Порядок покупки квартиры в собственности у нескольких лиц

Содержание
  1. Как обезопасить себя от рисков, сопровождающих покупателя при оформлении сделки купли-продажи квартиры
  2. Правила безопасности при покупке жилья
  3. Подводные камни и нюансы, которые стоит учесть, чтобы избежать совершения ошибок
  4. Основные виды мошенничества при продаже квартиры: как обезопасить себя
  5. Чем может обернуться покупка квартиры, менее 3 лет находящейся в собственности владельца?
  6. Типичные риски при покупке квартиры по доверенности
  7. подлинной доверенности
  8. Риски при покупке квартиры, полученной собственником по наследству
  9. Можно ли оспорить сделку
  10. Риски покупки квартиры менее 3 лет
  11. Что если квартира в собственности менее трёх лет?
  12. Как проверить квартиру?
  13. Мошеннический аспект
  14. Общие риски покупателя
  15. Особые случаи продажи
  16. Способы перестраховки
  17. Изменения в законодательстве, касающиеся продажи квартир в 2017 году
  18. Порядок уплаты подоходного налога с продажи квартиры
  19. Изменения налогового законодательства, вступившие в силу с января 2016 года
  20. Как быть с обременениями, наложенными на квартиру?
  21. Оформление договора купли-продажи
  22. Сложности, которые могут возникнуть при продаже квартиры
  23. : Налоги при продаже квартиры
  24. Покупка квартиры: пошаговая инструкция. Как купить и оформить квартиру в Москве?
  25. Ищем квартиру
  26. Как подойти к покупке квартиры: пошаговая инструкция
  27. Не соглашайтесь сразу! Торгуйтесь!
  28. Предоплата
  29. Проверка юридической чистоты недвижимости
  30. Подписание договора купли-продажи
  31. Порядок покупки и оформления квартиры (пошаговая инструкция): регистрация
  32. Передача квартиры и подписание передаточного акта
  33. Страхование сделки

Как обезопасить себя от рисков, сопровождающих покупателя при оформлении сделки купли-продажи квартиры

Порядок покупки квартиры в собственности у нескольких лиц

Операции по купли-продажи помещений, предназначенных для жилья, не редко совершаются в условиях неопределённости: потенциальный собственник не получает полной информации, касающейся предмета сделки, документооборота и её реализационных моментов.

Совокупность данных обстоятельств подтверждает, что задействованные в правоотношениях покупатель и продавец подвергаются определённому риску, в связи с которым обе стороны могут понести серьёзный убыток.

Как избежать ошибок при покупке жилья и не стать жертвой недобросовестных продавцов недвижимости? Об этом и пойдёт речь в нашей статье.

Правила безопасности при покупке жилья

Сделки, связанные с покупкой жилья, сопровождает ряд трудностей. Как оформить куплю-продажу квартиры, чтобы не стать типичной жертвой недобросовестных продавцов и риелторов, потенциальный собственник квартиры обязан обращать внимание на следующие нюансы:

  • История жилья. Оформляя сделку, покупатель должен как можно подробнее изучить историю жилого объекта. Не стесняйтесь уточнять у специалиста по продажам или у собственника следующее:
    • Кто в настоящий момент является собственником квартиры?
    • В чьей собственности она находилась раньше?
    • Зарегистрирован ли кто-нибудь на данной жилплощади в настоящий момент?
    • Сколько здесь проживало незарегистрированных жильцов?
  • Документы на недвижимость. Перед покупкой жилья необходимо убедиться в подлинности предоставляемых документов. К этой процедуре стоит отнестись со всей серьёзностью: сегодня одной из самых популярных мошеннических схем является использование подложных бумаг. Список документов при покупке квартиры здесь.
  • Претенденты на собственность. Покупая жильё, нужно учитывать и человеческий фактор. Например, наличие несовершеннолетних детей, проживающих на территории продаваемой квартиры.
    Покупателю необходимо быть уверенным в том, что он не нарушает их права.
  • Соответствие состояния жилья документам. При проверке на соответствие следует уточнять моменты, касающиеся реконструкции квартиры:
    • имело ли место быть проведение незаконных перепланировок?
    • перенесение коммуникаций в другое место без разрешения управляющей компании?

Покупка квартиры по доверенности — это всегда риск для покупателя.

Подводные камни и нюансы, которые стоит учесть, чтобы избежать совершения ошибок

При продаже жилплощади главной целью собственника или его представителя (риелтора) является получение денег.

Чтобы не получить в своё распоряжение вариант квартиры с условиями, не соответствующими заявленной стоимости, стоит быть внимательным и не совершать банальных ошибок.

Оплошности, которые становятся частыми спутниками покупателей.

