Правила покупки квартиры у банка: торги и ипотека

Содержание
  1. Покупка квартиры в залоге. Риски покупателя и порядок действий
  2. Причины продажи залоговой квартиры
  3. Нужен ли посредник для сделки с залоговой квартирой
  4. Схемы приобретения залоговой квартиры
  5. Преимущества и недостатки схем продажи
  6. Заключение
  7. Конфискованные квартиры и залоговые квартиры банков
  8. Где посмотреть залоговые квартиры банков?
  9. На каких условиях осуществляется продажа квартир в залоге банков?
  10. Покупка залоговой квартиры: подготовка пакета документов
  11. Как купить квартиру за которую не выплатили ипотеку
  12. Долг в нагрузку. Чем рискует покупатель квартиры, выставленной банком на торги?
  13. Trade-in — выкуп квартир в ипотеке
  14. Можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке?
  15. Недавно получили уведомление от банка, что закладная продана физическому лицу. Законны ли действия банка?
  16. Можно ли обменять собственную квартиру на большую площадь, если подходящий вариант для обмена находится в ипотеке?

Покупка квартиры в залоге. Риски покупателя и порядок действий

Правила покупки квартиры у банка: торги и ипотека

Одна из форм сделок с недвижимостью – продажа квартир, находящихся в залоге у банка, приобрела распространение сравнительно недавно и стала неизбежным следствием развития ипотечного кредитования. В данной статье экспертами портала RealtyPress.ru будут рассмотрены привлекательные стороны подобных сделок, а также риски, с которыми приходится сталкиваться покупателям.

Бытует мнение, что покупка квартиры в залоге является предприятием настолько выгодным, что хорошую квартиру в приличном районе можно приобрести практически за бесценок. Это в корне неверное мнение, поскольку квартира, даже если она находится под залоговым обременением, не утрачивает своей реальной ценности.

Однако квартира под залогом все равно представляется выгодным приобретением. Как правило, подобная сделка может привести к экономии порядка 15-20% рыночной стоимости, что, безусловно, является серьезным плюсом.

Указанная экономия является платой за относительную сложность операции, а также за возможные риски со стороны покупателя.

Кроме того, сделки с залоговыми квартирами часто предполагают определенную срочность, что делает их подготовку достаточно суматошным (при всей ответственности) занятием.

Причины продажи залоговой квартиры

Достаточно часто к подобным сделкам потенциальные клиенты относятся настороженно, подозревая мошенническую операцию и опасаясь возможного обмана.

Стоит сказать, что махинации действительно могут иметь место, однако это справедливо в равной степени и для любой сделки с недвижимостью, движимым имуществом, стоимость которого является высокой.

Другое дело, что такие сделки происходят на рынке намного реже, а их проведение требует более ответственного подхода и привлечения специалистов. Существует несколько причин, побуждающих банковского заемщика, оформившего ипотечный кредит, продать квартиру до полной выплаты займа:

  • Во-первых, это изменения обстоятельств жизни заемщика в худшую сторону. Это может быть утрата работы, повлекшая за собой невозможность дальнейших платежей по кредиту, утрата трудоспособности, пр. В таких случаях, наиболее правильным решением является продажа квартиры с тем, чтобы недвижимость в скором времени не была истребована банком в счет оплаты договорных обязательств;
  • Во-вторых, причиной продажи могут стать обстоятельства, меняющие жизнь заемщика в лучшую сторону – необходимость переезда, связанного с получением перспективной работы, прибавление в семействе, связанное с потребностью расширить жилплощадь (оформить ипотеку на более просторное жилье), пр. При наступлении подобных случаев достаточно проблематично устраиваться на новом месте, продолжая выплаты или брать очередную ипотеку, пока не выполнены обязательства по первому договору;
  • В третьих, причиной продажи может быть тот факт, что недвижимость является инструментом инвестиций. Например, разница в стоимости жилья, находящегося в начальной стадии строительства и готовой недвижимости после оформления прав собственности достаточно ощутима, ипотечный кредит вполне может быть оформлен с целью последующей перепродажи.

Нужен ли посредник для сделки с залоговой квартирой

Роль посредника – риэлтерской компании или частного риэлтора, сводится к обеспечению нескольких потребностей покупателя и продавца.

Это поиск подходящего предложения, проверка чистоты сделки, а также правильное оформление всех необходимых документов.

При обычных сделках купли-продажи приоритеты смещаются в сторону поиска подходящего предложения, а также в сторону достижения оптимальной цены – и то, и другое, в принципе, клиент может выполнить самостоятельно.

Как правило, информация обо всех предложениях имеется на соответствующих медиа-ресурсах, а цену, собственно, диктует рынок, и если есть возможность несколько «сбить» цену, то экономия будет минимальной.

Проверка отсутствия препятствий для совершения сделки также входит в стандартный комплект риэлтерских услуг, однако у привлеченного риэлтора, фактически, нет стимула для проведения доскональной проверки, да и гарантий в этом случае никто не даст. Поэтому для осуществления подобной операции более обоснованно привлечение грамотного юриста.

Приобретение залоговой квартиры  является более сложной сделкой, поскольку предполагается участие третьей стороны – банка, который наложил залоговое обременение, и продать квартиру можно только с его согласия.

Необходимо подобрать оптимальную схему расчетов и, следовательно, грамотно расставить акценты при оформлении документов, учесть интересы всех сторон сделки.

