Покупка квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Недетские проблемы детской прописки (сделки с квартирами, где прописаны дети)

Покупка квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

» Аналитика » Недетские проблемы детской прописки (сделки с квартирами, где прописаны дети)

Правительство РФ хочет изменить порядок проведения сделок по продаже жилья, где зарегистрированы несовершеннолетние. Выписать детей можно будет только с разрешения органов опеки. Из-за этого сроки проведения сделок увеличатся как минимум вдвое.

Такой порядок проведения сделок с жильем, в котором прописаны дети, действовал до 2004 года. Теперь Министерство образования и науки России предлагает его вернуть.

Комиссия Правительства РФ по законопроектной деятельности уже одобрила соответствующий законопроект о корректировке Гражданского кодекса и в ближайшее время его внесут в Госдуму.

По старой схеме

Суть дела в следующем. Сейчас при совершении сделок по отчуждению (продаже, обмене, дарению и т. д.) жилой недвижимости требуется согласовывать эти операции с органами опеки только в двух случаях.

Во-первых, когда одним из собственников или единственным собственником этой жилплощади является несовершеннолетний ребенок (или дети).

Во-вторых, если такой несовершеннолетний находится под опекой и попечительством или лишен родительского попечения. Задача органов опеки в данном случае – следить, чтобы жилищные условия ребенка не ухудшились.

То есть чтобы в результате переезда в новую квартиру у маленького собственника жилплощадь не оказалась бы меньше, чем было до этого. И чтобы по качеству новое жилье не уступало старому.

Министерство образования и науки предлагает распространить это правило на все сделки с недвижимостью, если в ней зарегистрированы несовершеннолетние.

Разрешение со стороны органов опеки в данном случае будет требоваться на выписку ребенка из помещения, которое предполагается продать (обменять, подарить и пр.).

И опять же его жилищные условия после регистрации в другой квартире не должны ухудшиться.

Чиновники ссылаются на постановление Конституционного Суда РФ от 8 июня 2010 года № 13-П, который признал, что из-за действующей нормы могут ущемляться интересы детей.

Кого это коснется

Участники рынка недвижимости уже всполошились, узнав о предстоящих переменах. Некоторые риэлторы даже поспешили заявить о грядущем коллапсе рынка. Прежде всего в отношении сделок купли-продажи: именно они составляют подавляющее большинство операций на рынке.

Заместитель генерального директора АН «Бекар» Леонид Сандалов считает, что проблем у продавцов и покупателей жилья действительно заметно прибавится, хотя катастрофы не произойдет: «Далеко не во всех продаваемых квартирах зарегистрированы дети. Сейчас при сделках с жильем, где собственником или одним из собственников является ребенок, органы опеки все-таки, как правило, дают свое согласие. Конечно, они тянут время… Но все же процесс идет».

Генеральный директор агентства недвижимости Home estate Елена Амирова отмечает: до 2004 года, когда резолюция органов опеки на сделках с «детскими» квартирами была обязательна, чиновники часто отказывали в заключении сделок без указания существенных на это причин.

Новость обеспокоила и застройщиков, так как значительная доля жилья в новостройках покупается гражданами на деньги от продажи имеющейся вторичной недвижимости.

Когда денег от реализации старого жилья хватает на покупку нового без доплаты, то для продажи квартиры прописанных в ней детей на время регистрируют у друзей или родственников.

А после сдачи построенного дома, заселения и оформления прав собственности прописывают по новому адресу.

Если жилье в новостройке стоит дороже имеющейся квартиры, то оставшуюся сумму клиент гасит за счет ипотеки или оформляет рассрочку на период строительства.

В таком случае старая квартира обычно продается ближе к вводу новостройки в эксплуатацию, а деньги от ее реализации перечисляются застройщику в виде последнего платежа.

Если же продажа квартиры в старом доме затянется из-за проблем с получением согласия органов опеки, то покупатель недвижимости в строящемся доме не сможет своевременно рассчитаться с застройщиком.

Теоретически для органов опеки должно было бы быть достаточным условием для одобрения сделки то, что родители оформят долю в новой квартире или ее целиком на своих детей.

«Участие несовершеннолетних в договоре долевого участия возможно – через родителей или опекунов.

