Оценка земель сельскохозяйственного назначения

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначенияОценка земель сельскохозяйственного назначения

В.И. Петров

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации.

Целью оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками. Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Объектом оценки являются земли сельскохозяйственного назначения в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

Для целей государственной кадастровой оценки земли сельскохозяйственного назначения по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода разделены на шесть групп.

I группа — сельскохозяйственные угодья;
II группа — земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;
III группа — земли под замкнутыми водоемами;
IV группа — земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных полос), болотами, нарушенные земли;
V группа — земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;
VI группа — земли, пригодные под оленьи пастбища.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель. В основе кадастровой оценки лежит определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Под сельскохозяйственными угодьем понимается территория, систематически используемая для определенных целей и обладающая конкретными естественно-историческими свойствами. В составе сельскохозяйственных угодий различают пашню, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежь.

Пашней называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары.

Сенокосом называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под сенокошение. Различают заболоченные, заливные и суходольные сенокосы.

Пастбищем называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется для выпаса животных, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся залежью.

Залежь — земельный участок, который раньше использовался под пашню и более одного года не используется, в том числе и под пар.
Определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий осуществляется в два этана.

На первом межрегиональном этапе осуществляется определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ и разработка базовых нормативов для проведения второго этапа оценки.

Второй этап — определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов и землевладений.

Этап 1. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ

Первый межрегиональный этап оценки земель проводится с целью определения средней кадастровой стоимости одного гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для проведения кадастровой оценки земель внутри субъекта РФ.

При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий:

  • оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц);
  • оценочные затраты;
  • цена производства валовой продукции и расчетный рентный доход;
  • удельные показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ.

Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.

Этап 2. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации проводится на основании базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на 1 этапе государственной кадастровой оценки земель, обеспечивающих сопоставимость ее результатов на всей территории Российской Федерации (приложение по результатам).

При наличии пириродно-экономической зональности территории субъекта Российской Федерации базовые оценочные показатели по продуктивности сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту Российской Федерации на 1 этапе государственной кадастровой оценки, дифференцируются по земельно-оценочным районам. Для этих целей по земельно-оценочным районам определяется:

  • фактическая продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий на основании урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов, а также рассчитываются фактические затраты на использование 1 га сельскохозяйственных угодий. Расчеты показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам проводятся в соответствии с п. 2.1, 2.2 Методики государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации;
  • рассчитываются по земельно-оценочным районам коэффициенты дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных для субъекта Российской Федерации по результатам первого этапа государственной кадастровой оценки, путем отнесения указанных показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам к аналогичным показателям, сложившимся по субъекту Российской Федерации;
  • базовые оценочные показатели продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам определяются умножением аналогичных базовых оценочных показателей, установленных по субъекту Российской Федерации на первом этапе государственной кадастровой оценки, на коэффициенты дифференциации продуктивности н затрат, рассчитанные по земельно-оценочным районам.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает:

  • определение интегральных характеристик объектов оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;
  • определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.

Информационной основой государственной кадастровой оценки служат:

  • данные почвенных обследований, материалы IV тура и внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков);
  • показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (но выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрат на их использование, расчетного рентного дохода (дифференциального и абсолютного) и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации (результаты 1 этапа государственной кадастровой оценки) и земельно-оценочных районов.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в границах колхозов и совхозов, по которым проводился IV тур оценки земель. Земельно-оценочная информация объектов оценки обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации.

Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий

Удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га на срок его капитализации, равный 33 годам.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Последовательность проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на втором этапе представлена ниже.

1. Подготовительные работы:

  • разработка содержания и программы работ;
  • составление списка и схемы размещения бывших хозяйств и объектов оценки земель;
  • сбор, анализ и подготовка исходной земельно-учетной и первичной земельно-оценочной информации по объектам оценки земель.

2. Подготовка базы данных и расчет интегральных показателей оценки земель:

  • разработка классификатора, каталога и шкалы бонитировки почв;
  • составление экспликаций и определение интегрального показателя плодородия почв объекта оценки;
  • определение интегрального показателя технологических свойств объектов оценки;
  • определение интегрального показателя местоположения объекта оценки.

