Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома – подробно о правах дольщиков

Содержание
  1. Перенесение даты сдачи дома: что нужно знать дольщику?
  2. За какой срок застройщик должен сдать объект?
  3. Как дольщиков защищает закон?
  4. Роль договора — на что следует обратить особое внимание
  5. Подача судебного иска
  6. Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома по фз 214
  7. Как узнать из договора, когда наступит срок передачи объекта
  8. Ответственность строительной компании за срыв сроков строительства
  9. Неустойка за просрочку сдачи объекта
  10. Односторонний отказ от договора
  11. Расторжение ДДУ через суд
  12. Ответственность застройщика при нарушении сроков сдачи объекта
  13. Договор и сроки строительства
  14. Перенос сроков сдачи
  15. Ответственность застройщика при нарушении договорных обязательств
  16. Основные меры гражданско-правового воздействия
  17. Как взыскать деньги?
  18. Досудебное урегулирование конфликта
  19. Судебное разбирательство
  20. Юридическая помощь и посредничество
  21. Уголовная ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома
  22. Существует ли уголовная ответственность застройщиков за несвоевременную сдачу дома?
  23. В чем заключается преступление?
  24. В каких случаях застройщик попадает под уголовную ответственность?
  25. Кого будут судить?
  26. Что в перспективе?
  27. Риски
  28. Итоги
  29. Нарушение сроков сдачи квартиры застройщиком
  30. Нарушение сроков по ДДУ
  31. Неустойка с застройщика
  32. Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома
  33. Исковое заявление о взыскании неустойки
  34. Дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве
  35. Заключение

Перенесение даты сдачи дома: что нужно знать дольщику?

Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома - подробно о правах дольщиков

Российское законодательство в области строительства жилых помещений медленно, но верно шагает по пути совершенствования.

Еще совсем недавно обманутые покупатели жилья по договору долевого участия не могли вернуть свои вложения, то сегодня на стороне защиты интересов дольщиков выступает закон и судебная практика.

За какой срок застройщик должен сдать объект?

Срок сдачи объекта жилой недвижимости определяется Указом президента «О долевом строительстве многоквартирных домов».

Согласно данному нормативному документу, строительный объект должен быть введён в эксплуатацию в период, указанный в договоре.

Стоит отметить, что при расчёте даты окончания работ необходимо опираться не только на строительные прогнозы, но и на нормативные сроки для постройки, согласно проектной документации.

В этом случае последний обязан предупредить об этом оставшихся участников договора долевой собственности не позднее, чем за два месяца до намеченной ранее даты сдачи.

Уважительными обстоятельствами для переноса срока сдачи объекта жилой недвижимости являются стихийные бедствия, террористическая угроза, военные действия и т.д.

Кроме того, к данным обстоятельствам можно отнести действия третьих лиц, повлекшие за собой невозможность продолжать строительные работы: несвоевременная доставка строительных материалов и конструкций, принятие законодательных актов, значительно изменяющих существующие условия строительства и т.д.

Естественно, все вышеперечисленные обстоятельства должны быть документально подтверждены, поскольку дольщики вправе лично убедиться в уважительности причины переноса срока сдачи объекта недвижимости.

Кроме того, покупатели вовсе не обязаны соглашаться с новой датой введения объекта в эксплуатацию.

Но чтобы избежать обмана еще перед покупкой, необходимо проверить реестр недобросовестных застройщиков и убедиться, что компании, услугами которой вы хотите воспользоваться, нет в «черном» списке.

Все стороны возникающих правоотношений при подписании договора берут на себя определённые обязательства.

Обязанности дольщика, как правило, ограничиваются своевременным перечислением денежных средств.

Для застройщика их перечень значительно шире: дата введения объекта в эксплуатацию, дата передачи объекта в собственность инвестора, уровень качества выполненных строительных работ и т.д.

Как дольщиков защищает закон?

Покупатели, не получившие ключи от своих квартир в день, предусмотренный договором долевого строительства, имеют право на денежную компенсацию. Получить её можно в досудебном порядке либо после судебного разбирательства.

В первом случае дольщику необходимо направить строительной организации обращение с требованием добровольной уплаты неустойки. В данном письме следует указать те пункты договора, которые содержат информацию о предполагаемых сроках сдачи объекта и ответственности за их нарушение.

Размер неустойки определяется следующим образом:

число дней просрочки*1/300*ставка Центрального банка РФ*стоимость договора.

Данное письмо вместе с ксерокопиями паспорта и договора долевой собственности необходимо направить в офис застройщика заказным письмом.

Роль договора — на что следует обратить особое внимание

На территории РФ существует единственная форма долевого строительства — договор долевого участия собственников.

Согласно Российскому законодательству, данный документ должен содержать следующую информацию:

  • Название и характеристика объекта строительства;
  • Предмет договора, т.е. права и обязанности сторон;
  • Стоимость договора (цена объекта недвижимости, порядок и процедура выплат и т.д.);
  • Срок введения объекта недвижимости в эксплуатацию;
  • Срок гарантии объекта.

Данные пункты договора долевого участия обязательны, при отсутствии хотя бы одного из них соглашение может быть признано недействительным.

Поэтому информация, указанная в нём, должна соответствовать действительности и быть актуальной на момент подписания документа.

Чтобы обезопасить себя от перенесения даты сдачи объекта, дольщику стоит обратить особое внимание не только на непосредственный день ввода объекта в эксплуатацию, но и на штрафные санкции в случае просрочки, а также порядок произведения застройщиком компенсационных выплат.

