилия, имя, отчество, дата рождения, адрес регистрации, паспортные данные;
• Основания владения имуществом;
• В таком же порядке указывается информация о поверенном;
• Место нахождения квартиры;
• Указывается действие поверенного – продажа имущества с возможностью перепродажи;
• Срок действия бумаги;
• Подпись доверителя или нескольких человек.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи? Ответ находится по ссылке.

Срок действия и стоимость

Стандартно документ выдается на срок от 1 до 3 лет. Стоимость, например, в Московской области могут быть следующие:

• Госпошлина – 200 рублей;
• Услуги нотариуса – 400 рублей;
• Составление документа нотариусом для физлиц – 800 – 1200 рублей;
• Для юрлиц – 1200 – 1600 рублей.

Совершение прочих сделок с имуществом

Важно при этом указать список действий, совершаемых с имуществом. Данный документ также составляется на типовом бланке и имеет все необходимые пункты и заверение нотариуса.

Можно ли отменить доверенность

Если владельцу недвижимости больше не нужен помощник или возникает необходимость уменьшить его полномочия, доверенность требуется отозвать. Для этого в нотариальной конторе составляется заявление на имя нотариуса и им заверяется.

Такое заявление составляется в произвольной форме без указания причины, оно обязательно содержит:

• Данные заявителя;
• Информацию о доверенности.

После чего нотариус самостоятельно выполняет все формальности по прекращению действия бумаги.

Продаете квартиру, но хотите получить максимальную выгоду, а как этого добиться? Все подробности здесь.

Риски и подводные камни

Генеральная доверенность представляет опасность, как для доверителя, так и для людей, совершающих покупку по ней. Доверитель, может быть, обманут и понести убытки, если уполномоченный человек является недобросовестным.

Если квартира продается по доверенности — на что следует обратить внимание? Ответ в этом видео:

Поэтому нотариусы не рекомендуют заключать договор с неограниченными действиями. Покупатель имеет риск потратить сбережения и не совершить покупку, если:

• Доверитель не находится в здравом уме и твердой памяти;
• Доверенность уже просрочена или отозвана;
• Доверитель умер;
• Его не устроила цена сделки, и он ее оспорит;
• Доверенность поддельная, и мошенники после сделки сразу же испарятся;
• Продажа жилья в долевой собственности только одним представителем.

Государство предлагает имущественный вычет при покупке квартиры, подробности по ссылке.

Поэтому опытные риэлторы избегают сделок по доверенности, так как в таком случае придется:

• Проверять ее действительность и подлинность;
• Встретиться с нотариусом, составлявшим документ и самим доверителем.

Заключение

Генеральная доверенность – это неограниченные возможности поверенного, так что такое соглашение следует заключать только с проверенными и родными людьми.

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/prodazha-kvartiry/general-naya-doverennost-s-pravom-prodaji.html

Продажа жилья по доверенности

Покупать-продавать жилье можно и по доверенности, выданной либо покупателю либо продавцу, в качестве которых могут действовать граждане РФ и иностранцы, адвокаты или юрлица, а также другие лица.

Выдают доверенность купли-продажи по причине болезни или невозможности присутствия при заключении сделки.

В интересах любой из сторон сделки важно выяснить причину того, почему вторая сторона действует по доверенности, которую нужно внимательно изучить.

В доверенность должны быть такие реквизиты:

• дата выдачи и место ее подписания;
• паспортные данные доверителя;
• паспортные данные представителя;
• точный адрес жилого объекта, на продажу которого выдана доверенность;
• срок действия;
• подпись доверителя;
• удостоверительная надпись и печать, заверенная нотариусом.

Еще недавно, чтобы совершить сделку купли-продажи жилья, был обязателен внушительный пакет документов плюс ее нотариальное удостоверение. Сейчас для регистрации сделки в Росреестре нужен всего лишь договор купли-продажи с подписями сторон.