  1. Приобретение жилплощади в спешке. При выборе новой квартиры рекомендуется рассмотреть как минимум 10 вариантов. Это поможет уберечь от неоправданных трат: наверняка найдется жильё, которое по всем параметрам превосходит предложенное ранее и с более привлекательной ценой.
  2. Покупка квартиры в летний сезон. Для выбора и осмотра жилья лучше всего подходит осенний период. Такая хитрость позволит выявить скрытые на первый взгляд нюансы: проблемы с отоплением; убедиться, что не протекает крыша и стены (если квартира угловая), нет сырости и пр.
  3. Вид из окна. Многих покупателей квартир особенно заботит вид из окна. Если вас подкупает наличие лесопарковой зоны неподалеку, то стоит удостовериться в том, что она не будет в скором времени вырублена и использована под застройку многоэтажки, которая вырастет прямо напротив ваших окон!
  4. Перепланировка. В юридической практике бывали случаи, когда управляющие компании подавали судебные иски на собственников квартиры из-за неправильно проведённой перепланировки. Причина тому — проведение данной ремонтной процедуры и пренебрежение её законностью со стороны предыдущих хозяев.
    Для того чтобы избежать подобной ситуации, покупателю необходимо сверить план приобретаемой квартиры, описанный в паспорте БТИ, с настоящей планировкой.
  5. Электроснабжение. Согласно российскому жилищному Законодательству, при перенесении розеток должен составляться специальный документ — проект электроснабжения квартиры. Если он отсутствует, то новоиспечённому собственнику придётся составлять его самостоятельно.
  6. Осмотр квартиры в вечернее время суток. Некоторые недостатки квартиры (например, погрешности при выравнивании стен или потолков, неровно положенные плинтуса и т.д.) невозможно рассмотреть под искусственным освещением. По этой причине специалисты по продажам советуют осматривать жильё в светлое время дня.
  7. Отказ от юридической помощи. При появлении подозрений в отношении юридической чистоты квартиры, стоит обратиться за помощью к специалистам или совсем отказаться от сделки.

При покупке жилья не стоит обращать внимание на слова риелтора о том, что спустя несколько дней квартира существенно подорожает! Если специалист стремится продать её в спешке, то это является первым сигналом того, что с жильём что-то не в порядке.

При совершении крупных сделок лучше всего руководствоваться советами грамотного юриста (особенно при составлении договора купли-продажи).

Основные виды мошенничества при продаже квартиры: как обезопасить себя

На сегодняшний день квартирные аферисты используют в своей практике следующие схемы:

  • Многократная продажа жилья. При этом мошенники пользуются поддельными документами и запрашивают оплату по факту совершения нотариальной процедуры регистрации сделки.
  • Отчуждение имущества по поддельным документам. Аферисты производят продажу арендованного жилья, подготавливая при этом фальшивые документы.
  • Уплата задатка (аванса) — самая распространённая и банальная схема мошенничества. «Продавец» запрашивает у покупателя задаток, с которым благополучно исчезает.

Зная как обманывают сегодня аферисты и соблюдение простые рекомендации, покупатель сможет оформить сделку купли-продажи квартиры, не опасаясь действий аферистов:

  1. Нужно обратиться за помощью к опытному специалисту, который разъяснит покупателю все нюансы договора купли-продажи имущества.
  2. Необходимо требовать у продавца все ксерокопии подписанных потенциальным собственником документов.
  3. Прежде чем заключать сделку, нужно как можно больше узнать о продавце: как он характеризуется со стороны соседей, его место работы и пр.
  4. Заключая договор, покупатель имеет право вносить в него свои коррективы. Если продавец настаивает на обратном, то от совершения сделки лучше всего воздержаться.
  5. Благоприятные условия для подписания любого договора — наличие двух свидетелей. В случае обнаружения факта мошенничества они смогут подтвердить это в суде.

Чем может обернуться покупка квартиры, менее 3 лет находящейся в собственности владельца?

Статьей 220 НК РФ регламентирован порядок и условия продажи квартиры, находящейся в собственности менее трёх лет.

Правовые нормы обязывают продавца уплатить в бюджет Государства налог на доходы, исчисляемый с продажи собственности, если её стоимость превысила 1 млн.

рублей (размер налога — 13% от стоимости жилья).

Напоминаем, что с января 2016 года вступает в силу новый закон, в соответствии с которым подоходный налог будет взиматься при продаже квартир менее 5 лет в собственности — подробности здесь.

Не каждый продавец желает расстаться с налогооблагаемой суммой.

В связи с этим недобросовестные владельцы могут пойти на некоторые ухищрения: они уговаривают потенциального покупателя на указание в договоре купли-продажи суммы, которая существенно ниже реальной себестоимости жилья (чаще всего указывается именно 1 000 000 рублей), а остальную часть денежных средств передать без документального подтверждения.

Сумма установленного Законом налогового вычета из продажной стоимости квартиры составляет 1 000 000 руб. Результат предсказуем: доход собственника по заключенной сделки равен нулю, а раз нет дохода, то с него не взимается налог.

Для покупателя налоговые махинации могут обернуться серьёзными проблемами, например, третье лицо или сам бывший собственник инициировали расторжение сделки купли-продажи.

В ходе судебных споров, касающихся приобретённой недвижимости, данная сделка может быть признана недействительной. В результате покупатель получает лишь указанный в договоре 1 млн. рублей.

Истребовать у недобросовестного продавца остальную сумму будет крайне затруднительно.

Для того чтобы обезопасить себя от подобного риска, покупатель должен потребовать с продавца расписку, где будет указана внедоговорная часть суммы. Уклонение от уплаты налога на прибыль уголовно наказуемо, а документ (расписка) может выступить в качестве доказательства махинации в суде.

Типичные риски при покупке квартиры по доверенности

Сделку покупки жилплощади по доверенности могут сопровождать 3 основных вида рисков:

  • Продажа жилья по поддельной доверенности;
  • Отчуждение собственности по отозванной или просроченной доверенности;
  • Смерть собственника, от имени которого действует доверенное лицо.

В этом случае покупатель должен требовать встречи с собственником квартиры с целью выяснения причин, по которым он не может заниматься оформлением сделки самостоятельно.

Повод насторожиться: посредник торопится с заключением сделки и мешает встретиться с собственником квартиры, выписавшим доверенность.

