Можно ли продать муниципальную квартиру? нюансы сделки

Можно ли продать квартиру с прописанным взрослым человеком или ребенком?

Многие люди, решившие продать квартиру, часто задаются вопросом, как поступить с уже прописанными в нее людьми, нужно ли их согласие на это и какими особенностями будет отличаться процесс продажи. А как продать квартиру с прописанными детьми? Ответы на эти вопросы вы найдете в нашей статье.

Как продать квартиру с прописанными людьми

В соответствии с действующим законодательством существует стандартная процедура реализации недвижимости, а получение согласия требуется только от собственников помещения. Выписать остальных людей сможет уже новый владелец жилья, осуществляется это чаще всего в судебном порядке.

Процедура выписки: документы и оформление

При продаже квартиры обязательно происходит выписка старого владельца, для этого он должен явиться в паспортный стол, имея при себе следующий пакет документов:

1. Паспорт гражданина РФ.
2. Заявление о выписке в форме № 6.
3. Военный билет или прописное свидетельство, в случае если он находится на учете в военкомате.
4. Свидетельство о получении права собственности на другое жилое помещение или домовая книга, если планируется осуществить заселение в частный дом. Если бывший собственник еще никуда не прописывается, то достаточно просто сообщить фактический адрес нового места проживания.

Сотрудник паспортного стола заберет собранный пакет документов и назначит дату повторного визита, обычно вся процедура выписки из квартиры занимает около 14−30 календарных дней.

Несколько иначе обстоит дело, если требуется выселить иных лиц, прописанных в данной квартире, без получения их согласия на совершение этой процедуры. Обычно судебные органы выносят положительные решения в следующих случаях:

1. Собственник получил права на недвижимость до вступления в официальный брак, в таком случае после развода он имеет право выселить бывшего супруга и всех его родственников.
2. Нарушение прав лиц, проживающих по соседству.
3. Использование муниципального имущества не по его прямому назначению и нанесение ему вреда.
4. Длительное отсутствие человека по адресу прописки и неуплата коммунальных услуг без наличия уважительных причин.
5. Лишение родительских прав, если ребенок также проживает в этом помещении.
6. Человек был прописан в квартиру уже после того, как она была приватизирована.
7. Человек был прописан в квартиру, полученную по завещанию или дарственной.

Некоторые особенности имеются при выписке людей из квартиры, которая еще не прошла процесс приватизации и находится в муниципальной собственности:

1. Первоначально необходимо уведомить о подобном желании собственника недвижимости, которым в данном случае является соответствующий муниципальный орган, и сообщить о причинах такого решения.
2. Если со стороны лица, которое планируется выписать, были зафиксированы какие-либо нарушения, то собственник выносит ему предупреждение в письменном виде.
3. Составляется и подается иск в районный суд.
4. Суд проводит разбирательство и принимает решение по данному вопросу.

Можно ли продать квартиру без согласия прописанного?

Это еще один из наиболее актуальных вопросов, которым задаются продавцы недвижимости. Осуществить продажу жилья в подобной ситуации возможно, но при этом необходимо учитывать, что процедура будет обладать некоторыми нюансами:

• Реализовать недвижимость по рыночной стоимости, скорее всего, не получится, так как потенциальный покупатель осознает и берет на себя долю рисков, следовательно, такое жилье продается со значительной скидкой. Хотя в отдельных случаях это только положительно сказывается на поиске покупателей.
• В ситуациях, когда продаваемая квартира перешла в собственность частного лица путем ее приватизации, а другие прописанные в ней люди от этого отказались, они имеют законное право сохранить за собой возможность пожизненного проживания в данном помещении. Это является компенсацией за их долю, которая добровольно была отдана. Продажа в подобном случае будет возможна, но новый собственник никогда не сможет выселить прописанных лиц по своему усмотрению.
• В большинстве остальных ситуаций новый собственник всегда может выписать из своей квартиры всех лиц, если это не противоречит действующему законодательству и данные люди не входят в особую категорию.

Как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком — одна из наиболее сложных ситуаций, которая может возникнуть при продаже квартиры.

Учитывая данный факт, многие потенциальные покупатели отказываются от приобретения недвижимости, если узнают, что в ней имеет прописку и долю собственности несовершеннолетний.

Порядок возможных действий при этом во многом зависит от особенностей конкретной ситуации, которая может развиваться следующим образом:

1. Если ребенок не прописан в квартире, но в ней имеет прописку и фактически проживает кто-либо из его родителей или официально назначенный опекун, то в соответствии с законодательством, совместно с ним должен проживать и ребенок, если он еще не достиг возраста 14 лет. В таком случае необходимо выписывать именно родителей или опекуна.
2. Если ребенок прописан в квартире, которая прошла процедуру приватизации, но не имеет никакой доли, то это является одной из наиболее простых ситуаций, поскольку не потребуется разрешения от органов опеки или иных инстанций на продажу недвижимости. Однако новый собственник не сможет провести процедуру выписки несовершеннолетнего, поэтому реализации этого процесса ложится на продавца. Процедура выписки ребенка осуществляется значительно сложнее, чем взрослого человека, поскольку параллельно с этим его необходимо будет прописать в новую квартиру, которая должна соответствовать всем требованиям для проживания несовершеннолетнего. Причем сначала туда нужно будет прописать опекуна или одного из родителей, а уже потом ребенка.
3. Если ребенок имеет долю в квартире, находящуюся в социальном найме, то это значительно усложняет ситуацию. Первоначально объект недвижимости потребуется приватизировать, но и при этом несовершеннолетний сохранит часть своей доли или получит большую. Однако с этого момента можно совершать сделки с квартирой, но они должны быть предварительно согласованы с органами опеки. Только после получения официального разрешения можно будет заниматься составлением и подписывать какие-либо договоры.
4. Осуществление сделки с недвижимостью, если покупатель также передает взамен жилое помещение. Это тоже требует согласования вопроса с органами опеки. Как показывает практика, в большинстве случаев они выносят положительное решение, если несовершеннолетнему представляется такая же доля собственности в новом жилье.

