Порядок продажи квартиры родственнику: основные этапы

Содержание
  1. Как лучше оформить квартиру: дарение или купля-продажа (как выгодно) – в 2018 году, родственнику, не родственнику
  2. Можно ли завещать жилье не родственнику
  3. Как лучше оформить квартиру: дарение или купля-продажа
  4. Плюсы и минусы дарственной
  5. Описание торговых отношений
  6. В случае с автомобилем
  7. Последствия
  8. Купля-продажа квартиры между родственниками
  9. Особенности купли-продажи между родственниками
  10. Необходимый пакет документов
  11. Налоги и вычеты
  12. Плюсы и минусы купли-продажи
  13. Другие способы передачи квартиры родственнику
  14. Дарение
  15. Наследование
  16. Рента
  17. Как правильно выкупать доли в квартире у родственников? Подробная схема с нюансами, основные варианты и этапы выкупа долей в квартире
  18. ○ Порядок продажи доли в квартире родственнику
  19. ○ Как выкупить долю с использованием материнского капитала?
  20. ○ Можно ли воспользоваться ипотекой при выкупе доли?
  21. ○ Можно ли оформить выкупленную долю на несовершеннолетнего?
  22. ○ Нормативные положения
  23. ○ Обязательное уведомление о продаже доли всем участникам долевой собственности
  24. ○ Этапы выкупа долей
  25. ○ Как правильно оформить сделку?
  26. ○ Последствия незаконной продажи доли в квартире
  27. ○ Способы оплаты сделки
  28. ○ Советы юриста:
  29. ✔ Какие сложности и риски могут возникать при покупке доли у родственников?
  30. ✔ Почему необходимо предварительно осмотреть квартиру?
  31. Порядок продажи квартиры в 2018 году: документы и порядок сделки, получение денег при продаже квартиры, заключение договора, продажа квартиры самостоятельно, в ипотеке | Жилищный консультант в 2017 году
  32. статьи:
  33. Договор купли-продажи квартиры
  34. Требования к продаваемой квартире
  35. Порядок оформления договора купли-продажи
  36. Порядок регистрации перехода прав собственности
  37. Список необходимых документов
  38. Порядок получения денежных средств
  39. Пример по порядку купли-продажи квартиры
  40. Заключение
  41. Образцы заявлений и бланков
  42. Список законов
  43. Вам будут полезны следующие статьи
  44. Купля продажа доли в квартире между родственниками
  45. Покупка доли в квартире у родственников при взаимном согласии
  46. Процедура купли-продажи
  47. Необходимые документы
  48. Как оплатить сделку?
  49. Как продать квартиру без налогов?
  50. Налоговый вычет
  51. Договор купли-продажи между родственниками — образец
  52. Обязательные пункты договора
  53. Принудительный выкуп доли у родственников
  54. Аргументы при требовании выкупа
  55. Плюсы и минусы купли-продажи квартиры между родственниками
  56. Отличия купли квартиры у родственников от дарения и завещания

Как лучше оформить квартиру: дарение или купля-продажа (как выгодно) – в 2018 году, родственнику, не родственнику

Порядок продажи квартиры родственнику: основные этапы

Передача прав собственности на недвижимое имущество – это достаточно ответственная процедура, которая требует к себе внимательного подхода со знанием всех тонкостей и особенностей.

Руководствуясь этим, многие стараются понять, как лучше оформить квартиру: дарение или купля-продажа.

Можно ли завещать жилье не родственнику

Если наследодатель хочет предоставить свою недвижимость какому-либо лицу, которое не входит в число его близких родственников, ему нужно будет оформить завещание, так как в противном случае данное лицо не будет иметь никакой возможности оформить на себя указанное жилье. В дальнейшем наследование по закону проводится путем призвания наследников разной очереди, которых всего восемь, но при этом в их число входят только те лица, которые были родственниками или иждивенцами наследодателя.

Образец завещания

В первую очередь, можно воспользоваться возможностью оформления фиктивной купли-продажи недвижимости, но здесь нужно учитывать массу нюансов.

Даже если деньги не были переданы в процессе проведения сделки, стоимость недвижимости будет указываться в договоре, и ее бывший владелец должен будет оплатить налог в виде процента от этой собственности.

Договор дарения для родственников является более выгодным за счет того, что в нем отсутствуют все недостатки, присущие стандартному договору купли-продажи. В частности, это обеспечивается за счет того, что родственникам не нужно выплачивать никаких налогов в соответствии с действующим законодательством.

В число родственников в данном случае относятся супруги, а также их дети и родители, причем все вышеперечисленные могут передавать друг другу имущество без уплаты дополнительных налогов.

При этом стоит отметить, что сама по себе сделка дарения в оформлении гораздо более простая, что тоже является несомненным преимуществом для людей, не сильно разбирающихся в юридической сфере.

