Покупка доли в квартире у родственника: порядок основных действий

Содержание
  1. Материнский капитал — выкупить долю в квартире
  2. Можно ли материнским капиталом выкупить долю квартиры
  3. Как выкупить долю в квартире материнским капиталом
  4. Материнский капитал: покупка доли квартиры у родственников
  5. Сроки
  6. Договор купли-продажи доли квартиры на материнский капитал
  7. Необходимые документы
  8. Выкуп доли в квартире у родственников как оформить в 2017?
  9. Образец заявления как оформить выкуп долей квартир
  10. Какие документы нужны для выкупа доли в квартире у родственников
  11. Выкуп доли в квартире на материнский капитал у родственников
  12. Ипотека на выкуп доли в квартире у родственников
  13. Принудительный выкуп доли в квартире — судебная практика
  14. Исковое заявление о принудительном выкупе доли как оформить?
  15. Образец заявления о принудительном выкупе доли
  16. Как выкупить долю в квартире у родственника?
  17. Оформление выкупа доли в квартире
  18. Как оформить выкуп доли квартиры
  19. Документы для проведения сделки
  20. Выкуп доли на материнский капитал
  21. Ипотека на выкуп родственной доли
  22. Оформление искового заявления
  23. Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать?
  24. Доля в квартире – как продать, дарение близкому родственнику, в 2017 году, кредит в залог
  25. Что это такое
  26. : «Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать»
  27. Что говорит закон
  28. Выделение долей в квартире
  29. Оформление
  30. Через нотариуса
  31. Как распорядиться
  32. Обязанности сособственника
  33. Как отказаться
  34. Нюансы купли-продажи
  35. Если есть несовершеннолетний
  36. Наличие преимущественного права покупки
  37. В каком случае не работает
  38. Возможные проблемы
  39. Дарственная вместо договора купли-продажи
  40. Другие варианты
  41. Подводные камни
  42. Оценка стоимости
  43. Минусы для покупателя
  44. Как выкупить через суд
  45. Примеры из судебной практики
  46. Покупка доли в квартире
  47. Определение долевого имущества
  48. Выделение доли в натуре
  49. Порядок действий при продаже-покупке доли в квартире
  50. Пошаговая инструкция по продаже доли в квартире
  51. Алгоритм действий для продавца доли в квартире
  52. С чего начинать продажу доли в квартире
  53. Сложности при поиске покупателя
  54. Оформление сделки
  55. Возможные трудности
  56. Что нужно помнить при продаже части жилья
  57. Можно ли обойти закон

Материнский капитал — выкупить долю в квартире

Покупка доли в квартире у родственника: порядок основных действий

В свое время государство решило передать жилые квадратные метры в собственность, и зачастую всю жилплощадь приватизировали без выделения каждому члену семьи своих метров, то есть в общую.

Но иногда те, кто разбирался в сложившейся обстановке, приватизировали квартиру в определенных долях, то есть выделяли определенное количество метров, они принадлежат определенному члену семьи.

Но иногда появляются доли и в случае приобретения квартиры супругами, если они не писали брачный контракт или в случае наследования жилья в определенной доле.

Можно ли материнским капиталом выкупить долю квартиры

Законодательство позволяет использовать материнский капитал для улучшений условий проживания, в том числе покупку доли, но только в том случае, если в результате сделки квартира полностью будет принадлежать многодетной семье.

Не разрешается выкупать материнским капиталом долю в квартире, если ее потом невозможно выделить ребенку, например, в однокомнатном жилье, но в каждом случае вопросы решаются в индивидуальном порядке, и порой такое действие допускается.

Как выкупить долю в квартире материнским капиталом

Долю можно выкупить, если она выделена в натуре, то есть определенному жильцу принадлежат какие-то метры. Но если квартира в общей собственности, то вначале нужно договориться об их выделении каждому, кто проживает в квартире.

Это решение следует зарегистрировать, и по окончании процесса будут выданы свидетельства о собственности на определенную долю в квартире.

Вот тогда и можно будет совершать с ней сделки, в том числе выкупа за средства материнского капитала, двумя законными способами:

  • Непосредственно у собственника доли. Здесь нужно оформить сделку купли-продажи, а затем обратиться в ПФ с просьбой о перечислении средств на счет продавца. Но получить разрешение можно только при достижении ребенком трехлетнего возраста.
  • Посредством кредитных средств. Банк выдаст необходимую сумму, а для погашения используют деньги материнского капитала, причем не нужно ждать положенного срока для исполнения сделки. Но не каждая кредитная организация выдает средства на приобретение доли, да и процентные ставки то же играют не последнюю роль.

Материнский капитал: покупка доли квартиры у родственников

Хотя правовое законодательство и определят покупку доли на материнский капитал обычной сделкой, но здесь есть некоторые ограничения: запрещено приобретать долю у мужа. Поскольку капитал выдается семье, то выходит, что жена приобретает долю на его средства.

Еще совсем недавно так обналичивали капитал, и эта преступная схема была раскрыта. Например, у бабушки была доля в квартире, и совершали сделку с ней, она спокойно получала причитающиеся ей средства, а наличные деньги поступали в семейный бюджет.

Законом введено ограничения на сделки:

  • С близкими людьми.
  • С несовершеннолетними.

Есть обязательное условие: ребенок, которому выдаются средства материнского капитала, должен входить в состав собственников.

