Можно ли продать квартиру в ипотеке? пошаговая инструкция

Продажа квартиры через ипотеку. Договор, пошаговая инструкция

На сегодня очень популярно брать кредиты на технику, предметы декора, автомобили и жилплощадь.

Банки идут на уступки клиентам и предлагают выгодные условия, при которых даже не нужно оплачивать дополнительных комиссий.

Для того, чтобы взять ипотеку, нужно будет собрать определенный пакет документов и найти продавца, который будет согласен с условиями контракта.

Данная процедура почти ничем не отличается от простой купли-продажи, за исключением того, что продавцу нужно будет предоставить банку дополнительные документы по эксплуатации и планировке здания.

Для этого заранее нужно обратиться в БТИ, чтобы они сделали технический и кадастровый паспорт и прочие эксплуатационные документы.

Придётся потратить немного времени, но придаст уверенности в будущей сделке.

Особенности продажи через ипотеку

Продавцу жилья выгоднее заключать ипотечный договор, ведь в таком случае платежеспособность тщательно проверяется банком. Точно также выгодно сотрудничать по договору ипотеки и клиенту.

Это поможет не только оградить его от потенциальных мошенников, но и сделает процедуру купли-продажи более продуманной с юридической точки зрения.

Продавцу необходимо будет официально подтвердить, были ли перепланировки в помещении и если таковые имеются – обязательно задокументировать и оформить все в БТИ.

Многие владельцы недвижимости с недоверием относятся к продажам через ипотеку.

Они думают, что если клиент не сможет полностью погасить долг, то через некоторое время жилье вернется к нему, а полученные деньги придется возвращать. Это не так.

На самом деле отношения между клиентом и владельцем банк закрывает сразу же после подписание договора.

Владелец сразу получает всю сумму и больше к клиенту и недвижимости дела не имеет, после этого остаются задолженности только между банком и клиентом.

Эта система очень выгодна для продавцов, потому что они точно будут знать, что все оформлено согласно законодательству и другая сторона его не обманет.

Преимущества продажи жилья через ипотеку

Среди всех вариантов очень часто продавцам квартир предлагают оформить сделку через банк под ипотеку.

Конечно хозяева не хотят тратить лишнее время на волокиту с бумагами и предпочитают, чтобы им сразу оплатили всю сумму, но не все так просто.

Многие люди ищут жилье для того, чтобы купить его немного позже, потому как всю сумму еще нужно дособирать.

В этом случае точно также придется потратить немного время на ожидание того момента, когда покупатель сможет оформить и закрыть сделку, выплатив всю сумму. Поэтому если долго выбирать нужного клиента для совершения моментальной сделки продавец рискует вообще не продать свою жилплощадь.

Продажа ипотечной квартиры очень выгодна обеим сторонам. Для клиента уйдет меньше времени на поиск подходящей квартиры, а продавцу будет надежнее сотрудничать напрямую с банком.

Но не стоит забывать, что может потребоваться немного больше времени на начальном этапе, на котором банк будет выносить решение, давать ли согласие на переоформление или нет.

Интересная статья: нужно ли нанимать риэлтора при ипотеке?

Тонкости составления договора

Стоит заметить, что перед оформлением займа продавцу и покупателю нужно будет заключить договор, согласно которому и будет проводиться купля-продажа имущества.

Там должны быть описаны все тонкости будущей сделки в письменном виде, потому что закон признает только материальные доказательства.

Это особенно касается тех моментов, когда после устного договора с хозяином квартиры клиент пошел в банк оформлять ипотеку, но на следующий день оказывается, что он уже нашел нового клиента и успешно продал недвижимость. Это будет, мягко говоря, неприятно.

Именно тут и нужно составлять предварительный договор. Очень часто его применяют именно при сделках купли-продажи недвижимости.

Этот документ дает гарантии на то, что сделка точно будет совершена, поэтому договор продажи квартиры через ипотеку должен включать такие пункты:

• Полную информацию про участников сделки;
• Достоверную и полную информацию о продаваемой недвижимости;
• Продавец должен предоставить документы, которые подтверждают его право собственности на недвижимость;
• Точно оговоренные сроки передачи денег между клиентом и продавцом;
• Точно назначенную дату окончательного подписания договора.

Поскольку предварительный договор является копией настоящего договора, то госрегистрация его не нужна.

Источник: http://moneybrain.ru/ipoteka/prodoja-kvartiri-cherez-ipoteku/

Особенности продажи квартиры, являющейся залогом по ипотечному кредиту

Многие владельцы квартир, находящихся в ипотеке, задаются вполне понятным вопросом – есть ли возможность её продажи в случае необходимости? Ведь часто случается так, что либо владелец ипотечной недвижимости теряет способность выплаты ежемесячных взносов, либо же просто хочет жильё попросторнее. Есть и такие, кто просто желает обогатиться на этом.

