Покупка доли в квартире: необходимые документы и нюансы сделки

Содержание
  1. Возможные проблемы и риски при покупке доли в квартире
  2. Правило о преимущественной покупке
  3. Необходимый пакет документов
  4. Алгоритм действий при покупке доли в квартире
  5. Заключение основного договора купли-продажи доли и расчет с продавцом
  6. Покупка доли в квартире – риски, нюансы и проблемы
  7. Можно ли купить долю в квартире, где зарегистрирован ребенок?
  8. Порядок пользования долевой собственностью
  9. Преимущества и недостатки получения статуса дольщика
  10. Советы
  11. Как продать долю в квартире – порядок оформления сделки, необходимые документы
  12. Предмет сделки
  13. «Подводные камни»
  14. Как продать долю в обход других собственников
  15. Подарок
  16. Залог
  17. Как уведомить о продаже доли
  18. Сделка
  19. Какие документы нужны для продажи доли в квартире в 2018
  20. Особенности
  21. Какие документы нужны для продажи доли в квартире
  22. Нюансы
  23. Как оформить продажу доли квартиры?
  24. 1. Уведомление о намерении продать долю в квартире
  25. 2. Определение покупателя
  26. 3. Составление договора купли-продажи
  27. 4. Регистрация перехода права собственности
  28. 5. Уплата НДФЛ в связи с получением дохода от продажи недвижимости

Возможные проблемы и риски при покупке доли в квартире

Покупка доли в квартире: необходимые документы и нюансы сделки

Покупка доли в квартире является сделкой гражданско-правового характера, в результате которой поступает во владение не отдельный объект недвижимости, а лишь доля в праве общей долевой собственности. Такие сделки предусмотрены российским законодательством, могут быть выгодны ее участникам, а могут доставить много хлопот и неприятностей.

Покупка доли в квартире дает возможность минимизировать расходы при разрешении жилищного вопроса. Доля приобретается со следующими целями:

  1. Для проживания.
  2. Вложение свободных денежных средств в недвижимость (в этом случае долю).
  3. Разрешение проблем с регистрацией по месту жительства.
  4. Приобретение всей квартиры в перспективе.

Намереваясь приобрести долю в квартире, человек располагает определенной суммой, чтобы не прогадать с ценой, нужно вначале изучить предложения, имеющиеся в данный момент на рынке недвижимости, понять, как складывается цена доли. Она не может быть равна ее соотношению к площади всей квартиры. При рыночной цене на квартиру в 3 миллиона рублей, одна третья часть квартиры стоит не 1 миллион рублей, а значительно меньше. Этому есть объяснение.

На цену доли влияет планировка квартиры.

В том случае, если размер доли соответствует площади изолированной комнаты, цена немного повышается, если же доля продается в квартире с проходными комнатами или в однокомнатной квартире, цена понижается.

Важно, что даже при наличии у продавца документально подтвержденного порядка пользования квартирой, где четко прописано его право на какую-то определенную комнату, после отчуждения доли этот документ теряет силу.

Порядок совместного пользования квартирой новым собственником и соседями устанавливается заново по взаимному согласию.

Если согласия достичь не удается, то порядок пользования помещением устанавливает суд.

Судебные тяжбы длительны, кроме того, суд может помимо размера доли принять во внимание состав семьи, и при равных долях большая по размеру комната отойдет в пользование собственнику с детьми.

Законодательство позволяет выделять доли в натуре. В квартире сделать это практически нереально. Разделить на доли возможно дом, поскольку там проще соорудить отдельные выходы, кухни и санузлы. Доля в доме всегда стоит дороже такой же доли в квартире.

Проблемы с соседями могут возникнуть из-за желания нового владельца доли зарегистрировать в квартире членов своей семьи, поскольку без разрешения соседей сделать это не удастся. Проживать в квартире лица, не являющиеся собственниками, могут только с согласия всех сособственников. Лучше всего сразу оформить право собственности на всех членов семьи.

Нужно понимать, что в некоторых случаях сособственники могут создавать препятствия для продажи доли и затем для вселения в квартиру нового соседа, что тоже скажется на цене доли.

Намереваясь купить долю в квартире, необходимо помнить о том, что остальные сособственники имеют право преимущественной покупки.

Правило о преимущественной покупке

Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, намереваясь продать свою долю в праве общей долевой собственности третьему лицу, собственник обязан уведомить о своем решении остальных сособственников и предложить им купить долю первыми, поскольку они обладают преимуществом перед другими покупателями по приобретению доли.

Сособственники должны получить уведомление непременно в письменном виде, после чего у них имеется месяц на принятие решения о покупке либо отказе от покупки доли.

По истечении 30 дней либо при наличии письменных отказов от покупки доли (желательно, чтобы они были удостоверены нотариусом) покупатель со стороны может беспрепятственно приобретать долю.

При несоблюдении этого условия после покупки доли третьим лицом остальные сособственники вправе оспорить сделку, органы росреестра откажут в регистрации перехода права собственности.

В том случае, если владелец отчуждаемой доли не может надлежащим образом уведомить всех сособственников о факте продажи, он может предложить покупателю вместо договора купли-продажи заключить фиктивный договор дарения.

На сделки, связанные с дарением долей, правила статьи 250 Гражданского кодекса РФ не распространяются.

Фактически, такая сделка будет являться притворной, может быть оспорена другими сособственниками.

