Правила приобретения недвижимости на вторичном рынке

Содержание
  1. Советы юриста о том, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке
  2. Процесс покупки квартиры на вторичном рынке
  3. Выбор квартиры для покупки
  4. Проверка юридической чистоты
  5. Документы
  6. Продавец
  7. Прописанные лица
  8. Долги
  9. Перепланировка
  10. Оформление сделки купли-продажи
  11. Мошеннические схемы и подводные камни
  12. Советы юриста
  13. Как не ошибиться при покупке жилья на вторичном рынке: 5 советов | Rusbase
  14. Что нужно знать при покупке недвижимости
  15. Что нужно знать при покупке квартиры, как купить продать на вторичном рынке
  16. Важные нюансы
  17. Снижение рисков при покупке квартиры на вторичном рынке
  18. Как проходит сделка купли-продажи квартиры
  19. Что такое ДДУ — договор долевого участия
  20. Нужно ли при покупке недвижимости оформлять передаточный акт
  21. Что нужно знать при покупке квартиры в 2018 году – на вторичном рынке, обратить внимание в документах
  22. Основные сведения
  23. Необходимые термины
  24. Документальное закрепление сделки
  25. Действующая правовая база
  26. Что надо знать при покупке квартиры
  27. Более выгодное время для сделки
  28. На какие нюансы стоит обратить внимание в документах
  29. Пошаговая инструкция при сделке без риэлторе
  30. Риски при приобретении на вторичном рынке
  31. При ипотечном кредитовании
  32. Если в новострое от застройщика

Советы юриста о том, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Правила приобретения недвижимости на вторичном рынке

Приобретение жилья – это серьезный процесс, требующий особого подхода. Расскажем, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, на что обратить внимание и чего стоит опасаться.

В первую очередь покупателю стоит насторожиться, если квартира часто меняла собственников. В этом случае на 90 % можно утверждать, что с недвижимостью что-то нечисто с юридической точки зрения.

Процесс покупки квартиры на вторичном рынке

Особое оживление на рынке недвижимости отмечается весной и осенью. Именно в эти времена года появляется большинство предложений. В разгар новогодних праздников или в сезон отпусков шансов заключить выгодную сделку значительно меньше.

Процесс покупки квартиры на вторичном рынке можно отразить в следующем алгоритме:

  1. Поиск варианта. Задачу можно упростить, обратившись к риелтору. Без помощи специалиста поиск осуществляется в объявлениях на досках в интернете или в печатных изданиях вашего населенного пункта.
  2. Осмотр выбранного объекта. На этом этапе изучается техническое состояние здания и самой квартиры.
  3. Проверка документов и продавца. На этом этапе осуществляется проверка юридической чистоты квартиры.
  4. Обсуждение деталей сделки. На переговорах уточняется стоимость, сроки передачи объекта и другие нюансы.
  5. Оформление договора. Можно составить самостоятельно или воспользоваться помощью юриста или нотариуса.
  6. Регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Все эти этапы стандартные. Их проходят все покупатели жилья на вторичном рынке. Подводные камни и неприятные нюансы возможны практически на каждом из них.

Выбор квартиры для покупки

Грамотный выбор квартиры – фундамент для успешного завершения сделки. Любой покупатель в первую очередь обращает внимание на качественные характеристики жилья:

  • желаемое количество комнат;
  • этажность здания;
  • район расположения;
  • наличие развитого транспортного сообщения;
  • наличие парковых зон;
  • характеристики дома;
  • качество ремонта.

Определив желаемые параметры, следует исследовать рынок недвижимости на предмет ценообразования. Не стоит «вестись» на жилье, предлагаемое по заметно сниженной стоимости. Скорее всего с ним не все корректно.

Еще одна крайность – очевидно завышенная стоимость. Чтобы не переплатить, проанализируйте цены на аналогичные объекты. Найти их можно в интернете или в местной газете.

Обязательно нужно осмотреть квартиру, которую вы собираетесь приобретать. Переговоров по телефону недостаточно. При посещении жилья настаивайте на присутствии собственника.

Осмотрите не только саму квартиру, но и подъезд, двор. Пообщайтесь с соседями. Плохие люди, живущие поблизости, могут отравить существование даже в квартире вашей мечты.

Проверка юридической чистоты

Это наиболее ответственный этап. От него зависит, будет ли сделка признаваться законной и не возникнет ли каких-либо неприятностей и посягательств на квартиру со стороны третьих лиц.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Проверить нужно все – от корректности оформления документов до наличия долгов по коммунальным платежам. Остановимся на этом подробнее.

Документы

Какие документы нужны от продавца:

  • свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, если имущественные права возникли с 2017 года;
  • правоустанавливающий документ – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в права наследования, решение суда и т.п.;
  • кадастровая документация;
  • техническая документация из БТИ.

Это основные документы, без которых заключение сделки невозможно. Если квартира была приобретена на основании решения суда, посмотрите, когда это прошло.

Срок исковой давности по гражданско-правовым делам составляет чаще всего три года.

То есть до окончания этого периода возможно оспаривание решения суда третьими лицами.

Дополнительно требуйте:

  • расширенную выписку из ЕГРН;
  • выписку с лицевых счетов или справку об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ;
  • расширенную выписку из домовой книги.

Обратите внимание на наличие штампов и подписей на всех бумагах. В документах не должно быть описок и помарок. Если они есть – требуйте восстановления бумаг через государственные учреждения.

