Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником

Содержание
  1. Недвижимость и несовершеннолетние. Особые правила сделок
  2. Привлекательность сделки с участием несовершеннолетних
  3. Разрешение органов опеки
  4. Вероятность разрешения или отказа органов опеки
  5. Порядок получения разрешения и документы
  6. Потенциальные опасности для покупателя
  7. Несовершеннолетние с полной дееспособностью
  8. Права опекунов на недвижимость подопечных
  9. Заключение
  10. Подробности о сделках, когда есть несовершеннолетний собственник квартиры
  11. Особенности покупки-продажи
  12. Порядок получения разрешения
  13. Сделки, которые обязательно должны получить разрешение:
  14. Необходимые документы
  15. Документы:
  16. Памятка покупателю
  17. Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему ребенку – правовые особенности
  18. В качестве законных представителей могут выступать следующие лица:
  19. Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему
  20. Органы опеки и попечительства
  21. Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему- ограничения и особенности
  22. Сделки с приватизированным имуществом и договор дарения
  23. Продажа квартир с несовершеннолетним собственником – варианты, порядок и документы
  24. Несовершеннолетний собственник
  25. Особенности и нюансы продажи квартиры с несовершеннолетним собственником
  26. Порядок осуществления сделки
  27. Необходимые документы
  28. Решение ООП
  29. Особенности договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним собственником
  30. Возможные проблемы и риски
  31. Советы и рекомендации специалистов

Недвижимость и несовершеннолетние. Особые правила сделок

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником

При покупке или продаже квартиры есть факторы, которые усложняют сделки с недвижимостью, а порой делают невозможным проведение таких сделок.

Одним из таких факторов является участие в сделке несовершеннолетних, которые могут быть собственниками этого жилья или иметь имущественные права на долю в квартире. Эксперты портала RealtyPress.

ru в данной статье рассматривают аспекты, связанные с участием несовершеннолетних в сделках с недвижимостью.

Привлекательность сделки с участием несовершеннолетних

На рынке недвижимости наиболее привлекательными для покупки объектами являются квартиры, полностью свободные в юридическом плане, то есть, когда к моменту продажи в квартире никто не зарегистрирован и текущим собственником является один владелец.

Однако так бывает достаточно редко, чаще всего продажа квартиры является только одним звеном в цепочке операций, направленных на улучшение (или изменение) жилищных условий продавца.

Другими словами, квартира продается с целью приобретения более просторной жилплощади или для покупки двух квартир (при разъезде).

Поэтому на тот момент, когда подыскивается покупатель, текущие собственники не предпринимают никаких действий относительно снятия регистрации или перевода имущественных прав.

Потенциальные покупатели, узнав о том, что есть ребенок, которому принадлежит часть квартиры, опасаются сложностей с реализацией сделки, а потому отдают предпочтение тем вариантам, которые исключают всякое участие несовершеннолетних. Соответственно, с потерей привлекательности квартира может несколько потерять в цене, поскольку потенциальный покупатель будет стремиться заложить риски в стоимость недвижимости.

О том, почему покупатели так опасаются подобных сделок, будет рассказано ниже, а сейчас мы уделим внимание тем действиям, которые необходимо предпринять продавцу (а покупатель, в свою очередь, вынужден проверить, выполнялись ли необходимые действия).

Разрешение органов опеки

Достаточно часто во время приобретения квартиры права собственности распределяются между всеми членами семьи. Это дает каждому из них определенные гарантии на случай возникновения непредвиденных ситуаций.

Однако, с другой стороны, тот факт, что ребенок является собственником части квартиры, сильно осложняет сделку.

Родители не могут продать квартиру (для переезда в другой город или с целью расширения жилплощади) пока не будет получено согласие органов опеки и попечительства, которые обязаны контролировать все сделки с недвижимостью, которые затрагивают интересы несовершеннолетних. Это правило определяют статьи 26, 28, 37 ГК РФ, а также статья 60 Семейного кодекса РФ, органы опеки следят за тем, чтобы права детей не были нарушены и проверяют законность сделки. Таким образом, в сделках с недвижимостью интересы несовершеннолетних представляют не их родители (как в остальных случаях), а представители органов опеки.

Впрочем, если квартира является собственностью родителей (ребенок просто зарегистрирован на жилплощади), то это значительно упрощает проведение сделки. Обращаться в органы опеки для получения соответствующего разрешения нет необходимости.

Вопреки распространенному мнению, в органы опеки нужно обращаться не только в том случае, если условия проживания ухудшатся (например, переезд в квартиру меньшей площади).

При любых операциях с недвижимостью необходимо получить согласие органов опеки, в противном случае сделка (если и сможет быть проведена), будет признана незаконной, со всеми вытекающими последствиями.

Итак, необходимость оформления разрешения присутствует в следующих случаях: продажа квартиры, передача недвижимости в залог, дарение, обмен.