Однако грамотному покупателю жилья не следует его подписывать без проверки всех остальных, ставших «необязательными» документов. К их числу относятся:

1. правоустанавливающий документ – это договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, приватизационный договор, а также судебное решение, если право собственности на жилье возникло вследствие судебного процесса;
2. свидетельство о регистрации права собственности, получаемое сегодня в Росреестре на основании правоустанавливающего документа;
3. кадастровый паспорт. Хотя у собственника жилья есть право распоряжаться им, но зарегистрировать в Росреестре переход его прав к покупателю можно только, если у жилого объекта есть кадастровый паспорт, выдаваемый при постановке объекта на кадастровый учет. В кадастровом паспорте приводится кадастровый номер объекта с условным описанием его характеристик. Сегодня кадастровые паспорта также выдает Росреестр, но заказывать их можно также в районных МФЦ;
4. техпаспорт. В нем приводится оценочная стоимость объекта в текущем году и полный список его характеристик, хотя стоимость, указанная там, является инвентаризационной, и не отражает реальной рыночной цены;
5. выписка из ЕГРП. Любому гражданину РВ в Росреестре выдадут выписку из ЕГРП со сведениями о собственниках интересующего его жилого объекта и перечнем имеющихся по нему обременений;
6. справка по форме 9, в которой перечислены все жильцы, зарегистрированные в доме или квартире на текущий момент;
7. согласие супруга или брачный договор. Поскольку жилье, приобретенное супругами, находится в их совместной собственности, то требуется, чтобы второй из супругов письменно подтвердил свое согласие на сделку. Если между супругами подписан брачный договор, по которому приобретенное в браке жилье принадлежит кому-то одному из них, то вместо согласия в пакете документов должен быть сам брачный договор, заверенный нотариусом;
8. разрешение на продажу жилья со стороны органов опеки и попечительства, если среди собственников жилья есть несовершеннолетний.

Порядок оформления

После сбора полного пакета вышеперечисленных документов с неистекшим сроком действия, нахождения покупателя жилья и согласования условий сделки, наступает пора подписания договора купли-продажи, причем должна быть разумная причина тому, что совершается продажа по доверенности, иначе у покупателя возникнет недоверие и подозрение в обмане.

Опытные риэлторы рекомендует вести оформление доверенности с указанием в ней минимальной продажной цены жилья, а в договоре указывать его реальную стоимость, а вовсе не 1 млн. рублей, который зачастую указывают для избежания налогообложения. Иначе в суде обманутый покупатель не докажет, что его обманули на сумму больше миллиона.

При этом покупатель жилья должен помнить, что у доверителя есть право отзыва своей доверенности на любом этапе сделки, после чего все действия на ее основании считаются недействительными.

Поэтому никогда не следует рассчитываться с поверенным лицом до получения на руки официально зарегистрированного в Росреестре договора купли-продажи и выданного там же свидетельства о собственности.

Если же доверитель постоянно живет за границей, то его доверенность должна быть заверена апостилем (печатью консульства). Без него доверенность недействительна.

Вообще в этом случае нужно проявить предельную осторожность: не со всеми странами Россия поддерживает дипотношения, поэтому доверенности, выданные в них, также недействительны.

Как уже было отмечено, сделки с жилыми объектами сопровождаются сразу двумя регистрационными процедурами – регистрацией договора купли-продажи в Росреестре и регистрации там же факта перехода прав собственности. При этом на каждом экземпляре договора ставятся печати, а покупателю жилья выдается новое свидетельство о собственности.

Возможные риски

Профессиональные риэлторы считают сделки, в которых участвует доверенность с правом продажи, достаточно рискованными из-за следующих основных рисков:

1. доверенность на квартиру может быть выдана перед смертью доверителя или вообще оформлена «задним» числом. Поскольку после смерти доверителя право собственности на его жилье переходит к наследникам, то все юридические действия, совершаемые от его имени, являются юридически неправомочными, а договор купли-продажи является юридически никчемным. Право собственности на жилье по такому договору к покупателю не переходит;
2. доверенность может быть выдана недееспособным или ограниченно дееспособным лицом (страдающим психической болезнью, алкоголиком или наркоманом). Сомневающийся в том, дееспособен ли доверитель, нотариус может отказаться удостоверять доверенность. Но правом требования от клиента справки из наркодиспансера или психбольницы нотариусы не обладают. Поэтому убедиться в ограничении дееспособности доверителя они не могут;
3. доверенность, предъявленная поверенным, уже приостановила свое действие. Если срок действия доверенности истек, то она должна заноситься в Реестр отмененных доверенностей, ведущийся Федеральной нотариальной палатой, но сведения в него поступают не очень быстро, так что у мошенников есть время на использование недействительной доверенности.