Для совершения любых сделок, где фигурирует ребенок, нужно еще получить и разрешение попечительского совета, и если он одобрит выкуп доли, то сделка пройдет регистрацию.

Скорее всего, не будет препятствия при покупке изолированной комнаты, с отдельным входом, на которую оформлена собственность, при условии, что другая площадь принадлежит семье. Да и банк в этом случае скорее даст разрешение на получение кредитных средств на выкуп доли в виде комнаты.

Сроки

Правительство РФ продлило срок программы помощи семей до 2016 года. И если родился второй ребенок, то можно оформить получение сертификата на материнский капитал до истечения этого года.

Договор купли-продажи доли квартиры на материнский капитал

Все сделки с использованием материнского капитала имеют ряд особенностей, которые необходимо соблюсти:

  1. Кроме основной суммы оплаты доли, в договоре должна быть прописана и сумма доплаты, которая покроется материнским капиталом и будет перечислена ПФ продавцу.
  2. Банковские реквизиты обеих сторон по сделке: счета покупателя, куда поступит помощь, и счета продавца, куда будет идти перечисление.
  3. В договоре обязательно прописывают всех граждан, у кого есть права на долевую собственность, их помечают в строке: продавцы. В том случае, если дольщики подписали соглашение о перечислении средств кому-то одному, то — это обязательно должно быть зафиксировано в договоре купли-продажи доли на средства материнского капитала.
  4. Также необходимо указать всех совершеннолетних детей и супруга, а если супруг передает право распоряжение другому, то эта воля должна быть нотариально оформлена.
  5. Нужно правильно охарактеризовать предмет сделки: указать почтовый адрес, количество долей и долю, которая подлежит продаже, этажность дома и кадастровые данные квартиры.
  6. Основание для получения собственности: приватизация или приобретение в общую долевую собственность.
  7. Прописать сумму, которую выделяет Пенсионный Фонд для передачи продавцу и окончательную стоимость доли.
  8. Оговорить условия рассрочки оплаты причитающейся доли.
  9. Получить расписку о получении части средств, если такое случилось. На ней должна стоять подпись и дата передачи средств.

Кроме всего, к договору необходимо приложить акт передачи доли от одного лица другому. Стороны подписывают договор и проставляют дату его заключения.

Обратите внимание, покупателями доли выступает вся семья, то есть дети и супруги. Если есть несовершеннолетние граждане, то родитель указывает в договоре, что он, как законное лицо, подписывает от его имени договор.

Сделка купли-продажи с переходом права собственности, регистрируется в соответствующем органе с необходимыми документами, причем  собственность передается в долях каждому члену семьи, определяемых по соглашению.

 Скачать образец договора продажи доли в квартире на материнский капитал.

Необходимые документы

Чтобы средства были перечислены продавцу, необходимо подготовить:

  • Написать заявление в отделение пенсионного фонда по месту проживания, в котором указывается цель, на которую будет потрачен материнский капитал (в нашем случае выкуп доли).
  • Оригинал сертификата на получение государственной помощи.
  • Паспорт и его ксерокопия того лица, кому был выдан сертификат.
  • Данные о брачных отношениях: состоит ли в браке или он расторгнут.
  • Оригинал и ксерокопия заключенного договора продажи доли в квартире, где прописана рассрочка платежа.
  • СНИЛС.
  • Сведения о собственности на долю продавца: оригинал и ксерокопия свидетельства.
  • Письменное подтверждение продавца доли о том, что он согласен на условия оплаты в рассрочку. В этой справке должна быть прописана сумма полностью, а сумма рассрочки в скобках.

Стоит заметить, что средства будут перечислены только после срока в 60 дней, то есть получить окончательные средства сразу невозможно.

  • Anastasiya
  • Распечатать

Источник: http://consultmill.ru/kvartira/pokupka/materinskij-kapita.html

Выкуп доли в квартире у родственников как оформить в 2017?

Договор такого характера между родственниками не имеет каких-либо особенных требований. Здесь покупка долей является такой же сложной гражданской сделкой, Как и во всех остальных случаях. Поэтому при оформлении необходимо обращать внимание на обязательные формальности.

Их соблюдение поможет в дальнейшем избежать целый ряд трудностей. Как именно заключается подобный договор, будет рассказано далее.

Важно заметить, что на практике никакого срочного выкупа не существует. Если собственник и потенциальный покупатель являются родственниками, то продажа части недвижимости будет проходить по стандартной процедуре. Для этого, в первую очередь, продаваемая часть должна быть выделена в натуре.

Не выделенные части образуют не имущественные права, которые не могут подлежать отчуждению.

Поэтому если в условной квартире фигурируют несколько собственников, то каждый из них может продать свою часть только в том случае, если она выделена.

Здесь имеется в виду наличие установленных квадратных метров.

После того как часть условной недвижимости обозначено в конкретном количестве квадратных метров, собственник будет иметь полную права на любое распоряжение таким имуществом. Но изначально он должен подать заявление в адрес всех остальных владельцев о реализации права преимущественного формального приобретения данной доли.

Образец заявления как оформить выкуп долей квартир

Образец такого заявления в адрес родственников составляется по свободному плану. Его главным предназначением является подтверждение того, что преимущественное право приобретения было формально соблюдено.

В этом случае, если возникнут какие-либо разногласия уже после продажи, данное заявление будет главным доказательством правоты бывшего собственника.