Это обстоятельство является той единственной причиной, по которой родители не торопятся прописывать ребенка, ведь, по сути, государство пытается обеспечить ребенку некую защиту средствами самих же родителей, ограничивая при этом последних в праве распоряжаться их собственностью.

Вероятность разрешения или отказа органов опеки

Возникновение проблем при получении разрешения от органов опеки маловероятно в случаях, когда жилищные условия ребенка гарантированно улучшаются, например:

  • На деньги от продажи старой квартиры приобретается жилье аналогичной площади, однако планировка предполагает отдельную комнату для ребенка;
  • Взамен продающейся квартиры приобретается такая же по площади и планировке квартира, однако дом более поздней постройки;
  • Приобретается квартира в лучшем районе (выше уровень инфраструктуры, ближе школа, детский сад, прочие очевидные преимущества):
  • И, наконец, органы опеки вряд ли станут возражать, если планируется приобретение жилья большей площади.

Определенные сложности могут возникнуть в случае переезда в другой город, органы опеки потребуют доказательства того, что права ребенка не будут нарушены (жилищные условия не ухудшатся).

Доказательство, которое в данном случае считается таковым, это предварительный договор купли-продажи.

Другими словами, собственнику квартиры, совладельцем которой является ребенок, перед тем, как продавать эту квартиру, необходимо отправиться в тот город, куда он намерен переехать, подыскать жилье и подписать предварительный договор купли-продажи.

А вот если в результате планирующейся сделки жилищные условия ребенка будут менее привлекательными, есть высокая вероятность, что органы опеки откажутся выдавать разрешение. Впрочем, каждый случай рассматривается индивидуально.

Например, планируется обмен на квартиру меньшей площади, но делается это для того, чтобы деньги, оставшиеся от продажи, будут потрачены на лечение ребенка.

Так, например, не являются редкостью случаи, когда органы опеки дают согласие на обмен городской квартиры на дом в пригороде, если такой обмен мотивирован необходимостью свежего воздуха для ребенка, который подвержен легочными заболеваниями.

Самое главное в подобных случаях – собрать документы, которые будут служить подтверждением сложившихся обстоятельств.

Кроме того, органы опеки весьма настороженно относятся к передаче недвижимости, часть которой (или вся квартира) принадлежит ребенку, в залог для обеспечения ипотечного кредита, оформленного для приобретения квартиры в строящемся доме.

Известны случаи, когда обманутые дольщики оставались без обещанной квартиры и не могли погасить кредит.

Соответственно, при развитии событий подобным образом возникает необходимость реализации залога, и в этом случае ребенок остается без жилья (если органы опеки согласились на передачу квартиры в залог).

Порядок получения разрешения и документы

Согласно действующему законодательству, отказ или согласие органов опеки на продажу квартиры должен быть выдан в течение 15 дней с момента обращения в соответствующую инстанцию. При этом необходимо собрать и предоставить комплект документов, который включает:

  • Заявление;
  • Паспорта родителей;
  • Свидетельство о рождении ребенка (либо паспорт);
  • Правоустанавливающие документы на квартиру;
  • Справка с места жительства ребенка.

Потенциальные опасности для покупателя

Для покупателя опасность в сделке с недвижимостью, где могут быть затронуты интересы детей, заключается в том, что на любом этапе подготовки может быть допущена ошибка (намеренно или нет).

В результате этого сделка может быть оспорена в суде, и, если факт нарушения прав ребенка будет доказан, на текущего собственника квартиры могут лечь обязательства возместить нанесенный ущерб.

Причем, сделка может оспариваться и через десять лет, подать заявление в суд могут не только родители, но и родственники, опекуны ребенка, и даже сам ребенок, который уже достиг совершеннолетия.

Другими словами, даже разрешение, полученное от органов опеки, не гарантирует покупателю отсутствие каких-либо проблем с его недвижимым имуществом в дальнейшем.

Впрочем, есть ситуации, когда при покупке недвижимости, собственником которой (или владельцем части квартиры) является несовершеннолетний, каких-либо претензий можно избежать.

Казалось бы, совершенно ясно, что, согласно российскому законодательству ребенок может являться собственником, однако не может реализовать эту собственность даже при согласии родителей (опекунов) без разрешения органов опеки.

Но здесь есть некоторые исключения, так, разрешение органов опеки не требуется, если ребенок на момент заключения сделки приобрел полную дееспособность.

В принципе, полная дееспособность является основанием для самостоятельного заключения любых сделок, для этого ребенку (если его можно так назвать) даже не нужно согласие родителей. То есть, оспорить такую сделку через суд уже нельзя.

Несовершеннолетние с полной дееспособностью

Каким образом ребенок может получить полную дееспособность до момента достижения им совершеннолетия? Для начала отметим, что, начиная с 14 лет и до 18 лет, ребенок имеет ограниченную дееспособность, то есть, он может заключать некоторые сделки без согласия родителей.