Еще одним распространенным способом передачи недвижимости является наследование, а единственный минус этого способа заключается в том, что новый владелец сможет распоряжаться предоставленным ему имуществом только после смерти предыдущего

Как лучше оформить квартиру: дарение или купля-продажа

Для того, чтобы понять, как выгодно передать квартиру другому человеку, стоит рассмотреть основные преимущества и недостатки каждого варианта:

Фактор сравнивания Дарение Купля-продажа
Стороны договора Даритель, который должен иметь дееспособность, совершеннолетний возраст и права собственности на передаваемое имущество. Одаряемый, который не должен быть государственным или муниципальным служащим, а также относиться к категории лиц, прописанных в статье 575 Гражданского кодекса.Статья 575. Запрещение дарения Покупатель и продавец, где последний обязательно должен иметь права собственности на квартиру, в то время как покупателем может быть любое лицо.
Форма договора Стандартная письменная и, по соглашению обеих сторон, заверенная у нотариуса. Стандартная письменная
Основной предмет договора Безвозмездная передача имущества в собственность другому лицу. Возмездная передача имущества в собственность другому лицу по заранее оговоренной цене.
Основной объект договора Квартира с указанием всех индивидуальных признаков, то есть точного адреса, этажности, общей и жилой площади и остальной информации.
Права и обязанности каждой из сторон Узкий перечень, который предусматривает передачу дара со стороны дарителя, а также наличие у него права отказаться от исполнения договора дарения. Одаряемому лицу предоставляется право принять указанное имущество, а в случае оформления консенсуального договора выдвигать требования его передачи, если были соблюдены отлагательные условия. Широкий перечень, зависящий от особенностей каждой конкретной ситуации.
Ответственность сторон за неисполнение условий договора Полностью отсутствует. В основном выражается в виде всевозможных штрафов, процентов или пеней за использование чужих денежных средств.
Обязательные условия Указание полного отсутствия каких-либо ограничений или обременений, а также информация о лицах, сохраняющих право использования жилым имуществом.Информация о том, на каких правах даритель владеет указанным имуществом. Стоимость помещения нужно указывать только в том случае, если сделка оформляется у нотариуса. Указание полного отсутствия каких-либо ограничений или обременений, а также информация о лицах, сохраняющих право использования жилым имуществом.Информация о том, на каких правах даритель владеет указанным имуществом. Стоимость помещения указывается в обязательном порядке.
Государственная регистрация Обязательна в обоих случаях. Данная процедура проводится сотрудниками Росреестра, которые отправляют документацию в Федеральную кадастровую службу управления.
Акт-приема передачи Не обязателен. Обязателен.
Налогообложение Одаряемое лицо, не являющееся близким родственником дарителя, должно заплатить налог на доход физических лиц в размере 13% от переданного имущества. Продавец платит НДФЛ в виде 13% вне зависимости от обстоятельств соглашения.
Освобождение лиц от уплаты налогов и возможные имущественные льготы Есть ряд случаев, при которых одаряемый полностью освобождается от необходимости уплаты налогов в соответствии с подпунктом 18.1 пункта 1 статьи 217 Налогового кодекса.Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) Продавец может оформить имущественный вычет в том случае, если перед продажей он распоряжался недвижимым имуществом в течение более трех лет. Также имущественный вычет может использоваться и покупателем любой недвижимости.

Учитывая вышесказанное, оба договора практически не имеют никакой разницы в процедуре оформления, но если обе стороны приходятся друг другу близкими родственниками, оформить договор дарения будет гораздо выгоднее.

Плюсы и минусы дарственной

Дарение имеет определенные плюсы и недостатки вне зависимости от того, какое именно имущество выступает в качестве основного объекта договора:

Плюсы Преимуществ у такого соглашения несколько:
  • сделка может оформляться в письменной или даже устной форме в зависимости от условий договора;
  • подарок становится собственностью одаряемого лица, и на него не могут распространяться права совместно нажитого имущества супругов;
  • даритель освобождается от любых налогов, а одаряемый не должен ничего платить, если является его близким родственником;
  • одаряемый получает право распоряжаться переданным имуществом сразу после подписания договора;
  • дарение позволяет провести процедуру отчуждения имущества в обход определенных аспектов действующих законов.
Минусы Недостатки же этого соглашения заключаются в следующем:
  • в любой момент даритель имеет право отменить договор дарения, вследствие чего одаряемое лицо должно будет вернуть предоставленное имущество;
  • всегда сохраняется определенная степень оспоримости сделки, особенно если в качестве дарителя выступают пожилые люди;
  • даритель не получает в ответ никаких благ, и даже не может их требовать в самом договоре;
  • даритель не имеет право каким-либо образом обременять имущество в процессе его передачи;
  • одаряемому приходится платить налог, если он не является близким родственником дарителя.

Описание торговых отношений

Преимуществами оформления договора купли-продажи можно назвать:

  • возможность оформления обеими сторонами налогового вычета;
  • обе стороны получают определенную выгоду от совершенной сделки;
  • в договоре может предусматриваться достаточно широкий перечень прав и обязанностей каждой из сторон;
  • обязательно оформляется акт приема-передачи, который гарантирует надлежащее исполнение обязанностей каждой из сторон и, соответственно, отсутствие каких-либо претензий;
  • может быть оформлен предварительный договор для закрепления гарантий выполнения всех условий;
  • сделку крайне тяжело оспорить.

Недостатки договора купли-продажи заключаются в том, что продавцу приходится оплачивать налог на доходы, а если покупатель состоит в браке, то купленная недвижимость будет считаться совместно нажитым имуществом супругов

В случае с автомобилем

Оба договора оформляются практически одинаково, и поэтому особенности и преимущества каждого из них также достаточно схожи между собой.

В частности, стоит отметить несколько ключевых особенностей:

  • оформление договора всегда проводится в письменной форме;
  • нужно в договоре обязательно указать технические характеристики передаваемого транспортного средства;
  • нужно обязательно указывать информацию из паспорта транспортного средства, а также на совершение перерегистрации в ГИБДД;
  • обязательно должна указываться стоимость транспортного средства, если речь идет о его купле-продаже или передаче не родственникам;
  • вместе с передачей автомобиля нужно также предоставить другому лицу и все нужные документы.

Разницы в оформлении документов практически нет, и вопрос заключается только в возможных способах избавления от налогообложения каждой из сторон.

