Особенности продажи квартиры на вторичном рынке

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

Сделки по недвижимости, пожалуй, одни из самых сложных. Это вызвано как крупными суммами денег, которые в них участвуют, так и стабильно высоким спросом на жилье и желанием продавца поскорее продать собственность.

Покупка квартиры – дело очень непростое и ответственное. Особенно если встает вопрос о приобретении квартиры на вторичном рынке. Здесь клиента поджидает множество «подводных камней», которое мы и рассмотрим в нашей статье.

Прежде всего, Покупатель должен хорошо представлять себе как правильно купить квартиру на вторичном рынке и чего именно стоит опасаться.

Итак, мы рассмотрим существующие факторы риска:

1. Проблемы, связанные с юридической «чистотой» квартиры. К этому фактору стоит отнестись внимательно, ведь его игнорирование может привести к таким серьезным последствиям, как потеря уже приобретенной недвижимости.
2. Проблемы, связанные с фактическим состоянием квартиры и соответствующей документацией на нее. Перед покупкой стоит убедиться, что в квартире не было проведено несанкционированной перепланировки и т.п. Хоть эти проблемы и не повлекут за собой потерю прав собственности, но зато могут серьезно ударить по Вашему кошельку.
3. Проблемы, связанные с оформлением самой сделки. Стоит позаботиться о безопасности проведения сделки.

Теперь по порядку рассмотрим подробнее каждую группу.

Подводные камни покупки квартиры на вторичном рынке

1. Продажа квартиры не собственником по доверенности. Это должно насторожить, так как велика вероятность того, что доверенность просрочена или вообще поддельная. Даже если доверенность подлинная, то она может быть аннулирована собственником.

   Часто доверенности оформляются на пожилых людей, детей-сирот, инвалидов, лиц, страдающих алкогольной и наркотической зависимостью. К тому же, настоящий собственник может не знать о продаже квартиры или быть уже умершим.

2. Приватизация, оформленная с нарушениями.

   Необходимо убедиться в том, что жильцы, участвовавшие в приватизации, знают о продаже квартиры и согласны с ней. Не соглашайтесь на покупку квартиры с жильцом, который обещает выписаться после сделки.

3. Сделки сомнительного характера в истории продаваемой квартиры, особенно с участием юридических лиц и госпредприятий, должны насторожить покупателя.
4. Продажа квартиры, полученной в наследство (по договору дарения, ренты).

   В таких случаях возможно появление других претендентов на квартиру сразу после совершения сделки.

5. Квартира, частично или полностью приобретенная в счет материнского капитала может быть неправильно оформлена в собственность.

   При оформлении такой квартиры следует учитывать, что по закону она должна оформляться в общую собственность родителей и детей. Однако не все собственники следуют этому закону.

   К сожалению, на сегодняшний день в России отсутствует эффективная система контроля оформления таких квартир.

6. Собственник продаваемой квартиры – недееспособный гражданин (несовершеннолетний, психически нездоровый человек, алкоголик, наркоман).

   Таким людям не запрещено законом проводить сделки купли-продажи, однако позже они могут быть оспорены в судебном порядке.

7. Один из собственников квартиры – военнослужащий, тюремный заключенный или лицо, исчезнувшее в неизвестном направлении.

   За такими гражданами сохраняется право пользования квартирой, несмотря на их временное отсутствие.

8. Квартира может находиться под арестом, в залоге, являться предметом судебной тяжбы.
9. Квартира принадлежит супругам.

   В таком случае необходима нотариально заверенная доверенность второго супруга, так как по закону имуществом, нажитым в браке, супруги имеют распоряжаться только вместе.

10. Нарушение преимущественных прав продажи долей.

    В соответствии с Гражданским кодексом РФ Продавец должен, прежде всего, предложить выкуп долей соседям или долевым собственникам. Из-за трудоемкости этого процесса продавцы часто обходят этот закон.

11. Продажа квартиры по поддельному паспорту.

    Мошенник может провести сделку по старому, якобы утерянному паспорту.

12. Если дом находится в плане на расселение, то сделка может быть признана недействительной. Часто Продавец мог просто не знать об этом, поэтому этот вопрос обязательно нужно уточнить при покупке вторичного жилья.

Многие из этих аспектов могут потянуть за собой длительные и неприятные судебные разбирательства, поэтому прежде, чем заключать сделку по покупке квартиры на вторичном рынке, постарайтесь провести максимальную проверку.

Проверка квартиры на вторичном рынке

Итак, если все юридические факторы были учтены и не вызвали нареканий, не спешите заключать сделку по покупке квартиры на вторичном рынке.

Отнеситесь внимательно к осмотру квартиры, не ограничивайтесь беглым взглядом на планировку комнат и метраж квартиры. Ваша невнимательность может стоить Вам как административного штрафа, так и капитального ремонта.

На чем стоит заострить свое внимание?