В случае расторжения такого договора покупателю будет сложно вернуть уплаченные за долю деньги.

Во всем остальном сделка по приобретению доли в квартире мало чем отличается от покупки целой квартиры.

Необходимый пакет документов

Перед визированием договора купли-продажи доли в квартире покупатель должен настаивать, чтобы у продавца на руках были следующие документы:

  1. Выписка из ЕГРН о правах на объект отчуждаемого недвижимого имущества. Этот документ содержит информацию обо всех сособственниках, о наличии (либо отсутствии) обременений и наложенных арестов. С помощью выписки можно убедиться в достоверности данных, прописанных в свидетельстве о праве собственности.
  2. Справка обо всех лицах, зарегистрированных в квартире. В том случае, если квартира приватизировалась, необходима справка о тех лицах, которые были зарегистрированы в квартире во время приватизации, но не пожелали принимать в ней участие, поскольку эти люди до своей смерти будут обладать правом проживания в этой квартире независимо от смены собственников. Выселить такого человека невозможно даже по решению суда либо нужно выплачивать ему компенсацию, невзирая на то, что собственником он не является.
  3. Справки и квитанции, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
  4. В подлинниках свидетельство о праве собственности, технический паспорт на квартиру, правоустанавливающий документ (договор мены, дарения или купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор о приватизации, судебное решение).
  5. Письменное согласие органов опеки (если доля принадлежит несовершеннолетнему). В том случае, если при продаже доли, принадлежащей несовершеннолетнему, его права будут нарушены, он сможет оспорить сделку при достижении совершеннолетия. Срок давности по таким сделкам начинает течь именно с совершеннолетия ребенка.
  6. Согласие на продажу доли в квартире, выданное супругом продавца в письменной форме, нотариально удостоверенное. При отсутствии такого документа в регистрации перехода права собственности на долю будет отказано. Приобрести жилье покупатель сможет без разрешения своего супруга.
  7. Нотариальная доверенность на отчуждение квартиры (если вместо продавца в сделке участвует третье лицо). Желательно постараться проверить в нотариальной конторе по месту выдачи доверенности ее подлинность, а также выяснить, не отозвана ли она на день сделки. Если в доверенности не прописано право третьего лица на получение денег, то рассчитываться с ним нельзя.
  8. Справка о дееспособности продавца. В тех случаях, когда продавцом является пожилой человек либо пьющий, употребляющий наркотические средства, лучше всего попросить у него справку из психиатрического диспансера о его психическом здоровье и дееспособности.

Алгоритм действий при покупке доли в квартире

На этом этапе следует учитывать, что аванс не должен превышать 20 процентов от цены доли, если в дальнейшем сделка заключена не будет, большую сумму аванса вернуть трудно.

В этом документе обязательно нужно прописывать все важные условия будущей сделки: предмет сделки, правоустанавливающие документы, цену, дата подписания основного договора купли-продажи.

Кроме того, именно в этом договоре нужно зафиксировать сроки передачи имущества покупателю, обязанность продавца снять с учета зарегистрированных лиц, погасить задолженности по коммунальным и другим обязательным платежам, выполнить требования 250 статьи Гражданского кодекса РФ.

Заключение основного договора купли-продажи доли и расчет с продавцом

Перед расчетом с продавцом и подписанием необходимых документов следует тщательно изучить проект договора купли-продажи, получить по поводу него консультацию опытного юриста. Нужно проследить, чтобы в договоре была указана реальная цена, что будет важно при получении налогового вычета, а также в случае расторжения договора.

При фактической передаче имущества покупателю составляется акт приема-передачи. В нем прописывается состояние квартиры, наличие либо отсутствие взаимных претензий.

Передачу денег продавцу нужно фиксировать в договоре и в расписках. Деньги лучше всего держать в кредитном учреждении, снимать в банке в момент подписания договора и расчета с продавцом.

После расчета и подписания договора продавец и покупатель вместе должны явиться в отделение Росреестра и подать заявления на переход права собственности. Покупатель обязан оплатить государственную пошлину за совершение регистрационных действий.

При расчетах с продавцом можно воспользоваться банковской ячейкой. В этом случае продавец может получить деньги только после регистрации перехода права собственности.

Если приобретение доли в квартире происходит при посредничестве агентства недвижимости, в договоре с риелторами об оказании услуг по поиску объекта необходимо зафиксировать стоимость услуг агентства, сроки исполнения  обязательств, ответственность исполнителя за пороки сделки.

Источник: http://consultmill.ru/kvartira/pokupka/doli-i-ee-riski.html

Покупка доли в квартире – риски, нюансы и проблемы

Покупка доли в квартире - риски, нюансы и проблемы

Учитывая высокий уровень цен на недвижимость, в настоящий момент покупка доли в квартире часто кажется привлекательным вариантом для многих потенциальных владельцев.

При этом, именно такой вариант сделки специалисты рынка признают самым проблемным и сложным. Этому много причин, часть из которых можно попробовать оценить заранее.

Как снизить риски при покупке доли в квартире:

  1. Главным требованием, которое необходимо изначально осознавать каждому потенциальному обладателю доли в квартире — специалисты называют приобретение не фиксированного участка в квартире, конкретной комнаты или её части.
  2. Объектом такой сделки становится определенное количество территории, границы которой в перспективе еще предстоит определить. Владелец приобретает, по сути, только право быть обладателем части общей долевой собственности.
  3. В договоре может быть прописано, что он приобрел ½ доли, ¼, 1/32. Такая сделка всегда по стоимости дешевле, чем приобретение фиксированной комнаты и не может оцениваться на основании простого умножения средней стоимости 1 квадратного метра на территории, где недвижимость расположена.

