Оформление сделки купли продажи квартиры: основные шаги

Содержание
  1. Как провести сделку купли-продажи квартиры и оформить ее юридически грамотно – все нюансы процедуры
  2. Основные законодательные аспекты
  3. Порядок оформления купли-продажи квартиры
  4. Советы продавцам и покупателям
  5. Выбор формы оплаты
  6. Как застраховать договор и избежать неприятностей с риелторами
  7. Основные нюансы процедуры
  8. Этапы проведения сделки купли-продажи квартиры
  9. Подготовка и проверка документов
  10. Способы оплаты по договору
  11. Передача квартиры
  12. Как оформить сделку купли продажи квартиры самостоятельно в 2018 году – договор, самому, на вторичном рынке
  13. Что нужно знать
  14. Необходимые термины
  15. В чем преимущества и недостатки
  16. Правовое регулирование
  17. Как оформить куплю-продажу квартиры самостоятельно
  18. Проверка собственника и продавца
  19. Достоверность необходимых документов
  20. Отсутствие обременений недвижимости
  21. Составление договора (образец)
  22. Фактическая передача имущества
  23. Как рассчитаться с продавцом
  24. Схема проведения сделки купли-продажи квартиры

Как провести сделку купли-продажи квартиры и оформить ее юридически грамотно – все нюансы процедуры

Оформление сделки купли продажи квартиры: основные шаги

Бизнес юрист > Оформление недвижимости > Договор > Как провести сделку купли-продажи квартиры и оформить ее юридически грамотно – все нюансы процедуры

Несмотря на тяжелый экономический период в нашей стране, рынок недвижимости достаточно активен. Многие граждане РФ либо хотят купить квартиру, либо ее продают.

Стоит понимать, что законодательная база России регламентирует общий порядок осуществления сделок купли-продажи недвижимого имущества.

Данная операция не является чем-то сложным и непонятным в юридическом плане, однако перед ее проведением немаловажно подробно ознакомиться со всеми нюансами процедуры и провести консультацию с профессиональным юристом.

Для осуществления последнего придется покинуть свое уютное жилище, однако для первоначального ознакомления с юридической процедурой купли-продажи квартиры достаточно воспользоваться нашим ресурсом.

О том, как провести сделку купли-продажи квартиры максимально правильно и беспроблемно, читайте ниже.

Основные законодательные аспекты

Прежде чем затеять процедуру продажи или покупки жилья рекомендуем вам изучить законодательные акты, которые помогут вам подготовится к возможным неожиданностям и избежать некоторых неприятностей. Фото № 1

Рассматривая каждый отдельный случай по купле-продаже квартиры, может потребоваться обращение к многочисленному количеству законодательных актов.

Поэтому стоит учитывать то, что иногда просто невозможно обойтись без помощи профессионального юриста для грамотного составления, оформления и исполнения договора купли-продажи квартиры.

Если рассматривать данную юридическую процедуру в целом, то наиболее важными к обращению являются некоторые положения Гражданского Кодекса (ГК) РФ и Налогового Кодекса (НК) РФ.

В первую очередь, потенциальной стороне сделки необходимо ознакомиться с 9-ой главой ГК РФ, в которой четко регламентированы понятия сделки, договоров, их форм и юридической силы, а также последствий, которые будет нести участник сделки, не исполняющий условия договора. Каждая статья данной главы обязательна к более детальному рассмотрению, так как подробно описывает виденье сделок между гражданами РФ со стороны законодателя. Основное, что стоит выделить в сегодняшнем материале, это следующее:

  1. Сделка – это любые действия физических и юридических лиц на территории РФ, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданского права или обязанности (статья 153).
  2. Сделка может быть одним из двух видов – односторонняя или многосторонняя (договорная). Для осуществления последней, которой и является сделка купли-продажи, необходимо согласие обеих или более сторон договора (статья 154).
  3. Сделки могут быть заключены в устной или письменной (нотариальной) форме. Наибольшую юридическую силу имеют нотариально заверенные сделки (статьи 158 и 165.1).
  4. В случае уклонения одной из сторон сделки от обязательств, указанных при ее заключении, она будет нести некоторую ответственность перед другой стороной сделки и законодателем (не всегда) (статья 165).

Более подробно рассматривать положения ГК РФ необходимо с учетом всех нюансов конкретного случая.

Что касается обращения к НК РФ, то относительно сделки купли-продажи квартиры важно отметить 224-ую статью.

Именно она определяет налоговую ставку, которую должен платить гражданин, получивший доход от совершения сделки купли-продажи.

В соответствии с 1-ым пунктом статьи она составляет 13 процентов от стоимости квартиры.

Порядок оформления купли-продажи квартиры

Что следует знать при заключении договора купли-продажи квартиры? Фото № 2

Несмотря на относительную несложность оформления купли-продажи, следует учитывать и то, что данная юридическая процедура может иметь некоторые нюансы, требующие особого внимания.

В сегодняшнем материале большинство из таковых подробно рассмотрены, однако не стоит всегда рассчитывать только на себя, не забывайте прибегать к помощи профессиональных юристов для обеспечения максимальной безопасности заключаемой сделки.