1. Оцените общее состояние квартиры. Поинтересуйтесь, как давно в ней проводился ремонт, насколько старая проводка, в каком состоянии находится водопровод.
2. Загляните в ванную и на кухню: нет ли там плесени, грибка.
3. Обратите внимание на состояние стен. Они должны быть чистыми, без щелей и дыр.
4. Будет лучше, если Вы выберете удобную Вам планировку, не стоит рассчитывать ее переделать. Кроме этого узнайте, проводилась ли перепланировка в квартире ранее. Она должна быть проведена законно, иначе Вам придется платить штрафы за неосторожные действия предыдущих владельцев.
5. Убедитесь, устраивает ли Вас расположение окон относительно частей света. Подумайте, где будет солнце зимой, а где летом. Не будет ли эта квартира слишком темной или слишком жаркой.
6. Помимо самой квартиры обратите внимание на состояние всего дома. Посмотрите, работает ли мусоропровод, чисто ли в подъезде, не нуждается ли в ремонте лифт.
7. Узнайте у продавца, кто станет Вашими будущими соседями. Во многом от них будет зависеть Ваше комфортное проживание.

Безопасность покупки квартиры на вторичном рынке

• В Ваших интересах не отступать в документации от фактического положения дел. Часто продавцы предлагают указать в документах стоимость, которая является ниже фактической. Это связано с их желанием сэкономить на налоге с продажи. С точки зрения покупателя это невыгодно. В соответствии со ст. 220 Налогового кодекса РФ покупатель может вернуть часть стоимости квартиры в виде подоходного налога (имущественного вычета).Соответственно, чем выше стоимость квартиры – тем выше сумма, которую Вы сможете вернуть. Если стоимость, указанная при заключении договора не соответствует реальной, то такая сделка может считаться недействительной и быть оспоренной в суде. К тому же, если вдруг Вы захотите расторгнуть договор, то Вам вернут только сумму, оговоренную в документе.
• Пользуясь услугами риэлтерского агентства, обратите внимание на прописанную в договоре ответственность риэлтора.
• Как обезопасить процесс передачи покупателю денежных средств? Подумайте о безналичном расчете. Сегодня банки предлагают аккредитив. Его суть состоит в том, что Продавец открывает на свое имя счет в банке, куда Покупатель переводит средства. Деньги будут доступны Продавцу только после предоставления в банк определенных документов, подтверждающих заключение сделки. Подробности этой процедуры Вы сможете узнать в Вашем банке.
• Если Вы решили проводить операцию с наличными деньгами, то можно арендовать у банка ячейку. В присутствии банковского служащего деньги кладутся в ячейку, проверяются на подлинность и пересчитываются. Вы можете заранее оговорить, когда наличные будут доступны Продавцу, и какие документы он должен будет предоставить банку в подтверждение совершения сделки.

Подумайте, будете ли Вы вносить задаток или аванс.

Обратите внимание, что эти понятия имеют принципиальные различия.

Также задаток может вернуться Покупателю в удвоенном размере, все зависит от того, по чьей вине не состоялась сделка.

Советы покупке квартиры на вторичном рынке

1. Вы нашли квартиру, которая идеально Вам подходит? Еще раз уточните следующие моменты:
   • Число лиц, прописанных к квартире и их желание выписаться из нее.
   • Точное количество собственников. Убедитесь, все ли из них присутствуют в настоящий момент в городе, не являются ли они заключенными и не проходят ли они срочную службу в армии.
   • Является ли кто-то из собственников несовершеннолетним или недееспособным.
   • Была ли получена квартира в наследство, если да – на каком основании.
   • Были ли проведены перепланировки, если да – законны ли они.
2. Старайтесь снимать копии всех документов, это поможет Вам при проверке «вторички» на юридическую «чистоту».

   В случае возникновения судебного разбирательства копии могут очень пригодиться, они помогут отстоять свои права.

3. Убедитесь сами в юридической «чистоте» квартиры. Банк, страховая компания или регистрационный орган не будут заниматься этим в полном объеме.

4. Внимательно осмотрите паспорта собственников: они должны быть чистыми, без различных помет и подчисток.
5. Что должно насторожить?
   • Очень низкая цена на квартиру.
   • Подозрительная, невнушающая доверия личность Продавца.
   • Продажи и перепродажи квартиры за последнее время.
   • Сокрытие информации о собственнике.
   • Продажа квартиры лицом, не являющимся собственником.
6. Постарайтесь поговорить с соседями, выяснить все плюсы и минусы этого района, оцените инфраструктуру (магазины, школа, сад и т.д.)
7. Проводите осмотр квартиры в светлое время суток.
8. И, наконец, не осматривайте более двух квартир в один день.

Внимательно отнеситесь к осмотру приобретаемой квартиры и близлежащей территории, ознакомьтесь с документами о сроках капитального ремонта. При соблюдении всех этих правил и осознанном подходе к вопросу как купить квартиру на вторичном рынке, Вы сможете сделать правильный выбор, о котором потом не придется жалеть.

(8 votes, average: 4,50 5)
Загрузка…

Источник: http://www.PapaJurist.ru/real-estate/pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Покупка квартиры на вторичном рынке

Операции с покупкой недвижимостью всегда сопряжены с небольшим риском для обеих сторон. И вторичный рынок жилья не исключение.