Кроме того, необходимо убедиться, что указанная в договоре его стоимость соответствовала действительности.

Зачастую дольщикам предлагают указать сумму меньше реальной в несколько раз, аргументировав это возможностью сэкономить на налоговых взносах.

От такого поступка следует отказаться, поскольку в случае переноса даты сдачи объекта расчёт компенсации будет производиться по меньшей величине, указанной в договоре и оспорить это будет невозможно!

Подача судебного иска

Неустойка полагается дольщикам за каждый день просрочки даты передачи жилого объекта, установленной согласно договору долевого участия. К этой сумме можно прибавить расходы, которые повлекла за собой просрочка, а также компенсацию морального ущерба.

Основаниями для компенсации морального вреда являются серьёзные переживания из-за несоблюдения застройщиком пунктов заключённого договора, плохие условия проживания из-за невозможности проживать в своей квартире, грубое отношение сотрудников строительной организации и т.д.

Если получить положенную компенсационную выплату мирным путём не представляется возможным, то дольщику придётся обращаться в суд.

К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие факт попытки мирного решения проблемы: копия обращения, почтовая квитанция об отправке заказного письма и ответ строительной организации, если таковой был дан.

Подобные споры находятся в компетенции судов общей юрисдикции либо мирового судьи по адресу головного офиса застройщика (если сумма компенсации не превышает 50-и тысяч рублей). Отправляясь в суд, следует предварительно оплатить государственную пошлину за исковое заявление.

По окончании судебных разбирательств, на основании вынесенного решения, заявителю следует инициировать исполнительное производство в отношении недобросовестного застройщика.

Сделать это можно в территориальном отделении службы судебных приставов по фактическому адресу строительной организации.

Помимо этого дольщик может предпринять попытку самостоятельного получения денежных средств с банковского счёта компании, обратившись с исполнительным листом, полученным в суде, в банк, обслуживающий застройщика.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/otvetsvennost-zastrojshika-za-nesvojevremennuju-sdachu-doma.html

Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома по фз 214

Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома по фз 214

Рынок долевого строительства за последние несколько лет сильно изменился. Из этой сферы ушли ненадежные компании и фирмы-однодневки, оставившие за собой, целую армию обманутых дольщиков.

Сегодня основные игроки – это крупные строительные корпорации, которые дорожат своей репутацией. Федеральный закон, принятый в 2004 году, с каждым годом повышает меру ответственности застройщиков, предъявляя к ним все более жесткие требования.

В настоящее время дольщики имеют более высокую степень защиты, чем раньше. Однако неисполнение своих обязательств застройщиками – и сегодня не редкость, самое частое нарушение ФЗ 214 – просрочка сдачи объекта строительства.

Какая существует ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома по 214 ФЗ, и что предпринять дольщику, столкнувшемуся с подобными обстоятельствами?

Как узнать из договора, когда наступит срок передачи объекта

Долевое строительство все еще остается достаточно рискованной сферой.

Период реализации проекта – это не месяцы, а годы ожидания, в течение которых может произойти много разных событий: задержка сроков возведения объекта, заморозка строительства, у застройщика могут возникнуть финансовые проблемы, которые закончатся банкротством. Сегодня 214 ФЗ страхует дольщиков практически от всех видов рисков, но чтобы воспользоваться своими правами, их нужно знать. Большинство же граждан не представляют, какие гарантии им предоставляет закон, и ориентируются только на ДДУ, который подписывают с застройщиком.

Между тем, в законе не предусмотрена единая форма документа.

Каждый застройщик разрабатывает свой договор и волен включать в него любые пункты, не противоречащие законодательству.

Практически в каждом договоре существует много подводных камней, завуалированных формулировок и невыгодных для дольщиков условий, в частности касающихся сроков сдачи дома.

По закону застройщик обязан своевременно передать жилье дольщику в соответствии со сроком, указанным в договоре. В 214 ФЗ предусмотрена ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома.

Срыв сроков строительства и несоблюдение времени передачи объекта грозит строителям внушительными штрафами.

Однако кому же хочется платить из своего кармана за нарушение сроков? И застройщики, вернее штатные юристы компании, начинают изобретать условия, позволяющие им, если не избежать ответственности, то, по крайней мере, отсрочить ее наступление.

В договор включается не точная дата передачи объекта, а примерная, например, IV квартал 2018 года, или «через три месяца после приемки дома госкомиссией». Напрямую это не противоречит закону, но для дольщика очень невыгодно.

В первом случае крайний срок, после которого можно взыскивать неустойку, будет 31 декабря 2018 года.

Во втором случае дольщику необходимо выяснить, когда дом был принят государственной комиссией, подождать указанные в договоре три месяца, и только после наступления этой даты рассчитывать неустойку.

В связи с этим юристы советуют: перед тем как подписать документ, обязательно показать его профессионалу, который сможет обнаружить скрытые условия, ущемляющие права дольщиков.

Ответственность строительной компании за срыв сроков строительства

Федеральный закон в первую очередь направлен на защиту слабой стороны, коими являются обычные граждане.

Поэтому и штрафы застройщика по 214 ФЗ весьма внушительны.

При грамотных и последовательных действиях за долгое ожидание своей квартиры, дольщик может получить от строительной компании немалую сумму компенсаций.