В случае с куплей-продажей не платить налоги можно только в нескольких случаях:

  • если продавец не получает никакого дохода (продает автомобиль дешевле, чем купил), что нужно будет доказать сотрудникам налогового органа, предоставив соответствующие документы;
  • если продавец владеет транспортным средством более трех лет;
  • стоимость продаваемого автомобиля менее 250 000 рублей.

В случае с договором дарения освободиться от налогообложения, опять же, можно только при передаче имущества близким родственникам.

Последствия

Некоторые люди оформляют договор дарения, пытаясь таким образом прикрыть оформление купли-продажи имущества.

В частности, это используется с той целью, чтобы обойти действующее правило преимущественной покупки или общей собственности супругов.

В таких ситуациях, когда дарение используется для скрытия купли-продажи, данная сделка может признаваться мнимой и притворной, и в зависимости от ситуации в конечном итоге она будет ничтожной.

При этом стоит отметить, что в дальнейшем к притворной сделке будут применяться те правила, которые она действительно подразумевала.

Источник: http://calculator-ipoteki.ru/kak-luchshe-oformit-kvartiru-darenie-ili-kuplja-prodazha/

Купля-продажа квартиры между родственниками

Сделки купли и продажи недвижимости сегодня не являются редкостью.

Отдельного разговора требуют те из подобных сделок, что совершаются между родственниками, коими являются супруги, родители, дети, бабушки и дедушки, братья и сестры, в том числе неполнородные. Большинство граждан, решая вопросы такой формы купли или продажи, задумываются над законностью подобной сделки.

Особенности купли-продажи между родственниками

Все сделки по продаже и приобретению жилья регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. Они считаются состоявшимися и действительными, если обе стороны согласны со всеми пунктами договора. В этом случае ключевую роль играет факт передачи денежных средств.

Частая особенность таких сделок между родственниками состоит в том, что итоговая сумма искусственно занижается по сравнению с рыночной стоимостью жилья.

Обычно это делается для того, чтобы снизить стоимость налога, который нужно уплатить при регистрации договора в Росреестре.

Необходимый пакет документов

Для того чтобы продать квартиру, понадобятся следующие документы:

  • согласие всех собственников на продажу (заверяется нотариально);
  • паспорта граждан, участвующих в сделке;
  • выписка из лицевого счета;
  • технический паспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги.

Получение согласия на продажу может быть сопряжено с некоторыми трудностями, если в качестве одного из собственников выступает несовершеннолетнее лицо.

Чтобы получить согласие в этом случае, понадобится обратиться в органы опеки и попечительства.

Как правило, этот орган выдает постановление, только если квартира продается с целью приобретения новой, большей по площади.

Как только все документы собраны, необходимо составить договор и акт приема-передачи, а после зарегистрировать документы в Росреестре, оплатив при этом пошлину. Договор может быть составлен как юристом или нотариусом, так и самостоятельно.

Текст должен соответствовать статье 454 Гражданского Кодекса. Если у вас возникнут трудности в ходе сбора документов или при составлении договора, вы можете обратиться к нашим юристам за консультацией в режиме онлайн.

Налоги и вычеты

При совершении сделки продавцу придется заплатить налог 13%, особенности начисления которого состоят в следующем:

  1. процент насчитывается на сумму свыше 1 миллиона рублей;
  2. в договоре купли-продажи обязательно указывается сумма сделки;
  3. налог не начисляется, если гражданин являлся владельцем квартиры дольше, чем три года.

Если продавец не освобождается от уплаты налога, он нередко прибегает к занижению стоимости квартиры в договоре, чтобы уменьшить выплачиваемую сумму.

Однако все сделки продажи, проходящие через Росреестр, проверяются налоговыми органами, которые в свою очередь оценивают реальную рыночную стоимость недвижимости.

При выявлении явно заниженной стоимости гражданину придется:

  • оплатить налог в полном объеме на основании той стоимости, что будет указана налоговым инспектором;
  • оплатить пеню.

Это касается не только заниженных стоимостей, но и завышенных.

Налоговый вычет при покупке жилья – отдельная тема, волнующая большинство налогоплательщиков.

При совершении сделок купли-продажи между взаимозависимыми лицами налоговый вычет не предоставляется.

Однако с 2012 года взаимозависимыми лицами признаются только близкие родственники, а именно:

  1. супруг или супруга;
  2. дети (в том числе и усыновленные);
  3. братья или сестры (в том числе и неполнородные);
  4. родители.

В их число не входят родители супруга, как это было ранее, поэтому налоговый вычет можно получить, например, при покупке квартиры у тестя.

Плюсы и минусы купли-продажи

Среди однозначных минусов сделки купли-продажи между родственниками можно назвать следующие:

  • сделка не может быть отозвана позже;
  • при заключении договора факт передачи денег обязателен (отслеживается налоговыми органами);
  • в некоторых случаях покупатель лишается права на налоговый вычет;
  • достаточно долгий срок оформления (около полутора месяцев).

Именно поэтому юристы советуют родственникам использовать иные способы передачи недвижимого имущества.

Такая сделка считается финальной, то есть после продажи вернуть свои права на жилье вряд ли удастся даже с помощью обращения в суд.

Подпись продавца, стоящая на договоре о купле-продаже, всецело защищает права покупателя, поэтому перед оформлением стоит окончательно все обдумать.

Другие способы передачи квартиры родственнику

Существуют и другие варианты оформления сделок с недвижимостью, если это касается родственников. Рассмотрим каждую сделку подробнее.