Главные проблемы при  при выборе и оформлении  покупки квартиры  могут быть с высокой стоимостью а также с особенностями покупки квартиры и сложностями, которые возникают при оформлении квартиры.

При покупке квартиры на вторичном рынке важно соблюдение правила «Доверяй, но проверяй» Эта поговорка как нельзя более кстати, когда речь идёт о проверке юридической чистоты сделки.

Если Вы действуете через риэлторское агентство, все вопросы, связанные с организацией проверок, будут решены без Вашего участия.

Но если Вы решили действовать самостоятельно, приготовьтесь стать разведчиком от того, насколько тщательно будут проверены все детали будущего договора купли-продажи и оформления покупки квартиры, зависит Ваше спокойствие.

Особенности покупки квартиры

•  Справка и экспликация из БТИ помогут удостовериться в том, что квартира имеет именно ту площадь, которая указана в договоре. Учтите, что произведённая в квартире перепланировка должна быть юридически оформлена.
•  Справка из Единого информационно-расчётного центра (ЕИРЦ) нужна для того, чтобы подтвердить отсутствие задолженностей по квартплате и оплате коммунальных услуг. Вдруг Ваш продавец перед продажей квартиры поболтал по телефону с друзьями из Папуа Новой Гвинеи?
•  Если квартира перешла к продавцу по наследству или была подарена, изучите право-устанавливающие документы завещание или дарственную.
•  Для того чтобы подробнее исследовать прошлое квартиры, начните с получения архивной справки (расширенной выписки) или просто выписки из домовой книги. Это сложно, но возможно. Выписка из домовой книги нужна для того, чтобы узнать, сколько лиц зарегистрировано на данной жилплощади.

Возможно, один из владельцев квартиры отбывал (или отбывает) заключение в местах лишения свободы или, например, находится на длительном лечении в психиатрической больнице, а потому не попал в число тех, на кого была приватизирована квартира. Но даже если кто-то из прежних хозяев квартиры по каким-либо причинам не был из неё выписан, поводов для беспокойства пока нет.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

С 1 марта 2005 года Жилищный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ дают новому владельцу квартиры возможность выселить нежелательных лиц из жилого помещения, принадлежащего ему, поскольку «переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника» (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Тем не менее, чтобы обеспечить себе дополнительные гарантии в оформлении покупки квартиры, советуем Вам сделать следующее.

Если кто-то из членов семьи продавца ещё не вы писан из квартиры к моменту совершения сделки, включите в договор купли-продажи обязанность продавца юридически освободить жилое помещение после заключения договора.

Хорошо, если Вам удастся «погрузиться» в историю квартиры лет на 10-15, поскольку срок исковой давности по сделкам купли-продажи составляет 10 лет.

Приготовьте и свои документы.

От покупателя нужны будут: документ, удостоверяющий личность (паспорт); если Вы состоите в браке согласие супруга (супруги) на покупку жилья.

Как передать деньги за покупку квартиры на вторичном рынке

Существует несколько вариантов передачи денежных средств за приобретаемое жильё, что справедливо если вас заинтересует   участки продажа на новорязанском шоссе.

Во-первых, можно перечислить причитающуюся продавцу сумму на его банковский счёт. Этот вариант хорош тем, что не требует пересчёта денег (за Вас это сделает банк). Кроме того, не надо будет думать, как обезопасить операцию по передаче крупной суммы наличных.

Во-вторых, можно воспользоваться услугами депозитария. Такой вариант наиболее распространён. Обычно покупатель закладывает деньги в депозитарную ячейку банка, и заинтересованные стороны подписывают договор аренды банковской ячейки, в котором определяют условия доступа к ней.

Депозитарная ячейка представляет собой надёжно защищённый сейф, расположенный в специально оборудованном помещении внутри банка. Все расчёты по сделке через депозитарную ячейку производятся в охраняемом банковском помещении, что обеспечивает и безопасность, и полную конфиденциальность.

В-третьих, не исключается и старый способ передачи денег продавцу непосредственно в руки. Желательно это сделать это при свидетелях, позаботившись о собственной безопасности. И ещё: обязательно возьмите расписку, в которой укажите, что сумма была в полном объёме передана продавцу.

 Договор купли продажи квартиры

После того, как денежный вопрос решён, подписывается договор купли-продажи квартиры. Проект надо подготовить заранее, согласовав его содержание. Желательно доверить эту работу профессионалам. Но даже в этом случае расслабляться рано.

Важно знать, что сделка купли-продажи может быть признана недействительной, если не будут соблюдены все формальности.

В частности, договор купли-продажи будет недействителен, если он заключён под влиянием обмана, угроз, насилия, заблуждения, а также лицом, не способным понимать значение своих действий.

Легко лишиться свеже-купленной квартиры, если договор с Вами заключён недееспособным или ограниченно дееспособным человеком. Поэтому желательно убедиться, что продавец вполне отдаёт себе отчёт в тех действиях, которые совершает.

