Особенности продажи квартиры в ипотечном залоге у банка

Содержание
  1. Ипотека: возможна ли продажа имущества?
  2. Банки, дающие ипотечный кредит
  3. АИЖК
  4. Продажа ипотечной квартиры: мнение банков
  5. Квартира в ипотеке—продается ли?
  6. Продать без разрешения банка
  7. Еще один способ с участием банка
  8. Как купить ипотечную квартиру в залоге у банка, можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку
  9. Купить квартиру с ипотечным долгом: плюсы и минусы
  10. Как купить ипотечную квартиру у собственника
  11. Как купить ипотечную квартиру в ипотеку: тонкости процедуры
  12. Как купить ипотечную квартиру у Сбербанка
  13. Покупка квартиры находящейся в ипотеке риски
  14. Особенности покупки квартиры находящейся в залоге у банка
  15. Покупка квартиры обремененной ипотекой
  16. Выгодно ли покупать ипотечную квартиру
  17. Нюансы покупки квартиры с обременением ипотекой (находящейся в ипотеке)
  18. Какие риски ожидают продавца квартиры по ипотеке
  19. Участники ипотечной сделки
  20. Продажа ипотечной квартиры: особенности
  21. Особенности военной ипотеки
  22. Преимущества и недостатки продажи квартиры по ипотеке для продавца
  23. Ипотечная продажа: риски сторон
  24. Особые тонкости
  25. Документация: стандартная и не очень
  26. Продажа квартиры: этапы
  27. Полезные ответы и советы
  28. Купля-продажа квартиры по ипотеке и ее особенности
  29. Проще? Сложнее?
  30. Я все сделаю сам!

Ипотека: возможна ли продажа имущества?

Особенности продажи квартиры в ипотечном залоге у банка

Ипотека—это понятие, которое означает форму залога на недвижимое имущество. В настоящее время под ипотекой в России в обиходе обычно подразумевается покупка квартиры (дома, участка земли) за счет средств, выданных каким-либо кредитным учреждением.

Правило собственности оформляется на покупателя-заемщика, но на собственность накладывается обременение от учреждения-кредитора.

Таким образом, совершать такие действия, как куплю-продажу или обмен имущества без согласования с кредитором собственник не вправе до полного погашения долга и снятия обременения.

Банки, дающие ипотечный кредит

Ипотечный кредит—одна из самых распространенных банковских услуг, с ним работают большинство банков. Самыми крупными игроками на этом рынке являются:

Топ-10 банков, выдающих ипотеку в России, сформирован на основе объема выданных ипотечных кредитов.

АИЖК

Кроме того, на ипотечном рынке России присутствует еще такая организация, как АИЖК. Это Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, созданное правительством Российской Федерации еще в 1997 году.

Суть его работы состоит в следующем: поскольку капитал банков формируется за счет средств его вкладчиков, а вклады, как правило, краткосрочные, то этим кредитным учреждениям просто негде взять денег для выдачи долгосрочных кредитов, к которым относится и ипотечные.

Поэтому банки, сотрудничающие с АИЖК, сначала выдают деньги за счет собственных ресурсов, а в дальнейшем восстанавливают их путем рефинансирования этих кредитов в АИЖК.

При этом вся ответственность за выполнение заемщиком своих обязательств остается в компетенции банка, они отчитываются за нее в АИЖК.

Эта организация привлекает средства за счет выпуска ценных бумаг, обладающих высокой ликвидностью.

Деньги заемщика за пользование кредитом также поступают в АИЖК, банк зарабатывает либо на разнице в базовых ставках, либо путем взимания комиссии с заемщиков.

АИЖК избавлено от хлопот работы с частными лицами, связанной с проверкой их платежеспособности, оформлением документов на недвижимость и так далее.

В случае невозврата заемщиком кредитных средств банк также принимает на себя все риски.

Продажа ипотечной квартиры: мнение банков

Понятно, что в силу разных причин возникают ситуации, при которых заемщик теряет возможность обслуживать свои ипотечный кредит.

Если этот случай не относится к страховым (тогда сумму долга или ее часть за заемщика банку выплачивает страховое агентство, а квартира остается в собственности заемщика), то рано или поздно встает вопрос о реализации жилья, находящегося в ипотеке, с тем чтобы погасить свои обязательства перед банком.

В целом банки относятся к такому повороту событий достаточно лояльно: ведь они, в свою очередь, несут обязательства перед АИЖК, и просроченный кредит им крайне невыгоден.

Просрочка кредита — не единственная причина, по которой может понадобиться продажа ипотечной квартиры.

Но в любом случае с банком, выдавшим ипотеку, договориться вполне реально.

Квартира в ипотеке—продается ли?

Итак, ипотечная квартира подлежит реализации по предварительной договоренности с банком. Основания для ее продажи могут быть самые разные:

  • невозможность выплачивать кредит заемщиком;
  • желание заемщика улучшить свои жилищные условия;
  • желание заемщика поменять квартиру.