Однако для такой операции, как продажа квартиры, все равно требуется и согласие родителей, и разрешение органов опеки.

Полную дееспособность, которая дает ребенку такие же права, как и любому гражданину, он может приобрести до наступления совершеннолетия в следующих случаях:

  • Вступление в брак до 18 лет. С момента официальной регистрации ребенок приобретает дееспособность в полном объеме, и если над ним установлено попечительство, то это попечительство автоматически теряет силу. Дееспособность сохраняется даже в том случае, если брак вскоре был расторгнут (до 18 лет). Однако этот брак, в свою очередь, может быть признан судом недействительным, и в этом случае несовершеннолетний утрачивает дееспособность. Момент утраты дееспособности определяется судом, и с этого момента все сделки, в которых принимал участие несовершеннолетний, также признаются недействительными (такой сделкой может быть и купля-продажа недвижимости);
  • Эмансипация. Этот термин используется в гражданском праве для обозначения несовершеннолетних, которые уже достигли 16 лет и занимаются (в установленном порядке, с согласия родителей или опекунов) предпринимательской деятельностью или же работают по трудовому договору. В этом случае полная дееспособность не приобретается автоматически (в отличие от случая вступления в брак), эмансипация проводится по решению суда либо по решению органов опеки, соответственно, также требуется согласие родителей (попечителей, усыновителей). Опять-таки, в отличие от приобретения дееспособности посредством вступления в брак, дееспособность, достигнутая посредством эмансипации, не утрачивается в зависимости от каких-либо обстоятельств.

Таким образом, при обретении несовершеннолетним полной дееспособности не требуется согласие органов опеки на проведение любых сделок с недвижимостью, где каким-либо образом затрагиваются интересы несовершеннолетнего. Так, в числе документов, которые необходимы для заключения договора купли-продажи, достаточно письменного (и нотариально заверенного) согласия ребенка как совладельца квартиры на продажу недвижимости.

Права опекунов на недвижимость подопечных

Теперь необходимо внести уточнения по поводу сделок с недвижимостью (где затрагиваются интересы ребенка), в которых продавцом выступает не кто-либо из родителей, а опекун.

Статья 37 ГК РФ говорит о том, что сделки по отчуждению недвижимого имущества (продажа, дарение), по сдаче внаем, в безвозмездное пользование, по передаче в залог, опекун не может заключать без согласия органов опеки и попечительства.

К таким сделкам относятся также любые операции, которые связаны с отказом подопечного от его имущественных прав, это выделение долей, раздел имущества.

Далее, опекун, его супруг (супруга), близкие родственники не могут заключать с подопечным сделки, в ходе которых подопечный утрачивает имущественные права.

Однако перечисленные лица вполне могут передавать подопечному имущество в безвозмездное пользование, в дар.

Кроме того, если несовершеннолетним приобретается жилье (принимается в дар), то разрешение органов опеки не требуется, если, конечно, не происходит одновременной продажи имеющегося имущества.

Заключение

В заключение специалисты портала RealtyPress.ru хотели бы отметить, что сделки с участием несовершеннолетних, хотя и принадлежат к категории наиболее сложных сделок, однако не являются редкими, а тем более, неосуществимыми.

Одним из способов убедить потенциального покупателя в юридической безопасности сделки является предоставление всех необходимых документов. Естественно эти документы должны быть полностью собраны уже к моменту размещения объявления о продаже.

Правильный подход к определению мотивации продажи позволит облегчить процесс получения разрешения от органов опеки.

Дополнительную информацию, которая повысит вероятность быстрой и выгодной продажи квартиры, одним из собственников которой является ребенок, может предоставить квалифицированный юрист.

Источник: http://www.RealtyPress.ru/article/article_13679.html

Подробности о сделках, когда есть несовершеннолетний собственник квартиры

Расширение жилплощади, переезд, сдача в аренду квартиры, ее продажа без последующей покупки жилой недвижимости, если в ней есть несовершеннолетние и малолетние дети, таит в себе много подводных камней.

Именно о них разбиваются многие попытки провернуть вышеперечисленные варианты с недвижимостью, где есть дети. Но не все так печально – с разрешением компетентных органов (органы опеки) можно совершить необходимые действия.

Особенности покупки-продажи

Чтобы продать или купить квартиру, дом, комнату и другую жилую недвижимость, в число собственников которой входит ребенок, или он проживает в ней, нужно правильно подготовить документы.

Поскольку по достижению ребенком несовершеннолетия могут возникнуть трудности: сделку могут признать недействительной или обязать выплатить компенсацию, соответствующую его доле в отчужденной без его согласия недвижимости.

Поэтому перед тем, как начать бурную деятельность, необходимо проконсультироваться у специалистов (юристов и риелторов, лучше у нескольких), а так же в органах опеки: узнать необходимые документы, примерные сроки, а так же какую именно недвижимость покупать взамен.