Итак, порядок оформления купли-продажи выглядит следующим образом:

  1. В первую очередь, это поиск или подготовка жилья к продаже в соответствии с теми условиями, которые удовлетворяют вашим желаниям.
  2. Следующим шагом необходимо проверить найденное для покупки жилье на чистоту (подробнее ниже), если вы являетесь покупателем, и максимально презентабельно представить квартиру покупателю, если вы являетесь продавцом.
  3. При достижении устного соглашения по продаже квартиры между продавцом и покупателем можно приступить к следующему этапу. На нем необходимо оформить и подготовить необходимый пакет документов. У продавца данный список, конечно, больше и имеет следующий вид:
  • все правоустанавливающие документы на квартиру;
  • кадастровый план (паспорт) на недвижимое имущество;
  • заверенная нотариально выписка из домовой книги;
  • бумаги из налогового органа, ЖКХ и ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по квартирным платам;
  • выписка из Росреестра об отсутствии или наличии какого-либо обременения на квартиру;
  • нотариально заверенное заявление о согласии супруга владельца квартиры на ее продажу (если таковой имеется);
  • бумага из органов опеки, разрешающая осуществить сделку (при наличии прописанных в квартире детей).

Процедура подготовки документов к продаже, поиск покупателя и согласования всех возникших вопросов потребует от вас времени и терпения. Фото № 3

Покупателю же необходимо будет иметь лишь документы, удостоверяющую его личность, и некоторые другие бумаги, которые необходимы для заключения договора.

  1. Теперь необходимо заключить предварительный и основной договоры по продаже квартиры. Стоит понимать, что предварительный договор не обязателен, однако он поможет снизить риски срыва сделки. В нем указывается следующая информация:
  • предварительные условия по продаже квартиры, которые могут лишь слегка корректироваться;
  • окончательная стоимость предмета сделки (квартиры);
  • размер внесенного задатка или аванса;
  • дополнительные нюансы соглашения.

Бумагу необходимо нотариально заверить и подтвердить факт передачи задатка или аванса распиской.

Уладив все нюансы сделки и подготовив окончательный договор купли-продажи в двух оригинальных экземплярах для каждой стороны, можно осуществить сделку, естественно, с нотариусом. В окончательный договор вносится следующая информация:

  • окончательные условия по продаже квартиры;
  • стоимость предмета сделки (квартиры);
  • способ оплаты и порядок передачи денег;
  • дополнительные нюансы соглашения.
  1. После заключения окончательного договора проводится исполнение его условий с обеих сторон сделки (передача денег, прав собственности и т.д.).

Вот так выглядит общий порядок оформления купли-продажи квартиры. Его стоит придерживаться в каждом индивидуальном случае.

Советы продавцам и покупателям

На что еще необходимо обратить внимание продавцу и покупателю, чтобы избежать мошенничества при заключении сделки? Фото № 4

В процессе купли-продажи квартиры есть ряд нюансов, которые должны учитывать обе стороны сделки при ее заключении. Соблюсти правильность и гарантировать себе безопасность сделки помогут представленные ниже советы.

Все, что нужно помнить продавцу:

  • Максимально презентабельно показывайте свою квартиру каждому потенциальному покупателю.
  • Проведите верную оценку стоимости квартиры, иначе спрос на нее будет мал.
  • В процессе оформления и заключения сделки работайте только с проверенными и надежными риелторами, нотариусами и гарантами.
  • Передавать ключи для квартиры можно только после того, как вы получили все деньги по договору. В таких ситуациях лучше работать через гаранта (например, банк).

Все, что нужно помнить покупателю:

  • Выбирая квартиру, внимательно изучите потенциальный предмет сделки, дабы удостовериться в правильности его оценки. Если имеется повод для торга – торгуйтесь.
  • Перед покупкой квартиры обязательно проверьте ее на «чистоту». Для этого необходимо обратиться с личными данными продавца в Росреестр для установки наличия у него прав собственности на имущество, в налоговые органы, ЖКХ и ЕИРЦ для проверки наличия задолженностей по квартирным платежам и в ФССП (судебные приставы) для проверки наличия ареста имущества.
  • В процессе оформления и заключения сделки работайте только с проверенными и надежными риелторами, нотариусами и гарантами.
  • Передавайте деньги через гаранта или с использованием расписок, и только после заключения договора.

О каких-либо дополнительных нюансах конкретной сделки можно узнать, проконсультировавшись с профессиональным юристом.

Выбор формы оплаты

Какая из форм оплаты договора наиболее обезопасит сделку по приобретению квартиры? Фото № 5

Заключая договор, необходимо обязательно указать форму оплаты и способ передачи денег за предмет сделки от покупателя продавцу. В зависимости от выбранного способа может определяться размерность налога и безопасность сделки.

На сегодняшний день выделяют следующие основные формы оплаты при купле-продаже квартиры:

  • Банковский перевод (безналичный расчет). Осуществляется через банк, вследствие чего скрыть подробности сделки и сэкономить на налоге не выйдет в любом случае. Чеки по оплате предоставляются при переоформлении права собственности на квартиру в Росреестр. Способ оплаты является достаточно безопасным.
  • Наличный расчет. Данная форма оплаты позволяет скрыть некоторые подробности сделки и сэкономить на налоге. Используя подобный способ оплаты, можно указать в договоре меньшую сумму, чем получит продавец. Однако в таком случае на последнего накладываются дополнительные риски. Наличным расчетом можно работать как напрямую с продавцом, так и через риелтора или банк в качестве гаранта.
  • Рассрочка или кредит. Осуществляется подобный вид оплаты через заключение соответствующих соглашений.