Если Вы имеете дело с представителем продавца, обязательно изучите выданную ему доверенность (не истёк ли срок её действия, на то ли лицо она выписана). И настаивайте на личном присутствии собственника жилья при оформлении сделки.

Если же, по словам представителя, собственник уехал в загранкомандировку или подался в отшельники на Гоа, самый разумный шаг отказаться от сделки, какой бы привлекательной она Вам ни казалась.

Основанием для того, чтобы договор купли продажи квартиры на вторичном рынке был признан недействительным, является факт его заключения вследствие стечения тяжёлых обстоятельств на крайне невыгодных для продавца условиях, чем воспользовалась другая сторона.

Заключённый Вами договор купли продажи квартиры должен быть отдан на регистрацию в Федеральную регистрационную службу (Регистрационную палату). Учтите, что регистрация договора купли-продажи недвижимости.

Передачу задатка и аванса нужно оформить в письменном виде.

Для того чтобы не пере путать два этих платежа, внесите в текст договора пункт, в котором будет назван размер и того, и другого (если, конечно, Вы с продавцом пришли к соглашению об осуществлении авансового платежа).

Можно предварительный договор купли-продажи, где будет указана стоимость квартиры и сумма задатка, которую Вы вносите. Не забудьте оформить расписку, удостоверяющую передачу аванса. При этом необходимо помнить, что в соответствии со ст.

161 Гражданского кодекса РФ сделки на сумму меньше 10 МРОТ заверять не надо Часто приходится общаться не с самим владельцем квартиры, а с представляющим его риэлтором.

В этом случае лучше, чтобы и Ваши интересы представлял профессиональный участник рынка недвижимости.

Иначе при заключении предвари тельного соглашения о покупке квартиры Ваши права могут быть в чём-то ущемлены.

А между собой риэлторы договорятся быстрее Приобретая квартиру через риэлтора, необходимо заключить договор оказания услуг, в котором должны быть отражены все существенные условия, например, такие, как вид услуг, их оплата, а также последствия неоказания Вам услуг должным образом.

До приобретения квартиры и другой недвижимости  следует проверить, не находится ли она в залоге. Такие сведения можно получить в юстиции (Росреестре). Это убережёт Вас от незаконной сделки.

Если Вы считаете, что заключённый договор купли-продажи нарушает Ваши права и законные интересы, Вы можете потребовать признать сделку недействительной.

Срок предъявления требований о признании договора купли-продажи квартиры недействительным составляет три года с момента его заключения.

Как видите, покупка квартиры на вторичном рынке и его оформление, это сложный процесс и любые ошибки могут привести к самым тяжким для вас последствиям.

Источник: http://www.uctroi.ru/pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Общие правила покупки квартиры на вторичном рынке

Покупая дом или квартиру на вторичном рынке недвижимости, следует обращать внимание на каждую, на первый взгляд даже незначительную, мелочь.

Подвоха и мошенничества чаще всего ждут с юридической стороны сделки, но обман может бывает и совсем в другом.

Помните, что любой продавец, будь то частное лицо или агентство, заинтересован продать свою недвижимость максимально быстро и выгодно для себя, а не для вас.

Безудержное желание «продать любой ценой» и последствия такой неосторожной сделки для покупателя не раз служили сюжетом для комедий.

Например, американский фильм «Прорва» (The Money Pit), в котором двое влюбленных (Уолтер и Анна) были вынуждены съехать из квартиры в центре Нью-Йорка.

Они решили купить собственный дом и как это часто бывает в жизни, обратились к знакомому специалисту по недвижимости, который подобрал им «великолепный дом» по фантастически низкой цене.

На вопрос, почему дом с рыночной стоимостью 1 млн $ продают всего за двести тысяч, агент по недвижимости отвечает: «Откуда мне знать? Развод, долги, наркотики, внезапная смерть. На человеческом горе делают неплохой бизнес».

Наши наивные герои не стали досконально проверять дом, а во всем поверили хозяйке, прониклись ее милым рассказом о счастливой жизни в этом доме. В результате их доверчивость обошлась «довольно» дорого: сперва замкнул звонок, потом выпала дверь, затем обрушилась лестница, сгорела проводка, провалилась ванна, протекла крыша, отказала сантехника… Одним словом, дом строили заново.

Фильм смешной, но похожие истории бывают не только в американских комедиях… Чтобы не попасть в подобную ситуацию, нужно трезво оценивать дом (квартиру) и подходить к осмотру будущей недвижимости со всей тщательностью и привлечением сторонних экспертов.

Выбор будущего района

Есть покупатели, которые изначально знают в каком доме, районе они хотят жить, но есть и те, для кого район будущей квартиры не так важен, «главное подешевле».

Таким покупателям обязательно нужно провести оценку и мониторинг района, в котором находится предложенная квартира. Используйте интернет, почитайте отзывы на тематических форумах.

Если есть возможность, осмотрите будущий район самостоятельно, обратите внимание на наличие парковочных мест и транспортную доступность дома в целом. Тестовую поездку лучше делать в час пик!

