Особенности взаимозачета при покупке квартиры

Содержание
  1. Как рассчитать взаимозачет налогов при продаже и покупке квартиры?
  2. 1. Налоги при покупке и дальнейшей продаже квартиры
  3. 2. Налоги при продаже и последующей покупке квартиры
  4. Взаимозачет в сделках купли-продажи недвижимости
  5. Схемы взаимозачета
  6. Отличие взаимозачета и обмена
  7. Перечень необходимых документов
  8. Пошаговый алгоритм взаимозачета при приобретении квартиры
  9. Риски при взаимозачете
  10. Взаимозачет при покупке жилья
  11. Что такое взаимозачет при покупке квартиры
  12. Покупка и продажа недвижимости в одном налоговом периоде
  13. Зачет жилья» теряет популярность?
  14. Если продал квартиру и купил другую, какой будет налог?
  15. Покупка квартиры в новостройке: взаимозачет плюс ипотека
  16. Все форумы ФНС
  17. Сделка по взаимозачёту: как переехать из старой квартиры в новостройку?
  18. Как рассчитать взаимозачет налогов при продаже и покупке квартиры?
  19. Это видео недоступно
  20. Как отразить взаимозачёт в налоговом учёте
  21. Взаимозачет квартир

Как рассчитать взаимозачет налогов при продаже и покупке квартиры?

Особенности взаимозачета при покупке квартиры

После опубликования статей о налогах при продаже квартиры и налоговых вычетах при покупке я получила много вопросов от своих читателей, связанных с альтернативными сделками по покупке и продаже квартир.

Меня спрашивают о том, как рассчитать налоги при продаже и покупке квартиры, а также возможен ли взаимозачет налогов при продаже одной и покупке второй квартиры.

Ответы на эти вопросы Вы найдете в этой статье. 

Итак, давайте разберем два случая:

1. Налоги при покупке и дальнейшей продаже квартиры

Рассмотрим ситуацию, когда Вы купили квартиру, владели ею менее 3 лет и решили продать. Вы должны уплатить 13% налог с полученной Вами суммы, уменьшенной на 1 млн. рублей (налоговый вычет).

У Вас есть свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и документы, подтверждающие факт оплаты квартиры.

В этом случае, можно обратиться к абзацу 2 подпункта 1 пункта 1 220 статьи налогового кодекса РФ:

Это означает, что уменьшить налогооблагаемую базу можно не на 1 млн.рублей, а на сумму покупки.

 Пример 1: квартира была куплена 1 год назад по цене 2 млн. рублей. В настоящий момент продается за 4 млн. рублей. Рассчитываем налог:

 (4млн-2млн)*13%=260 тыс.рублей.

Пример 2: квартира была куплена 2 года назад по цене 3 млн., В настоящий момент продается за 2 млн. рублей. Рассчитываем налог:

 (2млн. – 3 млн) < 0, налогооблагаемой базы нет, налог равен нулю.

 Пример 3: комната (справедливо и для доли в квартире) была куплена менее 3 лет назад за 800 тысяч рублей. В настоящий момент продается за 1 200 000 рублей. Можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки, размер налога составит:

 (1,2 млн – 0,8млн) *13%=52 тыс. рублей.

Однако в этой ситуации выгоднее использовать имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей, предусмотренный ст.220 НК РФ, размер налога составит:

(1,2 млн. – 1 млн.)*13%=26 тыс.рублей. Разница очевидна.

2. Налоги при продаже и последующей покупке квартиры

Вторая ситуация. Вы продаете квартиру, находящуюся в Вашей собственности меньше 3 лет, а затем покупаете другую.

В этом случае Вы должны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), а также Вы можете получить налоговый вычет при покупке (максимально 2 млн. рублей).

Если обе сделки осуществлены в одном календарном году, то Вы можете просуммировать оба налоговых вычета при продаже и при покупке (2 млн.) согласно

Пример 4: (в собственности менее 3 лет) продали за 3 млн. рублей и купили другую за 4млн. Обе сделки прошли в 2012 году.

Продавец вправе уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей, а также добавить налоговый вычет (2 млн.) при покупке.

Тогда взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры будет выглядеть так:

 ((3 млн. – (1млн. + 2 млн.))*13% = 0.

Пример 5: квартиру (в собственности меньше 3 лет) продали за 4 млн. рублей, в этом же календарном году покупается другая за 4млн. Имеем следующий зачет налога при продаже и покупке квартиры:

((4 млн. – (1млн. + 2 млн.))*13% = 130 тысяч рублей.

Это сумма налога, которую продавец должен будет уплатить.

Пример 6: квартира, (собственности меньше 3 лет), продали за 2 млн. рублей, и в этом же году покупается другая за 4млн. Имеем:

 (2 млн. – (1 млн. +2 млн.))*13% = – 130 тысяч рублей.

Знак “минус” в данном случае говорит о том, что неиспользованный налоговый вычет переходит на следующий год, и продавец сможет получить в будущих периодах возврат НДФЛ на сумму 130 тысяч рублей.

Все вышесказанное справедливо при условии, что продавец-покупатель имеет право на налоговый вычет, то есть ранее не пользовался налоговым вычетом.

Если же сделки по продаже и покупке прошли в различных налоговых периодах (продал в декабре 2011г., купил в январе 2012г.), то описанный выше взаимозачет налогов не применяется.