Образец такого заявления можно скачать здесь.

Какие документы нужны для выкупа доли в квартире у родственников

От условного покупателя не потребуется никаких лишних документов, за исключением внутреннего паспорта гражданина. Пакет бумаг в этих случаях в основном состоит из данных, предоставляемых непосредственно продавцом.

Сюда обязательно должны входить следующие документы:

  • свидетельство о праве на уже выделенную часть в недвижимости;
  • экспликация;
  • ранее оформленный кадастровый паспорт;
  • формальный технический план;
  • копия заявления для остальных собственников;
  • и сам договор по проведению купли-продажи.

При достижении взаимного консенсуса, субъекты обращаются с данным пакетом бумаг в регистрационные органы. Оформление здесь занимает не более 10-ти дней, при условии, что все документы составлены правильно.

Выкуп доли в квартире на материнский капитал у родственников

Применение материнского капитала обязательно должно быть связано с приобретением жилой собственности. Это основное правило. При этом купить можно только более лучшее жилье, с императивным выделением частей в нем каждому члену семьи.

Несовершеннолетние должны быть прямо вписаны в полученное свидетельство уже после завершения сделки.

Возникла проблема? Позвоните юристу:

+7 (499) 703-46-28 – Москва, Московская область
+7 (812) 309-76-23 – Санкт-Петербург, Ленинградская область

Звонок бесплатный!

Поэтому, если в территориальном ПФР согласились на проведение такой сделки, а органы опеки заверили данное согласие документально, то сертификат обналичивается и данные средства могут быть прибавлены к основной сумме в процессе приобретения.

Во всех остальных отношениях выкуп долей квартиры материнским капиталом проходит по стандартной процедуре.

Ипотека на выкуп доли в квартире у родственников

Сегодня банки все реже идут на заключение таких договоров, ввиду не ликвидности и не популярности данного вида недвижимости на рынке. Крупные банки уже несколько лет не предоставляют свои средства на покупку части квартиры, даже если продавцами значатся родственники.

Все дело в том, что при возникновении трудностей с выплатами обязательств, такой залоговый объект будет очень сложно реализовать, в чем не заинтересован ни один банк. В этих целях нужно обращаться в менее известные и раскрученные кредитные учреждения.

Но при этом не следует забывать про первый взнос (на практике – от 15%), и о максимальных к получению суммах – в лучшем случае 75-80% от установленной оценочной стоимости.

Принудительный выкуп доли в квартире — судебная практика

Судебная практика показывает, что если заявление (уведомление о покупке) было составлено правильно, и условный собственник с ним был ознакомлен, то даже против его желания такой договор будет заключен.

Если он сам не хочет/не может приобрести часть обособленную часть объекта, то препятствовать реализации законных преференций другого владельца он не будет иметь формального права. Если выделение в натуре проведено без нарушений, и у продавца на руках имеются все должные документы, то уже в судебном порядке сделка будет реализована.

Но для этого изначально будет необходимо оформить стандартный образец исковое заявление в территориальный суд.

Исковое заявление о принудительном выкупе доли как оформить?

Такой образец должен составляться с соблюдением обязательной для этого структуры. Подается он по текущему нахождению фигурирующего в договоренности объекта недвижимости.

Образец составляется только в письменной форме, с обязательным указанием следующей информации:

  • наименование самого объекта с полными реквизитами;
  • данные о сторонах условного договора;
  • описательная часть – здесь излагаются все фактические подробности, начиная от подачи уведомления и заканчивая обращением в территориальный судебный орган;
  • просительная часть – ходатайство о принятии профильных мер;
  • заключительная часть – ссылки на копии документов и отраслевую законодательную базу.

Образец должен составляться только в 3-х копиях, две из которых подаются непосредственно в канцелярию суда, а одна остается у заявителей. К этому заявлению обязательно прикладывается и ранее оформленное уведомление.

Образец заявления о принудительном выкупе доли

Когда такое уведомление проигнорировано, либо второй владелец ответил отказом на подписание такого, это будет являться прямой причиной для обращения в территориальный суд.

Для правильного составления нужного в этом случае заявления, рекомендуется ознакомиться с его наиболее общим образцом. Сделать это можно здесь.

По любым вопросам обращайтесь к нашим юристам через данную форму!

Источник: http://pfgfx.ru/kredit/ipoteka/vykup-doli-v-kvartire-u-rodstvennikov-kak-oformit-v-2017.html

Как выкупить долю в квартире у родственника?

Родственные отношения порой касаются вопроса недвижимости, что приносит споры и конфликтные ситуации.

Например, у одного из совместных собственников возникает желание выкупить доли других владельцев.

Выполнить процедуру можно в добровольном порядке, по согласию, или обратиться в судебную инстанцию.

Оформление выкупа доли в квартире

Квартира может находиться в совместной собственности членов семьи, без выделения фактической доли. Или же каждый собственник обладает свидетельством на свою часть квартиры.

В первом случае потребуется согласие остальных собственников или выделение доли с ее последующей продажей.

Если же доля оформлена отдельным документом, то процедура значительно облегчается и выполняется намного проще.

Выделение доли жилплощади перед продажей может выполняться по согласию или через суд. Выделенная в натуре доля позволит срочно приобрести или переоформить часть квартиры.

Вся программа купли-продажи состоит из трех этапов:

  • сбор документов и подготовительный этап;
  • подписание договора;
  • оформление у государственного регистратора.