За нарушение срока передачи объекта застройщик уплачивает участнику неустойку (1/150 ставки Центрального банка от полной цены ДДУ за один пророченный день).

Если же просрочка повлекла за собой дополнительные расходы, например, гражданин был вынужден на это время снимать другую квартиру, то должны быть компенсированы и эти убытки дольщика.

При судебном урегулировании вопроса с застройщика можно также взыскать моральную компенсацию, штраф в размере 50% от всей суммы требований, заявленных в иске, услуги юриста и судебные расходы.

Действия дольщика зависят от того, насколько застройщик затянул с передачей объекта. Существует несколько вариантов развития событий. Рассмотрим каждый из них отдельно.

Неустойка за просрочку сдачи объекта

Застройщик за месяц до наступления срока обязан уведомить участников, что готов к передаче жилья.

Если по каким-то причинам срок строительства затягивается, он должен заранее (за 60 дней до наступления дня передачи) сообщить об этом дольщику и предложить ему подписать соглашение о продлении срока.

Соглашаться или нет подписывать данный документ – дело каждого гражданина, закон не обязывает его это делать. Стоит только учесть, что подписав соглашение, дольщик не может требовать неустойку, поскольку он согласился на продление срока строительства.

Юристы не рекомендуют гражданам подписывать соглашение с застройщиком, направленное последним уже после того, как прошел срок сдачи дома, установленный в договоре.

В этом случае дольщик ничего не выиграет, но может потерять положенную по закону неустойку и компенсацию.

Если дольщик не согласен продлевать договор, или вообще не получал никакого сообщения от застройщика с предложением заключить соглашение, рекомендуем придерживаться следующего порядка действий:

  1. Отправить в строительную фирму претензию, в которой выставить требование о выплате неустойки и покрытии своих расходов.
  2. При отрицательном результате подавать в суд на застройщика.

В обоих случаях необходимо самостоятельно сделать расчет неустойки.

Односторонний отказ от договора

Если с даты в договоре, когда застройщик должен был передать жилье участнику, прошло более двух месяцев, дольщик может инициировать процедуру расторжения ДДУ. Для этого достаточно просто направить в строительную компанию уведомление о том, что участник проекта отказывается в дальнейшем исполнять условия договора.

При этом застройщик должен не только вернуть гражданину все его средства, но и уплатить проценты за использование чужих денег (1/150 ставки Центробанка за один день).

Причем пеня рассчитывается за весь срок действия договора. ДДУ считается аннулированным с момента отправки уведомления.

Дольщику необходимо позаботиться, чтобы отправка письма была зафиксирована документально.

Все подробности данной процедуры можно узнать в статье «Как правильно составить и направить застройщику уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке».

На расчет с дольщиком закон отводит застройщику двадцать будних дней с того момента, когда письмо было отправлено.

Расторжение ДДУ через суд

Самая неприятная ситуация для дольщика, когда дом практически не возводится, и на объекте частично или полностью заморожено строительство.

В этом случае также предусмотрена ответственность застройщика по ДДУ.

Если дольщик видит, что строительство стоит, он может потребовать аннулирование договора, подав соответствующее заявление в суд.

При рассмотрении дела в судебной инстанции, гражданин также может рассчитывать на неустойку и другие компенсации, положенные ему по закону.

После принятия судебного решения, у застройщика есть десять рабочих дней на его исполнение.

Если строительная компания вовремя не вернет деньги, то на следующий день после последнего срока возврата, на данную сумму начинают также начисляться проценты за использование чужих денег.

Как видно, 214 ФЗ предусматривает для застройщиков достаточно высокую степень ответственности за просрочку сдачи дома.

Однако, несмотря на то, что закон для всех застройщиков един, в каждом конкретном случае существуют свои нюансы. Решение, которое подходит для одной ситуации, неприемлемо при других жизненных обстоятельств.

Поэтому перед принятием того или иного решения, дольщику необходимо проконсультироваться с опытным юристом.

Общество защиты прав дольщиков – это не просто название, наши юристы действительно всегда стоят на стороне дольщиков и защищают их всеми законными способами.

В этой сфере мы работаем очень давно, поэтому изучили все уловки, предпринимаемые застройщиками, чтобы уйти от ответственности. Мы поможем вам решить споры любой сложности со строительными компаниями и взыскать с них максимальную компенсацию.

В разделе «Контакты» вы найдете все наши координаты, по которым нас можно найти.

Источник: https://help-ddu.ru/neustojka/otvetstvennost-zastrojshhika-za-nesvoevremennuyu-sdachu-doma-po-fz-214

Ответственность застройщика при нарушении сроков сдачи объекта

Ответственность застройщика при нарушении сроков сдачи объекта

Российское законодательство медленно, но верно совершенствуется. Несколько лет назад обманутым дольщикам было очень сложно даже просто вернуть свои денежные вложения, а не то что добиться выплаты какой бы то ни было неустойки.

Сегодня же на стороне рядовых участников долевого строительства – и закон, и судебная практика. Нерадивого подрядчика в любой момент можно привлечь к ответственности, заставив соблюдать закреплённые в договоре условия.

Главное – знать, как это сделать. И, конечно же, хорошо подготовиться и к предварительным переговорам с подрядчиком, и к судебному разбирательству. Опасаться последнего не стоит: шансов на положительное решение дела более чем достаточно.