В таком случае необходимо подавать две разные декларации в двух разных годах (2012г. и 2013г. соответственно). При этом продавец обязан полностью уплатить налог с продажи квартиры в 2012 году.

А как покупатель получить возврат НДФЛ возможно только начиная с 2013 года (у работодателя) или в 2014 году (в налоговой по итогу 2013 года).

Ну и напоследок рассмотрим еще одну ситуацию:

 Пример 7: мой клиент М. купил и оплатил квартиру в строящемся доме за 1,5 млн. рублей в 2010 году. В начале 2012 М.подписал акт приемки квартиры. В конце 2012 года М.

совершает альтернативную сделку по продаже своей квартиры за 2,5 млн. и покупке новой за 4 млн. М. работает, вычет до этого не получал.

Расчет налогов с учетом взаимозачета будет следующим:

 ((2,5 млн. – 1,5 млн.) – 2 млн.)*13% = – 130 тысяч рублей.

И снова знак “минус” говорит о том, что часть неиспользованного налогового вычета будет перенесена на последующий период, и М. сможет получить возврат НДФЛ на сумму 130 тысяч рублей.

Источник: http://Realty-Ask.ru/pokupka/kak-rasschitat-vzaimozachet-nalogov-pri-prodazhe-i-pokupke-kvartiry.html

Взаимозачет в сделках купли-продажи недвижимости

В последнее время в рекламе застройщиков часто можно встретить фразу о том, что квартиру в доме можно приобрести по взаимозачету.

Не всем россиянам понятна суть этой схемы, хотя сменить свою старую квартиру на новые апартаменты хотели бы многие.

Благодаря взаимозачету долгий и энергозатратный процесс продажи строй квартиры и покупки новой можно значительно облегчить и ускорить.

Схемы взаимозачета

Сегодня на рынке недвижимости практикуются различные схемы взаимозачета:

  1. Классический взаимозачет: продажа квартиры на вторичном рынке застройщиком и покупка новой владельцем квартиры. Разница в цене между двумя объектами может быть выплачена единовременно или в рассрочку. Иногда взаимозачет получается произвести без доплаты со стороны собственника: если новая квартира покупается на начальном этапе строительства, то можно значительно улучшить свои жилищные условия без вложений, продав старое жилье.
  2. Взаимозачет без вторичного жилья. Такая ситуация встречается не так часто и предполагает учет квартиры в другой новостройке в счет стоимости в новой. Причинами могут быть пополнение в семействе, разочарование в прежнем объекте, затягивание сроков сдачи объекта, выгодное инвестирование и пр.
  3. Взаимозачет плюс ипотека. Владелец недвижимости через застройщика выставляет свою квартиру на продажу, одновременно бронирует подходящий вариант в новостройке. Параллельно с этим он обращается в банк за оформлением ипотечного кредита: одобренной суммы должно хватить для внесения разницы между ценой продажи и ценой покупки.

Взаимозачет – удобная схема для улучшения своих жилищных условий. Тем не менее, она не лишена недостатков.

Основной из них – грубая оценка принадлежащего собственнику объекта недвижимости.

Размер дисконта, по которой оценивает квартиру застройщик обычно составляет 10-15%, при самом благоприятном варианте для квартир в хорошем районе – 5%.

Отличие взаимозачета и обмена

Термины взаимозачет и обмен не являются юридическими, поэтому разграничить эти понятия можно только с точки зрения их традиционного употребления применительно к сделкам с недвижимостью.

Разница между ними в следующем:

  1. Обмен обычно предполагает сделку между двумя физлицами-собственниками квартир на вторичном рынке. Взаимозачет подразумевает участие физического лица (он же владелец старой квартиры) и юридического (застройщика – продавца квартиры).
  2. При взаимозачете речь идет о продаже старой квартиры на вторичном рынке для покупки жилья в новостройке. 90% таких сделок происходят именно таким способом.
  3. Взаимозачет подразумевает некоторую доплату за новую квартиру (хотя иногда удается обойтись без него), тогда как обмен – равнозначная сделка, где деньги фигурируют только в договоре.

Взаимозачет следует отличать от схемы «трейд-ин». В последнем случае застройщик выкупает квартиру у владельца с некоторым дисконтом (до 10-15%) и учитывает ее стоимость в счет покупки жилья в новостройке.

Клиенту надо лишь доплатить разницу он становится владельцем квартиры в новостройке. Взаимозачет происходит по несколько отличному сценарию.

Перечень необходимых документов

Для того чтобы квартира могла участвовать в схеме взаимозачета она должна принадлежать покупателю на правах собственности (т.е. это не может быть неприватизированное, муниципальное, наемное или арендованное жилье) и не обременена залогом или арестом.

Для подтверждения этого собственнику необходимо собрать следующие документы:

  1. Актуальная выписка из ЕРГН.
  2. Свидетельство о собственности, выписка из Росреестра.
  3. Документ, на основании которого были приобретены права собственности: договор дарения, купли-продажи и пр.

Стоит учитывать, что к квартирам для взаимозачета обычно предъявляются высокие требования. Так, нередко застройщики требуют, чтобы квартира принадлежала собственнику не менее 3 лет (этот факт подтверждает правоустанавливающие и правоутверждающие документы).

Также в числе стандартных требований: отсутствие прописанных лиц (подтверждается выпиской из домовой книги или справкой о составе семьи, полученные в паспортном столе или ЕРИЦ) или возможность освобождения ими квартиры в кратчайшие сроки, отсутствие долгов по коммунальным платежам (подтверждается выпиской из лицевого счета).