Как застраховать договор и избежать неприятностей с риелторами

Как избежать неприятностей с недобросовестными и нечестными риелторами? Фото № 6

Многие люди при осуществлении купли-продажи квартиры сильно заботятся о безопасности проводимой сделки. Максимально снизить риски срыва сделки или мошенничества с одной из сторон можно одним из следующих способов:

  • Страхование договора через страховую компанию. Осуществляется обращением в надежную организацию и уточнением всех условий по страховке сделки.
  • Проведение купли-продажи через надежного риелтора. Осуществляется аналогичным предыдущему способом. Главное при работе с риелтором – проверить его надежность и внимательно читать условия заключаемого с ним договора. Для проверки риелтора на «чистоту» имени можно использовать отзывы о нем, послужную книгу и подобные вещи.
  • Использование гарантов при передаче денег.

Основные нюансы процедуры

Каждая сделка уникальна по своему и имеет ряд особенностей, отличающих ее от других, на первый взгляд, таких же сделок. Фото № 7

Резюмируя статью, отметим основные нюансы сделки по купле-продаже квартиры. Учитывать их стоит обязательно, ведь перед оформлением юридической процедуры важно понимать то, какие особенности она имеет.

Итак, основными нюансами в мероприятии по купле-продаже квартиры являются:

  1. Стоимость проводимого мероприятия. Даже продажа относительно недорогой квартиры может влететь в копеечку в плане стоимости оформления сделки. Для продавца это особенно актуально, ведь не он покупает имущество, а у него, поэтому ему важно знать, какие траты необходимо нести дополнительно. В процессе оформления договора и сделки в целом продавцу потребуется оплатить услуги нотариусов/юристов (5 000-150 000 рублей), оформление документов (3 000-30 000), уплату налогов (13 % от стоимости квартиры), услуги риелтора (до 10 % от стоимости квартиры) и услуги гарантов (до 5 % от стоимости квартиры). Покупателю же необходимо выполнить свои условия по договору (выплатить деньги за предмет сделки) и при необходимости потратиться на услуги юристов, нотариусов и гарантов.
  2. Проверка покупаемой квартиры на чистоту. Обязательно выполняйте подобное мероприятие, ведь дополнительно к недвижимости можно приобрести и долги по нему, а то и вовсе потерять квартиру после покупки.
  3. Правильное и юридически грамотное составление договора. Не осуществив подобной процедуры, можно создать себе ряд проблем.
  4. Осуществление всех условий договора с обеих сторон. Также обязательное мероприятие, так как в противном случае придется нести некоторую ответственность перед другой стороной сделки и законодателем.

Как видите, сделка купли-продажи квартиры — пусть несложная юридическая процедура, но слегка запутанная. Не забывайте об указанной в данной статье информации, если собираетесь продавать/покупать квартиру, ведь она в полной мере описывает данное мероприятие и все его нюансы.

Подробнее о том, как оформить сделку купли-продажи квартиры вы можете узнать из видео:

12 Янв 2017      kasjanenko         45      

Источник: http://PravoZhil.com/oformlenie/dogovor/kak-provesti-sdelku-kupli-prodazhi.html

Этапы проведения сделки купли-продажи квартиры

Этапы проведения сделки купли-продажи квартиры

Большинство из нас, приобретая или продавая квартиру, сталкивается с рядом вопросов, которые касаются непосредственно юридической стороны такого распространенного вида сделки.

Даже в случае доверия данной процедуры специалисту — профессионалу, продавцу и покупателю нужно иметь представление об основных ее стадиях.

Законодательство предусматривает шесть стадий сделки купли-продажи жилья:

  1. Составление предварительного договора и его заключение;
  2. Поверка документов;
  3. Оформление договора отчуждения;
  4. Государственная регистрация;
  5. Передача объекта.

Подготовка и проверка документов

На момент предварительных договоренностей продавец квартиры должен обладать минимальным пакетом документов, включающим в себя:

  • данные о всех зарегистрированных лицах на жилплощади (форма №9);
  • документы, подтверждающие право на квартиру (договор дарения, приватизации и прочие);
  • техническая оценка объекта (форма №7).

Покупатель в праве потребовать справку о месте проживания по форме «9» за указанный период времени. В ней содержатся данные обо всех зарегистрированных жильцах с указанием их дат рождения и степени родства с владельцем.

Данная справка поможет понять, зарегистрированы ли в этой квартире несовершеннолетние дети или другие лица, которые могли временно быть выписаны из квартиры.

Собственник квартиры может получить данную справку, даже если он не зарегистрирован в ней.

После составления предварительного договора, покупатель может внести задаток за квартиру. Для этого нужно будет оформить договор задатка продажи квартиры в котором указывается:

  • факт выплаты;
  • размер задатка;
  • основные положения заключаемой сделки.

Затем представителю или самому покупателю нужно очень внимательно изучить все имеющиеся у продавца документы, а именно: наличие права собственности, отсутствие наложенных на объект обременений, запрещений, арестов, отсутствие ущемления прав лиц, проживающих в квартире согласно приватизации и других ситуаций. На данном этапе не нужно спешить и жалеть силы и средства. Любое упущение в дальнейшем может превратиться в огромную проблему для покупателя.