Но вряд ли это поможет решить проблемы согласования с органами опеки выписки ребенка из старой квартиры», – сомневается директор по продажам компании LEGENDA Виктория Федорова.

Нововведение коснется и сферы ипотечного кредитования, так как большинство сделок на вторичном рынке, в том числе и с привлечением кредита, – это цепочки операций по покупке и продаже жилья. И эти операции должны быть соотнесены по времени.

Как предполагает руководитель отдела сопровождения «Первого ипотечного агентства» Юлия Фролова, в результате введения нового порядка времени на подготовку сделки потребуется больше, вырастет число необходимых для нее документов: банки будут требовать от заемщиков данные о том, куда выпишется ребенок после продажи квартиры. Вдобавок возникнет риск отказа сотрудников органов опеки согласовать выписку ребенка из квартиры. «Покупатели сейчас крайне неохотно рассматривают квартиры, где собственниками являются несовершеннолетние дети, и часто отказываются от таких вариантов при прочих равных. В результате такие квартиры стоят дешевле аналогичных объектов. А после принятия законопроекта такая же реакция ожидается и на квартиры с прописанными в ней детьми», – говорит Юлия Фролова.

Она рассказывает, что сейчас при сделках по купле-продаже недвижимости, в числе собственников которой есть дети, помимо правоустанавливающих документов на квартиру, технических документов и формы № 9, обязательно нужно иметь выписку из ЕГРП. Кроме того, если у продавца нет возможности лично получать резолюцию органов опеки и попечительства, он должен подготовить нотариальное заявление о согласии продажи квартиры с долей ребенка. В среднем сбор всех этих документов занимает одну-две недели. А срок рассмотрения заявки в органах опеки и попечительства – около двух недель, комментирует Юлия Фролова.

Учитывая, что число пакетов документов, которые теперь придется изучать сотрудникам органов опеки, вырастет даже не в разы, эти сроки тоже существенно увеличатся.

«Сейчас сделка в целом занимает чуть больше месяца. В связи с новыми правилами этот процесс увеличится вдвое или даже втрое.

На сегодня более чем половина сделок купли-продажи жилья осуществляется с квартирами, где прописаны несовершеннолетние.

У органов опеки попросту нет такого количества квалифицированных работников, чтобы проверять все документы», – добавляет Елена Амирова.

Чтобы ускорить операцию, гражданам придется договариваться с чиновниками. «В любом случае здесь можно говорить об усилении коррупционной составляющей, а это дополнительные расходы», – считает Фролова.

Медвежья услуга

Вместо защиты прав детей, которую декларирует своей законодательной инициативой Минобрнауки, может произойти ущемление этих прав, считают эксперты.

Квартиры с прописанными детьми будет сложнее продать, цены на такое жилье могут понизиться, а на помещения без «обременения» в виде несовершеннолетних – наоборот, вырастут.

Вряд ли все это пойдет на пользу детям.

Непонятно еще, как сотрудники органов опеки будут определять, ухудшатся у ребенка условия из-за смены прописки или нет.

«Когда речь идет о продаже квартиры, которая в собственности у ребенка, то тут более-менее понятно.

Но если никакой недвижимости у несовершеннолетнего нет, как может ухудшиться то, чего не существует?» – недоумевает Леонид Сандалов.

Эксперты также обращают внимание на то, что ни в каких нормативных актах не прописано, в течение какого срока органы опеки должны выдавать свою резолюцию. Нигде не обозначены и критерии ухудшения условий проживания.

Скорее всего, большинство граждан, которые собираются продавать квартиру, будут стараться заблаговременно перепрописать детей к знакомым и родственникам, чтобы не усложнять сделку.

Правда, им все равно придется иметь дело с чиновниками органов опеки. Но по крайней мере на сборе документов для оформления купли-продажи это не отразится.

Проблема в том, что не всем это подходит: у кого-то нет такого жилья, куда можно было бы выписать ребенка, другим людям приходится продавать жилье срочно, хотя они этого не планировали.

Большинство же просто не знают о нюансах проведения таких сделок, и для них проблемы с органами опеки станут неприятным сюрпризом.