Иногда определенные требования накладывают на возраст дома, в котором располагается квартира и к ее планировке (наличие кухни и пр.). Важное значение имеет отсутствие неузаконенной перепланировки. Для этого предъявляется экспликация и поэтажный план из БТИ.

Также в зависимости от ситуации могут потребоваться согласия на сделку от органов опеки и супруги продавца.

Пошаговый алгоритм взаимозачета при приобретении квартиры

Взаимозачет при приобретении недвижимости предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Клиент подбирает квартиру в новостройке, в которой реализуется продажа по взаимозачету.
  2. Специалисты агентства недвижимости производят оценку рыночной стоимости принадлежащей ему квартиры и озвучивают ему условия купли-продажи.
  3. Если условия его устраивают, подписывается договор на оказание посреднических услуг по продаже квартиры.
  4. Клиент вносит аванс для фиксации стоимости квартиры в новостройке и заключает с застройщиком договор бронирования. Желательно, чтобы он был заверен нотариально на срок, необходимый для продажи старой квартиры.
  5. Квартира клиента выставляется на продажу.
  6. После того как покупатель найден, с ним подписывается договор купли-продажи и переоформляются права собственности в его адрес.
  7. Вырученные деньги сразу поступают к застройщику в качестве взноса за квартиру в новостройке, одновременно подписывается договор купли-продажи квартиры в новостройке.
  8. После ввода объекта в эксплуатацию подписывается акт приема-передачи квартиры в новостройке.
  9. На основании договора с застройщиком и полученного акта оформляются права собственности через Росреестр. Госпошлина за процедуру составляет 2000 р.
  10. На основании госрегистрации клиент получает выписку из ЕГРН, которая подтверждает его правовой статус собственника.
  11. После закрепления собственности в квартире можно оформить прописку.

Риски при взаимозачете

Схема взаимозачета имеет некоторые риски:

  1. Основной из них – это повышение стоимости новостройки в тот момент пока не будет продана старая квартира. В итоге суммы сбережений или одобренной ипотеки может не хватить для доплаты. Добросовестные агентства недвижимости позволяют зафиксировать цену на квартиру. Многие застройщики также идут навстречу своим клиентам и предлагают им рассрочку платежа.
  2. Обычно для фиксации цены на объект в новостройке покупатель вносит аванс или залог. Если в дальнейшем выбранная квартира его не устроит, он потеряет деньги.
  3. Квартиры по взаимозачету обычно приобретаются на начальном этапе строительства. В данном случае увеличиваются риски того, что строительство затянется или объект вовсе не введут в эксплуатацию. С учетом возможного изменения сроков сдачи стоит заранее определиться с постоянной или временной пропиской.
  4. Нередко через взаимозачет застройщики пытаются избавиться от неликвидного жилья: например, на последних этажах или с неудачной планировкой.
  5. Иногда агентства недвижимости и застройщики умышленно завышают стоимость квартиры, продаваемой по взаимозачету. Поэтому предоставляемую информацию необходимо перепроверять самостоятельно.

Для минимизации данных рисков стоит внимательно подходить к выбору застройщиков и обращаться только к крупным проверенным компаниям.

Необходимо внимательно подойти к заключаемому договору с компанией: предусмотрена ли в нем фиксация цены на квартиру, будет ли возвращен аванс при условии, что сделка не состоится и пр.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/vzaimozachet.html

Взаимозачет при покупке жилья

Взаимозачет при покупке жилья

Популярна ли схема взаимозачета при покупке квартиры, вопрос довольно спорный на сегодняшний день.

По данным многочисленных опросов строительных компаний мнения их специалистов расходятся.

Одному застройщику взаимозачет приносит 30-40% от всей прибыли, в компании другого сделки по данной схеме составляют всего 1-5%.  

Выгода покупателя от взаимозачета также весьма неоднозначна. Многое зависит от условий, предлагаемых застройщиком, а также от состояния жилья, которое подлежит обмену.

Что касается условий от застройщика, то здесь вариантов масса, несмотря на то, что взаимозачет по определению является взаимовыгодной заменой старого жилья на новое в режиме «одного окна».

Что это означает? В классическом варианте взаимозачет должен осуществляться по одному договору в режиме одной сделки.

То есть, застройщик засчитывает старое жилье, как денежный взнос за новое строящееся, а недостающую сумму в случае чего берет доплатой.

Покупатель же одной сделкой решает сразу две задачи – продажа старого жилья и покупка нового в новостройке без лишних обременений. В этом случае застройщик может оформить старую недвижимость на себя сразу после заключения договора о долевом участии, а может оставить право на собственность за покупателем до окончания сделки, то есть, до момента сдачи готовой квартиры в новостройке.

Схему взаимозачета практикует далеко не каждый застройщик. Данная схема обязывает брать на себя некоторые дополнительные обязательства, проводить дополнительные работы.

Помимо строительства новостройки застройщик должен своими силами оценить старое жилье, проверить его документы, оформить его в свою собственность или найти на него покупателя. Данную схему еще называют “trade-in”.

Чаще всего данный термин, пришедший к нам из западных стран, применим к покупке автомобиля. Однако и на рынке недвижимости он вполне употребим.

Последовательность “trade-in” такова: покупатель выбирает квартиру в новостройке и узнает условия сдачи, затем посещает офис застройщика и приглашает экспертов для проверки собственной недвижимости. Далее идет согласование цены за старое жилье. В действительности же цена согласуется редко.