Также необходимо иметь в виду, что и профессионал не всегда может проверить юридическую чистоту квартиры.

Основная часть сведений является закрытой категорией, в том числе и информация из паспортных служб, диспансеров и пр.

Поэтому наиболее надежным вариантом станет страхование права собственности на объект.

https://www.youtube.com/watch?v=12vZIvJHBxM

На следующей стадии подписывается договор отчуждения. Закон разрешает по согласованию сторон заверить договор купли-продажи жилья в нотариальной конторе, или же ограничится простой письменной формой договора.

В зависимости от соглашения покупателя и продавца указывается стоимость сделки. Налог на квартиру, который оплачивает продавец, рассчитывается из суммы договора.

По этой причине продавцы довольно часто стараются указывать меньшую сумму, чем была получена в реальности. Таким нехитрым способом они пытаются сэкономить на налоге.

Хочется обратить внимание на то, что если возникнет необходимость оспорить сделку, покупатель подвергается риску утратить сэкономленные средства, потому как суд примет во внимание только зафиксированную в договоре сумму.

Способы оплаты по договору

Существуют следующие способы оплаты по договору:

  • оплата посредством банковской ячейки;
  • перечисление полной стоимости на расчетный счет продавца;
  • оплата через аккредитив (банковский счет, получить деньги с которого можно только при предъявлении продавцом в банк документов, подтверждающих выполнение им обязательств согласно договору).

Условия оплаты сделки необходимо обязательно прописать в договоре. Полный расчет обычно производится после получения квартиры и снятия с регистрационного учета всех жильцов, которые до этого проживали в ней.

Доказательством права собственности на недвижимость является свидетельство о его государственной регистрации. Весь пакет документов, подаваемых на регистрацию сделки, необходимо изучить и проверить самым тщательным образом.

Передача квартиры

После получения продавцом денежных средств в полном объеме, он обязан оформить расписку и передать недвижимое имущество (квартиру) покупателю. Далее сторонами подписывается акт о приёме-передаче объекта.

Теперь покупатель является законным и полноправным владельцем жилья.

Также по соглашению сторон, передача собственности может осуществляться как после заключения договора покупки или продажи, на момент осуществления государственной регистрации, так и по итогам получения покупателем свидетельства на право собственности квартиры.

08 Авг 2016 в 20:46 Статьи о недвижимости 119

Для ведения любого бизнеса потребуется помещение. Какое оно должно быть — это уже зависит от вида деятельности. Одни бизнесмены стараются купить коммерческую недвижимость, а…

Часто возникает вопрос: «А как правильно выбрать дом? Что нужно знать, когда хочешь купить дом?». В статье постараемся разобрать основные моменты, на которые нужно опираться…

Кто из нас не мечтал о покупке собственного загородного домика. Тишина, покой, свежий воздух… Не жизнь, а просто сказка. Но расходы, связанные с таким приобретением,…

Источник: https://dovir.ru/stati/etapy-provedeniya-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiry

Как оформить сделку купли продажи квартиры самостоятельно в 2018 году – договор, самому, на вторичном рынке

Статья раскроет основные моменты, связанные со сделкой купли-продажи квартиры. Можно ли составить ее самому, как оформить договор, и какие подготовить документы – далее.

Занимаясь продажей квартиры самостоятельно, собственник имеет возможность контролировать каждый этап.

В то же время – это сложный процесс, требующий внимания и определенных навыков. Что необходимо знать о том, как самому оформить сделку купли-продажи квартиры?

Что нужно знать

Самостоятельная продажа квартиры – задача непростая, но выполнимая. Главное – быть подготовленным и разбираться во всех вопросах, связанных со сделкой купли-продажи.

Важную роль играет оценка стоимости недвижимости. На ее размер влияет:

  • месторасположение дома;
  • состояние квартиры;
  • близлежащая инфраструктура и прочее.

Чтобы определить реальную стоимость, необходимо узнать текущие цены на подобные квартиры. Если жилье необходимо продать срочно, то цену можно установить ниже, если не срочно – выше.

При выборе жилья необходимо обращать внимание на ее состояние, отдаленность от важных объектов. Обо всех моментах необходимо договариваться с продавцом, уточнять у него все нюансы.

Первичный рынок предлагает квартиры в домах, которые только строятся. Вторичный – в домах, которые были построены давно.

Разницы между продажей квартиры между родственниками или третьим лицам нет. Этапы процедуры и пакет документов одинаковые.

Необходимые термины

Обременение на квартиру Наличие юридических условий, которые ограничивают действие владельца объекта
Рента Ежегодный доход, получаемый с недвижимости
Договор купли и продажи Соглашение, на основании которого одна сторона обязана передать второй объект недвижимости за определенную плату

В чем преимущества и недостатки

Самостоятельная продажа квартиры дает возможность контролировать каждый этап сделки. Однако, это затяжной процесс, требующий немало времени.

Поскольку граждане не часто продают жилье, то они могут недооценить или переоценить стоимость жилья. Без помощи риэлторов быстро найти покупателя не удастся.