Ольга Мягченко

Источник: http://vsenovostroyki.ru/articles/976/

Несовершеннолетние дети и сделки с жильем: где подвох

Несовершеннолетние дети и сделки с жильем: где подвох

Если права ребенка были нарушены, то такую сделку можно оспаривать даже через десять лет, сделать это может и сам ребенок

Присутствие несовершеннолетних детей в сделке с недвижимостью требует повышенного внимания не только от покупателя, но и от продавца.

Поэтому если принято решение не только приобрести, но и продать жилье, в котором прописан несовершеннолетний ребенок, юристы советуют быть предельно предусмотрительным и предвидеть множество неприятных ситуаций, которые могут возникнуть в будущем.

Нужно помнить, что любую подобную сделку можно осуществить лишь с разрешения органов опеки и попечительства: только они имеют право разрешить или отказать в купле-продаже.

Как объясняют юристы, органы опеки в сфере недвижимости в основном занимаются вопросами приватизации и купли-продажи. Так, ребенок до 18 лет должен непременно участвовать в приватизации квартиры по месту своей постоянной регистрации.

По этой причине некоторые «юридически подкованные» граждане перед приватизацией своей муниципальной квартиры снимают своего ребенка с регистрации и «прописывают» его, например, к своим родственникам.

В этом случае приватизация пройдет уже без участия несовершеннолетнего ребенка. Но при этом Росреестр запрашивает дополнительные данные по квартире, если сделка вдруг проводится без участия ребенка.

Так что разрешение может быть получено, только если ребенок уже имеет свою собственность (или долю) или же прописан в другой квартире, в приватизации которой он может поучаствовать.

Кроме того, органы опеки и попечительства выдают разрешение и в случае, если ребенок является одним из сособственников жилья.

Но есть нюанс – если несовершеннолетний всего лишь зарегистрирован в квартире, то подобное разрешение не требуется, и проблема обеспечить ребенка реальным местом проживания ложится на плечи его родителей, пишет портал www.vsnr.ru.

На самом деле государство старается защитить права несовершеннолетнего ребенка законным путем, начиная все с той же приватизации.

Так, если на момент приватизации ребенок зарегистрирован на данной жилплощади, то он должен в обязательном порядке принять участие в безвозмездной передаче квартиры в собственность.

К примеру, взрослые могут написать отказ в приватизации, но вот ребенок обязан в ней участвовать. Часто родители не регистрируют свое чадо перед приватизацией, чтобы потом в будущем без проблем продать квартиру.

Обычно проблем с выдачей разрешения со стороны органов опеки не возникает, если после сделки у ребенка улучшаются жилищные условия: приобретается квартира большей площади или коттедж, у него появляется собственная комната и т.п.

В этом случае чиновники рассматривают вопрос продажи квартиры родителями ребенка параллельно с вопросом покупки нового, улучшенного жилья, ими будет проводиться экспертиза документов, на основе которых и будет впоследствии выдано разрешение.

А вот если у членов органов опеки возникают вопросы, то в этом случае решение принимается коллегиально. Конечно же, органы попечительства смотрят, чтобы новая квартира была не хуже продаваемой, но, конечно, существует индивидуальный подход.

К примеру, бывали ситуации, когда родители были вынуждены продать большую квартиру и поменять ее на меньшую, так как были нужны деньги на операцию ребенку. Конечно же, в этом случае органы опеки пошли навстречу.

Но в этом случае нужно было предоставить весь пакет документов и справок.

Кроме того, органы опеки также поддержали продавцов-родителей, которые из городской квартиры собирались переехать в деревню, так как у ребенка была бронхиальная астма. И, как объясняют юристы, такие разрешения выдаются в течение месяца.

По всем правилам в новом жилье количество квадратных метров должно соответствовать старой квартире или же быть большим. Но и в этом случае органы опеки должны разбираться с каждым случаем индивидуально, и иногда они идут на компромисс.

Кроме того, говорят специалисты, органы опеки очень не любят, когда берут ипотеку под залог квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребенок.

Все дело в недобросовестных застройщиках: ведь случаев, когда обманутые дольщики брали кредит, продавали свои квартиры, вкладывали все деньги в строящееся жилье, а в результате оставались ни с чем, великое множество.