Главным фактором, вызывающим сомнения о возможности реализации такой недвижимости, является лишь частичная принадлежность ипотечного жилья владельцу. И всё же, представляется ли возможной данная сделка?

Ответ однозначен – продажа возможна.

Законодательное регулирование вопроса

Об этом говорят статьи №33 и №29 ФЗ, позволяющие заёмщику эксплуатировать и продавать квартиру, находящуюся в залоге у банка.

Однако процедура реализации жилья с подобным статусом имеет свои тонкости и должна осуществляться грамотно и в точном соответствии со всеми установленными законами правилами.

Важное уточнение: владелец жилья, взятого в ипотеку, не может совершать каких-либо связанных с этим объектом недвижимости сделок без одобрения кредитной организации. Нарушение данного правила приводит к передаче прав на квартиру банку-кредитору.

Частовстерчающиеся причины реализации

Причин, подталкивающих заёмщика к продаже ипотечной квартиры, несколько:

1. Потеря возможности выплаты ежемесячного взноса;
2. Желание приобрести более просторное жилье;
3. Получение выгоды;
4. Различного рода личные причины.

Первая и, чаще всего, основная причина – потеря дохода для выплаты долговых обязательств. От возникновения подобной ситуации не застрахован никто.

Предугадать развитие событий в будущем не представляется возможным. А выплачивать средства банку необходимо регулярно и без задержек.

Вполне логично, что владелец поспешит продать залоговую недвижимость во избежание проблем с кредитором.

Вторая, но не менее распространённая причина – поиск лучшего жилья. Многие со временем добиваются высокого карьерного роста, кто-то женится или выходит замуж, или же заводит детей. Площади ипотечной квартиры становится недостаточно для комфортной жизни.

Третья причина – желание обогатиться. Жильё, ипотека на которое была оформлена ещё на этапе их строительства, ощутимо дорожает по его окончании.

Продажа такой недвижимости может не только покрыть понесённые по ипотеке траты, но и принести неплохую прибыль.

Бывает и так, что заёмщик уже не нуждается в строящемся жилом объекте и желает продать его максимально выгодно.

И четвёртая причина – это какие-либо личные обстоятельства, будь то развод, переезд в другую страну или что-то иное. Квартира в данном городе становится не нужна владельцу, и он желает её продать.

Получение согласия банка

Как уже говорилось, ключевым условием для проведения каких-либо действий с ипотечной квартирой является согласие кредитующего банка. И в ситуации с продажей имеется две стороны.

С одной стороны, банк заинтересован только в полной выплате выданного займа, исходя из чего, он не станет препятствовать реализации залогового имущества, выданной в ипотеку, особенно, если её владелец больше не может вносить регулярные выплаты.

С другой стороны, при предоставлении согласия на продажу банк упускает возможность получения прибыли с процентов за использование кредита, по причине чего он может препятствовать продаже жилья.

Тут важно уточнить: если в договоре заранее прописана возможность последующей продажи данной квартиры, то у банка-кредитора нет права отказа. Во избежание злоупотребления данной возможностью со стороны заёмщиков, банки накладывают на такие сделки всевозможные штрафы и комиссии.

Однако стоит учитывать, что такие штрафы не идут ни в какое сравнение с последствиями от невыплаты займа. В случае, если ситуация с потерей необходимого дохода всё же возникла, то медлить не стоит – нужно продавать квартиру, не доводя дело до суда.

Пошаговая процедура

Для правильного и качественного проведения процедуры продажи залоговой квартиры необходимо знать точную пошаговую инструкцию, содержащую всю информацию по составлению договора, обязательным документам и общему порядку действий.

Весь процесс полностью регламентирован действующим законодательство и понятен для любого человека. Все риски сводятся к минимуму. Изначальными сторонами такой сделки становится продавец (залогодатель), банк (залогодержатель) и новый владелец продаваемого жилья.

Рассмотрим продажу квартиры в различных вариантах:

1. За наличный расчёт;
2. Если покупатель берёт ипотечный объект в новый кредит;
3. Продажа при помощи кредитующего банка.

Наличный расчёт

Это, несомненно, самая выгодная для владельца ипотечной квартиры схема. Проблема лишь в том, что далеко не каждый покупатель согласится возиться с ипотечным жильём, ведь обременение изначально отпугивает.

Если продавцу всё же повезло и покупатель располагает необходимыми для закрытия ипотеки средствами, осведомлён о залоговом статусе объекта и готов к покупке, то покупателю остаётся только лишь обратиться в банк с желанием выкупа залога.

Необходимы будут следующие документы:

• Копия паспорта владельцев квартиры;
• Тех. паспорт жилья;
• Выписка из ЕГРН;
• Свидетельство о праве собственности;
• Договор ипотеки;
• Выписка из службы гос. регистрации;
• Выписка из жилищной конторы;
• Оценка стоимости.