Дарение

Само слово «дарение» означает безвозмездную передачу имущества. Это на самом деле так, подобные сделки сегодня очень популярны по следующим причинам:

  1. за сделкой не последует начисление налогов;
  2. подарок (даже если это недвижимость) не может считаться для супругов совместно нажитым имуществом и делиться при разводе не будет;
  3. подаренное имущество даритель вправе вернуть, если существует угроза, что оно будет утеряно.

Единственный минус, который беспокоит большинство владельцев квартир, – это психологический фактор потери имущества и хороших отношений с родственником.

Наследование

Наследование – это разделение имущества между родственниками после смерти владельца. В этом вопросе роль играет степень родства и наличие завещания.

Как бы то ни было, получить права собственника можно будет спустя долгое время и только после оформления всех документов.

Кроме того, стоит помнить, что завещание может быть оспорено другими родственниками.

В случае если у вас возникли вопросы касательно наследования недвижимости, вы можете обратиться онлайн к нашим юристам-консультантам.

Рента

Этот способ характеризуется высокой скоростью оформления. Для того чтобы заключить сделку, понадобится составить договор.

Он может быть заключен на срок жизни получателя или же бессрочно.

В этом случае очень важно правильно составить бумаги и четко указать в них условие передачи недвижимости в собственность. Лучше всего доверить этот вопрос опытному юристу.

Какой бы способ в итоге ни был выбран, подходить к сделкам с недвижимостью нужно осознанно. Юридические нюансы должны быть учтены даже при сотрудничестве с родственниками. Это поможет сохранить семейные отношения и урегулировать все вопросы в рамках закона.

Источник: http://lawestate.ru/kvartira/kuplja-prodazha/prodazha-kvartiryi-rodstvennikam.html

Как правильно выкупать доли в квартире у родственников? Подробная схема с нюансами, основные варианты и этапы выкупа долей в квартире

Долевая собственность имеет массу юридических тонкостей. Расскажем в статье о схеме выкупа долей в квартире у родственников, а также об этапах оформления сделки.

○ Порядок продажи доли в квартире родственнику

Законодательный порядок реализации доли подразумевает необходимость предоставления возможности воспользоваться преимущественным правом покупки. Этим правом обладают сособственники продавца.

Пункт 1 ст.

250 ГК РФ:
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Таким образом, продажа доли постороннему человеку без уведомления о предстоящей сделке других совладельцев невозможна. При нарушении преимущественного права сделка будет признана неправомерной.

Преимущественное право должно быть реализовано не зависимо от наличия или отсутствия родственных связей между продавцом и потенциальным покупателем.

Вернуться

○ Как выкупить долю с использованием материнского капитала?

Покупка доли в квартире за материнский капитал возможна одним из двух способов:

  1. У продавца путем заключения договора купли-продажи. Это допустимо, если ребенку уже исполнилось три года.
  2. Посредством ипотеки. С банком заключается договор, по которому доля приобретается за счет банка, а эти средства будут возращены ему за счет материнского капитала. В этом случае ждать три года не нужно.

При покупке доли с использованием материнского капитала подразумевается, что семья будет владеть жилплощадью полностью. Закон не запрещает заключение таких сделок между родственниками (исключение – между мужем и женой).

Однако Пенсионный Фонд относится к таким сделкам насторожено. Например, семья с детьми живет с дедушкой в одной квартире и хочет выкупить его долю. При этом выселение дедушки не планируется.

В этой ситуации необходимости продавать свою долю у дедушки нет, но он не против выкупа. Деньги поступают на его счет.

После этого их можно снять и воспользоваться средствами материнского капитала по собственному желанию.

В такой ситуации ПФР, скорее всего, откажет, так как доля деда все равно досталась бы семье по наследству. Чтобы заключить подобную сделку потребуется привести серьезные аргументы.

Вернуться

○ Можно ли воспользоваться ипотекой при выкупе доли?

Как правило, банки охотнее выдают средства на покупку целых объектов недвижимости. Но в зависимости от особенностей сделки может быть одобрен кредит и на долю.

Вероятно, банк выдаст ипотеку, если после приобретения доли заемщик станет полноправным собственником всей жилплощади. Тогда вся квартира станет предметом залога, а кредитор сможет не опасаться за обеспечение возврата средств.

Скорее всего, банк откажет в выдаче денег, если сделка совершается между ближайшими родственниками или бывшими супругами. В последнем случае значение будет иметь период, прошедший после развода.

Вернуться

○ Можно ли оформить выкупленную долю на несовершеннолетнего?

Доля может быть оформлена на несовершеннолетнего ребенка. Для этого необходимо включить его данные в договор купли-продажи.

Подписывать договор за несовершеннолетнего гражданина будут его родители или опекуны. Затем, право собственности ребенка необходимо зарегистрировать в Росреестре. После регистрации будет выдана выписка из ЕГРН с указанием, что несовершеннолетний является владельцем доли.

Вернуться

○ Нормативные положения

Основными нормативными положениями, регулирующими порядок выкупа долей в квартире у родственников, являются:

  1. Гражданский кодекс РФ.
  2. Налоговый кодекс РФ.
  3. ФЗ № 256 от 29 декабря 2006 года «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
  4. ФЗ № 102 от 16 июля 1998 года «Об ипотеке».

Основной нормативно-правовой акт – это ГК РФ. Именно этим законодательным положением установлено преимущественное право покупки, предусмотрен порядок оформления сделки и описаны другие нюансы.

Вернуться

○ Обязательное уведомление о продаже доли всем участникам долевой собственности

Уведомление о продажи доли составляется в письменной форме.

Текст уведомления должен включать в себя сведения о цене и других существенных условиях сделки.

Установленной законодательно формы этого документа не предусмотрено. ГК РФ говорит лишь о том, что уведомление оформляется письменно.