Договор и сроки строительства

Как известно, единственно возможная форма долевого строительства на территории Федерации – договор долевого участия. В нём, согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ, обязательно должны быть указаны следующие сведения:

  • объект строительства (дом, квартира и т. д.);
  • предмет договора (обязательства инвестора и застройщика);
  • цена договора (стоимость объекта, порядок выплат и т. д.);
  • способы обеспечения исполнения подрядчиком своих обязательств (как правило, залог земельного участка);
  • срок передачи жилплощади дольщику;
  • гарантийный срок недвижимости.

Если какой-либо информации из приведённого выше списка в документе нет, сделка считается недействительной

Любые попытки застройщика убрать из договора пункт об итоговых сроках сдачи объекта являются нарушением законодательства Федерации.

Перенос сроков сдачи

Срок передачи жилплощади дольщику, указанный в договоре, может быть изменён только при согласии участников строительства.

При этом соответствующее уведомление застройщик должен отправить инвестору за два месяца до оговорённой ранее даты сдачи объекта.

Если он по каким-либо причинам этого не сделал, с первого дня просрочки начинается начисление пени (неустойки). То же происходит в случае отказа дольщика от увеличения сроков проведения строительных работ.

Участники долевого строительства вовсе не обязаны соглашаться с переносом даты. Об этом необходимо помнить. Подписание соглашения о переносе – отказ от претензий к застройщику по факту нарушения договора. И, соответственно, отказ от взыскания неустойки.

Ответственность застройщика при нарушении договорных обязательств

Каждая из сторон, согласно законодательству РФ, несёт ответственность за исполнение в полном объёме взятых на себя ранее обязательств.

В случае дольщика эти обязательства, как правило, ограничиваются своевременной передачей денежных средств.

В случае застройщика имеют значение срок официального ввода объекта в эксплуатацию, срок передачи жилплощади инвестору, качество проведения строительных работ и т. д.

Основные меры гражданско-правового воздействия

Расторжение договора.

Если застройщик не сумел вовремя предоставить вам вашу квартиру, вы можете отказаться от исполнения своей части соглашения и потребовать от него возвращения денежных средств и уплаты определённых законом процентов за их использование в коммерческих целях (ч.2 ст. 9 ФЗ №214).

Взыскание неустойки. Начисляется она на каждый день, следующий за датой передачи жилплощади, которая была установлена договором,вплоть до момента удовлетворения требований дольщика. Стандартный размер неустойки указан в ч. 2 ст.

6 ФЗ №214 и составляет 1/300 от действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ, умноженную на цену договора и срок просрочки. Если участником строительства является гражданин, то эта сумма увеличивается вдвое (1/150 от ставки рефинансирования).

Уменьшение пени условиями договора недопустимо.

Возмещение убытков. В случае просрочки дольщик может потребовать от застройщика не только уплатить неустойку, но и в полном объёме возместить финансовые убытки (затраты на аренду квартиры и т. д.).

Компенсация участникам строительства морального вреда. Так как долевой договор попадает под действие закона РФ «О защите прав потребителей», каждый дольщик имеет право настаивать на возмещении вреда, полученного им в результате нравственных и/или физических страданий.

Сильные переживания из-за нарушения сроков возведения объекта, некомфортные условия проживания, грубость со стороны сотрудников компании-подрядчика и т. д. – всё это может быть основанием для взыскания компенсации

Как взыскать деньги?

Если застройщик не торопится передавать вам ключи от вашей новой квартиры, а отказываться от соглашения вы не намерены, стоит заняться подготовкой документов для взыскания причитающихся вам по закону денежных средств.

Досудебное урегулирование конфликта

  • Составьте предложение о добровольной уплате неустойки. Укажите в нём пункты вашего договора долевого участия, в которых прописана ответственность застройщика за грубое нарушение сроков сдачи объекта. Стоит также упомянуть в обращении ст. 6 ФЗ №214 и ст. 309 – 310 ГК РФ.
  • Рассчитайте размер неустойки, актуальный на данный момент. Формула расчёта выглядит так: количество дней просрочки х 1/300 х ставка рефинансирования ЦБ х цена договора. То есть, если вы приобрели квартиру за 2 500 000 рублей, а застройщик задержал сдачу на 100 дней, он должен выплатить вам: 100 х 1/300 х 8,25% (действующая ставка ЦБ) х 2 500 000 = 68 750 рублей. К этой сумме добавьте убытки, понесённые вами из-за просрочки сроков передачи жилья.
  • Приложите к предложению копию паспорта, копию долевого договора и копию документа, подтверждающего факт передачи застройщику денежных средств. Отправьте пакет в офис строительной компании ценным письмом с обязательной описью вашего вложения и уведомлением о вручении. Или отвезите лично, проследив за проставлением секретарём отметки о принятии.

Если застройщик заинтересован в сохранении своей репутации, он наверняка постарается как можно скорее ответить на ваше обращение, согласовать дату передачи жилья и перечислить деньги на ваш счёт.

