Покупка квартиры с обременением по ипотеке: особенности сделки

Содержание
  1. Покупка квартиры с обременением по ипотеке в 2018 году – риски, в Сбербанке, для покупателя, Втб 24, с материнским капиталом
  2. Общие моменты
  3. Что нужно знать
  4. Какие бывают виды
  5. Нормативное регулирование
  6. Покупка квартиры с обременением в ипотеку
  7. Каковы риски для покупателя
  8. Основные условия сделки
  9. Снятие обременения
  10. Порядок заключения сделки
  11. В сбербанке
  12. Втб 24
  13. Если с материнским капиталом
  14. Риски при покупке квартиры с обременением по ипотеке
  15. Что представляет собой обременение?
  16. Характерные особенности ипотечного договора
  17. Какие риски возникают при приобретении недвижимости с обременением?
  18. Как минимизировать риски при приобретении обремененного жилья?
  19. Покупка квартиры с обременением: пошаговая инструкция
  20. Особенности продажи недвижимости, находящейся в ипотеке или с иными видами обременений
  21. Что такое обременение
  22. Риски при покупке жилья с обременением
  23. Как проверить наличие обременения?
  24. Как минимизировать риски?
  25. Нюансы продажи
  26. Способы продать квартиру в ипотеке
  27. Приобретение жилых помещений с правами ребенка
  28. Нюансы покупки жилья с прописанными гражданами
  29. Особенности обременения маткапиталом и военной ипотекой
  30. Покупка квартиры с обременением – что значит, что это такое, риски, по ипотеке, договор
  31. Что это значит?
  32. Риски
  33. Покупка квартиры с обременением
  34. Ипотека
  35. Аренда
  36. Рента
  37. Прописка
  38. Арест
  39. Доверительное управление
  40. Как проверить?
  41. Особенности сделки
  42. Порядок оформления
  43. Документы
  44. Договор
  45. Правовые последствия
  46. На видео о приобретении недвижимости с обременением
  47. Как купить квартиру с обременением по ипотеке: 6 ключевых этапов
  48. Что такое обременение и каких видов оно может быть
  49. Стоит ли покупать недвижимость с обременением
  50. Покупка квартиры с обременением по ипотеке: основные риски
  51. На что следует обращать внимание при приобретении жилья
  52. Как проверить наличие обременения по ипотеке
  53. Пошаговая инструкция для проведения сделки по недвижимости с обременением

Покупка квартиры с обременением по ипотеке в 2018 году – риски, в Сбербанке, для покупателя, Втб 24, с материнским капиталом

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: особенности сделки

Если вы собираетесь купить квартиру с обременением по ипотеке, то стоит знать, что придется придерживаться особого порядка.

Есть определенные особенности такой сделки. Но на что же обращать внимание, куда идти и как действовать в 2018 году?

Довольно часто покупаются квартиры с обременением ипотеки. Но сделка требует внимательности. Договор стоит составлять с учетом данных обстоятельств, и основываясь на дополнительные справки.

Не возникнет никаких неприятностей только в том случае, если покупателя уведомили о том, что жилье приобретено по ипотеке, и он знает все особенности подобной сделки.

Общие моменты

Причина того, что собственник ипотечной недвижимости решает продать объект, к примеру, — неспособность погашать задолженность.

И некоторые покупатели готовы взять такое жилье, так как есть такие преимущества:

Стоимость объекта Будет ниже той, что установлена на рынке на аналогичные квартиры
Так как участником сделки будет выступать кредитор Покупатель получает гарантию того, что не попадется в ловушку мошенников-продавцов

Что нужно знать

Обременение — понятие многогранное, и суть такова, что владелец жилого помещения связан условиями и ограничениями. У собственника нет права распоряжения таким имуществом.

Данные обо всех ограничениях отражены в ЕГРП, да и в самом свидетельстве прав собственности будет стоять особая пометка.

После заключения договора купли-продажи все ограничения в полной мере перейдут к новому владельцу.

При обременении по ипотеке заемщик не вправе совершать сделки, если банк-кредитор не даст соответствующего разрешения.

Ипотека же представляет собой целевой кредит, который выдается банком под залог покупаемой квартиры.

Заемщик становится владельцем, и вправе лишь делать ремонт или совершать перепланировку. Может также прописаться сам и прописывать членов семьи.

Покупая квартиру с обременением нужно выяснять, есть ли прописанные граждане, какой размер долга перед кредитором.

Для того, чтобы обременение снять, стороны соглашения купли-продажи должны в документе отразить, что покупатель обязан уплатить банковскому учреждению оставшуюся сумму долга.

Если такого соглашения не будет, то сделка будет просто невозможна. Стороны сделки по покупке недвижимости с наличием обременения по ипотеке:

  • владелец недвижимости, на имя которого оформлена ипотека;
  • покупатель, который соглашается приобрести жилье в ипотеке;
  • банк, который является кредитором;

Какие бывают виды

Виды обременений:

Ипотека При которой для продажи необходимо получать согласие банка
Рента Согласие на продажу должен дать рентополучатель
Арест На помещение при наличии задолженностей по коммунальным платежам (продажа возможна после погашения долга)
Найм Продажа возможна, но вот выселение жильцов — нет, пока не окончится срок действия договора
Прописка Выписать жильца против его воли после покупки объекта можно только в судебном порядке
Сервитут Могут пользоваться землей, что не находится в собственности лица

Нормативное регулирование

При оформлении ипотечного кредита нужно руководствоваться положениями ФЗ № 102, что был принят в июле 1998 года.