Доверить определение реальной стоимости доли лучше профессионалам, которые оценят состояние конкретного объекта недвижимости, место его расположения, дома, где находится квартира, в которой выделяется доля и много других факторов.

В законодательстве такая возможность предусмотрена, но важно соблюдать некоторые нюансы:

  1. Приобретая долю, важно заранее узнать, были ли соблюдены права других сособственников. По действующему законодательству, именно они имеют преимущественное право на выкуп доли. Если сособственники есть, продавец должен доказать, что выкуп им предлагался до выставления на свободную продажу и он получил письменный отказ от покупки.
  2. Предложение доли другим жильцам не требуется, если доля продается одному из сособственников.
  3. Необходима тщательная проверка всех документов, подтверждающих собственность.
  4. Частым вариантом предложения становится оформление сделки не в виде договора купли-продажи. Собственник готов предложить составить договор дарения. В такой ситуации не действует право на имущественную сделку и почти всегда подобное предложение означает, что сособственник отказался выкупать свою долю у продавца. Сделка может быть признана «притворной» на основании 170 статьи ГК. Практически всегда в этом случае второй владелец выигрывает суд и становится обладателем той доли, которая была приобретена несостоявшимся дольщиком «со стороны».

Можно ли купить долю в квартире, где зарегистрирован ребенок?

Учитывая сложность любых сделок с недвижимостью, сособственником которой является ребенок, или несовершеннолетний просто зарегистрирован в квартире, приобретение доли в такой квартире связано с максимальными рисками.

Продавец в такой ситуации должен представить покупателю разрешения на сделку, полученные в органах опеки. Также, потребуется согласие от попечительского совета при местном органе власти.

Документ, полученный в органах опеки и попечительства, должен подтвердить, что несовершеннолетний не ущемляется в своих имущественных правах по её результатам.

Такое возможно лишь в случае, если ему гарантированно предоставляется альтернативный вариант жилья, соответствующий требованиям обеспечения комфортного проживания ребенка.

И это в той ситуации, если ребенок в квартире был просто зарегистрирован.

В случае, когда ребенок является сособственником, понадобится официальное подтверждение факта получения в собственность минимум аналогичного по качеству места проживания.

Органы опеки в такой ситуации будут оценивать:

  • качество нового жилья;
  • равноценность его площади;
  • равноценность состояния дома;
  • уровень развития инфраструктуры;

Покупателю такой доли продавец должен предоставить:

  • заявление;
  • полный пакет документов как на отчуждаемую долю, так и на приобретаемую;
  • договор, в котором фиксируется факт приобретения новой площади;
  • указывающие отсутствие задолженностей выписки из лицевых счетов обоих объектов недвижимости;
  • оригинал и копию свидетельства о рождении несовершеннолетнего;
  • выписку из домовой книги;

Порядок пользования долевой собственностью

С целью сделать владение долей в квартире максимально комфортным, удобно уже на стадии оформления сделки составить официальное соглашение о порядке пользования, заверенное у нотариуса.

Если такой документ оформить не получается, потребуется составить столь же официальное исковое заявление, которое запрашивает нотариально заверенное право использования своей доли.

К иску потребуется представить пакет документов:

  • полный пакет правоустанавливающих документов;
  • выписку из домовой книги;
  • копию такого документа, как финансово-лицевой счет;
  • составленный БТИ поэтажный план;
  • также, составленную в БТИ экспликацию;
  • квитанцию, подтверждающую факт оплаты госпошлины;
  • копии по числу сторон спора искового заявления;

Такой строгий подход к праву владения доли позволит исключить потенциальные риски, связанные с многочисленными спорными ситуациями, когда оказывается, что совладелец, например, не может пользоваться санитарной комнатой или кухней.

В таком документе указывается:

  1. Кто будет жить в квартире и когда?
  2. В какой комнате, хватает ли доли для использования определенной отдельной комнатой и какой?
  3. Как будет пользоваться местами общественного пользования, кухней, туалетом?
  4. Необходимость получения разрешения на присутствие в помещениях членов семьи и знакомых дольщика.
  5. Порядок оплаты коммунальных платежей, в том числе таких сложно выделяемых, как пользование водой и электроэнергией.

К рискам может относиться:

  1. Продажа доли недобросовестным владельцем, доля которого заложена или приобретена ранее в ипотеку и не оплачена;
  2. Регистрация в квартире или доме лиц, которые в момент совершения сделки находились на службу в рядах ВС России, в местах заключения, в доме престарелых, в интернате, в детском доме, на обучении за рубежом или временно проживающих за рубежом.
  3. Негативное отношение других сособственников к новому дольщику, хотя, при правильно оформленных документах, в такой ситуации речь идет в основном о моральных рисках.

Преимущества и недостатки получения статуса дольщика

Такой сложный процесс, как покупка доли все-таки имеет определенные преимущества.

В том числе:

  1. Возможность инвестиционного вложения при присутствии скромной суммы.
  2. Получение официальной регистрации.
  3. Право на собственную недвижимость при скромной сумме.
  4. Возможность получения ипотеки или кредитов под залог недвижимости и некоторые другие.