Получение расчёта третьим лицом

Как передать деньги при продаже или покупке жилой недвижимости? Обычный банковский перевод денег или передача их «из рук в руки» уже давно не устраивают ни продавцов, ни покупателей.

Сегодня практикуются три основных способа взаиморасчетов по договорам купли-продажи жилья:

1. безотзывный или отзывный аккредитив. По этому способу покупатель жилья по предварительно заключенному с банком договору на специальный счет вносит сумму стоимости жилья. При предъявлении продавцом в банк заверенной копии полученного в Росреестре свидетельства о праве собственности на жилье покупателя, банком выдается или перечисляется продавцу полагающаяся ему сумма;
2. использование банковской ячейки. Продавцом, покупателем и банком оформляется совместный договор, согласно которому банком предоставляется в аренду ячейка для хранения денег, а покупатель на глазах продавца помещает деньги в ячейку. После оформления права собственности на покупателя в Росреестре продавец получает право открыть ячейку и забрать деньги. Если в течение оговоренного срока он этого не сделает, то покупатель забирает свои деньги;
3. использование банковского эскроу-счета. Покупатель жилья открывает в банке так называемый эскроу-счет и вносит на него сумму стоимости объекта. Владелец эскроу-счета не может распоряжаться деньгами на нем. По сути, эскроу-счет – это та же банковская ячейка, но для хранения безналичных денежных средств покупателя. Условия выдачи денег продавцу такие же, как из банковской ячейки.

Существующие виды доверенностей и срок их действия

Известны такие виды доверенностей:

• специальные;
• разовые;
• генеральные.

Первые две, как правило, выдаются друзьям, родственникам или риелторам потенциальных продавцов или покупателей, если у них нет времени для сбора пакета документов к сделке и подачи их на регистрацию.

Генеральная же доверенность предполагает, что поверенный полностью управляет имуществом доверителя, что несет определенные риски для него.

Риэлторы не рекомендуют доверителям наделять поверенных правами получать деньги, а делать это самим.

Прекращение действия доверенности

Доверенность не относится к документам постоянного действия, которое для них может прекращаться вследствие:

1. истечения указанного срока действия;
2. отмены доверителем;
3. отказа поверенного;
4. ликвидации юрлица-доверителя;
5. ликвидации юрлица-поверенного;
6. смерти физлица-доверителя;
7. смерти физлица-поверенного.

Доверитель обязан известить о том, что наступило прекращение действия доверенности, всех поверенных, которые обязаны вернуть прекратившую действие доверенность.

Источник: http://NovoHata.ru/prodazha-zhilya-po-doverennosti

Продажа квартиры по доверенности: покупать или нет?

Вы подобрали квартиру для покупки? Выяснилось что продавать ее будут по доверенности? – стоит отказаться от такой покупки. О том, почему это нужно сделать, вы узнаете прочитав нашу статью.

Данная категория сделок не напрасно считается рисковой. Но так ли на самом деле небезопасно заключать такие сделки или, может быть, стоит вообще от них отказаться?.. Потенциальный покупатель при покупке жилья нашел подходящий вариант.

Узнав, что сделка будет с доверенностью, чаще всего испытывает двоякие чувства: «и хочется и колется». Его пугают негативные примеры, которые он прочел в Интернете или его отговаривает знакомый риелтор.

Например, когда лицо, выдавшее доверенность договаривается об афере с тем лицом, кому он доверяет провести сделку (чаще всего в этой роли выступают родственники).

То есть аферисты убеждают покупателя указать сумму в договоре минимальную (например, 25 тысяч долларов США), по «независимой» оценке (предварительно договорившись об этом за отдельную плату).