Порядок получения разрешения

Несовершеннолетние и малолетние дети могут являться собственниками жилой площади. Они могут ее получить в дар, в качестве наследства, при приватизации, при покупке. Правовые отношения регулируются в Гражданском Кодексе РФ.

Согласно этому правовому акту, малолетние дети – дети до 14 лет, а несовершеннолетними считают детей от 14 до 18 лет.

Сделки с недвижимостью совершаются от имени ребенка его представителями по закону: родителями, опекуном или попечителем.

Эти же представители совершают сделки от имени недееспособных лиц (они могут быль любого возраста, но полностью недееспособным считаются с 18 лет).

Поскольку дети не могут совершать сделки от своего имени и отстаивать свои интересы, то эта ответственность возложена на органы опеки.

Они контролируют совершение сделок с участием малолетних, несовершеннолетних детей, а так же недееспособных граждан. Раньше все сделки с их участием нуждались в разрешении от этого органа.

Но в дальнейшем некоторые сделки оставлены на усмотрение законных представителей.

Сделки, которые обязательно должны получить разрешение:

  • продажа квартиры с несовершеннолетним собственником;
  • продажа части квартиры, которая находится в собственности ребенка малолетнего, несовершеннолетнего или недееспособного;
  • продажа приватизированной квартиры, в которой проживают или принимали участие малолетние дети;
  • обмен квартиры или части жилой площади с несовершеннолетними детьми;
  • сдача жилплощади в аренду;
  • любые сделки с недвижимостью, в которой выступают недееспособные граждане, дети, лишенные опеки, дети, находящиеся под опекой;
  • отчуждение, передача, раздел, отказ от прав жилого имущества или его части, принадлежащей малолетнему собственнику.

Согласно ГК РФ при совершении сделок, в которых выступает несовершеннолетний ребенок, как собственник квартиры, прописано, что при совершении сделок ребенок не должен ущемляться в своих правах. То есть должен произойти равноценный обмен.

Сделки, при которых не требуется разрешения органов опеки: при совершении манипуляций с жилой площадью, в которой ребенок только прописан и не является собственником.

В этом случае, требуется лишь письменное согласие обоих родителей о том, что они согласны на выписку ребенка.

Но, как показывает практика, это простейшее действие может вызвать трудности: нет контактов с одним из родителей, который не лишен родительских прав, или родители не могут договориться между собой.

В случае, если не могут найти одного из родителей, то можно собрать справки о том, что он не платит алименты, находится в розыске (эти справки берутся у судебных приставов), в некоторых случаях можно лично объяснить в комиссии, что второй родитель проживает далеко и не принимает участия в жизни ребенка.

Необходимые документы

Чтобы получить разрешение в органах опеки и попечительства необходимо собрать целый ряд документов и не только на свою жилплощадь, но и на приобретаемую взамен.

Это значит, что сделка на продажу и покупку должна совершаться одновременно.

Возможен вариант, при котором взамен ничего не приобретается, а доля ребенка в денежном выражении, соответствующая принадлежащей ему площади, помещается на именной счет ребенка в банке, который замораживается до достижения им 18 лет.

Документы:

  • паспорта или другие документы, которые удостоверяют личности всех участников сделки (свидетельства о рождении у детей до 14 лет), как продавцов, так и покупателей;
  • документы на недвижимость, как приобретаемую, так и продаваемую;
  • справки из БТИ о стоимости жилой недвижимости;
  • кадастровые, иногда и технические, паспорта;
  • заявление от несовершеннолетних детей о согласии на совершаемую сделку;
  • свидетельства о праве собственности на жилплощади;
  • справки из налоговой инспекции об отсутствии перед ними задолженности об оплате налога на недвижимость;
  • заявление от родителей/попечителей/опекунов на выдачу разрешения совершения сделки;
  • выписка из домовых книг;
  • справки, подтверждающие отсутствие задолженности за коммунальные услуги.

Это приблизительный список, в некоторых случаях могут запрашиваться дополнительные документы. Документы подаются как в оригинальном виде, так и в виде ксерокопий.

После принятия документов, органы опеки выдают предварительное разрешение в виде постановления или распоряжения органов местного самоуправления.

Срок рассмотрения варьируется от нескольких недель до нескольких месяцев.

Все зависит от типа сделки: одновременной покупки жилья на вторичном рынке (срок до 1 месяца), либо приобретение недвижимости в новострйке (срок может быть от двух и выше месяцев).

Если собственник квартиры несовершеннолетний ребенок, то сделки довольно сильно затрудняются, поскольку необходимо будет предоставить ребенку равноценную замену. Наиболее приемлемы вариант в этом случае – совместное владение жильем одного из родителей и ребенка в равных долях.

Памятка покупателю

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником, при неграмотном оформлении документов, подобна бомбе с замедленным действием. Поскольку при достижении ребенком 18-ти лет эта сделка может быть в судебном порядке признана ничтожной.