Оценка будущего дома и квартиры

Тщательно осмотрите будущий дом, почитайте отзывы в интернете.

Если в паршивой квартире еще можно сделать евро-ремонт, заменив все перекрытия и коммуникации, то сделать ремонт всего здания у вас не получится 🙂 Так же обратите внимание на наличие консьержа, чистоту и аккуратность подъезда — это может многое рассказать о соседях. Но лучше перестраховаться и обязательно посетить будущий дом самостоятельно, без агентов и продавцов, ведь перед вашим приходом они могут специально отмыть подъезд, заплатить алкашам или «плохим» соседям, что бы все было тихо… За отдельную плату могут и консьержку посадить на время просмотра. А уж вынести цветочки на лестничную площадку совсем легко!

Продавцы так же очень любят скрывать недостатки домов, расположенных возле аэропортов, железнодорожных линий, крупных магистралей: во время осмотра квартиры продавцы платят соседям за включенную дрель, пылесос, музыкальный центр или попросту подгоняют время вашего визита под «окна» в расписании движения поездов.

При осмотре квартиры не бойтесь и не ленитесь проверять отопление, работу сантехники, не стесняйтесь включать и выключать свет. Даже при покупке элитной недвижимости вы не застрахованы от обмана.

Продавцы дорогих домов и элитных квартир так же стремятся скрыть дефекты и выручить с вас максимально большие деньги. Дорогой ремонт может скрыть все внутренние дефекты здания, особенно это касается старинных зданий в центре города.

Помочь в таких ситуациях может только профессиональный консультант. По хорошему, на осмотр любой квартиры следует приезжать вместе с экспертом.

Денег отдадите не так много, зато оценка эксперта будет гораздо более точной и лишенной всяческих эмоций.

Важно помнить:

Обо всех перечисленных выше моментах следует обязательно помнить при выборе квартиры на вторичном рынке. После выбора следует процедура проверки «истории» и юридической чистоты будущего дома.

Эту процедуру так же следует поручить сторонним экспертам, оценка которых исключает личную заинтересованность.

Помните, продавец ни в коем случае не должен знать к каким сторонним экспертам вы обращаетесь за помощью, иначе может произойти подкуп.

Сейчас, когда на дворе 2013 год, случаев мошенничества на рынке элитной недвижимости стало гораздо меньше. Но раньше процесс подкупа сторонних экспертов и даже целых агентств имел место быть, особенно в многомиллионных сделках с элитной недвижимостью!

Источник: https://moskvadeluxe.ru/pravila-pokupki-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Покупка вторичного жилья в ипотеку – как купить, процедура

Оформление ипотеки на вторичное жилье сегодня пользуется спросом. Это обусловлено тем фактом, что квартиры, купленные у собственников, гораздо дешевле квадратных метров в новостройках. Однако при покупке вторичного жилья в ипотеку приходится сталкиваться с определенными трудностями.

Процедура покупки

К вопросу оформления ипотеки следует подходить серьезно. Данный процесс отнимает много времени и сил, и к этому необходимо быть готовым. Для того, чтобы не почувствовать разочарование, купив в ипотеку вторичное жилье, целесообразно придерживаться четкого плана действий.

Почти все российские банки дают возможность оформления ипотечного кредита.

Сюда также можно добавить прибыль от дополнительных услуг и сотрудничества со страховыми, оценочными и риэлтерскими компаниями.

Сбор документов

Большинство финансовых учреждений требуют от заемщиков предоставления следующего пакета документов:

• паспорт будущего заемщика с обязательной регистрацией по месту пребывания;
• документы, показывающие уровень платежеспособности клиента — трудовая книжка, справка по форме банка, справка 2-НДФЛ, выписка по зарплатному счету, трудовой договор);
• документы, фиксирующие права собственности заемщика на какое-либо имущество (как движимое, так и недвижимое);
• документы, характеризующие семейное положение заемщика (свидетельства о заключении брака и о рождении детей);
• дополнительные документы (военный билет, водительские права и т.д.).

Организуя сбор документов для банка, можно расширить данный перечень по своему усмотрению.

Например, включить в него документы, показывающие исправное выполнение обязательств по другим кредитным договорам.

Также можно предоставить квитанции о своевременной и в полном объеме оплате взносов в госбюджет.

Пакет документов, которые предоставляет заемщик в банк, становится отражением его финансового портрета.

На основе этой информации кредитная организация выстраивает образ заемщика и его рейтинговую оценку. Поэтому к данному этапу оформления ипотеки следует отнестись максимально ответственно.

Выбор квартиры

Этот этап не менее важен, поскольку определяет главный предмет ипотечного договора — собственно приобретаемое жилье. Здесь стоит руководствоваться индивидуальными предпочтениями, потребностями и уровнем финансового обеспечения сделки.

Для банка выбор квартиры также очень важен, поскольку в дальнейшем она станет предметом залога по ипотеке.