Правовое регулирование

Как оформить куплю-продажу квартиры самостоятельно

Чтобы продать жилье самому, необходимо придерживаться такого алгоритма:

  1. Подготовка жилья и документации.
  2. Выбор покупателя.
  3. Составление подготовительного соглашения.
  4. Расчет.
  5. Заключение соглашения и регистрация прав на нового хозяина.
  6. Передача недвижимости и получение финансов.

Сбор документации для продажи недвижимости – самый сложный процесс, отнимающий немало времени.

Владелец жилья, у которого документация будет при себе, сможет оформить сделку купли-продажи в максимально быстрые сроки.

От того, насколько правильно и полно подготовлены документы, зависит не только скорость продажи, но и законность сделки. Не каждый покупатель будет ожидать, пока продавец соберет нужные документы.

Пакет документации включает в себя:

Свидетельство о регистрации прав на квартиру Или другой документ, подтверждающий права на жилье
Паспорт каждого владельца квартиры Если имеются несовершеннолетние дети, — свидетельство об их рождении
Свидетельство о браке и согласие мужа (жены) На продажу квартиры. Если жилье – не совместная собственность, то такая справка не нужна
Если владелец Несовершеннолетний, потребуется разрешение опекунского органа
Выписка из домовой книги Обо всех прописанных гражданах

К приходу потенциальных покупателей необходимо не только подготовить квартиру, но и выписать из нее обитателей.

На этапе поиска покупателя владельцу необходимо оценить свое жилье – ознакомиться с рынком недвижимости.

Предварительное соглашение является гарантией того, что покупатель не изменит свое решение, а продавец не продаст жилье кому-либо другому.

Эти термины имеют отличие, поэтому в соглашении необходимо правильно указать это. Если продажа отменится, то аванс вернут покупателю.

Если был внесен задаток, то при одностороннем нарушении договора виновная сторона выплатит штраф. Если от продажи отказывается продавец, то он возвращает задаток в двукратном размере.

В договоре указать данные из паспорта сторон, адрес проживания, адрес продаваемого жилья, сроки обязательства и размер аванса (задатка).

Лучший вариант при самостоятельной продаже – произвести расчет через ячейку в банке. Покупатель под контролем работника банка вносит финансы в ячейку.

Продавец в специальной комнате проверяет и пересчитывает деньги. После этого их заворачивают в пакет и заклеивают. Ставятся подписи обеих сторон.

Как только сделка будет оформлена, продавец получит деньги в банке. Договор составляется в простом, письменном виде, заверяется нотариусом.

В договоре указать:

  • цену квартиры;
  • описание жилья – должно совпадать с данными в кадастровом паспорте;
  • сроки передачи денег продавцу;
  • как распределяются расходы на оформление сделки;
  • сроки, в которые продавец обязан освободить жилье;
  • сроки подписания акта приема-передачи квартиры.

Как только соглашение подпишут обе стороны, необходимо посетить регистрационный орган по месту нахождения жилья и зарегистрировать его на нового владельца.

Последний этап – передача квартиры новому собственнику. Передачу сопроводить актом приема-передачи, который составляется в 2 экземплярах. После этого продавец получает деньги из ячейки.

Проверка собственника и продавца

Прежде чем заключить договор, необходимо проверить жилье на юридическую чистоту. Проверяется история жилого помещения и его владелец.

Во время проверки владельцев квартиры учитывается:

В каком психическом и физическом состоянии находится хозяин Если у него имеются отклонения, то родственники смогут оспорить такую сделку в суде. Дело будет выиграно, сделка признана ничтожной
Имеются ли документы, показывающие, сколько времени прошло со дня смерти бывшего владельца На каких основаниях квартира перешла к новому владельцу
Имеются ли другие владельцы И нет ли между ними конфликта. Если имеется долевая собственность, то сделку смогут обжаловать
Есть ли договор дарения Если имеется, а квартира уже куплена, то при оспаривании она будет потеряна – деньги за ее покупку никто не вернет
Имеются ли у продавца Несовершеннолетние дети
Нет ли судимости у продавца Не разыскивается ли он

Проверка квартиры включает:

  • проводились ли ремонтные работы – когда последний раз и будут ли в скором будущем;
  • проверку подлинности документов – зарегистрирована ли квартира;
  • не находится ли жилье в залоге в банке.

Достоверность необходимых документов

Когда квартира найдена, покупатель должен выяснить, на основании какой документации возникло право собственности на жилье.

Документы необходимо проверить лично – подержать в руках, проверить их на наличие исправлений, подписей. Если на документах были исправления, то они должны быть заверены нотариусом.

Проанализировать документы можно самостоятельно:

  • изначально изучить бумаги, которые предоставит продавец. Изучаются оригиналы документов, а себе делаются их копии;
  • предварительная проверка осуществляется по выписке из реестра прав на недвижимость;
  • оплата коммунальных услуг и прочие задолженности проверяются по выписке из ЖЭКа;
  • данные о лицах, прописанных в квартире, — по выписке из домовой книги.

Отсутствие обременений недвижимости

Если на квартиру имеется обременение, то владелец не имеет права ее продать, не заручившись согласием у третьего лица. Если же такое жилье продается, то обременение переходит к новому собственнику.