Поэтому привлечение опытного риэлтора (или компании),  который взял бы на себя разработку схемы продажи, было бы весьма кстати.

Схемы приобретения залоговой квартиры

Необходимо сразу отметить, что далеко не все банки идут на то, чтобы просто переоформить долг с одного лица на другое, без гарантий быстрого и полного возврата всей суммы. В данный момент существуют три основные схемы, позволяющие осуществить продажу залоговой квартиры, это:

  1. Продажа с погашением кредита покупателем

Полное погашение кредита, после чего залоговое обременение снимается, право собственности полностью переходит к заемщику, а затем происходит процедура перерегистрации квартиры на покупателя;

  1. Договор купли-продажи с участием банка

Внесение покупателем денежного залога на депозитные ячейки (аккредитивный счет).

При этом в одной ячейке размещаются средства, предназначенные для банка – остаток долга по кредиту, а в другой ячейке находятся деньги для продавца – остаток суммы, оговоренной в качестве продажной цены квартиры.

Одновременно в УФРС отправляется на регистрацию договор купли-продажи и заявление банка о снятии залога с квартиры. После регистрации документов банк получает доступ к сумме, которая покроет долг, продавец забирает причитающуюся ему сумму, квартира по договору уже принадлежит покупателю;

  1. Продажа через смену залогодателя

Смена залогодателя также предполагает внесение покупателем денежных средств на депозитные ячейки.

После того, как часть средств, предназначенная для оплаты банковского долга, находится в одной ячейке, а вторая часть, причитающаяся продавцу, размещена в другой, банк дает согласие на переоформление права собственности.

По факту оформления соответствующих документов покупатель принимает на себя обязательства перед банком и получает в распоряжение квартиру, а продавец получает доступ к своей части средств. Банк забирает свои деньги и снимает обременение, в результате чего квартира переходит в полную собственность покупателя

Преимущества и недостатки схем продажи

Первую схему можно назвать наиболее простой но, в то же время, более выгодной для банка, чем для покупателя.

Банк с удовольствием даст разрешение на продажу, ведь он в любом случае получит свои деньги, в том числе и запланированную прибыль.

Однако подобная сделка является достаточно небезопасной для покупателя залоговой квартиры¸ а потому схема может рассматриваться только в том случае, если продавец и покупатель хорошо знают друг друга и доверяют друг другу на слово.

Опасность заключается в следующем: после того, как долг перед банком будет погашен, а залоговое обременение снимется, продавец (он же текущий залогодержатель), может «передумать» продавать квартиру, после снятия с нее обременения (по заявлению банка). В результате чего покупатель будет не в состоянии получить у банка уплаченные по договору деньги, как и не сможет принудить продавца оформить право собственности.

При рассмотрении подобной схемы потенциального покупателя должна насторожить сильно заниженная (по отношению к рыночной) цена – это может говорить о готовящемся мошенничестве.

Вторая схема представляется более безопасной, поскольку заинтересованные в оплате стороны получают доступ к денежным средствам лишь по мере выполнения ими договорных обязательств.

Однако есть ряд нюансов «технического» характера, которые могут поставить под сомнение безопасность сделки для покупателя залоговой квартиры.

Так, органам УФРС требуется порядка 5 дней на проведение процедуры снятия залогового обременения, а для перерегистрации собственности – 10 дней.

Поэтому в промежуток после снятия обременения сделка купли-продажи может быть отменена текущим собственником, которому квартира передается в полное распоряжение.

В этом случае банк не может получить деньги, поскольку не выполнил условия договора перед продавцом, а покупатель не может получить квартиру. Ситуация не является неразрешимой, однако сопряжена с неприятными задержками.

Третья схема (и ее многочисленные разновидности) является, по мнению экспертов RealtyPress.ru, наиболее безопасной, хотя подготовка документов может быть весьма хлопотливым занятием.

Опять-таки предлагается использовать банковские ячейки для размещения денежных средств, предназначенных банку для оплаты оставшейся части долга, и продавцу (остаток общей стоимости квартиры).

Однако смысл манипуляций, как и комплект документов, существенно отличается.

После получения  от банка официального согласия на проведение сделки происходит переоформление залогодержателя, теперь должником банка становится покупатель. По окончанию этапа банк получает доступ к деньгам, хранящимся на его ячейке, и снимает с квартиры залоговое обременение, а продавец – свой остаток.

Заключение

Продажа залоговой квартиры потенциально является выгодным предприятием для всех без исключения заинтересованных сторон (банк, продавец, покупатель):

  • Банк единовременно получает все причитающиеся ему по договору средства и может продолжать их использовать для собственных операций;
  • Продавец высвобождает нужные ему денежные средства, имея возможность решать собственные вопросы;
  • Покупатель приобретает квартиру с существенной скидкой, что нередко определяет саму возможность покупки жилья (при ограниченном бюджете).

Следовательно, достаточно неразумным было бы игнорировать представляющуюся возможность и отказываться от рассмотрения сделок с залоговыми квартирами.

Однако в погоне за экономией не стоит забывать о том, что только грамотное планирование и тщательная подготовка сделки поможет предотвратить откровенное мошенничество или неприятные последствия, возникающие вследствие «внезапного» появления подводных камней.

Привлечение профильных специалистов (соответственно, расходы на оплату их усилий) – риэлторов, юристов, может помочь сохранить деньги покупателя, который является в  трехсторонней сделки звеном, в наибольшей степени подверженным риску.