Недостатки в большей мере связаны с неопределенными документально правами совладельцем.

Становясь дольщиком, владельцу некоей части недвижимости придется стать настоящим дипломатом и научиться вживаться в уже сложившийся «коллектив проживающих».

Большинство рисков можно исключить заранее, внимательно подойдя к вопросу оформления такого приобретения.

Советы

Практически все вопросы, часто задаваемые потенциальными дольщиками, связаны с тщательным подбором документов для её оформления. Учитывая сложность такой процедуры, оптимальным решением становится обращение к специалистам, готовым оказать должную помощь.

В том числе внимательно проверить все записи в домовой книге, пробуя выяснить, насколько давно собственность принадлежит продавцу.

Нет ли на её территории зарегистрированных, но не выявленных в ходе первоначальной проверки, жильцов. Стоит ли приобретать долю там, где содольщики и так не могут похвастать идеальными взаимоотношениями.

Опытные юристы, как правило, быстро и легко выясняют историю предлагаемой доли и могут предоставить профессиональные рекомендации.

При отсутствии должного опыта в покупке недвижимости и даже при его присутствии, такой процесс нельзя начинать без консультации с опытными юристами и риелторами, стоимость помощи которых несравнима с проблемами будущего владения, которые в этом случае останутся неизвестными обладателю доли в квартире или доме.

Источник: http://consultplace.ru/kvartira/pokupka/doli.html

Как продать долю в квартире – порядок оформления сделки, необходимые документы

Продажа доли в квартире таит «подводные камни» для покупателя. Сделка всегда затрагивает права других собственников, поэтому без их первоначального согласия запрещается оформление купли-продажи.

Опытные специалисты по недвижимости помогут найти оптимальные пути решения вопросов, если совладельцы против перехода прав собственности к покупателю, но такие способы иногда влекут за собой крупные проблемы в дальнейшем владении и распоряжении долей.

Предмет сделки

Долевая собственность – лишь часть в праве собственности на целую квартиру. Владение таким имуществом ограничено другими совладельцами. Покупая долю, вы рискуете оказаться в зоне конфликта родственников, зачастую бывших.

При демонстрации недвижимости продавец показывает отдельную комнату, на двери в которую даже может быть установлен замок, но следует помнить, что отдельное помещение ему не принадлежит. Такое выделение – личная договоренность собственников, но не факт, что проживающие в квартире согласятся существовать на прежних условиях с новым собственником.

«Подводные камни»

Задумайтесь, почему соседи не воспользовались первоочередным правом покупки доли в своей квартире? Если вам предлагают оформить сделку дарением, это указывает на то, что у продавца с совладельцами нет контакта, а может быть и простой акт мести родственникам в виде заселения в квартиру чужого человека. Не стоит обольщаться низкой ценой доли – впоследствии эта скупость способна на долгие годы испортить вам жизнь.

Уточните у продавца, почему он не воспользовался вариантом перевода своей части квартиры в отдельный объект, который бы закрепил за ним конкретную комнату. Пообщайтесь с проживающими в квартире, с другими собственниками, не стесняйтесь требовать документы, подтверждающие их личности и права.

Если продавец утверждает, что всё это затруднительно, показывает квартиру только при отсутствии соседей, снижает цену и всячески способствует скорейшей продаже – лучше откажитесь от сделки.

Сообщите, что согласны подождать переоформления доли в отдельный объект, выделения её в натуре через суд.

Приобретение конкретной комнаты обезопасит вас от непредвиденных изменений в расположении квадратных метров для проживания.

При покупке доли в однокомнатной квартире этот вариант невозможен. Продавцу необходимо договориться с другими собственниками о выкупе его части, либо обращаться в суд.

В некоторых случаях покупка доли производится лишь для оформления постоянной регистрации по месту проживания. Ежемесячную квартплату придется вносить согласно количеству квадратных метров, приходящихся на вашу собственность.

Как продать долю в обход других собственников

Клиенты редко обращаются с делами о сделках купли-продажи долей, если другие собственники согласны с решением владельца. Поступление таких вопросов от покупателей всегда настораживает.

Если прямо спрашивают: «Как купить долю в квартире, не уведомляя совладельцев?», отвечаем – никак. Любой другой порядок не будет являться покупкой.

Подарок

В типичных ситуациях клиентам непонятна суть сделки, когда предлагают оформить продажу дарением.

Этот способ широко используется при расходовании материнского капитала, когда продают комнаты в коммунальных квартирах и не могут собрать согласия со всех собственников.

Продавец дарит покупателю 1/100 или другую часть от объекта, а затем оставшуюся долю оформляют договором купли-продажи, так как юридически условие о первоочередном праве покупки считается выполненным.

Только при участии наличных денежных средств мнимая сделка с дарением опасна для покупателя. Существует риск остаться без квадратных метров и денег. Договор дарения может быть оспорен и признан недействительным. Такой схемой часто пользуются мошенники.

«Чёрные» риэлторы находят неблагополучного собственника доли, договариваются с ним об участии в сделке. Покупателю объясняют, что оформление сделки дарением пройдет быстрее и обойдется намного дешевле.

Через некоторое время после покупки оказывается, что продавец недееспособен, в момент заключения договора не мог контролировать свои действия и отдавать отчёт совершаемым поступкам. Сделка признается недействительной в судебном порядке. Продавцу возвращаются квадратные метры в квартире, а вернуть деньги покупателю он не может, потому что их просто нет.