3. Расчет показателей стоимостной оценки сельскохозяйственных земель:

  • определение дифференциального рентного дохода но плодородию, местоположению и технологическим свойствам;
  • определение расчетного рентного дохода;
  • расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

4. Оформление и утверждение материалов государственной кадастровой оценки земель:

  • оформление расчетной и текстовой части кадастровой оценки сельхозугодий административных районов и обобщение материалов государственной кадастровой оценки земель административных районов по земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации в целом;
  • оформление графической части государственной кадастровой оценки земель.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных ко второй группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района, землевладения.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к третьей группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к четвертой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к пятой группе, рассчитывается как произведение удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объекта оценки и коэффициента, отражающего соотношение среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда в субъекте Российской Федерации к среднему удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к шестой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Источник: http://www.cons-s.ru/articles/83

Проведение оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения

Проведение оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения

Среди различных видов оценочной экспертизы можно выделить такое востребованное направление, как оценка земель сельскохозяйственного назначения.

НП «Федерация Судебных Экспертов» предлагает всем заинтересованным лицам свои услуги по проведению объективной и квалифицированной оценки недвижимого имущества, в том числе, и сельскохозяйственных земельных участков.

Согласно установленным в РФ законодательным нормативам к категории земель сельскохозяйственного назначения относятся земельные участки, отведенные для сельскохозяйственных потребностей – пашни, пастбища, сенокосы, участки с многолетними насаждениями.

Так же к этой категории относятся земли, отведенные под инженерные коммуникации и дороги для хозяйственных потребностей, замкнутые водоемы, земельные участки, на которых расположены здания или сооружения, возведенные для нужд сельскохозяйственного производства.

Необходимость в проведении квалифицированной оценке стоимости сельскохозяйственного участка может появиться в следующих случаях:

  • оформление сделки по продаже или покупке земельного участка;
  • кредитование банком или иным финансовым учреждением под залог земли;
  • заключение договора аренды данного сельскохозяйственного участка;
  • назначение первоначальной стартовой цены для реализации участка на аукционе;
  • разбирательство судом имущественного спора и назначение судебной экспертизы для определения рыночной стоимости участка;

При оценке земель сельскохозяйственного назначения эксперту необходимо установить рыночную стоимость земельного участка или же рассчитать стоимость по рыночной цене права аренда данного участка земли.

Следует так же учитывать, что земельный участок имеет рыночную цену лишь в тех случаях, когда он имеет какую-то потребительскую стоимость для потенциальных пользователей и возможность получения какого-либо рода прибыли.

Организация оценки земли и имущества имеет свою специфику. Прежде всего, необходимо учитывать, что стоимость участка земли с сельскохозяйственным предназначением сильно зависит от ряда следующих факторов:

  • расположение земельного участка;
  • конъюнктура рынка недвижимости;
  • наличие обременений;
  • ожидаемая прибыль, полученная от эксплуатации земельного участка.

Еще один важный аспект, который необходимо учитывать при оценке сельскохозяйственных земель, — дата проведения экспертизы.

Сезонность может иметь значительное влияние на рынок недвижимости и его конъюнктуру, поэтому стоимость земельного участка, определенная экспертами год или два назад, может не совпадать с его текущей рыночной стоимостью.

Немалое значение для оценки имеет предполагаемое назначение сельскохозяйственного земельного участка. В практике бывают варианты, когда для оценки заказчик предлагает землю сельскохозяйственного назначения, категория которой будет изменена в будущем.

К примеру, это может быть участок заброшенного сада, приобретаемый для строительства объекта промышленного значения. Для проведения оценки такого участка необходимо использовать сравнительный анализ, чтобы выявить и сопоставить стоимость земель аналогичной, промышленной категории.

Однако основной группой земель сельскохозяйственного назначения, предлагаемых экспертам для оценки, являются земельные участки, используемые заказчиком по их прямому назначению.

Экономическая оценка земель в этом случае должна включать в себя использование ряда таких специфических сведений, как данные по фактической урожайности культивируемых в данном регионе сельскохозяйственных культур или сенокосов, информацию по структуре и форме эксплуатации посевных площадей. Так же важно принять во внимание среднерыночные цены по данному региону, сформировавшиеся на сельскохозяйственную продукцию и средний уровень затрат на производство.