Realtypress.ru

Источник: http://www.RealtyPress.ru/article/article_10616.html

Конфискованные квартиры и залоговые квартиры банков

Конфискованные квартиры и залоговые квартиры банков

Согласно статистике, о собственном жилье мечтает каждый второй соотечественник. А вот приобретает его только каждый десятый.

И связано это с тем, что не всем удается заработать или получить крупное наследство, которые позволили бы купить квартиру мечты. По этой причине все чаще молодые люди решаются на ипотеку.

Как правило, кредит берется не на один год, а жизнь непредсказуема. И порою наступает момент, когда заемщик не может выплатить долг по кредиту, и финансовая организация конфискует имущество.

Для одних – это плохо, а для других же – шанс стать владельцем квартиры, сэкономив при этом немалую сумму.

Где посмотреть залоговые квартиры банков?

Поиск конфискованных и залоговых квартир по базе Росимущества

Согласно правилам, продажа залоговых квартирв Москве и других городах России осуществляется уполномоченными финансовыми учреждениями.

Данные организации владеют всей информацией о лоте и пакетом документов на реализуемую недвижимость. А теперь представьте, насколько велик ваш регион и сколько банков придется обойти, чтобы найти подходящий вариант.

Согласитесь, не всегда свободное время имеется в таком большом объеме.

Провести поиск недвижимости поможет наш ресурс, который собрал воедино все конфискованные квартиры страны. Работа с ним не займет много времени, благодаря удобному и функциональному поиску.

Достаточно обозначить регион, в котором интересует продажа залоговых квартир от банков, и выбрать продавца.

При изучении лотов, специалисты рекомендуют тщательно узнавать причины ареста имущества, чтобы избежать возможных осложнений после его приобретения.

На каких условиях осуществляется продажа квартир в залоге банков?

Если вас интересует продажа квартир в залоге у банков, необходимо подать заявку на участие в аукционе.

Финансовая организация принимает ее и просит заплатить залог. Последний начисляется исходя из того, во сколько оцениваются конфискованные квартиры.

Важно знать, что эти деньги возвращаются в полном объеме:

• При победе в аукционе залог станет задатком.

• При проигрыше торгов, сума поступит на ваш банковский счет в течение трех дней.

Принимая участи в аукционе по продаже залоговых квартир банков стоит помнить, что полностью оплатить лот придется в течение 10 дней с момента оглашения результата. Малокто знает, но в течение этого же срока можно произвести оценку купленной единицы, если ее качество вызывает сомнение.

Решив купить залоговую квартиру у банка, не лишним будет узнать о возможных рисках. Отметим, что описанные ниже ситуации встречаются крайне редко.

Но все же, они возможны. А потому лучше знать о них заранее.

Так, бывший владелец квартиры или его родственники могут подать жалобу на финансовую организацию по двумя причинам:

1. Потому что продажа залоговых квартир была осуществлена по заниженной стоимости.

2. Или потому, что их не поставили в известность о предстоящих торгах.

В любом случае рассмотрением жалобы занимается суд, который ограничивает доступ к недвижимости до тех пор, пока не поставит точку в деле.

И если жалоба будет удовлетворена, то придется вернуть залоговую квартиру. Потраченные деньги банк также обязан вернуть.

Вот только придется набраться терпения, ведь процедура занимает несколько месяцев.

Покупка залоговой квартиры: подготовка пакета документов

Чтобы продажа ипотечной квартиры в залоге у банка прошла быстро и без лишних хлопот, необходимо заранее подготовить документы, необходимые для оформления сделки.

Если покупку будет совершать физическое лицо, то достаточно предоставить паспорт гражданина Российской Федерации с ксерокопиями, квитанцию об уплате государственной пошлины для участия в аукционе, а также не забыть взять с собой идентификационный номер участника торгов.

Также советуем внимательно изучить документы, прилагающиеся к лоту:

• Документы на квартиру.

• Техническая документация.

• Заключение эксперта по независимому оцениванию имущества.

Также поинтересуйтесь, в порядке ли все разрешительные бумаги на продажу у финансового учреждения, которое проводит аукцион.

Сегодня залоговые квартиры от банков в Москве являются отличной возможностью решить вопрос с индивидуальным жильем, не прибегая к взятию ипотеки и не мучаясь на съемных жилых площадях.

Чаще всего банки осуществляют продажу имущества на 25 процентов ниже рыночной стоимости.

Безусловно, учитывая тенденцию немалых цен на недвижимость, такой подход в состоянии помочь существенно сэкономить семейный бюджет.

Сегодня есть большой риск стать жертвой мошенников, которые предлагают быстро выкупить залоговые квартиры, представляясь банковскими приставами. Чтобы не стать жертвой обмана сотрудничайте только с проверенными реализаторами.

Подходите к решению вопроса о покупке недвижимости рационально. Приобретайте собственное жилье по низкой стоимости.

Источник: https://konfiskator.com/konfiskovannye-i-zalogovye-kvartiry__ld_155

Как купить квартиру за которую не выплатили ипотеку

Как купить квартиру за которую не выплатили ипотеку

 Рубрика «Ипотека»

text-indent:35.45pt;line-height:150%>

text-align:center;text-indent:35.45pt;line-height:150%>Как купить квартиру за которую не выплатили ипотеку

text-indent:35.45pt;line-height:150%> 

text-indent:35.45pt;line-height:150%>© Елена Шангареева

text-indent:35.45pt;line-height:150%> 

line-height:150%>Банки, наконец, начали снижать цены на залоговые квартиры. Таким образом, жильё с обременением уже не самый дорогой продукт на рынке недвижимости, а вполне доступное предложение со своими преимуществами.

line-height:150%>Отмечают, что покупка квартиры проштрафившегося заемщика или вовсе конфискованная банком для реализации может обойтись дешевле.

