Покупка квартиры с обременением. какие бывают?

Содержание
  1. Что такое обременение на квартиру?
  2. Виды обременения
  3. Законное обременение
  4. Чем опасна квартира с обременением для покупателя и владельца?
  5. Как продать и купить недвижимость с обременением?
  6. Договор купли-продажи
  7. Как проверить, снято ли обременение и как правильно его снять?
  8. Покупка квартиры с обременением — плюсы и минусы
  9. Что такое обременение
  10. Плюсы и минусы покупки недвижимости с обременением
  11. Варианты обременений
  12. Покупка с сервитутом
  13. Покупка квартиры с обременением ипотекой
  14. Покупка арендованной квартиры
  15. Квартира в доверительном управлении
  16. Арест квартиры
  17. Рента или опека
  18. Договор покупки недвижимого имущества с обременением
  19. Покупка квартиры с обременением
  20. Отличительные особенности сделки
  21. Возможные проблемы
  22. Обременение на квартиру: что это?
  23. Какие обременения бывают
  24. Арест и доверенность
  25. Материнский капитал
  26. Обременение ипотекой
  27. Сервитут на жилье
  28. Залог, рента и аренда
  29. Как купить квартиру с обременением?
  30. Купить квартиру с обременением ипотекой — что должен знать покупатель?
  31. Можно ли купить квартиру с обременением без риска?
  32. Как правильно купить квартиру с обременением ипотекой у банка?
  33. Покупка залоговой квартиры в ипотеку

Что такое обременение на квартиру?

Покупка квартиры с обременением. Какие бывают?

Обременение можно описать так:

собственник не может свободно, по своему желанию совершать некоторые действия относительно своего имущества,

Например:

  • использовать по назначению,
  • продать,
  • сдать в аренду,
  • переоборудовать.

Такое ограничение действий владельца всегда устанавливается в пользу иного лица или лиц, а не просто так абстрактно.

Лицо, в чью пользу обременена вещь, как правило, заинтересовано сохранить такое положение как можно дольше, так как получает с этого выгоду.

Про обремененное имущество можно также сказать, что оно обременено правами третьих лиц.

Если правами третьих лиц обременена квартира, то есть жилое помещение, то действует такое же правило: собственник не может свободно распорядиться ею.

Особенность обременения жилых помещений заключается в том, что они предназначены для проживания, то есть для удовлетворения жизненно важных потребностей граждан.

Обременение может носить такой характер, что собственник не вправе не только продать квартиру, но и жить в ней.

Согласно закону собственник по своему усмотрению:

  • владеет имуществом,
  • пользуется;
  • распоряжается им.

Эти полномочия в той или иной степени могут быть ограничены как по желанию собственника, так и против его воли. Если гражданин не может свободно осуществлять хотя бы одно из правомочий в отношении своего имущества, считается, что это имущество обременено.

Виды обременения

 Условно можно выделить два вида обременений:

  • договорное (добровольное),
  • внедоговорное (принудительное, законное).

Договорное обременение возникает в силу договора, когда вещь передается в пользование, например:

  • аренда;
  • ссуда;
  • наем;
  • хранение.

В этих случаях собственник ограничен в своих действиях, так как имущество даже не находится в его владении; оно у арендатора, ссудополучателя, нанимателя или у хранителя. Но в этом случае собственник сам поставил себя в такие условия.

Он вправе продать или подарить или обменять вещь, которая находится у контрагента по договору, но, согласно, действующему законодательству, договорные отношения сохранятся для держателя вещи на тех же условиях до конца действия контракта. Переход права собственности к другому лицу не влечет автоматическое прекращение договорных отношений.

Законное обременение

Законное обременение в следующих ситуациях.

1.Залог. Распространенное обременение.

Кроме того, залоговые отношения возникают как в силу договора, так и в силу закона.

Важно помнить, что залог – это мера, которая обеспечивает исполнение обязательства. Если нет обязательства, например, вернуть долг, то нет и залога.

Законный залог возникает тогда, когда покупатель не полностью оплатил покупку, до тех пор, пока покупка не оплачена до конца, вещь находится в залоге у продавца. То есть, пространственно покупка может находиться и у покупателя, но распорядиться ей он не может, так вещь обременена залогом.

Договорный залог, как правило, оформляется вместе с кредитным договором. В договоре залога прописываются характеристики вещи, данные залогодателя и залогодержателя.

2. Сервитут. Такое ограничение прав собственника заключается в следующем.

Собственник «терпит» и не мешает другим лицам пользоваться своим имуществом в строго определенном объеме.

Самый распространенный случай, когда сервитут устанавливается на земельном участке. Цели могут быть различные:

  • доступ к линии электропередач,
  • проход к газопроводу,
  • проход к водному объекту (озеру, реке).

Сервитут привязан к объекту.

3. Жилое помещение может быть обременено жилищными правами следующих лиц.