Выделяют такие типы:

Ипотека Если владелец квартиры не выплатил полностью ипотеку, то продать жилье он сможет только с согласия банка. Новому владельцу банк вправе выдвигать любые условия
Рента Если в квартире проживает получатель ренты, то продажа квартиры возможна с его согласия
Арест Налагается на жилье, если имеется большая задолженность за коммунальные услуги. Распоряжаться квартирой владелец сможет только после выплаты долгов
Наем Квартиранты не имеют прав на недвижимость до тех пор, пока не закончится договор найма. Если владелец продаст квартиру, то новый хозяин не имеет права выселять жильцов до окончания срока действия договора
Зарегистрированные лица Они должны самостоятельно выписаться из квартиры перед ее продажей. В случае отказа проблема решается через суд
Аварийность Если дом находится в плохом состоянии, то продавать жилье нельзя

Продать квартиру с обременением намного сложнее. Оно будет снято лишь после устранения причины.

Чтобы снять обременение, необходимо обратиться в Регистрационную палату с такими документами:

  • заявление;
  • свидетельство о правах на недвижимость;
  • документы из банка, например, о погашении долга;
  • закладная.

Иск подает владелец жилья и банк-залогодержатель. При продаже квартиры с обременением важно знать следующее:

Скрыть от покупателя факт наличия обременения можно Дать взятку многим должностным особам, но такой шаг противоречит закону. По Уголовному кодексу – это мошенничество
Прежде чем искать покупателя, необходимо выяснить у банка Разрешит ли он продавать жилье

Перед покупателем возникают трудности – купив квартиру с обременением, он не сможет полностью ею распоряжаться.

: составляем договор купли-продажи квартиры

Прежде чем купить жилье, необходимо проверить – нет ли обременения. Доказательством служат документы – справки из банка, Реестра.

Составление договора (образец)

Форма договора – письменная, заверение у нотариуса не обязательно. В документе прописать условия – это послужит гарантией исполнения обеими сторонами.

В договоре указать:

  • место и дату подписания;
  • личные данные продавца и покупателя;
  • предмет соглашения;
  • ссылку на нормативные акты;
  • цену объекта и способ расчета;
  • права обеих сторон, их обязанности;
  • подписи и печать (если одна из сторон – юридическая сторона).

Также в соглашении должен быть пункт о том, что в момент заключения договора квартира не продана другому лицу и не подарена, не находится под арестом, третьи лица не будут на нее претендовать. Важное условие – цена квартиры и порядок расчета.

Фактическая передача имущества

Когда переход прав на квартиру зарегистрирован, осуществляется фактическая передача квартиры. Оформляется она актом приема-передачи.

Документ играет следующую роль:

  • подтверждает отсутствие претензий между сторонами договора;
  • подтверждает фактическую передачу жилья;
  • прекращает обязательства по договору купли-продажи.

В назначенный день стороны соглашения встречаются на квартире. К этому моменту все жильцы должны оттуда выписаться.

Как рассчитаться с продавцом

Банки предлагают несколько услуг:

Аккредитив Покупатель переводит деньги на блокированный счет, после заключения сделки продавец получает к ним доступ
Индивидуальная ячейка Аренда банковского сейфа
Безналичный перевод Деньги переводятся со счета покупателя на счет продавца

Расчет с помощью банка снижает риски. Расчет наличными является традиционным методом, но к нему покупатели прибегают реже.

Он не дает такой гарантии, как через банк. Основное преимущество – полная конфиденциальность.

Таким образом, самостоятельная продажа квартиры возможна. Главное – собрать необходимую документацию, она должна быть в порядке.

Зная тонкости процесса и приложив максимум усилий, можно самому быстро продать квартиру без помощи посредников.

Источник: http://jurist-protect.ru/kak-oformit-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry-samostojatelno/

Схема проведения сделки купли-продажи квартиры

Схема проведения сделки купли-продажи квартиры

В современном мире сделки с недвижимостью становятся все более и более частыми в жизни каждого человека – это покупка/продажа недвижимости – квартир, домов, земельных участков, дарение и получение в дар, наследование и прочие сделки.

Приняв решение продать квартиру, а также собрав необходимую сумму, и решившись на покупку квартиры,  каждый встает перед вопросом – что делать дальше.

В настоящей статье мы рассмотрим основные этапы (шаги) при совершении указанных выше сделок  на собственные деньги (без привлечения кредита).

                          Купля-продажа недвижимости  НА СОБСТВЕННЫЕ средства (без привлечения кредита)

Общая схема:

Как купить или продать недвижимость нерезиденту вы можете прочитать здесь

Для ПОКУПАТЕЛЯ:

А) До момента начала поиска квартиры и для облегчения последующих поисков, Вам необходимо определиться, что именного Вы хотите, а именно:

Район (станция метро), которые для Вас предпочтительны ( в том числе удаленность от метро);

– Количество комнат в квартире;

– Предпочтительный этаж, на котором квартира должна располагаться;

– Этажность и конструктив дома (из чего дом сделан- кирпичный, панельный, блочный, год постройки);

– Требования к квартире по отделке ( с ремонтом, без ремонта, без отделки);

Вид из окон (в том числе сторона света);

Инфраструктура района ( детские сады, школы, магазины, прочее);

– Готовность или нет к заключению ипотечной сделки;

– Иные индивидуальные требования.