Доля считается переоформленной, если в единый реестр внесены сведения о новом владельце. Каждый из приведенных этапов может иметь особенности, что связано с конкретными обстоятельствами дела.

Как оформить выкуп доли квартиры

Остальным владельцам долей предоставляется первоочередное право приобретения выставленной на торги недвижимости. Предложение о покупке пишется в произвольной форме, но необходимо указать срок рассмотрения.

Соседям предоставляется 30 дней на решение, нужна ли им продаваемая доля квартиры. Если желание приобрести отсутствует, то следует письменно указать этот факт.

Таким образом, предоставляется разрешение на продажу доли жилплощади.

При возникновении конфликтной ситуации заявление посылается соседям заказным письмом с уведомлением. Такая позиция исключит возможный саботаж и нежелание перемен в квартире. Несмотря на то, что заявление не имеет обязательного бланка, оно должно включать обязательные моменты:

  • личные данные собственника и описание доли квартиры;
  • намерение и последующие действия с жилплощадью;
  • предполагаемая стоимость объекта продажи.

Документы для проведения сделки

Для купли-продажи недвижимости следует подготовить следующий пакет документов:

  • свидетельство на право собственности;
  • выписка из ЕГРН об отсутствии обременений;
  • справка БТИ с техническими характеристиками объекта;
  • справка о составе семьи, подтверждающая регистрацию лиц;
  • необходимое в некоторых случаях согласие членов семьи.

Например, если комната была приобретена в браке, то для ее продажи необходимо разрешение супруга, заверенное у нотариуса.

Порой технические документы оказываются не в порядке, что может задержать сделку.

Основанием для продления сроков может служить незаконная перепланировка квартиры, которую требуется узаконить.

Выкуп доли на материнский капитал

Средства, предоставляемые государством родителям при рождении второго и последующих детей, можно использовать для выкупа доли квартиры у родственников и посторонних лиц.

Это разрешается сделать, если покупается отдельное помещение, не проходное и полностью изолированное от других комнат.

Комната может быть проходной, если это последняя часть квартиры, которая не принадлежит родителям.

Другими словами, приобретая проходную комнату, семья становится обладательницей отдельного объекта недвижимости. Материнский капитал направлен на улучшение жилищных условий семьи с детьми, поэтому каждый случай рассматривается индивидуально и утверждается при отсутствии нарушений.

В подавляющем количестве регионов материнского капитала недостаточно для приобретения отдельной квартиры или дома.

Приобретение доли не всегда является оптимальным вариантом улучшения условий жизни, порой предпочтение отдается ипотеке с первоначальным взносом.

Если речь идет о выкупе доли у родственников, то согласие собеса на подобную сделку получить можно практически всегда.

Ипотека на выкуп родственной доли

Практика показывает, что на выкуп доли родственников порой не хватает собственных средств или материнского капитала. Можно ли взять ипотеку для срочного выкупа доли квартиры? Если гражданин является собственником части недвижимости, то он сможет взять ипотеку на выкуп остальной части.

Необходимо выполнить следующие действия:

  • оформляется ипотечный договор с банком на приобретение доли;
  • подписывается закладная на недвижимость;
  • производится сделка купли-продажи доли;
  • заключительным этапом становится подписание кредитного договора.

Судебная практика показывает, что кроме добровольного мирного соглашения, решить вопрос можно в судебном порядке. Написать исковое заявление имеет смысл в следующих ситуациях:

  • когда родственник имеет незначительную долю от всей квартиры;
  • когда родственник проживает отдельно и не использует свое владение.

Оформление искового заявления

Иск по срочному выкупу части квартиры у родственников лучше всего доверить опытному семейному адвокату.

Иск должен быть грамотно обоснован и подкреплен документально. Дело рассматривает районный суд по месту жительства ответчика.

Иск должен содержать требование о принудительной компенсации стоимости доли.

Вопрос этот сложный и противоречивый, но может рассматриваться без ответчика, если его место жительства неизвестно.

Согласие ответчика может быть не затребовано, если у истца есть веские основания.

Производится независимая оценка стоимости доли, владелец может быть не согласен со стоимостью, но обязан выдвинуть адекватную цену.

Заявление должно содержать сведения о попытках заявителя решить вопрос выкупа мирным путем, в досудебном порядке.

Для суда важным доказательством намерений истца служит его письменное обращение к иным собственникам долей квартиры.

Если заявитель длительное время получал необоснованные отказы, а чужая доля действительно минимальна и несущественна в полной жилой площади, то обращение в суд становится объективной необходимостью.

Если противная сторона имеет другую площадь, где проживает и зарегистрирована на постоянной основе, то истцу потребуется предоставить документальное подтверждение.

Вместе с тем, собственник спорной доли имеет право владения и должен обосновать свою точку зрения в суде.

Лишить гражданина даже мизерной доли владения без суда нельзя, это противоречит законодательству.

Рассмотрение вопроса о родственных долях в одной жилплощади может возникнуть в любой момент. Например, получение доли наследственного имущества ставит родственников перед решением жилищного вопроса.

Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать?

Источник: http://alljus.ru/zhilishhnoe-pravo/nedvizhimost/vykup-doli-v-kvartire-u-rodstvennikov.html

Доля в квартире – как продать, дарение близкому родственнику, в 2017 году, кредит в залог

Приобретение собственного жилья – важный этап в жизни многих людей. Граждане стараются приобрести дом или квартиру, чтобы обустроить быт по своему усмотрению.