Если же предложение будет проигнорировано, необходимо готовиться к судебному процессу

Судебное разбирательство

  • Составьте исковое заявление. По сути, оно будет содержать в себе те же самые требования, которые вы ранее изложили застройщику в своём предложении. Также можно добавить к ним просьбу о компенсации морального ущерба.
  • Приложите к иску копию вашего предложения, почтовую квитанцию, опись вложения и ответ компании-подрядчика (при наличии).
  • Обратитесь в суд общей юрисдикции (городской, областной и т. д.) и оплатите госпошлину. Если размер неустойки находится в пределах 50 000 рублей, подавать заявление следует в мировой суд по адресу главного офиса застройщика.
  • В назначенный судом день примите участие в слушании. Суд имеет право по своему усмотрению уменьшить размер неустойки, если установит, что она явно не соответствует последствиям нарушения застройщиком своих обязательств. Как правило, случается это достаточно редко, но прецеденты всё же имеются.
  • По результатам судебного разбирательства инициируйте возбуждение исполнительного производства в отношении застройщика. Для этого обратитесь с исполнительным листом в местный отдел службы судебных приставов. Можно также попробовать самостоятельно взыскать денежные средства с расчётного счёта строительной компании через банковскую организацию.

Юридическая помощь и посредничество

Зачастую судебные дела по взысканию неустойки и морального ущерба требуют от истца значительного количества времени и сил.

Если вы не уверены, что сумеете защитить свои права, стоит обратиться за помощью и консультацией в юридическое агентство.

Затраты на посредничество юриста в дальнейшем будут компенсированы вам в полном объёме после передачи соответствующего ходатайства при разрешении конфликта в вашу пользу.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-66-30, Санкт-Петербург +7 (812) 309-36-67 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonometr.ru/nedvizhimost/dolevaja/otvetstvennost-zastrojshhika.html

Уголовная ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома

Уголовная ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома

При подписании договора ДДУ дольщики задаются вопросом, существует ли уголовная ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома.

И если она предусмотрена законодательством, какое наказания полагается за нарушение договора? Ниже рассмотрим, в чем особенности нового Федерального закона, какую уголовную ответственность несет строительная компания в случае несвоевременной сдачи дома, и будет ли нововведение работать на практике. При этом мнения в отношении нового законопроекта расходятся. Почему?

Существует ли уголовная ответственность застройщиков за несвоевременную сдачу дома?

На вопрос о наличии уголовной ответственности для строительных компаний, нарушающих договор долевого участия, с 01 мая 2016 года можно ответить утвердительно. Именно с этого дня действует ФЗ под номером 139, в котором предусмотрено уголовное наказание для застройщиков, обманывающих клиентов в крупных размерах.

В чем заключается преступление?

В ФЗ №139 прописано, что за нарушение требований законодательства и договора долевого участия строительные компании отвечают по закону.

При этом они несут не только гражданскую и административную, но и уголовную ответственность за привлечение средств в крупных размерах и нецелевое их расходование.

Застройщик наказывается по статье 200.3 УК РФ в случае привлечения средств на сумму от 3-х миллионов рублей и дальнейшего нарушения следующих требований законодательства:

  • Не получено разрешение на возведение объекта.
  • Нет проектной декларации в открытом доступе.
  • Права на участок земли, где ведется строительство, не зарегистрированы.
  • Договор долевого участия не заключен или не зарегистрирован.

Стоит учесть, что в случае компенсации ущерба или принятия срочных мер для своевременной сдачи объекта в пользование строительная компания не несет уголовной ответственность (если подобное нарушение было выявлено впервые).

В каких случаях застройщик попадает под уголовную ответственность?

В ФЗ под номером 139 указано, что нарушение норм закона об участии в долевом строительстве в случае привлечения суммы больше 3-х миллионов рублей влечет за собой следующие наказания:

  • Обязательные работы — до 360 ч.
  • Исправительные работы — до года.
  • Принудительные работы — до 2-х лет.
  • Лишение свободы — до 2-х лет (условно или с ограничением свободы до года).

Если преступление совершила группа лиц в результате сговора, а сумма ущерба превысила отметку в 5 млн. рублей, наказание будет следующим:

  • Обязательные работы — до 480 ч.
  • Исправительные работы — до 2-х лет.
  • Принудительные работы — до 5-ти лет.
  • Лишение свободы — до 5-ти лет (условно или с ограничением свободы на период до 2-х лет).

Если сумма ущерба, нанесенная строительной компанией, меньше трех миллионов рублей, нарушитель отвечает только по КоАП РФ (ст. 14.28). Речь идет о наказании административного характера.

Кого будут судить?

На сегодня одним из наиболее безопасных способов покупки недвижимости в строящемся объекте является оформление договора долевого участия (ДДУ). Законом предусмотрены и другие варианты получения недвижимости — покупка жилищных сертификатов или участие в жилищном кооперативе.

Одновременно с этим существуют подозрительные схемы купли-продажи недвижимости, которые несут риски для участников ДДУ, в первую очередь дольщиков.

К таким сделкам можно отнести заключение предварительных соглашения купли продажи, договоров соинвестирования, покупки векселей и так далее.

Упомянутые схемы имеют низкую надежность, и именно из-за них застройщики часто попадают под уголовную ответственность.

Наиболее популярный вариант — вексельная схема, когда строительная компания и покупатель оформляют договор займа. По его условиям клиент передает застройщику деньги, а в ответ получает долговые бумаги.

После заключается предварительное соглашение купли-продажи, подразумевающее оформление основного договора в будущем. При этом вексель выступает в роли обеспечения.

Как только объект достроен, а права собственности зарегистрированы, подписывается основной документ.

Ситуация усложняется, если застройщик объявляет себя банкротом. В этом случае на руках у дольщиков остается только бесполезный вексель.

Стоит отметить, что государственная регистрация доступна только для ДДУ. Если она не выполнена, у строительной компании остается много «лазеек» для траты и вывода имеющегося капитала.