Алгоритм будет таким:

1. Покупатель и заёмщик составляют и нотариально заверяют соглашение;
2. Происходит выписка из жилья заёмщика и членов его семьи;
3. Вносится сумма, необходимая для полного погашения ипотеки;
4. После покрытия имеющегося долга и снятия с жилья обременения стороны идут в регистрационную палату, где заключается договор;
5. Остаток средств, необходимых для покупки недвижимости, вносится в банковскую ячейку, доступ продавцу к которой открывается после оформления всех необходимых документов и подписания договора купли-продажи;
6. В ситуации, когда ипотечный объект ещё не сдан в эксплуатацию, оформляется договор долевого строительства.

Переоформление кредита

Данный вариант заключается в продаже владельцем ипотечного жилья обязательств по погашению ипотеки перед кредитором.

Ипотечный кредит проходит переоформление на покупателя квартиры. Между банком-кредитором и новым заёмщиком заключается договор о переводе непогашенной части ипотеки на нового владельца. В итоге, новый покупатель становится должником по кредиту и собственником проданного жилья.

Данный способ является крайне привлекательным для покупателей, ведь в большинстве ситуаций ипотечная недвижимость имеет пониженную стоимость.

Процедура оформления проводится по обычному, ничем не отличающемуся от стандартного, алгоритму:

• Подаётся заявка на оформление новой ипотеки;
• Происходит изучение возможностей кандидата и даётся оценка недвижимости в случае одобрения.

Дела по перерегистрации полностью ложатся на плечи банка. Заёмщик только оставляет свою подпись в документе об уступке долговых ипотечных обязательств.

В отдельных случаях ипотека может быть переоформлена и на другой банк, если он предложил более выгодные условия для погашения данного кредита. Заём переводится на другой банк-кредитор. Тут остаётся лишь получить соглашение на проведение такой процедуры от текущего кредитующего банка.

Помощь банка

В данном случае все заботы по продаже ипотечной квартиры переходят на банк. Вся сделка от начала до конца ведётся кредитной организацией, от заёмщика требуются лишь подписи на необходимых документах. С регистрационной палатой буду связываться непосредственно банковские сотрудники.

Алгоритм таков:

1. Предполагаемый покупатель вносит в банковскую ячейку кредитующей организации необходимые средства;
2. Разница между задолженностью и фактической стоимостью жилья вносится в другую ячейку;
3. Банк связывается с регистрационной палатой и сообщает о выплате кредита;
4. С недвижимости снимается обременение.

Различные обстоятельства сделки

При продаже ипотечного жилья необходимо учитывать и наличие некоторых факторов:

1. Продажа с материнским капиталом;
2. Продажа по переуступке;
3. Квартира находилась в собственности меньше, чем 3 года;
4. Военная ипотека.

Материнский капитал

Нередко возникают такие ситуации, когда ипотека была оформлена и выплачивалась с использованием материнского капитала. Встаёт вопрос – можно ли продать такую недвижимость?

Изначально, материнский капитал выдаётся для поддержки молодой семьи и должен быть использован исключительно на благо ребёнка. Ответственность по соблюдению данного условия несут органы опеки.

Получается, что в ситуации, когда материнский капитал используется для покупки жилья, в приобретённой квартире ребёнок беспрекословно должен иметь свою долю. Отчуждение такой недвижимости можно произвести лишь в том случае, если новое жильё будет, по крайней мере, не хуже и не меньше предыдущего.

Важно сказать, что продать квартиру с материнским капиталом, не приобретая ничего взамен, невозможно. Доля, принадлежащая ребёнку, не должна пропасть. В противном случае, продажа незаконна.

Отчуждение проводится с согласия органов опеки и требует следующих документов:

1. Копии паспортов и свидетельств о рождении всех детей;
2. Свидетельство о правах собственности;
3. Тех. паспорт квартиры;
4. Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам;
5. Заявление от ребёнка о продаже недвижимости в случае достижения им четырнадцатилетнего возраста.

Переуступка

Продажа по переуступке права состоит из следующих этапов:

1. Поиск покупателя;
2. Посещение банка обеими сторонами для уведомления о намерениях;
3. Проведение банковских проверок;
4. Заключение соглашения между кредитором и покупателем;
5. Регистрация перехода прав собственности;
6. Проведение финансовых расчётов;
7. Выплата оставшейся суммы ипотеки покупателем.

Жилье находится в собственности меньше, чем 3 года

Продажа такой квартиры предусматривает обязательную выплату налога с реализации недвижимости в 13%. Часто налог большой и непосильный для большинства продавцов.

Есть возможность проведения такой операции и без выплаты налога, однако цена, по которой продаётся объект, не должна превышать цену её изначального приобретения.

Как ни крути, всё же придётся договариваться с сотрудниками банка. Их согласие является обязательным для проведения данной процедуры.