Оценка участка земли сельскохозяйственного назначения является довольно непростым видом оценочной экспертизы, поскольку необходимо учесть множество факторов и дополнительных условий. Наиболее важными обстоятельствами, которые прямо влияют на формирование рыночной стоимости оцениваемого участка, являются следующие:

  • целевое назначение земельного участка;
  • возможные варианты эксплуатации данной земли;
  • наиболее распространенные способы землепользования в регионе, где расположен оцениваемый участок;
  • конъюнктура рынка недвижимости и прогнозы по ее изменению.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения является разновидностью экспертизы по оценке недвижимого имущества и требует от экспертов высокой квалификации и знаний в таких областях, как сельскохозяйственное производство, конъюнктура рынка недвижимости в отдельных российских регионах. Специалисты НП «Федерация Судебных Экспертов» обладают всеми необходимыми знаниями и умениями, и предлагают всем заинтересованным лицам свои услуги по оценке сельскохозяйственных земель.

Полагаю, что Вам будет интересна тема: «Строительная экспертиза» в Москве и Регионах.

Другие статьи по теме «Оценка земли»

Земельные участки:Стоимость, руб./ 1 сотка:
Оценка земель городского назначения 750, но не менее 10 000
Оценка сельхозугодий 37,50 но не менее 20 000
Оценка лесных угодий 75, но не менее 20 000
Оценка земель иного назначения 225, но не менее 20 000

ПРИМЕЧАНИЕ:

Цена услуг по оценке земельных участков указана с учетом налогов. Транспортные расходы оплачиваются отдельно.

https://www.youtube.com/watch?v=wym1Y6wKp78

Нашли в тексте ошибку? Выделите её, нажмите Ctrl + Enter, и мы всё исправим!

Источник: http://sud-expertiza.ru/ocenka-zemel-selskohozyaystvennogo-naznacheniya/

Оценка земель сельскохозяйственного назначения. Центр “Альянс”

В Земельном Кодексе Российской Федерции предусматривается категориальное деление земель по их целевому назначению.

Исходя из статьи 77 Земельного Кодекса, в категорию сельскохозяйственного назначения внесены земли за линией поселений, которые отданы для потребностей сельского хозяйства, или определенные для сельско-хозяйственных потребностей:

  • сенокосы
  • пашни
  • залежи
  • пастбища
  • земли под многолетними насаждениями.

Эти земли имеют приоритетное значение в пользовании и подлежат государственной охране.

Кроме сельхозугодий в этой категории выделяют также земли:

  • под дорогами для хозяйственных потребностей;
  • инженерными коммуникациями;
  • замкнутыми водоемами;
  • зданиями/строениями/сооружениями, необходимыми для потребностей производства/хранения/перерабатывания сельскохозяйственной продукции;
  • древесно-кустарниковыми насаждениями, которые защищают земли от влияния негативных факторов (природных, антропогенных, техногенных).

В оценке земель сельскохозяйственного назначения очень важно учитывать обстояте-льства, способные повлиять на качество урожая и площадь участков.

Ведь современные технологии позволяют получать более высокую урожайность при обработке меньшей площади земли. Опытные оценщики нашей компании учитывают непосредственные размеры участка, цели использования, будущий предположительный результат, характеристики качества почвы.

Также проводится оценка земли, на которой размещаются здания/строения/сооружения, предназначенные для производственных потребностей, хранения и переработки сельхоз продукции.

Заказчик должен обязательно известить эксперта о целях оценки сельскохозяйственной земли, чтобы определить вид (инвестиционная, рыночная, ликвидационная) оцениваемой стоимости, а также использовать оптимальные методики оценки.

Даже если вы заказывает оценку для нескольких целей, которые как будто не исключают друг дружку, а методы исследования аналогичны, то конечные результаты для них все равно будут разными, исходя из определения видов оценки.