Кого нельзя выписывать из квартиры?

Как уже упоминалось, действующим законодательством предусмотрены особые категории лиц, которые нельзя выписать стандартными способами из продаваемой квартиры, к ним относятся:

1. Пожизненные наниматели, которые во время проведения приватизации квартиры отказались от своего права собственности в пользу другого человека.
2. Лица, получившие долю в квартире по наследству, сохраняют данное право даже в случае смены собственника недвижимости. Сроки оговорены непосредственно в тексте завещания, но чаще всего они носят пожизненный характер.
3. Нынешние или бывшие члены жилищных кооперативов и их близкие родственники, если недвижимость оплачивалась ими хотя бы частично.
4. Супруг собственника, даже если он не имеет долю в квартире, но в составленном при регистрации брака договоре прописано его право проживания по данному адресу.
5. Несовершеннолетние дети, по факту проживающие в детском доме или ином специальном учреждении, но имеющие долю в продаваемой квартире.

Источник: http://upravdomik.ru/owner/sale/kak-prodat-kvartiru-s-propisannyimi.html

Можно ли продать комнату без согласия соседей

Сосед продает комнату

Подписи отказавшихся желательно заверить у нотариуса.

Если же в квартире есть неприватизированные комнаты, то отказ от покупки надо получать от районной администрации, после чего продавец имеет право продать свою комнату любому другому лицу, но по цене не ниже, чем было предложено соседям.

Если преимущественное право покупки было нарушено, соседи по коммуналке имеют право в течение 3-х месяцев требовать перевода на них прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Какие есть нюансы при продаже комнаты в коммунальной квартире?

выяснением статуса квартиры, соблюдением преимущественного права покупки. Что такое коммунальная квартира: практическое и правовое понимание

Коммунальные квартиры достались нам «в наследство» от «расселения» 20-30-х годов. Тогда у граждан, проживавших в просторных квартирах, отнимали лишнюю площадь: вселяли в комнаты одной квартиры разные семьи.

Как продать комнату без согласия соседей

Продать комнату в общежитии гораздо проще, если у вас на нее есть свидетельство, то есть право собственности на эту комнату зарегистрировано. В этом случае согласия соседей не потребуется. По ст.

250 ГК РФ «добро» на совершение сделки нужно, если вы владеете долей. И по закону такие же дольщики, как и вы, имеют преимущественное право покупки.

Как продать комнату в квартире Сначала выясните, кто является владельцем соседних комнат.

Как продать комнату в коммунальной квартире?

Приходите к нам по всем вопросам! Наши юристы Вам помогут это законно сделать и юридически правильно оформить. Правило, которое надо помнить: В соответствии со ст. 42 Жилищного кодекса РФ

. А в соответствии с ч.

Можно ли продать комнату без согласия соседей?

Однако выйти практически из любого конфликта можно, если быть достаточно осведомлённым в этом вопросе.

Продать комнату в коммунальной квартире гораздо сложнее, чем алогичную долю в приватизированном жилье, поскольку недвижимость не является частной и принадлежит в первую очередь муниципалитету.

Трудности возникают, когда на одной такой жилплощади проживают посторонние люди, не обременённые родственными связями.

Черно-белый трилистник: как устроен новый московский офис adidas

Производитель спортивной одежды завершил дизайнерский ремонт в бизнес-центре, который арендовал в 2015 году

Власти Москвы назвали дату второй волны сноса самостроя Вторая волна сноса самостроя в Москве пройдет в ночь на понедельник, 29 августа, заявил глава Госинспекции по недвижимости Москвы Сергей Шогуров.

Сделки с недвижимостью

1. Мы хотим продать свою комнату в приватизированной квартире. Но когда нашли покупателя, скончался сосед. Нотариус отказался удостоверить договор купли-продажи. Прав ли нотариус и что нам делать? Нотариус совершенно прав.

Дело в том, что со смертью вашего соседа режим общей долевой собственности на Вашу квартиру не изменился.

Право собственности умершего, и, следовательно, и преимущественное право покупки продаваемой комнаты, должно перейти к наследникам.

Подскажите, можно ли продать свою комнату в коммуналке без согласия соседей?

Так что продавайте смело. Единственное на основании ст.

250 ГК РФ вы обязаны предложить покупку первоначально своим соседям по коммунальной квартире, если они не покупают вашу комнату и не дают письменного согласия заверенного нотариально, то вы имеете право обратиться к нотариусу и составить письменное уведомление для соседей, отправить по почте заказным письмом с обратным уведомлением и после вручения соседям вашего письма уведомления по истечению30 дней если от них не поступит ответа вы имеее право продавать третьему лицу свою комнату.

Можно ли продать комнату в коммуналке без согласия соседа

можно поговорить, если совместная или иная, речи даже нет!