Военная ипотека

Для получения согласия на продажу квартиры, приобретение которой проходило на условиях военной ипотеки, необходимо собрать множество документов из целого перечня инстанций. Для осуществления сделки необходимо добиться разрешения от Министерства обороны РФ.

Росвоенипотека поспособствует реализации жилья, если военный переводится в другую часть.

В противном случае, придётся самостоятельно добиваться разрешения, либо ждать полного погашения ипотеки.

Как становится ясно, продажа ипотечной квартиры – не трудная и полностью регламентированная действующим законодательством процедура.

При соблюдении всех условий, сборе необходимых документов и следовании вышеизложенным инструкциям вы без труда сможете продать жилую недвижимость, находящуюся в ипотеке.

О правилах и способах проведения сделки купли-продажи квартиры, находящейся в залоге по ипотечному кредиту, рассказано в следующем видеосюжете:

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-18-46 (Москва)

+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://PropertyHelp.ru/subsidii/ipoteka/prodazha-ipotechnoj-kvartiry.html

Как правильно и безопасно приобрести ипотечную квартиру? Нюансы покупки обремененной недвижимости

:4

На рынке достаточно часто встречаются предложения о продаже квартиры, находящейся в ипотеке. Сразу бросается в глаза цена на такую недвижимость – она обычно ниже рыночной на 15-20 %. Можно ли купить такое жилье? Действительно ли оно дешевле? Как провести сделку?

В статье я постараюсь ответить на все эти вопросы, описать процедуру покупки квартиры в ипотеке у продавца и дать несколько практических рекомендаций.

○ Основные особенности ипотечной квартиры

Покупателю не следует переживать по поводу приобретения такой недвижимости. Во-первых, права собственника на квартиру принадлежат продавцу.

Во-вторых, это законная схема купли-продажи.

Преимущества покупки ипотечной квартиры:

• Более выгодная цена.
• Квартира проверяется банком, поэтому по поводу ее «истории» можно не переживать.
• Бнк по требованию клиента предоставляет юридическое сопровождение сделки.

Правда ли, что цена на такую квартиру будет ниже? Да. Почему так? Особенностью квартиры является то, что она находится в залоге у банка, что является так называемым обременением недвижимости.

Не все хотят иметь дело с банками и дополнительной волокитой со снятием обременения в Росреестре, поэтому цена на такую квартиру часто оказывается ниже рыночной.

Вернуться

○ Что такое обременение квартиры?

Обременение квартиры – это ограничение в правах распоряжения недвижимым имуществом, подлежащее регистрации в Росреестре.

Лицо, взявшее квартиру в ипотеку, вносится в ЕГРН как собственник жилья, также в Реестр вносятся данные о банке-залогодержателе недвижимости. Полная свобода действий относительно квартиры предоставляется собственнику лишь после снятия обременения.

Поэтому покупателю, необходимо понимать, что прежде, чем приобрести квартиру, продавцу необходимо погасить долг перед залогодержателем.

Существует еще один вариант покупки такой недвижимости – взять также ее в ипотеку. В этом случае сделка проводится с разрешения и под контролем банка. Новый собственник заносится в Росреестр, но ограничение на квартиру остается.

Продавец не вправе умолчать о наличии обременения:

«Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.» (п. 1 ст. 460 ГК РФ)

Вернуться

○ Как купить ипотечное жилье у продавца собственника?

Нижеприведенный алгоритм не единственный, существуют и другие схемы покупки ипотечного жилья. Я опишу порядок действий покупателя, являющийся наименее рискованным и наиболее правильным с точки зрения закона. 

✔ Согласование сделки с банком и получение разрешения на продажу

Поинтересуйтесь у продавца, поставил ли он в известность банк о предстоящей продаже. Часто в кредитных договорах финансовое учреждение запрещает досрочно погашать долг или обязывает предупреждать об этом заранее.

Предупредить банк желательно о предстоящей сделке в письменной форме. Тем более, в некоторых случаях финансовые учреждения готовы помочь со сделкой или взять ее подготовку на себя.

Обращение в банк необходимо, если покупатель заранее задумывается о том, как проверить долги по ипотеке. Сделать это можно, попросив у кредитора справку об остатке долга.

Согласование сделки с банком обязательно для продавцов, желающих продать квартиру не за полную стоимость, а перевести долг по кредиту на покупателя (п. 2 ст. 391 ГК РФ).

✔ Осмотр квартиры

Осмотр квартиры является правом покупателя, осуществляется он абсолютно бесплатно.

Перед осмотром рекомендую взять Выписку из Домовой книги (выдает обычно обслуживающий ЖЭУ), а также Выписку из ЕГРН.

Продавец не должен препятствовать Вам в предоставлении этих документов. Осматривая жилье, сверьте документальные данные и фактическую ситуацию в квартире. 