Когда необходима оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения:

  • заключение сделки о покупке/продаже земли;
  • заключение договора страхования сельскохозяйственной земли;
  • принятие эффективных инвестиционных и управленческих решений;
  • кредитование в залог земли;
  • исчисление ущерба, нанесенного сельскохозяйственной земле;
  • внесение земли в состав уставного капитала;
  • взятие на баланс организации сельскохозяйственной земли;
  • кадастровая оценка;
  • разработка инвестиционных проектов;
  • заключение договора об аренде сельскохозяйственной земли;
  • назначение первоначальной цены сельскохозяйственной земли на аукционах;
  • определение компенсации в случаях отчуждения сельскохозяйственной земли для общественных нужд (государства, муниципалитета);
  • в судебных разбирательствах по поводу имущественных споров;
  • исчисление размера компенсации со стороны виновника при нарушении собственнических прав;

В случае необходимости проведения оценки земли сельскохозяйственного назначения в МО, вам необходимо связаться с консультантами независимой экспертной компании, заключить договор и представить следующие документы:

  • правоустанавливающие документы (собственности, аренды, иного) на земельный участок;
  • кадастровый план оцениваемого участка сельскохозяйственной земли;
  • информацию о присутствии и близости коммуникаций, инженерных систем;
  • информацию о текущем и прогнозируемом использовании сельскохозяйственной земли;
  • информацию о проведенных улучшениях оцениваемой земли (если проводились);
  • информацию о качестве почв (бонитете) сельскохозяйственных угодий;
  • информацию о присутствии обременений у оцениваемого объекта (залог, сервитут, долговые обязательства);
  • информацию о межевании оцениваемого объекта (количество и размер земельных участков);
  • данные о заказчике оценки:

юридическим лицам: данные об организационно-правой форме, полное наименование организации, место нахождения, основной государственный регистрационный номер, информация о дате его присвоения.

https://www.youtube.com/watch?v=b-JZxJfJ084

физическим лицам: имя, отчество и фамилия заказчика, контактные телефоны, серия и номер удостоверения личности, дата выдачи и орган его выдавший.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель:

Кадастрованя оценка земель сельскохозяйственного назначения предполагает определение реальной ценности участка, необходимой для:

  • заключения договоров дарения
  • купли/продажи
  • наследования
  • обмена
  • установления тарифов рентных платежей
  • для реализации на земельном аукционе
  • ипотеки
  • оптимизации земельного налогообложения
  • определения компенсаций вследствие нарушения права частной собственности
  • отчуждения земель этой категории для государственных потребностей.

Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения в Москве и МО – одно из направлений деятельности компании “Альянс”.

Профессиональные оценщики используют оптимальные методики для земель конкретной категории, исходя из конъюнктуры рынка, наиболее выгодного и вероятного землепользования, факторов, способных реально влиять на прибыльность участка.

Для получения консультации Вы можете связаться с менеджерами “Центра Экспертизы и Оценки” удобным для Вас способом, по телефонам или задав вопрос по электронной почте.

“>

Источник: http://experti3a.ru/vidy-ocenki/ocenka-zemli/ocenka-zemel-selskohozyaystvennogo-naznacheniya/

Оценка сельскохозяйственных угодий

Сельскохозяйственные угодья являются частью земель сельскохозяйственного назначения,  предназначенные для ведения с/х производства или обеспечивающие его. Сельскохозяйственные угодья включают:

  • пашни
  • сенокосы
  • пастбища
  • залежи (не используемые земли к моменту оценки)
  • сады
  • виноградники
  • земли с многолетними насаждениями

В целях оценки производят выделение земель, на которых проведены работы по их коренному улучшению: осушение, орошение, очистка от камней и валунов, планировка террас и др. Выделяют поливные и неполивные земли. При проведении оценки рыночной стоимости учитывают отличия, характерные для этого вида земель:

  • Необходимость поддержания плодородия почв и соблюдения особых требований по способам ведения производства (соблюдения норм выпаса, соответствующего севооборота, внесение удобрений), оставление земли под паром, создание защитных лесополос и др.
  • Прямую зависимость структуры сельскохозяйственных угодий от физико-географических условий расположения объекта: климата, геоморфологии, почвы, гидрологии и наличия каких-либо специфических данных, благоприятствующих или препятствующих осуществлению с/х деятельности
  • Степень риска получения возможного ущерба в результате стихийных бедствий, таких как наводнения, засухи
  • Весомое влияние на величину получаемого дохода: колебаний цен на саму продукцию, горюче-смазочные материалы и с/х технику
  • Сезонность характера с/х производства и цен на сельскохозяйственную и промышленную продукцию
  • Отсутствие фактического оборота сельскохозяйственных угодий
  • Отсутствие существенных инвестиций в сельскохозяйственное производство
  • Невысокая плотность населения, вследствие удалённости от крупных промышленных центров
  • Отсутствие или недостаточное развитие инфраструктуры (в том числе – дорог), слабое развитие перерабатывающей промышленности

Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий затруднена из-за отсутствия сформированного рынка земель данной категории.