Если говорить о первом случае, то действия при его наступлении в целом понятны: заемщик договаривается с банком, находит покупателя, собирает необходимый пакет документов, после чего ипотечный кредит вместе со всеми пенями и штрафами, если таковые начислены, погашается, а квартира переходит новому собственнику. Схемы тут могут быть разными, погасить долг перед банком может как продавец после продажи, так и покупатель до завершения сделки.

Минус такой операции купли-продажи в том, что понадобится собрать больше документов по сравнению со сделкой, в которой нет обременения в виде ипотеки.

Однако если квартира достаточно ликвидна, то покупатели обычно идут на это неудобство.

Таким образом, с выгодой остаются все: покупатель получает желанную квартиру, заемщик избавляется от долга, а банк—от проблемного кредита.

Второй вариант продажи, как правило, возникает у добросовестного заемщика, который уже выплатил большую часть ипотечного кредита.

Если его платежеспособность позволяет, он вполне может поменять имеющееся жилье на лучшее: к примеру, двухкомнатную квартиру на трехкомнатную. Для этого заемщик обращается в банк и предоставляет необходимый пакет документов как на себя, так и на выбранную квартиру.

По сути получается, что он обращается за новым ипотечным кредитом, на другой объект недвижимости. После одобрения банком старая квартира реализуется, а новая приобретается.

Разница в цене компенсируется за счет нового ипотечного кредита. Таким образом банк получает как бы нового заемщика, добросовестность которого уже проверена, клиент банка—более просторную квартиру, а покупатель, участвующий в цепочке—квартиру без ипотечного обременения.

Третья из перечисленных ситуаций может возникнуть, к примеру, при переезде в другой населенный пункт.

Если у заемщика возникла такая потребность, то он может обратиться в банк с предложением поменять предмет залога. То есть ипотечный кредит у него останется, но он будет на другой объект недвижимости.

Необходимое условие для этого—присутствие банка в том регионе, куда планирует переехать заемщик. Если это условия соблюдено, то банк, как правило, дает разрешение на такую операцию.

После чего заемщик продает квартиру в одном городе, покупает равнозначную в другом и оформляет в залог по ипотеке уже ее.

Опасность для заемщика в том, что за время, прошедшее с первоначального оформления ипотечного кредита, ставка банка могла возрасти, и его ежемесячный платеж по «новой» ипотеке также может вырасти.

Впрочем, ставки могут и снижаться, здесь нужно рассматривать каждый конкретный случай.

Банк же в любом случае внакладе не останется, с его стороны подобные процедуры хорошо отработаны, поэтому он истребует с заемщика все необходимые документы, защищающие свои права.

Продать без разрешения банка

Итак, часть способов продать квартиру в ипотеке мы уже рассмотрели. Но часто возникает вопрос: а можно ли продать такую квартиру, не получая разрешения банка?

В принципе, это возможно, но любой из законных способов все равно потребует погашения ипотечного долга.

К примеру, платежеспособность заемщика позволяет оформить еще один кредит в том же финансовом учреждении или любом другом. Тогда сумма, необходимая для покрытия ипотеки, берется как потребительский кредит, ипотека гасится, и квартиру спокойно можно продавать.

Другой способ—это найти покупателя на квартиру, который согласится дать под расписку средства, необходимые для погашения ипотеки.

Как правило, такие сделки заключаются между близкими людьми. Тогда заемщик опять-таки гасит долг по ипотеке и спокойно продает свою квартиру.

Как видно, обмануть банк все равно не получится, и ипотеку придется погасить в полном объеме, иначе невозможно зарегистрировать сделку купли-продажи.

Однако отсутствие необходимости получения разрешения на сделку у банка существенно экономит время и средства на сбор необходимых для этого документов.

Еще один способ с участием банка

Помимо описанных выше способов, когда ипотечная квартира продается с разрешения банка, существует еще один.

Это рефинансирование ипотечного кредита. Этот способ доступен только добросовестным заемщикам, не допускавшим просрочек платежей.

Для его реализации необходимо найти банк, в котором существует программа рефинансирования.

Часто случается, что выгоднее «перенести» свою ипотеку в другой банк и сэкономить на более низких ставках, применяемых к ипотеке.

Если такой вариант находится, то заемщик получает разрешение в своем банке, запрашивает у него полные сведения о своем долге и условиях его погашения, после чего заключает договор рефинансирования с новым банком.

Этот последний погашает долг заемщика перед предыдущим учреждением, и с этого момент ежемесячные платежи по ипотеке вносятся уже на счет банка, рефинансировавшего кредит. Залог на жилье переходит к нему же.

Таким образом можно сделать вывод, что ипотека на квартиру—это не приговор, и она вполне может быть реализована на рынке.

Способ, которым это лучше сделать, зависит от того, с какой целью требуется продажа квартиры и чего планируется достигнуть в результате сделки: избавиться от долга, улучшить свои жилищные условия, переехать в другой регион и так далее.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/ipoteka-2.html

Как купить ипотечную квартиру в залоге у банка, можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку

Как купить ипотечную квартиру в залоге у банка, можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку

Покупка недвижимости, находящейся в обременении, считается рискованной.