  • Отказополучатель. Это гражданин, которому наследники должны предоставить из наследственной массы в пользование жилье. Он имеет право, но не обязать, зарегистрироваться в этом помещении по месту жительства. Период пользования может быть определен в завещании или может быть равен периоду жизни.
  • Рентополучатель. Как правило, пожилой человек, который отдает свою квартиру в обмен на уход содержание, имеет право прописаться в таком жилье и жить в нем до смерти.
  • Бывший член семьи собственника жилого помещения. Человек, который отказался от участия в приватизации жилого помещения в пользу других лиц, имеет право жить в этом помещении бессрочно.
  • Наниматель по договору коммерческого найма может пользоваться жилым помещением столько, насколько заключен договор.

Чем опасна квартира с обременением для покупателя и владельца?

опасность для потенциального покупателя или владельца заключается в том, что они в дальнейшем не смогут не только продать квартиру без согласия того, в чью пользу установлено обременение, но порой и пользоваться помещением по назначению, то есть жить в квартире.

Если квартира в залоге, то в едином государственном реестре прав содержится запись об этом, поэтому без согласия залогодержателя продать квартиру практически невозможно, и покупатель, так или иначе, узнает, что квартира залоговая.

Если же речь идет о праве пользования квартирой таких лиц, как рентополучатель, отказополучатель, бывший член семьи собственника, то, к сожалению, если они не захотели зарегистрировать свое право и об этом не сказал продавец, покупатель узнает о наличии квартирантов, только когда они заявят о своих правах.

Во втором случае получать согласие не требуется, но тогда продавец обязан сообщить покупателю, кто имеет право пользоваться квартирой. Если он этого не сделает, то сделка будет признана недействительной по требованию покупателя, так не будет соблюдено требование закона.

Как продать и купить недвижимость с обременением?

Недвижимость с обременением закономерно должна стоить дешевле. Продать или купить недвижимость с обременением не составит труда, если соблюсти при этом все предусмотренные законом нормы.

  1. Если квартира в ипотеке согласие залогодержателя (это, как правило, банк) обязательно. Нужно уведомить о предстоящей сделке контрагента и кредитора. Вероятно, что покупатель попросит показать кредитный договор, а банк будущий договор купли-продажи. Банковские работники, оформят согласие на продажу, или пожелает присутствовать при совершении сделки.
  2. Если установлен сервитут, то эта информация есть в кадастровом паспорте или ЕГРП(Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество). Эти сведения открыты, их может получить любой желающий. Чтобы обезопасить себя, в договоре лучше специально оговорить этот момент.
  3. Если недвижимость передана в пользование по договору, необходимо выяснить срок, преимущественное право на продление договора, кто пользуется имуществом.
  4. Если жилое помещение обременено жилищными правами других лиц, стоит выяснить, на каком основании возникло это право, возраст лиц, какая часть от всего жилого помещения предоставлена им в пользование.

Договор купли-продажи

Гражданский кодекс РФ обязывает продавца предупреждать покупателя иного приобретателя имущества и том, есть ли у других лиц какие-либо права на это имущество.

В отношении продажи жилых помещений есть императивная норма: в договоре должны быть указаны все лица, которые могут пользоваться жилым помещением после того, как его приобретет другое лицо. Регистрационные органы обычно запрашивают только справку о прописке. Это документ мало поможет, если правообладатели не пожелали зарегистрироваться по фактическому месту жительства.

Если вещь передается с обременением, то отдельным разделом в договоре следует указать все, что касается этого ограничения:

  • срок,
  • правообладателя,
  • в чем конкретно заключается обременение,
  • основание возникновения обременения.

При покупке любой недвижимости нужно быть максимально внимательными и проверить наличие обременения до регистрации перехода права собственности. Наличие обременения дает покупателю право требовать снижения цены товара.

Как проверить, снято ли обременение и как правильно его снять?

 Проверить наличие/ отсутствие обременения можно следующим способом:

  • заказать кадастровый паспорт (обратить внимание на раздел с сервитутами),
  • заказать выписку из ЕГРП (образец выписки вы можете скачать ниже)
  • найти свидетельство о регистрации права и обратить внимание на соответствующую строку; если обременения нет, должна быть запись: ограничения/ обременения не зарегистрировано.

Образец выписки из ЕГРП скачивайте здесь

Снять обременение можно следующими способами.

  1. Если выплачена ипотека, запросить соответствующий документ из банка и принести его в Росреестр.
  2. Если прекратилось право пользования у отказополучателя, рентополучателя и т.д, также принести в Росреестр соответствующий документ.
  3. Если установлен сервитут, можно попытаться оспорить необходимость его установления в суде.

Каким бы незначительным ни казалось обременение, и какой бы привлекательной при этом ни была при этом цена, стоит быть осторожными, так как небольшое ограничение может помешать не только продать, но и использовать по прямому назначению.

