Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Содержание
  1. Продажа квартиры с перепланировкой – в 2018 году, можно ли без согласования, документы, ипотека, неузаконенная, если нужно оформления
  2. Зачем это нужно
  3. Подробная инструкция и документы
  4. Возможные варианты
  5. Согласование
  6. Торги
  7. Ипотека
  8. Как оформить продажу квартиры с перепланировкой
  9. Возможные сложности
  10. Самовольные изменения
  11. Если незаконно и как это решить
  12. Оценка и практика
  13. Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2018
  14. Особенности перепланировки однокомнатной квартиры в студию
  15. Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой
  16. Процедура оформления
  17. Документы
  18. Возможные риски
  19. Семейный консультант
  20. Продажа и покупка квартиры с перепланировкой
  21. Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Подводные камни
  22. Законная и незаконная планировка
  23. Что делать, если выявлена неузаконенная перепланировка?
  24. Оформление неузаконенной планировки
  25. Купля-продажа квартиры с неузаконенным переустройством

Продажа квартиры с перепланировкой – в 2018 году, можно ли без согласования, документы, ипотека, неузаконенная, если нужно оформления

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Если у вас возникает вопрос, можно ли продать помещения с перепланировкой, то тут есть ответ – да. Продавать квартиру всегда очень непросто. Все хотят провести такую процедуру быстро и с большей выгодой для своей стороны.

Первым, на что стоит обратить внимание, является юридическая чистота проводимых операций.

Очень часто можно встретить на своем пути квартиры с самопроизвольной заменой интерьера, что тянет за собой незаконную перепланировку.

Как это распознать? Если на плане помещения нет красных линий, то можно не переживать за оформление, потому что дальнейших проблем с использованием недвижимости не будет.

Опыт продаж квартир показывает, что для такой недвижимости стоимость обычно теряется до 20%. Но если перепланировка узаконена, то тогда это может выйти даже преимуществом при продаже.

Зачем это нужно

Зачем нужно оформлять документы на перепланировку? Многие из продавцов задаются этим вопросом. Ответ прост. Если этого не сделать своевременно, то придется снижать стоимость продаваемого имущества.

Если же вы решили это скрыть от покупателя, то он может обратиться в суд и признать помещение некачественным, после чего вы обязуетесь выплатить ему не только расходы на оформление документации, но и моральный ущерб.

Подробная инструкция и документы

Узаконить процедуру перепланировки возможно либо продавцу до того как он осуществит продажу помещения, либо покупателю уже после совершения сделки.

Это осуществить довольно трудно, но все же возможно.

Правила легализации реконструированных помещений ничем не отличаются от согласования планируемого изменения.

Для того, чтобы провести эту процедуру, стоит запастись пакетом документов, которые прописаны в Жилищном кодексе:

Вместе с этими документами необходимо посетить службу БТИ и ждать специалиста для согласования планируемых изменений. Сроки, отводимые на согласование, зависят от вида вносимых изменений.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Возможные варианты

Продажа квартиры может проводиться как с законным обоснованием, так и без сопроводительной документации. Во втором случае покупатель должен быть предупрежден об этом заранее и оповещен о самостоятельном хождении по узакониванию имущества.

Обычно такие продавцы снижают стоимость квартиры, что позволяет привлекать большое внимание покупателей. В таком случае можно выделить несколько основных способов продажи жилья: согласование, торги и ипотека.

Согласование

Если перепланированное помещение не было узаконено своевременно, то оно может быть признано после факта продажи товаром с ненадлежащим качеством. Такое решение прописывается в Гражданском кодексе и в Законе о защите прав потребителей.

Если квартира с перепланировкой уже продана, то новому владельцу необходимо предоставить в соответствующий орган следующий пакет документов:

  • паспорта лиц, участвующих в процедуре;
  • документы на имущество;
  • договор купли-продажи;
  • чек об оплате государственной пошлины;
  • акт приема-передачи имущества.

Собственник должен следовать следующей инструкции:

  1. Посетить БТИ и взять выписку из кадастрового паспорта. Там указываются все перепланировки. Помимо этого, нужно приобрести справку о техническом состоянии квартиры и копию кадастрового паспорта.
  2. Документы направляются в отдел градостроительства для заказа архитектора. Он составляет план помещений и в последующем проект существующей недвижимости. Согласовывается эта документация с пожарниками, властями, ЖЭСом.
  3. Если все инстанции одобряют изменения, то вам придется просто заплатить штраф из-за несвоевременного обращения в государственный орган.
  4. Нужно получить разрешению у архитектора и вызвать сотрудника БТИ. Он после осмотра помещений составит необходимую техническую документацию.
  5. Составление договора купли-продажи для которого потребуются:
    • сам договор;
    • разрешение иных собственников при их наличии;
    • если один из собственников квартиры несовершеннолетний, то потребуется согласие органов попечительства;
    • выписка из домовой книги с указанием всех прописанных жильцов;
    • состояние лицевого счета;
    • регистрация в ФУГРЦ и получение свидетельства о регистрации (только через месяц).