Порядок и основания наложения обременений прописаны в ФЗ № 122, что утвержден в июле 1997 году.

Покупка квартиры с обременением в ипотеку

Чтобы сделка состоялась, нужно будет отправиться в такие инстанции:

  • в отделение Росреестра;
  • в банковское учреждение;
  • в домоуправление;
  • в нотариальную контору.

Каковы риски для покупателя

Недостатки сделки:

Покупатель может заплатить указанную сумму А обременение так и не снимут
Если обременение не сняли То сделка не может быть совершена, пока ситуация не прояснится
Уплаченную сумму можно будет вернуть Только после судебной тяжбы, и не всегда полностью
Даже в том случае, если покупатель сможет приобрести квартиру Что находится под обременением, он станет полноправным владельцем, но и должником перед банком
Процесс переоформления квартиры Будет более длительным и проблематичным
Банк будет контролировать ситуацию Пока не будут выплачены все средства по ипотеке

Есть и такие риски:

Средства будут рассчитаны не точно При просрочке платежей могут начисляться пеня и штраф. И банк о таких «сюрпризах» уведомит уже при заключении сделки купли-продажи
Недвижимость может быть в залоге у компании или гражданина Двойной залог
Если будет подан иск в отношении продавца Уполномоченный орган не совершит регистрационные действия

Если есть неблагоприятные обстоятельства, сделка может не совершиться. В результате покупатель рискует потерять свои деньги, и еще будет должен по своим обязательствам перед финансовой организацией.

А после погашения долга по кредиту банк не будет возвращать средства. Есть риски и того, что будет потеряно внесенные задатки в результате смерти продавца.

Чтобы минимизировать такие риски, стороны сделки должны составить предварительный договор купли-продажи.

Так суд сможет обязать продавца заключать договор или возвращать уплаченную покупателем сумму.

Основные условия сделки

Квартира может быть куплена 2 способами:

  • без привлечения заемной денежной суммы;
  • с оформлением ипотечного кредита на приобретение.

Каждый способ несет риски для покупателя. Если сделка совершается без привлечения заемной суммы, то необходимо сначала снять обременение.

Схема действия такова:

Покупатель вносит задаток Чтобы покрыть остаток долга перед кредитором
Банковское учреждение снимет обременение И у собственника появляется возможность совершить продажу
Составляется договор о покупке Выплачивается вторая часть средств

Важно составлять с владельцем соглашение, заверенное в нотариальной конторе, согласно которому покупатель возьмет на себя обязательство по погашению остатка долга перед банком.

Когда банковское учреждение выдаст справки, подтверждающие полное погашение ипотечной суммы, сделка купли-продажи будет совершаться по стандартной схеме.

Цена недвижимости по соглашению о покупке должна быть больше, чем сумма, уплачиваемая банку. Разницу передают продавцу после регистрации договора в уполномоченном органе.

Если покупатель предпочел второй способ покупки, необходимо получить разрешение от сотрудника банка на продажу.

Если должник погасил сумму, которая не достигает половины стоимости, то разрешение вряд ли удастся получить.

Выход — покупатель получает кредит в банке-залогодателе (не в ином финансовом учреждении). Если меняется заемщик, квартира останется залоговой в банке, но покупатель получит право жить в ней.

Обязательно обращайте внимание на такие моменты:

Нужно взять выписку из ЕГРП Чтобы выяснить, нет ли иных обременений
Рассчитываясь с продавцом, берите расписку Идеальный вариант расчетов — передача средств через банковскую ячейку
Берите выписку из домовой книги Чтобы узнать, нет ли прописанных граждан в помещении
Не забывайте, что составлять договор о покупке можно Только после выдачи разрешения банком

Важное условие сделки — цена недвижимости. Ее обязательно прописывают в соглашении, и она должна превысить сумму расчета по кредиту. После регистрации сделки в Росреестре разницу доплачивают собственнику квартиры.

Снятие обременения

Чтобы сделка купли-продажи была возможной, необходимо снять обременение. Нужно будет погашать долга перед банком или продавцом.

Если деньги передаются продавцу от покупателя, составляется предварительное соглашение, где оговариваются все условия расчета и сроки выполнения своих обязательств.

Когда долг будет погашен, продавец должен предъявить новый образец выписки из ЕГРП в установленные сроки.

В документе должна стоить отметка «Обременение отсутствует». Только после этого можно заключать основное соглашение о покупке квартиры.

Снятие обременений может осуществляться и в судебном порядке, после чего все изменения отражают в базе данных Росреестра в течение 3 дней.

Если обременение будет снимать покупатель, нужны такие справки:

В регистрационную палату должны явиться все участники сделки купли-продажи. В отдельных ситуациях необходимо присутствовать и сотруднику финансового учреждения.

Снятия обременения не достаточно. Нужно еще и подать запрос для получения свидетельства, в котором будет указано, что вы являетесь собственником.

Порядок заключения сделки

Купить ипотечную квартиру можно:

У собственника Заемщика
У банка Более удобный вариант (безопасный и простой)

В каждом случае стоит готовить разные документы, так как участником сделки может выступать гражданин или юридическое лицо.

Процесс покупки недвижимости у банка такой:

  1. Берут в аренду 2 ячейки — для банковской организации и продавца-заемщика.
  2. Получают справку в банке, чтобы подтвердить погашение долга.
  3. Заключают договор о покупке.
  4. Регистрируют соглашение в отделении Росреестра.