Дмитрий Баландин

Специалист по недвижимости. Автор публикаций по вопросам ипотеки, материнского капитала, покупки и продажи квартир. Консультирует по юридическим вопросам, связанным с ТСЖ и ЖКХ

Источник: http://Property911.ru/ipoteka/obremenenie-na-kvartiru.html

Покупка квартиры с обременением — плюсы и минусы

Приобретение квартиры с каким-либо обременением означает, что оно накладывается не на собственника, а непосредственно на сам объект недвижимости.

Именно по этой причине требуется внимательно изучить все условия договора, так как в отдельных случаях такое ограничение может принести больше вреда, чем пользы.

Что такое обременение

О том, что такое обременение можно подробно узнать в действующем на территории страны законодательстве.

Таким образом, обременение – это некоторые существенные условия, из-за которых происходит стеснение прав действующего владельца подобным недвижимым имуществом при непосредственном процессе распоряжения.

Существует несколько видом обременения, которые могут быть наложены на квартиру:

  1. Сервитут.
  2. Произведен залог данного имущества.
  3. Аренда этой квартиры.
  4. Производится доверительное управление подобным недвижимым имуществом.
  5. На данную квартиру был наложен арест.
  6. Существует рента, которая ограничивается пожизненным содержанием.
  7. Существует опека.
  8. Дом, в котором располагается данное недвижимое имущество находиться под охраной государства как объект наследия или памятник культуры.

Таким образом, можно сделать вывод, что обременение представляет собой ограничение, наложенное на любое действие с недвижимым имуществом. Обременение может возникнуть как в момент непосредственного заключения договора, так и после вступления решения суда в законную силу.

Запись о возникновении такого, нежелательного для каждого владельца недвижимости действия, обязательно должна содержаться в едином реестре прав на недвижимое имущество. Именно поэтому узнать о наличии обременения можно получив справку в профильном органе.

Плюсы и минусы покупки недвижимости с обременением

Перед тем как осуществить покупку квартиры, которая находится под обременением, потребуется изучить все положительные и отрицательные стороны от проведения подобной сделки. Ни в коем случае нельзя принимать такое решение скоропалительно, следует обо всем поразмыслить и взвесить все за и против.

Плюсы:

  1. Стоимость ипотечной недвижимости чаще всего гораздо ниже обычной рыночной.
  2. Так как объект недвижимости находится в залоге у банка, покупатель может не опасаться того, что продавец будет проводить какие-либо сомнительные аферы.

Минусы:

  1. Достаточно неприятен сам факт того, что вместе с квартирой покупатель получает какие-либо обременения.
  2. Существует определенные сложности, связанные с регистрацией и оформлением такой недвижимости.
  3. Банк вправе навещать жильцов и проверять заложенное имущество.
  4. Потребуется соблюдать все условия банка.

Конечно, минусов в такой ситуации гораздо больше чем плюсов, однако многих покупателей достаточно часто привлекает невысокая стоимость от приобретения такой недвижимости, а также то, что квартира полностью проведена на предмет махинаций.

Это является даже более значительным фактором, ведь в эпоху такого большого количество черных агентств и нечистых на руку людей, человеку очень хочется быть уверенным в том, что приобретаемое недвижимое имущество будет абсолютно чистым.

Варианты обременений

Существует несколько основных видов обременения:

  1. Ипотека, проводимая под залог непосредственно данного недвижимого имущества.
  2. Арест недвижимого имущества.
  3. Существует рента, которая сопровождается пожизненным содержанием.
  4. Существует опека.
  5. Конкретная квартира сдается в аренду.

Самый простой вид обременения, при котором совсем несложно проводить разнообразные сделки с данным жилым помещением – арест.

Простота объясняется тем, что если на квартиру налагается арест, то продать или купить ее нет никакой возможности.

Таким образом, если существует арест – значит, сделку не провести.

Однако самым распространенным видом обременения на данный момент является ипотека. Покупка подобной квартиры связана с большим количеством нюансов, так как фактически она находится в залоге у банка-кредитора.

Здесь огромное значение имеет сразу несколько ключевых факторов:

  1. Остаток непогашенного кредита.
  2. Существующая политика данного банка.
  3. Есть ли у покупателя достаточная сумма денежных средств для приобретения жилья, или же он также хочет приобрести недвижимое имущество за ипотечные средства.

Покупка с сервитутом

Сервитут на самом деле относится, скорее всего, к приобретению не всей квартиры в целом, а какой-либо ее части, иначе говоря, доли. Чтобы узнать всю информацию о существующем сервитуте, потребуется заказать специальную выписку из единого реестра профильной организации.

Сервитут в качестве обременения на квартиру возникает достаточно редко и назначается только в следующих случаях:

  1. Договоренность между всеми содольщиками данной недвижимости.
  2. Вступление в силу соответствующего решения суда.