Торги

Если собственник произвел самопроизвольную планировку, которая привела к разрушению собственного имущества или пострадало имущество других граждан, то может быть принято решение о продаже помещения. Если же собственник не в состоянии привести имущество в надлежащий вид, то государственные органы могут обратиться в суд.

На основании постановления помещение будет продано на торгах, после чего извлеченные средства пойдут по трем направлениям:

  • погашение расходов на судебные разбирательства;
  • восстановление помещений пострадавших;
  • выплата остатка бывшему владельцу.

Такое решение может быть вынесено при следующих обстоятельствах:

  • использование помещения не по прямому назначению;
  • нарушение интересов и прав других граждан;
  • разрушение имущества;
  • иные противоправные действия.

После того, как торги пройдут успешно, покупатель подает иск о выселении бывшего владельца. Это можно сделать только после получения прав на собственность. Но бывают и такие случаи, когда владельца выселить нельзя. Это происходит, если жилье у гражданина единственное.

Образец заявления о перепланировке жилого помещения:

Ипотека

Очень часто банки могут наложить ограничения на перепланировку жилья, которое берется в кредит.

Поэтому многие покупатели приобретают жилье, для которого такие действия разрешены или они уже сделаны.

Приобретение этой квартиры несет в себе некоторые нюансы в виде того, что недвижимость становится предметом залога. При этом жилье можно брать при помощи ипотечного кредитования или ипотеки.

Для своей перестраховки многие банки оформляют обязательное ипотечное страхование на случай, если владелец решит сделать незаконные изменения в квартире, пока не погасит выданный кредит. Если же жилец делает все законным путем, то в известность он должен ставить банк, потому что с учетом изменений стоимость жилья может кардинально поменяться.

Как оформить продажу квартиры с перепланировкой

Продажа квартиры с перепланировкой в 2018 году стала очень популярна среди населения страны.

Но эта процедура имеет свои нюансы, особенно если она неузаконенная.

Если же продавец все сделал по согласованию, а изменения внесены во все документы, то продажа пройдет без проблем и даже принесет незапланированную прибыль.

Продажа квартиры с разрешением на перепланировку должна проходить с соблюдением основных правил:

  • покупатель должен знать о перепланировке и проверять документы перед подписанием (лучше всего в этом случае обратиться в БТИ и получить все необходимые справки, поэтажный план помещения и свидетельство об отклонениях);
  • стоимость такого жилья обычно на порядок увеличивается, что позволяет рассчитывать на дополнительные средства;
  • если нужно, то лучше запастись несколькими аргументами по поводу причины перепланировки и доказательств того, что она не принесла вреда для строения или других жильцов дома.

Возможные сложности

Самовольные изменения

Если речь заходит о самовольных изменениях, то для оценки масштабов следует знать о видах перепланировки.

Среди них можно выделить простую и сложную:

Простая К ней обычно относится перестановка приборов сантехники или системы отопления, а также разборка ненесущих перегородок, не нагружающих перекрытия. В этом случае изменения согласовываются по эскизу. По срокам это можно выполнить за 3 недели, а по стоимости обойдется примерно в 2000 рублей.
Сложная К ней относится снос стен, объединения жилища как в вертикальном, так и в горизонтальном направлении, а также увеличения площади за счет присоединения балкона к общей площади. Такая перепланировка считается по проекту. Это долгий и затратный процесс: длительность составляет до 6 месяцев, а стоимость может доходить до 300 000 рублей.

Как видно, любой процесс довольно дорогостоящий и требует отдельного внимание на его согласование. Поэтому стоит несколько раз подумать перед выполнением этих работ.

Свидетельство о государственной регистрации права

Если незаконно и как это решить

Можно ли провести продажу квартиры без согласования изменений? Можно.

Но такая сделка возможна только при оповещении будущего владельца обо всех обстоятельствах после совершения им покупки.

Цена на такое жилье обычно меньше на 20%, что делает существенным за эту разницу не только оформить все сопутствующие документы, но и оставить себе средства в качестве компенсации.

https://www.youtube.com/watch?v=z3YUEgedIms

Во время продажи покупателю сразу лучше рассказать о всех дефектах и предупредить его о незаконности реконструкции.

Если же вы этого не сделаете, то умный человек сам заметит неточности в техническом паспорте, а работники соответствующей службы при замерах выявят дефекты в геометрии.

Но тут может и не возникнуть проблем у продавца в том случае, когда со времени регистрации жилья не прошло пяти лет.

Другим вариантом можно выделить самостоятельное узаконивание изменений. Здесь существует срочный тариф и обычный.

Первый вариант позволяет выполнить согласование за 2 месяца, но увеличить стоимость оплаты в несколько раз. Но этот вариант намного лучше применять для избегания риска получить штраф. Эти изменения могут сделать ваше жилище индивидуальным и поднять стоимость при наличии всех документов.