Пункт 2 ст. 250 ГК РФ:
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

После получения уведомления у сособственников есть месяц на раздумья. По истечению этого времени, в случае отказа совладельцев от выкупа или игнорирования ими уведомления, продавец вправе реализовать долю любому лицу.

Вернуться

○ Этапы выкупа долей

После отправки уведомления и определения покупателя выкуп будет включать три этапа:

  1. Подготовка документов.
  2. Оформление договора купли-продажи.
  3. Регистрация сделки в Росреестре.

Для выкупа потребуются следующие документы:

  • Ссвидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (с 2017 года).
  • Правоустанавливающий документ на долю – дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и т.п.
  • Технический план из БТИ.
  • Выписка из домовой книги.
  • Подтверждение отправки уведомления сособственникам.
  • Паспорта сторон.

Если продавец находится в браке, потребуется нотариальное согласие супруга/супруги на совершение сделки. При участии в сделке несовершеннолетнего нужно получить разрешение в органах опеки и попечительства. В зависимости от ситуации могут понадобиться и иные документы.

Договор купли-продажи оформляется письменно. Он должен быть заверен нотариально.

Пункт 1 ст.

42 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015 г:
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

После подписания договора необходимо зарегистрировать переход права собственности на долю в Росреестре или МФЦ.

Нужно обратиться в территориальное отделение по месту нахождения объекта недвижимости. Регистрация займет 3-5 рабочих дней.

Процедура облагается государственной пошлиной в размере 2000 рублей.

Вернуться

○ Как правильно оформить сделку?

Унифицированной формы договора купли-продажи не предусмотрено. Однако без указания существенных условий он будет признан недействительным.

К таким условиям относятся:

  • Данные сторон.
  • Идентификационные сведения о предмете сделки.
  • Цена продажи.
  • Порядок перечисления средств.
  • Порядок передачи доли новому владельцу.
  • Другие условия, которые стороны посчитают существенными.

Помимо этого, потребуется прописать данные всех прописанных в квартире лиц.

Пункт 1 ст.

558 ГК РФ:
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Вернуться

○ Последствия незаконной продажи доли в квартире

Если при продаже доли будет нарушено преимущественное право покупки, любой из сособственников вправе подать на продавца в суд. На это у него будет три месяца.

По решению суда сособственник, чье право было ущемлено, может перевести на себя правомочия и обязанности покупателя по договору.

При нарушении этапов продажи доли в квартире сделка может быть признана недействительной.

Вернуться

○ Способы оплаты сделки

Существует три способа оплаты сделки:

  1. Банковская ячейка – аренда депозитарной ячейки для обеспечения гарантии честности покупателя.
  2. Аккредитив – по сути тоже самое, что и банковская ячейка, но расчет осуществляется безналичным способом.
  3. Наличный расчет или перевод на счет.

Последний способ считается наиболее рискованным. Он постепенно отходит в прошлое.

Вернуться

○ Советы юриста:

✔ Какие сложности и риски могут возникать при покупке доли у родственников?

При непосредственном оформлении и расчете никаких сложностей не возникнет.

Ситуация усложняется, когда покупатель привлекает материнский капитал или кредитные средства.

В таком случае может поступить отказ со стороны ПФР или банка на выдачу денег, так как стороны могут заподозрить в мошенничестве.

✔ Почему необходимо предварительно осмотреть квартиру?

Не стоит покупать «кота в мешке». Квартира, комната, доля – покупки, требующие серьезных затрат.

Важно осмотреть состояние квартиры, дома, подъезда. Кроме того, стоит посмотреть на людей, проживающих на жилплощади.

Возможно после осмотра удастся снизить цену или же вы вовсе откажетесь от покупки.

Вернуться

Специалист Оксана Дегтярева подробно расскажет о сделках по выкупу доли в квартире.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: http://TopUrist.ru/article/54049-vykup-doli-kvartiry.html

Порядок продажи квартиры в 2018 году: документы и порядок сделки, получение денег при продаже квартиры, заключение договора, продажа квартиры самостоятельно, в ипотеке | Жилищный консультант в 2017 году

564

статьи:

Договор купли-продажи квартиры

Продажа квартиры, равно как и любого другого объекта, обладающего вещными характеристиками, возможна посредством договора купли-продажи.

Недвижимость, обладая особым свойством – привязанности к месту, вовсе не может быть передана от продавца к покупателю, кроме как путем договора.

Соглашение обладает столь важной ролью при продаже жилья, благодаря условиям, которые стороны в добровольном порядке обязуются соблюдать.

Принципы договора возлагают также обязанности, подкрепленные штрафными санкциями как для продавца, так и для покупателя.

Объекты недвижимости, выделяемые из остального перечня товаров и услуг в статье 130 Гражданского кодекса, продаются по специфической форме договора купли-продажи, установленной в статьях 549-550 ГК РФ.

Параграф 7 устанавливает также процедуру продажи, ценообразования и передачи имущества в рамках соглашения.

Отдельные виды документа, например предварительный договор, определены федеральными законами (в частности, ФЗ-214).

Сторонами сделки выступают лица, обладающие на то достаточной правоспособностью и волей (признаются только осознанные добровольные сделки).

Продавцом может выступить физическое или юридическое лицо, являющееся собственником (представителем собственника или одним из ряда собственников).

Требования к покупателям значительно проще: достаточно обладать денежными средствами и возможностью приобретать права собственности.