А далее, после сделки лицо, выдавшее доверенность, подает в суд на того, кому он доверил проведение сделки: «мол, мои интересы нарушены (я получил не всю сумму, на которую рассчитывал), прошу признать сделку недействительной».

В результате, суд встает на его сторону, сделка признается недействительной. Покупатель лишается квартиры по решению суда, взамен получив не ту сумму, которую он заплатил (60 тысяч долларов), а меньшую сумму, указанную в договоре (теряет 35 тысяч долларов, при этом на оставшиеся деньги он не может купить для себя более-менее приличное жилье даже в спальном районе города).

Покупателю необходимо четко понимать мотивацию продавца, почему он продает ее по доверенности.

Если ответ на этот вопрос он не находит, то от такой сделки действительно стоит отказаться – вероятен вышеописанный исход дела с решением суда в пользу продавца.

Если хозяин квартиры – пожилой, старый или/и серьезно больной человек, которому весьма затруднительно присутствовать при заключении договоров, то необходимо прояснить все детали.

С ним нужно встретиться лично (разговор по телефону здесь «не проходит»), проверив все документы, убедиться, что он лично является собственником и действительно намерен продавать квартиру.

При этом он действует по своей воле, без какого-либо принуждения со стороны. Либо продавец не может присутствовать на сделке по причине необходимости лечения, отдыха (включая пребывание за границей), но он лично подписывает предварительный договор (задатка). В этих случаях, если документы продавца в порядке, покупателю не стоит переживать по поводу законности сделки.

Если при проверке выясняется, что нельзя проверить действие доверенности, так как она оформлялась в другой стране или другом городе, то от такой сделки также стоит воздержаться.

Доверенность должна быть оформлена надлежащим образом: срок ее действия не должен истечь до момента сделки, подпись на доверенности должна быть идентична подписи в паспорте продавца жилья.

Если доверенность была выдана в этом же самом городе, есть смысл проверить наличие нотариуса, выдавшего ее, проверить, работает ли такой нотариус (может случиться, что нотариус уже прекратил свою деятельность, и доверенность была выдана до срока прекращения деятельности, то данные о выдаче такой доверенности наверняка можно отыскать в соответствующих архивах города).

Чего опасаться если продавец продает квартиру по доверенности

И теперь – самое главное, что необходимо сделать покупателю жилья, если он решил все-таки, несмотря на риски, приобретать жилье по доверенности. В день сделки необходимо ответить на два вопроса:

1. Жив ли доверитель (продавец)? Если он находится в этом же самом городе, с ним необходимо увидеться.
2. Не отменена ли выданная доверенность? Это выясняется у нотариуса, выдавшего ее.

Приведем пример: доверитель – дедушка, который был жив, когда подписывался договор задатка на квартиру. За один или несколько дней до сделки дедушка умирает.

Официально доверенность еще не отменена. Вы заключаете сделку, передаете деньги. Юридически в результате смерти доверителя сделка признается недействительной.

Еще один важный совет покупателю при таких сделках. Ни в коем случае не соглашайтесь на то, чтобы при заключении сделки была указана заниженную (оценочную) сумму сделки вместо ее реальной цены.

Вас могут убеждать снизить сумму налоговой оплаты, ведь сумма затрат на услуги нотариуса, госпошлина и платеж в пенсионный фонд будут зависеть от суммы сделки, указной в договоре.

В этом случае, возможно, продавец захочет возложить на Вас лишнее «бремя излишних платежей» либо, в лучшем случае, согласится на оплату таких услуг в равных долях.

Понести повышенные затраты в данном случае для покупателя – это залог того, что у продавца (доверителя) не будет, прежде всего, материальной заинтересованности признать такую сделку недействительной.

Если же лицо, которому собственник доверил от своего имени заключать сделку, отказывается от сделки по причине Вашего отказа указать в договоре его полную цену, то это с большой долей вероятности означает лишь одно: Вы столкнулись с мошенниками, а значит, можете смело отказаться от сделки.

Ведь экономия на нотариальных и обязательных платежах может Вам очень дорого обойтись.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/riski-pri-pokupke-kvartiry/pokupka-kvartiry-po-doverennosti-pokupat-ili-net/

Чем рискует покупатель приобретая квартиру по доверенности

Сегодня на Habrealty.ru:

покупка квартиры по доверенности риски покупателя. Разберем, виды рисков, как их избежать, чтобы не потерять квартиру или деньги.