Чтобы этого избежать нужно: получить профессиональную консультацию, проверить все документы, уточнить была ли получена собственность ребенком в процессе приватизации, если ребенок не является одним из собственников, но проживал в это время в этом жилье, то он тоже может обжаловать сделку.

Обязательно нужно разрешение из органов опеки, а так же письменные заявление несовершеннолетних детей, что они отказываются от всяких прав на продаваемое жилье.

Внимания так же требует пункт в договоре купли-продажи (он не обязательный) о том, что покупатель квартиры с несовершеннолетним собственником обязан предоставить равноценную замену отчуждаемой недвижимости. Этот момент лучше обсудить с экспертов в каждом конкретном случае, чтобы в дальнейшем не возникало вопросов с чистотой сделки.

Следует помнить, что органы опеки не пропустят любой вид сделки, который будет осуществляться между несовершеннолетним и его родителями/попечителями/опекуном или ближайшими родственниками.

Источник: http://rieltor-ask.ru/nesovershennoletnij-sobstvennik-kvartiry-v-chem-nyuansy/

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему ребенку – правовые особенности

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему ребенку – правовые особенности

Продать квартиру, которая принадлежит несовершеннолетнему лицу, процедура достаточно непростая. К данной форме сделок законодательство предъявляет определенные требования, которые мы рассмотрим подробней.

Если перед вами стоит необходимость реализовать недвижимое имущество, где прописан или законный собственник квартиры несовершеннолетний ребенок, будьте готовы, что вам придется посетить государственные органы опеки и попечительства.

ВАЖНО

Такие особенности сделки с недвижимостью, прежде всего, связаны с тем, что действующее законодательство несколько ограничивает дееспособность лиц, не достигших совершеннолетия.

ЮРИДИЧЕСКАЯ СПРАВКА

Кроме того нормы законы предусматривают, что лицам не достигшим совершеннолетия допустимо совершать только незначительные бытовые сделки.

Во всех других случаях интересы детей должны представлять уполномоченные представители, назначаемые в рамках закона.

Законодательство допускает, что дети старше 14 лет могут принимать самостоятельное участие в различных гражданских сделках и имеют право подписи официальных документов, но только с письменного согласия определенных нормами права представителей.

В качестве законных представителей могут выступать следующие лица:

  • Родители несовершеннолетнего лица;
  • Лица, официально усыновившие ребенка;
  • Детские опекуны и попечители.

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему

Не зависимо от того принадлежит ли квартира ребенку полностью или ее определенная доля, алгоритм реализации такой недвижимости будет неизменным.

Чтобы продать квартиру или долю несовершеннолетнего собственника, вам понадобится письменное соглашение-одобрение законных представителей.

В свою очередь законные представители дает такое одобрение только после согласования с органами опеки и попечительства.

Продажа квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему предполагает подготовку и передачу в органы опеки и попечительства определенного пакета документов, в частности это:

  • Документы, удостоверяющие личности всех участников сделки с недвижимостью;
  • Правоустанавливающая документация на объект купли-продажи;
  • Выписка государственных регистрирующих органов (БТИ);
  • Копии домовой книги;
  • В случаях, когда несовершеннолетний собственник не прописан в квартире, понадобиться выписка о регистрации по месту жительства.

Органы опеки и попечительства

После подачи документов, органы опеки и попечительства принимают свое решение и передают документы для рассмотрения на муниципальной комиссии. Затем руководитель муниципалитета подписывает соответствующее распоряжение, в котором отражаются условия и требования к совершаемой сделке.

Необходимо отметить, что все решения принимаемые органами опеки и попечительства должны быть мотивированны и обоснованы нормами права. При сделках с недвижимостью, в которых принимают участие лица, не достигшие совершеннолетия, обязательно учитываются требования статьи 292 ГК РФ.

В частности, несовершеннолетний ребенок, должен быть обеспечен равноценным жильем взамен реализуемого. При долевой собственности, ему должна быть выделена равноценная доля в жилом помещении.

Таким образом, любая сделка с недвижимостью, где принимают участие дети, носит альтернативный характер.

В свою очередь главным требованием для органов опеки и попечительства является защита законных прав и интересов несовершеннолетних участников сделки.Только при соблюдении таких условий допустимо соглашение на реализацию недвижимого имущества.

Все вышеизложенное равно применимо и в ситуациях, когда в реализуемой квартире проживает несовершеннолетнее лицо, потерявшее родителей и находящееся под опекой законных представителей или усыновителей.