Стремления некоторых людей реализуются лишь отчасти, когда возникает право долевой собственности на жилое помещение.

Обращение и использование такого имущества имеет свои особенности.

Что это такое

Недвижимость – неделимый объект.

Однако на практике часто возникают случаи, когда несколько людей имеют права на квартиру. Например, при наследовании или приватизации.

В натуре разделить квартиру не получится.

Такая недвижимость должна иметь отдельный вход, подключение к ресурсным сетям, ванную, туалет и т.д. Поэтому несколько собственников сообща пользуются одной квартирой.

Другое имущество граждане продают, а деньги делят.

Это позволяет избежать согласований совместного использования одного объекта. С жилой недвижимостью так не происходит, так как доля в квартире позволяет собственникам жить и хранить вещи в отдельном помещении бесплатно.

Так, недвижимость в Москве стоит дорого, и граждане не смогут приобрести другое жильё на деньги, вырученные от продажи доли.

Поэтому квартиры делятся на части и используются собственниками совместно.

: «Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать»

Что говорит закон

В статье 244 ГК определено, что владеть общим имуществом можно при определении долей и без такого определения.

Второй вариант – редкое исключение, которое возникает в силу прямого указания закона. Например, когда супруги приобретают что-либо.

Порядок взаимодействия граждане определяют самостоятельно.

  • Обычно для этого заключают письменные соглашения, где подробно прописываются права и обязанности всех владельцев.
  • Расходы на квартиру, в том числе на оплату ЖКУ, делятся между собственниками пропорционально их долям. Такое положение содержится в статье 249 ГК РФ.

Выделение долей в квартире

Порядок использования жилого помещения требует регламентации.

  • Обычно деление происходит по комнатам. Собственники редко получают жилую площадь сообразно размеру долей, так как физически невозможно выделить несколько метров в одной комнате и присоединить её к другой.
  • Пользование коридором, балконом, кухней и другими нежилыми помещениями происходит без ограничений, вне зависимости от размера доли. Поддержание чистоты и порядка в указанных местах производится силами всех проживающих в квартире граждан.

Оформление

В абсолютном большинстве случаев собственники пользуются квартирой без составления письменных документов.

Граждане соблюдают общие правила пользования жилыми помещениями, справедливо делят расходы и избегают конфликтов.

При наличии спора граждане подают иск, рассказывают, как именно происходит пользование жилым помещением. Суд исходит из сложившейся практики, размера долей и количества зарегистрированных в квартире людей.

В вынесенном решении указывается, какие именно комнаты и кем должны использоваться.

При несоблюдении положений документа заинтересованные лица могут обратиться в службу судебных приставов.

Через нотариуса

Граждане могут самостоятельно определить порядок совместного использования квартиры.

Для этого нужно составить письменное соглашение, где будут определены права и обязанности каждого собственника. Документ не требуется регистрировать.

Ранее такое соглашение нужно было заверять у нотариуса, но в 2017 году это не является обязательным условием.

Как распорядиться

Доля может быть заложена, подарена, заложена и т.д. Существует только одно ограничение – при продаже владелец должен предложить другим собственникам купить такое имущество.

Обязанности сособственника

Владелец доли должен бережливо относиться к общему имуществу, добросовестно распоряжаться объектом недвижимости.

Изменения, которые касаются всей квартиры, например, перепланировка, должны проводиться при наличии согласия каждого владельца.

Как отказаться

То есть, при получении наследства или при обращении в муниципальный орган власти при приватизации.

После перехода права собственности отказ невозможен.

Если владелец не считает целесообразным дальнейшее использование доли, то он может оформить договор дарения на другого собственника.

Нюансы купли-продажи

Подарить долю можно без ограничений, а заключение возмездных договоров имеет свои особенности.

Если есть несовершеннолетний

В жилом помещении может быть зарегистрирован ребёнок.

Этот факт не ограничивает других собственников при распоряжении их имуществом.

Такая сделка должна нести имущественную выгоду для собственника. Например, деньги переводятся на его банковский счёт.

Наличие преимущественного права покупки

Перед тем, как продать долю в квартире постороннему человеку, её собственник должен в письменном виде известить всех других владельцев о своих намерениях.

  • Для этого ему требуется заключить договор, в котором будет определена стоимость сделки.
  • С момента получения извещения у владельцев есть 10 дней, чтобы приобрести имущество по цене, указанной в договоре.
  • Если они такого желания не изъявляют, соглашение реализуется. Доля переходит к третьему лицу.

Отказ может быть направлен продавцу в письменном виде до истечения указанного срока.

Если один из сособственников хочет приобрести имущество, то он соответствующим образом извещает продавца.

Выкуп производится до истечения 10 дней после уведомления и по цене, согласованной ранее с первым покупателем.

В каком случае не работает

Собственники избавлены от обязанности извещать владельцев других долей, если реализация проводится с публичных торгов.

Стоимость сделки определяется в ходе аукциона. Однако при реализации доли в квартире проведение публичных торгов нецелесообразно: затраты на мероприятие будут высоки, а желающих купить подобный актив обычно немного.

Возможные проблемы

Для этого нужно, чтобы граждане под роспись получили корреспонденцию. Это позволит в суде доказать законность заключения договора при наличии спора.