Однако о таких сделках говорят, что они громоздки и не совсем понятно, могут ли банки вместе с квартирой скинуть и обязательства прежнего хозяина жилья на плечи покупателя? Попробуем разобраться…

line-height:150%>«Подобные сделки,- говорит специалист по ипотеке «Ипотечного Центра» г.

Кемерово Елена Золотарёва, — в настоящее время довольно распространены и совершаются не всегда по вынуждению банком заёмщика.

Бывают ситуации, когда семья желает расширить свою жилплощадь, а ипотеку еще предстоит выплачивать с десяток лет. Для них это единственный реальный способ улучшить свои жилищные условия.

Также использовать подобную возможность могут заёмщики, которые планируют переехать в другой город.

При этом риски сделок с кредитными квартирами минимальны, ведь банки, страхуя свою деятельность, всё досконально проверяют, выставленные на продажу объекты уже прошли экспертизу страховых компаний и контроль в органах, осуществляющих госрегистрацию прав на недвижимое имущество, что обеспечивает безопасность сделки. К тому же, приобретение в кредит залоговой квартиры экономит время на регистрации».

line-height:150%>Существует несколько способов покупки залогового жилья.

line-height:150%>

35.45pt;line-height:150%>Если покупатель вносит полную стоимость квартиры

line-height:150%>Один из путей: гасим кредит, дожидаемся закладную и заключаем основной договор. Подробнее это выглядит так: прежде чем оформить договор купли-продажи, с квартиры в Росреестре снимается обременение.

Разрешение на это даёт банк-залогодержатель после того, как покупатель вносит необходимую сумму на погашение кредита. До освобождения недвижимости от залога, деньги хранятся в ячейке банка и только потом поступают в счёт полной оплаты займа.

Далее закладную вместе с договором купли-продажи следует передать в Росреестр, где зарегистрируют сделку и переход права собственности от продавца к покупателю в течение 5 рабочих дней (ускоренный вариант) или через месяц, т.е. 28 рабочих дней (обычный вариант).

После чего покупатель получает новое свидетельство о государственной регистрации права, свободное от обременения.

line-height:150%>«Вероятен и такой исход, — отмечает наш консультант Елена Золотарева, — что продавец вдруг откажется от сделки после того, как квартира будет освобождена из-под залога.

В этом случае покупателю придётся в судебном порядке обязать вторую сторону завершить продажу или возместить оплаченную ему сумму. На этот случай специалисты рекомендуют составлять предварительный договор задатка.

Подписать его можно и без присутствия юриста, но важно его правильно составить».

line-height:150%>

35.45pt;line-height:150%>Для покупателя с деньгами есть и другой способ

line-height:150%>Выкупаем квартиру из-под залога за один день. В этом случае продавцу, т.е. заёмщику банка, придётся заплатить 1% от остатка суммы кредита.

Как поясняет Елена Золотарёва, это условие банка, при котором срок ожидания разрешения на то, чтобы снять обременение в Росреестре сокращается с трёх дней до нескольких часов.

Такой путь более безопасный, потому что всё происходит в один день: покупатель оплатил и получил квартиру. Но обычно кемеровчане таким способом не пользуются, а договариваются подождать.

line-height:150%>

35.45pt;line-height:150%>Если покупатель приобретает квартиру по ипотеке

line-height:150%>Лучше взять кредит в том же банке, у которого желаемые квадратные метры находятся под залогом. Такой подход немного упростит процесс.

Кроме того, есть положительный момент для самого покупателя: если это ему выгодно, он может воспользоваться теми же условиями, на которых продавец взял ипотеку, это касается процентной ставки.

Всё остальное: долги, штрафы, пени, — не должны и не возлагаются на нового заёмщика. Покупатель будет платить только по своей кредитной истории.

В этом случае банк подписывает разрешение, выводит из-под залога выставленную на продажу квартиру и регистрирует залог на нового заёмщика.

line-height:150%> 

line-height:150%>Ипотеку можно взять и в другом банке

35.45pt;line-height:150%>  Где искать залоговые квартиры?

line-height:150%>Банки. С начала 2009 года на сайтах едва ли не всех банков появились специальные странички с информацией о продаже залогов.

Сегодня кредитные учреждения предлагают переоформить заем с дефолтного заемщика на нового клиента, причем, ставка по кредиту может быть более выгодной, чем предоставляемая на общих основаниях.

Программы кредитования, лояльные к новым покупателям, предлагают ВТБ24, Сбербанк России, Собинбанк, Дельтакредит, Альфа-банк, МДМ и другие.

line-height:150%>АИЖК. Информация о выставляемых на торги предметах ипотеки размещается на сайте АИЖК и Федеральной службы судебных приставов.

Первый шаг для покупки залоговой квартиры в этом случае — обратиться к организатору торгов и направить ему свою заявку для участия в торгах в качестве покупателя.

line-height:150%>Возможно, покупатель нашёл более выгодные для себя условия ипотечного кредитования в другом банке. Тогда продажа объекта будет согласовываться между кредиторами (банками). Для этого покупатель получает выписку из реестра об обременении квартиры.