Б) Самостоятельно или через компанию сопровождения сделок купли продажи, осуществляющую услуги по подбору квартир ( агентство недвижимости) с учетом пожеланий и финансовых возможностей по заданным параметрам начать поиск квартиры. В обоих случаях поиск квартиры –достаточно  нелегкая процедура и потребует от Вас времени и сил на поездки по просмотру предварительно выбранных вариантов.

 Для облегчения задачи, приводим Вам наиболее полные базы данных для получения информации по недвижимости, выставленной на продажу на рынке жилья.

Это такие известные компании, как «Недвижимость и Цены» (realty.dmir.ru), Avito (www.avito.ru), Квадрум (kvadroom.ru), ЦИАН (cian.ru)  и «Из рук в руки» (irr.ru).

Г) Вы, наконец, подобрали квартиру своей мечты и наступает самый ответственный момент – выход на сделку. О тонкостях заключения договора купли-продажи и сопровождению сделок купли продажи Вы можете прочитать здесь.

 Как правило, заключение сделки происходит в два этапа:

1) Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры с условием внесения аванса или задатка.

Основное отличие аванса от задатка в том, что в случае отказа от выхода на сделку одной из сторон, аванс подлежит возврату, а сумма задатка не возвращается ( либо возвращается в двойном размере в случае, если продавец раздумал по каким-то причинам продавать свою недвижимость на условиях уже заключенного предварительного договора).  При заключении предварительного договора купли продажи квартиры, Вам следует ознакомиться с оригиналами документов на квартиру (свидетельством о праве на собственность, договором, на основании которого квартира приобретена в собственность продавцом, с передаточным актом, пр.). Кроме этого, на данном этапе необходимо определить банк, в котором Вы будете совершать сделку, а также обратить внимание на сумму, которая будет указана в договоре (она должна соответствовать реальной цене продажи).

2) После заключения предварительного необходимо осуществить дополнительную проверку «чистоты» квартиры. Для этого надо:

– получить выписку из Росреестра, в которой будет указано, что ограничения/обременения и правопритязания отсутствуют):

– запросить выписку из домовой книги ( лучше архивную) для проверки всех зарегистрированных в квартире лиц;

– запросить выписку из финансово-лицевого счета об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей;

– запросить справку из наркологического и психоневрологических диспансеров и убедиться, что продавец не состоит на учете;

– убедиться, что в квартире не была произведена перепланировка, а если была произведена, то запросить и получить соотвествующие документы ( разрешение на перепланировку, акт о согласовании перепланировки, технический паспорт (кадастровый) на квартиру.

На данном этапе могут появиться нюансы, которые могут повлиять как на цену квартиры, так и на само заключение сделки.

К таким моментам относятся – постановка на учет продавца в один из диспансеров, временная выписка лиц из квартиры ( в армию, в места лишения свободы, пр.

), технические ошибки в реестре ( отсутствие отметок о снятии обременения), нарушение прав несовершеннолетних и пр.

3)  В случае, если проверка прошла успешно и Вы готовы к заключению сделки в дату, указанную в предварительном договоре, Вы совместно с продавцом бронируете сейфовую ячейку в банке, либо определяете условия аккредитива для последующих расчетов, готовите и согласовываете с продавцом текст договора и порядок подачи его на государственную регистрацию, а также составляете у нотариуса заявление о гражданском состоянии ( в случае, если Вы не состоите в браке) или Ваш супруг составляет согласие на совершение сделки (также нотариальное). В случае, если государственную регистрацию осуществляет Ваше доверенное лицо, то – нотариально удостоверенную доверенность для регистрации.

4) В назначенный день Вы и продавец встречаетесь в банке или в любом удобном для Вас месте и вы подписываете договор купли-продажи квартиры и, затем, осуществляете проверку купюр и «закладку» денег по сделке.

Одновременно продавец выписывает Вам расписку в получении денег, которая до государственной регистрации договора остается у него. Ключ от ячейки остается у Вас и передается продавцу после государственной регистрации взамен на расписку.

Акт приема-передачи квартиры и ключей подписывается либо после государственной регистрации договора, либо в момент подписания договора – в зависимости от желания сторон и требований отделения Росреестра.

Будьте внимательны  при подписании акта – осматривайте квартиру тщательно во избежание обнаружения впоследствии скрытых дефектов.

В случае открытия аккредитива, Вы направляете деньги в банк – эмитент ( в котором у Вас открыт счет и находятся деньги) и даете распоряжение о перечислении денег в банк – исполнитель ( который будет выдавать деньги продавцу после регистрации сделки)

5) Документы подаются на государственную регистрацию ( государственная пошлина оплачивается через банк или через терминалы, которые установлены в отделениях Росреестра). Спустя 2-4 недели право регистрируется и Вы получаете Ваш комплект документов на квартиру.  О государственной регистрации договора и права на квартиру Вы можете прочитать здесь.

6) Подписание акта приема-передачи квартиры ( в случае, если он не подписан в момент подписания договора) и получение ключей от квартиры.

После всего вышеперечисленного Вы становитесь полноправным собственником квартиры с правом регистрироваться по месту нахождения своей недвижимости, а также регистрировать членов своей семьи.  При этом необходимо помнить о необходимости представления копий документов в обслуживающую дом управляющую компанию (или ТСЖ)  или единый расчетный центр.