Многие люди игнорируют заказные письма, препятствуя заключению сделки. Почтальоны лишь бросают уведомления в ящик, информируя граждан о необходимости явиться за письмом.

Для решения проблемы можно обратиться к участковому или заключить договор с курьерской службой, которая доставит отправление по месту работы гражданина.

Дарственная вместо договора купли-продажи

Люди, которые не желают иметь дел с родственниками, используют дарственные для продажи доли.

Такой механизм не требует получения согласия сособственников.

Договор заключается в простой письменной форме.

Стороны самостоятельно определяют, нужен ли нотариус при совершении такой сделки.

Если происходит дарение близкому родственнику, то заключение договора не вызовет подозрений.

В иных случаях суд может решить, что была оформлена притворная сделка. Если такой факт будет установлен, соглашение будет признано ничтожным и будет расторгнуто. 

Другие варианты

Некоторые граждане берут займ, оформляя в качестве залога свою долю в квартире. Договор регистрируется в Росреестре в соответствующем порядке. Данные правоотношения схожи с тем, как работает ипотечный кредит.

Если должник не возвращает деньги в срок, то другая сторона договора может инициировать продажу доли.

В этом случае разрешение от других сособственников не нужно. Кредит в залог позволит гражданину получить деньги и избавиться от доли недвижимости.

Подобная манипуляция имеет смысл, если у должника нет другого ликвидного имущества, например, денег на банковском счету.

Продажа недвижимости может затянуться, и займодатель через суд потребует обеспечения своих прав за счёт друг имущества.

Подводные камни

И стороны сделки не защищены от недобросовестных действий другой стороны.

Например, договор дарения не предусматривает передачи чего-либо за долю в квартире. Если новый владелец пожелает расторгнуть сделку, то своих денег назад он не получит. Все отношения строятся исключительно на доверии.

Оценка стоимости

Доля в квартире – неликвидное имущество.

Если гражданин владеет половиной жилого помещения, то рыночная стоимость такого имущества будет гораздо меньше, чем 50% от цены всей квартиры.

Провести адекватную оценку могут не все организации. На рынке недвижимости слишком мало долевых объектов, схожих по своим характеристикам.

Минусы для покупателя

  • Граждане обращают внимание на приобретение долей в жилых помещениях из-за слишком большой арендной платы. Некоторым нужна постоянная регистрация в определённом городе.
  • Стоит помнить, что соседи в таком помещении могут быть разные. Доли часто продают за небольшую плату большим семьям, приехавшим из ближнего зарубежья. Совместная жизнь с такими людьми может быть очень тяжёлой.
  • С учётом необходимости извещения о продаже сособственников, такое имущество сложно продать за короткий срок. Требуется найти покупателя, который будет согласен жить в квартире с чужими людьми.

Как выкупить через суд

Законодательство защищает неприкосновенность частной собственности.

Статья 252 указывает, что незначительная доля имущества, которую невозможно выделить в физическом смысле, может быть принудительно выкуплена через суд. Так происходит, если собственник распоряжается несколькими квадратными метрами, что не позволяет выделить ему отдельную комнату.

Решение в каждом конкретном случае принимается на основании сложившейся практики использования помещением.

Примеры из судебной практики

Однако, в 2012 году Верховный суд РФ постановил принудительно выкупить у гражданина 2,5 квадратных метра 3-комнатной квартиры.

Остальной частью жилого помещения владела его бывшая жена.

Как оформить дарение квартиры близкому родственнику? Узнайте тут.

На что влияет прописка в квартире? Читайте далее.

Сам гражданин после развода в квартире не жил, однако заключил договор пожизненного содержания с иждивением со своим сыном. Новый владелец прописался в жилом помещении и зарегистрировал там же своего малолетнего сына.

Женщина требовала признать её право на принудительный выкуп доли на основании статьи 252 ГК РФ.

Приобретение доли в квартире – серьёзный риск для гражданина.

Соседство может оказаться тяжёлым, а продать проблемную площадь будет практически невозможно.

Источник: http://urpravo24.ru/dolja-v-kvartire/

Покупка доли в квартире

  1. Определение долевого имущества
  2. Выделение доли в натуре
  3. Порядок действий при продаже-покупке доли в квартире

Покупка доли в квартире считается наиболее трудной сделкой в области недвижимости. Связано это с наличием некоторых особых условий, которые непременно нужно соблюдать, иначе сделка может не состояться. Какие это за условия и как продать или купить долю в квартире, рассмотрим в нашем материале.

Определение долевого имущества

Для начала требуется уточнить суть понятия. Доля в квартире не подразумевает, что все собственники имеют свой конкретный участок жилья, и они могут ограничивать доступ другим собственникам к своей части.

Данное понятие подразумевает, что каждому собственнику принадлежит доля в праве собственности на квартиру, он может ею свободно распоряжаться, то есть продать, без согласия других дольщиков, что невозможно в случае если недвижимость находится в совместной собственности.

При приобретении супругами недвижимости в браке, она считается совместной собственностью и распоряжаться ей можно при обоюдном согласии. Впоследствии можно произвести вычет своей доли собственности, но предварительно необходимо определить брачным договором долю каждого.

Выделение доли в натуре

Четко произвести вычет своей доли в недвижимой собственности можно посредством выделения доли в натуре. Это подразумевает наличие документальной договоренности между дольщиками о том, какие конкретные части жилья принадлежат каждому собственнику.

