Обмен комнаты на комнату или на другую недвижимость

Как оформить обмен комнаты и какие документы собрать?

При обмене комнаты оформляется договор мены. Требуется согласие соседей, а иногда и органов опеки или мужа/жены.

Комнаты меняют по разным причинам. Например, из-за желания улучшить условия проживания или сменить его место. Обмен используется и при размене квартир. Но в любом случае важно правильно оформить сделку.

Каким правовым документом регулируется?

При обмене имуществом, в том числе недвижимостью, оформляется договор мены. Он регулируется 31-й главой ГК.

В частности, во 2-м пункте 567-й статьи сказано, что к таким договорам применяются те же правила, что и в случае кули-продажи.

Конечно, только в том случае, если это не противоречит законодательству о мене.

Порядок оформления

Перед началом сделок на рынке необходимо предложить выкупить комнату другим собственникам. Причём условия для них не могут быть менее выгодными, чем при дальнейшей сделке. Если предложение было сделано с завышенной ценой, обмен можно будет оспорить в суде.

Отказ от покупки необходимо заверить у нотариуса. Если соседи отказываются покупать комнату, но и не дают согласие на сторонние сделки, им нужно направить предложение заказным письмом с описью вложения. Если ответа нет через месяц, можно начинать обмен.

Далее нужно подобрать собственника комнаты или квартиры, согласного на обмен. В последнем случае, скорее всего, получится обмен с доплатой (владельцу комнаты). Если жильё равнозначно по цене, доплата не понадобится.

Затем составляется и подписывается договор мены.

Если комната находится не в коммунальной квартире, а в обычной, она находится в долевой собственности. А все сделки с долями недвижимости в обязательном порядке заверяются у нотариуса.

Собственником (или одним из них) может оказаться и ребёнок.

В таком случае потребуется получить согласие органов опеки. Для этого нужно обратиться в территориальное отделение с договором и технической документацией на жильё. Сотрудники будут решать вопрос, не ухудшится ли положение ребёнка.

Ответ дают, как правило, в течение двух недель.

Право собственности на новое жильё переходит только после регистрации в Росреестре. Нужно подать заявление в любое отделение. Потребуется присутствие обеих сторон.

Для экономии времени можно сделать это по почте или через интернет, а также записаться на приём на определённое время. Принимают документы и через МФЦ. Через три дня (с момента получения документов Росреестром) можно получить выписку о собственности на новую комнату.

Обмен комнаты с доплатой

Если объекты недвижимости значительно отличаются в цене, собственники договариваются о доплате. Она может выплачиваться:

Размер и порядок выплат обязательно указываются в договоре. Если средства передаются не при подписании договора, оформляется акт приёма-передачи, расписка и т. д.

Обмен комнаты в коммунальной квартире

Если квартира коммунальная, потребуется также получить разрешение на вселение нового соседа.

Если часть комнат не приватизирована, их собственником является государство. Тогда разрешение придётся получать в местной администрации.

Перечень необходимых документов

Прежде всего потребуется правильно составленный договор. В нём обязательно нужно указать:

1. ФИО и паспортные данные сторон (собственников и доверенных лиц, если они кого-либо представляют).
2. Сведения о комнатах: метраж, в какой квартире (адрес, этажность, площадь, кадастровый номер) находятся.
3. На каком основании принадлежит (приватизация, покупка, наследство и т. п.) и номер соответствующего документа.
4. Есть ли доплата и если да, то каким образом она вносится (наличный или безналичный расчёт).
5. К какому времени нужно освободить комнату.
6. Дата подписания.

В договоре могут быть и другие пункты. Кроме него, потребуются такие документы:

1. Свидетельство о собственности на комнату (или выписка из ЕГРН).
2. Документ, на основании которого возникло это право.
3. Кадастровый и/или технический паспорт.
4. Отказ от покупки собственников других комнат.

А в отдельных ситуациях понадобятся и дополнительные:

Налог

В этом вопросе проявляется одно из различий между продажей и обменом. При продаже недвижимости необходимо заплатить НДФЛ с её стоимости (уменьшенной на налоговый вычет). При обмене же с суммы, составляющей стоимость полученной квартиры, налог не платится.

То есть нужно заплатить НДФЛ от размера доплаты, если она была. Если обмен равноценный, то и платить не надо.

Освобождаются от налога и сделки с недвижимостью, которая была в собственности более трёх лет. При этом не имеет значения, каким путём она появилась.