Кредитная организация устанавливает свои требования к приобретаемому жилью:

1. Год постройки и техническое состояние жилья — это первое, на что обращают внимание сотрудники банка. Дом, в котором приобретается квартира, не должен быть ветхим или готовящимся к сносу.  Ограничение по году вступает в силу для квартир, которые были построены до 90-х годов прошлого века.
2. Наличие коммуникаций — обязательное условие. Квартира должна быть полностью готова к заселению, а также иметь отдельную кухню и санузел.
3. Отсутствие незарегистрированных перепланировок — важное условие. Любые изменения плана квартиры должны быть узаконены.
4. Расположение и этажность — некоторые банки придают этим факторам большое значение.

Все перечисленные требования необходимо неукоснительно соблюдать, иначе банк расторгнет сделку или просто ответит отказом на заявку заемщика.

  Такие условия основаны на желании кредитной организации получить в залог ликвидное имущество, стоимость которого может компенсировать непогашенный клиентом ипотечный кредит.

Оценка и страхование

Особое внимание следует уделить рыночной стоимости квартиры и процессу оценки.

Чаще всего банк признает действительной ликвидационную стоимость жилья, которая в среднем на 15% ниже рыночной.

Таким образом кредитор компенсирует возникновение возможной разницы между суммой непогашенной задолженности и стоимостью залога.

Размер ликвидационной стоимости определяет сумму кредита, которая может быть одобрена. Чтобы достичь уровня рыночной цены жилплощади, заемщику придется добавлять собственные деньги.

Страхование предмета залога в большинстве банков является обязательным. Это снижает степень риска кредитной организации. Дополнительно заемщику могут быть предложены услуги страхования жизни и здоровья, которые обезопасят его от некоторых ситуаций, когда выплата кредита невозможна.

Иногда банк снижает процентную ставку для клиентов, воспользовавшихся полным пакетом страховых услуг.

Передача денег

Существует несколько способов передачи денег продавцу после совершения сделки:

1. Посредством депозитарной ячейки банка. Деньги хранятся наличными до момента передачи продавцу. Риск данного способа заключается лишь в возможном мошенничестве сотрудников банка или прекращении его действия в течение периода совершения сделки. Однако эти события маловероятны. Доверие сторон друг к другу здесь не требуется, поскольку все оформляется документально.
2. Кредит перечисляется продавцу на счет после заключения договора купли-продажи. Здесь необходима определенная степень доверия продавца к покупателю, поскольку доказательств наличия денежных средств до конца сделки у продавца нет.
3. Аккредитив — популярный способ передачи сделки. Продавец получает деньги на счет перед продажей квартиры, но они заблокированы и недоступны для снятия. Их разблокировка происходит тогда, когда выполняется условие аккредитива. Обычно это получение права собственности покупателя на жилплощадь.
4. Продавец получает средства перед продажей квартиры. Этот способ используется крайне редко, так как есть риск мошенничества со стороны продавца.

о приобретении вторичного жилья в ипотеку

Предложения банков

Сбербанк

Предложение Сбербанка об оформлении ипотеки на готовое жилье пользуется заслуженной популярностью.

Условия продукта «Приобретение готового жилья» таковы:

• срок — до 30 лет;
• сумма — от 45 тыс. рублей до 15 млн. рублей;
• ставка — о 12,5%;
• минимальный необходимый взнос — 15% (для молодых семей с детьми — 10%).

Данная услуга характеризуется наличием следующих положительных дополнений:

• возможность оформления ипотеки без подтверждения трудовой занятости;
• индивидуальный подход к анализу заявки;
• особые условия для молодых семей с детьми;
• особые условия для зарплатных клиентов Сбербанка.

Банк Москвы

Банк Москвы дает возможность своим клиентам воспользоваться услугой «Приобретение жилья на вторичном рынке».

Общие условия по продукту:

• сумма — от 170 тыс. рублей;
• срок — от 3 до 30 лет;
• минимальный первый взнос — 10%;
• ставка — от 10%;
• специальные условия для держателей зарплатного счета.

УралСиб

Данное финансовое учреждение предлагает заемщикам оформить кредит на готовое жилье на вторичном рынке. При этом купить можно квартиру  в многоэтажном доме, таунхаусе или индивидуальный дом.

Условия по продукту:

• сумма — от 300 тыс. до 15 млн. рублей;
• срок — от 3 до 30 лет;
• ставка — от 13,5%;
• первоначальный взнос — от 20%.

ЮниКредит Банк

ЮниКредит также предлагает клиентам купить вторичное жилье в ипотеку. В качестве жилплощади можно рассматривать только квартиры в многоэтажных домах, расположенных по месту присутствия банка.

Условия по ипотеке:

• сумма — до 30 млн. рублей;
• срок — от 1 до 30 лет;
• ставка — от 12,5%;
• возможность выбора фиксированного или плавающего размера процентной ставки.