✔ Составление авансового договора

Аванс – денежная сумма, уплачиваемая покупателем продавцу, в счет будущего платежа по сделке.

Покупатель заинтересован в документальном подтверждении передачи денег продавцу, поэтому при передаче аванса следует заключить договор.

Особенностью этого платежа является отсутствие ответственности сторон.

Поэтому рекомендуется в договоре прописать положение о том, что аванс подлежит возврату покупателю в случае обнаружения обстоятельств, препятствующих сделке. Не вписав данный пункт в документ, покупатель рискует остаться ни с чем.

Роль авансового договора может также выполнять предварительный договор-купли продажи, свидетельствующий о намерениях сторон.

✔ Составление договора купли-продажи

Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме. Удостоверение не требуется.

Обязательные условия договора:

• Предмет.
• Цена и порядок расчетов.
• Перечень лиц, зарегистрированных в квартире.

Стороны по своему усмотрению могут договориться о дополнительных условиях и прописать их в документе. Например, о сроке передачи квартиры, порядке освобождения помещения продавцом, об обязанности продавца внести задолженность по коммунальным платежам и т.д.

При составлении договора покупатель должен убедиться в наличии у продавца таких документов:

• Подтверждения права собственности.
• Кадастрового паспорта (если квартира не стоит на кадастровом учете).
• Согласия супруга на продажу (если жилье является совместно нажитым имуществом).
• Согласия органов опеки (если одним из собственников выступает ребенок).
• Письменного согласия банка-кредитора (если кредит еще не погашен).

Указанные документы требуются для дальнейшей регистрации права собственности.

✔ Акт приема и передачи

Фактическая передача квартиры сопровождается составлением специального передаточного документа (ст. 556 ГК РФ).

Акт подписывается сторонами после визуального осмотра квартиры и проверки наличия долга по коммунальным платежам. Перед составлением документа покупатель вправе потребовать от продавца устранения выявленных технических неисправностей.

Передаточный акт должен содержать:

• Название документа.
• Дату и место составления.
• Паспортные данные и реквизиты сторон.
• Ссылку на договор.
• Описание квартиры.
• Подписи.

В ряде регионов передаточный акт требуется для регистрации прав собственности в Росреестре. Но в некоторых городах, например, в Москве и в Санкт-Петербурге он составляется после регистрации прав в ЕГРН. Таким образом, момент составления акта следует уточнить у регистратора.

✔ Способ окончательного расчета

Существует несколько видов расчета:

• Наличными без посредников.
• По безналу с помощью аккредитива.
• Через депозит нотариуса.
• Через банковскую ячейку.

Наиболее удобным, безопасным и недорогим способом считается последний. О нем я расскажу подробнее. Порядок действий при передаче денег такой:

• Покупатель арендует у банка-кредитора две ячейки.
• Стороны сделки приходят в банк, покупатель вносит в одну ячейку деньги в размере остатка по кредиту, в другую – деньги, уже уплаченные продавцом по кредиту.
• Банк изымает деньги из первой ячейки, закрывает кредит и снимает обременение в виде залога.
• После проведения сделки и регистрации прав в Росреестре продавец получает доступ к своей ячейке.

Вернуться

○ Риски при покупке ипотечного жилья

Сделки с недвижимостью всегда связаны с риском. Рассмотрим наиболее частые махинации с продажей ипотечной квартиры.

✔ Признание сделки недействительной

Даже проведенная с соблюдением закона сделка может быть оспорена любым заинтересованным лицом вследствие наличия одного из следующих фактов:

• Нет необходимого согласия третьего лица (например, банка или супруга).
• Сделку проводил несовершеннолетний или ограниченно дееспособный гражданин.
• Продавец не мог в полной мере руководить своими действиями.
• Сделка осуществлялась под влиянием обмана или вследствие введения в заблуждения.
• Квартира продана под влиянием угрозы, насилия, стечения сложных обстоятельств.

Последствия признания сделки недействительной указаны в п. 2 ст. 167 ГК РФ:

«При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.»

✔ Мошенничество при передаче аванса

В сделках с ипотечными квартирами часто действует такая схема:

1) Покупатель выдает продавцу аванс в размере остатка долга по кредиту. 2) Продавец закрывает кредитный договор.

3) Обременение с квартиры снимается, а покупатель остается ни с чем.

Чтобы предупредить возможность махинации, необходимо:

• Передавать деньги только вместе с составлением сопутствующего документа.
• Проводить сделку под контролем банка.
• Предоставлять доступ к деньгам продавцу только после завершения сделки.

✔ Прописанные люди

Продавец обязан предупреждать покупателя о наличии «левых» людей в квартире (ст. 460 ГК РФ). Неисполнение этого требования закона является основанием для признания сделки недействительной.

Проверить недвижимость на наличие прописанных граждан можно, обратившись в паспортный стол за Расширенной выпиской из Домовой книги.