Правильная реакция покупателя — отказ от покупки недвижимости.

Если в качестве собственника выступает несколько лиц (такая практика распространена при разделении квартиры на доли), то нужно удостовериться и в их согласии на отчуждение жилья.

подлинной доверенности

Чтобы быть уверенным в том, что представитель действует по настоящей доверенности, необходимо провести её проверку на соответствие требованиям Законодательства.

В подлинной доверенности должно быть прописано:

  • данные доверителя (серия и номер его паспорта, ФИО, место прописки и дата его рождения);
  • данные о доверенном лице;
  • адрес отчуждаемого объекта;
  • подпись лица, выдавшего доверенность;
  • нотариальная печать и удостоверительная надпись.

Риски при покупке квартиры, полученной собственником по наследству

Бывают случаи, когда покупателю предлагают приобрести квартиру, унаследованную настоящим собственником от третьего лица.

Важно знать, что наследственная масса может передаваться:

  • вместе с долгами;
  • находясь в залоге (в этом случае наследник не имеет права распоряжаться собственностью).

Также имеет место быть возникновение следующих проблем, связанных с:

  • Подачей искового заявления в суд в целях аннулирования сделки в связи с оспариванием права на наследство со стороны лиц, не включённых в круг наследников;
  • Обременением квартиры. Например, жильё сдано в долгосрочную аренду. Факт изменения собственника жилья не является основанием, достаточным для расторжения договора аренды досрочно.

Проверяйте юридическую чистоту квартиры перед покупкой.

Чтобы обезопасить себя от последствий, связанных с приобретением такой квартиры, покупателю необходимо:

  • узнать информацию о сроках вступления в наследство;
  • обратиться к нотариусу, оформлявшему наследство, в целях оценки возможности появления других наследников.

Можно ли оспорить сделку

В некоторых случаях покупатель может выступать в качестве инициатора процедуры расторжения сделки, под которой понимается прекращение действия договора купли-продажи.

Согласно ст. 450 ГК РФ, аннулировать сделку можно на основании следующих условий:

  • если продавец допустил серьёзные нарушения в отношении сделки;
  • если условия договора противоречат нормам НПА (нормативно-правовых актов) и Законодательства РФ;
  • в случае ущемления прав третьих лиц (например, наследников).

Аннулирование договора может быть осуществлено двумя способами:

  • в досудебном порядке — по обоюдному согласию сторон (продавца и покупателя);
  • в судебном порядке — если какая-либо из сторон не желает добровольного расторжения контракта.

Также для того, чтобы избежать существенных неприятностей, связанных с отчуждением квартиры недобросовестным продавцом, многие покупатели пользуются услугой страхования рисков. Пожалуй, это самый надежный способ защиты от неверных решений, принятых в спешке.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Источник: http://napravah.com/kvartira/pokupka/riski.html

Риски покупки квартиры менее 3 лет

Покупка квартиры в собственности менее 3 лет риски покупателя увеличивает значительно. Помимо мошеннического фактора, здесь значение приобретает и невозможность получения некоторых правовых льгот.

Кроме того, сама по себе продажа недавно приобретённого жилья должна настораживать людей, планирующих купить его.

Ведь просто так купленную квартиру никто сразу не продаёт, так что стоит ознакомиться с причинами продажи, а также взвесить все риски.

Что если квартира в собственности менее трёх лет?

От того, находилось ли жильё в собственности владельца менее или более трёх лет, в основном зависит налоговая составляющая вопроса продажи или покупки.

Жилые помещения являются особым объектом собственности, который имеет стратегическое значение для страны.

По этой причине в налоговом законодательстве закреплены некоторые льготы в отношении лиц, покупающих и продающих жильё.

На сегодняшний день от срока владения жильём более или менее трёх лет зависят следующие налоговые особенности:

  1. Лица, продающие квартиры, которые были в их собственности более трёх лет, освобождаются от уплаты налога на полученные в результате продажи жилья денежные средства.
  2. Лица, впервые приобретающие жильё, которое было во владении продавца более трёх лет, получают налоговый возврат по сумме, выплаченной за квартиру.

Соответственно, если квартира находилась в собственности меньше трёх лет, рассчитывать на такие налоговые поблажки не приходится.

Кроме того, три года в гражданско-процессуальном законодательстве отмечены в качестве максимального срока, в течение которого лица могут обжаловать сделку по поводу продажи жилья.

Соответственно, если продавец владеет жильём более трёх лет, то никаких проблем и претензий со стороны третьих лиц покупателю угрожать не будут.

К сожалению, из-за высокой волатильности рынка недвижимости очень часто такой рекомендации не придерживаются.

Такие положения законодательства становятся удобным инструментом в руках мошенников, которые путём обмана получают прибыль. Поэтому жилые помещения, которые находились во владении продавца меньше трёх лет, необходимо тщательно проверить.

Как проверить квартиру?

Разумеется, каждый хочет проверить продавца, квартиру, перед тем как купить её.

Для начала стоит отметить, что при наличии следующих признаков нужно насторожиться и приступать к проверке:

  • продажа осуществляется по доверенности через представителя;
  • квартира была во владении продавца меньше трёх лет;
  • продавец сам официально не зарегистрирован в продаваемой квартире;
  • помимо собственника, в квартире прописаны ещё и другие лица;
  • сомнительная причина продажи квартиры;
  • заниженная стоимость квартиры и так далее.

При наличии одного из вышеуказанных признаков лучше всего отказаться от покупки, но если квартира показалась достаточно привлекательной, то всё же следует проверить её по нескольким источникам.