Кроме того, расчет  наличными при оформлении ДДУ также является незаконным.

Но даже при таком подходе судебная практика находится не на стороне покупателей.

На сегодняшний день нет решений суда в отношении строительных компаний, которые заключали предварительные договора и пытались таким способом обойти законодательство.

Иные схемы привлечения средств, то есть оформление ДКП (договора купли-продажи) или инвестиционного договора, также законны.

Что в перспективе?

Специалисты отмечают, что необходимость введения нового закона, подразумевающего уголовную ответственность для застройщиков, крайне важна.

Проблема в том, что под действие нового ФЗ могут попасть небольшие компании, которые возводят дома на небольшое число семей.

Если в доме имеются помещения общего пользования, он может быть отнесен к категории многоквартирных зданий.

Если строительная фирма берет предоплату с клиентов для начала строительства, она может попасть под уголовную ответственность. Чтобы не оказаться в «опале», застройщики должны разделять чердак или подвальные помещения на секции.

Эффективность нового проекта пока под вопросом, ведь не понятно, кого будут судить. Разобраться, работает ФЗ или нет, можно только через один-два года.

Этого периода достаточно, чтобы выявить факт обмана дольщиков строительными компаниями. Проблема будет заметна и по росту объема жалоб в прокуратуру.

Мнения в отношении действенности нового Федерального закона разделились. Одни эксперты рынка недвижимости и юристы уверяют, что уголовное наказание дисциплинирует застройщиков и сводит к минимуму риски для дольщиков. При этом уровень доверия к проверенным и надежным компаниям повышается.

Но звучат и противоположные мнения. Мол, подобные нововведения в уголовном кодексе вряд ли внесут значительные коррективы.

«Слабым звеном» является наличие поправки, согласно которой застройщик не несет уголовной ответственности в случае возврата денег или завершения строительства вовремя.

Известно, что многие строительные компании привлекают средства не по ДДУ, на что имеют законное право.

Также в УК РФ имеется статья, которая предусматривает наказание за мошеннические действия. Минус статье в том, что к ответственности могут привлекаться только физические лица.

При этом круг ответственности на законодательном уровне не определяется. Это значит, что найти ответственных лиц при попадании под эту статью сложно.

К этой категории можно отнести обычных работников, которые «сидят» на заработной плате или бенефициаров, являющихся частью цепи привлечения денег.

Риски

Если нарушения ФЗ все-таки были выявлены, вернуть деньги не всегда удается. Вот почему лучшим решением является проработка вопросов в отношении гарантии завершения строительства. Что касается уголовной ответственности, она не даст результата.

Объясняется это отсутствием финансового наказания, то есть запрета таким людям вести подобный вид бизнеса. Только при наличии столь жестких ограничений можно рассчитывать на снижение числа преступлений.

Застройщики, планирующие мошеннические схемы, должны бояться потерять лицензию и весь строительный рынок в целом.

Нововведение несет еще один риск, связанный с возможным удорожанием стоимости квадратного метра жилья.

Это легко объяснить, ведь строительные компании вынуждены более ответственно подходить к страхованию рисков и закладывать эти деньги в цену жилья.

Предпочтение в процессе страхование будет отдаваться не небольшим компаниям, а более надежным страховщикам. Последние, в свою очередь, имеют более жесткие тарифы.

В итоге положение строительных компаний, которые ведут честный бизнес, с каждым годом ухудшается. Причиной являются новые ограничивающие законы, увеличение налогов, появление административных препятствий.

Уполномоченные органы часто принимают новые законы, не особо разбираясь с последствиями. В результате страдает строительный сектор и дольщики в частности.

В случае нарушения прав участников ДДУ привлечь компанию к уголовной ответственности будет сложно.

Итоги

Если исходить из судебной практики, а также разбирательств между застройщиками и дольщиками, хорошо заметна подготовка строительных компаний к процессу и маскировка своей неблагонадежности.

На первый взгляд может показаться, что наличие поручительства банковского учреждения или заключение страхового соглашения с крупным страховщиком защищает дольщика и гарантирует сдачу объекта в срок.

На деле все получается по-другому. Суть поручительства или страхования ответственности может значительно различаться, что усложняет процесс получения денег в случае банкротства или делает невозможным защиту своих интересов перед компанией-мошенником.

Застройщик может продать первые квартиры в большом ЖК и получить на руки определенную сумму.  После этого остается покрыть расходы на совершение действий, указанных в ФЗ №214, а именно оформить проектную декларацию или разрешение на строительство.

В дальнейшем все зависит от застройщика и его будущих целей. Никто не гарантирует, что возведение объекта продолжится и в будущем. Чтобы доказать факт уголовного преступления по УК РФ, статье 200.

3, суд должен доказать факт привлечения денег для возведения объекта. В реальности получить подобные доказательства нереально.

 Единственным выходом является помощь квалифицированного юриста, который будет «копать» в различных направлениях и собирать доказательную базу.

Стоит отметить, что в статье УК РФ 200.3 имеется примечание, подразумевающее освобождение компании от уголовной ответственности при возврате денег заемщиком. По сути, речь идет об официальном «откупе». Так что пока не понятно, будет работать новый закон или нет.

Источник: http://stroimprosto-msk.ru/stati/ugolovnaya-otvetstvennost-zastrojshhika-za-nesvoevremennuyu-sdachu-doma/

Нарушение сроков сдачи квартиры застройщиком

В случае нарушения сроков сдачи квартиры, приобретенной по договору долевого строительства, у строительной компании возникает обязанность по уплате неустоек, размер которых зависит от срока просрочки.