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему- ограничения и особенности

Но нормы права предусматривают некоторые особенности и ограничения на сделки с недвижимым имуществом с участием несовершеннолетних лиц:

  • Недопустимо совершение сделок между попечителями или опекунами с подопечными. Например, недопустим выкуп квартиры у несовершеннолетнего ребенка, либо продажи ему недвижимости. Вместе с тем, законные представители или родители имеют право на безвозмездную передачу имущества ребенку;
  • Любая сделка совершенная лицом, не достигшим 14-ти летнего возраста, признается ничтожной. Однако если такая сделка совершена для защиты прав и интересов несовершеннолетнего, она может быть признана судебными органами действительной;
  • Судебные органы могут признать сделку недействительной, если она была совершена с нарушением действующего законодательства, либо не было получено письменное согласие уполномоченных лиц (родителей, опекунов и попечителей);
  • Родители не имеют прав собственности на недвижимость принадлежащую ребенку, в свою очередь дети не имеют таких прав на имущество родителей;
  • Для передачи имущества принадлежащего несовершеннолетнему лицу в аренду, обязательно письменное согласие органов опеки и попечительства.

Сделки с приватизированным имуществом и договор дарения

Реализация приватизированной недвижимости, где на момент приватизации был зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, также предусматривает обязательное согласие органов опеки и попечительства. При этом все члены семьи получают равнозначные доли в приватизированном имуществе.

Допустим обмен приватизированной квартиры на равноценное по площади и условиям проживания недвижимое имущество.

При этом доля ребенка во вновь приобретаемой квартире не может быть меньше доли в реализованном имуществе.

В случаях, когда квадратура приобретаемой квартиры сравнительно меньше реализуемой, доля несовершеннолетнего лица должна быть увеличена пропорционально прежней доли.

Законодательство допускает возможность дарения выделенной доли или всей квартиры лицам, не достигшим совершеннолетия. Главным отличием здесь является тот факт, что от имени ребенка договор дарения подписывается законным представителем, который и дает согласие на принятие дара.

Как и все другие сделки с недвижимостью, все договора в обязательной форме должны быть заверены нотариально и зарегистрированы в государственной регистрационной службе.

Все налоговые и государственные сборы, связанные с такими сделками оплачиваются законными представителями.

Дело обстоит с первичным жильем – ведь сразу можно оформить квартиру на ребенка, например, в ЖК микрорайон черемушки и ЖК на Дундича.

Отвечает специалист.

Источник: https://mestoprozhivaniya.ru/prodazha-kvartiry-s-nesovershetnim

Продажа квартир с несовершеннолетним собственником – варианты, порядок и документы

Продажа квартир с несовершеннолетним собственником - варианты, порядок и документы

Любые операции с недвижимым имуществом требуют к себе ответственного подхода, так как в случае не учета каких-либо особенностей и не подготовки всех необходимых бумаг в самый последний момент, то есть на этапе проверки всех приложенных к договору о купле продаже квартиры бумаг может выясниться, что чего-то не хватает.

Особенно такие операции усложняются, если одним из собственников готовящегося к отчуждению жилья является несовершеннолетний ребенок.

Для того, чтобы избежать таких моментов мы рекомендуем дочитать эту статью до конца и узнать о всевозможных нюансах, возникающих при продаже квартир с несовершеннолетним владельцем.

При планировании совершения сделки с недвижимым имуществом права владения, на которое имеет и малолетний россиянин, нужно в первую очередь ознакомиться с законодательными актами, регулирующими рассматриваемый процесс.

К ним относятся:

  • Основной закон нашей страны, то есть Конституция.
  • Гражданский Кодекс.
  • Семейный кодекс.
  • Закон об опеке и попечительстве.
  • Жилищный кодекс.
  • Закон о приватизации от 1991 года.
  • Другие законодательные акты, как федерального, так и регионального (муниципального) значения.

В этих официальных бумагах несовершеннолетний собственник рассматривается полноправным владельцем своих квадратных метров, с той лишь оговоркой, что в силу своего возраста действия по отношению к принадлежащему ему имуществу он может осуществлять только через своих родителей или законных представителей.

Любая сделка с недвижимостью ребенка должна быть согласована с органами опеки.

Нужно подчеркнуть, что независимо от того ухудшаются или улучшаются жилищные условия самого юного владельца квартиры впоследствии проведения такой сделки в любом случае должно быть получено официальное разрешение на планируемую сделку в вышеупомянутой государственной инстанции.

В противном же случае продажа такой квартиры не будет удостоверена ни нотариатом, к тому же любой суд признает такую сделку недействительной.

Несовершеннолетний собственник

Курирующим и контролирующим органом права владения наших юных россиян на недвижимость являются органы опеки. Именно они тщательнейшим образом изучают:

  • Не останется ли ребенок в будущем без жилья или без доли на него.
  • Не приведет ли запланированная сделка с недвижимостью к ухудшению жилищных условий ребенка.

Для того, чтобы обезопасить не достигшего восемнадцатилетнего возраста представителя подрастающего поколения, органы опеки в некоторых случаях требуют сразу после выписки из продаваемого жилья зарегистрировать в другое жилье, например, к бабушке с дедушкой, так как прописка в новую квартиру будет возможна еще только через месяц.

Органы опеки также могут выдать отрицательный ответ, на поступивший запрос, если новоприобретаемое жилье находится далеко от школы или детского сада, который посещает несовершеннолетний.