В последнее время количество таких покупок значительно возросло в связи с тем, что подобные сделки перестали быть рискованными при соблюдении определенных правил, а положительных моментов в покупке такого жилья гораздо больше, чем считалось раньше.

При совершении сделки купли-продажи квартиры, приобретенной в ипотеку, необходимо соблюдать осторожность и знать основные тонкости процедуры выкупа квартиры из обременения.

Купить квартиру с ипотечным долгом: плюсы и минусы

Покупатели с осторожностью относятся к покупке квартир в ипотеке, стараются избегать таких сделок. Продавцам бывает непросто найти покупателя. Любые сделки с недвижимостью несут определенные риски, сделки по покупке ипотечных квартир не исключение, но риск таких покупок преувеличен.

Покупка ипотечной квартиры имеет множество положительных моментов:

  • Низкая цена. Покупка квартиры с обременением имеет веские причины. Обычно это неспособность заемщика платить ежемесячные платежи в связи с потерей работы или семейными обстоятельствами или желание заемщика приобрести иную жилплощадь по причине недостаточной площади (после рождения детей). Продать квартиру необходимо в ближайшее время, поэтому цена на нее занижается. Для покупателя подобная сделка выгодна.
  • Законность сделки. Квартира, приобретенная в ипотеку, гарантирует юридическую чистоту, отсутствие задолженностей по кварплате, посторонних прописанных лиц. Безопаснее покупать квартиру у банка, а не у собственника. Банк гарантирует чистоту сделки.
  • Возможность получить ипотеку. Покупатель, приобретая квартиру в залоге у банка, имеет возможность взять ипотечный кредит у этой же кредитной организации. Для банка это выгодная сделка: он отдает ипотечный договор и обязательства другому заемщику.

Помимо положительных моментов есть и отрицательные. Перед тем, как купить ипотечную квартиру по переуступке, желательно получить консультацию юриста. При покупке, продаже недвижимости с обременением есть вероятность столкнуться с трудностями.

  • Трудность в поиске покупателя. Покупатели боятся сделок по покупке квартир с обременением. Слово «ипотека» отпугивает покупателей сложностью процедуры и опасностью сделки. Поиск покупателя может затянуться.
  • Риск для покупателя. Покупатели сталкиваются с определенным риском при погашении долга заемщика. Существует вероятность, что после погашения долга и процентов продавец станет отказываться от продажи. Внесение аванса тоже несет опасность, что после него заемщик найдет деньги на выплату ежемесячных платежей, расторгнет договор. Вернуть аванс покупателю будет проблематично.
  • Длительность процедуры. Процедура покупки квартиры в залоге у банка длится дольше обычной купли-продажи из-за необходимости оформления документов, снятия обременения.

Как купить ипотечную квартиру у собственника

Покупка квартиры с обременением у собственника является сложной процедурой, сопряженной с определенными рисками. Во избежание проблем необходимо соблюдать осторожность при покупке недвижимости. По возможности рекомендуется обратиться к риелтору.

  • Покупка жилья у собственника не исключает необходимости согласовывать все действия с банком. Сделка считается законной при согласии банка на продажу. Встречи покупателя и продавца рекомендуется проводить в банке, и все нюансы обсуждать с кредитной организацией, имеющей права на приобретаемую квартиру.
  • Перед покупкой покупатель должен поговорить с кредитным менеджером, выдававшим кредит заемщику. Встречи должны проходить в банке-кредиторе, в этом следует убедиться.
  • Наиболее опасный этап – заключение договора купли-продажи. Сделки, проводимые через банк, считаются безопасными, но покупателю рекомендуется проверить квартиру дополнительно: попросить счета за услуги ЖКХ, взять справку ЕГРП о прописанных лицах, проверить наличие среди них несовершеннолетних, взять выписку из домовой книги.
  • Существует специальная схема, как купить ипотечную квартиру без риска. Для снижения риска покупатель должен арендовать две банковские ячейки в кредитной организации, оформлявшей кредит заемщику. В одну банковскую ячейку кладется сумма, равная долгу по ипотеке с процентами, в другую – остаток суммы. После заключения договора купли-продажи сумма из банковской ячейки поступает на счет банка. Через некоторое время ипотечный кредит будет погашен. После полного погашения кредита продавец и покупатель получают закладную на квартиру, отправляются в Госреестр для подачи заявления на снятие обременения. После процедуры снятия обременения продавец получает остаток суммы.
  • Заключить договор купли-продажи не всегда возможно сразу после поступления денег на кредитный счет. Большая часть кредитных организаций списывает деньги со счета в день ежемесячного платежа. Например, ежемесячные платежи по договору должны поступать до 23го числа каждого месяца. Можно положить всю сумму на счет 5го числа, но списана она будет только 23го. Это делает процесс снятия обременения более длительным.

Как купить ипотечную квартиру в ипотеку: тонкости процедуры

Подобный способ покупки квартиры возможен в том случае, если новый ипотечный договор оформляется в том же банке, где прежний владелец брал кредит.