Требования к продаваемой квартире

Продавец, подготавливая квартиру к продаже, должен соблюсти объективные и субъективные критерии, установленные как законами, так и подавляющей массой покупателей. В первую группу входят следующие признаки:

  • Квартира не сдается внаем, из нее выписаны ранее зарегистрированные лица (либо подписано согласие провести выписку в ближайшее время);
  • Дом, в котором находится жилье, не подлежит сносу и не признан аварийным;
  • В квартире не проводилась перепланировка, либо она узаконена;
  • Прочие собственники либо супруг продавца дали свое согласие на пролажу;
  • Квартира не является предметом залога в рамках договора ипотеки. В данное понятие включаются и квартиры, в отношении которых имеет порядок ограниченной собственности;
  • Квартира не находится под арестом или в наследственной массе. Посторонние лица не претендуют на жилье на основании отказа от приватизации и прочего;
  • Имеются все документы и справки, включая технический паспорт.

Более субъективные критерии, будь-то наличие задолженностей по квартплате или состояние жилплощади. Если соблюдение объективных требований установлено законом и должно неукоснительно соблюдаться, то субъективные оставлены для рассмотрения сторонами в рамках соглашения.

Порядок оформления договора купли-продажи

С позиции продавца, процедура подготовки к продаже и заключения договора купли-продажи, выглядит иначе, чем со стороны покупателя. Порядок продажи квартиры самостоятельно, без передачи прав по доверенности, состоит из следующих этапов:

  1. Определение справедливой цены. Самым простым способом является анализ рынка недвижимости (досок объявлений) с целью поиска аналогичного жилья. Стоимость может изменяться в зависимости от месторасположения, престижности района и множества других факторов, которые следует учитывать в рамках торга;
  2. Если оценить стоимость и качество жилья предыдущим способом не представляется возможным, оценку может провести независимый специалист или страховая компания;
  3. Необходимо проверить все непогашенные счета за квартплату, а также статус квартиры в рамках ЕГРП. Бывают случаи, когда собственник не сразу узнает об обременениях, которые тем не менее регистрируются в рамках государственного реестра;
  4. Заказать технический паспорт в БТИ. Примечательно, что в бюро могут изготовить документы как в срочном порядке (за доплату), так и в обычном;
  5. Провести процедуру выписки жильцов. Добровольное выселение производится путем заявления в ФМС или паспортный стол, принудительное – в судебном порядке;
  6. Предоставить потенциальному покупателю исчерпывающий пакет документов;
  7. В случае заинтересованности, необходимо закрепить договоренности в рамках предварительного договора;
  8. Предварительный договор может включать пункт о внесении задатка. На практике, вносится порядка 10% суммы, с целью убрать квартиру из продажи. Покупатель может затребовать расписку или акт о вручении задатка;
  9. Необходимо заключить договор купли-продажи, в рамках которого указать порядок передачи квартиры, средств, обязанности сторон, а также итоговую стоимость. Цена должна быть полной – сэкономленные налоги не оправдывают риска мошенничества.

С 2013 года, заключенный договор не нужно регистрировать: обе стороны получили равное право на предварительное обращение в Росреестр, поэтому риск обмана сводится к минимуму. Регистрационные действия производится лишь в отношении самого факта перехода права собственности.

Статьей 550 ГК РФ признается лишь письменная форма заключения договоров: любые условия, установленные устно, игнорируются государственными и судебными органами.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Регистрация производится на основании ранее заключенного договора купли продажи, а также пакета документов, эквивалентного предоставленному при заключении соглашения.

Регистрацией права собственности в России ведают территориальные отделения Росреестра, имеющие право выпускать свидетельства на специальных бланках.

Порядок купли-продажи квартиры после заключения договора:

  • Необходимо оплатить госпошлину (в 2017 году составляет 2000 рублей). При этом предоставленная в Росреестр квитанция не является исчерпывающим доказательством – специалист федеральной службы проверит платеж по базе;
  • Предоставить документы в службу регистрации. Также возможна отправка документов в электронном виде (заверяется усиленным криптостойким ключом), но с последующим предоставлением оригиналов;
  • Предоставить заявление с требованием о регистрации права собственности, а также с указанием лица, которое является покупателем;
  • Получить расписку, являющуюся ни чем иным, как описью предоставленных документов. В случае, если их необходимо «донести» – выдается новая расписка;
  • Срок регистрации варьируется в зависимости от внедрения коммуникационных технологий в регионе. В частности, Управление Росреестра по Москве гарантирует регистрацию не позднее 10 рабочих дней. В большинстве регионов регистрация займет месяц;
  • Получить выыписку. Нарушение порядка ограничений или наличие обременений обязывает Росреестр выдать уведомление об отказе.

Начиная с этого момента, покупатель является полноправным владельцем квартиры, при этом его обязательства, взятые в рамках договора, также должны быть исполнены в отведенный срок.

Список необходимых документов

При заключении договора, продавец должен предоставить покупателю:

  • Паспорт;
  • Образец соглашения, устраивающий обе стороны;
  • Выписку из ЕГРП;
  • Справки из расчетно-кассового центра, управляющей компании;
  • Справку о прописанных лицах по форме №9;
  • Ранее выданное свидетельство о собственности.

При регистрации в Росрестре также необходимы (старое свидетельство при этом изымается):

Порядок получения денежных средств

По сложившейся практике, существует четыре способа получения денег:

  1. Посредством вскрытия банковской ячейки;
  2. Через банковский аккредитив;
  3. На специальный счет, оформленный в связи с ипотечным договором или материнским капиталом;
  4. При личной встрече наличными.

Наиболее распространен способ с банковской ячейкой: покупатель закладывает туда денежные средства, передавая право продавцу из забрать при свершившихся условиях договора. Ранее его место занимала передача из рук в руки, изжившая себя в связи с ростом разбойных нападений и мошенничества.