Как правило, застройщик просто озвучивает свою цену, а согласиться на сделку или нет, дело покупателя. При этом остаток по стоимости покупатель доплачивает из собственных средств. Возможно оформление ипотеки, но часто при такой схеме застройщик предлагает оформить беспроцентную рассрочку.

Современный рынок недвижимости пестрит различными вариациями взаимозачета, при которых работает, как классическая схема, так и нестандартные схемы, в буквальном смысле очень выгодные застройщику и практически ни к чему не обязывающие, кроме сдачи нового жилья в установленные сроки. В некоторых случаях назвать сделку с недвижимостью взаимозачетом можно с большой натяжкой. Тем не менее, покупателям квартир в новостройках приходится рассматривать разные предложения. Предлагаем разобрать самые популярные из них, а затем подвести итог об особенностях, недостатках и преимуществах взаимозачета.

Схемы взаимозачета

  1. Застройщик выкупает старую недвижимость покупателя, оформив ее в свою собственность. Недостающая сумма выплачивается сразу при заключении договора. Может быть оформлена ипотека, кредит или рассрочка. В некоторых случаях застройщик ограничивает остаток стоимости. К примеру, это может быть 500 тысяч рублей. Нюанс данного вида схемы, наиболее классического из всех, состоит в том, что из всех видов недвижимости застройщиком в качестве оплаты стоимости новостроенной квартиры принимается ликвидное жилье, то есть, та недвижимость, которую можно быстро и выгодно продать. При этом выражение «старое жилье» имеет весьма условное значение. Оно всего лишь означает жилье бывшего употребления, то есть, вторичное. В действительности одним из критериев жилья является свежая дата постройки не ранее 2000 года, а в некоторых случаях и 2005-06 гг и позже. Также стоит отметить, что стоимость старого жилья оценивается ниже рыночной на 10-15%.  
  2. Покупатель заключает договор бронирования новостроенной квартиры с застройщиком, этим самым фиксируя цену на нее на оговоренный в договоре срок. После заключения договора покупатель делает первоначальный взнос. Обычно его размер составляет 10-20% от общей стоимости квартиры в новостройке. Второй платеж производится после продажи старого жилья. В том случае, если жилье не успело продаться в оговоренные сроки, сумма первого взноса возвращается покупателю новостройки на руки. В это же время или ранее покупатель заключает договор с агентством недвижимости о продаже старого жилья. Бывают случаи, когда первый взнос делает найденный покупатель старого жилья, если таковой был ранее найден. В роли агента по реализации старой недвижимости в некоторых случаях выступает сам застройщик. Это имеет свои плюсы и минусы. Не нужно искать агентство недвижимости, которому можно было бы доверить сделку, нет необходимости заключать дополнительные договора. Однако в этом случае застройщик может продать жилье по сильно заниженной цене, чем рыночная. Если действовать через стороннее агентство, то шанс продать недвижимость по рыночной цене намного выше. Далее, если вырученных за продажу старого жилья денег не хватает до полной стоимости квартиры в новостройке, делается третий платеж. Он также может быть взят покупателем в кредит, в ипотеку, или же оплачиваться в рассрочку.
  3. Третий вариант в целом очень похож на предыдущий. Вот только в роли посредника по продаже старого жилья в обязательном порядке выступает застройщик. При этом за услугу он обязательно берет, как всякое агентство недвижимости, комиссию в размере 30-50 тысяч рублей. В остальном все точно также как и во втором варианте. Договор бронирования новой квартиры с фиксацией цены на оговоренный срок, первый взнос в размере 10-20% от общей стоимости новой квартиры. Только покупателя старого жилья никто не ждет. Договор на долевое участие заключается сразу после того, как покупатель делает первоначальный взнос.

Итак, мы разобрали самые популярные варианты, попутно разбирая некоторые особенности, плюсы и минусы взаимозачетного приобретения квартиры в новостройке. Теперь осталось обобщить информацию. Начнем с преимуществ схемы взаимозачета при покупке жилья.

  1. Возможность приобрести квартиру в новостройке на стадии строительства, не дожидаясь продажи собственного вторичного жилья. Это означает, что стоимость новой квартиры будет минимальной и позволит сэкономить.
  2. Покупатель может жить в своей квартире до момента сдачи нового жилья в эксплуатацию, что значительно смягчает обычные условия долевого строительства.
  3. Фиксированная цена на квартиру в новостройке. Как известно, чем раньше участник вступает в долевое строительство, тем дешевле ему обходится будущая квартира. В случае взаимозачета цена фиксируется на несколько месяцев, в течение которых вполне реально сделать в квартире косметический ремонт и продать вторичную недвижимость. При этом цена новостройки на момент продажи не изменится.
  4. Оставшуюся сумму, относительно небольшую, можно погасить при помощи кредита, ипотеки или рассрочки.

Теперь о недостатках взаимозачета при покупке жилья в новостройке. Они, безусловно, есть.