Сервитут обозначает, что содольщик может воспользоваться вашей долей в недвижимости. Чтобы избежать этого, можно воспользоваться двумя вариантами:

  1. Выкупить у него долю.
  2. Переоборудовать вход (что не всегда возможно).

Покупка квартиры с обременением ипотекой

Информацию о том, что приобретаемое жилое помещение обременено ипотекой, можно узнать из справки, выданной Росреестром. При ипотеке квартира будет находиться в залоге у банка непосредственно до тех пор, пока не будет полностью погашена вся ипотечная сумма.

Перед осуществлением покупке подобной квартиры потребуется уточнить у продавца и получить у него письмо-разрешение от банка, с его согласием на осуществление подобной сделки с недвижимостью.

Приобрести такую квартиру можно, ведь после этого новый собственник вполне сможет прописать там себя или любого из своих родных.

Однако при этом квартира будет продолжать находиться под обременением:

  1. Однако ограничение сразу же будет снято после того, как новый покупатель полностью погасит всю сумму долга.
  2. Если кредит полностью погашен не будет, после приобретения новый собственник будет обязан вносить определенную установленную сумму. Для этого потребуется предварительно согласовать все существенные условия по кредитному договору и подписать новый экземпляр.

Покупка арендованной квартиры

Договор аренды в Росреестре не регистрируется, поэтому получить существенную информацию о наличии какого-либо нанимателя через выписку из реестра не получится.

Выявить аренду можно только самостоятельно – придя в квартиру несколько раз без ведома хозяина.

При этом можно также уточнить подобную информацию у соседей о том, проживают ли на установленной площади какие-либо посторонние лица.

Если данная квартира все-таки находится в аренде, нужно внимательно изучить условия и сроки расторжения договора аренды.

Квартира в доверительном управлении

Если собственник недвижимого имущества решает уехать на длительное время или не желает самостоятельно ухаживать за свой жилой площадью, он может оформить доверительное управление своей недвижимостью.

В такой ситуации обязательно заключается договор доверительного управления. Подобный договор обязательно регистрируется у действующего на месте нотариуса.

Если занимается продажей не сам непосредственный собственник жилья, а человек, замещающий его, то он должен представить нотариальную доверенность.

После регистрации договора купли-продажи, доверительное управление перестает действовать и подобное обременение снимается.

Арест квартиры

Купить арестованное недвижимое имущество невозможно – такая сделка зарегистрирована не будет.

В такой ситуации, можно потерять все свои денежные средства, затраченные на непосредственное оформление такой покупки.

Именно поэтому требуется для начала получить выписку из реестра и удостовериться, что данное недвижимое имущество не находится под арестом.

Арест оформляется в следующих ситуациях:

  1. Продавец имеет большую задолженность.
  2. Продавец на текущий момент находится под следствием.

Рента или опека

  1. Достаточно часто встречается такое обременение, как рента имущества. Его также можно заметить в специальной выписке из государственного реестра. Данный факт означает что на протяжении всей жизни рестополучателя новый собственник будет обязан его содержать.

    Если покупатель согласен нести подобное существенно бремя, ему потребуется внимательно изучить все существующие условия договора. Достаточно часто условия договора ренты становятся просто неподъемными для нового собственника.

  2. Часто рента не является пожизненной, а признается постоянной. В такой ситуации обязательно нужно будет выплачивать установленные рентные платежи на протяжении нескольких. Иногда все это затягивается на тридцать и более лет.
  3. Если производится приобретение недвижимого имущества, находящегося в собственности несовершеннолетнего, придется получить не только согласие его опекуна, но и органа опеки.

     Чтобы узнать информацию о том, находится ли продавец под непосредственной опекой, ему потребуется обратиться за помощью в опекунский совет, который чаще всего располагается в администрации.

Договор покупки недвижимого имущества с обременением

Непосредственно перед процедурой заключения договора купли-продажи недвижимости, от продавца требуется представить всю информацию о том, есть ли на приобретаемом имуществе какое-либо ограничение. Самое часто встречающееся такое ограничение – присутствие в жилье каких-либо третьих лиц, которые по каким-либо причинам были зарегистрированы в конкретной продаваемой квартире.

Именно поэтому очень важно непосредственно при заключении такой сделки предусмотреть срок, в течение которого все зарегистрированные лица будут обязаны покинуть данное недвижимое имущество.

Однако иногда отдельные категории граждан могут пользоваться такой недвижимостью и после непосредственной процедуры регистрации смены собственника.

К примеру, такая ситуация может возникнуть при ренте или при наличии какого-либо завещательного отказа.

В такой ситуации наниматель будет сохранять все свои права на пользование недвижимостью непосредственно до конца действия установленного договора найма.