Существует два способа произвести вычет доли в натуре: договорной и судебный.

В случае обращения в суд, необходимо помнить о том, что судья, при вынесении решения о выделении конкретных долей, будет руководствоваться в первую очередь тем, возможно ли обеспечить каждому собственнику долевой части нормальные условия проживания.

То есть имеется ли отдельный вход, собственный санузел, кухня, коридор. Совершенно очевидно, что обеспечить каждого дольщика перечисленными помещениями и отдельным входом можно только если речь идет о доме, а не квартире.

Порядок действий при продаже-покупке доли в квартире

Для продажи свой доли в недвижимости, если не произведен ее вычет в натуре, необходимо соблюсти преимущественное право покупки доли (ст.250 ГК РФ).

Это подразумевает, что предложение о покупке части квартиры в первую очередь должно поступить остальным дольщикам.

И только после получения официального отказа, можно выставлять свою долю на продажу.

Если вы обладаете правом преимущественной покупки доли в квартире, то должны знать о том, что предложение о покупке должно поступить от другого дольщика в письменном виде, с детальным изложением всех пунктов предполагаемой сделки купли-продажи.

То есть в нем должна быть определена стоимость доли, ее размер, порядок оплаты и другие важные условия. В течении 30 дней вы должны дать ответ о наличии или отсутствии намерения покупки доли в квартире.

Отсутствие намерения покупки должно быть зафиксировано документально. В случае изменении условий сделки дольщики также должны быть об этом официально уведомлены.

Осуществить продажу своей части по меньшей стоимости, чем та, которая указана в предложении дольщикам, нельзя без их повторного уведомления об изменении цены.

Если местонахождение дольщика не известно, предложение покупки доли стоит направлять по последнему известному адресу его местонахождения.

Если также в течении 30 дней ответ не был получен, можно считать, что данное условие было выполнено. Намеренный отказ от получения извещения расценивается также.

В случае правового конфликта, доказательством соблюдения закона станут документы, подтверждающие факт отправки извещения.

Если осуществляется покупка доли в коммунальной квартире, лучше всего заручиться отказом от приобретения тех жильцов, которые проживают в смежных комнатах, или в общем блоке.

Прямого закона об этом нет, однако на практике часто случается, что соседи по коммуналке пытаются оспорить сделку именно на этом основании.

Поэтому для экономии времени и сил, лучше соблюсти эту процедуру.

Покупка доли в квартире на материнский капитал возможна в двух случаях: если есть возможность приобрести изолированное помещение; если приобретение доли позволит получить все жилое помещение в собственность покупателя. Однако сделать это можно при достижении ребенком, после рождения которого получен материнский капитал, трехлетнего возраста.

Случается, что в целях обналичивания материнского капитала, производится покупка доли квартиры у родственников.

Такая сделка квалифицируется как мошенническая и при наличии доказательств того, что доля покупалась именно с целью обналичивания средств материнского капитала, виновные понесут уголовное наказание.

Более подробную информацию о том, как грамотно произвести вычет своей части квартиры, порядок ее реализации или покупки, можно получить у юриста, в том числе и на нашем сайте.

Каждый случай обладает своими специфическими особенностями, учесть которые и произвести грамотную оценку ситуации под силу только компетентному профессионалу в области юриспруденции.

Источник: https://pravx.ru/stati/pokupka-doli-v-kvartire/

Пошаговая инструкция по продаже доли в квартире

Если вы столкнулись с проблемой, как продать долю в квартире, то во избежание негативных последствий, следует детально разобраться в механизме этой сделки, который урегулирован на законодательном уровне. Ошибки в подобных ситуациях недопустимы, поскольку договор может быть признан недействительным, а это, в свою очередь, грозит значительными убытками.

Алгоритм действий для продавца доли в квартире

Итак, вы решили продать свою часть недвижимости в 2017 году, но не знаете, как пошагово и правильно это сделать, чтобы не остаться в убытке и не попасться на уловки мошенников. Этот несложный примерный план действий упростит жизнь продавцу доли жилого помещения и позволит сориентироваться в непростой ситуации:

  1. Определяемся, выделена доля в натуре или нет. Если в правоустанавливающих документах не только указан размер части недвижимости каждого собственника, но и определено, какая из комнат кому принадлежит, то с продажей проблем не возникнет. А вот если доля в имуществе не выделена, то ее владелец столкнется с дополнительными трудностями. Прежде всего, на него возложена обязанность предложить купить свою часть квартиры иным сособственникам (делать это нужно в письменном виде).
  2. Получаем согласие других собственников квартиры. Весьма логично, что первоочередным правом приобретения доли обладают сособственники недвижимого имущества. Особенно актуально это, если речь идет об однокомнатной квартире или другом жилье, часть из которого невозможно выделить в натуре. При этом, каждый из проживающих здесь получает возможность улучшить свои жилищные условия.
  3. Определяемся с ценой. Практика показывает, что спрос на часть жилого помещения не так высок, как этого хотелось бы продавцам (соответственно, такие объекты продаются по низкой стоимости). И это не вызывает удивления, так как не совсем выгодным и удобным вариантом является комната в квартире, где другую ее часть занимают совсем посторонние люди. Другое дело, если каждый из сособственников согласен продать свою долю одному покупателю, тогда и стоимость за всю квартиру устанавливается в среднем размере для подобного рода объектов недвижимости.
  4. Ищем покупателя. Если продавец не располагает свободным временем, то поиски покупателя можно поручить специалистам агентства недвижимости. Если вы решили сделать все самостоятельно, то можно разместить объявление на сайтах недвижимости или воспользоваться услугами местных печатных изданий.
  5. Оформляем сделку. Если вы далеки от юриспруденции, то для составления договора купли-продажи доли в квартире понадобится консультация специалиста в области гражданского, а также жилищного права. Удостоверить сделку должен нотариус, после чего требуется ее государственная регистрация.