Хотите узнать, почему важно обратить на нее внимание — оставайтесь с нами и читайте дальше!

Доверенность имеет определенные минусы, которые сказываются на эффективности и успешности как покупки, так и продажи квартир.

Сама по себе доверенность на куплю-продажу квартиры — это одностороннее волеизъявление одной стороны, в данном случае, собственника квартиры, который выступает доверителем. Подчеркну — одностороннее.

Я их касаться буду вскользь, учитывая только моменты, относящиеся к покупке или продаже квартир, чтобы вы могли понять для себя — стоит ли применять доверенность или иметь с ней дело продавая или покупая квартиры.

Покупка квартиры по доверенности риски покупателя

Минус доверенности №1

Я уже упоминал и акцентировал ваше внимание на том, что доверенность при купле-продаже квартиры — это одностороннее волеизъявление, а это значит, что доверитель в любой момент может ее отозвать. Упоминание об этом есть в подпункте 2, п.1 ст. 188 ГК РФ.

Причем доверенное лицо об этом спрашивать не обязательно. Это значит, что каждый раз, когда вы подбираете себе жилье и узнаете, что понравившуюся вам квартиру, продают по доверенности — вам необходимо узнать отозвана эта доверенность или нет.

Есть вероятность того, что доверитель, обычно это собственник, выехал в другую часть страны (поэтому и выписана доверенность, что он не может присутствовать на сделке) и там, может у любого нотариуса эту доверенность отозвать.

Затем, через некоторое время объявится собственник и предъявит свои права на проданную вам квартиру. Вероятность пойти в суд увеличивается, а успех выигрыша в процессе уменьшается. Спросите себя — нужно ли вам это при покупке квартиры?

Минус доверенности №2

Выдавая доверенность при купле-продаже квартиры, собственник, он же доверитель делает это из благих побуждений, пытаясь решить свои вопросы в свое отсутствие. Но жизнь полна различных событий, которые мы, порою не можем контролировать.

Может случиться так, что доверитель умрет и тогда, как описывает подпункт 6, п. 1 ст. 188 ГК РФ действие, выданной доверенности прекращается автоматически со смертью доверителя.

Существует некий промежуток времени, когда доверенное лицо может не знать об этом и продолжать продавать квартиру от имени собственника.

Успешно купив такую квартиру, вы можете затем, со стопроцентной вероятностью встретиться с наследниками.

При разбирательстве может быть выяснено, что доверенность при купле-продаже квартиры, на момент заключения сделки по продаже квартиры была недействительна, как и недействительна, вследствие этого, сама сделка.

А что же с деньгами покупателя квартиры?

Доверенное лицо, у которого они находятся может сделать с полученными от покупателя деньгами всё, что ему вздумается, ведь доверитель умер и теперь деньги отдавать некому, квартира у наследников — и им ничего не должен.

В конце-концов, деньги за проданную квартиру могут «потеряться».

В том же ГК РФ в подпункте 1. 2 ст. 189 говориться, что доверитель при отмене доверенности должен известить доверенное лицо об этом. То же самое должны сделать наследники, в случаях, которые рассмотрены в подпунктах 4 и 6 п.1 ст. 188 ГК РФ.

Должны, но каким образом?

Устно позвонив или письменно, отбив телеграмму, письмом или как-то еще — не сказано! Пока они будут разбираться как это сделать на другом конце страны, квартиру уже купят.

Тем более деньги за квартиру довольно большие и люди могут поступить не совсем честно..

Минус доверенности №3

Когда нотариус выдает доверенность на продажу квартиры от собственника, он якобы удостоверяет дееспособность доверителя.

Однако, нотариус не врач по определению и впоследствии может выяснится неприятная новость, что доверитель оказался недееспособным или ограниченно дееспособным, хотя при выдаче доверенности на продажу квартиры вел себя вполне адекватно.