В случае вынесения органами опеки отрицательного решения следует разобраться с причиной и по возможности нужно ее устранить, так как без этого продажа квартиры с владельцем, которому еще не исполнилось восемнадцати лет, не сможет быть проведена.

Особенности и нюансы продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Продажа квартиры, одним из собственников которой является лицо, не достигшее совершеннолетия, отличается от другой аналогичной сделки, участниками которой являются только взрослые граждане.

Вся особенность этой процедуры заключается в том, что право владения на отчуждаемое имущество имеет и несовершеннолетнее лицо, чьи законные интересы находятся под полным контролем у органов опеки, поэтому именно к ним и должны обратиться родители или лица, являющиеся, законными представителями ребенка при отсутствии первых.

Ни в коем случае нельзя относиться к этому требованию, как к бумажной волоките, так как таким способом государство, а точнее органы опеки осуществляют контроль за не ухудшением жилищных условий ребенка.

Работники органов опеки при принятии решения по выдаче разрешения на продажу квартиры руководствуются следующими немаловажными критериями:

  • Количество квадратных метров в новом жилье может быть больше или равным аналогичному параметру в продаваемой квартире, но, ни в коем случае, не меньше.
  • Стоимость продаваемого и приобретаемого жилья также принимается во внимание, так как цена нового жилого помещения, ни в коем случае, не должна быть меньше суммы, полученной от реализации прежнего места жительства ребенка, так как в этом случае это будет расцениваться, как нецелесообразное использование денежных средств.

Если же планируемая сделка с объектом недвижимости не нарушает ни один из перечисленных пунктов, то и никаких преград к скорому новоселью семейства не возникнет.

Порядок осуществления сделки

Большинство молодых россиян, которые ранее, быть может, не сталкивались с подобной задачей, считают, что для продажи квартиры, на которую имеет право владения в том числе и подросток, не требуется никаких дополнительных разрешений, так как эта сделка ничем не отличается от аналогичных, в которых бывают задействованы только взрослые граждане.

Между тем, вопрос этот намного сложнее от рядовой продажи квартиры и вызвано это тем, что собственником или сособственником этих квадратных метров является, в том числе и лицо, которому еще не исполнилось восемнадцати лет.

В связи с этим для возможности заключения соглашения о купле-продаже квартиры нужно первым делом получить разрешение у органов опеки.

Итак, в случае, если нужно продать квартиру, владельцем (совладельцем), которой является несовершеннолетнее лицо родителям или законным представителям ребенка нужно сделать следующее:

  • Нужно обратиться в органы опеки с заявлением о том, что в ближайшем будущем они планируют продать, принадлежащую сейчас несовершеннолетнему ребенку квартиру для приобретения нового жилья. Если же ребенку уже исполнилось четырнадцать лет, то есть он уже получил общегражданский паспорт, то он в названную государственную инстанцию должен обратиться самостоятельно.
  • После получения разрешения от органов опеки родители уже могут обратиться к нотариусу для составления договора купли-продажи.

Нужно учесть один очень важный момент, заключающийся в том, что несовершеннолетнее лицо ни на один день между продажей и покупкой жилья не должно оставаться без прописки.

Для получения положительного ответа от органов опеки этим специалистам нужно предоставить определенный пакет документов, а о том, какие бумаги должны быть в него включены, об этом пойдет речь далее.

Необходимые документы

Итак, если вариант нового жилья уже подобран, самое время заняться подготовкой необходимых документов для органов опеки, в которых должны быть включены:

  • Непосредственно само заявление, в котором излагается намерение в ближайшее время совершить сделку по продаже квартиры.
  • Если ребенку-собственнику уже исполнилось четырнадцать лет, то вышеназванное заявление должно быть написано им собственноручно.
  • Свидетельство о рождении ребенка и паспорта родителей или опекунов.
  • Свидетельство о праве собственности на подлежащий продаже объект недвижимости.
  • Кадастровый и технический паспорта помещения.
  • Выписка из домовой книги, а также справку об отсутствии задолженностей перед жилищно-коммунальной службой.

Перечисленные документы должны быть предоставлены как на продаваемое жилье, так и на планируемое к приобретению, так как только на основании ознакомления только со всеми этими бумагами органы опеки смогут вынести свое решение, на рассмотрение этого вопроса и вынесения решения законодательством им дается один месяц времени.

Решение ООП

После сдачи в орган, осуществляющий защиту прав несовершеннолетних, всех необходимых документов, работники этой гос. инстанции осуществляют проверку и оценку всех предоставленных на их суд бумаг.

Они в своей работе руководствуются несколькими критериями, заключающимися в следующем:

  • Несовершеннолетний собственник в итоге этой сделки не должен остаться без крыши над головой.
  • Новое жилье ни в коем случае не должно быть хуже прежнего, оно может быть равным, но не меньшим.