Вернуться

○ Советы юриста:

✔ Покупка ипотечного жилья оказалась проблемой, так как после осуществления сделки и передачи денег выяснилось, что продавец не был владельцем квартиры и подделал документы, банк при этом был обманут тоже. Как вернуть деньги или отвоевать квартиру?

Обратитесь в суд с требованием о возврате денег. Такое получение денежных средств считается незаконным обогащением и подлежит возврату на основании ст. 1102 ГК РФ.
Кроме того, действия мошенника уголовно наказуемы. Подайте иск о мошеннических действиях в отношении Вас и банка.

✔ В ипотечной квартире есть прописанный ребенок, владелец об этом не предупредил. Можно ли выписать этого ребенка и стоит ли покупать такую квартиру?

Хотя действия продавца и не соответствуют закону, ребенка «в никуда» выписать нельзя. Лучше сразу откажитесь от сделки. Если Вы уже заключили договор, Вы вправе обратиться в суд и признать сделку недействительной на основании п. 2 ст. 179 ГК РФ.

Вернуться

Ведущий специалист по недвижимости Саблий Юрий подробно расскажет по продаже ипотечной квартиры.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: http://TopUrist.ru/article/54045-priobretenie-ipotechnoy-kvartiru.html

Ипотека для продавца: процедура, риски, плюсы и минусы

15 дек. 2015, 16:44

Продажа квартиры под ипотеку пугает некоторых продавцов, опасающихся быть обманутыми в конце сделки. По этой причине часть владельцев недвижимости категорически не желает связываться с данным видом продажи жилья вообще, что сразу же оговаривает с риелтором.

До сих пор отношение к «ипотечникам» остается неоднозначным, поскольку нынешняя экономическая ситуация не дает возможности россиянам накопить нужную сумму денег для покупки квартиры. В статье изложены все основные обязательства и возможные риски продавца недвижимости под ипотеку.

Процесс реализации жилья по ипотеке для продавца делится на несколько основных этапов:

1. Сбор и подготовка документов для банка, выдающего кредит.
2. Оценка стоимости квартиры аккредитованным оценщиком банка.
3. Открытие банковского счета для зачисления оплаты.
4. Подача документов в банк. Через 2-5 рабочих дней банк подготавливает необходимые договора и прилагающиеся документы.
5. Подписание основного договора продавцом и покупателем, закрепляющим сделку купли-продажи. При этом возможна передача части стоимости квартиры наличными или через банковскую ячейку продавцу. Сумма фиксируется в расписке, которая передается банку.
6. Регистрация договора купли-продажи в БТИ. Процесс занимает до 5 дней, по прошествии которых деньги поступят на счет продавца через аккредитив или ячейку в банке.

При продаже квартиры по ипотеке на покупателя сразу же оформляется право собственности. Проданное жилье является залогом для банка, оформившего долгосрочный кредит, до тех пор, пока покупатель не выплатит всю сумму задолженности.

Преимущества продавца при продаже квартиры в ипотеку:

• денежные средства зачисляются на банковский счет, при желании их можно обналичить в любое время;
• возможность более выгодно продать квартиру, благодаря риелторской оценке недвижимости по высоким рыночным ценам;
• сделка контролируется банком, который гарантирует поступление фиксированной в договоре суммы на личный счет продавца.

Продажа недвижимости по программе военной ипотеки может быть осуществлена лишь в случае одобрения выбранной квартиры банком, сотрудничающим с накопительно-ипотечной системой.

 Военная ипотека для продавца является безопасной и выгодной сделкой, так как банк обеспечивает контроль перечисления денежных средств на счет продавца и занимается оформлением всех необходимых документов.

В остальном процедура продажи квартиры по военной ипотеке практически такая же, как и при обычной. 

Риски при ипотеке для продавца жилья минимальны, благодаря банковскому контролю всего процесса сделки от начала и до конца. Однако владельцу недвижимости следует обратить внимание на некоторые нюансы:

• внимательно изучить договор купли-продажи во избежание непредвиденных ситуаций;
• перед подписанием договора удостоверится в наличии оговоренной суммы денег в сейфовой ячейке банка при выборе данного способа оплаты;
• уточнить перечень документов, которые потребуются для последующего вскрытия ячейки после завершения сделки;
• следить за передачей банку исключительно копий документов, чтобы при отказе банка потенциальному покупателю в ипотеке продавец имел возможность оформить другую сделку;
• проверить указанный в договоре адрес, инициалы и номер счета продавца, на который со временем будут перечислены деньги;

При своевременном погашении квартплаты в стандартной ситуации у владельца не возникнет никаких трудностей со сбором справок в Сбербанк для ипотеки. Документы для продавца:

• оригинал свидетельства о регистрации права собственности на квартиру;
• копия паспорта продавца;
• копия документов, подтверждающих право собственности на квартиру;
• копия кадастрового паспорта;
• справки об отсутствии задолженности перед коммунальными хозяйствами за квартиру с печатью бухгалтерии;
• технический паспорт;
• для продавца пенсионного возраста дополнительные справки из психоневрологического диспансера;
• заверенное нотариусом согласие супруга(и) продавца на продажу недвижимости или же заявление продавца от том, что на момент сделки он в браке не состоял;
• выписка из ЕГРП, подтверждающая права продавца на квартиру;
• заверенный нотариусом отказ участников долевой собственности от преимущественного права покупки;
• доверенность от продавца в случае совершения сделки доверенным лицом продавца;
• разрешение органов опеки и попечительства если продавцом или одним из собственников жилья является несовершеннолетний.

Частично эти документы могут быть оформлены у нотариуса непосредственно перед сделкой.

1. Для продавца наиболее безопасной будет сделка с покупателем, берущим ипотеку в кредитной организации с хорошей репутацией. В этом случае банк контролирует легитимность сделки и гарантирует исполнение всех указанных в договоре условий оплаты.
2. В нотариальном договоре купли-продажи устанавливается реальная рыночная стоимость жилья, благодаря чему сделки с участием банка проводятся по полной цене. Таким образом продавец получает легальный доход и имеет право использовать его в собственных целях.
3. Перед продажей квартиры следует привести в порядок все необходимые документы и ликвидировать задолженность перед коммунальными службами. В случае проведения перепланировки квартиры в БТИ необходимо зарегистрировать произведенные изменения конструкции. Это ускорит процесс сбора необходимых документов для продажи недвижимости.

Источник: https://cbkg.ru/articles/ipoteka_dlja_prodavca_procedura_riski_pljusy_i_minusy.html

Как и при каких условиях можно продать квартиру в ипотеке?

Выплачивая ставший непосильным ипотечный кредит, не лишним будет знать, как продать квартиру в ипотеке. Для многих заемщиков будет неожиданной информация о том, как продать квартиру в ипотеке и при этом заработать.

Недвижимость, на которое наложено обременение, продать без разрешения банка нельзя. При ипотечном кредитовании, согласно ст. 29 и ст.

33 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3, заемщик имеет право только пользоваться заложенным имуществом и обязан содержать его в надлежащем виде.

А его утрата либо продажа третьим лицам незаконна. Произошедшее событие разрешается в пользу залогодержателя (то есть банка), согласно ст. 301-303 ГК РФ. Но есть ряд случаев, когда банк может пойти навстречу заемщику и разрешить продажу залоговой квартиры.

Почему хотят продать квартиру в ипотеке?

Причины, по которым заемщик начинает задумываться о том, как продать квартиру в ипотеке, можно условно разделить на 3 группы:

1. при потере достаточного для погашения займа дохода;
2. при возникшей необходимости в приобретении более просторного жилья;
3. при желании заработать на ипотеке.

1. При потере достаточного для погашения займа дохода

   От потери стабильного финансового дохода не застрахован никто. Предугадать невозможно, что случится через несколько лет. А платежи в строгом порядке необходимо совершать каждый месяц, в полном объеме и в установленные сроки, независимо от каких-либо ситуаций.

   Поэтому желание поскорей продать квартиру, чтобы расплатиться наконец-то с банком до того, как будут применены дополнительные меры, согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вполне естественно и предсказуемо.

2. При возникшей необходимости в приобретении более просторного жилья

   Например, молодые люди энергично поднимаются по карьерной лестнице, женятся/выходят замуж, заводят детей. Взятая квартира в ипотеку становится «мала». Большинство таких заемщиков рассматривает вариант продажи ипотечной квартиры и последующей покупки большей по площади.

   Банком не возбраняется взятие второй ипотеки на квартиру большей площади, если доходы молодой семьи позволяют вносить платежи сразу по двум долгосрочным займам. Для такого варианта требуется наличие первоначального взноса.

3. При желании заработать на ипотеке

   Если квартира приобреталась в строящемся доме на достаточно раннем этапе, то к завершению строительства цена ее существенно вырастает и в некоторых случаях с лихвой перекрывает все расходы, связанные с ипотекой.

   Участники долевого строительства стараются продать свою квартиру до сдачи дома в эксплуатацию, поскольку переоформить договор цессии гораздо проще, чем заниматься оформлением готового жилья (если, конечно, цель была изначально заработать).

   Но бывает и так, что нужда в строящемся жилье отпала, и заемщик задумывается о его продаже с максимальной выгодой для себя. Это исключительные случаи.

   При продаже вторичного жилья, находящегося под обременением, заемщику приходится снижать его рыночную стоимость, так как желающих связываться с банковским залоговым имуществом крайне мало.