Аккредитив является самой защищенной формой передачи, поскольку банк несет ответственность за переданную сумму и подтверждающие документы. Подготовка договора об аккредитиве может занимать до месяца.

Распространенной формой, в том числе на вторичном рынке, является передача средств на счет, в момент, когда банк одобряет покупателю ипотечный кредит. Для продавца дело усложняется расширенным пакетом документов, которые затребует служба безопасности банка.

Вне зависимости от обстоятельств, необходимо в присутствии покупателя зафиксировать сумму денежных средств, переданных по договору. В частности, в этом заключена одна из проблем банковских ячеек – сотрудники не имеют полномочий пересчитывать деньги.

Пример по порядку купли-продажи квартиры

Заключение

Если покупатель, приобретающий квартиру, акцентирует свое внимание на качестве объекта и безопасности сделки, то продавец также обязан решать все вопросы относительно передачи прав и предоставления документов. Гражданским кодексом и сопутствующими нормами установлен порядок продажи квартиры 2017 года:

  1. Документы для продажи квартиры и порядок сделки определяются законами и условиями договора в совокупности;
  2. Регистрация сделки производится продавцом в отделении Росреестра;
  3. Передача денежных средств осуществляется покупателем продавцу согласно установленным в договоре условиям, даже после переоформления свидетельства о собственности.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Вся Россия:

Заявки и звонки принимаются и .

Источник: http://estate-advisor.ru/prodazha/poryadok-prodazhi-kvartiry/

Купля продажа доли в квартире между родственниками

Иногда люди сталкиваются с необходимостью продать или выкупить долю в квартире/коммуналке. Не имея образования юриста, осуществить сделку без помощи специалиста будет сложно. Вкратце вы узнаете, что представляет из себя этот процесс.

Покупка доли в квартире у родственников при взаимном согласии

Следует помнить о том, что если лицо не имеет права распоряжаться конкретной собственностью части квартиры, то оно и не сможет реализовать долю без заверенного в законном порядке удостоверения о доверительном акте от лица, владеющего долей:

  1. Собственники других долей квартиры должны быть уведомлены в письменном порядке о совершении продажи одной из долей. В извещении о продаже должны быть указаны цена товара, его описание (адрес, площадь, размер доли) и условия передачи права на имущество, а также срок, в течение которого оповещаемый обязан предоставить в письменной форме соглашение/отказ на продажу, либо изъявить желание о приобретении этой доли на правах первоочередного собственника. Данное письменное оповещение желательно составлять с помощью нотариуса.
  2. Имейте в виду, что если на какую-то долю квартиры имеет права собственности несовершеннолетний, извещение на его имя должно быть отправлено в адрес органов опеки и попечительства.
  3. Собственник доли направляет по адресу заявителя письменное подтверждение на то, что он отказывается от приобретения доли в квартире в течение 30 дней.
  4. Родственник, изъявивший желание приобрести в собственность долю в той квартире, в которой у него уже имеется доля на право пользования, обязан в течение 30 дней с момента получения письменного извещения дать согласие на покупку (в письменной форме). По истечении срока 30 дней собственник вправе продать долю третьему лицу (не родственнику), если совладельцы квартиры не подтвердили письменно своё желание/отказ на приобретение прав собственности на долю.

Процедура купли-продажи

Помните, что с 15 июля 2016 года все сделки по передаче права на собственность осуществляются в нотариальном порядке:

  1. Составляется договор купли-продажи. Желательно написать его вместе с нотариусом, поскольку он точно пояснить вам все тонкости постоянно меняющегося законодательства. Хотя договор можно составить и собственноручно. Форма этого документа указана в Росреестре. К договору можно приложить план квартиры с указанием продаваемой части жилплощади.
  2. Создаётся акт приёма-передачи доли с указанием паспортных данных продавца-покупателя, данные о том, что доля передана в надлежащем состоянии.
  3. Помните, что договор и акт должны быть в трёх экземплярах: по одному экземпляру каждого документа на руки продавцу, покупателю и органам Росреестра.

Необходимые документы

Продавцу:

  • Ксерокопии паспорта собственника/доверенность от собственника с ксерокопией его паспорта
  • Бумага, подтверждающая право на владение долей – договор предыдущей купли-продажи, или же акт дарения либо мены.
  • Свидетельство о праве собственности на долю.
  • Комплект документов из БТИ – кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план здания.
  • Выписка из домовой книги и справка из органов ЕГРП.
  • Нотариально подтверждённое согласие супруга и/или отказ других собственников от покупки доли.
  • Справку из органов опеки и попечительства, если на долю имеет право несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно способный член.

Покупателю:

  • Ксерокопия паспорта
  • Заявление на государственную регистрацию перехода права на собственность.
  • Квитанция за оплату госпошлины на регистрацию.

Юристы советуют! После сбора всей документации в течение 18 дней с момента подписания акта купли-продажи доли необходимо подать документы в Росреестр на регистрацию права на собственность, или в местный многофункциональный центр (МФЦ).

Как оплатить сделку?

Росреестр сообщает о следующих безопасных способах передачи денежных средств:

  • Оформление ипотеки в пользу продавца. Недостатки этого способа заключаются в том, что распоряжаться покупатель полученной долей сможет только после выплаты ипотеки, и снова придётся обращаться в регистрирующий орган при завершении оплаты на установление прав собственности.
  • Оплата по аккредитиву. Для этого продавцу сначала нужно заключить договор с банком на открытие аккредитива. Покупатель перечисляет деньги в банк, а продавец при предоставлении необходимых документов забирает деньги из банка.
  • Передача денег через банковскую ячейку. В этом случае договор с банком заключается и продавцом, и покупателем. В договоре указываются условия открытия ячейки, какой будет к ней доступ с обеих сторон.