  1. Риск продажи собственного жилья (старого жилья) по гораздо более сниженной цене. Это может сделать, как застройщик, так и сам покупатель новостройки, торопясь выполнить условия договора бронирования. Хотя в некоторых случаях такая схема оказывается финансово более выгодной, нежели продажа старого жилья с последующей покупкой готового жилья в новостройке, которое уже на порядок дороже.
  2. Ограничение выбора новостроек. Как мы уже упомянули, далеко не все застройщики работают по схеме взаимозачета. А многие из тех, что работают, распространяют возможность приобретения жилья в новостройке по взаимозачету исключительно на дорогие варианты. Таким образом, желаемое жилье может оказаться либо слишком дорогостоящим, либо недоступным.
  3. При действующей схеме взаимозачета скидки, распространяемые застройщиком на те или иные новостройки, на данного покупателя не действуют. К тому же, в некоторых случаях необходимо выплачивать комиссию за продажу старой недвижимости.

Что нужно для оформления взаимозачетной покупки квартиры

Если Вы надумали приобрести новое жилье вместо старого, для начала следует выбрать ту новостройку, которая Вам больше по вкусу.

Выбрав жилье, узнайте, продает ли этот застройщик квартиры по данной схеме, а затем нанесите визит и выясните условия взаимозачета.

В случае согласия подпишите договор бронирования или договор долевого участия.

С какими проблемами можно столкнуться:

  1. Потенциальный покупатель может не дождаться сдачи новостройки в эксплуатацию и сорвать сделку, отказавшись от приобретения вторичного жилья.
  2. Суммы, вырученной за продажу старого жилья, может не хватить. Придется доплачивать из собственного кармана, связывать себя кредитными или ипотечными обязательствами или оформлять рассрочку.

Таким образом, покупка жилья по взаимозачету далеко не всегда является выгодным вариантом. Однако в некоторых случаях это идеальная схема для обмена старого жилья на новое с небольшой доплатой.

Источник: http://fortuna-ug.ru/articles/vzaimozachet-pri-pokupke-ghilyya-38

Что такое взаимозачет при покупке квартиры

Покупка и продажа недвижимости в одном налоговом периоде

Иванов С.П. в 2015 году продал квартиру, которая была в его собственности менее 3-х лет* за 3 254 800 руб. и через месяц купил другую квартиру стоимостью 2 300 000 руб.

Документы по приобретению первой квартиры у него отсутствуют (была получена в наследство от матери).

Так как срок владения недвижимостью составляет меньше 3-х лет Иванов должен уплатить с суммы полученного дохода (3 254 800 руб.)

Зачет жилья» теряет популярность?

У схемы «зачета имеющегося жилья» при покупке квартиры в новостройке есть свои минусы. Например, вашу, скорее всего, оценят ниже рынка. А могут вовсе не взять в «зачет», по причине жестких требований отбора.

Но есть и плюсы: можно «зарезервировать» новое жилье на стадии строительства по фиксированной цене и продолжать жить в старой до момента сдачи дома. Большинство экспертов утверждают, что «зачет жилья» в чистом виде, в соответствии с его классическим определением, применяется крайне редко.

Если продал квартиру и купил другую, какой будет налог?

Я продал свою квартиру и купил другую в одном году.

Нужно ли мне платить налог в этом случае, и какой? Возможен ли взаимозачет налога при продаже одной квартиры, и налогового вычета – при покупке другой?

Если кто-то продает одну и сразу покупает другую . дороже, за ту же цену или дешевле ( то есть совершает альтернативную сделку ), то возникает резонный вопрос – нужно ли платить налог .

Покупка квартиры в новостройке: взаимозачет плюс ипотека

Покупка квартиры в новостройке: взаимозачет плюс ипотека.

Фиксируем цену и переезжаем в бОльшую жилплощадь.

Нюансы, которые нужно четко представлять заранее Способ приобретения нового жилья, о котором мы собираемся рассказать в статье, предназначен для тех, кто планирует улучшить жилищные условия с помощью продажи «старой» квартиры.

Но в этом случае нужны деньги на доплату. Сегодня многие столичные застройщики, риелторы и банки предлагают для таких клиентов специальную услугу: взаимозачет плюс ипотека.

Все форумы ФНС

Здравствуйте.

Родители являлись собственниками дома более 15 лет, в нем мы проживали все вместе: я и родители всё это время, после чего два года назад родители на меня оформили дарственную и я стала собственником нашего дома (проживали так же все вместе). Решили разъехаться с родителями и в 2013г.

я продала дом (после оформления его на меня прошло 2 года) В этом же 2013 г. сразу после продажи дома за 3500000 на эти же деньги купила 2 общей стоимостью 3677000, собственником обеих являюсь я.

Благодаря новой программе «ЗАЧЕТ ЖИЛЬЯ» покупка квартиры в жилом массиве «Новый Оккервиль» станет для Вас проще и доступнее.

Программа заключается в том, что если для приобретения новой квартиры Вам необходимо продать свою старую жилплощадь, в этом Вам помогут специалисты по рынку вторичной недвижимости. 3. Новая квартира в «Новом Оккервиле» будет забронирована.

Сделка по взаимозачёту: как переехать из старой квартиры в новостройку?

Застройщики жилья в рекламе иногда указывают, что у них можно приобрести с помощью взаимозачета.

Что же это такое и как проходит данная процедура? «Суть услуги trade-in на рынке жилья заключается в том, что агентство недвижимости или застройщик выкупает старую с единовременным оформлением квартиры в новостройке на клиента, — говорит Инна Игнаткина, директор компании МИЦ-Недвижимость на Пресне .

— На практике же агентство недвижимости берет на реализацию старую клиента.

Как рассчитать взаимозачет налогов при продаже и покупке квартиры?