Оценка и практика

В продаже квартир с перепланировкой существуют иногда как преимущества, так и недостатки.

Продажа может обернуться для вас выгодной стороной, если все ремонтные работы были узаконены.

В этом случае стоимость жилья будет на 10 % превышать стоимость такого же помещения без изменений. Если же изменения не были согласованы, то тогда цена падает на такую же часть.

Сейчас на рынках недвижимости можно встретить до 5 % узаконенных изменений в квартирах. Но если они придают помещению уют и гармонию, то некоторые покупатели могут запросто согласиться на любые условия приобретения. Грамотные покупатели могут потребовать скидки до 20 % от общей стоимости.

Источник: https://1kvartirka.ru/prodazha-kvartiry-s-pereplanirooj/

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2018

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2018

При продаже квартиры регистратор обязательно потребует сбор всей необходимой документации для оформления перехода права собственности на другое лицо. И если в техническом паспорте окажутся красные линии  на плане квартиры, то это может означать только одно – незаконная перепланировка.

Но перепланировка перепланировке рознь, и если за одну реконструкцию можно побороться с жилищной инспекцией, и добиться разрешения на перестройку, то за другую могут серьезно наказать. В том числе и рублем.

Регулирование любого и благоустройства квартиры содержится в Жилищном Законодательстве, возможной перепланировке и запретам посвящен отдельный раздел Кодекса.

Что же можно сделать самостоятельно и получить официальное одобрение на переделку жилья?

Владельцу квартиры можно сделать следующие виды работ:

  1. Демонтаж стен, которые не являются несущими конструкциями. То есть это подсобные перегородки между комнатами, ванной и санузлом, комнатой и прихожей. Все стены базируются в пределах одной квартиры, и никак не влияют на сохранность всего дома.
  2. Можно наоборот, разделить комнату на 2 отдельных помещения, при чем здесь следует учитывать общую нагрузку на несущие конструкции – запрещено возводить новую стену из тяжелого кирпича или натурального камня, и наоборот, легкие бетонно-картонные панели буду только приветствоваться.
  3. Можно видоизменить пространство над дверями – сделать их в виде арочных перекрытий, которые никак не будут влиять на сохранность основных несущих стен.
  4. В некоторых случаях можно сделать санузел раздельным, если позволяет канализационная подводка и размеры всего помещения – разграничить их теми же облегченными строительными панелями.
  5. Многие лишат себя помещения кладовки и за счет его расширяют ванную комнату, где сможет поместиться стиральная машина и другое сантехническое оборудование, например, биде.
  6. Или переоборудовать простую ванную в подогреваемую с массажем – джакузи, но, правда, для ее установки необходимо получать специальное разрешение.
  7. Или объединить прихожую с общим залом, если между ними не возведена все та же несущая конструкция.
  8. Некоторые жильцы объединяют зал с утепленной лоджией, и если она будет обогреваться не от общей системы центрального отопления, а например, от самостоятельной электрической подводки, то и такое видоизменение так же допустимо в рамках Жилищного Кодекса.
  9. В последнее время жильцы однокомнатных квартир расширяют пространство за счет сноса стены между кухней и комнатой – это допускается, если в доме используются электроплиты, но если поддается газ, то получить такое разрешение просто не получиться.

То есть незначительная реконструкция, которая не сможет повлиять на безопасность всего дома и других жилых помещений разрешается законодательно, но с условием, что на это получено особое разрешение.

Но Кодекс предусматривает ряд строжайших запретов на проведение следующего вида работ по переустройству жилого помещения:

  • уменьшение толщины несущих стен, полный их снос. К ним относятся капитальные перегородки между другими квартирами и подъездом, они обязательно нанесены на технический план жилого помещения;
  • обустройство теплого обогрева пола за счет общедомовой системы отопления. И если вы так хотите иметь у себя теплый пол, то его необходимо подключать к независимому источнику энергии, например, электропроводке.
  • строго запрещается установка отопительных централизованных батарей на лоджиях и балконах, поскольку общая температура в системе не будет отвечать установленным требованиям нормативов.
  • перекрытие общих вентиляционных шахт под строгим запретом – ведь у других жильцов нарушается естественная вентиляция, а это может привести к задымлению и загазованности, что отразиться на здоровье жильцов.
  • также не допускается увеличение площади подсобных помещений за сет жилых квадратных метров. Это может означать, то расширить кладовку для хранения мотоцикла и уменьшить место для проживания никто не позволит.
  • или другая ситуация, когда из кладовки делают жилое пространство – по закону проживать можно только в том помещении, где есть естественный источник освещения (окно) и независимое энергоснабжение (отопительная батарея).