Особое внимание уделяется заключению договора купли-продажи между покупателем и несовершеннолетним ребенком. Продажа такого жилого помещения будет возможна, только если будет получена информация от органов опеки, что они согласны на проведение такой сделки.

Договор купли-продажи обязательно составляется в 3 одинаковых экземплярах. Выдаются:

  1. Покупателю.
  2. Продавцу.
  3. Росреестру.

В отдельных случаях потребуется составить еще один экземпляр для передачи его учреждению, которое дало свое непосредственное согласие.

Источник: http://www.alef-agency.com/s-obremeneniem.htm

Покупка квартиры с обременением

  • Отличительные особенности сделки
  • Возможные проблемы

Зачастую жилая недвижимость, в том числе и квартира, подлежит продаже с имеющимся обременением. А что это означает? К примеру, обременением в некоторой степени является продажа жилплощади с наличием прописанных на ней лиц. А можно ли вообще отчуждать такую квартиру?

Фактически никто из прописанных лиц или иных, кроме самого собственника, не имеет права на квартиру. Именно поэтому, чаще всего, отчуждать такое имущество не составляет труда.

Приобретать же такую квартиру стоит исключительно в том случае, если вы счастливый обладатель стальной нервной системы.

Однако даже тогда перед совершением сделки лучше задуматься о возможных проблемах в будущем и сравнить сэкономленные средства от покупки квартиры с обременением с возможными проблемами. Во-первых, обязательно стоит вдумчиво прочитать договор.

В современной России в обиход быстро влились кредиты и займы. Сегодня уже ни для кого не секрет, что на определенные нужды при соответствии требованиям банка можно получить заемные средства. Нередко прибегают к помощи кредита и для приобретения жилья.

Ипотека – распространенный вид займа, предоставляемого для покупки жилой недвижимости под обременение самой приобретенной квартиры. Таким образом, при ипотеке, банк вправе изъять квартиру в свою пользу при непогашении ипотечного кредита.

Таким образом, вроде бы купленная для личного пользования и проживания квартира все равно до полного погашения ипотеки будет находиться в залоге, то есть под угрозой изъятия в пользу погашения долга при несвоевременной его оплате.

Право накладывать обременение имеют органы Росрееста, то есть территориальные органы Управления Федеральной службы государственной регистрации.

Отличительные особенности сделки

Государственная регистрация обязательна для всех видов наложения обременения. Такая необходимость продиктована тем, что все обременения учитываются в Росреестре и отражаются в выписках по данному имуществу.

Потенциальные покупатели имеют реальный шанс обезопаситься от наличия обременения на покупку, запросив данные из такого реестра. Информация предоставляется свободно для любого обратившегося с письменным заявлением.

Снимается наложенное обременение с имущества в общем случае тогда, когда заемщик выплатит сумму основного долга, проценты и иные платежи, предусмотренные договором.

После этого можно написать обращение в банк, согласно которому предъявляется просьба о предоставлении сведений в Росреестр. Соответственно, только после полной выплаты ипотеки, запись в реестре о наличии обременения исчезнет.

Кроме того, штамп, подтверждающий отмену обременения, проставляется на свидетельство о праве собственности.

Главной угрозой ипотеки является возможность потери приобретенной недвижимости в случае непогашения долга. Принудительное погашение его в таком случае может осуществляться и в досудебном порядке, например, при продаже залогового имущества должником и погашении долга.

В таком случае банки не интересуются самой недвижимостью, им важно возвратить выданные деньги, поэтому они охотно дают согласие на ее продажу. Собственник самостоятельно начинает заниматься поиском покупателя. Процедура продажи ипотечной квартиры значимо отличается от стандартной:

  • арендуется две отдельные ячейки покупателем недвижимости: одна для продавца, а вторая для банка;
  • покупатель вносит средства в ячейку для банка, направленные на погашение обязательства;
  • после того, как банком такая денежная сумма получена, он выдает бумагу, которая подтверждает погашение займа;
  • заключается договор купли-продажи между сторонами без участия банка и регистрируется в Росреестре;
  • новый собственник получает документ о снятии обременения с купленной недвижимости;
  • бывший собственник изымает из ячейки причитающуюся ему денежную сумму, а право на квартиру переходит к приобретателю.

Популярность на приобретение квартир под обременением обусловлена их низкой стоимостью, хорошим состоянием, а также иными значимыми факторами.

Возможные проблемы

Существует риск приобретения некоторых проблем при покупке обремененных квартир.

К примеру, когда добросовестный покупатель положил деньги в ячейки для продавца и банка, а банк получил оттуда причитающуюся ему сумму, нерадивый продавец сообщает об отказе от сделки.

В этом случае пострадавшей стороне придется при помощи суда настаивать на совершении сделки. Миновать такого расклада можно, если составить предварительный договор.

Или возможна такая ситуация: сделка купли-продажи уже состоялась, все стороны выполнили свои обязательства, а прошлый собственник не выезжает из жилплощади.