Конечно, не всегда получение «подарка» заканчивается так плачевно, но при оформлении мнимой сделки стоит очень внимательно изучить все стороны покупки.

Получение в дар доли влечёт уплату налога в следующем году, а также лишает права воспользоваться вычетом с покупки этой недвижимости.

От уплаты налога за приём «подарка» освобождаются только близкие родственники, согласно ст. 217 Налогового кодекса Российской Федерации. Остальным покупка доли в квартире, оформленная дарением, обойдётся на 13 % дороже, учитывая налог.

Залог

Ещё один способ продать долю в квартире – передача её в залог. Суть сделки в оформлении займа: покупатель предоставляет деньги продавцу, а тот в обеспечение оставляет часть недвижимости.

Опасность для приобретателя в том, что средства уже отданы, а залог не всегда удается забрать даже через суд. Такая мнимая сделка может остаться простым займом, а должник будет возвращать денежные средства долгие годы небольшими частями.

Законных способов продажи, без извещения остальных собственников, не существует. Продавец доли обязан предложить выкуп совладельцам – только после их отказа от покупки можно переоформлять право на свою часть квартиры другим лицам.

Скачать документ (zakladnaya.doc, 71KB)

Как уведомить о продаже доли

При оформлении недвижимости устные договорённости не действуют. Каждый отказ от первоочередного права покупки необходимо документально подтвердить.

Существует несколько возможных вариантов предупреждения других собственников о намерении продать свою долю.

Таблица уведомлений

Показатели Нотариус Риэлтор Самостоятельно
Необходимые требования и действия. Необходимо предоставить все документы на квартиру, данные о других собственниках. Если запись на определенное время не предусмотрена, придется ожидать в общей очереди. Специалист, занимающийся продажей вашей собственности, заинтересован в быстрой сделке.Предлагает уведомить совладельцев телеграммой, в большинстве случаев всё делает самостоятельно, вплоть до поиска адресов.Может предложить обратиться к нотариусу, обо всём договорится, вам потребуется только подойти в назначенное время и подтвердить намерения. Отправление писем или телеграмм производится обычным способом, необходимо сохранять подтверждения об отправке и доставке. Обязательно указывать все необходимые данные:·                 адрес и сведения об объекте;·                 паспортные данные;·                 сумма, за которую вы продаете долю.Указывайте реальную стоимость, если последующая продажа будет по меньшей цене, нотариус не удостоверит сделку, придется заново отправлять уведомления.
Форма Письмо, телеграмма Телеграмма Письмо, телеграмма
Плюсы Услуга гарантированно исполняется качественно и законно, после получения отказов или спустя месяц нотариус удостоверит договор купли-продажи. Быстро, качественно, без лишних хлопот. Оплачиваются только почтовые расходы.
Минусы Поиски адресов и сбор документов ложатся на ваши плечи, высокая стоимость услуги. Практически отсутствуют, если риэлтор грамотный. Стоимость услуг окупается при продаже доли. Вероятность допуска ошибок.

Способы письменного уведомления не всегда эффективны – вредные совладельцы могут умышленно отказываться получать корреспонденцию, либо не давать ответа на обращение.

Если уведомление получено адресатом, а он не предпринимает никаких действий, по истечении месяца можно продавать долю любому лицу.

Не каждый покупатель соглашается так долго ждать.

Самым верным вариантом подтверждения отказа от первоочередного права покупки выступают личные подписи в нотариальной конторе.

Скачать документ (uvedomlenie-o-prodazhe-doli.doc, 28KB)

Процедура требует времени и средств, но достоверность документа стоит того. Опытные риэлторы знают подходы к несговорчивым собственникам. Методы у всех разные, но чаще всего специалисты предлагают:

  • доставить совладельцев до нотариуса персональным транспортом к назначенному времени;
  • грамотно описывают бесполезность препятствования проведению сделки, сообщая о последующих судебных издержках;
  • оплачивают затраты времени или небольшие суммы за подписание отказа, в счёт продавца доли.

Сделка

Согласно ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” удостоверение договора купли-продажи доли проводится через нотариуса. После этого можно обращаться в Росреестр для регистрации права.

Скачать документ (dogovor-kupli-prodazhi-doli.doc, 46KB)

Такой вид оформления обезопасит обе стороны от неожиданных последствий, поэтому использовать другие варианты необходимо только в крайних случаях.

Судебная практика показывает, что мнимость сделок доказуема. Если продавец не может договориться с другими собственниками, подумайте, нужны ли вам такие соседи по квартире.

Источник: https://FreeLawyer.guru/grazhdanskoe/prodazha-doli-v-kvartire.html

Какие документы нужны для продажи доли в квартире в 2018

Какие документы нужны для продажи доли в квартире в 2018

Долевая собственность в квартире может возникнуть на практике в связи с приватизацией жилья на всех зарегистрированных в квартире лиц, наследованием жилья несколькими наследниками либо при разделе совместно нажитой недвижимости после развода супругов.

Продажа доли в квартире относится к сложному виду сделки с недвижимостью. Сделать это бывает непросто, так как найдется немного желающих разделить жилье с посторонними людьми. Рассмотрим все нюансы подобной сделки исходя из норм российского законодательства.