Для ПРОДАВЦА:

Если Вы решили продать свою недвижимость, остановимся на основных этапах, которые Вам предстоит пройти:

1) Проверить, все ли документы на квартиру у Вас имеются для совершения  сделки.

Это- свидетельство о праве на собственность и документы, на основании которых эта собственность была приобретена ( это- договор купли-продажи, инвестиционный контракт, договор дарения, свидетельство о вступлении в наследство, брачный договор и пр.)

2) Оценить стоимость квартиры по текущему рынку. Это Вам поможет сделать специалист агентства недвижимости по сопровождению сделок купли продажи. Как правило, такие услуги предоставляются агентствами бесплатно.

Также Вы можете самостоятельно провести оценку, опираясь на рыночные предложения, представленные на интернет – сайтах, таких как  «Недвижимость и Цены» (realty.dmir.ru), Avito (avito.ru), Квадрум (kvadroom.ru), Slando (slando.

ru), ЦИАН (cian.ru)  и «Из рук в руки» (irr.ru) и других. Обращаем Ваше внимание на важность указания в договоре реальной цены квартиры. С возможными последствиями несоблюдения этого условия Вы можете ознакомиться здесь.

3) Дать максимальное количество объявлений в интернете, в газетах ( в том числе и местного значения), а также вывесить ( при возможности) рекламное объявление на окнах квартиры и отвечать на полученные звонки.

4) После того, как Вы нашли потенциального покупателя, Вы заключаете с ним на начальном этапе предварительный договор купли-продажи квартиры.

  На этом этапе Вам надо быть внимательным, поскольку именно в предварительном договоре купли продажи квартиры указываются все существенные условия сделки купли-продажи.

Вам одновременно надо принять решение – берете ли Вы аванс или задаток ( в случае, если  спрос на квартиру невелик,  Вам выгоднее заключить предварительный договор купли продажи квартиры на условиях получения задатка, а если интерес покупателей к квартире большой, для Вас выгоднее взять аванс, который без потерь можно вернуть, отказавшись от заключения основного договора купли-продажи).

5) Снятие с регистрации. Этот этап по договоренности с покупателем можно совершить и до и после государственной регистрации договора. В случае необходимости, на данном этапе получается согласие органов опеки и попечительства.

6) Получение необходимых для покупателя документов – справок из наркологического и психоневрологического диспансеров, согласие супруга на совершение сделок, выписки из домовой книги, выписки из финансово-лицевого счета, технический (кадастровый) паспорт на квартиру ( в случае необходимости).

7) Согласование текста основного договора с покупателем, бронирование ячейки ( или согласование условий аккредитива) в банке, в котором планируется проведение сделки.

8)  Выход на сделку.

Вы подписываете договор купли-продажи квартиры в банке или любом удобном для Вас месте, в кассе банка проверяете купюры на подлинность ( в случае расчетов наличными деньгами) и осуществляете «закладку» денег в банковскую ячейку. Ключ остается до момента государственной  регистрации договора у покупателя. Одновременно Вы пишите расписку в получении денег по договору, которая остается у Вас и передается покупателю только после государственной регистрации договора в обмен на ключ от ячейки. Доступ к ячейке осуществляется Вами при предъявлении ключа от ячейка, паспорта и зарегистрированного договора купли-продажи квартиры ( в ряде банков требуются дополнительные документы).

В случае осуществления расчетов по аккредитиву,  Покупатель  направляет деньги из банка – эмитента ( в котором у него открыт счет и находятся деньги) и  в банк – исполнитель – Ваш банк. После регистрации сделки и при предъявлении документов, определенных Вами и покупателем, банк  выдает  деньги.

9) Документы подаются на государственную регистрацию ( государственная пошлина оплачивается через банк или через терминалы, которые установлены в отделениях Росреестра).

Спустя 2-4 недели право регистрируется и Вы получаете Ваш комплект документов на квартиру для представления в банк и получения денег.

 О государственной регистрации договора и права на квартиру Вы можете прочитать здесь.

10) Подписание акта приема-передачи квартиры ( в случае, если он не подписан в момент подписания договора) и передача ключей от квартиры.

11) В случае, если в квартире остались зарегистрированные лица, осуществить все действия для снятия их с регистрационного учета.

В случае, если на каком-либо этапе Вы столкнетесь со сложной ситуацией по сопровождению сделки купли продажи, наши специалисты всегда будут рады Вам помочь. Типовые формы документов для совершения сделки Вы можете бесплатно скачать здесь. 

28.01.13 

 Подозерская Н.А.

При любом использовании материалов сайта на других сайтах, гиперссылка на www.creditestate.ru  в виде и форме, приведенных в оригинале, обязательна. Сохранение гиперссылок, размещенных в оригинале – обязательно. При использовании материалов в мобильном контенте, печатной, телевизионной или иной “офф-лайн” продукции, письменное разрешение ООО “Кредит-Эстейт” обязательно. Размещение в опубликованных материалах гиперссылок, не содержащихся в оригинале, запрещено.

ПОНРАВИЛАСЬ СТАТЬЯ? ПОЖАЛУЙСТА, ПОДЕЛИТЕСЬ С ДРУЗЬЯМИ ИМ ТОЖЕ БУДЕТ ПОЛЕЗНО!

Источник: http://creditestate.ru/shema-provedeniya-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiryi/

По закону
Добавить комментарий