Так:

  1. Следует получить кадастровую выписку из ГКН (государственного кадастра недвижимости), которая покажет сведения о владельце жилья, его кадастровую стоимость и иную полезную информацию.
  2. Следует получить выписку из жилищной организации, где указываются все лица, официально зарегистрированные в указанной квартире.
  3. Обратиться к любому нотариусу для получений сведений о наличии обременений квартиры.
  4. Обратиться в Росреестр за получением сведений о наличии запретов и ограничений на осуществление регистрационных действий с данным жильём.

Разумеется, о наличии мошеннических мотивов указанные сведения не скажут, однако основные правовые аспекты квартиры по ним установить будет можно.

Это значит, если в указанных документах всё будет в порядке, то можно не бояться за последствия покупки, так как покупатель будет иметь юридические основания для защиты своего права собственности.

Мошеннический аспект

К сожалению, помимо правовых проблем при покупке квартиры зачастую встречаются недобросовестные продавцы, которые преднамеренно обманывают покупателей, чтобы заполучить их деньги.

Вот несколько самых распространённых методов, которыми пользуются мошенники:

  1. Зачастую продажу осуществляют по подложным документам. Правда, на такую удочку попадают слишком доверчивые люди, которые абсолютно не осведомлены в специфике подобных дел.

    Наиболее опасным вариантом по подлогу документов является подлог доверенности. Ведь проверить доверенность порой довольно сложно.

    Кроме того, сделав настоящую доверенность можно добиться признания сделки в последующем недействительной, что также нежелательно для покупателя.

  2. Мошенники зачастую после продажи обращаются в суд, чтобы добиться признания сделки недействительной.

    В большинстве случаев стороны в договоре продажи квартиры указывают более низкую стоимость, чем цена фактическая.

    В таких случаях после признания сделки недействительной покупателю возвращается сумма, указанная в договоре, а оставшаяся часть сохраняется за продавцом. Таким образом, мошенники благодаря одной квартире могут иметь приличный доход.

  3. Одним из самых изощрённых способов обмана при продаже квартиры является одновременная продажа нескольким покупателям. Таким образом, за одну квартиру мошенники получают в три, четыре, а то и больше раз денег, а потом продавец просто исчезает.

    Обманутые покупатели же будут вынуждены годами оспаривать купленную квартиру.

Разумеется, это далеко не полный перечень методов мошенников, однако самые распространённые способы обмана при продаже квартиры. Таким образом, от покупателей требуется чрезмерная осторожность, чтобы не быть обманутым и не потерять денег.

Общие риски покупателя

Риски при покупке квартиры довольно серьёзные.

Помимо того, что покупатель может остаться и без денег, и без квартиры, существуют менее значимые последствия, которые могут наступить вследствие покупки квартиры, находившейся во владении продавца менее трёх лет:

  • претензии со стороны предыдущих владельцев (тех, что владели квартирой до продавца);
  • отмена договора;
  • невозможность получения налоговых льгот;
  • обременения на имуществе.

В следующих случаях могут иметь место претензии со стороны третьих лиц:

  1. Когда квартира была подарена продавцу менее трёх лет назад, даритель может оспорить факт продажи, а также факт дарения.
  2. Когда продавец квартиры менее 3 лет назад покупал её, предыдущие владельцы могут оспорить соответствующую сделку, тогда как новый покупатель будет лишь третьим лицом, без права подачи иска.
  3. Когда на квартире имеется обременение со сроком давности менее трёх лет, кредитор может потребовать изъятия обременённой квартиры в счёт погашения долга.
  4. Если в квартире прописаны третьи лица, они могут в судебном порядке потребовать своего права проживания.
  5. Когда квартира находилась в совместном владении нескольких лиц, любой из совладельцев может оспорить сделку в судебном порядке.
  6. Если для приобретения квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему или же недееспособному лицу, не было получено разрешение органа опеки.
  7. Если квартира приватизировалась на платной основе, но выплаты ещё не были окончены, то уполномоченный орган может затребовать погашения остатка от покупателя.
  8. Если идёт бракоразводный процесс в семье продавца, то по его окончании супруг или супруга могут предъявить претензии к действительности сделки.

Любая из указанных ситуаций может стать основанием для признания сделки недействительной. Вследствие признания сделки таковой все её последствия отменяются, соответственно, деньги возвращаются покупателю, а квартира продавцу для дальнейшего определения её судьбы.

На данном этапе возникает казус между налоговой составляющей и действительностью сделки. Как уже говорилось, в целях меньшего налога продавцы настаивают на указании в договоре более низкой цены, чем фактически уплаченной. При признании сделки недействительной деньги покупателю возвращаются лишь в пределах указанной в договоре суммы.

Разумеется, покупатель может указать на фактически уплаченную сумму. Но в таком случае стороны рискуют получить санкции со стороны налогового органа. Причём за уклонение от уплаты налогов ответственность может быть даже уголовной.

Особые случаи продажи

Есть несколько особых случаев, при которых приобретать квартиру крайне нежелательно:

  1. В некоторых случаях продажа квартиры осуществляется согласно доверенности. В таких случаях под сомнение может быть поставлена легитимность такого документа. Если доверенность будет признана незаконной и не имеющей юридической силы, то сделка, совершённая по ней, тоже будет признана незаконной.
  2. Продажа квартиры, полученной по наследству, тоже является делом рисковым. Ведь, как правило, у наследственного имущества больше одного собственника, которые могут не согласовать между собой действия, что становится причиной возникновения споров.