Банки согласовывают условия сделки, обычно это происходит с помощью брокеров агентств недвижимости. После того как кредитор покупателя переведёт деньги на погашение займа продавца, в один день снимается с квадратных метров залог.

Затем квартиру регистрируют на нового заёмщика под залогом его банка-кредитора.

line-height:150%>  Еще один способ — аукцион

line-height:150%>Аукционы заложенной недвижимости в настоящее время проводятся некоторыми банками. Среди них первым проводить торги имущества с просроченным кредитом в 2009 начал Сбербанк на территории Санкт-Петербурга.

В Кемерово продавать с молотка жильё, от которого отказались заёмщики, начали еще в 2007 году по инициативе АИЖК. Такие аукционы проводятся в нашем городе до сих пор. Объявления о начале торгов, как правило, публикуют в местных газетах.

Проходит залоговый аукцион по следующим правилам: в течение 2 месяцев организатор готовит к публичным торгам конфискованную недвижимость, за 30 дней до аукциона информация о квартире появляется в пресс.

О времени, месте и стартовой цене в те же сроки сообщается в банк и заёмщику. Победитель в торгах за 10 дней должен оплатить счёт, указанный в протоколе аукциона. В это же время утверждается акт о проведении торгов с указанием всех его участников.

На основании этого акта нотариус выдаёт победителю свидетельство о приобретении квартиры на аукционе.

line-height:150%>

35.45pt;line-height:150%>В чем выгода?

line-height:150%>Сильно сэкономить на сделках с залоговым жильём, пожалуй, не получится, хотя и может подвернуться вариант ну с очень плачевной ситуацией заёмщика, когда банк в срочном порядке стремится выручить деньги от продажи на погашение основного долга. В случае принудительной продажи покупателю необходимо проверить, есть ли у банка судебное решение на взыскание и не обжаловано ли оно собственником залоговой квартиры. Иначе хозяин жилья на вполне законных основаниях отстоит своё право в суде. Важно заметить, что конфискация и последующая продажа имущества для банка — крайняя мера. Кредиторам не выгодно изымать залоговую недвижимость. Это, прежде всего, потеря клиента, потеря прибыли да еще и убытки по просроченной ипотеке, которые не возместит продажа залоговой квартиры. Но хочется успокоить заёмщиков, которые столкнулись с финансовыми проблемами. Не нужно бояться этих сделок. Заёмщику, пока он еще не погряз в долгах, они действительно помогают решать затруднительное положение с выплатами ипотеки. И не стоит дожидаться взыскания, можно самим обратиться за помощью к риэлторам. Для продавца, не имеющего больше возможности выплачивать ипотеку, это единственный способ вытащить себя из долговой ямы и сохранить нормальную кредитную историю.

line-height:150%>«Пока в Кемерово небольшой спрос на залоговое жильё. К примеру, в нашем агентстве из всех объектов, с которыми работают риэлторы, залоговых только два, — комментирует ситуацию наш сегодняшний консультант Елена Золотарева.

— Интерес покупателей к этому продукту может подняться, если его стоимость, будет ниже рыночной. Не знаю, возможно ли это, ведь в основном на продажу выставляют фонд, взятый в ипотеку до 2008 года, до кризиса.

Тогда цены были завышены, многим горожанам удалось взять кредит без первоначального или с минимальным взносом, а это усугубило суммы выплат. Сегодня рыночные цены квартир снижаются, вырученных средств едва хватает, чтобы покрыть затраты банка на кредит.

Пока привлекает в сделках с залоговыми квартирами, разве что, нижний уровень процентной ставки. Хотя некоторые залогодержатели уже идут на уступки как в плане продажи квартир, так и в плане прощения штрафов и пени.

В нашей практике был случай, когда заёмщику через суд удалось отменить штрафы. Здесь в каждом случае вопрос решается индивидуально».

150%>

150%>Источник: http://kemipoteka.ru/about/media04.html

150%> 

Источник: http://www.sphinx.su/node/2686

Долг в нагрузку. Чем рискует покупатель квартиры, выставленной банком на торги?

24 Июня в 16:37 561

Снижение доходов ипотечных заемщиков все чаще приводит к тому, что многие из них не в состоянии вовремя вносить платежи даже по реструктурированным кредитам.

В результате банк или сам собственник принимает решение о продаже своей недвижимости. Если вы решили приобрести подобный актив, советуем прочитать эту статью.

DP/Legion-media

История многих объектов жилой недвижимости на российском рынке связана с кредитами.

Если ипотека выплачена, то даже при наличии неснятого обременения проведение сделки сложности не представляет: справка банка о погашении кредита вместе с пакетом документов для оформления купли-продажи подается в Росреестр, и обременение снимается непосредственно перед регистрацией перехода права собственности к покупателю. Если же ипотека не выплачена и обременение в пользу банка не погашено, то купля-продажа квартиры может проходить по двум различным сценариям.

Первый — когда сам собственник реализует квартиру и деньгами покупателя гасит кредит. Это можно произвести как до возникновения у заемщика просроченной задолженности перед банком, так и после него.

В любом случае необходимо согласие кредитора на реализацию жилья плюс нужна справка банка о состоянии задолженности.