Кадастровая стоимость земли устанавливается как капитализированный расчётный рентный доход (разница между стоимостью валовой продукции растениеводства и нормативной прибылью – 7% от затрат). Срок капитализации – 33 года.

Использование кадастровой стоимости невозможно при определении рыночной стоимости конкретных земельных участков. Кадастровые оценки не принимают в расчёт принципы наиболее эффективного использования.

Но из них определяется плодородие района, измеряемое по бальной системе бонитета. Показатель бонитета почв – интегральный показатель плодородия почв по их группам или разновидностям, содержащийся в земельном кадастре, составленном в 80-ых годах.

Для оцениваемого участка выбирается сельскохозяйственная культура, способная принести максимальный доход. Это может быть типичное или традиционное растениеводство для местности нахождения объекта оценки.

https://www.youtube.com/watch?v=eWZ6HmIQmLk

Все издержки подсчитываются согласно нормам, указанным в технологических указаниях выполняемых работ. Цены, производимых закупок при этом берутся в расчёт, как среднерыночные для данного района.

При благоприятных условиях возможного получения многократных урожаев за один сезон учитывают кратность прибыли.

Оцениваются неиспользуемые залежи с точки зрения экономической выгоды: сохранения её статуса или использования с целью получения дополнительного дохода.

Расчёт валового дохода от получения кормов с сенокосных и пастбищных угодий производится в переводе на овёс (по среднерыночным ценам местности оцениваемого участка).

Многолетние насаждения оцениваются по усреднённым нормам получения урожая, с учётом их возраста и вида сортов. Размещение среди многолетних культур других полезных насаждений, дающих дополнение к основному доходу, также принимается во внимание.

При оценке многолетних насаждений применяют затратный метод: суммируют все виды затрат, связанные с их созданием и уходом за ними.

Это затраты на закладку плантаций, дорог к ним, систем полива, дренажа и поддержание всей инфраструктуры в рабочем состоянии, наряду с уходом за многолетними культурами на протяжении всего срока плодоношения.

Проводимая оценка сельскохозяйственных угодий методами доходного подхода на основе прямой капитализации арендных платежей за землю или посредством капитализации чистого оперативного дохода,  по сути, является методом капитализации земельной ренты. Стоимость земли определяется отношением арендной платы (доход собственника за вычетом налогов на землю и других издержек, сопряженных с владением данного земельного участка) к коэффициенту капитализации. Коэффициент капитализации выводят из отношения чистого дохода к цене сделки (с аналогичными участками). Если таких параллелей провести нельзя, то определяют коэффициент методом построения с учётом всех поправок на риски получения доходов сельскохозяйственного  производства.

Оценка сельскохозяйственных угодий требует от эксперта тщательного подбора метода её выполнения и наибольшей информированности об уже состоявшихся подобного рода сделках. Всё это, в наших условиях начальной стадии развития рынка с/х земель, создаёт определённые проблемы. Справиться с ними лучше всего в компании опытного специалиста.

Возможно Вас заинтересует статья: Оценка ущерба

Источник: http://kpocenka.ru/services/ocenka-selskohozjajstvennyh-ugodij/

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначенияОценка земель сельскохозяйственного назначения

13 Российские стандарты оценки Основными задачами системы стандартизации услуг в области оценки являются:

обеспечение взаимопонимания и взаимодействия между всеми сторонами-участниками процесса оценки имущества;

формирование нормативной базы для обеспечения проведения сертификации услуг по оценке;

установление единых требований к методам оценки, содержанию и форме отчетов по оценке;

создание и ведение системы классификации и кодирования технико-экономической информации, используемой при оценке;

гармонизация терминологии, классификации услуг, методов оценки с международными стандартами;

содействие соблюдению законодательства Российской Федерации средствами и методами стандартизации.

Начиная с сентября 1999 г.

Министерством государственного имущества России совместно с другими заинтересованными ведомствами и в тесном сотрудничестве с профессиональными организациями оценщиков велась разработка проектов стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.

«Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» были утверждены 6 июля 2001 г. Постановлением Правительства Российской Федерации № 519.