Получить ипотеку в другом банке трудно.

Кредитные организации не выдают займы для выкупа квартир, находящихся в залоге у других банков, из-за большого количества рисков.

Вопрос, можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку, волнует многих покупателей. Цены на залоговые квартиры ниже, а условия ипотек обычно выгоднее.

Процесс оформления ипотеки при покупке квартиры, уже находящейся в залоге, является длительным и многоэтапным. Плюс такой покупки в том, что все сделки курирует банк и юридическая чистота обеспечена.

  • Ипотечный договор не передается от одного заемщика другому. Сначала закрывается прежний договор и оформляется новый. Банк будет проверять платежеспособность нового заемщика, требовать справку о доходах, документы и копию трудовой.
  • Договоры по замене залогообладателя проводятся быстрее, чем при покупке жилья у собственника. Документы оформляются быстрее, поскольку квартира не требует проверки.
  • Недвижимость, находящаяся в залоге у банка, продается долго, поэтому часто банки предлагают более выгодные ипотечные условия перекупщику: низкую процентную ставку, длительный срок кредитования, быстрое оформление документов.
  • Проще оформляется сделка, если у покупателя достаточно средств для погашения ипотечного долга прежнего заемщика. В этом случае оформляется предварительный договор купли-продажи, в которой указывается сумма задатка, равная ипотечному долгу. После внесения суммы на счет ипотека считается погашенной. Продавец и покупатель идут в Регистрационную палату, подают заявление о снятии обременения, а затем заверяют договор купли-продажи, оформляют новое свидетельство о собственности на нового покупателя. После этих процедур заключается новый ипотечный договор и остаток суммы поступает продавцу.
  • Решить вопрос о том, как правильно купить ипотечную квартиру, проще, если у покупателя нет личных средств, ипотеку необходимо оформить до заключения договора купли- продажи. Существует 2 способа заключения сделки. В первом случае сначала гасится долг перед банком, а затем оформляется ипотека. Во втором случае продавец и покупатель подают заявления с просьбой передачи долга новому лицу. Банк рассматривает заявку. Банк рассчитывается с продавцом сам, покупателю нужно лишь подтвердить свою платежеспособность и оформить ипотечный договор. Второй способ безопаснее и быстрее.

Как купить ипотечную квартиру у Сбербанка

Покупка квартиры через банк является наиболее безопасной и выгодной.

Банк стремится вернуть деньги, а не обеспечить выгоду продавцу, поэтому завышать цены на жилье не будет.

Купить ипотечную квартиру в залоге у банка может любой человек с достаточной суммой денег. Для покупателя ограничений нет

Сбербанк оформляет ипотечные договоры с возможностью продажи квартиры. Условия продажи прописываются в договоре.

Заемщик обращается в банк к кредитному менеджеру для уточнения условий, при которых возможно продать квартиру с обременением. Сбербанк должен дать одобрение сделки, иначе она будет считаться незаконной.

При подаче заявления заемщик указывает причину продажи квартиры и передает права на продажу банку.

У Сбербанка есть специальные витрины, где выставлены на продажу квартиры с ипотечным долгом. Их можно найти на сайте банка. По всем вопросам нужно обращаться в кредитную организацию.

Если заемщика беспокоит вопрос, можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку, то это следует уточнить у работников банка. Сбербанк не отказывается от подобных сделок, если новый заемщик платежеспособен и имеет хорошую кредитную историю.

При наличии у покупателя наличных денег процедура покупки проводится быстро и без затруднений. Банк проверяет покупателя и предоставляет две ячейки. В одну покупатель вносит сумму, равную сумме остатка долга по ипотеке, в другую – оставшиеся деньги.

Банк готовит соглашение, которое заверяется у нотариуса. Согласно соглашению, покупатель обязан положить на счет банка определенную сумму, а продавец – заключить договор купли-продажи.

После перечисления денег и закрытия ипотеки оформляется договор купли-продажи.

Договор заверяется в Регистрационной палате и сразу подается заявление на снятие обременения. После погашения долга и заключения договора остаток суммы поступает к продавцу, а покупатель получает новое свидетельство о собственности без пометки об обременении.

Источник: http://ipotekami.ru/kak-kupit-ipotechnuyu-kvartiru-osobennosti-sdelki-i-riski/

Покупка квартиры находящейся в ипотеке риски

Покупка квартиры находящейся в ипотеке риски

Но для проведения такой схемы покупатель должен полностью доверять продавцу, что тот после погашения кредита отдаст ему квартиру. В данной ситуации покупатель сильно рискует, так как не имеет никаких гарантий», — рассказала Ирина Доброхотова.

Естественно, найти такого покупателя непросто, поскольку желающих рисковать своими денежными средствами не много, и тогда процедура покупки осуществляется по второй схеме. Покупатель вносит деньги на две банковские ячейки.

В одной — сумма погашения кредита, в другой переплата за разницу в цене за квартиру. После этого банк дает продавцу разрешение на продажу жилья.