Если платить всё-таки нужно, подаётся декларация в налоговую. К ней прикладывается копия договора и документов на жильё.

Подать сведения необходимо до 30 апреля следующего года, а заплатить НДФЛ – до 15 июля. Например, если обменять комнату с получением доплаты в 2017 году, нужно отправить декларацию до 30 апреля 2018 года, а оплатить – до 15 июля 2018 года. Ставка налога – 13%.

Риски

Как и в других сделках с недвижимостью, при обмене существуют определённые опасности. Есть вероятность оспаривания и отмены договора, если не было получено необходимое согласие.

В разных ситуациях оно может потребоваться не только от собственников других помещений, но и от мужа (жены) и органов опеки. Существует также риск мошенничества.

Чтобы избежать его, необходимо проверять «чистоту» комнаты, а также желательно подписывать договор с собственником.

Преимущество сделок с обменом перед двойной продажей в данном случае – то, что пострадавший получит обратно своё жильё. Он рискует только размером доплаты, а не всей стоимостью недвижимости.

Но, хотя такие сделки и более надёжны, чаще заключаются договоры купли-продажи. Дело в том, что найти обладателя подходящего жилья, которому подходит обменное, сложнее, чем обычного покупателя.

Так что возможность длительного поиска можно считать ещё одним риском обмена.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/obmen/komnaty.html

Обмен комнаты на квартиру

Обменять Комнату на квартиру

Обменять комнату на квартиру с доплатой и без в Москве и Подмосковье

Практически каждый москвич, проживающий в коммунальной квартире, хотел бы обменять свою комнату на отдельное жилье. Но многих сдерживает необходимость доплат – квартира обычно стоит дороже комнаты.

Но это – не постоянное правило, поскольку многое зависит от расположения и качества жилья.

Так, комнату в Москве вполне можно обменять на квартиру в не самом отдаленном Подмосковье или в Новой Москве, а кусочек коммуналки в центре – на квартиру в удаленных районах столицы. Бывают самые разные варианты.

Каждая ситуация уникальна и не похожа на другую, поэтому разобраться в таком обмене своими силами, без помощи профессионалов очень непросто.

Как правило, подобный обмен разделен на две отдельные сделки, по одной из которых вы продаете свою комнату, а по второй – покупаете квартиру. И каждый из двух заключаемых договоров может таить в себе много нюансов.

Подводные камни при обмене комнаты на квартиру:

• Вы, неправильно поняв покупателя Вашей комнаты, получите на руки сумму меньше ожидаемой, и на квартиру ее не хватит;
• продавец квартиры внезапно решит поднять цену;
• нарушение договоренностей по срокам оставит Вас на какое-то время вообще без жилья;
• документы на покупаемую квартиру могли быть оформлены с нарушениями;
• в квартире могут оказаться зарегистрированные люди, которых Вам никогда не удастся снять с учета даже через суд.

Кроме того, продажа комнат отягощена дополнительными документами и согласиями. В частности, необходимо иметь правильно оформленные документы по отказу совладельцев квартиры от покупки комнаты, в противном случае сделка по продаже комнаты может быть сорвана.

Избежать этих неприятностей поможет привлечение наших специалистов. Они проведут все сделки по обмену независимо от их сложности.

Процесс обмена комнаты на квартиру с доплатой и без:

Первое. Позвоните нам (495) 626-43-88 (оставить заявку) и рассказываете все Ваши пожелания. У Вас наверняка есть вопросы, на которые мы сразу же Вам ответим.

Второе. Мы пришлем нашего специалиста осмотреть Вашу комнату. После этого будет ясно, каковы ее потенциальные возможности для обмена на квартиру и необходима ли доплата, и если да, то какая.

Третье. Мы заключим с Вами договор, где будут оговорены все работы, за которые мы беремся, и стоимость наших услуг.

Четвертое. Ожидайте прихода с нашим риэлтором потенциальных покупателей Вашей комнаты и будьте готовы посмотреть квартиры, которые мы Вам предложим. Когда Вы выберете жилье, мы займемся проверкой ее юридической чистоты.

Пятое. Покупатель нашелся. Ваша недвижимость определена. Вам предстоят две сделки – продать комнату и купить квартиру.

Шестое. Мы готовим обе сделки, совмещая их во времени, чтобы Вам не остаться с проданной комнатой, но без квартиры, хоть и с деньгами на руках. Вам предстоит подписать два договора купли-продажи, которые пройдут государственную регистрацию в Росерестре. Безопасность расчетов при условии доплаты будет обеспечена расчетами через сейфовою в депозитарную ячейку банка.