Особенности

Особенность продажи в квартире заключается в том, что стандартную квартиру разделить физически никак невозможно. Подобный раздел можно осуществить только в домах, стоящих на земле в результате перепланировки с выделением отдельных жилых зон.

Осязать эту долю в реальности фактически невозможно.

Получается, что, покупая долю в квартире новый собственник получает право владеть квартирой и проживать в ней, не нарушая права других собственников.

Для реализации этого права владельцам приходится договариваться о режиме пользования квартирой, выделении комнаты каждому для личных нужд и т.д.

В случае продажи доли преимущественное право ее выкупа имеют совладельцы. Это главный нюанс, который отличают эту сделку от других сделок с недвижимостью.

Какие документы нужны для продажи доли в квартире

При продаже доли необходимо предоставление тех же самых документов, что и при продаже целой квартиры, а именно:

  • оформленный нотариально отказ от совладельца на покупку. Если отказ отсутствует собственник доли обязан предоставить нотариусу доказательства того, что содольщик был надлежаще уведомлен и в установленный законом срок ответ от него не последовал;
  • свидетельство о государственной регистрации доли в квартире. В случае его отсутствия – выписка из ЕГРИП;
  • правоустанавливающие документы, подтверждающие основание выделения доли (свидетельство о наследовании, решение суда в случае развода и т.д.)
  • техпаспорт из БТИ;
  • кадастровый паспорт;
  • паспорт;
  • согласие супруга на продажу доли (если собственность совместная);
  • договор купли-продажи;
  • другие документы – по необходимости. Например, разрешение из опеки, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего ребенка.

Если все требования закона соблюдены нотариус оформит сделку. Договор купли-продажи можно также составить непосредственно у нотариуса за отдельную плату.

Порядок продажи доли в квартире осуществляется поэтапно.

Шаг первый. Ч.1 ст. 250 Гражданского Кодекса закрепляет за совладельцами жилья преимущественное право выкупа доли в случае ее продажи. Ранее извещение можно было переслать только заказным письмом с уведомлением. С 01.01.

2017г. на основании вышедшего ст. 42 нового ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» продавцу доли достаточно разместить уведомление на официальном сайте органа, осуществляющего регистрацию права собственности в сети «Интернет».

Собственник доли обязан в уведомлении указать предполагаемую цену объекта и дать совладельцу месяц для принятия решения со дня получения уведомления или публикации информации на сайте. В случае игнорирования запроса или отказа владелец получает право продать долю любому желающему покупателю.

Шаг второй. После отказа совладельцев квартиры собственник доли может предпринять все возможные действия для ее продажи: объявления в специализированных издания, интернете и т.д.

После нахождения покупателя стороны готовят документы для совершения сделки и заключают договор купли-продажи.

В нем в обязательном порядке должны быть отражены следующие данные:

  • информация об участниках соглашения;
  • описание недвижимого имущества – кадастровый номер, доля в квартире в м2, адрес нахождения и цена;
  • указываются права третьих лиц.

Передаточный акт обычно оформляют как приложение к договору.

Шаг третий. Регистрация прав нового собственника.

Перерегистрацию доли можно оформить в Росреестре, предоставив туда:

  • заявление о регистрации установленного образца;
  • экземпляр договора купли-продажи;
  • документ, устанавливающий личность покупателя;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • дополнительные документы: доверенность на представителя, если сделкой занимается третье лицо, документы из органов опеки и попечительства и пр.

Шаг четвертый. Продавец на следующий год при подаче декларации должен в ней отразить факт продажи недвижимости и уплатить налог (НДФЛ) в размере 13%, если доля находилась у него в собственности менее 3 года и ее приобретение было совершено до 01.01. 2016г. и менее 5 лет, если сделка была осуществлена позже этой даты.

Важно:

  1. Продавцу законом предоставляется льгота, если стоимость доли менее 1 000 000 руб. уплачивать ничего не нужно. При стоимости доли более миллиона сумма налога уплачивается с остатка. Например, доля в квартире была продана за 1 500 000 руб., следовательно, налогооблагаемая база — 500 000 руб., а сумма налога — 65 000 руб. (13%).
  2. Покупатель в свою очередь может получить имущественный налоговый вычет в размере 13% с суммы до 2 000 000 руб. включительно.

После прохождения всех этапов сделка является завершенной.

Нюансы

В связи с изменением законодательства все сделки с продажей доли объекта недвижимости с 15.07.2016г. подлежат обязательному нотариальному заверению.

Существует разные способы, с помощью которых можно законно обойти преимущественное право покупки в тех случаях, когда по каким-либо причинам владелец доли не готов договариваться с другими собственниками долей.

3 основных способа, позволяющие обойти преимущественное право покупки:

 Договор дарения  Право запретить дарение доли у других собственников нет. Однако, если сделка фиктивная возникают риски неуплаты стоимости доли, так как законно взыскать денежные средства с покупателя не получится
 Договор купли-продажи по завышенной цене  Совладельцы долей будут вынужден отказаться от сделки в связи с предложением высокой цены. Договор купли-продажи составляется на эту сумму, а покупатель фактически платит значительно меньше. Риски этого способа заключаются в увеличении налогооблагаемой базы, если сделка подпадает под необходимость уплаты налога на доходы физических лиц
 Договор займа, где залогом выступает доля в квартире  В случае невыплаты договора займа займодавец обращает взыскание на долю в квартире и стороны приходят к соглашению об отступном, чтобы н прибегать к услугам судебной системы. Минусы этого варианта заключаются в необходимости регистрации ипотеки (стоимость пошлины 1000 руб.). Риск может заключаться в отмене по суду соглашения в случае иска от других собственников квартиры, располагающих информацией, что сделка являлась фиктивной

Продажа доли в ипотечной квартире третьим лицам – невозможна. Так как объект находится в залоге свою долю можно продать только созаемщику. В этом случае следует внимательно изучить положения договора, заключенного с банком и его возможное отношение к этой сделке.  