Особенности перепланировки однокомнатной квартиры в студию

Обычно квартиры этого типа очень маленьких размеров, и чтобы как-то расширить площадь, разрешена реконструкция квартиры при соблюдении следующих правил:

  • если на кухне установлена газовая подводка к бытовой плите, то следует взять разрешение на установку электрического бытового оборудования для приготовления пищи;
  • оборудование дополнительного дверного проема между кухней и комнатой или установка раздвижного окна также будет разрешена инспектором.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Продать можно практически все при желании. Но если вдруг покупатель обнаружит, что он приобрел другое жилье, чем указано в документах, то он может обратиться к судебному разбирательству, так как продавец заранее ввел его в заблуждение. Эти действия запрещены Законом.

А суд может еще вдобавок к вашим противоправным действиям заставить вас возместить не только стоимость покупки, но и цену за перевозку и нанесенный моральный ущерб, и сумма окажется немаленькой.

Суд будет обосновывать свои выводы на основании Административного Кодекса (ст. 7 п.21), а это расценивается как административное правонарушение, за которое предусмотрен внушительный штраф.

Но можно к этому делу подойти творчески, и все-таки решить проблему мирным путем:

  • предварительно договориться с покупателем о проведенной незаконной перепланировке, то есть фактически это будет означать снижение продажной цены, поскольку все заботы о получении разрешения лягут на его плечи;
  • самому заняться вопросом урегулирования с получением всей необходимой разрешительной документации на уже проведенную перепланировку. Но на это уйдет масса времени – придется подождать решения инспектора, затем обратиться в службу БТИ и вызвать специалиста для новых обмеров квартиры, потом придется ждать готовности нового поэтажного плана, но уже без красных запрещенных линий. Но этот вариант будет дешевле, чем все вопросы перекладывать на плечи покупателя.

Но если покупается квартира по ипотечному кредитованию, то кредитный брокер точно не пропустит такие документы к сделке, поскольку он посчитает незаконную перепланировку большой проблемой для ее точной идентификации.

Чтобы самому узаконить то, что было переделано, и если это не запрещено ЖК РФ, то порядок действия такой:

  • если у вас есть на руках техническая документация с красными линиями, то ее необходимо будет приложить к заявлению о получении разрешения;
  • если никаких серьезных нарушений не будет обнаружено техником БТИ, то к заявлению приложите эскиз ваших переделок – то есть, как было, и что вы сделали на самом деле. Если вы что-то снесли, то придется обращаться в лицензированную компанию о составлении проекта капитальных изменений в квартире;
  • после подачи заявления и оплаты пошлины нужно подождать до 10 рабочих дней о принятом решении – при незначительных изменениях его обычно выдают на руки заявителю. Если что-то сделано запрещенное, то выпишут постановление о восстановлении до первоначального состояния;
  • с этими документами опять следует обратиться в техническое бюро инвентаризации и заказать новые замеры. Подождать утвержденный срок и получить нормальный технический план квартиры.

Процедура оформления

Если вы пришли к единому мнению с покупателем, и на него возлагаете все проблемы с получением обязательного разрешения и составления новой технической документации, то оформить договор продажи можно стандартным способом, но внеся в текст соглашения этот пункт.

Сделать это просто необходимо, чтобы недобросовестный покупатель не смог в суде направить против вас исковые требования, что вы его ввели в заблуждение при покупке квартиры, не соответствующей приложенной к договору документации, то есть не ту квартиру.

Документы

Как и при обычной продаже, для перехода прав собственника от одного лица к другому следует приложить стандартный пакет документации:

  • заявление о регистрации перехода прав в Росреестр;
  • квитанция об оплаченной пошлине в 2 тыс. руб.;
  • технические документы БТИ и кадастровый паспорт на покупаемую квартиру;
  • оригиналы и ксерокопии личных документов сторон по сделке.

Всю документацию следует подготовить в трех экземплярах, по одной сторонам сделке, а одна останется в архиве Росреестра о правах на недвижимое имущество.

Возможные риски

Если вы все-таки на свой страх и риск приобрели квартиру с неузаконенной перепланировкой, кроме судебных разбирательств, вы можете столкнуться и с другими неприятностями:

  • при оформлении залога в виде квартиры для получения кредитных средств вам точно откажутся в выдаче средств;
  • если вы решите продать такую квартиру, то новому покупателю могут не понравиться все ваши новшества, и он откажется от сделки;
  • да и регистрация перехода прав собственности с одного лица на другое пройдет большими осложнениями, если ее вообще регистратор пропустит. Очень часто именно незаконная перепланировка оказывается причиной для отказа в прохождении регистрационных действий.

Исходя из всего сказанного, перед покупкой квартиры, которая вам так понравилась, попросите ее владельца привести все документы в соответствии с действительностью, головной боли и проблем для вас будет гораздо меньше.

Как правильно написать объявление о продаже квартиры, рассказывается тут.

Кто составляет договор купли продажи квартиры, читайте в этой статье.