Во всех подобных ситуациях дело доходит до суда. Редко какие продавцы, обманутые дольщики или покупатели соглашаются мирно решить вопрос.

Если в таких случаях продавец или иное лицо, предъявляющее претензии, согласится на мирное урегулирование вопроса, к примеру, путём доплаты, то, скорее всего, это работа мошенников.

Ведь большинство покупателей не хотят проблем в суде, считая это бесполезным действием. Недостаточная юридическая подкованность лиц заставляет их становиться жертвами мошенников.

Любое мирное соглашение по данному вопросу, которое не утверждено соответствующим актом суда, не будет достаточным основанием для страховки от проблем в последующем. В любом случае необходимо решить вопрос актом суда, иначе рано или поздно подобное может повториться.

Разумеется, в идеале лучше не доводить дело до суда, а внимательнее отнестись к объекту покупки и к продавцу непосредственно перед заключением сделки. Специалисты обычно не рекомендуют приобретать квартиру, которая находилась в собственности продавца меньше 3 лет.

Способы перестраховки

Наилучшим способом перестраховаться при покупке квартиры является обращение к специалистам, риелторам и другим профессиональным участникам рынка недвижимости. Как правило, такие организации ведут учёт сведений о каждом потенциальном объекте купли-продажи.

Но для тех, кто впервые сталкивается с такими вопросами, но по каким-либо причинам не желает обращаться к специалистам, существуют следующие рекомендации:

  1. Необходимо тщательно изучить продавца.

    Как правило, продажа осуществляется посредством риелторских организаций. У них и можно выяснить все подробности о продавце, а также легитимности факта продажи.

  2. Не будет лишним получить выписку из ГКН, в которой указываются все сведения о собственниках недвижимости, причём и о тех, что владели объектом ещё до продавца.
  3. Нужно навести справки в жилищной организации, под управлением которой находится продаваемая квартира. Таким образом можно будет выявить сведения о лицах, правомочных проживать в указанной квартире, а также о наличии задолженностей за коммунальные услуги.
  4. Необходимо получить справку из налоговой службы, чтобы удостовериться в отсутствии долгов по обязательным платежам.
  5. Нужно проводить сделку под надзором нотариуса, который прямо скажет, есть ли какие-либо ограничения или обременения на продаваемой квартире.

Пусть даже эти процедуры занимают достаточно много времени и могут потребовать некоторых финансовых затрат, так можно будет удостовериться в безопасности покупки. Это также позволит не ввязываться в сомнительные сделки, которые могут в дальнейшем вылиться в ещё большие проблемы.

Тщательная проверка объекта купли-продажи, а также самого продавца является основным условием проведения безопасной сделки. Предварительная проверка является залогом предотвращение нежелательных последствий. Рискованная квартира не сулит ничего хорошего.

Существует много частных организаций, которые за определённую плату проведут весь комплекс исследовательских работ и дадут профессиональное заключение.

Однако и риелторским организациям также не стоит сильно доверяться. Ведь зачастую мошеннические действия осуществляются самими риелторами либо с их подачи.

В любом случае возникновения проблем с недавно приобретённой квартирой или предъявления претензий со стороны третьих лиц необходимо сразу же обращаться в суд. Обычно лишь таким образом можно сохранить за собой права на квартиру либо вернуть уплаченные за неё деньги.

Основным правилом покупки квартиры является правильное составление договора.

Несмотря на никакие уговоры продавца нельзя занижать цену сделки в договоре, а фактически уплачивать больше, иначе купишь дом с сюрпризом.

Это может означать не только мошеннические действия, но и угрозы быть привлечённым к ответственности согласно налоговому законодательству.

Точное соблюдение буквы закона при заключении сделки является своего рода гарантом обеспечения законных прав и интересов сторон.

Мошенники редко соглашаются на точное соблюдение рамки закона и, если продавец не идёт на это, то, скорее всего, от покупки такой квартиры лучше отказаться.

Источник: https://ZhiloePravo.com/vopros/pokupka/kvartiry-menee-3-let-riski.html

Изменения в законодательстве, касающиеся продажи квартир в 2017 году

Сделки, связанные с покупкой или продажей недвижимости, требуют грамотного юридического сопровождения. В первую очередь в связи с тем, что законодательство в стране постоянно изменяется, адаптируясь к жизненным реалиям.

Порядок уплаты подоходного налога с продажи квартиры

Действующее законодательство не остается чем-то неизменным и под воздействием правоприменительной практики периодически изменяется. Не остается в стороне и налоговое право.

До недавнего времени собственник освобождался от уплаты налогов от продажи объекта недвижимости, если он владел последним более трех лет или если его стоимость менее 1 млн. рублей.

В случае продажи жилого помещения, которое находилось у вас в собственности менее указанного срока, полагалось уплатить подоходный налог.

Существовало два способа исчисления налогооблагаемой базы:

  • уплата налога с разницы от суммы вырученной от продажи и затраченной на приобретение;
  • уменьшение суммы доходов на величину налогового вычета и заплатить налог с оставшейся суммы.

Величина налогового вычета при продаже квартиры составляла также 1 млн. рублей.

Если вы владели объектом недвижимости менее трех лет и продали его за сумму, не превышающую 1 млн. руб., то применяя налоговый вычет вы опять таки ничего не должны государству.

С точки зрения Министерства финансов, существовавший порядок был выгоден для продавца недвижимости. Ведь если квартира по документам стоила менее 1 млн.