Исходя из всего вышесказанного, если вы покупаете или продаете квартиру и в сделке участвует несовершеннолетний ребенок, нужно быть втройне внимательным и просчитать все варианты, исключив любую возможность оспаривания документа через суд в будущем. Юристы должны проверить все документы и убедиться, что права детей ни в коем случае не будут нарушены. Это касается вашего спокойствия: ведь если вдруг права ребенка были нарушены, то такую сделку можно оспаривать даже через десять лет, к примеру, этой тяжбой могут заняться родственники ребенка или же сам ребенок, пусть уже и совершеннолетний, вдруг узнавший о нарушении своих прав.

Источник: http://www.km.ru/nedvizhimost/2013/04/01/rynok-nedvizhimosti-v-rossii/707375-nesovershennoletnie-deti-i-sdelki-s-zhil

Порядок покупки квартиры с прописанными несовершеннолетними

При покупке недвижимости с прописанными в ней несовершеннолетними стоит особенно внимательно подходить к сбору документов, так обязательным условием является соблюдение имущественных интересов детей.

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми имеет определенные риски для покупателя. Связано это с тем, что если права ребенка в ходе сделки будут нарушены, суд наверняка встанет на сторону несовершеннолетнего и может аннулировать сделку.

Процедура покупки квартиры с несовершеннолетним

Покупатель и продавец обговаривают условия заключения сделки купли-продажи и подписывают предварительный договор. Вносится задаток, гарантирующий серьезность намерений сторон.

Получение разрешения от органов опеки

Именно в этом заключается основной нюанс заключения сделки купли-продажи с прописанными несовершеннолетними. Стоит учитывать, что такое разрешение требуется не всегда. Только если: ребенок не просто зарегистрирован в квартире, но и имеет долю в общей собственности.

Когда ребенок просто прописан в квартире, то разрешение не требуется, и он не является участником сделки купли-продажи (исключением являются случаи, когда ребенок находится под опекой).

Для получения разрешения родители обращаются в органы опеки с определенным комплектом документов.

Они будут рассматриваться инспектором в течение 2-4 недель, после чего выдается разрешение на сделку или отказ.

При отрицательном решении родители могут уточнить, при соблюдении каких условий, они могут рассчитывать на получение разрешения.

На практике для получения разрешения родителям следует предварительно подобрать альтернативную квартиру, в которой ребенку будет выделена доля в эквивалентном или большем размере, чем в продаваемой квартире. Ребенок также может получить долю в собственности не в покупаемой взамен квартире, а у родственников.

Другой вариант – родители открывают счет в банке, куда переводят деньги за продажу доли ребенка. Они не вправе распоряжаться этим счетом пока ребенок не достигнет 18 лет и сам не решит, как потратить эти деньги.

Если в результате сделки органы опеки сочтут права несовершеннолетних нарушенными, они выдадут отказ. Например, если ребенку взамен доли ½ предлагается 1/3, даже если речь идет о большей жилплощади.

Также опека учитывает пригодность для проживания нового жилища, развитость инфраструктуры в новом районе, наличие там школы и садика.

Разрешение вряд ли будет получено на покупку квартиры в строящемся доме, не сданном в эксплуатацию.

Подписание основного договора

Договор купли-продажи от лица продавца подписывают все собственники квартиры. Если в число собственников входят дети:

  • в возрасте до 14 лет – за них документ подписывают родители;
  • старше 14 лет – подписывают договор в отношении своей доли самостоятельно.

В тексте договора содержится указание на стороны сделки, предмет (квартира и ее характеристики), цену сделки и условия взаиморасчетов, сведения о прописанных лицах и условиях их выписки, данные о наличии задолженности по услугам ЖКХ и условиям ее погашения, информация об отсутствии обременений.

Снятие прописанных лиц с регистрационного учета и их прописка по новому месту

Данная процедура производится в УМВД и предполагает заполнение листков убытия/прибытия. Стоит учитывать, что дети до 14 лет могут быть прописаны исключительно вместе с родителями.

Регистрация сделки в Росреестре

Права собственности в пользу покупателя необходимо перерегистрировать через Росреестр. В момент переоформления прав потребуется полученное ранее разрешение от опеки на сделку. По результатам рассмотрения представленной документации вносится отметка в единый реестр о смене собственника.