так вот в суд. практике указано, что если комната в собственности и принадлежит конкретному лицу (не на праве долевой собственности).

Квартирный ряд

В одном из номеров газеты «Квартирный ряд» мы рассказывали о том, как «купить» неприватизированную комнату. Сегодня речь пойдет о рынке приватизированных комнат. У него тоже есть свои особенности.

– Сначала напомню обязательное правило: при покупке как приватизированной, так и неприватизированной комнат нужно соблюсти все требования закона, которые необходимы при сделках с недвижимостью, – говорит вице-президент корпорации «РЕСКОР» Анна Ягиш.

– В противном случае сделка будет расторгнута, и покупатель может остаться как без комнаты, так и без денег.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: договор, уведомление и согласие соседей

Например, покупателю и продавцу не лишним будет точно знать каков фактический статус коммуналки.

Участники подобной сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире должны иметь представление о том, что такое «преимущественное право на покупку» — ведь все эти аспекты крайне важны, дабы избежать проблем и потери времени в момент оформления купли-продажи комнаты.

Что такое коммунальная квартира? Сам термин коммуналка появился в стране после 1917 года, когда многокомнатные апартаменты богатых горожан, заселялись несколькими семьями из рабоче-крестьянской среды, иногда как подселение, а иногда хозяев и вовсе «выгоняли» и из больших квартир.

Что такое отказы от соседей? Согласно ст. 250 ГК РФ ваши соседи, а именно, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки

продаваемой вами доли по цене, за которую она продается.

Что представляет собой коммунальное жилище? Жилищный кодекс РФ содержит нормы, регулирующие правовой аспект коммунальных жилищ.

Они условно классифицируются на несколько групп: Во всех комнатах проживают наниматели по договорам социального найма, их близкие родственники. Все комнаты есть собственность жильцов.

Какие-то комнаты переведены в частную собственность, в каких-то пребывают наниматели по договорам социального найма. Жилищный кодекс РФ не формулирует конкретного понятия коммунального жилища.

Без согласия соседей

постройки и новый отдельно стоящий дом без согласия соседей?

На каких условиях?

Юрист 9111.ru Отзывов: 2 426 | Ответов: 7 637 1. Дарить свою долю может, администрация не права. Статья 209. права собственности [Гражданский кодекс РФ] [Глава 13] [Статья 209] 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

00 Как продать комнату в коммуналке без согласия соседей?

Ведь по закону, преимущественное право выкупа имеют именно они. Собираясь заключить сделку продажи, вы должны получить от соседей письменный отказ от выкупа вашей комнаты.

К сожалению, владельцы остальных долей часто такого отказа не дают, но при этом комнату сами не покупают. Проще всего, если у вас уже имеется собственное жилье, а комната досталась «в нагрузку».

Тогда можно просто разместить объявление «cдам квартиру » и поселить на жилплощади в коммуналке квартирантов.

Источник: http://nov-advokat.ru/mozhno-li-prodat-komnatu-bez-soglasija-sosedej-41879/

Как продать комнату в коммуналке: оформление, налог, преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

14.09.2017

Многие задумываются о продаже комнаты в коммуналке. Далее будет приведена инструкция, которая поможет оформить сделку быстро и в соответствии с законом.

Как подтвердить права собственности

Для того чтобы осуществить сделку по передачи прав на объект другому лицу, необходимо обладать этими правами.

На территории РФ документом, который подтверждает наличие права собственности у продавца, является свидетельство о праве собственности.

Как правильно продать комнату в коммунальной квартире — нормативная база

Вам требуется помощь? Проконсультируйтесь с нашем юристом бесплатно!Законы в нашей стране меняются очень часто! Получите самую актуальную информацию по телефону!Просто позвоните по телефону из любого региона России:Или обратитесь к нашему онлайн-консультанту!

При продаже комнаты в коммуналке необходимо использовать следующие нормативные акты:

1. Гражданский Кодекс РФ (определяет понятие преимущественного права покупки, устанавливает требования и оформлению соглашению о продаже);
2. Жилищный Кодекс РФ (закрепляет обязанность собственника, уведомлять остальных соседей о решении продать комнату, для реализации их права преимущественного выкупа объекта).

Соседу

Сосед по коммунальной квартире, обладающий на свою комнату правом собственности обладает преимущественным правом покупки.

Для того, чтобы ему продать комнату, следует в письменном виде направить ему уведомление о продаже.

Далее в течение 30 дней после получения такого уведомления, сосед должно письменно выразить согласие на приобретение.

Далее соглашение оформляется в общем порядке.

Постороннему

Для того чтобы продать комнату постороннему лицу, собственник сначала должен получить отказ от преимущественного приобретения объекта, соседями по коммуналке.

При наличии такого отказа, соглашение оформляется в общем порядке:

1. Составляется договор о купле – продаже;
2. Переход права регистрируется в Россреестре.

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Оформить продажу можно только после того, как продавцом будет соблюдено требование гражданского законодательства о преимущественном праве покупки.

Право преимущественной покупки предполагает, что некоторый круг лиц, получает от государства возможность приобрести помещение до того, как оно будет предложено третьим лицам.

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире принадлежит соседям, проживающим в этой же квартире.