Причины просрочки могут быть различного характера, например:

  • финансовые (нехватки денежных средств);
  • технические (связанные с подключением инженерных коммуникаций и др.);
  • связанные с подрядчиком (затягивание поставки материала, отделочных работ и т. д.);
  • затягивание процесса госструктурами (при сдаче дома комиссией обнаружены нарушения).

Перед тем как срок сдачи квартиры истечет, строительная компания обязана уведомить участника о невозможности исполнения обязательства в срок, предложив ему изменить условия договора.

Соглашаясь на него, участник теряет право на получение неустойки.

Отказавшись от изменения, получить неустойку и возмещение ущерба дольщик может двумя способами — путем направления застройщику претензии или в судебном порядке.

Нарушение сроков по ДДУ

Согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, договор долевого участия в строительстве (ДДУ), помимо прочих реквизитов должен содержать срок передачи объекта, возводимого застройщиком, участнику такого долевого строительства.

Так, застройщик, не позднее установленного ДДУ срока, который един для всех дольщиков, обязан передать им квартиры, предусмотренные заключенным с ними договором (п. 1 ст. 6 ФЗ № 214).

При определении количества дней просрочки дольщику необходимо обратить внимание на пункт договора, указывающий срок передачи квартиры, а не ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Это связано с тем, что по требованиям законодательства не принятый комиссией местной администрации дом и жилые помещения в нем не подлежит передаче участникам долевого строительства.

В тех случаях, когда строительство не может быть завершено в оговоренные с участниками сроки, не позднее, чем за 2 месяца до их истечения застройщик обязан уведомить их о такой ситуации и предложить внести изменения в ранее заключенный договор (п. 3 ст. 6 ФЗ № 214).

В случаях игнорирования застройщиком данного требования или отказа дольщика от внесения изменений в договор, могут наступить следующие последствия:

  • Согласно п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, нарушение исполнителем предусмотренного ДДУ срока сдачи объекта строительства, грозит ему наступлением финансовых санкций, в виде уплаты в пользу дольщика неустойки или пени. Такая неустойка либо уплачивается добровольно, либо взыскивается в судебном порядке.
  • В случае неисполнения обязательства по передаче квартиры с превышением предельного срока сдачи более чем на 2 месяца, участник вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке (пп. 1 п. 1 ст. 9 ФЗ № 214). В таком случае исполнитель обязан будет возвратить все уплаченные дольщиком средства, вместе с процентами за их использование в течение 20 рабочих дней.
  • При наличии обстоятельств, свидетельствующих об очевидном несоблюдении застройщиком сроков сдачи квартиры, участник вправе расторгнуть договор в судебном порядке (пп. 1 п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214). В таком случае возврат уплаченной цены и процентов осуществляется в течение 10 рабочих дней с момента расторжения.

Неустойка с застройщика

В случае нарушения застройщиком сроков сдачи квартиры, дольщик вправе требовать уплаты неустойки. Согласно п. 2 ст.

6 ФЗ № 214, ее размер составляет 1/300 установленной Центральным банком России ставки рефинансирования, действующей на день передачи квартиры, от цены договора за каждый из дней просрочки.

В случаях, когда дольщиком выступает физическое лицо, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

При взыскании с застройщика указанной неустойки или пени, дольщику необходимо учитывать, что:

  • Дольщики, получившие объекты долевого строительства с нарушенными сроками их передачи не лишаются права на взыскание неустойки с исполнителя, даже несмотря на исполненное в их пользу обязательство. Более того, судебная практика подтверждает, что указание на отсутствие к застройщику претензий, содержащееся в подписанном передаточном акте также не является препятствием для взыскания пени.
  • Используя право, предусмотренное п. 9 ст. 4 ФЗ № 214, при взыскании неустойки в досудебном порядке, дольщик, руководствуясь п. 5 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей», может рассчитывать на добровольное исполнение требования об уплате неустойки. При несоблюдении добровольного порядка уплаты, в суде участник вправе требовать взыскания с исполнителя штрафа в размере 50% от присужденной суммы сверх неустойки.
  • Согласно ст. 10 ФЗ № 214, помимо пени, участник также вправе требовать возмещения причиненных просрочкой убытков (например, оплата найма жилья).

Пример

Гражданин К. заключил с ООО «ХХУ» договор участия в долевом строительстве, по которому, по окончании строительства он должен был получить квартиру, за что он уплатил 2,5 млн р.

Передача квартиры К была осуществлена с существенными нарушениями сроков передачи, просрочка которых составила 200 дней. На основании этого, К. направил в ООО «ХХУ» претензию с требованием уплаты неустойки.

Размер неустойки был рассчитан К на основании п. 2 ст.

6 ФЗ № 214, исходя из ставки рефинансирования, которая составляет 8,25%. Расчет производился по формуле:

цена договора (2,5 млн) × срок просрочки (200 дней) × ставку рефинансирования (8,25%) ÷ 100 ÷ 300 = 137,5 тыс. р.

Ввиду того что К. являлся физ. лицом, пеня взыскивалась в двойном размере и составила 275 тыс. рублей.

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Претензия о нарушении сроков сдачи квартиры является документом, направленным на досудебное получение от застройщика суммы неустойки, пени, а также причиненных дольщику вследствие нарушения сроков убытков.