Согласие банка на продажу квартиры в ипотеке

Приобретенная квартира посредством ипотеки является имуществом должника, но чтобы продать ее, нужно получить согласие банка.

С одной стороны, банк заинтересован в полном погашении займа и не должен препятствовать продаже залоговой недвижимости, если заемщик не может больше нести долговые обязательства по ипотеке.

https://www.youtube.com/watch?v=WZWYmMusC38

С другой стороны, при разрешении продажи залоговой недвижимости банк теряет свою возможную прибыль, связанную с выплатами процентов за использование заемных средств, выданных на приобретение этой недвижимости.

Если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, то банк не может отказать. Чтобы заемщики не злоупотребляли такой возможностью, продажа ипотечной квартиры сопровождается наложением существенных штрафных санкций и заградительных комиссий.

Но они несравнимы с вероятными последствиями из-за прекращения платежей по ипотеке. Если заемщик объективно не может больше регулярно платить по кредиту – ему не стоит затягивать с продажей, разумней разрешить сложившуюся ситуацию до судебного разбирательства.

Как можно продать квартиру в ипотеке?

Возможны следующие варианты продажи ипотечной квартиры:

1. Досрочное погашение. Заемщик находит покупателя, согласного приобрести квартиру с обременением, и получает от него необходимую сумму для досрочного погашения ипотеки. 
2. Самостоятельная продажа. Банк заключает письменное соглашение о последующей покупке квартиры с покупателем. Покупатель рассчитывается по ипотеке, заемщик получает справку, свидетельствующую об отсутствии задолженности, и снимает самостоятельно обременение. 
3. Продажа с помощью банка. Покупатель вносит необходимые суммы для погашения ипотеки и покупки квартиры на две депозитные ячейки. Банк занимается снятием обременения сам.
4. Продажа долговых обязательств. Для покупателя, желающего также приобрести ипотечную квартиру в кредит, существует схема перекредитования.

Досрочное погашение

Найти покупателя, согласного на такую схему, довольно сложно. Обременение квартиры отпугивает, тем более на вторичном рынке всегда есть юридически чистые альтернативные предложения.

В основном, к схеме досрочного погашения прибегают при ипотеке строящегося жилья. Квартиры в новостройках с современной планировкой пользуются повышенным спросом, а на заключительной стадии строительства у добросовестного застройщика не бывает свободных вариантов.

Потенциальный покупатель квартиры вносит задаток, необходимый для полного погашения ипотеки в банке, по дополнительному соглашению с заемщиком, заверенному нотариально.

После закрытия ипотеки и снятия обременения (обычно это занимает 5 рабочих дней), продавец и покупатель квартиры посещают регистрационную палату и переоформляют договор долевого строительства или оформляют договор купли/продажи.

Самостоятельная продажа

Не стоит скрывать от потенциального покупателя тот факт, что квартира находится под обременением у банка. Если вы будете давать информацию частями и умалчивать о деталях, то у покупателя может сложиться впечатление, что его вовлекают в какую-то хитроумную аферу.

На самом деле все просто. После просмотра квартиры покупатель должен обратиться в банк и изъявить свое желание выкупить залог. Сотрудники банка составят с ним предварительный договор купли/продажи и заверят его нотариально.

Покупатель вносит необходимую сумму для погашения задолженности заемщика в одну депозитную ячейку, оставшуюся и причитающуюся после совершения сделки заемщика – в другую.

С квартиры снимается обременение и оформляется договор купли/продажи.

Банк и заемщик получают доступ к своим ячейкам только после оформления и регистрации договора купли/продажи в Росреестре.

Продажа с помощью банка

В случае недостатка времени или отсутствия (при смене места жительства или длительной командировке), заемщик может переложить продажу залоговой квартиры полностью на плечи банковских сотрудников.

В этом случае снятием обременения занимается только банк и покупатель, присутствия заемщика не требуется. Остаток от совершенной сделки (если он есть) после ее регистрации заемщик в любое время может забрать в депозитной ячейке банка.

Продажа долговых обязательств

Залоговые квартиры, находящиеся на продаже у банка, привлекают своей сниженной стоимостью и других желающих взять жилье в ипотеку.

Для них процедура оформления ипотечного займа мало чем отличается от стандартной:

• предоставляется аналогичный пакет документов для рассмотрения покупателя в качестве потенциального заемщика;
• в случае одобрения осуществляется оценка приобретаемой недвижимости и ее страхование, согласно установленным положениям ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3.

Перерегистрацией обременения в Росреестре по случаю нового владельца занимается сам банк. Заемщику остается только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обстоятельства.

Процедура продажи квартиры занимает около 3 недель (5 рабочих дней для снятия обременения и около 2 недель для оформления сделки купли/продажи).

Источник: http://nsovetnik.ru/ipoteka/kak_i_pri_kakih_usloviyah_mozhno_prodat_kvartiru_v_ipoteke/