Закон установил порядок уведомления соседей о возможности приобретения комнаты:

• В первую очередь следует направить уведомление о продаже комнаты. Такие документы направить заказным письмом с их описью.
• Далее следует ожидать ответа в течение одного месяца. Соседи могут оформить письменно отказ от покупки комнаты. Допускается, что отказы от соседей могут быть, и не оформлены ими после ознакомления с уведомлением. И в первом и во втором случае собственник получает право заключить договор купли — продажи комнаты с третьими лицами.

Порядок продажи комнаты в коммуналке

Для того чтобы продать подобную недвижимость, следует действовать в следующем порядке:

• Определить условия сделки (установить цену);
• Направить уведомление о намерении передать права на объект соседям;
• При получении отказа осуществить поиск покупателей;
• Подготовить документы, которые потребуются для соглашения;
• Составить договор;
• Обратиться в Россреестр с покупателем для регистрации перехода прав на комнату.

Самому

Осуществить сделку можно самостоятельно. Для этого достаточно найти в интернете подробный алгоритм действий.

Бланк уведомления и соглашения не имеет утвержденных форм, поэтому образец их написания, так же можно получить, скачав их из интернета. Такой способ, является наименее затратным.

Через риэлтора

Для того, что бы быстро продать комнату, можно обратиться в специализированные фирмы – риэлтерские агентства. Сотрудники агентств, подберут покупателя, займутся документальным оформлением сделки.

Некоторые организации даже осуществляют действия по переводу денежных средств от покупателя продавцу.

Однако необходимо понимать, что за сопровождение сделки, агентству придется заплатить.

Нужен ли нотариус

На сегодняшний день, при продаже недвижимости заверять соглашения у нотариуса закон не требует.

Однако для того, чтобы защитить свои права, согласовав такое обращение с покупателем заверить соглашение можно. Нотариус в этом случае проверит правильность составления соглашения, а так же верность отражения данных.

Так же сегодня допускается обращение к нотариусу для осуществления расчетов между сторонами.

Продажа комнаты в коммунальной квартире и согласие соседей

Продажа комнаты в квартире, осуществляемая собственником объекта, не требует согласие соседей.

Такое правило сформировано на основании положение Гражданского Кодекса, которое гласит, что лицо, имеющее право собственность, на какой – либо объект распоряжается им самостоятельно.

Ограничение этого права допускается только при наличии оснований, указанных законом.

Как продать комнату без согласия соседей

Не всегда соседи по коммуналке согласны на осуществление сделки и последующее вселение абсолютно чужих лиц, в связи с этим препятствуют оформлению сделки.

В этом случае можно воспользоваться несколькими вариантами продажи комнаты и без согласия соседей:

1. Покупателя можно сделать таким же собственником комнаты и далее предложить ему уже как соседу реализовать свое право на преимущественную покупку объекта. Получение статуса собственника можно осуществить путем дарения части продаваемой комнаты (в этом случае, согласия никаких соседей не требуется). Продажа доли в коммунальной квартире осуществляется в таком же порядке, как и целая комната.
2. Еще одним вариантом осуществления сделки – заключить договор дарения на всю комнату, не отмечая в нем факт передачи денежных средств от одаряемого дарителю.

Хотелось бы отметить, что вышеуказанные схемы имеют свои особенности. В первом случае следует заключать соглашение с теми людьми, которые после дарения не откажутся заключать соглашение о покупке комнаты, иначе комната так и останется разделенной на несколько собственников.

Во втором случае, заинтересованное лицо может обратиться в суд с требованием о признании сделки притворной. В этом случае она будет отменена.

Цена комнаты

Цена на комнату в коммунальной квартире может быть установлена с помощью нескольких способов:

• Риелторами. Это могут быть специалисты, которые осуществляют сделку с этим объектом или иные специалисты, которые приглашены только для оценки помещения.
• Оценщиками. С такими специалистами должен быть заключено соглашение об оказании услуги по оценке недвижимости. По итогу, такой оценщик выдаст документ, в котором будет указана стоимость помещения, а также методы, которые были использованы при определении цены.
• Самостоятельно путем сравнения цен на подобные объекты.

При определении стоимости самостоятельно следует учитывать нижеприведенные факторы:

• Номер этажа, на котором располагается квартира;
• Размер квартиры, кухни, ванной комнаты и санузла;
• Наличие в квартире дополнительных помещений (подсобок, кладовок);
• Месторасположение дома;
• Соседи.

Налог с продажи

Многих, перед оформление соглашения волнует вопрос, следует ли платить налог после продажи?

Поскольку продавая комнату, собственник получает доход, налоговым законодательством установлено, что в этом случае с суммы дохода необходимо внести в бюджет государства 13 %.

Документы, которые вам понадобятся для оформления сделки

Оформление купли – продажи подразумевает сбор требующихся документов.

К таким документам отнесены:

1. Документы, удостоверяющие личность, как продавца, так и покупателя;
2. Кадастровые документы на объект;
3. Документ, являющийся основанием получения права распоряжением этим объектом (договор дарения, свидетельство о получении права на наследство, решения судебного органа);
4. Техническая документация, выдаваемая БТИ;
5. Справка, подтверждающая отсутствие коммунальных задолженностей;
6. Уведомление остальных собственников о сделке.

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире, образец

Уведомление направляется каждому из соседей — собственников.

В документ вписывается:

• ФИО соседа;
• Основные условия заключения сделки;
• Стоимость объекта;
• Дата составления документа, подпись отправителя.

Ознакомиться с образцом можно ниже.

Договор купли продажи коммунальной квартиры, образец

Договор должен быть составлен в письменной форме.