После опубликования статей о налогах при продаже квартиры и налоговых вычетах при покупке было получено много вопросов от читателей, связанных с альтернативными сделками по покупке и продаже.

Они спрашивают о том, как рассчитать налоги при продаже и покупке, а также возможен ли взаимозачет налогов при продаже одной и покупке второй квартиры. Ответы на эти вопросы Вы найдете в этой статье.

Рассмотрим ситуацию, когда Вы купили квартиру, владели ею менее 3 лет и решили продать.

Это видео недоступно

Смотрите подробное видео о том, как можно избежать уплаты налогов при продаже недвижимости, используя возможности налогового вычета: https://www..com/watch?v=HhAcH. Вот, что Вы узнаете: 0:07 Взаимозачет при покупке и продаже недвижимости 0:46 Сколько лет жилье было в собственности.

1:25 Продажа квартиры, которая была в собственности менее 3-х лет 1:46 Важные условия для налогового вычета при покупке.

Источник: http://gran-law.ru/chto-takoe-vzaimozachet-pri-pokupke-kvartiry-34314/

Как отразить взаимозачёт в налоговом учёте

Как отразить взаимозачёт в налоговом учёте

Мы рассмотрим порядок проведения зачета взаимных требований и особенности налогообложения при общей системе налогообложения и упрощённой.

Часто встречаются случаи, когда одни и те же компании являются кредиторами и дебиторами друг друга.

Это специфика нынешней ситуации, когда выгодно работать с проверенными контрагентами и с выгодными условиями. В нашей статье речь пойдет о взаимозачете между коммерческими организациями.

Рассмотрим порядок осуществления зачета взаимных требований и специфику налогообложения в разных жизненных ситуациях.

 Порядок проведения взаимозачёта  Гражданский кодекс предусматривает возможность осуществления взаимозачёта (ст.

410 ГК РФ): обязательство прекращается полностью или частично зачётом встречного однородного требования.

Между фирмами должны быть заключены как минимум два разных договора (поставка, заем, оказание услуг), где каждая из сторон является кредитором и должником.

Для проведения взаимозачёта необходимо выполнение следующих условий:

  • требования обеих сторон должны быть однородными (например, стороны должны друг другу деньги, или наоборот они должны друг другу товары);
  • для зачёта должен наступить момент исполнения обязательства хотя бы по одному из долгов у одной из сторон;
  • если обязательства не равны, то зачёт происходит на меньшую сумму, что не снимает обязанности по оплате оставшейся части долга.

Как только фирмы определятся, что все вышеперечисленные условия выполнены, они могут приступать к взаимозачёту.
Сам процесс взаимозачёта можно рассмотреть как 4 самостоятельные операции:

  • обе стороны признали взаимные обязательства по договорам между ними;
  • приняли решение произвести сверку расчетов по состоянию на определенную дату;
  • договорились произвести взаимозачёт – подписали соглашение о зачёте;
  • оформление результатов взаимозачёта в бухгалтерском и налоговом учёте.

Взаимозачет может быть различным и классифицироваться по видам. На практике различают односторонний, двусторонний и многосторонний взаимозачёты.

Односторонний предполагает, что фирма в одностороннем порядке пишет заявление о зачёте своему контрагенту, с которым есть общие обязательства. Форма уведомления контрагента может быть любой – заявление, уведомление, извещение.

Чтобы признать зачёт требований действительным, желательно посылать заявление заказным письмом с уведомлением. Именно оно поможет отстоять свою позицию в суде в конфликтной ситуации.

Самым безопасным вариантом взаимозачёта является двустороннее соглашение (зачёт), потому что его подписывают обе стороны, следовательно, каждая из сторон согласна с условиями.

Ещё одной разновидностью взаимозачёта является многосторонний зачёт. В данном случае участие принимают минимум три стороны, тесно взаимосвязанных между собой. В многостороннем зачёте необходимо помнить, что зачёт происходит на сумму меньшего требования.

Пример 1
Рассмотрим конкретные примеры двусторонних взаимозачетов. Предположим, две фирмы являются одновременно по отношению друг к другу дебиторами и кредиторами.

ООО «Тюльпан» (на ОСНО) отгрузило товар на сумму 80 тысяч рублей ООО «Лютик» (УСН «доходы минус расходы»), в том числе НДС 12 203 рубля. Ранее «Тюльпан» приобретал у «Лютика» строительные материалы на сумму 40 тысяч рублей и еще не успел их оплатить.

Обе фирмы договорились произвести взаимозачёт на меньшую из сумм, т.е. на 40 000 рублей, а по остальной части будут денежные расчёты.

В налоговом учёте у ООО «Тюльпан»:
Налог на добавленную стоимость (НДС). Реализация товаров, работ, услуг является объектом налогообложения по НДС. Налог начисляют в момент отгрузки, а именно по дате составления первичных документов.

Взаимозачёт не влияет на общую обязанность налогоплательщика по исчислению и уплате НДС при отгрузке товаров, а также на порядок применения налоговых вычетов, если бы стороной сделки был контрагент на ОСНО.

Таким образом, сумму НДС на дату отгрузки товаров после зачёта корректировать не нужно. Сумму НДС в 12 203 рубля необходимо отразить в книге продаж и в декларации по НДС в части подлежащей уплате в бюджет.

К вычету компания ничего не принимает, так как работает с фирмой «упрощенцем» и входящего НДС не было.
Налог на прибыль организаций. Выручка от реализации продукции (без НДС) включается компанией в доходы от реализации.