Выходом станет исковое требование о лишении бывшего собственника права пользоваться помещением и принудительном его выселении. Однако судебные тяжбы занимают много времени.

Существуют специальные торги, на которых реализуется заложенное имущество. О начале торгов организатор сообщает не более чем за 10дней, но не ранее, чем за 30.

Если лицо изъявило желание принять участие в торгах, то оно обязано внести задаток в размере до 5 % от стоимости имущества.

В торгах побеждает участник, который предложил за вставленное имущество большую цену. С ним-то и составляется договор купли-продажи в срок до 5 дней после проведения торгов. После этого договор подлежит госрегистрации в стандартном порядке.

Существуют также аукционы по продаже имущества под залогом, которые немного отличаются от торгов. Цена такого имущества выставляется первоначально на основе экспертной оценки.

В период 6-13 суток до начала аукциона о нем сообщается через СМИ, которое специализируется на такого рода данных. Задаток участниками представляется в размере не более 5 % от представленной стоимости.

Аукцион заканчивается выигрышем участника, который назвал максимальную цену. По результатам проведения аукциона составляется протокол.

Соответственно, с победителем заключается договор купли-продажи с последующей его регистрацией.

Источник: http://PravoNaNasledstvo.ru/obremenenie/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem.html

Обременение на квартиру: что это?

Квартира с обременением всегда вызывает много вопросов не только у потенциальных покупателей такой недвижимости, но и у наследуемых и одаряемых лиц.

По сути, обременение являет собой какие-либо ограничения в пользовании недвижимостью, зависящие от определённых обстоятельств, а также касаются заключения сделок.

Чтобы понять, что такое обременение на квартиру, следует в первую очередь отметить тот факт, что налагается оно не на человека, а именно на его недвижимое имущество.

Это значит, что при отчуждении объекта все имеющиеся ограничения, задолженность, обязательства и прочее переходит тому, в чью пользу было отчуждение, кто оформилна себя право собственности.

Разумеется, этого можно избежать, если, заключая договор, оговорить варианты снятия обременений, что возможно в разных вариантах.

С юридической стороны наличие обременений всегда подтверждают законодательные акты, действующие нормы, договор и судебное решение. Этому предшествуют действия собственников, которые были у недвижимости ранее и передали нынешнему владельцу свои обязательства.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Какие обременения бывают

Поскольку обременения на квартиру являются рядом ограничений относительно свободного пользования и распоряжения недвижимостью на законном основании, то само понятие неизменно сталкивается с юридическими условиями.

Так, например, каждое наложение обременения касательно квартиры в обязательном порядке должно быть внесено в базу Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП).

Кроме того, правоустанавливающее свидетельство нынешнего владельца будет обязательно с соответствующей отметкой о том, что ограничения есть.

Наложить обременение могут по многим причинам, и самыми распространёнными из них можно выделить:

  • Имущественные аресты, возникающие по причине длительной и значимой задолженности за коммунальные услуги. Чтобы снять обременение, нужно погасить долг в полном объёме;
  • Признание многоквартирного дома аварийным, о чём должен свидетельствовать соответствующий государственный акт межведомственной комиссии;
  • Покупка жилья при помощи материнского капитала – приобретение с помощью социальной программы на определённых условиях;
  • Договор ренты, при котором оформление прав владения недвижимостью невозможно, пока из квартиры не выписан плательщик или ее получатель;
  • Обременения прописанными лицами (сервитут), за которыми закон сохраняет право на проживание в квартире, даже если её продали, и она зарегистрирована на посторонних людей;
  • Официально заключенный договор долгосрочной аренды квартиры;
  • Приобретение квартиры в ипотеку и задолженность по ней перед банком.

Арест и доверенность

В отношении жилой или нежилой квартиры могут накладывать арест, лишающий собственника прав на заключение каких-либо сделок с недвижимостью.

То есть, физическое лицо не может ни продать объект, ни подарить его, ни сдать в аренду официально. При попытке проигнорировать такое обременение и заключении какого-либо договора он будет аннулирован.

Более того, у такого владельца могут появиться серьезные неприятности, когда покупатель, приобретший обременённое помещение, при неудачной попытке зарегистрировать свои права подаст исковое заявление в суд.

Недобросовестного продавца могут привлечь к ответственности за мошенничество.

При аресте квартиры нельзя её разделить, выделить долю, объединить с другими помещениями или сделать перепланировку. Такой вид ограничения не может быть передан иному лицу, поскольку недвижимость также нельзя будет никому передать.

Что касается доверенностей, такой нюанс основан на доверительном управлении недвижимостью. По сути, наличие доверенности может являться обременением, а может и не быть им.

Всё зависит от перечня полномочий доверенного лица, указанного в документе.

Так, если в нём не указано, что такой человек имеет право подписи собственника, право продажи и прочее, а самого владельца нет в стране, то распорядиться объектом будет невозможно.