В договоре должны быть следующие положения:

• Сведения о сторонах соглашения. Указываются на основании данных паспортов.
• Сведения о предмете соглашения, то есть о комнате. Указываются её технические характеристики, месторасположение, площадь.
• Сведения о цене. Цена указывается в рублях цифрами и прописью. Также необходимо указать порядок расчета.
• Информация о правах и обязанностях сторон.
• Сведения об ответственности за нарушение положений подписанного договора.
• Дату составления и подписи сторон.

Образец договора купли продажи коммунальной комнаты можно скачать по ссылке.

Обмен комнаты в коммунальной квартире

Закон не запрещает обмен комнатами, если вы желаете произвести его в коммунальной квартире. Основным требованием для осуществления этого юридически – значимого действия — наличие приватизированной комнаты и права собственности на нее.

Обмен осуществляется двумя способами:

• Равноценный, то есть сделка происходит без условия доплаты;
• Обмен с доплатой, то есть одна сторона, должна выплатить установленную соглашением сумму денег за получение лучших условий.

Как правило, обмен комнаты в коммуналке происходит на комнату в общежитии, и если они одинаковы по площади, то без доплаты.

Покупка комнаты в коммуналке, что нужно знать покупателю

Покупка комнаты в коммуналке требует ознакомления с определенными нюансами до подписания соглашения:

1. Продавец должен представить уведомление остальных собственников комнат. Обратите внимание, ели собственником является и муниципалитет, то и этот орган должен быть уведомлен продавцом.
2. При согласии одного из соседей, оформлять сделку нельзя, поскольку в этом случае она будет противоречить закону.
3. Получая права на комнату после её покупки, новый собственник должен получить квадраты от общей площади недвижимости в квартире (от кухни, ванной, санузла). Размер этих квадратов необходимо выяснить из документов о собственности продавца.

Заключение

Процедура продажи комнаты не имеет много сложностей. Поэтому достаточно следовать вышеперечисленным рекомендациям и Ваша сделка пройдет успешно.

Источник: https://zakondoma.ru/sdelki/prodazha/kak-bystro-i-pravilno-prodat-komnatu-v-kommunalnoj-kvartire.html

Продажа приватизированной квартиры

Законом предусмотрен единственный возможный законный способ продажи приватизированной квартиры – оформление договора купли-продажи.

Квартира, оформленная в собственность

Приватизированная квартира – недвижимость, переданная из государственного или муниципального жилищного фонда в частную собственность.

Процедура приватизации жилищного фонда началась в начале 90-х годов и продолжается до сегодняшнего времени.

Правоустанавливающим документом владельца приватизированной квартиры будет не договор социального найма, а свидетельство о праве собственности, с указанием одного или нескольких собственников.

Порядок продажи

Продажа приватизированной квартиры инициируется собственником.

Возможна принудительная реализация частного жилья по решению суда.

Существенное условие сделки купли-продажи недвижимости – цена, которая должна быть согласована до подписания договора.

Владелец жилья должен обладать всеми необходимыми правоустанавливающими документами:

• свидетельством о праве собственности;
• технической документацией;
• домовой книгой и др.

В собственности менее 3-х лет, менее года

Время, которое жилье находилось в собственности, влияет на расчет подоходного налога для покупателя:

1. Если приватизированная квартира была продана за более, чем 1 млн. руб. и срок владения составляет менее 3-х лет, то будет необходимо заплатить налог в размере 13% от суммы, превышающий 1 млн. руб.
2. Квартира, находящаяся во владении сроком менее года, продается на аналогичных налоговых условиях.

С прописанными жильцами

Постоянная регистрация жильцов не является препятствием для продажи приватизированной недвижимости. Прекращение права собственности на реализованную квартиру автоматически лишает таких жильцов на право постоянного пользования.

Продажа квартиры также не влечет за собой утраты арендных прав на недвижимость.

Выписать зарегистрированных жильцов можно через суд – за исключением:

• инвалидов;
• несовершеннолетних детей;
• пожилых лиц.

Подобные нюансы должны быть тщательно обозначены в договоре купли-продажи.

Несколько собственников

Правила продажи приватизированной квартиры распространяются и на долевых собственников. Жилье может быть поделено на равноценные и непропорциональные доли, на каждую из которых можно получить отдельное свидетельство о праве собственности.

При продаже доли необходимо придерживаться права преимущественной покупки (статья 250 ГК РФ). Уведомление о продаже своей доли необходимо оформлять в письменной форме, с оформлением письма у нотариуса.

Доли несовершеннолетнего ребенка

Если несовершеннолетний указан в договоре приватизации в качестве собственника, то он имеет право на долю в квартире.

Продажа части квартиры, принадлежащей ребенку, возможна только после получения согласия органов опеки и попечительства о том, что права ребенка при осуществлении сделки не нарушены.

С несовершеннолетними детьми

При продаже квартиры, на которой зарегистрированы несовершеннолетние дети, собственник должен учитывать права ребенка в обязательном порядке.

По общему правилу, переход права собственности на квартиру к новому собственнику влечет прекращение права пользования бывшим собственником и членами его семьи.

На практике при покупке квартиры с подобным «дефектом» необходимо:

• договариваться с бывшими собственниками (о выписке ребенка через паспортный стол и постановке их на регистрационный учет в др. жилое помещение);
• обращаться с исковым заявлением о принудительном снятии с регистрационного учета в суд.