Согласно этому Постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке было возложено на Министерство имущественных отношений Российской Федерации (Минимущество России).

Требования Стандартов являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки.

Согласно требованиям Стандартов при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

48 Категории земель По своему целевому назначению государственный земельный фонд делится на 7 категорий, которые включают:

земли сельскохозяйственного назначения.

предоставляются в распоряжение предприятиям для ведения сельскохозяйственного производства, научно-исследовательских и учебных целей, а также гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота. Кроме того, их выделяют родовым общинам, семьям коренных малочисленных народов, казачьим обществам. Исходя из важного целевого значения данной категории земель, они относятся к особо охраняемым объектам, с целью сохранения площади.

земли поселений. К этой категории земельного фонда РФ относятся земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений. Данная категория земель находится в ведомстве федеральных, региональных и муниципальных администраций.

земли промышленности.

В данную категорию входят земли, используемые для строительства и эксплуатации промышленных, транспортных, радиовещательных, телевизионных, оборонных и иных сооружений, а также для прокладки транспортных артерий (автомобильных, железнодорожных, трубопроводных, речных, морских, воздушных путей сообщения) обеспечивающих обороноспособность страны. Как правило, эти земли расположены за чертой населенных пунктов, их плодородие не имеет существенного значения, важны лишь геологические и архитектурно-планировочные качества.

земли лесного фонда включают в себя земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления – вырубки, гари, редины, прогалины, а также участки для ведения лесного хозяйства (нелесные земли: просеки, дороги, болота и другие).

земли водного фонда включают территории, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, а также занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.

земли особо охраняемых территорий представлены участками, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. В связи с этим особо охраняемые земли полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и оборота, а также для них установлен особый правовой режим.

земли запаса. К этой части земельного фонда относятся земли, находящиеся в собственности федеральных или муниципальных органов власти, которые не предоставляются частным или юридическим лицам в пользование, поскольку их целевое назначение еще не определено.

49 Виды стоимости недвижимости В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:

рыночная – это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств

потребительская (в использовании) – это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества

инвестиционная – это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора, прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования

страховая – стоимость объекта, определяемая для целей страхования. Обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость

замещения – это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования

воспроизводства (восстановительная) – это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта

залоговая – рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования

ликвидационная – это стоимость при вынужденной продаже. Она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;

для налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов – это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости

утилизационная – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки

51 Методы оценки Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы. Метод распределения (метод соотношения, соотнесения) – определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности. Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле. Метод разбивки на участки используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки.

31 Понятие и классификация объектов недв.Согласно ст.

130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения .- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.

);- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.

);- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.

);- специальные здания и сооружения – административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

26 Элементы налога на недвижимость.

Общие принципы построения налоговых систем воплощаются при их формировании через элементы налогов, которые включают: субъект, объект, источник, единицу обложения, налоговую базу, налоговый период, ставку, льготы и налоговый оклад.

Субъект налога, или налогоплательщик. Налогоплательщик – это то лицо (юридическое или физическое), на которое по закону возложена обязанность платить налог. Объект налогообложения – это земля и иная недвижимость.

Единица обложения представляет собой определенную количественную меру измерения объекта налогообложения.

Поэтому она зависит от объекта обложения и может выступать в натуральной или денежной форме (стоимость, площадь, вес, объем товара и т.д.).

Ппо земельному налогу -сотая часть гектара, гектар.

Налоговая база представляет собой стоимостную, физическую или иную характеристику объекта налогообложения.

Налоговый период. Согласно Налоговому кодексу РФ налог-вым периодом считается календарный год или иной период времени, указанный в законе применительно к отдельным налогам, по окончании которого определяется налоговая база и исчисляется подлежащая уплате сумма налога.

Налоговая ставка -это величина налога на единицу измерения налоговой базы.

Налоговые льготы. Это полное или частичное освобождение от налогов субъекта в соответствии с действующим законодательством.

Налоговый оклад представляет собой сумму налога, уплачиваемую налогоплательщиком с одного объекта обложения.

Взимание налогового оклада может осуществляться тремя способами: у источника получения дохода, по декларации и по кадастру.

Кадастровый способ взимания налогового оклада применяется при обложении земельным налогом.

Источник: http://works.doklad.ru/view/1fuLtL-tDJA.html

По закону
Добавить комментарий