Седьмое. Вы получаете договоры и документы о госрегистрации. С этого момента – Вы становитесь полноправным владельцем купленного Вами жилья. Осталось только зафиксировать передачу комнаты и квартиры передаточными актами. После чего осуществляется фактическая передача Вами комнаты Вашему покупателю, а Вам квартиры.

В сделках по обмену комнат на квартиры у нас все прозрачно

Работать с нашим агентством удобно и выгодно: все наши действия по этапам работы абсолютно прозрачны. Все сотрудники агентства “Адресъ-недвижимость” имеют высокую квалификацию и не менее чем 10-летний опыт работы.

Специалисты юридического отдела обеспечат сопровождение сделки на всех ее этапах. Вам не придется заниматься сбором документов, ходить по инстанциям, мы сделаем это за Вас с учетом всех Ваших пожеланий и требований.

Наши главные преимущества

Прозрачность в расчетахНикакой предоплаты. Расчет точно по договору.

Надежность и высокий классНам более 20 лет. Тысячи сделок и тысячи довольных клиентов.

Полная безопасностьПостоянная отчетность о ходе работы. Сделки застрахованы.

Источник: http://adres-realty.ru/catalog/folder/obmen-komnaty-na-kvartiru

Комната в коммуналке: покупка, продажа, обмен

Продажа комнаты в коммунальной квартире с юридической стороны является весьма непростой сделкой в сфере недвижимости.

Нормативно-правовые акты подобное определение в себе содержат, однако в современном, действующем на сегодняшний день законодательстве, нет официального определения этому термину.

Единственное, от чего можно отталкиваться, это понятие «комната».

Ссылаясь на 4 пункт 16-й статьи в Жилищном кодексе Российской Федерации, комнатой признаётся жилплощадь, которая предназначена для постоянного проживания граждан.

При этом отличием коммунальной квартиры от приватизированной, помимо формы собственности, выступает тот факт, что некоторые жильцы обладают определёнными правами на отдельные комнаты.

Так, например, трое жильцов коммунальной квартиры могут проживать там по договору социального найма, а четвёртый может приватизировать в этой же квартире одну комнату и более не зависеть от муниципальных органов.

Это даёт право такому владельцу заключать какие-либо сделки со своим теперь личным имуществом, будь то продажа, обмен, наём, завещание, дарственная, прочее. Если же приватизация непроводилась, единственное, на что можно рассчитывать, это обмен на другое жильё с разрешения муниципалитета и при наличии весомых на то причин.

Следует помнить, что приватизировать помещения общего пользования (кухню, санитарные узлы, коридор, кладовые) нельзя. После приватизации у собственника появляется право на долю этого общего имущества.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Оценка жилья

Перед тем, как продать комнату в коммунальной квартире, важно провести её правильную оценку. Речь здесь может идти только о приватизированном объекте, поскольку собственность муниципалитета продать попросту невозможно.

Сегодня важнейшую роль в оценке жилья играет кадастровая стоимость, от которой и нужно далее отталкиваться. Правильно оценить комнату помогут лицензированные оценщики или риелторы.

При этом, чем быстрее нужно оформить продажу, тем ниже будет стоимость недвижимости.

Ценовая политика данного вопроса напрямую будет зависеть от площади комнаты, общего количества жилых помещений в квартире, местонахождения, инфраструктуры района, износа многоквартирного дома и его состояния.

Кроме того, оценка недвижимости в коммунальной собственности отличается от оценки полностью приватизированных объектов.

Самостоятельно разобраться в постоянно меняющихся показателях достаточно непросто, поэтому имеет смысл воспользоваться услугами специалистов, предварительно сравнив примерную стоимость через федеральную базу недвижимого имущества.

Важно помнить и то, что первоочередное право на покупку комнаты имеют соседи, проживающие и имеющие прописку в этой квартире. Даже если владелец уверен, что такая покупка никого из них не заинтересует, важно соблюдать все законные требования в строгой последовательности.

Уведомление соседей

Перед тем, как начинать поиск потенциальных покупателей со стороны, необходимо выяснить, кто из соседей обладает преимущественным правом выкупа комнаты.

Такое право есть только у тех лиц, которые зарегистрированы в муниципальной квартире и проживают в ней по договору социального найма. О намерении продать жилое помещение нужно уведомить каждого соседа письменно и официально.