Комнаты в коммунальной квартиры

Возможна ситуация, когда несколько комнат находятся в собственности у муниципалитета, а одна приватизирована. При продаже приватизированной комнаты о предстоящей сделке необходимо уведомить Департамент жилищной политики (в городах) или администрацию (в ПГТ и селах).

Одним из супругов

Особенности сделки зависят от того, была ли квартира приватизирована до заключения брака либо после. Если недвижимость была приватизирована одним из супругов до заключения брака, то он имеет право распорядиться жилплощадью по своему усмотрению.

При несоблюдении подобного правила территориальный орган Росреестра откажет в регистрации права на квартиру за новым собственником.

Если квартира, приватизированная в период брака, была продана одним из супругов уже после развода, то у второго супруга есть право оспорить такую сделку в течение 3-х лет с момента продажи жилья.

По ипотеке

При оформлении сделки продажи под ипотеку необходимо согласие банка на одобрение покупки. Финансово-кредитная организация тщательно проверяет «прозрачность» объекта недвижимости, требуя предоставить всю необходимую правоустанавливающую документацию.

Сама приватизированная квартира остается в залоге у банка до полной выплаты ипотечного кредита.

Способы

Гражданское законодательство предоставило собственникам несколько эффективных способов продажи приватизированной квартиры:

1. Договор купли-продажи.
2. Дарение квартиры либо доли.
3. Залог (по договору займа).

Подобные варианты реализации жилья требуют обязательной регистрации в Росреестре, с последующей выдачей всей необходимой правоустанавливающей документации.

Схема дарения

Дарение недвижимости является безвозмездной сделкой. Возмездный характер подобному договору придают для практической целесообразности.

Дарение также может «прикрывать» сделку купли-продажи с целью сэкономить на налогах в региональные и муниципальные бюджеты.

Стандартная схема дарения предполагает следующие последующие действия:

1. Сбор необходимой документации.
2. Согласование условие договора.
3. Подписание документа и регистрация его у нотариуса.
4. Передача денег через банковскую ячейку (для конфиденциальности сделки).

После подписания договора приватизированная квартира должна быть зарегистрирована за новым собственником в Росреестре.

Залоговая схема

Квартира, переданная в качестве залога, свидетельствует о нарушении срока возврата займа. Стороны могут договориться заключить такой договор, умышленно просрочить его исполнение.

Отчуждение заложенной квартиры требует следующих действий:

1. Согласование условий договора займа.
2. Подписание соглашения о залоге.
3. Просрочки исполнения договора займа.
4. Передачи квартиры в качестве заложенного имущества.

Это может потребовать длительного судебного разбирательства, в результате которого может быть установлена «притворная» основа такой сделки.

Чистая продажа

Подобный способ остается наиболее безопасным и законным для сторон сделки:

1. Продавец предоставляет покупателю квартиру, без обременения правами третьих лиц.
2. Покупатель приобретает недвижимость, передает за нее заранее обговоренную сумму денег.

Продать приватизированное жилье необходимо с предварительным согласованием цены на недвижимость.

Необходимые документы

При разъяснении вопроса: какие документы нужны для продажи приватизированной квартиры необходимо учитывать особенности каждой сделки.

Типовой перечень документации включает:

• Правоустанавливающую документацию.
• Справку из БТИ о стоимости квартиры.
• Договор купли-продажи.

Пакет документов можно подготовить самостоятельно либо обратиться за помощью в юридическую фирму.

В качестве дополнительных справок могут потребоваться:

• документы обо всех перепланировках в квартире;
• письменное согласие органов опеки и попечительства – при продаже квартиры или доли несовершеннолетнего и д.р.

Договор (образец)

Договор должен быть оформлен с требованиями статьи 549, статьи 558 ГК РФ.

Существенными условиями сделки являются:

• информация о квартире, ее местоположение, размер и др.;
• сведения о правах третьих лиц;
• цена, прописанная цифрами и продублированная прописью.

Налог с продажи

В 2018 году продолжают действовать нормы статьи 220 НК РФ. Гражданин обязан заплатить 13% подоходный налог, если он продал квартиру, которая была у него в собственности менее 3-х лет.

Если стоимость проданной квартиры (которая находилась в собственности менее 3-х лет) составляет более 1 млн. продавец также имеет право воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн. руб.

Часто задаваемые вопросы

Продавцов часто интересуют вопросы имущественного и налогового характера: порядок заключения договора, правила подачи декларации на НДФЛ и др.

Защитить квартиру от продажи

Собственник имеет право распорядиться приватизированной квартирой по своему усмотрению. При наличии у должника алиментных или других обязательств заинтересованные лица могут обратиться в суд с заявлением о наложении ареста на имущество.

Продать долю

Продать долю можно при соблюдении права приоритетной покупки и оформления сделки купли продажи.

Письменное уведомление других собственников о продаже целесообразно отправлять заказным письмом.

Продажа квартиры требует посредничества опытных юристов, которые смогут проанализировать все преимущества сделки для продавца и обеспечить ее наиболее приемлемые условия.

На видео о налоге с продажи приватизированной квартиры

Источник: http://77metrov.ru/prodazha-privatizirovannoj-kvartiry.html

Как написать расписку о задатке при покупке квартиры?

Согласно российскому законодательству продажа муниципального жилья невозможна.

Пока жилплощадь не приватизирована, закон запрещает жильцам продавать, завещать и совершать прочие действия с квартирой, поскольку фактически она принадлежит государству.