Важным в учёте по налогу на прибыль будет выбранный фирмой метод признания доходов и расходов. При применении метода начисления датой получения дохода будет дата отгрузочных документов, т.е. дата перехода права собственности на товар.

Факт платы не имеет никакого значения. При кассовом методе датой получения дохода признается день поступления денег на расчетный счет или в кассу предприятия. Дата перехода права собственности имеет вторичное значение.

Расходы на ранее купленное сырье включают в материальные расходы. Если фирма применяет метод начисления, то стоимость сырья признают материальным расходом на дату списания строительных материалов в производство по требованию накладной.

Данный вид расходов относится к прямым и включается в затраты того периода, когда была отгрузка продукции или оказание услуг, в стоимости которых он учитывается в соответствии со ст. 319 НК РФ.

В случае применения кассового метода стоимость приобретённых материалов учитывается в составе расходов по мере списания в производство при условии их фактической оплаты (пп. 1 п. 3 ст. 273 НК РФ).

В рассматриваемой ситуации компания может принять в расходы всю стоимость строительных материалов, на дату проведения зачёта, когда задолженность по оплате материалов была полностью погашена.

Проведение зачёта для стороны, которая применяет метод начисления, не влечет каких-либо последствий по налогу на прибыль. Это связано с тем, что доходы и расходы при данном методе учитывают независимо от факта оплаты.

Если сторона определяет доходы и расходы по кассовому методу, то проведение зачёта означает одновременно поступление оплаты от покупателя и погашение задолженности по оплате перед продавцом.

Поэтому на дату зачета налогоплательщик, применяющий кассовый метод, должен отразить выручку от реализации товаров в сумме зачтенной задолженности контрагента (без НДС), т.е. в сумме 40 000 рублей (п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ). Кроме того, на эту же дату приобретенные товары считаются оплаченными (в размере зачтенных сумм) также 40 000 рублей, следовательно, выполняется одно из условий для признания расходов при кассовом методе.

В налоговом учете у ООО «Лютик»:
Упрощенная система налогообложения (УСН). Доход признается в момент получения денег на расчетный счёт или в кассу предприятия. Расходами признаются затраты после их фактической оплаты (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Материальные расходы (в том числе расходы по приобретению товаров) – в момент списания с расчетного счёта или выплаты из кассы компании, а при ином способе погашения задолженности – в момент такого погашения.

Проведение зачёта для компании на УСН означает одновременно поступление оплаты от покупателя и погашение задолженности по оплате перед продавцом. Поэтому на дату зачёта компании надо отразить выручку от реализации товаров в сумме зачтённой задолженности контрагента, т.е.

в сумме 40 000 рублей. Кроме того, на эту же дату приобретенные товары, а также сумма “входного” НДС по ним считаются оплаченными. Выполняется одно из условий для признания расходов при УСН, также в размере 40 000 рублей.

При определении налоговой базы по УСН, расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, и расходы в виде суммы НДС по оплаченным товарам учитывают на дату реализации товаров. Происходит это независимо от факта их оплаты покупателем.

В данном случае этой датой будет дата получения уведомления о зачёте. Оставшуюся часть долга компания может учесть в расходах только после окончательной оплаты долга 40 000 рублей наличными или безналичными.

Пример 2
Есть две компании и обе на УСН, причем одна из них ООО «Мебель» на УСН 6%, а другая ООО «Стулья» на УСН 15%.

ООО «Мебель» оказала услуги на 100 000 рублей ООО «Стулья». В свою очередь последняя фирма ранее продала товар на сумму 50 000 рублей ООО «Мебель», но та еще за него не расплатилась.

Обе фирмы пришли к соглашению о взаимозачете на 50 тыс. рублей.

В налоговом учёте у ООО «Мебель»:
Упрощенная система налогообложения УСН 6%. Доход признается в момент поступления денег на расчетный счет в банке фирмы, наличными деньгами в кассу предприятия, а также иным способом (гл. 26.2 НК РФ).

Будем считать, что получение уведомления о зачёте взаимных требований и есть иной случай. И именно на дату его осуществления компания признаёт выручку от реализации товара (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

Если сторона определяет доходы и расходы по кассовому методу, то проведение зачёта означает одновременно поступление оплаты от покупателя и погашение задолженности по оплате перед продавцом.

Поэтому на дату зачёта налогоплательщик, применяющий кассовый метод, должен отразить выручку от оказания услуг в сумме зачтённой задолженности контрагента. О расходах речи быть не может, потому что компания применяет «доходную» упрощенку.

В конкретном случае ООО «Мебель» признает выручку в налоговом учёте на дату подписания соглашения о взаимозёчете по своим реализованным услугам в сумме 50 000 рублей.

В налоговом учете у ООО «Стулья»:
Упрощенная система налогообложения УСН 15%. В данном случае компания применяет обычную упрощёнку «доходы минус расходы». Для учета важны и доходы, и расходы.

Операция по взаимозачёту в данном случае означает одновременно поступление оплаты от покупателя и погашение задолженности по оплате перед продавцом. Поэтому на дату зачёта такой налогоплательщик должен отразить выручку от реализации в сумме зачтённой задолженности.

Это 50 000 рублей (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249 НК РФ). В данной ситуации опять присутствует кассовой метод признания доходов и расходов. О расходах и поговорим.

Расходы компания признаёт на дату подписания соглашения о взаимозачёте только в части 50 000 рублей по услугам, а оставшуюся часть долга, в момент её оплаты наличными или чрез расчётный счёт.