Сравнительная таблица

СуммаСрокСтавка, % в годПервый взносОбеспечениеДополнительноСбербанкБанк МосквыУралСибЮниКредит Банк

От 45 тыс. до 15 млн. рублей	До 30 лет	От 12,5	От 15%	Залог недвижимости, поручительство	Специальные условия для молодых семей
От 170 тыс. рублей	До 30 лет	От 10%	От 10%	Залог недвижимости, поручительство	Специальные условия для работников госслужбы, учителей и врачей
От 300 тыс. до 15 млн. рублей	До 30 лет	От 13,5%	От 20%	Залог недвижимости, поручительство	Специальные условия для зарплатных клиентов
До 30 млн. рублей	До 30 лет	От 12,5%	От 20%	Залог недвижимости, поручительство	Фиксированная или плавающая ставка на выбор

Плюсы и минусы

Прежде чем купить вторичное жилье в ипотеку, заемщик должен трезво оценить те преимущества и недостатки, которые имеет данное действие.

Среди неоспоримых преимуществ можно выделить:

• быстрое оформление сделки;
• возможность быстрого заселения в квартиру;
• невысокая стоимость вторичного жилья;
• большой выбор квартир.

Однако не все заемщики готовы к принятию такого предложения банка, что связано с возникающими затруднениями:

• большой перечень требований к жилплощади;
• принятие в качестве цены залога ликвидационной стоимости квартиры.

Принимая решение о покупке вторичного жилья в ипотеку, следует тщательно проанализировать указанные плюсы и минусы. Договор ипотеки оформляется на длительный период, поэтому необходимо заранее удостовериться в целесообразности совершения сделки.

Это убережет заемщика от таких нерациональных затрат, как оплата услуг оценщиков, нотариуса и страховщиков, а также потери денег, связанной с начислением процентов по ипотеке.

Источник: http://kreditstock.ru/ipoteka/pokupka-vtorichnogo-zhilja-v-ipoteku.html

Покупка квартиры на вторичном рынке без агентств – Летидор

• Право
• 10 сентября 2013 13:32
• Наталия Бакатина

Готовитесь к покупке квартиры? Что нужно будет сделать и какие документы потребовать от хозяев недвижимости? Узнаем особенности сделки, которая происходит без помощи агентства.

Покупка квартиры – дело особой семейной важности. Покупателям придется решить огромное количество вопросов, начиная с порядка определения долей в будущей собственности, до выбора банка, в котором взять ипотеку.

Все немного упрощается, если подбором вариантов и организацией просмотров, заключения договора и сопровождением сделки занимается агентство.

Однако услуги агентства недешевы – трудно найти кого-то, чья работа обойдется дешевле 100-200 тысяч рублей. В этой ситуации многие семьи, желая сэкономить деньги, решают сами подыскать себе квартиру и сами провести заключение договора.

Это достаточно рискованно, но, имея представление о подводных камнях, с такой задачей может справиться любая семья, готовая приложить усилия.

Купить квартиру в только что построенном доме не так уж сложно – здесь продавцом будет, скорее всего, компания-застройщик, которая предложит типовой договор, предоставит весь пакет документов и вообще возьмет на себя большую часть формальностей. Сложнее купить квартиру у частных лиц на вторичном рынке. Именно об этом и пойдет речь.

В первую очередь при покупке квартиры без агента вам придется запастись временем и терпением. Будьте готовы несколько недель посвятить покупке квартиры.

Вам придется постоянно мониторить базу объявлений, оперативно ездить на просмотры, самостоятельно готовить документы для сделки и т.д.  Необходимо найти базу недвижимости, в которой выложены объявления о продаже квартир.

По базе найти то, что вас интересует – например, трехкомнатные квартиры в определенном районе. После следует позвонить по каждому из объявлений, уточнив характеристики квартиры и договориться о дате и времени просмотра.

В идеале вы должны быть готовы сразу заключить соглашение о задатке и внести сам задаток. В противном случае есть риск, что завтра квартира «уйдет» другому покупателю.

До внесения задатка важно внимательно просмотреть все документы на квартиру, чтобы потом не было неприятных сюрпризов. Необходимо:

• установить точное число собственников квартиры (в этом помогут свидетельства о праве собственности); • понять, нет ли среди собственников несовершеннолетних детей (если есть – понадобится согласовать сделку с органами опеки и попечительства); • убедитесь, что никто из собственников квартиры не служит сейчас в армии, не находится в местах лишения свободы, не лишен дееспособности – такие нюансы могут сделать покупку квартиры практически невозможной; • посмотреть на количество зарегистрированных в квартире и их готовность к «выписке» из квартиры; • увидеть технический паспорт (проверьте его актуальность, отсутствие несогласованных перепланировок – если они есть, банк может не выдать ипотечный кредит на покупку такой квартиры); • посмотреть документы о сроках капитального ремонта дома.

Внимательно осмотрите саму квартиру, ее состояние. Стесняться заглядывать в потайные месте не стоит – продавец морально к этому готов, а вам важно понимать, что вы покупаете.

Обязательно проверьте состояние окон, полов, трещины и подтеки на потолке, состояние труб в санузле и на кухне, электропроводку, состояние системы отопления.

Это поможет вам прикинуть затраты на ремонт.