С чего начинать продажу доли в квартире

Понятно, что если доля не выделена в натуре, то можно попытаться это сделать в судебном порядке, но далеко не всегда это представляется возможным. К примеру, однокомнатная квартира приватизирована на 3 человек.

Если вы захотели продать свою часть, то потребуется в письменной форме сообщить об этом обоим сособственникам указанного жилого помещения и предложить им купить ее.

При этом в уведомлении необходимо указать стоимость предполагаемой покупки.

В ситуации, когда сособственник не присылает письменный отказ от покупки доли, или же фактически ее не приобретает в течение месяца, вы имеете полное право выставить принадлежащую вам часть недвижимости на продажу.

Сложности при поиске покупателя

Если речь идет о выделенной в натуре доле квартиры, расположенной в удобном районе с развитой инфраструктурой, то покупатель отыщется незамедлительно.

А вот если имеется необходимость продать ¼ небольшой комнаты в спальном районе, то самостоятельно сделать это под силу лишь единицам.

В такой ситуации проще нанять агента, который сможет справиться с этой задачей.

Оформление сделки

Продажа части жилого помещения в обязательном порядке должна быть оформлена в соответствии с нормами действующего законодательства (эти правоотношения входят в сферу регулирования Гражданского Кодекса).

Эта процедура включает следующие моменты:

  1. Подписание договора и акта приема-передачи – осуществляется в момент передачи правоустанавливающей документации на недвижимость и ключей взамен на денежные средства в установленной сумме. Договор должен содержать сведения о цене доли (указанная сумма должна быть не меньше той, которая была прописана в уведомлении сособственников), основные характеристики объекта сделки: адрес, площадь, подробное описание.
  2. Удостоверение нотариусом – происходит сразу же после подписания соглашения о купле-продаже.
  3. Регистрация сделки – для этого новому собственнику части жилого помещения понадобится предоставить пакет документов в регистрационную палату с той целью, чтобы внести все сведения о новом собственнике.

Возможные трудности

У продавцов части квартиры могут возникнуть реальные сложности, которые препятствуют совершению сделки. К подобным ситуациям относят:

  • Родители желают продать долю, принадлежащую лицу, которое не достигло совершеннолетия. В таком случае обязательным условием для заключения договора является наличие согласия органов опеки и попечительства. Если у ребенка это единственная недвижимость, которая пригодна для проживания, то будет принято решения о невозможности ее реализации в установленном порядке.
  • Сособственники квартиры не желают брать уведомление. Если отношения натянуты, или же вы сомневаетесь в порядочности тех, кто, наряду с вами, владеет жильем, то уведомление лучше отправить заказным письмом с извещением отправителя о получении.
  • Квартира находится в ипотеке. В этой ситуации, прежде чем совершить сделку, вам потребуется взять разрешение в том банке, где ранее была оформлена ипотека.

Что нужно помнить при продаже части жилья

Чтобы впоследствии не возникло сомнений в отношении легитимности сделки по продаже доли в квартире, необходимо придерживаться простых правил:

  1. В обязательном порядке уведомить сособственников недвижимости. В случае, если кто-либо из них пожелает обжаловать сделку через суд, вы обязаны будете предъявить неоспоримые доказательства того, что использовали все возможности и надлежащим образом уведомили всех лиц, имеющих право первоочередной покупки.
  2. Если речь идет об отдельной комнате в квартире, то вероятность того, что ее приобретут в кратчайшие сроки намного выше, чем в ситуации, когда речь идет об ½ комнаты.
  3. Долю в ипотечной квартире на практике можно продать второму сособственнику, на другие варианты чаще всего банки согласия не дают.

На видео о продаже доли в квартире

Можно ли обойти закон

Если вам необходимо продать свою долю в жилом помещении срочно, и время не ждет, можно попытаться осуществить задуманное в обход правовых норм, заключив сделку без предупреждения сособственников. Это возможно, если:

  • заключить договор дарения своей части – по факту это будет купля-продажа, но примечательно, что для того чтобы подарить, не требуется никого уведомлять;
  • передать недвижимость в залог – в этой ситуации оплатой за долю будет служить займ, впоследствии залоговое имущество не возвращается собственнику, а оформляется на заимодателя в установленном порядке.

Можно искусственно включить потенциального покупателя в перечень сособственников. Для этого необходимо подарить такому лицу часть своей доли в квартире, в результате чего он автоматически получает право преимущественной покупки, наряду с реальными содольщиками.

Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод, что вполне реально в настоящее время продать свою долю в квартире. Но, чтобы избежать возможных трудностей, необходимо учесть все правовые нюансы урегулирования этой сделки, найти покупателя и надлежащим образом оформить ее документально.

Источник: http://ru-act.com/nedvizhimost/kvartira/prodazha-kvartiry/prodazha-doli-v-kvartire.html

По закону
Добавить комментарий