Риски покупки жилья с несовершеннолетними детьми

Для покупателя подобная покупка связана с риском оспаривания сделки в судебном порядке.

Если судом будет признан факт нарушения имущественных интересов детей, то договор купли-продажи аннулируется и стороны вернуться к отправной точке: права собственности на квартиру перейдут к покупателю.

Отдельные риски связаны с квартирами, полученными в собственность через приватизацию. В таком случае покупателю следует внимательно проанализировать выписку из домовой книги.

Если на момент приватизации несовершеннолетний ребенок был там прописан, но не вошел в состав собственников, то его права были нарушены.

В такой квартире ребенок может сохранить за собой право бессрочного пользования, если он обратится в суд.

Очевидно, что от заключения подобной сделки следует воздержаться. Исключение составляют ситуации, когда отказ от приватизации ребенка получил одобрение органов опеки, но возможность такого стечения обстоятельств минимальна.

Также спорные моменты могут возникнуть, если ребенок выписался из квартиры незадолго до приватизации либо был временно выписан из нее на время, пока шла данная процедура.

Он также может восстановить свои нарушенные права через суд.

Некоторые риски имеет покупка квартиры с двумя несовершеннолетними. Если эта недвижимость была приобретена с использованием материнского капитала, то в состав ее собственников родители обязаны были включить детей.

В случае, если родители проигнорировали данное требование, то они также нарушили имущественные права детей. Основная проблема состоит в том, что вопрос выделения долей при использовании маткапитала отслеживается плохо.

Пакет документов необходимых для разрешения опеки

Перечень документации, который требуется для получения разрешения, варьируется в зависимости от регионального подразделения Органа опеки. Представители организации действуют в соответствии с утвержденным регламентом выдачи разрешения.

Но стандартный комплект документов включает в себя:

  1. Заявление на выдачу разрешения, подписанное родителями или ребенком старше 14 лет.
  2. Документы, подтверждающие личность ребенка: свидетельство о рождении или паспорт (если есть).
  3. Документы по продаваемой и приобретаемой квартире, подтверждающие права собственности на продавца и покупателя: свидетельства о собственности, выписки из ЕРГН/ЕГРП.
  4. Актуальные выписки из ЕГРН, содержащие указание на отсутствие обременений и кадастровую стоимость недвижимости.
  5. Паспорта родителей (если один из них умер или лишен родительских прав – свидетельство о смерти, соответствующее решение судебного органа).
  6. Техпаспорта из БТИ, иногда дополнительно запрашиваются копии поэтажных планов и экспликации на оба объекта недвижимости.
  7. Выписка из домовой книги, полученная в паспортном столе.
  8. Копия финансово-лицевого счета, полученная в ЕИРЦ либо Единый жилищный документ.
  9. Реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (если вместо выделения доли ему предполагается перечислить деньги).

Также инспектора могут запрашивать дополнительные сведения.

Полученные документы рассматриваются на специальной комиссии, где решается вопрос о выдаче разрешения на проведение сделки.

Как обезопасить себя при покупке жилья с несовершеннолетними детьми?

Для минимизации рисков покупки недвижимости с детьми покупателю стоит предпринять следующие меры:

  1. Проверить все документы от продавца на квартиру, проанализировать сделку на юридическую чистоту.
  2. Заверить договор купли-продажи нотариально. Нотариус не будет заверять договор, нарушающий интересы сторон и права отдельных собственников. Также по нотариально заверенным договорам быстрее проводится процедура перехода прав собственности к покупателю.
  3. Проверить есть у ребенка право собственности или он просто прописан в квартире. Принять участие в процедуре получения разрешения от опеки, если ребенок входит в круг собственников.
  4. Переходить к передаче денег и регистрации сделки в Росреестре только после получения разрешения от органов опеки.
  5. Включить в договор пункт, который обязывает родителей и ребенка выписаться до переоформления прав собственности. Будет не лишним убедиться, что ребенок получил прописку у родственников, а условия его нового места жительства можно считать достойными.

Подобная осмотрительность продавца сможет свести риски оспаривания сделки к минимуму.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/s-propisannymi.html

По закону
Добавить комментарий