Если покупать будете у заемщика, стоит придерживаться такого порядка действий:

  1. Заключите предварительное соглашение о покупке, чтобы не было риск того, что условия сделки будут изменены.
  2. Выплатите оставшийся долг продавцу.
  3. Продавцом вносится сумма задолженности.
  4. Получите в банке справку об отсутствии обременения.
  5. Составляется и регистрируется в уполномоченном органе основное соглашение купли-продажи.
  6. После регистрации сделки платится оставшаяся сумма за квартиру.

В сбербанке

Сбербанк сразу оформляет соглашения, оговаривая возможность последующей продажи объекта. Но для совершения сделки стоит получить согласие банка.

Заемщик должен обратиться к специалисту для выяснения условий, который необходимо выполнить.

При подаче заявки заемщик указывает причину продажи, иначе можно и не рассчитывать на получение разрешения.

: покупка и продажа ипотечных квартир

Кстати на портале Сбербанка есть отдельный раздел, где выставлены ипотечные квартиры для продажи. Если новый заемщик докажет свою платежеспособность, банк пойдет ему навстречу.

Остановимся подробнее на там, как действовать участникам сделки, если одна из сторон — Сбербанк:

  1. Продавец запрашивает в банке сведения о сумме долга и передает их покупателю.
  2. Стороны составляют предварительное соглашение о купле-продаже.
  3. Покупатель платит задаток.
  4. Продавец полученными средствами гасит сумму долга или передает такое право покупателю.
  5. Остаток стоимости квартиры покупатель размещает в банковской ячейке.
  6. Оформляются права собственности на покупателя.
  7. Снимается обременение банком.
  8. Переоформляют свидетельство о регистрации, если сдан устаревший документ.
  9. Продавец забирает деньги с ячейки.

Втб 24

Процедура покупки ипотечной квартиры в Втб 24 такая же, как и в остальных банках. Хотя есть один специфический момент.

Когда гражданин обратится в учреждение за консультацией, он вправе также попросить перевести права собственности у кредитной фирмы.

Покупатели могут приобрести ипотечное жилье по льготным программам. К примеру, банк предлагает уплатить только 20% в качестве первоначального взноса.

Да и цена квартиры может быть достаточна для уплаты задолженности, но она будет ниже среднерыночных показателей.

Если с материнским капиталом

Еще с одним риском сталкивается покупатель в том случае, если покупает жилье с обременением, которое приобреталось собственником с привлечением средств материнского капитала.

Владелец по закону обязан после того, как погасит долг и снимет обременение, выделить долю квартиры детям.

Обязательно обращаются в органы опеки и попечительства, где получают разрешение на продажу данного жилья и покупку иной квартиры.

Только после этого сделка купли-продажи может быть совершена, а договор подписан. Сразу же сдают пакет документов в отделение Росреестра, чтобы зарегистрировать права собственности на продаваемый и покупаемый объект.

Если подойти к совершению сделки грамотно, то она будет безопасна. Если вы не уверены в том, что справитесь самостоятельно, отправляйтесь к риелторам.

Для них составление подобных договоров, когда объектом покупки выступает жилье с обременением по ипотеке, не составит трудностей.

И вы сможете сэкономить на покупке и стать полноправным владельцем в кратчайшие сроки.

Источник: http://jurist-protect.ru/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke/

Риски при покупке квартиры с обременением по ипотеке

Риски при покупке квартиры с обременением по ипотеке

Современная экономика сформировалась так, что преобладающее большинство россиян приобретают дома, участки и квартиры с использованием заёмных средств.

В частности, здесь говорится об ипотечном кредитовании.

Причина в том, что рыночная цена обычной квартиры слишком высока, и люди со средним уровнем дохода заключают ипотечные договора для её покупки.

Зачастую, приобретение ипотечного жилья – единственный вариант, позволяющий обзавестись собственной жилплощадью. Разумеется, процедура сопровождается некоторыми «опасностями». А есть ли возможность снизить их или нейтрализовать вовсе?

Что представляет собой обременение?

Под термином «обременение» подразумевается наложение ограничений на любые сделки с недвижимым имуществом. Все действующие запреты отражаются в договоре на покупку жилья. Если квартира имеет обременение, то её нельзя перепродать, сдать в наём и совершать другие действия.

Когда речь идёт об обременении, наложенном банковской организацией, то ограничения можно убрать лишь после выполнения своих финансовых обязательств владельцем недвижимости.

Можно выделить несколько типов обременения:

  • Залог – требует обязательного согласия собственника. В большинстве случаев применяется при оформлении кредита наличными. Снимается после выплаты кредита.
  • Арест – является вынужденным и налагается в соответствии с решением суда. Причина может заключаться в наличии большой задолженности перед государством. Снимается на основании постановления, вынесенного судебной инстанцией.
  • Аренда – основывается на договоре. Действует в течение оговоренного периода времени, позволяя арендатору пользоваться жилой площадью.

Ограничения на проведение сделок будут сохраняться до того мгновения, пока заёмщик не погасит кредит, выполнив свои обязательства по договору. В большинстве случаев, ипотека выплачивается на протяжении многих лет. Всё это время квартира остаётся обременённой.

Как только будет произведён последний платёж по договору, заёмщик имеет законное право затребовать от банковской организации подтверждение того, что все обязательства были выполнены в полном объёме. К документу должна быть приложена выписка со специального счёта, свидетельствующая о погашении кредита.

Далее, владелец жилья может смело подавать документы на снятие обременения в Росреестр. В свою очередь банковская организация, обязана предоставить все бумаги.