В соответствии с принятыми изменениями, согласие соседей на продажу приватизированной комнаты не нужно, однако после направления уведомлений придётся ждать с продажей месяц.

Если в течение месяца кого-либо из соседей заинтересовала покупка комнаты, продать её нужно ему, даже если на примете был другой покупатель со стороны.

Если же никто из соседей не намерен покупать комнату, нужно чтобы каждый из них написал отказ. Этот документ должен быть нотариально заверен.

Однако в связи с тем, что часто граждане не желают тратить время или пытаются таким образом препятствовать продаже жилья, ждать их ответа необходимо не более месяца.

Через месяц после получения уведомлений владелец имеет право без каких-либо письменных отказов продавать своё приватизированное имущество кому угодно.

Документы для сделки

Для заключения сделки с продажей комнаты в коммунальной квартире следует заранее подготовить необходимые документы:

• Паспорт собственника комнаты и его идентификационный код;
• Правоустанавливающие бумаги на эту недвижимость;
• Договор продажи жилья;
• Справка из ЕГРП, подтверждающая владельца объекта;
• Кадастровая документация на квартиру, покупка которой совершается;
• Выписка из домовой книги обо всех прописанных в квартире гражданах.

Это стандартный список бумаг, который понадобится для продажи комнаты или её обмена.

Для каждой индивидуальной ситуации перечень может быть дополнен прочими документами, такими, как свидетельство о браке или его расторжении, свидетельство о рождении детей, разрешение попечительского совета на продажу жилья, прочее.

Важно обратить внимание на пункт о стоимости комнаты. При направлении письменных уведомлений соседям о намерении продать помещение цена указывается обязательно.

Даже если никого из соседей такая покупка не заинтересовала, далее продавать недвижимость владелец имеет право только по той цене, которая была указана в уведомлении. Менять её будет нельзя.

Такое правило было введено по той причине, что многие собственники, не желая продавать комнату соседям, намеренно ставят для них завышенную стоимость, а после продают это же помещение другим лицам намного дешевле.

Варианты и причины обмена

Покупка комнаты в имеющейся коммунальной квартире имеет альтернативу, которой служит обмен жилого помещения на другую недвижимость. Обмен комнаты на комнату становится целесообразным при необходимости переехать в другой район или в связи с не сложившимися отношениями между соседями.

Однако обычно такой обмен равноценен, то есть в итоге можно рассчитывать на такую же по метражу комнату в похожей квартире, с таким же ремонтом и без прочих видимых отличий кроме адреса. Часто владельцы приходят к решению совершить обмен комнаты на большое по площади жильё, но с доплатой.

Правила, по которым можно оформить обмен, одинаковы для всех. Право на сделку имеют только владельцы приватизированной недвижимости, приходя к общему соглашению и подписывая соответствующий договор.

Как показывает практика, обмен совершается чаще всего из-за развода супругов, которые не намерены в дальнейшем проживать на общей жилплощади. В таком случае их квартиру согласны разменять на две отдельные комнаты.

Также частой причиной является необходимость в улучшении условий проживания, особенно с появлением детей или по причине болезни.

Не менее редкой причиной становится и новое место работы в другом районе или населённом пункте.

Куда обратиться?

Если нужно совершить обмен муниципальной комнаты, на это потребуется согласие муниципальных органов, прочих жильцов и даже супруга. Согласие обязательно оформляется в письменном виде.

После получения согласий следует снять с регистрации всех прописанных в комнате граждан, которые не являются её собственниками.

Впрочем, данная процедура нужна и в случае с приватизированным помещением.

Поиском жилья для обмена можно заниматься самостоятельно или обратиться за помощью к риелторам. Если же квартира не приватизирована, искать жильё будет муниципалитет. Далее вопросы улаживаются с владельцем жилья, на которое будет произведён обмен.

Все организационные моменты и прочие нюансы должны быть оговорены и зафиксированы в письменном виде, чтобы после не возникало разногласий.

Окончательно же обмен фиксируется в договоре, который, в случае с приватизированной комнатой, лучше заверить в нотариальной конторе.

Свидетельство прав собственности на новую жилплощадь оформляется в течение месяца. В зависимости от индивидуальной ситуации срок может составлять от семи дней до трех недель.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://PravoNedv.ru/kvartira/komnata/v-kommunalke-pokupka-prodazha-obmen.html