В случае, если совладельцы всячески препятствуют продаже доли собственника, он для защиты своих интересов может обратиться в суд. В судебном заседании внимательно изучат позицию истца и ответчика и вынесут аргументированное решение.

Таким образом, исходя из изложенного можно заключить, что продажа доли в квартире имеет свою специфику и относится к одним из самых сложных сделок в сфере недвижимости. Именно поэтому, чтобы продажа осуществилась быстро надо знать все нюансы гражданского законодательства.

Про выселение из жилого помещения читайте здесь.

Процедура выселения из квартиры прописанного человека не собственника описывается на этой странице.

Источник: http://kvartirkapro.ru/kakie-dokumenty-nuzhny-dlja-prodazhi-doli-v-kvartire/

Как оформить продажу доли квартиры?

Понятие долевой собственности на недвижимость пришло к нам вместе с приватизацией. С юридической точки зрения частная собственность на долю в недвижимости является достаточно виртуальной. Ведь ее нельзя измерить квадратными метрами или помещениями.

Доля собственности измеряется долями. В документах это обозначается в виде дробей, то есть владелец имеет 1/2, 1/3 или даже 1/6 квартиры или дома. При этом во время заключения сделки с этой долей ее размер не имеет значения.

Даже продавая 1/24 от однокомнатной квартиры, владельцу придется соблюдать установленный законом порядок продажи и оформления долевой собственности.

Как оформить продажу доли квартиры, не нарушая этого порядка? Как заключить сделку, учитывая законные интересы всех ее участников и обезопасить себя от ее оспаривания в дальнейшем? Ответы на эти вопросы постарается дать этот материал.

Если вы решили продать свою долю в квартире, то должны понимать, что именно необходимо для этого сделать. Вот краткий алгоритм оформления продажи доли квартиры:

1.       Уведомление совладельцев о намерении продать свою долю.

2.       Определение покупателя.

3.       Составление договора купли-продажи.

4.       Регистрация перехода права собственности.

5.       Уплата НДФЛ в связи с получением дохода от продажи недвижимости. 

1. Уведомление о намерении продать долю в квартире

При продаже доли недвижимости первое, о чем необходимо помнить, – на любую такую сделку собственники других долей должны дать свое согласие. И им принадлежит приоритетное право покупки доли.

Это регламентируют статьи 246, 247 и 250 Гражданского кодекса РФ. Поэтому при подготовке доли квартиры к продаже необходимо убедиться в том, что совладельцы не собираются покупать эту долю.

Чтобы правильно оформить продажу доли квартиры, в их адрес следует направить письменные уведомления с предложением приобрести долю в квартире.

Эти уведомления должны быть составлены в строгом соответствии с требованиями закона и содержать, в обязательном порядке, такие сведения:

– адрес недвижимости;

– общий метраж квартиры и размер доли;

– предложение о покупке этой доли с указанием цены.

Такое предложение следует направить всем совладельцам квартиры письмом с уведомлением о вручении или передать лично, под расписку. Потому что для разрешения вопроса – как оформить продажу доли квартиры правильно, эти уведомления впоследствии придется приложить к договору купли-продажи доли.

Если другие собственники проживают заграницей или в другом регионе Российской Федерации, правила уведомления о намерении продать долю в квартире не меняются. Им следует отправить телеграмму или заказное письмо с так называемым обратным уведомлением.

На раздумья другим собственникам недвижимости дается 1 календарный месяц. Он начинает течь с момента передачи уведомления, а в случае отправки документов по почте – с момента их вручения адресату.

Важно помнить, что цена, по которой доля в квартире предлагается к покупке другим совладельцам, не должна отличаться от цены, указанной потом в договоре купли-продажи.

Если в процессе подготовки сделки цена изменилась, необходимо опять известить других собственников квартиры и предложить им купить долю по новой цене.

 Повторное уведомление высылается тем же самым способом, а на изучение предложения по-прежнему дается 1 месяц.

Важно: В том случае, если одним из собственников доли в квартире является несовершеннолетний ребенок, то уведомление о продаже следует направлять в адрес службы опеки, как органа, представляющего интересы ребенка.

2. Определение покупателя

Если один или несколько совладельцев квартиры заявят о своем желании купить долю, то продавец может самостоятельно определить покупателя из их числа и зарегистрировать сделку до истечения месячного срока, предоставленного на принятие решение о покупке реализуемой доли. Если никто из совладельцев не изъявил желания на приобретения доли в квартире, то они должны нотариально зафиксировать свой отказ. Тогда доля в квартире может быть продана покупателю со стороны.

Важно: Если кто-то из совладельцев квартиры категорически против продажи доли и этому препятствует, в том числе, путем уклонения от дачи нотариально заверенного отказа, то оформить сделку можно путем заключения договора дарения. При этом согласия других владельцев квартиры не требуется. Но эта сделка оправдана только между родственниками или близкими людьми.