Документы, подаваемые гражданином, включают:

  • Заявление на снятие ограничений;
  • Бумаги на недвижимое имущество;
  • Документ, удостоверяющий личность;
  • Документ, подтверждающий оплату налогов.

Что касается банка, то он представляет в Росреестр закладную на недвижимость, а также бумагу, подтверждающую выполнение заёмщиком всех материальных обязательств.

Характерные особенности ипотечного договора

Заём, предоставляемый кредитной компанией для приобретения жилого недвижимого имущества, именуется ипотекой.

Пока задолженность не будет полностью погашена, собственником жилья является банк, что и принято называть обременением.

Одной из индивидуальных характеристик ипотечного договора является его долгосрочность, которая зачастую, составляет более 10 лет.

Советуем:  Как сделать перепланировку квартиры в панельном доме?

Увы, в практике насчитывается множество примеров, когда заёмщик, по тем или иным причинам, теряет возможность дальнейшей выплаты кредита, и единственным выходом становится продажа обременённой недвижимости, которая позволит избавиться от финансовой кабалы.

В том случае, если материальное состояние человека не позволяет ему далее вносить платежи по ипотеке, он имеет право выставить жильё на торги.

Для этого, ему придётся сделать следующее:

  • В банковской организации, выдавшей ипотеку, запрашивается разрешение на продажу жилья с обременением;
  • Формируется и подписывается договор;
  • Покупатель принимает на себя все обязательства перед банком и возмещает прежнему владельцу деньги, которые уже были внесены по ипотечному договору.

Указанный алгоритм является наиболее оптимальным для первого владельца жилья.

К сожалению, в реальном мире, выставление обременённой недвижимости на торги зачастую сопровождается различными сложностями и проблемами. Чтобы избежать их, минимизировав риски, специалисты настоятельно рекомендуют обратиться к квалифицированному юристу.

Какие риски возникают при приобретении недвижимости с обременением?

Покупка жилья, имеющего обременение, характеризуется двумя ключевыми преимуществами, которые и становятся основополагающими для большинства покупателей:

  1. Привлекательная стоимость. Цена квартиры, изъятой у должника, значительно ниже первоначальной.
  2. Третьи лица не могут претендовать на данное жильё, так как с момента заключения ипотечного договора, квартира находилась в собственности банка.

На этом перечень завершается, оставляя первенство за проблемами.

Зачастую, отсутствие юридической поддержки приводит к тому, что покупатель обременённого жилья сталкивается с неприятными последствиями.

Что касается алгоритма, следуя которому можно минимизировать возможные риски, то он включает в себя следующие этапы:

  1. Формирование предварительного договора о приобретении недвижимости. В документе прописываются все детали сделки, включая обременение.
  2. Выполнение финансовых обязательств перед банковской организацией;
  3. Подача пакета бумаг для регистрации недвижимого имущества.

Если следовать порядку, то разрешение у банковской организации брать не нужно. Что касается договора, то он должен быть сформирован и подписан заранее. Это обусловлено тем, что после погашения задолженности, первый заёмщик откажется от сделки.

Советуем:  Покупка долевой собственности

Ещё один нюанс, имеющий место при приобретении обременённой недвижимости, касается факта расходования материнского капитала.

Говоря иначе, если стоимость квартиры была частично погашена из государственного бюджета, то определённая часть жилья принадлежит ребёнку.

Если у владельца нет документа, подтверждающего покупку равноценной доли для детей в другой недвижимости, то сделку просто аннулируют.

Жильё может быть получено в собственность в том случае, если заёмщик, получив согласие банковской организации, выставит недвижимость на продажу.

В большинстве случаев, банк заинтересован в скорейшей реализации квартиры, так как в этом случае ипотека будет погашена максимально оперативно.

Именно по этой причине, банк не препятствует подписанию договора, позволяя покупателю погасить долг уже после совершения сделки.

Когда все обязательства будут выполнены, обременение можно снять.

Важно помнить, что банковская организация всегда принимает участие в организации подобных сделок. Прежде всего, это является гарантом того, что квартира не будет продана лицу, благосостояние которого не позволяет своевременно погасить задолженность перед банком.

Как минимизировать риски при приобретении обремененного жилья?

Чтобы минимизировать вероятные риски, не допустить денежных потерь, а также избежать мошенничества, в процессе приобретения жилья, следует соблюдать несколько условий:

  • Получить консультацию опытного юриста;
  • Обратиться за помощью к официальному риелтору;
  • Узнать историю недвижимости, обратившись в Росреестр;
  • Проконтролировать, чтобы с покупаемой жилплощади выписали всех жильцов;
  • Проверить наличие задолженности за коммунальные услуги.

Покупатель не должен опасаться того факта, что выбранное жильё имеет обременение, а в организации участвует банк. В сделке, касающейся продажи обременённой квартиры, заинтересованы все участники:

  1. Банк стремится, как можно скорее продать недвижимость, чтобы новый владелец квартиры смог погасить долг по ипотеке, поэтому особое внимание уделяется платежеспособности потенциального покупателя.
  2. Продавец жилья не может оплачивать кредит, и вынужден продать недвижимость, избавившись, таким образом, от крупного денежного долга.
  3. Покупатель заинтересован в сделке, так как стоимость обременённого жилья гораздо ниже, чем цена аналогичной квартиры без обременения.

Главным правилом, которое необходимо соблюсти при покупке такой недвижимости, является правильный и продуманный подход. Прежде всего, необходимо выяснить, если ли другие ограничения, а при их обнаружении, узнать способы снятия.