Если квартира расположена на последнем этаже, имеет смысл сходить на чердак, проверить состояние крыши. Как правило, жители последних этажей в курсе, какие ремонтные работы и когда именно на крыше проводились. То же самое касается квартиры на первом этаже.

Постарайтесь проверить состояние подвала, осмотрите полы в квартире – в старом фонде (если дом в плохом состоянии) нередки трещины и практически дыры в полу.

Не стесняйтесь попросить телефон ЖЭКа, ДЕЗа, управляющей компании – туда имеет смысл позвонить с целью поподробнее разузнать все о состоянии дома и ремонтных работах.

При заключении соглашения о задатке (статьи 380-381 Гражданского кодекса РФ), нужно помнить, что такое соглашение может быть только в письменной форме) туда следует вписать все официальные данные квартиры и всех ее сособственников, чтобы не получилось, что задаток принял собственник половины квартиры, а половину вам продавать потом не захотят. В соглашении о задатке следует обговорить срок заключения основной сделки – указать дату, когда вы пойдете заключать договор купли–продажи, и сумму, за которую квартира продается – это поможет избежать повышения цены в процессе переговоров.

До или после того, как задаток внесен, следует обговорить детали договора купли-продажи – сроки передачи квартиры, сроки уплаты за нее денег, порядок передачи денег, расходы на оформление договора, на аренду банковской ячейки и т.

д. Все эти переговоры могут занять некоторое время, поэтому задаток лучше внести до их начала, т.к. пока вы обсуждаете технические моменты, за «вашу» квартиру могут предложить более высокую цену и все ваши усилия будут напрасны.

Допустим, квартиру вы нашли, задаток внесли и сама сделка не за горами. Вы должны подготовить договор купли-продажи квартиры. Имеет смысл поискать образцы таких договоров в сети.

Образцы договоров нередко выложены на сайтах крупных компаний, работающих с недвижимостью, на различных правовых ресурсах.

Выберите наиболее полный вариант договора, внимательно изучите его, внесите нужные вам правки и передайте на изучение продавцу.

В договоре обязательно должна быть указана сумма сделки – стоимость квартиры. Покупателю ни в коем случае не следует соглашаться на указание стоимости по оценке БТИ. Во-первых, вы можете вернуть часть стоимости квартиры за счет подоходного налога.

Эта процедура предусмотрена пунктом 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Если в договоре будет указана не реальная стоимость квартиры, а более низкая стоимость по оценке БТИ, сумма налогового вычета будет меньше (всего можно таким образом вернуть до 2 000 000 рублей).

Во-вторых, помните, что любая сделка может быть оспорена в суде.

В случае, если сделка окажется недействительной, по судебному решению стороны, скорее всего, должны будут вернуть друг другу все, полученное по сделке.

То есть продавец получит обратно квартиру, а вы – свои деньги в сумме, указанной в договоре.

Ваш договор должен соответствовать законодательству. Внимательно изучите положения Гражданского кодекса РФ о купле-продаже и о купле-продаже недвижимости. Это поможет вам грамотно составить договор и учесть в нем все необходимые моменты.

Современное законодательство не предусматривает необходимости заключать договор купли-продажи у нотариуса. И регистрировать сам договор в государственных органах тоже не нужно.

Вы можете просто подписать договор с продавцом, отдать документы на регистрацию вашего права собственности на купленную квартиру, а после регистрации продавец получит свои деньги.

Именно такую последовательность действий обычно предпочитают агентства, сопровождающие сделки купли-продажи.

К договору обязательно должен прилагаться акт о передаче квартиры от продавца покупателю. Этот документ подтвердит, что квартира теперь находится в вашем фактическом владении. Обычно вместе с подписанием акта передаются ключи от квартиры.

В ходе проведения сделки продавец и члены его семьи должны выписаться из продаваемой квартиры и принести вам из паспортного стола справку по форме 9, в которой будет указано, что в покупаемой вами квартире уже никто не зарегистрирован.  Также имеет смысл договориться с продавцом, что он представит вам доказательства отсутствия задолженностей по коммунальным и иным платежам.

Важный правовой момент: постарайтесь заключать договор купли-продажи с самими собственниками квартиры, и пусть в договоре будут указаны все они поименно, и каждый из них этот договор сам подпишет. Заключать договор с представителем по доверенности рискованно, на таких документах нередко строятся мошеннические схемы с поддельными доверенностями и прочими нарушениями закона.

Таковы общие правила покупки квартиры без участия агентства. Перед тем, как решаться на это мероприятие, сходите на прием в крупное агентство недвижимости.

Подробно расспросите там, в чем именно их услуги заключаются, как они намерены проверять «чистоту» квартиры перед сделкой и какова процедура заключения сделки. Постарайтесь взять подробный перечень услуг агентства.

Это поможет вам сориентироваться и самим сделать бесплатно то, что агентство будет делать за немаленький гонорар.

Или найдите знакомого риелтора, который потратит полчаса времени и за символическую сумму расскажет вам, что и как нужно сделать, проверить, написать и т.д.

Источник: https://letidor.ru/pravo/a0-pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke-bez-agentstv-8821.shtml