При разных режимах налогообложения учёт ведется по-разному.

При использовании метода начисления взаимозачёт не играет никакой роли, потому что доходы и расходы отражают по первичным документам.

Противоположная ситуация складывается для упрощенцев. Для них важен сам факт оплаты, и дата получения уведомления о зачёте или дата подписания соглашения о взаимозачёте.

Налог на прибыль

УСН

НДС

Следить за темой

Просмотры:

Источник: http://www.buhday.ru/articles/nalogi/kak-otrazit-vzaimozachyet-v-nalogovom-uchyete/

Взаимозачет квартир

Сегодня все большую популярность на рынке недвижимости получает взаимозачет квартир.

Данная схема оборота недвижимости – трейд-ин была позаимствована на рынке автомобилей, где она применяется довольно давно, но несет в себе меньше риска, чем в случае с жильем.

Суть системы проста и понятна – недвижимость, находящаяся в наличии идет в зачет, когда встает необходимость покупки новой.

Строительная компания получает вашу оцененную недвижимость в счет оплаты части стоимости квартиры в новом, как правило, еще строящемся доме. Работа данной схемы имеет свои особенности, а так же плюсы и минусы, которые мы сейчас рассмотрим подробнее.

Взаимозачет квартир стал особенно актуален в период финансового кризиса, когда платежеспособность населения значительно упала, а вопросы, связанные с новой недвижимостью продолжали оставаться актуальными. Застройщики в этих условиях, так же стали искать удобные решения реализации нового жилого фонда.

Чтобы быть активным участником сделки по трейд-ин достаточно иметь оформленное право собственности на любой объект недвижимости.

Сделка: взаимозачет квартир

Сама сделка проходит в несколько этапов.

Во-первых, нужно произвести правильную оценку того объекта недвижимости, который будет идти в зачет.Во-вторых, специалист на рынке недвижимости должен вынести заключение о конкретных условиях, на которых производится взаимозачет квартир.

Он указывает необходимую цену выкупа и сроки, когда площадь должна быть освобождена и снята с регистрации. А так же уточняет время вселения обладателя новой жилплощади.

В-третьих, необходимо четко согласовать все отношения между клиентом и застройщиком и создать работающую схему зачета между ними.

Возможен так же вариант, когда клиенту, расстающемуся с собственным жильем по зачету нужно подыскать временное жилье, пока новая недвижимость достраивается.

Сегодня в зачет идут самые различные объекты.

Продавец нового жилья сам устанавливает, какие объекты идут в зачет, и очень часто ставит здесь жесткие ограничения и требования. Это может быть: квартира, дом, загородная дача, частные производственные помещения и склады, гараж или просто участок земли.

Взаимозачет квартир имеет как плюсы, так и минусы, о которых покупатель должен быть информирован, чтобы прекрасно осознавать, с чем он столкнется в случае заключения сделки.

Минусы взаимозачета квартир

Самым главным минусом для покупателя является необходимость ожидать, когда достроится его новое жилье, и когда дом окончательно будет сдан в эксплуатацию.

В условиях экономической нестабильности компания строитель не может дать сто процентные гарантии, что дом будет сдан точно в указанные сроки. А порою окончание строительства вообще под большим вопросом.

Непредвиденные ситуации могут затормозить строительство, а покупатель, будет вынужден, находится весь этот период без конкретного жилья.

К минусам мы можем отнести и определенные финансовые потери. Оценочная стоимость квартиры будет отличаться от той, за которую ее можно реально продать.

К тому же покупатель ограничивается только той квартирой, которую предоставляет продавец и теряет возможность выбирать из огромного разнообразия вариантов.

Компания, предлагающая взаимозачет квартир в большинстве случаев устанавливает очень жесткие требования к состоянию объекта. Это может быть и внутреннее состояние, а так же требования к территории, на которой он находится.

В случае несоблюдения требований компания может согласиться взять объект в зачет при условии значительного снижения его оценочной стоимости, что конечно будет невыгодно его владельцу.

Плюсы взаимозачета квартир

Но кроме минусов, конечно, существуют и плюсы. Покупатель становится владельцем новой, пусть еще и незаконченной квартиры, моментально.

И вселяется уже в отремонтированное и полностью пригодное для жизни помещение. Цена на новую квартиру утверждается на момент оформления сделки и уже не повысится и не может быть изменена.

У клиента исчезает необходимость в суете вокруг продажи старой квартиры и если у него есть, где жить, то ему не о чем переживать.

Проведение схемы трейд-ин не потребует выплат значительной комиссии, как было бы в случае сотрудничества с агентством по недвижимости.

Компания застройщик занимается полным оформлением документации на старую квартиру, ее проверкой, а в последствие и реализацией.

Имея отлаженную систему продажи такого жилья, она получает прямую прибыль от продажи и обеспечивает прибыльность строящегося объекта.

Если вы все же решились на взаимозачет квартир и видите в этом идеальное решение своей проблемы, еще раз взвесьте все за и против.

А так же не поленитесь получить максимум информации о компании-застройщике и отзывы тех, кто уже сотрудничал с нею в данном вопросе.

Это поможет избежать вам лишних проблем и получить новое жилье в точные сроки и без риска.

Источник: http://ZhkVozrozhdenie.ru/instruktsii-dlya-remonta/10417-vzaimozachet_kvartir

По закону
Добавить комментарий