Программа по приватизации жилья и прочей недвижимости уже давно вошла в жизнь граждан, однако, на деле, порядка 20% всей жилой недвижимости до сих пор находится в распоряжении государства.

Это не удивительно, так многие просто не видят в этом смысла, так как плата по найму всё равно остаётся ниже налога на недвижимость, да и какой смысл в приватизации жилья, если оно и так находится в бессрочном пользовании.

Но как быть, если вам требуется срочно продать не приватизированную квартиру?  Есть ли процедура, которая позволит продать муниципальное жильё? Ответы на эти и многие другие вопросы, связанные с продажей муниципальной квартиры, мы расскажем в нашей статье.

Можно ли продать по закону

По закону продавать имущество может только собственник.

Это вполне оправдано, ведь в том случае если недвижимость стоит на балансе у государства, то все заботы, по его содержанию ложатся также на администрацию.

Сюда входит капитальный и косметический ремонт жилья, обслуживание коммуникаций, организация всех возможных работ по уходу за прилегающей территорией.

Частично программа бесплатной приватизации была инициирована исходя из этих соображений, к тому же выплаты по найму редко способны покрыть ремонт и устранение поломок, в старом жилфонде, которых с каждым годом становится всё больше. Оформляя квартиру в собственность,  вы берёте на себя все обязательства, в этих вопросах, а точнее их берёт на себя ТСЖ, к которому принадлежит ваша квартира и дом в целом.

Невозможно закрыть глаза на то, что многие товарищества являются простыми коммерческими организациями, в чьих интересах стоит не устранение неполадок, а извлечение выгоды, что делает такую форму организации бытового сообщества крайне не привлекательной. В связи с чем, многие так и не хотят приватизировать квартиру, что бы не попасть в лапы к аферистам. К тому же жить на муниципальной собственности по договору найма вы можете совершенно беспрепятственно, так зачем же приватизировать квартиру.

Приватизация необходима в первую очередь тем людям, которые хотят сменить жильё, или передать его по договору дарения, завещать конкретному родственнику.

Для осуществления этих операций необходимым будет приватизировать квартиру. Однако касаясь вопроса продажи, есть возможность избежать этой необходимости.

Как продать

Существует 2 варианта действий, которые вы можете произвести, для продажи квартиры, не оформленной в собственность.

Оба они вполне законны, но, так или иначе, связаны с рисками. Однако прежде чем приступать к продаже стоит убедиться, что приватизация вашей квартиры вообще возможна.

Существуют случаи, в которых приватизация не может быть проведена:

• Жильё признано аварийным;
• Отсутствие договора найма;
• Бесхозное жильё. Редко, но случается такое, что по разным причинам собственник у объекта недвижимости отсутствует;
• Жильё принадлежит не муниципалитету. Такое тоже бывает, к примеру, в тех случаях, когда дом строился для сотрудников НИИ, университета, завода;
• Повторное участие в приватизации. В таком случае вам нужно будет заплатить за процедуру, т. к. своим бесплатным правом вы уже воспользовались;
• Несоответствие документов и отказ одного из прописанных, не дадут вам права пройти приватизацию.

Выяснив своё право на приватизацию, вы можете приступать к осуществлению одного из вариантов продажи. Здесь:

• Обмен квартиры;
• Оформление приватизации вместе с покупателем.

Оба эти варианта вполне законны, но при этом совершенно разные. Давайте разберёмся с каждым подробно.

Обмен квартиры

Этот вариант связан с большими рисками, но при этом вам не потребуется приватизировать своё жильё. На начальных этапах эта задача не потребует вмешательства компаний и организаций, но дальнейшие действия и исход ситуации будет, всё же зависеть от риелторской компании.

Дело в том, что обмен является таковым только на бумагах, на деле это продажа с буфером. Буфер – это недвижимость, которая находится в собственности у риелторской конторы.

При осуществлении продажи, покупатель, сперва приобретает буферную жилплощадь, после чего меняется с вами, и по итогам сделки получает вашу квартиру, а вы в свою очередь получаете деньги от риелторов, по обратной процедуре купли-продажи.

Риски здесь связаны в первую очередь с тем, что агентство может оказаться недобросовестным, в результате чего вы останетесь и без квартиры и без денег.

Рекомендуем вам при обмене муниципальной квартиры поинтересоваться историей организации. Если вы обнаружите несоответствия, то стоит отказаться от услуг такой компании.

Доверяйте только проверенным риелторам, у которых есть клиентская база и достойные рекомендации.

Конечно, можно обойтись без услуг риелторской конторы и найти частного продавца, который согласится на то, что бы его жильё послужило буфером в вашей сделке, однако это довольно сложно и долго.

Касаемо сроков проведения такой сделки, то точно их прогнозировать просто невозможно. На начальном этапе вам необходимо будет найти покупателя, который согласится приобрести муниципальное жильё.

Заняться этим вы можете, как самостоятельно, так и при помощи риелторов, однако важно помнить, что оформление обмена происходит, чуть ли ни при консультации и пока будет происходить поиск заинтересованного в обмене лица, ваши документы будут в руках у агента по недвижимости, что тоже довольно рисково.

Срок совершения обмена жилья на основании ордера варьируется в районе 10 дней, что гораздо быстрее покупки приватизированной квартиры и является несомненным плюсом.