Если этих документов (или одного из них) нет, покупателю не стоит вступать в денежные отношения с продавцом, поскольку велика вероятность, что его просто обманывают.

Даже если переход права будет каким-то образом зарегистрирован, не исключено, что впоследствии покупатель с удивлением обнаружит, что его новоприобретенное имущество так и остается в залоге у банка по обязательствам продавца. Ведь обременение распространяется на вещь (квартиру), а не на человека (должника).

DP/Legion-media

Существует второй вариант развития данной ситуации, когда должник просто прекращает выплаты по кредиту, и банк выставляет помещение на продажу во внесудебном порядке.

Но в силу прямого указания закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» для жилых помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам, это неприменимо.

По общему правилу, в случае если должник прекращает платить по обеспеченному ипотекой (залогом недвижимости) кредиту, банк вправе подать к нему иск о взыскании задолженности и об обращении взыскания на заложенное имущество. После чего банк выставит квартиру на торги и покроет свои убытки за счет вырученной от продажи суммы.

Следует понимать, что единственным законным основанием для обращения взыскания на жилплощадь, принадлежащую физическому лицу на праве собственности и находящуюся в залоге у банка, и выставления таковой на продажу является решение суда. В данном документе должно быть указано, что на конкретное имущество, заложенное по договору (кредитному или залога), обращается взыскание в связи с определенными обстоятельствами (в подавляющем большинстве случаев — в связи с просрочкой должника по обязательству), а также заявлена первоначальная цена для выставления на торги. Того, кто предлагает купить квартиру за долги перед банком, но не имеет на руках соответствующего решения суда, можно считать мошенником.

DP/Legion-media

В настоящее время банки, как правило, пытаются максимально лояльно подойти к решению вопроса задолженности, предлагая должникам разнообразные схемы реструктуризации.

Но если наступает понимание, что регулярных платежей, скорее всего, уже не добиться, запускается процедура обращения взыскания на заложенное имущество.

По факту банк принимает такое решение в пределах полугода-года с момента прекращения выплат по кредиту.

В соответствии с законом, процедура начинается с направления банком должнику уведомления по месту жительства, указанному в договоре об ипотеке.

Обычно этот документ никто не получает, поэтому датой вручения в соответствии с законом будет дата возврата отправителю в связи с отсутствием адресата по указанному адресу.

После этого финансовая организация обращается в суд с иском о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество. Рассмотрение дела длится, как правило, в течение нескольких месяцев и практически всегда заканчивается в пользу банка.

После этого заложенная квартира может быть продана. Соответственно, вся процедура — от прекращения платежей до момента выставления имущества на торги — занимает около года, в зависимости от конкретных обстоятельств.

Предположим, что вы — покупатель, которому понравилась недвижимость, реализуемая банком в связи с прекращением должником выплат. Какие риски помимо указанных может сулить такое приобретение?

DP/Legion-media

Весьма сомнительно ваше право пользования квартирой, если в ней проживают, например, дети.

В силу закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» лица, отказавшиеся от приватизации, и дети, не участвовавшие в ней, сохраняют право пользования жилым помещением, и при переходе права собственности приобретатель недвижимости никоим образом не может его прекратить. Другими словами, если гражданин умудрился приобрести такой «подарок», то будет обречен на соседство (хотя бы чисто формальное, бумажное) с непредвиденным пользователем квартиры до тех пор, пока тот не решит добровольно сняться с регистрационного учета. Подобные ситуации, конечно, не часты — банки обычно внимательно проверяют кредитуемые объекты. Тем не менее судебной практике подобные прецеденты известны.

В случае если должник прекращает платить по кредиту, банк вправе подать к нему иск о взыскании задолженности и об обращении взыскания на заложенное имущество. После чего банк выставит квартиру на торги и покроет свои убытки за счет вырученной от продажи суммы.

Кроме того, выработаны рекомендации, в соответствии с которыми ипотека жилого помещения, где на момент подписания договора зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. И кредитный договор (договор ипотеки), в соответствии с которым заложена квартира, может быть признан недействительным на основании ст. 292 ГК РФ и Постановления Конституционного суда РФ от 08.06.2010 г. № 13-П. Документ устанавливает, что разрешение органов опеки и попечительства требуется только в случае, если собственниками в жилом помещении являются несовершеннолетние или недееспособные граждане. Однако необходимо учитывать, что одним из альтернативных механизмов защиты прав несовершеннолетних при отчуждении их родителями жилых помещений (квартир, комнат) как раз и является получение разрешения органа опеки и попечительства при ипотеке квартиры, в которой правом пользования обладают несовершеннолетние.

DP/Legion-media

Таким образом, возможность признания недействительным кредитного или ипотечного договора по этому или любому другому основанию делает приобретение продаваемой банком квартиры опасным предприятием.

Кроме того, существует ряд случаев, при которых обращение взыскания на квартиру и, соответственно, ее продажа вообще не допускаются. В связи с этим необходимо тщательно проверять законность и обоснованность подобных действий.

Для них, равно как и для реализации жилья, на которое судом обращено взыскание, законодательством предусмотрена довольно обширная и строгая процедура. Ее нарушение скорее всего закончится признанием сделки недействительной.