Материнский капитал

Чтобы погасить ипотечный заём на приобретение квартиры при помощи финансовых средств с материнским капиталом, оформление объекта должно осуществляться как долевая собственность на каждого члена семьи, включая новорождённых детей.

Информация об этом должна быть заверена нотариально. Обычно составляется договор, после чего он передаётся в территориальное учреждение пенсионного фонда.

Физическое лицо, которое является основным владельцем жилья, несёт полную ответственность за данную процедуру и будет отвечать перед законом, если не выполнит обязательные условия.

В соответствии с законом о защите детей и семьи, установлен чёткий срок, за который основной владелец обязан завершить оформление долевой собственности. Составляет он полгода от даты, когда обременение было снято при помощи средств материнского капитала.

Если нарушить условия использования данной социальной помощи, нарушителя ожидает весьма неприятное и длительное разбирательство с прокуратурой.

Кроме того, за этим тщательно следят органы опеки, задачей которых выступает защита прав детей.

Если интересы несовершеннолетних были нарушены и их не включили в долевую собственность, сделка будет аннулирована.

Обременение ипотекой

При покупке недвижимости с помощью ипотеки банк имеет право налагать на этот объект обременение в виде залога.

Снимается оно только после того, как задолженность и проценты будут полностью выплачены.

До этого момента собственник будет иметь полное право пользоваться квартирой, проживать в ней, регистрировать свою семью (супруга, детей), но не сможет отчуждать имущество.

В целом, это возможно, но исключительно с согласия банковского учреждения, выдавшего кредит. Прописывать посторонних граждан и дальних родственников тоже можно будет только по согласию банка, если иное не оговорено в договоре.

Решив продать квартиру, которая обременена ипотекой, и не имея возможности самостоятельно закрыть кредит перед продажей, скрывать этот факт от потенциального покупателя нельзя. Если банк даст своё разрешение, продажа возможна, но условия следует оговорить с покупателем.

Например, банк может перевести ипотеку на имя нового собственника, и далее уже он будет оплачивать счета.

Также потенциальный покупатель может погасить задолженность от имени продавца своими средствами, оформив всё в нотариальной конторе, за что продавец снизит цену жилья на ту же сумму.

Сервитут на жилье

Под сервитутом в отношении квартир подразумевается наличие зарегистрированных в них граждан, которых нельзя выписать и которые сохраняют за собой право пожизненного проживания на жилплощади до тех пор, пока не выпишутся самостоятельно или не будут прописаны по другому адресу.

По сути, это право физических лиц на использование жилья независимо от того, кому оно принадлежит. При этом такой гражданин не может быть стеснён в передвижении по квартире и может пользоваться общим имуществом на равных правах.

Разумеется, вряд ли это сможет понравиться хотя бы одному собственнику.

Зачастую трудности возникают в том случае, если в квартире зарегистрирован недееспособный, военнослужащий или осуждённый, бывший в местах лишения свободы.

Бывает  так, что при покупке жилья человек видел лишь справку из домовой книги, согласно которой из помещения выписаны все.

Однако категории граждан, перечисленные выше, вправе по возвращению жить по тому же адресу независимо от того, что бывший владелец их выписал (законно) и недвижимость теперь принадлежит другим людям.

Решить подобную проблему можно только через суд, или же договорившись с таким человеком, чтобы тот самостоятельно выписался и оформил постоянную регистрацию в ином месте.

Залог, рента и аренда

Поскольку квартира может быть обременена самыми разными обстоятельствами, следует выделить и такое, как передача жилья в залог не банку, а доверенному гражданину.

Таким человеком может быть кто угодно, но чаще всего это близкий родственник. Здесь действует то же правило, что и с банковскими учреждениями – все решения должны быть согласованы и официально оформлены с залогодержателем.

Разница в том, что в таком случае им будет не юридическое, а физическое лицо.

Обременение рентой – это наличие договора о пожизненном содержании имущества и его нынешнего владельца.

Типы договора ренты:

  • Сделка с куплей-продажей и сохранением права предыдущего собственника пожизненно проживать в данной квартире;
  • Сделка с пожизненным проживанием и иждивением.

Подобные договора выгодны обеим сторонам. Для владельца тем, что он получает пожизненное содержание за счёт получателя, которых оплачивает и коммунальные счета, не теряя права на проживание в квартире.

Для получателя ренты это соглашение выгодно по той причине, что он в конечном итоге получает квартиру.

Обременение снимается после смерти владельца, который находился на иждивении и передал по договору свою недвижимость.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://PravoNedv.ru/kvartira/oformlenie/obremenenie.html

Как купить квартиру с обременением?

Ипотека — один из самых популярных способов приобрести квартиру. Между тем, обстоятельства не всегда складываются в пользу кредитора, и тогда приходится отказаться от ипотечной квартиры по тем или иным причинам.