рублей — налог с данной сделки не уплачивался вовсе, а это обстоятельство побуждало стороны искусственно занижать стоимость квартиры, указываемую в документах.

Но в таком случае покупатель терял право претендовать на возврат подоходного налога, а это 13% с суммы до 2 млн. рублей.

В таких законодательных рамках в более выигрышном положении оказывались владельцы нескольких квартир или иных объектов недвижимости.

Изменения налогового законодательства, вступившие в силу с января 2016 года

При определении налоговой базы при сделке с недвижимостью теперь учитывается не произвольно определяемая сторонами сумма, а величина кадастровой стоимости.

Если же сумма сделки будет менее кадастровой, с полученной разницы придется заплатить подоходный налог.

Для снижения налогового бремени с владельцев единственного жилья в случае смены места жительства (продали квартиру в одном месте, приобрели в другом) подоходный налог отменен. При этом не имеет значения, сколько времени вы владели объектом недвижимости – менее или более трех лет.

Если у продавца в собственности более одного объекта недвижимости, то для освобождения от уплаты налогов необходимо, чтобы сумма сделки не превышала 5 млн. рублей, а срок владения – не менее 3 лет (причем субъект федерации на региональном уровне может увеличить этот срок до 10 лет).

Все указанные нововведения применимы к сделкам, совершенным после 1 января 2016 г.

Помимо самого договора купли-продажи объекта недвижимости на руках необходимо иметь и другие документы:

  1. Правоустанавливающий документ. Существует множество форм владения объектом недвижимости и для каждой оформляется свой. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения; вы можете получить квартиру в результате приватизации или получить в наследство или вообще на основании решения суда.
  2. Свидетельство регистрации права собственности на недвижимое имущество в Росреестре.
  3. Кадастровый паспорт объекта недвижимости.
  4. В случае продажи квартиры от имени поручителя необходима соответствующая доверенность, заверенная нотариусом.
  5. Если квартира является имуществом, нажитом в совместном браке, то дополнительно потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга.

Как быть с обременениями, наложенными на квартиру?

Прежде чем ответить на данный вопрос, кратко рассмотрим сущность обременений и их виды.

Обременение — это возможность получения части прав собственности на жильё тем, кто не является его владельцем.

Виды обременений:

  1. Оформление ипотечного кредита. В соответствии с договором, купленная на ипотечные деньги квартира попадает в залог банку на срок погашения кредита.
  2. Наложение ареста на недвижимость.
  3. Сдача квартиры в аренду.
  4. Проживание на жилплощади прописанных людей, не являющихся владельцами, а так же проживание владельцев – несовершеннолетних и недееспособных лиц.
  5. Нахождение объекта недвижимости в доверительном управлении.

Как показывает статистика рынка недвижимости, чаще встречаются такие виды обременений, как залог под ипотечный кредит, арест на имущество или участие недвижимости в качестве объекта договора пожизненного содержания.

Банк может разрешить владельцу продать квартиру самостоятельно, а вырученные средства пустить на погашение долга (что происходит чаще).

Если владелец квартиры не может выполнить свои обязательства перед банком, то его обременённую недвижимость банк может реализовать самостоятельно.

Продажа квартир с обременением обычно происходит по цене ниже рыночной и по особой процедуре с применением банковских ячеек.

Не только низкая цена квартиры с обременением служит привлекательным фактором. Обычно такие квартиры уже прошли оформление и юридически чисты.

Существуют и риски при приобретении такого жилья – после заключения договора пожизненного содержания может выясниться, что:

  • владелец недвижимости недееспособен или у него появились наследники;
  • при приобретении залогового имущества продавец может отказаться от сделки уже после того, как получено одобрение банка и деньги покупателем заложены в банковскую ячейку;
  • бывший владелец просто отказывается выезжать с проданных квадратных метров (в таком случае придется обращаться за судебной защитой своих прав).

В любом случае, приобретая квартиру с обременением, нужно дважды подумать, просчитать степень возникновения рисков и в любом случае запастись «железными нервами».

Оформление договора купли-продажи

Когда необходимые документы собраны, самое время пройти процедуру оформления сделки.

Договор купли-продажи составляется в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и один для Росреестра), а документы на нескольких листах должны быть пронумерованы и прошиты.

Для получения свидетельства о регистрации права на недвижимое имущество с пакетом документов вы можете обратиться в офис Росреестра, кадастровую палату или ближайший многофункциональный центр (МФЦ).

Стоимость услуги для физических лиц составляет 2000 руб.

После принятия у вас заявления и документов у регистратора есть 10 дней на принятие решения.

Сложности, которые могут возникнуть при продаже квартиры

Основные сложности при продаже квартир связаны с прописанными несовершеннолетними детьми.

Соблюдение интересов детей до совершеннолетия контролирует орган опеки и попечительства, а любое изменение условий проживания несовершеннолетних осуществляется только с разрешения опеки.

Органы опеки считают, что ребенок не должен оставаться без прописки.

Предполагается, что как только старое жилье будет продано, несовершеннолетнего нужно прописать по новому адресу, но порой реализовать такой сценарий непросто, особенно когда получается нестыковка по времени и некоторое время покупателям приходится проживать, скажем, на съемной квартире.

В таком случае родителям нужно будет доказать органам опеки, что жилищные условия детей не будут ухудшены.

Еще сложности могут возникнуть, когда объект недвижимости находится в долевой собственности у нескольких лиц, пусть даже находящихся в родственных отношениях.

В таком случае они пользуются преимущественным правом приобретения. Для этого продавец заранее письменно проводит извещение, и если в месячный срок доля не будет приобретена родственникам, продавец может продать её третьим лицам.