При возникновении спорных вопросов, следует сразу же обратиться к юристу, так как неверное понимание ситуации и трактовка того или иного пункта договора, могут привести к неприятностям.

Покупка квартиры с обременением: пошаговая инструкция

Источник: https://www.myjus.ru/immovables/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke/

Особенности продажи недвижимости, находящейся в ипотеке или с иными видами обременений

Наличие права собственности на объект жилой недвижимости далеко не всегда дает возможность распоряжаться им по собственному усмотрению владельца. Наличие зарегистрированных или скрытых обременений существенно осложнит возможную сделку.

В представленном материале можно узнать нюансы продажи квартиры, находящейся в ипотеке, а также с иными видами обременений.

Что такое обременение

Под обременением объекта недвижимости законодательство подразумевает ограничение на свободное распоряжение им по  решению собственника. Обременения могут быть официальными, т.е. зарегистрированными в реестре ЕГРН, либо скрытыми.

Перечень распространенных обременений для жилых помещений:

  • залог, в том числе ипотека – устанавливается в качестве способа обеспечения денежного обязательства;
  • наличие в квартире граждан, не являющихся собственниками, но сохраняющих право постоянного пользования квартирой (например, лица, отказавшиеся от участия в приватизации);
  • обременение материнским капиталом – когда родителями выдано нотариальное обязательство о переоформлении квартиры в собственность несовершеннолетних детей;
  • наличие в составе собственников несовершеннолетних граждан, либо их проживание на праве постоянного пользования.

Риски при покупке жилья с обременением

Приобретение квартиры несет потенциальные риски как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

Покупатель рискует собственными или заемными денежными средствами, а также может остаться без приобретенного объекта недвижимости, если сделка купли-продажи будет оспорена заинтересованным лицом.

По этой причине проверка юридической чистоты квартиры является важнейшим этапом совершения любой сделки, а в ее состав должна входить проверка на наличие ограничений.

Как проверить наличие обременения?

Если обременение официально зарегистрировано, сведения о нем будут содержаться в реестре ЕГРН. Следовательно, при обращении в органы Росреестра или заказе выписки из ЕГРН через портал госуслуг, можно получить достоверную и объективную информацию на жилье с ограничением.

В полученной выписке ЕГРН нужно обратить внимание на подраздел 4 – там будет указана информация о залоге или ипотеке. Если подраздел 4 пуст, официальные обременения на объект недвижимости не установлены.

Проверка может осуществляться и следующими способами:

  • получение выписок из домовой книги или поквартирной карточки на жилое помещение для установления состава прописанных лиц;
  • проверка наличия согласия органа опеки на распоряжение квартирой с несовершеннолетним ребенком;
  • изучение документов, по которым продавец ранее сам приобретал квартиру (в нем может быть указано на способ расчетов – материнский капитал, безвозмездная сделка приватизации и т.д.).

Право собственности при покупке недвижимости с установленным ограничением также будет обременено для нового владельца, поэтому покупателю нужно заранее просчитывать все возможные риски. Следует ли приобретать квартиру с обременением – решать нужно с учетом всех обстоятельств ограничения.

Как минимизировать риски?

При наличии залога или ипотеки совершение сделки будет заблокировано банком.

В остальных случаях нужно убедиться, что продавец заблаговременно выписал из квартиры всех граждан, в том числе детей.

Еще до обращения в органы Росреестра на регистрацию договора купли-продажи нужно получить официальное согласие органа опеки.

Насколько выгодны сделки с обременением? Если жилое помещение продается с сохранением права пользования или проживания определенным кругом лиц, цена сделки может быть существенно ниже рыночных. Оправданность такой экономии предстоит решить самому покупателю.

Нюансы продажи

Рассмотрим порядок соблюдения формальностей, когда продается квартира «с приданным».

Скачать документ (dogovor-prodazhi-kvartiry-s-obremeneniem.doc, 43KB)

Способы продать квартиру в ипотеке

Если в реестре ЕГРН официально зарегистрировано обременение в виде ипотеки, возможность ее продажи практически исключена. Это связано с целевых характером выделения средств на приобретение жилья – ипотечный кредит.

Ипотечный залог устанавливается на весь период действия кредитного договора и подлежит снятию только при полном исполнении денежного обязательства заемщика. В подтверждение ипотеки после совершения сделки банк получает выписку из ЕГРН с соответствующими сведениями о залоге.

Как продать квартиру с обременением ипотекой? Такая возможность появится при соблюдении следующих условий:

  1. полное погашение кредитного обязательства перед банком;
  2. получение согласия банка на совершение сделки.

При полном погашении займа по кредиту можно обратиться в учреждение Росреестра и аннулировать зарегистрированное обременение. После этого договор купли-продажи будет заключаться на общих основаниях.

https://www.youtube.com/watch?v=rYBvow4BvVc

Как продать квартиру в ипотеке с согласия банка? Банк вправе выдавать разрешение на продажу заложенной недвижимости, однако требует для этого предоставление нового равнозначного объекта залога. Для этого потребуется провести оценку рыночной стоимости жилого помещение, на основании которой банк будет принимать решение.

Если согласие получено, его нужно представить в службу Росреестра при регистрации договора купли-продажи и переоформления права собственности. В этом случае для нового собственника обременение уже будет отсутствовать.

Приобретение жилых помещений с правами ребенка

Несовершеннолетние граждане могут на равных основаниях владеть недвижимостью на праве собственности, однако продажа такого имущества будет невозможна без получения предварительного согласия органов опеки.