Это могут быть финансовые убытки в связи с семейными неурядицами, потеря трудоспособности или высокооплачиваемой работы.

Стоит ли приобретать такое жилье и как купить квартиру с обременением максимально безопасным способом? 

Купить квартиру с обременением ипотекой — что должен знать покупатель?

Возможность купить квартиру с обременением ипотекой, которая по каким-то причинам выставлена на продажу, нередко отталкивает потенциальных покупателей. В то же время, если продумать все нюансы и свести риски к минимуму, то выиграть на приобретении такого жилья могут обе стороны.

В первую очередь, будущему владельцу необходимо узнать, не возражает ли банковское учреждение против продажи квартиры, которая вас заинтересовала.

Дело в том, что покупатель самостоятельно принимает меры по снятию обременения, и преград на пути к этой цели может возникнуть немало. Итак, следует проверить такие моменты:

  • наличие двойного залога — принимая во внимание неплатежеспособность владельца квартиры, не исключено, что она находится под залогом еще в одном финансовом учреждении, что не позволит снять обременение;
  • наличие ареста или запрета регистрационных действий с жильем — информацию об этом рекомендуется запросить в виде выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Заказать выписку можно в Росреестре, МФЦ или через интернет;

В случае продажи квартиры с ипотекой, продавцу рекомендуется уточнить не возбуждено ли против него производство.

Если имеется задолженность по кредиту или алиментам, то пристав может наложить запрет на недвижимость в любой момент. Проверить это можно через сайт Федеральной службы судебных приставов.

Кроме того, получить нужную информацию можно обратившись по месту жительства или нахождения квартиры.

  • Точность при расчете средств — покупателю следует проверить, включены ли в платеж по ипотеке, которую ему полагается погасить, суммы просрочек и штрафов. Банк может включить эти суммы в общий долг, проинформировав стороны едва ли ни в последний момент. При этом убытки, в случае чего, ложатся на плечи покупателя.

Можно ли купить квартиру с обременением без риска?

Приобретение ипотечного жилья должно быть просчитано до мелочей и тогда вопрос: «можно ли купить квартиру с обременением без риска?», перестанет быть актуальным.

Чтобы обезопасить себя, покупатель может арендовать банковские ячейки. В одну из них будет помещена сумма, покрывающая обременение. В другую ячейку помещается остаток денег, которые продавец получит только в конце сделки.

После оплаты долга кредитная организация получает свою часть денег и выдает справку о том, что задолженность снята.

Кроме того, продавцу выдается закладная на жилплощадь, подтверждающая отныне отсутствие долга.

Вместе с письмом из банка, закладную продавец предоставляет в Росреестр, после чего обременение снимается.

Избавившись от долга, продавец заключает с покупателем договор купли-продажи и право собственности на жилплощадь переходит к новому владельцу. Только после этого продавец получает вторую часть денег, хранившихся в другой ячейке.

Как правильно купить квартиру с обременением ипотекой у банка?

Еще одним вариантом, который можно рассматривать, является приобретение квартиры у кредитной организации. И если вы задаетесь вопросом: «Как правильно купить квартиру с обременением ипотекой у банка?», отметим – это один из наиболее безопасных вариантов!

Залоговое жилье становится собственностью финучреждений через суд. У большинства банков, чья деятельность связана с ипотекой, имеется база залоговых квартир.

Их стоимость, как правило, ниже рыночной. В рамках судебного процесса, оценочная комиссия может поставить на реализацию объект с хорошей скидкой — до 15%.

Приобретая залоговую квартиру у финансового учреждения, вы будете иметь дело с юридическим лицом. Как известно, банки проверяются различными контролирующими органами, поэтому риски здесь минимальны.

Итак, если вы решились стать покупателем подобного жилья, то подписываете с банковским учреждением предварительное соглашение о покупке квартиры.

Данный документ заверяется нотариусом в присутствии трех сторон, после чего банк предоставляет ячейки. В одной из их будут лежать деньги для погашения ипотечного кредита, а во второй — для продавца.

Если все в порядке, продавец и покупатель заключат договор купли-продажи, после чего зарегистрируют права нового владельца в Росреестре.

Покупка залоговой квартиры в ипотеку

Еще одним способом приобрести залоговое жилье, является покупка его в ипотеку. При этом происходит смена одного заемщика на другого. В таком случае, задолженность с прежнего хозяина снимается и накладывается на нового владельца ипотечного жилья.

Стоит отметить, что переоформить ипотеку не так просто, как кажется на первый взгляд. Для приобретения такой квартиры, ваша кредитная история должна быть безупречной, а уровень дохода достаточным для погашения ипотеки в последующем.

Источник: http://www.DomostroyNN.ru/statyi/instrukcii/kak-kupit-kvartiru-s-obremeneniem

По закону
Добавить комментарий