Источник: http://kvartirkapro.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-neuzakonennoj-pereplanirooj/

Семейный консультант

Семейный консультант

Добросовестных покупателей жилья и иной недвижимости на вторичном рынке могут принудить проводить его реконструкцию.

Верховный суд России пришел к выводу, что продажа незаконно перепланированных помещений не снимает с нового собственника обязанности привести их в первозданное состояние.

Жилищный кодекс РФ допускает переустройство или перепланировку квартир только с разрешения уполномоченных органов. Предварительно требуется подготовить и утвердить сложный технический проект, получить согласия соседей и так далее.

После завершения работ квартиру надлежит сдать специальной комиссии.

В случае нарушения таких требований владелец помещения под угрозой фактической конфискации недвижимости принуждается фактически уничтожить проделанную работу и восстановить прежний вид помещения.

С точностью до сантиметра

По закону переустройством или перепланировкой признается любой ремонт, который требует внесения изменений в технический паспорт.

В него вносится точный план каждой комнаты, коридоров, чуланов и других помещений с точностью до сантиметра, все санитарно-техническое оборудование (раковины, ванны, унитазы, газовые плиты и иное), описываются окна (количество переплетов, наличие створок и окраски), вид отделки стен, потолков и перегородок, тип электропроводки и другие сведения. Таким образом, согласовывать придется не только перестановку перегородок, но и фактически косметический ремонт – установку современных стеклопакетов вместо старых деревянных рам, новой пластиковой или стальной ванны вместо чугунной, выравнивание стен с помощью гипсокартона (это приводит к уменьшению площади), настилку линолеума на паркет, прокладку скрытой электропроводки и прочие.

По общему правилу ответственность за любое нарушение должен нести сам виновник – лицо, которое самовольно провело незаконное переустройство жилья.

Однако нередко таким владельцам удается продать квартиру, в том числе уже после вынесения против них судебного решения.

В результате приставы оказываются в патовой ситуации: они не могут предъявить требования к не указанным в исполнительном листе новым собственникам, тогда как предыдущий при всем желании не может что-либо сделать с уже чужой недвижимостью.

Рассматривая прецедентный спор (так называемый «казус») между Валентиной Субботиной и ОАО «Сафоновская типография», Верховный суд России признал, что Гражданский кодекс РФ не определяет, на кого должна возлагаться обязанность по приведению нежилого помещения в первоначальное состояние в случае его отчуждения иному лицу. Витиевато этот вопрос освещен и в Жилищном кодексе РФ: уполномоченный орган должен установить для нового владельца незаконно переустроенной или перепланированной квартиры разумный срок для ее восстановления. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, оно подлежит продаже с публичных торгов. «Таким образом, по смыслу изложенных норм, обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому. Это правило, касающееся жилых помещений, по аналогии должно применяться и в отношении нежилых помещений», – заключила высшая инстанция.

Доказать что перепланировку сделал последний собственник затруднительно

Ежегодно российские суды рассматривают сотни споров о самовольной переделке жилья. Причем нередко смена собственников позволяет уклониться от устранения незаконных перестроек.

Например, Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области счел невозможным переложить на нового владельца квартиры – гражданина К. – обязанность по ее восстановлению. «Договор купли-продажи жилого помещения не содержит обязанность по приведению его в первоначальное состояние.

Указанная сделка в установленном законом порядке не оспорена. Кроме этого, отчуждение жилой квартиры лишает права пользования, а также проведения в квартире восстановительных работ и нарушает права гражданина К.

на неприкосновенность жилища без решения суда об обязании нового собственника, а также нарушает право на судебную защиту добросовестного покупателя вышеуказанного помещения», – констатировал суд.

Мосгорсуд отклонил иск ГБУ «Жилищник района Сокол» против супругов Половковых.

Проведя обследование их квартиры, представители службы установили факт демонтажа перегородки между туалетом и ванной комнатой, переноса и заужения стояков, а также установки поворотного полотенцесушителя.

По уверению истца, такие самовольные работы привели к нарушению в работе инженерных систем горячего водоснабжения в других квартирах дома.

Однако владельцы жилья утверждали, что к моменту их вселения в 1996 году перегородки уже не было, а стояки централизованно во всем доме меняли работники РЭУ.

Доказать, что работы по переустройству проводили именно ответчики, представители управляющей компании не смогли. Кроме того, служители Фемиды указали, что подавать иски о приведении самовольно переустроенного или перепланированного помещения в прежнее состояние уполномочена только Государственная жилищная инспекция города Москвы.

Как избежать конфликта

Для предупреждения конфликтов  добросовестным приобретателям рекомендуется затребовать у продавцов актуальный технический паспорт на продаваемый объект и самостоятельно или с привлечением специалистов проверять соответствие помещения хотя бы общим показателям и плану (наличие перегородок, расположение оборудования и прочие). В спорных ситуациях лучше отказаться от покупки.