Казалось бы, все довольно просто, но в случае внутрисемейных конфликтов продажа такой собственности может затянуться, а то и вовсе сорваться.

Каждая сделка с недвижимостью индивидуальна и в каждой есть вероятность возникновения рисков. Поэтому, чем ответственнее вы подойдете к подготовке сделки, тем меньше шанс с ними столкнуться.

: Налоги при продаже квартиры

В сюжете рассказывается каким образом с 2016 года рассчитывается подоходный налог при продаже квартиры и каким образом можно получить соответствующий имущественный вычет.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-18-46 (Москва)

+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/kuplya-prodazha/izmeneniya-v-zakone.html

Покупка квартиры: пошаговая инструкция. Как купить и оформить квартиру в Москве?

На просторах Интернета много реклам агентств, предлагающих свою помощь в покупке недвижимости.

При этом их услуги, независимо от маленького процента, с нынешними ценами на жилье выливаются в крупную сумму.

Как же самостоятельно осуществить данную сделку? С чего начать покупку квартиры? Пошаговая инструкция поможет вам разобраться во всех аспектах данного вопроса.

Ищем квартиру

Поиск жилья лишь кажется простым занятием. На самом деле он усложняется многими критериями: привязкой к конкретной местности, количеством комнат, общей площадью, определенной суммой денег и т. д.

Следует отметить, что стоимость квартиры не зависит от количества комнат в ней, а исчисляется относительно цены за один квадратный метр. Однокомнатная квартира может иметь площадь 95 кв. м, а двухкомнатная – 62 кв. м.

То есть в данном случае стоимость двухкомнатной квартиры будет меньше однокомнатной. На что еще обратить внимание? Как осуществляется покупка квартиры (пошаговая инструкция)? В Москве, как и в других городах, цена недвижимости зависит от многих аспектов.

Среди них – привлекательность района, тип дома, удаленность его от центра.

Как подойти к покупке квартиры: пошаговая инструкция

После того как вы нашли подходящий для вас вариант, нужно будет связаться с продавцом и уточнить некоторые вопросы. А именно: актуальность сделки и стоимость. Если нет никаких изменений, необходимо договориться о встрече для осмотра квартиры.

В назначенный срок следует еще раз позвонить продавцу, поинтересоваться, не изменились ли планы, и уточнить время.

Если продажа осуществляется через агентство недвижимости, вероятнее всего, курирующий сделку риэлтор предложит встретиться перед демонстрацией квартиры, дабы убедиться в твердости ваших намерений, а также для того, чтобы уберечь продавца от сомнительных лиц.

Также он может попросить вас подписать лист осмотра. Это делается для того, чтобы исключить проведения сделки купли-продажи в обход агентства.

Как происходит покупка квартиры? Пошаговая инструкция рекомендует особое внимание уделить “знакомству” с вероятным новым жильем. Стоит внимательно отнестись к самому процессу осмотра, дабы в будущем не кусать себе локти.

Первым делом обратите внимание на подъезд. Именно по нему следует составлять мнение о соседях и о работе ЖКХ в доме.

При покупке квартиры на первом этаже внимательно проверьте плинтусы и стыки стен, на последнем – стены на отсутствие подтеков.

В последнем случае большое количество ковров и новые обои должны вызвать у вас сомнения и послужить поводом для более тщательной проверки. Если квартира угловая, обратите внимание на качество утепления.

Кроме того, проверьте сантехнику и коммуникации. Осмотрите трубы, их состояние, проверьте уровень шума, откройте краны.

Порой из сливных отверстий исходит запах канализации, причем он появляется периодически и на момент осмотра может ощущаться слабо.

Поэтому не поленитесь пообщаться с соседями и узнать их про возможные скрытые «сюрпризы».

Не соглашайтесь сразу! Торгуйтесь!

А как дальше происходит покупка квартиры? Пошаговая инструкция рекомендует: если вас все утроило, то нужно обсудить цену. Аргументируя выявленными изъянами, можно убедить продавца сбавить стоимость квартиры. Таким образом, можно опустить цену на 10-15%.

Но будьте внимательны. Скидка на сумму более 15% должна вас насторожить. Обычно причина такой щедрости – скрытые изъяны, которые можно обнаружить лишь в процессе эксплуатации, либо юридические аспекты, которые принесут вам головную боль (в лучшем случае).

Предоплата

Продолжаем наше исследование, как купить квартиру. Пошаговая инструкция все так же помогает разбираться в данном вопросе.

При общем соглашении на сделку в качестве гарантии ее завершения необходимо заключить предварительный договор. Это может быть либо договор задатка, либо авансовый договор.

В первом случае он сдержит продавца в дальнейшем поиске клиентов, так как в случае изменения условий сделки, а также при отказе от продажи продавец обязан будет выплатить сумму задатка в 200% размере.

А нарушение договоренностей со стороны покупателя приведет к потере выплаченной суммы. На расписке должно быть четко указано, что деньги передаются в качестве задатка.

При втором типе договора при разрыве сделки (как со стороны продавца, так и со стороны покупателя) деньги возвращаются в любом случае.

В авансовом договоре должны быть указаны размер внесенной суммы, полная стоимость квартиры и срок выхода на сделку.

Обязательно необходимо сделать пометку, что в случае обнаружения каких-либо фактов, препятствующих или ущемляющих в дальнейшем право пользования и распоряжения приобретенной недвижимостью, аванс принадлежит возврату в 100% объеме.