Адвокат Инна Белякова,

специально для журнала «Недвижимость & цены»

Источник: https://dmrealty.ru/rubrics/kvartira/dolg-v-nagruzku-chem-riskuet-pokupatel-kvartiry-vystavlennoy-bankom-na-torgi/

Trade-in — выкуп квартир в ипотеке

Trade-in — выкуп квартир в ипотеке

Выплата ипотечного кредита – большая нагрузка на семейный бюджет. Разные жизненные обстоятельства иногда вынуждают заемщиков выйти из программы: потеря работы, развод супругов и другие непредвиденные события.

Когда нет возможности или желания выплачивать ипотечные взносы лучше продать квартиру. Выкуп квартиры в ипотеке избавит заемщика от долговых обязательств, для покупателя это возможность сэкономить на покупке жилья.

Как и любая сделка с недвижимостью приобретение залогового жилья сопряжено с рисками и имеет некоторые особенности.

С каждым годом число квартир приобретенных по ипотечной программе растет. Выплата ипотеки – многолетнее обязательство. За 10-15 лет могут измениться обстоятельства.

Основные причины, по которым заемщики реализуют кредитную недвижимость:

  • Потеря работы, финансовая нестабильность;
  • Развод супругов и раздел имущества;
  • Ухудшение состояние здоровья;
  • Выезд в другой город или за границу на постоянное место жительство;
  • Появление наследства.

Когда отсутствует возможность выплачивать ежемесячные платежи по кредиту, жилье выставляют на продажи. Выкупить квартиру в ипотеке можно двумя способами:

  • При участии банка;
  • Напрямую у собственника;
  • На торговой площадке банка.

Trade-in — это программа обмена жильем путем взаиморасчета. В отличие от стандартных сделок «купли-продажи», выкуп жилья по программе происходит единовременно с приобретением новой недвижимости.

Выкупая квартиру в ипотеке можно использовать данный вариант обмена. Банк заберет квартиру покупателя и выставит её на торги. Вырученная сумма пойдет в счет оплаты нового жилья. При наличии достаточных средств на первоначальный взнос, то можно избежать оформления долговых обязательств.

Преимущества программы traid-in:

  • Моментальный выкуп;
  • Сделка осуществляется за 2-3 дня;
  • Новое жильё передается сразу в собственность.

Основным недостатком является занижение стоимости квартиры покупателя. Поэтому если нет необходимости быстрого обмена, рекомендуется реализовать жилье по договору купли продажи самостоятельно или с профессиональным риэлтором.

Закладная – это ценная бумага. Владелец закладной осуществляет права:

  • Право залога на ипотечную квартиру;
  • Право получать денежные выплаты от заемщика, обеспеченные ипотечным договором.

После выдачи ипотеки нередко коммерческий банк продает закладную третьим лицам.

Третьими лицами при выкупе закладной выступают:

  • Независимые финансовые организации;
  • Фонды.

Для банка продажа закладной это возможность вернуть деньги по долгосрочной ипотеке и пустить их в работу, на выдачу новых кредитов.

Фактически выкуп закладной является выкупом права на получение ежемесячных выплат по кредиту. После оформления выкупа, банк уведомляет заемщика о продаже. В уведомлении указываются реквизиты нового владельца закладной. На данные реквизиты следует перечислять последующие платежи по кредиту.

Для добросовестного заемщика выкуп закладной не создаст никаких неудобств. При желании осуществить досрочное погашение кредита и другие вопросы по договору будут обговариваться с новым кредитором.

Чтобы грамотно провести сделку купли-продажи ипотечной квартиры необходимо подготовить и проверить все необходимые документы.

  1.  Разрешение банка, если продажу совершает заемщик – владелец квартиры;
  2.  Паспорт владельца;
  3.  Выписка из домовой книги – следует убедиться, что в квартире никто не прописан, особенно несовершеннолетние дети;
  4.  Справка из ЖЭКа об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  5.  Разрешение органов опеки, при наличии несовершеннолетних детей. Продавец должен доказать, что продажа не ухудшит условия жизни несовершеннолетних детей;
  6.  При переоформлении ипотеки потребуется независимая оценка квартиры;
  7.  Разрешение второго супруга (или бывшего супруга) на продажу, если квартира приобреталась в браке. Документ заверяется у нотариуса.

Возможность продажи ипотечного жилья прописывается Сбербанком в кредитном договоре. Здесь же фиксируются условия продажи. Для реализации залогового жилья необходимо получить разрешение Сбербанка.

В большинстве случаев Сбербанк самостоятельно реализовывает ипотечное жилье на специальных площадках.

Кредитор охотно переоформляет ипотеку на нового заемщика, при условии положительной кредитной истории и платежеспособности нового заемщика.

Квартиры находящиеся в залоге у ВТБ 24 как правило реализуются путем передачи долговых обязательств покупателю.

Также банк может рассмотреть продажу квартиры за наличные средства при условии полного погашения остаточной суммы долга. ВТБ 24 может самостоятельно продать квартиру на торгах.

Подготовку документов и ведение сделки банк берет на себя.

Альфа банк не препятствует продаже залоговой недвижимости. Сама кредитная организация не занимается реализацией ипотечного жилья.

При решении продать жилье в ипотеке у Альфа банка нужно получить разрешение в письменной форме.

Поиск покупателя, сбор документов и проведение сделки заемщик осуществляет самостоятельно.

Банк выставляет залоговую квартиру на торговых площадках в случаях:

  • Квартира перешла в собственность банка по решению банка;
  • Заемщик намерен продать жилье, но не имеет возможности заниматься поиском покупателя.