Претензия направляется по адресу регистрации организации исполнителя почтовым отправлением с уведомлением о получении или передается в канцелярию организации лично, с обязательным проставлением отметки о получении на втором экземпляре претензии.

Претензия может быть направлена застройщику как до, так и после подписания передаточного акта (передачи квартиры).

Однако, с целью избегания недопонимания и более продуктивного взыскания средств, целесообразно подавать ее после передачи застройщиком квартиры.

При ее составлении, дольщик должен учитывать, что такая претензия составляется в свободной форме, однако для положительного результата она должна содержать:

  • Описание всех обстоятельств ситуации, изложенное в хронологическом порядке начиная от момента подписания ДДУ и заканчивая моментом передачи квартиры.
  • Указание на полноценное исполнение возложенных на дольщика обязательств.
  • Расчет пропущенного срока сдачи квартиры, а также расчет неустойки, подлежащей уплате со стороны застройщика. Правовое обоснование обязанности застройщика уплатить неустойку в соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, в добровольном порядке, согласно ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей».
  • Требование дольщика об уплате неустойки, а также иные требования при их наличии (о возмещении ущерба, морального вреда и т.д.).
  • Указание на предельный срок ответа на претензию (например, 10 дней), а также указание на применение судебного порядка взыскания неустойки, в случае игнорирования требований, изложенных в претензии.

Исковое заявление о взыскании неустойки

При игнорировании застройщиком направленной ему претензии, а также отказа выполнения изложенных в ней требований, взыскание неустойки возможно исключительно в судебном порядке.

Для этого дольщику необходимо подать в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика исковое заявление. В случае если сумма неустойки не превышает 50 тыс. рублей, заявление подается в мировой суд.

составленного дольщиком искового заявления должно соответствовать содержанию направленной ранее претензии, а также требованиям ст. 131 ГПК РФ.

При составлении и подачи искового заявления в суд истец имеет право требовать взыскание морального вреда и фактического ущерба, а также штрафа (п. 6 ст.

13 ФЗ «О защите прав потребителей»).

Кроме вышесказанного, необходимо учитывать, что:

  • Вместе с иском дольщику необходимо представить в суд документы, на которых он основывает свои требования. Среди них можно выделить:
    • копию паспорта;
    • копию договора участия в долевом строительстве;
    • документ, подтверждающий уплату цены договора;
    • претензию, направленную застройщику, уведомление о ее вручении, ответ на нее (при наличии);
    • расчет суммы неустойки.
  • В случае если взыскиваемая неустойка менее 1 млн рублей, согласно п. 3 ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей» и п. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ (НК РФ), дольщик освобождается от уплаты госпошлины. Если же выше 1 млн р., то госпошлина исчисляется в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, с ее уменьшением на сумму госпошлины, подлежащей уплате при цене иска в 1 млн р.
  • По ходатайству застройщика размер неустойки может быть уменьшен судом, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения срока сдачи квартиры. При этом суд учитывает степень выполнения застройщиком его обязательств, размер причиненного ущерба и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве

При невозможности завершения долевого строительства в срок, застройщик обязан направить дольщику предложение об изменении ранее заключенного ими договора в части сроков выполнения обязательств (п. 3 ст. 6 ФЗ № 214).

Такое изменение, согласно ст. 452 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), оформляется соглашением, совершаемым в той же форме, что и ДДУ, т.е. письменным документом, подлежащим госрегистрации.

Важно учитывать, что подписание подобного соглашения лишает дольщика права на получение от застройщика неустойки, а также права на односторонний отказ от исполнения договора в рамках продлеваемого периода.

Кроме того, дольщику необходимо помнить про то, что:

  • Застройщик не может изменить срок сдачи объекта в одностороннем порядке, а также обязать дольщика подписать указанное соглашение. Понуждение дольщика к его заключению может осуществить исключительно суд и только в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении ДДУ (ст. 451 ГК РФ).
  • Предложение о заключении такого соглашения должно быть направлено не позднее, чем за 2 месяца до истечения предельного срока сдачи квартиры дольщику. Вместе с таким предложением застройщик должен направить дольщику документы, подтверждающие невозможность окончания строительства в срок. При несоблюдении этих требований, отказ дольщика от заключения соглашения будет более чем убедительным и обоснованным.

Заключение

Нарушение сроков сдачи квартиры, как неисполнение обязательств по договору, безусловно, является нарушением прав дольщиков, как участников долевого строительства и потребителей. При этом действующее законодательство предоставляет им массу различных инструментов для защиты и восстановления своих прав.

Вместе с тем правовая безграмотность дольщиков не позволяет им сполна воспользоваться предоставленными возможностями, что позволяет застройщикам в подавляющем большинстве случаев избежать ответственности.

Отказ в заключении соглашения застройщику

Могу ли я отказать застройщику в заключении соглашения об изменении сроков сдачи квартиры, если да, то по каким причинам?Правовая природа соглашения об изменении сроков сдачи квартиры предполагает волеизъявление обеих сторон, ввиду чего, обязать дольщика к его заключению нельзя.

Таким образом, Вы вправе отказать застройщику от заключения соглашения, без указания мотивов или сославшись на его обязанность по передаче квартиры, не позднее оговоренного договором срока (п. 3 ст. 8 ФЗ № 214).

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/prosrochka-po-ddu/

По закону
Добавить комментарий