Далее — обычный алгоритм сделки купли-продажи и регистрации собственности в регистрационной палате, после чего покупатель становится полноправным владельцем недвижимости. Такой вариант гарантирует покупателю, что квартиру он получает сразу и без проблем.

Причины продажи залоговой квартиры Достаточно часто к подобным сделкам потенциальные клиенты относятся настороженно, подозревая мошенническую операцию и опасаясь возможного обмана.

Стоит сказать, что махинации действительно могут иметь место, однако это справедливо в равной степени и для любой сделки с недвижимостью, движимым имуществом, стоимость которого является высокой.

Это может быть утрата работы, повлекшая за собой невозможность дальнейших платежей по кредиту, утрата трудоспособности, пр.

Особенности покупки квартиры находящейся в залоге у банка

В данный момент существуют три основные схемы, позволяющие осуществить продажу залоговой квартиры, это:

  1. Продажа с погашением кредита покупателем

Полное погашение кредита, после чего залоговое обременение снимается, право собственности полностью переходит к заемщику, а затем происходит процедура перерегистрации квартиры на покупателя;

  1. Договор купли-продажи с участием банка

Внесение покупателем денежного залога на депозитные ячейки (аккредитивный счет). При этом в одной ячейке размещаются средства, предназначенные для банка – остаток долга по кредиту, а в другой ячейке находятся деньги для продавца – остаток суммы, оговоренной в качестве продажной цены квартиры.

Одновременно в УФРС отправляется на регистрацию договор купли-продажи и заявление банка о снятии залога с квартиры.

Покупка квартиры обремененной ипотекой

Внимание

Этот документ обязательно нужно заверить у нотариуса. После этого покупатель перечисляет на счет банка оставшуюся до полного расчета сумму (тот самый долг, о котором шла речь выше).

То, что продажа квартиры покупателю с ипотекой осуществилась в рамках закона, будет подтверждено документом, выданным в банке. В нем должно быть указано, что с финансовым учреждением рассчитались полностью, и кредитного долга по квартире у нового собственника нет.
Продажа квартиры по ипотеке: тонкости процедуры После всех расчетов с квартиры снимают обременение. Договор купли-продажи с именем нового собственника необходимо зарегистрировать (срок оговаривается еще на стадии заключения предварительного соглашения).

Выгодно ли покупать ипотечную квартиру

Заключение Продажа залоговой квартиры потенциально является выгодным предприятием для всех без исключения заинтересованных сторон (банк, продавец, покупатель):

  • Банк единовременно получает все причитающиеся ему по договору средства и может продолжать их использовать для собственных операций;
  • Продавец высвобождает нужные ему денежные средства, имея возможность решать собственные вопросы;
  • Покупатель приобретает квартиру с существенной скидкой, что нередко определяет саму возможность покупки жилья (при ограниченном бюджете).

Следовательно, достаточно неразумным было бы игнорировать представляющуюся возможность и отказываться от рассмотрения сделок с залоговыми квартирами.

Нюансы покупки квартиры с обременением ипотекой (находящейся в ипотеке)

Важно

Самый простой для покупателя способ приобретения залоговой квартиры – погасить долг заемщика перед банком и далее покупать квартиру в обычном порядке через договор купли-продажи, поскольку после погашения долга перед банком с квартиры снимаются все обременения, а заемщик становится полноправным собственником и может распоряжаться данной квартирой по своему усмотрению. Главный недостаток данного способа – огромный риск для покупателя.

Нередки случаи, когда недобросовестные заемщики отказываются продавать квартиру после погашения ипотечного долга потенциальным покупателем. Защитить добросовестного покупателя в подобной ситуации может только составление предварительного договора купли-продажи, в котором прописывались бы все условия и порядок совершения сделки.

Источник: http://leks74.ru/pokupka-kvartiry-nahodyashhejsya-v-ipoteke-riski/

Какие риски ожидают продавца квартиры по ипотеке

Высокие цены на рынке недвижимости, толкают семьи на улучшение своих жилищных условий путем взятия ипотеки.

Но что делать продавцу, если он столкнулся с такой категорией покупателей, как «ипотечники», какие у него риски при такой сделке?.

Давайте узнаем как это происходит и как сделать это сделать с самыми минимальными рисками для продающей стороны.

Участники ипотечной сделки

Чтобы понять с чем придется столкнуться, нужно четко понимать список тех, кто участвует в процессе ипотечного кредитования, ведь без некоторых из них продажа станет невозможной:

  1. Кредитор — банк или другая кредитная организация. Именно с ним происходят самые приоритетные отношения как в плане получение ипотеки, так и ее продажи. Финансовая часть сделки лежит на нем, а после именно ему вы выплачиваете кредит, неукоснительно выполняя свои обязательства. Без его согласия продать ипотечное жилье вы не сможете!
  2. Страховщик. Именно они сводят риски банка по вашему кредиту до минимальных, а выплата их спокойствия ложится на ваши плечи. Объектом будет выступать залоговое имущество и ваша жизнь со здоровьем. При продаже достаточно просто уведомить страховщика о планах и/или факте продажи.
  3. Независимый оценщик недвижимости. К сожалению, в нашей стране он независим только номинально, но без его услуг не обойтись. Вам предоставят список уже «готовых» оценщиков, и ваш выбор толком ничего не изменит. Но без него вы не купите и не продадите свою ипотечную квартиру.
  4. Агентство недвижимости и риелтор. Чтобы взять квартиру в кредит, нужно чтобы она соответствовала требованиям банка, а кто лучше знает рынок недвижимости, чем они. Да и продажа такой квартиры с ними пройдет быстрее, поэтому взаимодействовать вам придется.
  5. Государственные и муниципальные службы. Без них не обойтись в плане сбора необходимой документации как для покупки, так и для продажи жилья. Поэтому соберите все их контакты заранее, с точным графиком работы, чтобы беготня по бюрократическим организациям прошла успешно и быстро.

Продажа ипотечной квартиры: особенности

Покупка жилья — мероприятие сложное для обеих сторон. И продавец квартиры изрядно измучит свою нервную систему, пока сделка не завершится, а все потому, что его изматывает:

  • поиск покупателя;
  • надоедливые риелторы жаждущие получить жилье намного дешевле его реальной цены;
  • демонстрировать объект продажи незнакомым людям.

Но больше всего выбивает нервную систему из колеи, срыв сделки на финальной стадии, что чаще всего случается именно с «ипотечниками». Ведь именно они не могут дать 100% гарантии, что все пройдет как надо и банк одобрит кредит.

Особенности военной ипотеки

Такие сделки являются для продавцов самыми безопасными и надежными, ведь выбранная квартира сначала должна пройти одобрение у банка, и если оно есть, проблем с оформление не будет.

Немаловажно и то, что оформление сделки и передача денег за жилье — это полная ответственность именно кредитора.

Других отличительных моментов от обычной сделки по ипотечному жилью и этой ипотеки нет.

Преимущества и недостатки продажи квартиры по ипотеке для продавца

Ипотечное кредитование — самое рисковое мероприятие, ведь вполне может случиться, что даже при самых радостных перспективах, придет отказ. А значит продавец потерял не только клиентов, но время, ведь ему нужно начинать все сначала.

Важно! При всем этом проведение сделки с участием банка всегда уйдет надежнее и безопаснее, чем обычная продажа, ведь мошенничество тут исключено.

Преимущества:

  1. Подделка денежных средств невозможна, т. к. расчет с вами будет осуществлять банк, и именно он проверит подлинность каждой купюры с помощью специального оборудования. Делают проверку и пересчет несколько раз, потому волнений относительного этого момента быть не должно.
  2. Комфорт и безопасность как в период обсуждения сделки, так и финальной ее стадии, связанной с расчетом, ведь все это проходит в защищенном офисе банка. Согласованное время встречи, комфорт переговорной комнаты — все это способствует проведению нормальной и безопасной сделки.
  3. Все правила и нормативы по сделке купли-продажи будут неукоснительно соблюдены. Ведь банковское учреждение находится под неусыпным контролем национального банка, который четко следит за соблюдение законности его операций.
  4. Юридическое сопровождение с начальной и до финишной стадии. У банка имеется целый штат юристов, которые обеспечивают составление договоров и проверку подлинности предоставляемой документации.
  5. Проверенный банком нотариус, который оформит документацию правильно и в полном объеме. Не нужно будет переживать, и ждать от него мошеннических действий.

Недостатки:

  1. Нередко банки требуют дополнить стандартный пакет документов некоторыми бумагами, и их сбор и предоставление лягут на ваши плечи. Изредка возможен запрос справок или документов, на подготовку которых может уйти много времени, поэтому лучше позаботиться о них заранее, особенно если есть такая возможность.
  2. По длительности эта процедура намного дольше, чем обычная продажа жилья. И каждый этап может затянуться на несколько недель, а иногда и месяцев. В среднем от момента заявки на ипотеки и до расчета за квартиру уходит не менее 3-4 месяцев.
  3. Отказать могут даже на предфинальной стадии — это полное право банка, и самый страшный риск продавца. Кто хоть раз в жизни сталкивался с таким отказом в дальнейшем предпочитают, вообще, никогда не связываться с «ипотечниками». Ведь это и сорванные планы продавца и тот факт, что ему нужно начинать все с нуля для продажи своего жилья.

Если подытожить и сравнить недостатки и преимуществ такой сделки, то даже отказ, полностью покрывается шансом продать квартиру по такой крупной стоимости, что чаще всего и является преимуществом ипотеки.

Сложность для продавца, к примеру, на стадии оценки жилья заключается в том, чтобы согласовать время приезда оценщика в квартиру и собственно впустить его туда. Все остальное, в том числе и оплата лежит на покупателе. Срок этапа не превышает недели.

Немаловажно и то, что ожидание продавца получить расчет при подписании сделки не осуществится, ведь без этапа перерегистрации это невозможно.

Их можно поторопить, потребовав проведение ускоренной процедуры, которая занимает не более 7 дней и с вами произведут полный расчет за квартиру.