Мнение экспертов

Источник

Источник: http://family-counselor.ru/archives/1361

Продажа и покупка квартиры с перепланировкой

Продажа и покупка квартиры с перепланировкой

Покупка или продажа квартиры с перепланировкой, имеет ряд особенностей, на которые следует обратить внимание перед подписанием договора.

Поэтому нелишним будет узнать, проводилась ли перепланировка в квартире, которую вы хотите купить, узаконена ли она (и возможно ли ее будет в итоге согласовать).

Если перепланировка законна, и внесена в кадастровые и правоустанавливающие документы, это хорошо, особенно для продавца: такое жилье дороже обычного в среднем на 10%.

Мы же рассмотрим более распространенную ситуацию: владельцы изменили конфигурацию помещений и не позаботились о том, чтобы это узаконить.

Само по себе наличие незаконной перепланировки не считается препятствием для заключения договора купли-продажи квартиры.

Однако если она не согласована с Мосжилинспекцией в установленном порядке, то новому собственнику придется нести всю полноту ответственности, как если бы он сделал данную перепланировку.

То есть, вам придется в течение определенного срока либо привести документы на квартиру в соответствие с фактической планировкой, либо вернуть все к первоначальному поэтажному плану.

Чтобы избежать подобных неприятностей, следует заранее проверить документы БТИ на приобретаемую квартиру.

Если на поэтажном плане имеются красные линии, значит в квартире побывал техник БТИ и зафиксировал отклонения от первоначальной планировки.

План может быть и в черных линиях, но это не значит, что все в порядке – самовольная перепланировка могла быть не выявлена.

Поэтому на всякий случай пройдитесь с планом по комнатам и сличите отраженную в нем планировку с имеющейся на данный момент. Конечно, все эти манипуляции следует проделывать, если продавец сразу честно не заявил о том, что продает квартиру с незаконной перепланировкой.

Примеры планов БТИ с красными линиями:

В любом случае, если границы помещений, расположение дверных проемов/инженерного оборудования претерпели изменения, придется узнать, насколько это серьезно, и чем грозит покупателю, то есть вам.

Если перепланировка не коснулась несущих стен, инженерных систем, полов, газовой плиты, а затронула, например, лишь ненесущие перегородки или встроенную мебель, все относительно просто. Ее можно будет согласовать «задним числом», и в упрощенном порядке. 

Однако если имеются проемы в несущих стенах, снесен подоконный блок, или ванная с туалетом расширены на коридор, вас ждут более значительные расходы.

При согласовании постфактум потребуется заключение о допустимости и безопасности всех этих мероприятий, а также разработка проектной документации, учитывающей все изменения.

Поскольку данные услуги стоят недешево, стоит попросить продавца о скидке на стоимость согласования.

Узнать более или менее точную сумму за услуги специалистов по проектированию и согласованию в каждом конкретном случае можно, обратившись по телефону на нашем сайте (согласованием занимаются наши партнеры).

Стоит также отметить, что нередко встречаются перепланировки, которые невозможно согласовать ни до, ни после их проведения.

К ним относятся те, что нарушают жилищное законодательство, а также нормативные регламенты (ГОСТы, СП, МГСН, ВСН и проч.).

Приведем несколько распространенных примеров: не допускается переносить туалет или ванну в комнату, сносить или урезать вентканалы, подключать теплый пол к водоснабжению и отоплению, ставить батарею на балкон, ломать несущие стены (или делать в них проемы без усиления по проекту), объединять с комнатой балкон или кухню с газом без сплошной перегородки, и проч.

Мы настоятельно не рекомендуем покупку квартиры с перепланировкой, которую нельзя согласовать, поскольку восстановление первоначального состояния может стоить сотни тысяч рублей. Потраченная на ремонт сумма зачастую превышает стоимость согласования, на которую продавец делает скидку.

Дадим пример.
Нам на оценку была выслана квартира. И покупатель выразил желание купить эту квартиру при условии что перепланировку можно будет согласовать.

Там было два проема в несущих стенах. По планировке сразу понятно что это панельный дом серии КОПЭ. 
Относительно межквартирного проема было выражено некоторое сомнение, но в позитивном векторе, что “он наверно в неудачном месте, но может быть его можно согласовать?”.

А вот со вторым проемом (представленном на нижнем фото, позитива не было изначально. Покупатель сказал, что они понимают что проем “очень большой” и они купят квартиру только с условием что его можно согласовать.

Это еще было даже до высылания фото, поэтому сразу было понятно что “что-то не то”, так как если человек который профессионально не занимается перепланировками говорит что проем “очень большой”, для нас это значит что проем “просто огромный, просто настолько огромный, что как-бы-чего-не-упало”. И далее он выслал фото, что и подтвердило изначальные наши мысли.

После фото ему было прокомментировано, что это не то что бы проем, это снос большей части несущей стены и обрушения в квартире нет, только вследствии высокого этажа на котором расположена квартира. Поэтому речи о согласовании здесь не идет, здесь необходимо проводить противоаварийные работы с заделкой данного проема, да и второго с большой вероятностью тоже.