При соблюдении этих условий, вынесенное органами опеки и попечительства решение, непременно, будет положительным.

Особенности договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

  • При условии, что в заключаемом договоре о купле-продаже квартиры участвует несовершеннолетний, то за него свою подпись ставит его родитель или законный представитель.
  • В самом же начале договора, то есть в той его части, где прописываются участвующие в нем стороны, параллельно со взрослыми собственниками жилья подчеркивается, что мать или отец ребенка в данном случае вместе со своими интересами представляет интересы и своего ребенка.
  • Обязательно в этом пункте должны быть указаны и данные документа несовершеннолетнего ребенка, то есть серия и номер его свидетельства о рождении.
  • Также к заключаемому договору вместе со всеми другими документами должен быть приложен и документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего, то есть свидетельство о рождении.

Возможные проблемы и риски

При заключении договора купли-продажи квартиры, одним из владельцев которой является несовершеннолетнее лицо, определенные сложности и риски есть не только у продавцов жилого помещения, но и у тех людей, которые в ближайшем будущем планируют стать новыми собственниками этих квадратных метров.

Между тем эта категория лиц также должна быть спокойна в своем завтрашнем дне, в том, чтобы через какой-то промежуток времени на пороге их квартиры не стоял подросший бывший владелец квартиры, поэтому покупатели перед заключением договора должны обратить внимание на следующие нюансы:

  • Если известно, что к планируемому к покупке жилью имеет какое-либо отношение несовершеннолетнее лицо, нужно в обязательном порядке уточнить, в чем заключаются его права, то есть ребенок лишь зарегистрирован (прописан) на этих квадратных метрах или является собственником. Для прояснения этого вопроса уточним, что несовершеннолетние собственники в нашей стране возникают чаще всего в результате:
    • Приватизации жилья.
    • Договора дарения или по наследству.

    Если по поводу дарения и наследования все в принципе понятно, то нужно упомянуть, что при приватизации квартир, прописанные в ней несовершеннолетние собственники, обязательно становятся равноправными собственниками, это обязательное условие перехода жилых помещений из государственной в частную собственность на основе приватизации.

  • После уточнения информации о том, что к отчуждаемому жилому помещению имеет прямое, непосредственное отношение несовершеннолетнее лицо нужно в обязательном порядке обратиться в органы опеки для наведения справок об этом семействе. Если специалисты этой гос. структуры дадут положительную характеристику этой ячейке общества, то есть она не состоит у них на учете, то и с получением разрешения на продажу, следовательно, проблем не должно быть.
  • Если же семья относится к неблагополучной, то нужно уточнить статус ребенка, то есть не лишены ли родители прав на своего ребенка, так как эти все факторы в дальнейшем могут очень сильно испортить жизнь и вызвать массу проблем.
  • Ни в коем случае нельзя доверять словам продавцов о том, что разрешение от органов опеки будет немного позднее. Эта справка должна присутствовать в основном пакете документов.
  • Дополнительно нужно проверить подлинность, прилагаемого разрешения, выданного органами опеки. К тому же сделать это не составляет никакого труда: нужно лишь самостоятельно обратиться в это ведомство.

Только после уточнения всех этих деталей можно назначать окончательный день сделки, то есть дату подписания договора в регистрирующем органе.

Советы и рекомендации специалистов

  • Семье, имеющей несовершеннолетнего ребенка, которая планирует сменить постоянное место жительства нужно подготовить как можно больше документов, свидетельствующих о том, что в результате проведения данной манипуляции несовершеннолетний не будет ущемлен в своих жилищных правах.
  • Рекомендуется заранее позаботиться о подготовке технического и кадастрового паспортов, как на продаваемое помещение, так и на то приобретение, которое планируется.
  • Нужно особо обратить внимание на то, чтобы информация в этих документах была актуальной, если же имеются какие-либо неточности нужно позаботиться об их обновлении. Для этого нужно обратиться в выдающие их гос. органы, то есть в Бюро технической инвентаризации или же в Кадастровую палату, соответственно.
  • Бывают случаи, когда семье для поддержания здоровья ребенка нужно перебраться из мегаполиса в сельскую местность. В подобной ситуации специалистам органов опеки нужно разъяснить цель такого переезда. В противном же случае после месячного ожидания можно получить отрицательный ответ, мотивированный тем, что условия для развития на новом месте у ребенка будут ухудшены.

Какая бы ситуация ни сложилась, если квартиру, среди собственников которой имеется в том числе и несовершеннолетнее лицо, нужно продать для благих целей, то есть для покупки большего жилья или же более бюджетного жилья, но с условием того, что ценовая разница будет потрачена на ребенка, то разрешение органов опеки можно получить. Главное суметь все правильно объяснить и аргументировать.

0,00, (оценок: 0)Loading…

Источник: http://houseconnect.ru/realty/prodazha/s-nesovershennoletnim-sobstvennikom.html

По закону
Добавить комментарий