Ипотечная продажа: риски сторон

Перед тем как соглашаться на сделку с «ипотечниками», продавец должен оценить риски этого мероприятия для себя, и решить приемлемы ли они для него.

Банковское учреждение контролирует каждый этап сделки, именно оно заинтересовано, чтобы все было по букве закона. Ведь это и снижение его рисков. И платежеспособность покупателя тут играет немалую роль.

Неплатежеспособность — это отказ в ипотеке.

Важно! Незаконных мошеннических схем на рынке недвижимости невероятно много, а банковский контроль поможет их избежать или минимизировать.

Безусловно, в случае отказа, вы теряете клиента и время, но при этом защищаете себя от мошенников.

Многие схемы банкам знакомы и их служба безопасности знает свою работу, и убережет вас от ушлых покупателей с «рыльцем в пушку».

Поэтому ваш главный риск — получение отказа и потеря времени, покупателя.

Есть в этой сделки свои риски и у покупающей стороны:

  • обременение на квартире — отказ в кредите;
  • поддельная документация;
  • неполный пакет документации;
  • отказ органов опеки и попечительства;
  • несоответствие жилья банковским требованиям.

Особые тонкости

Подводные камни такого мероприятия заключаются в платежеспособности покупателя, прозрачности сделки и юридического соответствия документов по квартире. Любой из этих моментов, может, оборвать ипотечную сделку. Банк получает двух клиентов:

  • продавца — краткосрочные отношения;
  • покупателя — долгосрочные отношения.

Важно! Не стоит думать, что банк не заинтересован в ней, ведь его цель заработать на этом кредите, но только на законных основаниях.

Документация: стандартная и не очень

К стандартному пакету документов при продаже квартиры по ипотеке относятся:

  • правоустанавливающие документы;
  • техническая документация на квартиру;
  • копия лицевого счета;
  • выписка из домовой книги или ее копия;
  • копии персональных идентификационных документов собственников квартиры.

Важно! Если есть несовершеннолетний собственник, то без разрешения от органов опеки и попечительства продажу не осуществить.

Обязательным документом является выписка из ЕГРП, подтверждающая:

  • полный состав текущего списка собственников;
  • имеющиеся обременения на квартире.

В особых случаях банковские организации могут требовать расширенную выписку, которая отобразит все сделки с вашей недвижимостью, совершенные с 1998 года. А связано это, может быть, с тем что:

  • квартира находится во владении собственника менее, чем 6 месяцев;
  • идет сознательные занижение цены жилья по договору и его сумма не превышает 1000000 р.

Получить ее можно в региональном УФРС по вашему заявлению. Срок подготовки документа — 5 дней. Государственная пошлина — 200 рублей.

Может банковская организация потребовать и нестандартную документацию (копии):

  • военный билет;
  • справочный документ из туберкулезного диспансера;
  • водительское удостоверение.

Первый и последний документы взаимозаменяемые и копию военного билета требуют при отсутствии водительского удостоверения. А вот если нет обоих этих документов и продажу осуществляют пожилые собственники, то без вышеуказанной справки не обойтись.

Продажа квартиры: этапы

Эта процедура имеет свои четкие этапы:

  1. Оплата первоначального взноса за квартиру. Это делает покупатель.
  2. Передача полного пакета документации в банк от продавца.
  3. Проведение независимой экспертизы и получение отчета по ней.
  4. Получение одобрения на сделки со стороны банка. Подготовка договора.
  5. Согласование сделки со страховщиком. Подготовка договора.
  6. Подписание договоров: купля-продажа, кредита, залога.
  7. Регистрация собственности и залогового обременения.
  8. Получение новых документов.
  9. Расчет с продавцом.

Полезные ответы и советы

Многих продавцов, столкнувшихся с «ипотечниками», волнуют ответы на следующие вопросы:

  1. А есть ли гарантии? Получить задаток не получится, ведь в таких сделках он не предусмотрен, что не исключает отказ кредитора от сделки.
  2. Получу ли я деньги при подписании сделки? Нет, только после перерегистрации права собственности.
  3. Как лучше получить деньги на карту или наличными? Сделки по недвижимости чаще всего связаны с большими деньгами, не стоит ими рисковать, положите их на счет.
  4. А если обманут? Бояться обмана в ипотечной продаже не стоит, ведь именно эти сделки считаются самыми юридически прозрачными и чистыми. А проверку вашего покупателя проводят сразу две службы безопасности: страховщика и кредитора.

Полезные советы продавцу:

  • наведите справки о покупателе еще до сделки;
  • вычитывайте и проверяйте все документы;
  • контролируйте каждый этап сделки, даже те, где ваше присутствие необязательно.

Продать квартиру быстро, при большом желании, можно, но это или сомнительная сделка, или серьезная потеря цены.

Поэтому не стоит думать, что ипотечная продажа несет продавцу глобальные риски. Все они оправданы и с лихвой покрываются преимуществами.

Не стоит спешить, медленно, но уверенно, к чистой и выгодной продаже.