Квартиры, выставленные на электронных аукционах, реализуются по цене ниже рыночной. Все квартиры проходят проверку банком на юридическую чистоту.

Порядок участия в электронных торгах:

  1.  Для участия в торгах необходимо оформить Электронную цифровую подпись;
  2.  Пройти регистрацию на торговой площадке;
  3.  Выбрать подходящий вариант;
  4.  Через личный кабинет подать заявку на участие;
  5.  В личном кабинете внести задаток, в размере не более 20% от начальной стоимости квартиры;
  6.  Непосредственное участие в торгах: в зависимости от количества участников и предложений, цена квартиры постепенно увеличивается;
  7.  Выигрывает покупатель, предложивший большую сумму;
  8.  Закрытие торгов;
  9.  Оплата оставшейся стоимости квартиры.
  1.  Уведомление банка-кредитора о намерении продать квартиру, находящуюся в ипотеке;
  2.  Поиск покупателя;
  3.  Предварительное соглашение о совершении сделки;
  4.  Оформление задатка в размере суммы, необходимой для погашения оставшейся части ипотеки;
  5.  Погашение долга;
  6.  Получение закладной;
  7.  Снятие квартиры с обременения в Регистрационной палате (процедура сопровождается сотрудником банка);
  8.  Оформление договора купли-продажи;
  9.  Оставшаяся часть денег помещается в банковскую ячейку или отдается лично в руки покупателю;
  10. Регистрация сделки в Регистрационной палате;
  11. После регистрации права собственности на новых владельцев бывший собственник получает доступ к деньгам, находящимся в банковской ячейке.

Если покупатели не располагают достаточными наличными средствами, то можно провести переоформление ипотеки.

Тогда собственник получает выплаченную часть ипотечных средств, а остаток долга переносится на нового заемщика.

Условие – платежеспособность нового заемщика должна быть выше, чем у нынешнего ипотечника.

Этапы продажи ипотечного жилья при участии банка:

  1.  Банк предоставляет письменное разрешение на продажу залоговой недвижимости;
  2.  Устанавливается размер долга по ипотеке;
  3.  В две банковские ячейки покупатель помещает две суммы на приобретение квартиры. Первая сумма идет банку на погашение основного долга. Вторая – остаток средств, которые переходят продавцу;
  4.  Оформление договора купли продажи;
  5.  Регистрация сделки;
  6.  Вскрытие первой ячейки и погашение долга;
  7.  Выдача закладной;
  8.  Снятие обременения с жилья;
  9.  Оформление права собственности на покупателя;
  10. 10.Вскрытие второй ячейки, получение средств от продажи продавцом.

Любые сделки с недвижимостью сопряжены с рисками. Покупка залогового жилья после оформления купли-продажи могут всплыть неприятные нюансы:

  • В квартире оказались зарегистрированы несовершеннолетние дети – чтобы избежать подобного, перед заключением сделки нужно потребовать выписку из домовой книги;
  • Претензия бывшего супруга на продажу общей собственности – исключить такую ситуацию поможет получение нотариального согласия супруга на продажу. Если продавец по каким-либо причинам не может получить согласие, то оформление сделки лучше остановить;
  • Оспаривание законности продажи. Такое происходит если не получено официальное разрешения на продажу от банка. Также при наличии судебных споров между заемщиком и кредитором.

Для безопасности сделки рекомендуется проводить покупку ипотечного жилья при участии банка кредитора. Официальная кредитная организация, совершая любые действия с залоговой недвижимостью, проверяет и исключает спорные моменты.

При выкупе залоговой недвижимости можно рассчитывать на дисконт. При покупке ипотечного жилья на торгах кредитной организации экономия составит до 15%. Учитывая высокую стоимость недвижимого имущества для покупателя это существенная экономия.

При проведении переговоров о покупке ипотечной недвижимости с собственником также можно рассчитывать на некоторое понижение цены.

Обычно люди реализуют ипотечное жилье, так как не имеют возможности исполнять долговые обязательства. Или скорый переезд вынуждает их быстро оформлять сделку.

В таких случаях продавцы охотно понижают стоимость с целью ускорения продажи.

Можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке?

Теоретически возможно, но сложно. Подобные квартиры приобретаются с использованием целевых средств Министерства обороны.

Квартира является залоговым имуществом не только банка, выдавшего кредит, но и Минобороны.

Если получится получить разрешение Росвоенипотеки, дальнейшие действия стандартны: погашение долга, снятие с обременения, заключение договора купли-продажи и регистрация сделки.

Недавно получили уведомление от банка, что закладная продана физическому лицу. Законны ли действия банка?

Закон об ипотеке рассматривает закладную, как ценную бумагу. Банк может продать её как юридическому лицу или финансовой организации, так и физическому лицу.

Действия банка законны. В вашем случае, теперь нужно перечислять ежемесячные платежи по кредиту на указанные в уведомлении реквизиты.

Все первоначальные условия ипотеки сохраняются.

Можно ли обменять собственную квартиру на большую площадь, если подходящий вариант для обмена находится в ипотеке?

Да, обмен реален. По факту проводятся две сделки купли-продажи. Продавец получает разницу от стоимости. Его квартиру можно выкупить сразу, погасить ипотеку и снять с обременений или переоформить ипотечный договор на новых собственников.

Источник: https://ipoteka.finance/obmen-kvartir/trade-in-vykup-kvartir-v-ipoteke.html

По закону
Добавить комментарий