А также у нас возник профессиональный интерес – как же был усилен данный проем?.
Понятно что при такой ширине проема никакое усиление на работает, но если же он был усилен, то все таки какое решение было “применено”.

Несанкционированная перепланировка, как правило, становится препятствием и при покупке квартиры в кредит.

Многие банки отказывают в выдаче кредитов на такие квартиры, поскольку в жилищном кодексе прописано право органов исполнительной власти изымать по суду жилье у тех, кто отказывается узаконивать самовольные перепланировки.

Если банк все же пойдет навстречу заемщику и разрешит купить квартиру с перепланировкой, то ему придется подписать обязательство в определенный срок (от 6 мес. до года) узаконить перепланировку.

При этом, и банк, и заемщики могут упустить из виду, что перепланировка потенциально несогласуема, а значит покупатель столкнется с повышенными тратами на устранение ее последствий, что нарушит график выплат.

Источник: http://apb1.ru/pokupka-kvartiry-s-pereplanirooy.html

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Подводные камни

Сегодня перепланировка квартиры довольно-таки частое явление.

Зачастую владельцы недвижимости не задумываются о том, что при наличии неузаконенной планировки могут возникнуть проблемы с продажей квартиры.

Причинами самовольной перепланировки могут быть незнание законодательства, либо попытка избежать внушительных затрат.

Законная и незаконная планировка

Для начала следует разобраться, какая планировка является законной, а какая нет. Незаконная подразумевает недопустимые изменения, т.е.

нарушение законодательных норм при перестройке.

Под незаконной перепланировкой подразумеваются такие вмешательства, которые приводят к ухудшению эксплуатации объекта и угрожают жизни соседей:

  • нарушение устойчивости и несущей способности конструкций здания;
  • перекрытие доступа к стоякам отопления;
  • демонтаж вентиляционных каналов;
  • превышение допустимой нагрузки на конструкции объекта;
  • расширение санузлов над жилыми помещениями или кухнями;
  • установка радиаторов и батарей на балконы и лоджии;
  • монтаж проемов, ниш и отверстий в несущих стенах и колоннах;
  • монтаж полов с подогревом;
  • перепланировка чердака и технического этажа;
  • снос стены, отделяющей газифицированную кухню от жилых помещений;
  • устройство балконов и лоджий на всех этажах, за исключением первого;
  • ремонтные работы в аварийных домах.

Такие нарушения невозможно узаконить, а следственно нельзя будет и продать квартиру. Кроме того придется вернуть жилплощадь к изначальному виду.

В случае игнорирования требований жилинспекции можно вовсе лишиться жилплощади в соответствии с пунктом 5 статьи 29 ЖК РФ.

К законной перепроектировке соответственно относятся все действия не нарушающие нормы законодательства. К законным видам перепланировки относятся:

  • расширение или перенос кухни либо санузлов в область нежилых помещений;
  • демонтаж и деформация не несущих конструкций здания;
  • демонтирование подоконной части стены в кирпичных, монолитных и панельных домах (до 2007 г. постройки), для монтажа французских окон;
  • монтаж проёмов в несущих конструкциях панельных домов построенных до 2007 г.;
  • застекление балкона и установка кондиционера;
  • смена перекрытия пола;
  • перестановка сантехники (ванной, душевой кабины, унитаза и т.д.) в радиусе мокрых зон;
  • соединение кухни с жилыми комнатами (при наличии электрической плиты);
  • перенос приборов отопления на противоположную стену;
  • замена плиты газовой на электрическую, при наличии необходимой мощности;
  • объединение жилых помещений по пролетам либо по этажам;
  • устройство лоджии или веранды на первом этаже. Но для такой перепроектировки обязательно проведение общедомового собрания.

Несмотря на то, что подобные переустройства законны, в некоторых случаях они все же требуют уведомления соответствующих органов или составления нового проекта перепланировки с включением всех планируемых изменений.

После окончания ремонтных работ, следует направить письменное заявление с приглашением специалиста для внесения изменений в техпаспорт.

Если все выполнено в соответствии с законодательством, то продать такую жилплощадь не составит проблем.

Что делать, если выявлена неузаконенная перепланировка?

Устраивая самовольные перепланировки, многие не задумываются над тем “нужно ли узаконить переделку?” и не оповещают соответствующие органы, думая что легче заплатить штраф и спокойно наслаждаться свежим ремонтом.

Но дело обстоит куда серьезней. При выявлении факта неузаконенной перепланировки по жалобе (от соседей, управляющей компании и т.д.

), собственнику, помимо административного штрафа размером 2000-2500 тысячи рублей, выдается предписание о согласовании перепроектировки.

Согласуются планировки с учетом разработки технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Согласование по проекту довольно-таки длительный и затратный процесс.