Источник: http://credity-banky.ru/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-riski-prodavca

Купля-продажа квартиры по ипотеке и ее особенности

Купля-продажа квартиры по ипотеке и ее особенности

– Статьи – Купля-продажа квартиры по ипотеке и ее особенности

Статьи 7650

Для подавляющего большинства россиян ипотечный кредит становится единственным шансом на приобретение собственного жилья. Тем более, что финансово-кредитные учреждения, вследствие достаточно жесткой конкуренции, предоставляют все более заманчивые условия по кредиту.

Но покупка недвижимости за наличные и купля-продажа квартиры по ипотеке имеют существенные отличия. Действия одинаковые, но есть несколько нюансов, которые необходимо знать. О них и поговорим.

Проще? Сложнее?

Купить квартиру или дом в ипотеку – проще или сложнее? Да как сказать. Основная сложность состоит в том, чтобы убедить банк в собственной платежеспособности.

Многие банки идут на снижение планки требований и учитывают не только официальную заработную плату, но и неподтвержденный доход.

Как вариант, учитывается совокупный доход семьи, а не только основного заемщика.

С недвижимостью, покупаемой по ипотечному кредиту, очень любят работать риэлтерские агентства и частные риэлторы. С точки зрения продавца и посредника, покупатели ипотечной недвижимости являются практически идеальными.

Если им приглянулась квартира, торговаться они навряд ли станут, они считаются достаточно серьезными клиентами, да и ограничений по стоимости недвижимости у ее потенциальных покупателей с помощью ипотечного кредита, практически нет.

Разумеется, при наличии положительной кредитной истории и достаточного дохода.

Покупателям, которые решили, что купля-продажа квартиры по ипотеке – это единственный вариант приобрести отдельное жилье, также проводить сделку проще и безопаснее.

Банк позаботится о чистоте проведения сделки, следовательно, обман и мошенничество исключены с обеих сторон.

Недвижимость будет тщательно проверена, особенно на предмет проживания в ней льготных категорий населения: несовершеннолетних, инвалидов, сирот – иначе могут возникнуть проблемы с Управлением опеки и попечительства.

Кредитное учреждение проследит, чтобы все временно отсутствующие жильцы были выписаны с жилплощади без малейших нарушений правил и документы оформит без единой ошибки, словом помощь в оформлении ипотеки будет весьма ощутимой.

Впрочем, не все продавцы недвижимости горят желанием столкнуться с ипотечным кредитованием. Причин для этого несколько.

Во-первых, документов для переоформления объекта недвижимости по ипотеке требуется гораздо больше, чем при обычной сделке купли-продажи.

Опытный риэлтор, разумеется, знает, как сэкономить время и не стоять в очередях любого учреждения, но подготовка сопутствующего пакета документов всё равно забирает дополнительные силы и время.

Плюс, следует учесть, что на проверку документов банком время также необходимо, а у многих справок весьма ограниченный срок действия.

Более того, для ипотечной недвижимости имеется целый ряд правил и ограничений, таких, как отсутствие перепланировки, обязательное страхование, оценка недвижимости независимым экспертом и так далее. Прежде чем подписать договор купли-продажи квартиры в ипотеку, придется проделать долгий путь, а время – деньги. Что ж, если не получилось найти подходящее агентство недвижимости, остается один выход – заняться всем самостоятельно.

Я все сделаю сам!

Разумеется, задействовав агентство недвижимости либо частного риэлтора, оформление купли-продажи пройдет гораздо быстрее.

Но, имея массу свободного времени, стальные нервы и горячее желание сэкономить, можно заняться этим самому.

Впрочем, консультация юриста по такому вопросу перед стартом все равно не помешает, она поможет избежать лишних телодвижений и пустой траты времени.

Конечно, банк кровным образом заинтересован в безупречной чистоте объекта недвижимости, более того, страховая компания будет преследовать те же цели, но осечка всегда вероятна.

Причин, как правило, две – несовершенство российских законов, особенно тех, которые касаются приватизации, оформления в собственность и прочего и человеческий фактор. Где гарантия, что сотрудник, производящий проверку документов, что-либо не упустит или вообще не проведет ее «спустя рукава»? Поэтому, приступая к столь важному делу, необходимо разобраться хотя бы в его азах.

Купля-продажа квартиры по ипотеке имеет множество «подводных камней», о которых ни в коем случае не следует забывать.

Хорошо, если имеется возможность проверить историю квартиры и проследить, как и при каких обстоятельствах изменялось количество проживающих в ней.

Ещё лучше, если любой шаг в сделке будет сопровождаться профессиональной юридической консультацией.

Основная трудность самостоятельного поиска квартиры будет заключаться в том, что данный объект недвижимости должен подходить кредитному учреждению, страховой компании и самому покупателю. Только вот критерии выбора у них разные. Задействовав посредника, можно сэкономить значительное количество времени и сил, которые лучше израсходовать с гораздо большей пользой.

Вам понравился контент?

0

Возврат к списку

Источник: http://www.ipoteka-legko.ru/polezno/kuplya-prodaja-kvartiry-po-ipoteke.html

По закону
Добавить комментарий