Проверка юридической чистоты недвижимости

Под юридической чистотой подразумевается отсутствие каких-либо препятствий для осуществления продажи, ограничений обременениями и запретами права собственности на квартиру, отсутствие причин для обжалования правомерности сделки и признания ее недействительной.

Обезопасить себя можно при тщательной проверке документов владельцев на жилье и внимательном изучении истории перепродажи данной недвижимости.

Что же включает в себя порядок покупки квартиры (пошаговая инструкция) на этом этапе?

  • В первую очередь необходимо заняться изучением домовой книги. В нее вносятся записи обо всех, кто когда-либо проживал на данной территории, а также информация о приватизации квартиры. Выписка из лицевого счета в ЖЭС может быть взята лишь собственником квартиры. Внимательно отследите всех собственников и прописанных на жилплощади, чтобы случайно или по умыслу никто не остался “забытым” в квартире, поменявшей хозяина.
  • Следующим шагом будет посещение агентства по государственной регистрации и земельному кадастру. Там в едином реестре хранятся сведения обо всех сделках, ограничения и обременениях на квартиру.

Стоит заметить, право собственности на жилье у владельца – это еще не самое главное. Важен факт того, чтобы он имел право им пользоваться.

Собственник должен быть дееспособным гражданином.

Если имеется хоть капля сомнения по данному вопросу, лучше всего обезопасить себя и попросить представить справки из наркологического и психоневрологического диспансера.

Подписание договора купли-продажи

После того как вы убедитесь в безопасности сделки, необходимо заключить договор купли-продажи. Он должен соответствовать всем условиям, предъявляемым к нему законодательством. Эти требования регулируются Гражданским, Налоговым и Семейным кодексами РФ.

В договоре в обязательном порядке должны быть указаны следующие пункты:

  • Название договора.
  • Фактическое место совершения сделки.
  • Дата подписания договора.
  • Вводная часть. Она должна состоять из списка участников сделки с указанием данных удостоверения личности каждого участника (паспорта – для совершеннолетних лиц, для остальных – свидетельства о рождении). Если один из участников является юридическим лицом, должно быть указано название и его подробные реквизиты.
  • Описание недвижимости (площадь, на каком этаже какого дома расположена квартира, сколько комнат).
  • Адрес недвижимости.
  • Стоимость объекта.
  • Срок и порядок расчета.
  • Сведения о зарегистрированных жителях и срок их снятия с регистрационного учета.
  • Срок и порядок передачи квартиры покупателю.
  • Указание на обязательную регистрацию договора.
  • Указание количества экземпляров договора.
  • Подписи сторон.

Порядок покупки и оформления квартиры (пошаговая инструкция): регистрация

Сделку с недвижимостью невозможно завершить без ее государственной регистрации в Росреестре. Срок рассмотрения должен составлять не более двадцати дней, хотя порой период процедуры занимает до одного месяца.

При государственной регистрации сделки проводится правовая экспертиза документов и проверка ее законности.

Данная процедура служит юридическим свидетельством возникновения, ограничения, перехода или завершения прав на недвижимость.

Она является единственным фактом, доказывающим существование такой привилегии.

Передача квартиры и подписание передаточного акта

Вот мы и подошли к завершающему этапу в вопросе о том, как происходит покупка квартиры (пошаговая инструкция).

Последним документом, подтверждающим, что сделка совершена в рамках закона, является передаточный акт.

В нем прописывается факт передачи продавца недвижимости в собственность, в том числе фактическое пользование и владение, а также факт принятия ее покупателем.

В заключенном договоре купли-продажи должен быть прописан пункт, в котором оговаривается время, в течение которого продавец обязан освободить квартиру. При получении документов необходимо оговорить точную дату передачи покупаемой недвижимости.

Еще раз обсудите, что должно остаться в квартире (вся информация должна быть указана в предварительном договоре). В указанное время и происходит подписание передаточного акта.

Договор заключается в двух экземплярах, по одному для каждой стороны сделки.

Перед этим следует осмотреть жилье, забрать квитанции, подтверждающие оплату за квартиру и коммунальные платежи, справку об отсутствии задолженностей и, самое главное, ключи. Если все в порядке, подписывайте документ.

Кроме того, можно попросить бывших владельцев оставить документы о предыдущих сделках на квартиру.

С момента закрепления подписью передаточного акта покупатель становится полноправным собственником недвижимости и может приступить к оформлению прописки по новому месту жительства.

Страхование сделки

Мы подробно разобрали, как происходит покупка квартиры (пошаговая инструкция).

Оформление страхования договора купли-продажи (или иначе титульного страхования) – процесс добровольный, и, к сожалению, не имеет особой популярности в нашей стране.

Он защищает покупателя в случае лишения его права собственности на квартиру. Страховая сумма выплачивается в случае признания сделки недействительной.

Оформлять страховку рекомендуется в следующих случаях:

  • Продавец не является собственником квартиры. Аннулирование договора может быть признано в том случае, если владелец до момента подписания отказался от продажи, а доверенное лицо все равно заключило сделку.
  • В процессе участвует несовершеннолетнее лицо. Договор утратит силу, если органы опеки докажут, что после продажи недвижимости жилищное положение ребенка ухудшилось.
  • Договорная стоимость ниже рыночной стоимости квартиры.

Удачных вам сделок!

Источник: http://.ru/article/186497/pokupka-kvartiryi-poshagovaya-instruktsiya-kak-kupit-i-oformit-kvartiru-v-moskve

По закону
Добавить комментарий