Для оформления согласия органы опеки потребует подтвердить одновременное обеспечение ребенка новым жильем.

Во время проверки документов будут сравниваться условия проживания семьи после изменения места жительства, а также характеристики вновь приобретаемого объекта и параметры собственности ребенка (размер доли или целое право).

После выдачи согласия сделка будет проходить по общим правилам через органы Росреестра.

Зарегистрированный ребенок при продаже квартиры также является проблемой для реализации сделки.

Снятие с регистрационного учета будет осуществляться с согласия органов опеки, которым нужно подтвердить наличие жилья по новому адресу.

Как правило, для этого достаточно представить документы о наличии другой квартиры в собственности родителей, так как прописка и выписка детей осуществляется одновременно с взрослыми членами семьи.

Нюансы покупки жилья с прописанными гражданами

Если помимо продавца в жилом помещении постоянно проживают и зарегистрированы иные граждане, они могут сохранять право пользования недвижимостью после перехода прав на нового собственника. В этом случае существует риск, что новый владелец не сможет выписать таких граждан даже по решению суда.

Что можно сделать в такой ситуации?

  • включить в договор купли-продажи обязательство продавца снять с регистрационного учета всех граждан, проживающих в квартире;
  • оценить возможность последующей принудительной выписки через суд.

После покупки жилого помещения, оставшиеся прописанными граждане обязаны соблюдать условия проживания. Если такие условия нарушаются, допускается принудительное выселение со снятием с регистрационного учета.

Особенности обременения маткапиталом и военной ипотекой

Если в процессе использования сертификата родители выдали нотариальное обязательство о переоформлении прав на своих детей, они обязаны согласовать сделку с органами опеки и учреждением ПФР. Разрешение указанных органов будет выдано при условии приобретения нового жилого помещения, равнозначного по характеристикам, и оформления прав на него на каждого ребенка в семье.

Для военной ипотеки характерно обременение, связанное с целевым характером выданного кредита.

Если военнослужащий решит продать квартиру, ему необходимо получать согласование не только в банке, но и в департаменте Министерства Обороны РФ.

Наиболее простым вариантом распоряжение квартирой с таким обременением будет являться полное погашение кредита.

Источник: https://law247.ru/civil/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem/

Покупка квартиры с обременением – что значит, что это такое, риски, по ипотеке, договор

Покупка квартиры с обременением - что значит, что это такое, риски, по ипотеке, договор

При покупке квартиры с обременением можно столкнуться с целым рядом сложностей и проблем. Самое трудное, это когда после заключения сделки собственник уезжает за границу и в случае возникновения проблем не сможет приехать.

Если сделка была совершена, но обременение не снято, то начнется долгий и трудный судебный процесс.

Судебные издержки при этом взимаются с того, кто продал квартиру, то есть с виновника. Именно поэтому до продажи объекта недвижимости лучше снять все ограничения.

Сам судебный процесс обычно длится долго, иногда даже несколько лет, а вернуть деньги до решения суда невозможно.

Что это значит?

Обременение на объект недвижимости – это условие, при котором правом на него (объект) обладают не собственники, а иные лица. Такое возможно при заключении договора, к примеру, ипотечного, по соглашению сторон или по решению суда.

Особенностью является тот факт, что собственник может быть не только ограничен в правах на свою квартиру, но и будет обязан выполнять некоторые требования.

Особенно такая практика распространяется на заключение договора ренты.

Риски

Тот, кто закладывает квартиру в обременение, может распоряжаться ею только с разрешения залогодержателя.

Покупатель квартиры с обременением берет на себя риски, которые наложены ограничением.

Если оплата осуществляется по сертификату, то для продавца существует определенный риск неполучения финансовых средств, если сертификат не будет принят.

Если на квартиру был наложен арест, то есть риск признания сделки недействительной.

Опасен и договор ренты. Именно данным способом по итогу есть вероятность расторжения договора и перехода объекта недвижимости прежнему владельцу.

Покупка квартиры с обременением

Покупка недвижимости с обременением нередко приводит к проблемам.

Если человек все-таки осуществил сделку купли-продажи, а потом узнал об обременении, то расторгнуть договор можно только по решению суда.

Существует несколько видов обременений, и порядок действий при этом различается.

Ипотека

Риски при покупке квартиры с обременением по ипотеке связаны с тем, что квартира находится в залоге у банка. А это может повлечь за собой проблему, при которой обязательства по выплате долга перейдут новому владельцу.

Аренда

Покупка квартиры с арендаторами – довольно сложный процесс.

Прежде чем продать жилье, нужно:

  • расторгнуть договор аренды;
  • выселить арендосъёмщиков.

Если был заключен договор аренды, то просто так выселить жильцов не получится, потребуется обращаться в суд.

Рента

Очень популярен в последние годы договор ренты. По нему один человек обязуется пожизненно содержать другого, а взамен в будущем получит его квартиру.

Именно поэтому продажа объекта недвижимости, которая обременена договором ренты, должна быть исключена.

В том случае, когда собственник больше не нуждается в содержание или по каким-либо еще причинам передумал следовать условиям договора, то можно расторгнуть договор ренты.

Но при этом, необходимо будет вернуть все потраченные второй стороной средства.

Прописка

Если в квартире прописаны люди, то выписать их можно только по согласию. В крайнем случае придется обратиться в суд.

Арест

Обычно арест квартиры связан с наличием долгов по уплате коммунальных услуг или ипотеке. Арест накладывается судом. Продать такую квартиру нельзя.