Документы для обмена

Для осуществления обмена муниципальной квартиры вам потребуется полный пакет документов на квартиру и некоторые справки, предоставление которых потребуется в администрацию, для получения разрешения на обмен. Вам понадобится:

• Паспорта всех прописанных в квартире;
• Справка о составе семьи, выписывается из домовой книги в ЖКУ;
• Выписка с лицевого счёта, подтверждающая отсутствие задолженностей;
• Льготные справки, если таковые имеются;
• Ордер или договор найма;
• Документы, подтверждающие ваше право на приватизацию;
• Кадастровые документы, в том числе копия кадастрового плана квартиры;
• Отказ от приватизации, заверенный нотариусом;

Кроме пакета документов обязательных к предоставлению, вам понадобится соблюсти следующие условия:

• Все лица, прописанные в квартире должны иметь адрес, по которому они будут прописаны после сделки, при этом количество выписываемых жильцов должно соответствовать количеству прописываемых;
• Обмениваемая жилплощадь должна быть больше 15 квадратных метров.

По факту обращения в риэлторскую компанию, вы вместе с агентом составляете заявление, в котором обозначается ваше желание обменять жилплощадь, на буферную недвижимость.

Данное заявление будет подано в администрацию вместе с аналогичным заявлением от покупателя, где буферная недвижимость будет обозначена, как его собственность.

Риелтор находит клиента, желающего приобрести вашу жилплощадь, после чего, между клиентом и компанией оформляется сделка купли-продажи буфера. Здесь важно заметить, что далеко не все способны оценить плюсы покупки муниципальной недвижимости, хотя их довольно много.

Так, к примеру, покупая муниципальную недвижимость вы можете быть уверены, что сделку никто не отменит, и в том, что имущество не находится в аресте.

Наряду с этим есть и минусы, которые связаны в основном с тем, что приватизацию придётся производить самостоятельно, а при оформлении ордера на нового нанимателя, необходимо, что бы старые жильцы были выписаны.

После этого заявление на обмен недвижимости подаётся в Росреестр, который, после недельного рассмотрения выдвигает ответ. Отказы в этих случаях могут произойти в тех же случаях, в которых не возможна приватизация, в остальном проблем возникнуть не должно.

После этого между продавцом и покупателем составляется договор обмена, который предоставит вам агент по недвижимости. Покупатель, так же может настоять на том, что бы вы обозначили сроки выписки в этом или отдельном документе, на что имеет полное право.

Затем, вы и риелторское агентство расторгаете договор купли-продажи, в результате вы получаете деньги, а риелтор обратно буферную недвижимость.

При обращении в риелторскую контору, потребуйте заключить договор, в котором будут подробно прописаны все этапы совершаемой вами сделки.

Это поможет обезопасить вас и покупателя от мошеннических действий.

ВниманиеСтоит упомянуть, что выписаться из квартиры, желательно сразу после совершения сделки. Это будет правильным с точки зрения деловой этики и устранит препятствия покупателю в оформлении ордера или договора найма на себя.

Приватизация вместе с покупателем

Здесь всё происходит согласно обычной процедуре оформления недвижимости в собственность за исключением небольшой разницы.

Разница состоит лишь в том, что поскольку, приватизация происходит по причине продажи недвижимости, то и расходы, связанные с оформлением данной сделки, должен взять на себя он.

Для этого необходимо найти человека, который заинтересован в покупке конкретно вашей квартиры, ведь с него придётся взять задаток, что может не понравиться клиенту.

Сперва, вам необходимо будет собрать все документы, необходимые для приватизации.  Этот пакет будет таким же, как и при осуществлении процесса обмена, за одним лишь исключением.

Все прописанные в квартире лица, а так же лица, выписавшиеся из квартиры после 1991 года должны дать своё согласие на приватизацию жилья.

Оформляется согласие в письменном виде и направляется в администрацию вместе со всеми документами.

Так же необходимо будет предоставить квитанцию об оплате госпошлины

После рассмотрения вашего обращения администрация выдаст вам свидетельство о праве собственности, что позволит вам продолжить оформление квартиры. Пройдя процедуру получения свидетельства, вам стоит обратиться к нотариусу, для составления договора приватизации и его заверения.

Сроки

Затянуть описанную сделку может отсутствие некоторых документов, восстановление которых потребует времени.

Рекомендуем вам воспользоваться услугами МФЦ при подаче документов на приватизацию, это минимизирует временные затраты. В среднем процесс приватизации занимает порядка 2 месяцев.

Сроки осуществления договора купли-продажи стоит предусмотреть самостоятельно.

Риски

В данном случае, вы, как продавец можете столкнуться с тем, что покупатель передумает. Приватизация в данном случае уже будет запущена и обратить её будет нельзя.

Рекомендуем вам, предусмотреть такое развитие событий и заключить с покупателем предварительное соглашение с задатком.

Это позволит вам не прогадать и удостовериться в благонадёжности клиента.

Итог

Сегодня во многих населённых пунктах открывают организации МФЦ. Данная система нацелена на систематизированную подачу документов, по принципу «одного окна». Обратившись сюда, вы сможете в наиболее короткий срок приватизировать свою недвижимость.

Предварительная приватизация позволит вам заранее предусмотреть факт продажи, а в случае если вы проживёте в квартире ещё 3 года, то сможете сэкономить ещё и на налоге.

Источник: http://zakon.center/kvartira/kuplya-prodazha/mozhno-li-prodat-bez-eyo-privatizatsii.html