Как продать квартиру без налогов?

Покупатель, являющийся близким родственником собственнику, не имеет права на получение налогового вычета с покупки.

Близким родственником в юриспруденции считаются:

  • супруг
  • дети
  • родитель/ли
  • бабушка/дедушка

Важно! Без уплаты налога можно подарить права собственности на долю посредством дарственной, а об уплате средств за долю можно договориться между собой, обязуясь выплатить средства по принципу «честного слова».

Налоговый вычет

НДФЛ указывает на сумму налога в 13% от цены, указанной в договоре. Он не взимается, если:

  • Стоимость доли составляет менее 1 млн рублей.
  • Собственность была в пользовании более трёх лет.
  • Сумма, указанная в договоре купчей, соответствует ценовому диапазону продаваемой доли.

Важный момент: купля-продажа между близкими родственниками не подразумевает получение налогового вычета. Если участники сделки подтверждают, что они не являются супругами/бабушкой-внуком и др. вариаций/родителями-детьми, то в этом случае покупатель имеет право на получение налогового вычета.

Договор купли-продажи между родственниками — образец

Обязательные пункты договора

  • Дата и место подписания.
  • Исчерпывающую информацию об объекте сделки (какая часть доли, площадь квартиры и доли).
  • Полные паспортные данные всех сторон договора.
  • Полную стоимость сделки с письменной расшифровкой.
  • Подписи обеих сторон с расшифровкой.
  • Если на продаваемую часть претендует кто-либо из третьих лиц или на помещение наложено какое-либо ограничение, указать эту информацию.

Принудительный выкуп доли у родственников

Для осуществления выкупа доли у родственника в принудительном порядке необходимо наличие ниже перечисленных трёх факторов одновременно:

  • Доля собственника является незначительной (например, 1/6 от пятикомнатной квартиры) – это должен установить суд.
  • Наличие подтверждения того, что выделить эту долю в реальности невозможно.
  • Отсутствие существенного интереса в пользовании этой долей.

Аргументы при требовании выкупа

Если выкупать долю приходится принудительно, то для начала нужно попытаться договориться мирным путём. Документально это можно сделать в письменной форме, таким образом, вы на бумаге подтвердите эту попытку перед государственными органами.

И в случае отказа или молчания на это заявление вы вправе принудительно совершить покупку.

Плюсы и минусы купли-продажи квартиры между родственниками

Недостатком приобретения доли у родственников являются следующее:

  • Невозможность в дальнейшем держать под контролем действия родственника с долями.
  • Если часть жилплощади куплена супругами, при разводе она будет является совместно нажитым имуществом, в отличие от акта дарения.

Ожидаемые плюсы:

  • Размер госпошлины, взимаемый за соглашение, уменьшается прямо пропорционально степени родства участников сделки.
  • Если всё выполнено в рамках закона, то в последующем никто не сможет признать сделку недействительной.
  • После смерти продавца на долю, приобретённую родственником, не могут претендовать третьи лица, так как доля переходит в собственность по наследству.
  • Если участники сделки не признаются в качестве близких родственников, то они имеют право на получение налоговой льготы.
  • Для сторон возможно предусмотреть широкий круг гарантий.
  • Возможно заключение предварительного соглашения.

Отличия купли квартиры у родственников от дарения и завещания

  • При продаже доли владелец не имеет права на получение льгот на налогообложение и оплату нотариальных услуг.
  • Продавец не сможет отменить своё решение о продаже, в отличие от дарителя.
  • Продажа доли не является сокрытым способом предоставления права на собственность в отличие от завещания.
  • Дарственная предполагает отсутствие налогового вычета.
  • По завещанию доля может отписываться только тому, кто имеет право собственности на эту площадь, дарственная же подразумевает, что даритель дееспособный и не является малолетним. Покупатель же может представлять из себя любое лицо.
  • Купля-продажа представляет собой передачу прав на собственность на безвозмездной основе.
  • Согласно договору купли-продажи, права сторон могут иметь самый высокий спектр по их усмотрению.

    Дарственная обязывает передать права пользования, а даритель должен принять эти права. Завещание подразумевает акт приёма передаваемого наследства.

  • При купле-продаже продавец обязан выплатить налог на доходы физических лиц.

    При дарственной оплачивает НДФЛ одаряемый, не являющийся родственником дарителю. Завещание подразумевает выплату налога, если передаваемое имущество больше установленного минимального размера оплаты труда (МРОТ) в России.

  • У покупателя права собственности появляются только после совершения акта регистрации сделки у нотариуса, как и при получении имущества посредством завещания и путём дарения – также необходимо пройти регистрацию в Росреестре соглашения на дарственную и зарегистрировать свидетельство о завещаемом имуществе.

Полезно знать! На деле мероприятие по купле-продаже оказывается не таким затруднительным, если доверить дело профессиональному риелтору или нотариусу, которые подскажут, как правильно осуществить сделку на законных основаниях.

Алгоритм ваших действий будет следующим:

  1. Вы отправляетесь к нотариусу и рассылаете составленные с его помощью извещения о продаже/покупки доли первоочередным собственникам жилплощади.
  2. Собираете необходимый пакет документов.
  3. Осуществляете сделку в нотариальной конторе.

Продажа доли в квартире близкому родственнику Ссылка на основную публикацию

Источник: https://pravonaslednik.ru/nedvizhimost/oformlenie-nedvizhimosti/prodazha-doli-v-kvartire-blizkomu-rodstvenniku.html

По закону
Добавить комментарий