3. Составление договора купли-продажи

Порядок оформления продажи доли в квартире юридически не отличается от оформления продажи всей квартиры целиком. Для сделки необходим стандартный набор документов, за исключением добавления нотариально заверенных отказов от приоритетной покупки доли другими владельцами квартиры.

В договоре обязательно прописываются следующие данные:

– информация о покупателе и продавцы, в том числе фамилия, имя и отчество (при наличии), паспортные данные, место регистрации;

– предмет сделки: доля в квартире и описание самой квартиры (месторасположение, количество комнат, общая и жилая площадь);

– цена;

– другие условия о продаже доли.

Если сделка заключается с посторонним лицом, то она обязательно должна быть оформлена нотариально.

В случае, когда доля в квартире продается гражданину, который уже владеет частью квартиры, фиксировать договор у нотариуса не обязательно.

По крайней мере, в гражданском законодательстве не установлена такая обязанность.

В то же время независимо от того, кто выступает покупателем, одновременно с договором подписывает передаточный акт или иной акт о передаче имущества. Эта норма предусмотрена статьей 556 Гражданского кодекса РФ.

4. Регистрация перехода права собственности

Сделка по продаже доли в квартире обязательно должна быть зарегистрирована в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). Без такой регистрации и внесения сведений о новом владельце доли в Единый государственный реестр договор купли-продажи является недействительным.

Вместе с заявлением о регистрации необходимо представить пакет документов:

– заявления сторон о регистрации перехода прав собственности и регистрации нового владельца доли в квартире;

– оригинал договора и передаточного документа;

– документы, подтверждающие личности заявителей;

– квитанция об уплате госпошлины (согласно статье 333.33 НК РФ, за регистрацию прав на недвижимое имущество или их ограничение, а также за регистрацию договоров об отчуждении недвижимого имущества пошлина для физических лиц составляет 2 тысячи рублей (данные на 1 апреля 2016 года);

– иные документы, необходимые для установления полномочий представителей покупателя или продавца (например, согласие органа опеки, удостоверение паспорта представителя стороны).

5. Уплата НДФЛ в связи с получением дохода от продажи недвижимости

С точки зрения налогового законодательства продажа доли в квартире – это дополнительный доход.

Поэтому, по закону, после регистрации перехода прав на недвижимость у бывшего собственника возникает обязанность по уплате налога на доход (НДФЛ).

Ставка налога в этом случае 13% от цены контракта.

В то же время в НК РФ предусмотрены некоторые льготы при продаже доли недвижимости, в том числе имущественный вычет. 

Согласно статье 217 НК РФ, сдавать налоговую декларацию и платить налог не потребуется тем гражданам, которые продали долю в квартире после того, как владели ею более трех лет. 

Если вы приобрели или получили долю в квартире до 1 января 2016 года и решили ее продать до истечения трехлетнего периода, то вам придется самостоятельно исчислить налог, подать соответствующую декларацию в налоговую инспекцию по месту регистрации.

Эта же обязанность появляется у лица, получившего право на долю в квартире после 1 января 2016 года и решившего продать ее до истечения минимального срока владения для освобождения от налогообложения. Согласно статье 217.

1 НК РФ, этот срок составляет 3 или 5 лет – в зависимости от ситуации, при которой возникло право собственности.

При продаже доли в квартире каждый продавец также имеет право на имущественный вычет. На основании статьи 220 НК РФ его максимальный размер составляет 1 миллион рублей.

Кроме того, у гражданина имеется право вместо имущественного вычета уменьшить сумму налогооблагаемых доходов на расходы, понесенные ранее на приобретение недвижимости.

Однако налоговики примут их, только если все они будут документально подтверждены.

Для получения вычета или уменьшения налогооблагаемой базы следует подать заявление в ИФНС по месту регистрации.  При этом в законе не прописаны сроки обращения за этими льготами, то есть обратиться можно будет в любое время в течение года. 

Важно помнить, что действующее налоговое законодательство наказывает не только за неуплату НДФЛ, но и за уклонение от предоставления налоговой декларации.

Поэтому если вы попадаете в категорию плательщиков НДФЛ в связи с получением прибыли от продажи доли в квартире, то обязаны отчитаться перед государством до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.

Например, продажа состоялась в 2015 году, значит, до 30 апреля 2016 года продавец должен в обязательном порядке представить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.

 Даже если сумма налога к выплате будет нулевой, сдавать декларацию надо обязательно. За несоблюдение этой обязанности налоговики могут оштрафовать на 1 тысячу рублей.

Если после расчета оказалось, что вы должны заплатить налог, сделать это необходимо до 15 июля года, следующего за годом продажи доли в квартире.

За просрочку налоговики имеют право начислить пеню, которая, в соответствии со статьей 75 НК РФ, составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ.

Подробнее про имущественный вычет или проще говоря возврат налогов при покупке жилья можете прочитать по ссылкам (это разные статьи от разных юристов, но про одно и тоже).

 Договор купли-продажи квартиры (2 образца от юриста) скачать 

 Продажа квартиры с долей собственности несовершеннолетнего ребенка 

 Можно ли продать квартиру без согласия прописанных 

 Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы. 

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

Источник: http://jilishnik.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/item/39-kak-oformit-prodazhu-doli-kvartiry

По закону
Добавить комментарий