Кроме того, бывают случаи, при которых собственник даже проживать в ней не сможет. Арест снимается только судом.

Доверительное управление

Доверительное управление – это присмотр за объектом недвижимости иным лицом. Для этого необходимо составить договор, в котором будет указан срок.

Все права распоряжения квартирой передаются доверенному лицу. Чтобы снять такое обременение, необходимо согласие сторон.

Как проверить?

Чтобы проверить, имеется ли ограничение, нужно иметь подтверждающий документ. Например:

  • справка с банка при оформлении ипотечного кредитования;
  • справка с государственных органов о снятие ограничений или их отсутствии.

Для полной уверенности можно обратиться в Государственный реестр. Чтобы это сделать, нужно обратиться в Госреестр и попросить предоставить выписку.

Обычно просят ЕГРП – она включает в себя данные об проведенных операциях и наложенных ограничениях. Действует такой документ до 30 дней.

Особенности сделки

Особенностью сделки купли-продажи квартиры с обременением является то, что факт ограничения подлежит обязательной регистрации. Необходимо данное действие для внесения данных в Госреестр.

Это позволит обезопасить себя будущим покупателям, поскольку в выписке ЕГРП будет отображена вся информация об обременениях.

Если квартира находится в залоге у банка, то нужно полностью выплатить ипотеку, включая штрафы.

После этого нужно подать заявление в государственные органы, чтобы снять обременение. Если ипотека гасится полностью, то на свидетельстве о регистрации права собственности ставится печать.

Порядок оформления

Если квартира находится в залоге у финансовой организации, то для начала нужно письменное все согласовать с банком. Но в любом случае, необходимо снять обременение.

Ни в коем случае нельзя скрывать данный факт от покупателей. Все равно о наличие обременения рано или поздно станет известно.

Сделка осуществляется у нотариуса. Чтобы договор купли-продажи был чист, необходимо получить дополнительные бумаги и справки. Юристом составляется документ, в котором отображаются условия сделки.

Документы

Чтобы осуществить сделку купли-продажи объекта недвижимости нужны:

  • договор;
  • акт передачи;
  • если имеется – свидетельство о праве собственности;
  • заявление;
  • из домовой книги специальная выписка;
  • подтверждение оплаты государственной пошлины;
  • паспорт.

Для каждого случая обременения могут потребоваться разные документы:

  • ипотека – справка с банка о согласии;
  • рента – согласие собственника;
  • арест – только судебное решение о его снятие;
  • если собственником является лицо, не достигшее 18 лет – согласие опеки.

Договор

В договоре обязательно должно указываться, что квартира продается с обременением и каким именно. Если это ипотека – то нужно указывать залогодержателя.

В остальном договор такой же, как и при обычной продаже.

Правовые последствия

Если человек покупает квартиру с ограничениями, то он берет на себя все риски, связанные с ними.

Согласно Федеральному закону об ипотеке от 16.07.1998 N 102-ФЗ, если осуществляется продажа ипотечного жилья, то новый владелец несет обязательства перед финансовой организацией те же, что и прежний.

Особенно рискованна покупка объекта недвижимости на который имеется договор ренты. Получатель пожизненного содержания при этом имеет полное право проживания.

На видео о приобретении недвижимости с обременением

Источник: http://77metrov.ru/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem.html

Как купить квартиру с обременением по ипотеке: 6 ключевых этапов

Приобретение собственной квартиры всегда было и остается актуальным для большинства семей.

На сегодняшний день существует множество вариантов приобрести собственные квадратные метры, и одним из них является покупка жилой недвижимости с обременением по ипотеке.

Такой вариант не столь распространён, поэтому вопросов больше чем ответов.

Что такое обременение и каких видов оно может быть

Обременение – это ограничение, наложенное на использование недвижимости в полном объеме или его продажу. Статус ограничения на жилое помещение обозначается в свидетельстве о собственности в обязательном порядке, помимо этого фиксируется в ЕГРП.

На практике встречаются разные типы обременений, но самым распространённым является ипотека.

Разновидности обременений:

  • Ипотека. Помещение, которые находятся в залоге у банка может быть продано исключительно с согласия банковского учреждения. Причем он может выставить собственные условия, без соблюдения которых стороны не получат разрешения на сделку. Например, банк-кредитор обладает правом затребовать оплату первоначального взноса в размере 50%.
  • Рента. Согласно правилам, рентоплательщик не имеет право распоряжаться квартирой без согласия рентополучателя.
  • Арест недвижимости. Если собственник не оплачивает коммунальные платежи, на квартиру может быть наложен арест. Никаких сделок с квартирой до погашения всей задолженности совершать нельзя.
  • Найм. Продать такую недвижимость можно, но жильцы имеют право находится в квартире до истечения договора найма.
  • Реализация недвижимости с прописанным человеком. Чтобы сняться с регистрационного учёта следует явиться в паспортный стол с соответствующим заявлением. При отказе одного из членов семьи выписываться можно это сделать через суд. Но существуют определённые категории граждан, которые обладают правом на пользование квартирой.
  • Дом под снос. Продажа недвижимости в подобных домах запрещена.
  • Сервитут на землю. Сервитут – это преимущество 3-х лиц на пользование земельным участком, который не является их собственностью.

Какой существует порядок вступления в наследство без завещания? Все нюансы — в статье по ссылке.

Пример предварительного договора купли-продажи.

Стоит ли покупать недвижимость с обременением

Решение должно быть обдуманным, не всегда следует отказываться от такой квартиры, поскольку в ряде случаев сделка может оказаться очень выгодной для покупателя.