Подробнее это указано в подпункте 6 п.1 ст. 188 ГК РФ. Т.е. может случиться так, что вы купили квартиру в Хабаровске, доверенное лицо добросовестно отдало деньги доверителю, а тот отдал их «первому прохожему на себя похожему…»

Такое вполне может произойти, если осуществляется покупка квартиры по доверенности. Риски покупатель квартиры всегда берет на себя.

Минус доверенности №4

Помимо самого доверителя, который решил продавать свою квартиру, есть еще и доверенное лицо. Оно так же может быть признано ограниченно дееспособным, либо вовсе недееспособным, подробнее в подпункте 7 п.1 ст. 188 ГК РФ.

Покупка квартиры осуществлена, деньги передали доверенному лицу, а он их «не донес», т.к. опять же отдал тому же «первому прохожему на себя похожему…», ввиду своей невменяемости.

Минус доверенности №5

Есть случаи, когда продажа квартиры осуществляется доверенным лицом, а доверитель может при этом безвестно отсутствующим. Вот так — выдал доверенность и пропал! Подробнее об этом в подпункте 6 п. 1 ст. 188 ГК РФ.

В этом случае при осуществленной продаже квартиры деньги передаются доверенному лицу и должны быть у него. Однако, всегда существует вероятность, что деньги «потеряются».

Например, если покупатель имеет дало непосредственно с собственником, то вероятность вернуть свои деньги есть — утром деньги, вечером квартира.

А в этой ситуации кто будет возвращать? Если человек признан безвестно отсутствующим, то значит он жив и только через какое-то время его могут признать умершим. Только после этого в течении 6 месяцев нотариус определит очередность наследования.

А деньги у кого будут находиться все это время?

За столь продолжительный срок могут появиться невесть откуда свидетели, которые скажут, что покупатель мог знать о безвестном отсутствии собственника, но ему так понравилась квартира и цена, что он «закрыл» глаза на эти факты.

Деньги, то довольно большие за любую квартиру выплачиваются, в настоящее время и соблазн велик..

Покупка квартиры по доверенности риски доверенности от собственника

В большинстве случаев покупая квартиру, люди знают о том, что с доверенностью от продавца лучше не иметь дело, а если и не знают, то прочитав статью выше, поняли это.

Собственникам самим не выгодно продавать свою квартиру по доверенности, ввиду информационной осведомленности покупателей, «дующих на воду» после того, как начитались или насмотрелись как кто-то «обжегся на молоке».

Если собственник решился по каким-то причинам продавать квартиру по доверенности, то для привлечения покупателей он должен быть готов снизить цену.

Но разница в цене иногда бывает настолько большой, что дешевле будет прилететь с другого конца страны на сделку, переночевав ночь-две у друзей или сняв номер в гостинице.

В результате, если так много минусов у доверенности при купле-продаже квартиры, то какую же пользу можно из нее извлечь добропорядочным гражданам? Дело в том, что не обязательно собственнику квартиры давать доверенному лицу право на продажу квартиры.

Достаточно дать право на сбор документов — эта чисто механическая работа сэкономит продавцу много времени и не так ответственна для доверенного лица — деньги от покупателей квартиры он принимать не будет и вообще с ними пересекаться.

Покупатель квартиры тоже может попробовать свести риски к минимуму, хотя бы попросив собственника лично присутствовать на сделке.

Конечно, вероятность отказа всегда есть, но если квартира понравилась, а собственник действительно заинтересован в продаже квартиры, то согласиться на эти условия.

В этой статье рассмотрены наиболее часто встречающиеся риски в случае покупки квартиры по доверенности. На самом деле их может быть еще больше, поэтому и продавец и, особенно, покупатель должны для себя решить — стоит ли пользоваться доверенностью продавая и покупая квартиру.

Проверить у продавца доверенность при купле-продаже квартиры, а также остальные документы по понравившейся вам квартире может помочь ваш юрист.

Тема статьи была покупка квартиры по доверенности риски и минусы, опасные для покупателя квартиры. Надеюсь, что вы почерпнули массу полезной информации.

Удачных покупок!

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/minusyi-doverennosti-pri-kuple-prodazhe-kvartiryi-v-habarovske.html