Он затрагивает только сложные работы, такие как объединение квартир, расширение жилплощади, снос стен. Стоимость согласования по проекту начинается от 60 тысяч рублей. Если предписание проигнорировать, то можно лишиться жил площади, т.к.

в соответствии с установленным законодательством она будет выставлена на торги.

Если перепроектировка произведена с многочисленными нарушениями, то шанс узаконить ее сводится к нулю. В особо тяжелых случаях, когда в следствие изменения планировки нанесен ущерб третьим лицам или кто-либо пострадал, собственника ждет уголовная ответственность.

Оформление неузаконенной планировки

Узаконить перепланировку можно только если она соответствует всем нормам законодательства. Для этого необходимо собрать следующий пакет документов:

  • документы устанавливающие право собственности;
  • согласие собственников;
  • техплан помещения;
  • план БТИ.

Для начала необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации и предоставить указанные документы, что бы получить новый план, отражающий все сделанные изменения.

Составляется этот план после того, как сотрудник БТИ самостоятельно осмотрит и произведет все замеры у вас в квартире. Следующий шаг это обращение в жилинспекцию с составленным планом.

Помимо этого необходимо иметь при себе:

  • проект перепроектировки;
  • заключение надзорных и контролирующих органов (Роспотребнадзор и т.д.);
  • согласие каждого собственника жилья, если задеты интересы соседей, то согласие соседей.

То есть необходимы те документы, которые предоставляются в случае еще невыполненной перепланировки. Также необходимо вложить заявление на согласование.

В течение 45 дней после подачи документов, заявление рассматривается и выдается решение о согласовании в изменении проектировки либо отказ в получении разрешения.

Если ответ положительный, следует обратиться в МФЦ или Кадастровую палату и получить кадастровый паспорт с внесенными изменениями. При обращении необходимо предоставить следующие документы:

  • технический план;
  • выписка из ЕГРП на недвижимость, в которой осуществлялось переустройство;
  • план БТИ;
  • решение надзорных и контролирующих органов РФ о том, что перепроектировка согласована.

В случае изменения размеров жилплощади, этот пакет документов следует так же направить в Росреестр новый правоустанавливающий документ.

С 2016 года в соответствии со статьей 2 ФЗ от 3 июля 2016 г. No 360-ФЗ, правоустанавливающим документом на недвижимость является только выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Купля-продажа квартиры с неузаконенным переустройством

Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры? Продажа квартиры с перепланировкой без согласования довольно-таки трудоемкий процесс, поэтому рекомендуется узаконить эти изменения до заключении сделки купли-продажи. В этом случае снижаются возможные риски как для продавца, так и для покупателя, да и стоимость жилплощади возрастает.

На законодательном уровне продажа квартиры с незаконной перепланировкой не запрещена, но при выявлении нарушений, т.е.

если человек купил квартиру с незаконной планировкой, такая сделка может быть расторгнута Росреестром.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Это возможно, но незаконная перепланировка при продаже квартиры является большой проблемой.

В сегодняшних реалиях сложно найти человека, который захочет купить квартиру с этой проблемой. А если неузаконенная перепланировка при продаже квартиры всплывет, т.к.

в документах БТИ она изображена красными линиями, то это приведет к существенному снижению стоимости недвижимого имущества.

Ответственность за переустройство несет собственник жилья, поэтому прежде чем купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, нужно все взвесить.

Покупка квартиры с перепланировкой должна осуществляться только после тщательного изучения поэтажного плана Бюро технической инвентаризации и сравнения его с текущей планировкой. Зачастую покупатели узнают о том, что планировка неузаконенна, пройдя процедуру регистрации.

Если продавец осуществил сделку по старым планам БТИ, тем самым скрыв переустройство от покупателя, то договор можно расторгнуть.

В этом случае суд будет на стороне покупателя, поэтому помимо выигрыша дела пострадавшая сторона помимо уплаченной за квартиру суммы, получит компенсацию за переезд и моральный ущерб.

Следует помнить, что как правило банки не оформляют ипотеку для приобретения жилплощади с неузаконенной перепланировкой. Это возможно при условии, что после приобретения жилплощади перепроектировка будет узаконена.

В таком случае в договоре прописываются четкие сроки, в среднем около 6 месяцев. Но высока вероятность того, что переустройство окажется незаконным и не подлежит согласованию.

В таком случае уже приобретателю придется либо подводить переустройство к согласуемому варианту, либо восстанавливать исходный вид. Поэтому прежде чем осознанно приобрести такую недвижимость, следует обсудить этот вопрос со специалистами, т.к.

стоимость процесса узаконивания планировки может оказаться куда больше, чем предоставленная скидка на жилплощадь.

Источник: http://EgrpZhkh.ru/pro-kvartiry/kak-prodat-kvartiru-s-neuzakonennoi-pereplanirooi

По закону
Добавить комментарий