О риске забывать тоже не стоит. При работе с обременением желательно обратиться к юристу или хорошему риелтору, чтобы общими усилиями найти приемлемый вариант.

Присутствие любых ограничений вынуждает продавца понижать стоимость, чаще всего сумма бывает значительной. Если у потенциального покупателя недостаточно собственных средств для приобретения квартиры, можно воспользоваться ипотекой.

Когда недвижимость находится в ипотечном кредите, на очереди может стоять несколько кредитных организаций. При возникновении материальных трудностей у собственника, у банка есть право наложить арест на недвижимость, который будет снят после погашения задолженности.

Образец договора купли-продажи квартиры с обременением можно скачать здесь.

В одно и то же время несколько арестов не может быть наложено, поэтому после реализации жилья у нового собственника могут появиться трудности с остальными кредиторами и помещение вновь окажется под арестом.

Как правильно составить завещание на квартиру? О плюсах и минусах этого документа вы узнаете из данной публикации.

Продажа может происходить путём переуступки прав на жилплощадь в строящемся здании. Для покупателя такая схема является прибыльной, поскольку квартира на этапе стройки обходится выгоднее по сравнению с готовым жильём. Но присутствуют определённые опасности:

  1. Застройщик может находится на стадии разорения;
  2. Возведение здания может быть незаконным;
  3. Просрочка сроков сдачи дома;
  4. Заключение застройщиком двойных договоров;
  5. Отсутствие письменного уведомления застройщику о передаче прав собственности.

При переуступке прав покупатель становится дольщиком, соответственно при образовании у застройщика задолженности нужно будет её погашать. Следовательно, перед заключением контракта проверьте всю платёжную документацию и удостоверитесь в отсутствии долгов.

Образец договора купли-продажи квартиры с обременением.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: основные риски

Обременение по ипотеке – это невозможность проводить сделки с залоговым имуществом, не получив согласия банка-кредитора, у которого находится купленная квартира в залоге.

Если недвижимость выставляется на продажу самим банком не возникнет никаких проблем, поскольку все ограничения будут сняты.

На что следует обращать внимание при приобретении жилья

  1. В первую очередь необходимо взять выписку из ЕГРП и проверить квартиру на наличие других обременений;
  2. При любой передаче денежных средств следует брать расписку.

    Самым безопасным способом является расчёт посредством банковской ячейки;

  3. Затребовать выписку из домовой книги чтобы убедиться в отсутствии в квартире «лишних» зарегистрированных людей;
  4. Получить официальное разрешение банка на осуществление сделки по купле-продаже ипотечной квартиры.

Какие нужны документы для вступления в наследство? Полный список смотрите здесь.

Как проверить наличие обременения по ипотеке

Существует несколько способов проверки информации:

  1. Заказ выписки в отделении ЕГРП. В ней заключается все требуемые сведения по объекту, в том числе о наличии обременения;
  2. Онлайн-запрос через интернет в ЕГРП.

Как составить договор аренды гаража? Образец вы можете посмотреть по ссылке.

Перед получением выписки потребуется заполнить заявление и оплатить небольшую госпошлин.

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры.

Пошаговая инструкция для проведения сделки по недвижимости с обременением

Сделки с недвижимостью допустимы только после освобождения ото всех обременений, то есть после оплаты задолженностей, штрафов и прочего.

Для снятия обременения по ипотеке следует обратиться в Центр регистрации и проделать следующие шаги:

  • Подать заявку;
  • Предъявить платёжные свидетельства, подтверждающие закрытие задолженностей с отметкой в свидетельстве о регистрации права собственности;
  • Банковские документы, подтверждающие освобождение от кредитных обязательств.

Реализация квартиры допустима и с обременением при согласовании с кредитным учреждением и при условии составления соглашения таким образом, чтобы дальнейшие выплаты производились новоиспеченным владельцем квартиры.

Допускается ли совершение завещания через представителя? Примеры и особенности составления по ссылке.

Этапы проведения сделки:

  1. Арендовать две сейфовые ячейки, в одну из них внести денежные средства для расчета по имеющемуся кредиту;
  2. Остатки денежных средств переведут во вторую ячейку на расчётный счёт продавца;
  3. Принятые банком денежные средства будут перечислены в счёт выплаты кредита, будет выдана документ о его закрытии;
  4. Далее заключается договор купли-продажи между сторонами, а недвижимость подлежит перерегистрации;
  5. В момент выдачи выписки обременение с помещения снимается, а покупатель становится полноправным владельцем;
  6. Продавец сможет забрать оставшиеся денежные средства из ячейки, процедура завершена.

В заключении хочется сказать, что операции купли-продажи помещений с обременением стоит проводить очень аккуратно и все выгоды должны быть надежно подкреплены защитой интересов покупателя.

Кто ответственен за благоустройство придомовой территории многоквартирного дома? Нормы и порядок благоустройства описаны в этой статье.

Поэтому не помещает за помощью обратиться к сотрудникам надежной риэлтерской фирмы или к юрисконсульту, работающему с жилищным правом. Таким образом вы полностью обезопасите себя от проблем, возникающих при заключении соглашения купли-продажи недвижимости.

Пошаговую инструкцию по покупке квартиры с обременением смотрите в этом видео:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/ipoteka-i-kredity/kak-kupit-kvartiru-s-obremeneniem-po-ipoteke-6-klyuchevy-h-e-tapov.html

По закону
Добавить комментарий