Продавец

Продать квартиру может только собственник или его представитель на основании генеральной доверенности, заверенной нотариально. Если имущество находится в совместной собственности, продавцов будет несколько.

Попросите продавца предъявить паспорт и сверьте его данные с тем, что написано в правоустанавливающих документах.

Если от имени продавца действует доверенное лицо, настаивайте на встрече с владельцем.

Вам важно убедится, что он действительно намерен продать квартиру и выдал доверенность.

В дальнейшем вопросы можно решать с представителем, но познакомится с собственником нужно обязательно. Если вам отказывают – ищите другой вариант.

Нужно также проверить доверенность. Для этого посетите нотариуса, выдавшего документ.

Если собственником является несовершеннолетнее лицо, необходимо письменное согласие на сделку от органов опеки и попечительства. Без наличия этого документа сделка недействительна.

Когда продавец находится в браке, требуется согласие мужа/жены на проведение сделки, заверенное нотариально. Эта бумага нужна, если продаваемое имущество является совместно нажитым, то есть приобретенным по возмездным сделкам в период брака.

Прописанные лица

В идеале все зарегистрированные лица должны быть выписаны из жилплощади. В дальнейшем принудительная выписка будет возможна только по решению суда.

Требуйте предоставления расширенной выписки из домовой книги. Только в этом документе содержатся сведения о прописанных, но в данный момент не проживающих гражданах. К примеру, зарегистрированное лицо может отбывать наказание, проходить воинскую службу или находится в доме престарелых.

Подобные лица могут в дальнейшем заявить о своем праве на проживание в жилплощади даже после смены собственника. Выписать их можно только через суд.

Узнать о наличии обременений можно из расширенной выписки из ЕГРН. Если они есть, это подразумевает ограничение права собственности владельца квартиры.

До момента заключения договора купли-продажи все обременения должны быть сняты. Еще один вариант – прописать в договоре точную дату, когда они будут сняты. Подтверждением снятия обременения является свежая выписка из ЕГРН.

Если в отношении квартиры велись или ведутся судебные споры, узнать об этом можно в территориальном отделении суда или на официальном сайте ведомства.

Если жилье было получено по наследству, обратитесь к нотариусу, ведшему наследственное дело. Вам нужно подтверждение того, что других претендентов на квартиру нет.

Долги

Задолженность по коммунальным платежам должна оплачиваться тем лицом, которое ее допустило. Тем не менее, сотрудники ЖКХ часто незаконно пытаются получить деньги с нового собственника.

Обезопасить себя можно, потребовав предъявить справку об отсутствии долга. Еще один вариант – прописать в договоре, что продавец оплатил все коммунальные платежи и несет ответственность.

Перепланировка

Если в квартире была сделана перепланировка, нужно удостоверится, что она проведена законно. Для этого сверьте технический план из БТИ с тем, что есть в квартире по факту.

Лучше вызвать для этих целей сотрудника БТИ. Если перепланировка незаконна, собственника могут обязать восстановить исходное состояние за свои средства.

Оформление сделки купли-продажи

После проведения проверки можно заключать договор. Обычно это происходит в несколько этапов:

  1. Оформление предварительного договора купли-продажи.
  2. Выплата аванса или задатка.
  3. Подготовка документации к регистрации.
  4. Заключение договора купли-продажи.
  5. Сдача документов для регистрации.
  6. Окончательные расчеты.
  7. Получение выписки из ЕГРН и других документов на квартиру.

Первые два пункта нужны для закрепления достигнутой договоренности между сторонами. То есть, это юридическая гарантия того, что покупатель не откажется от сделки, а продавец не будет искать другого покупателя.

Лучше всего заключить договор о задатке (ст.ст.380, 381 ГК РФ). Тогда в случае отказа от сделки покупатель потеряет выплаченную сумму, а продавец заплатит ее в двойном размере. Факт передачи денег оформляется распиской. Внесенная сумма идет в зачет при окончательных расчетах.

Документы для регистрации перехода права собственности подготавливает продавец. От покупателя требуется только заплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей и принять участие в составлении основного договора купли-продажи.

Передавать деньги следует только после государственной регистрации или одновременно с этой процедурой. О факте получения средств продавцом должна свидетельствовать расписка с указанием на отсутствие материальных претензий.

В указанную дату нужно явиться для получения готовых документов. С этого момента покупатель будет полноправным собственником.

Мошеннические схемы и подводные камни

Аферистов на рынке недвижимости предостаточно. Рассмотрим, какие мошеннические схемы наиболее популярны.

Продажа квартиры по поддельной, отозванной или просроченной доверенности – частая ситуация. Требуйте встречи с собственником или удостоверьтесь в действительности доверенности в нотариальной конторе.

Жилье может продаваться по поддельному или украденному паспорту. Просите предъявить какой-либо другой документ дополнительно. К примеру, военный билет, водительское удостоверение.

Вас должно насторожить, если:

  • квартира перепродавалась много раз за короткий промежуток времени;
  • личность продавца вызывает у вас сомнения;
  • продавец скрывает информацию или не предоставляет документы;
  • квартира продается по доверенности;
  • цена на объект значительно ниже аналогов на рынке.

Если многоквартирный дом подлежит сносу, продажа квартир в нем запрещена. Подобные сделки будут признаны недействительными.

Предельно внимательными стоит быть, если квартира была получена по наследству. Обязательно убедитесь в отсутствии лиц, чьи интересы или права были нарушены.

Советы юриста

Перед покупкой квартиры на вторичном рынке обратите внимание на следующие нюансы:

  • количество собственников;
  • наличие среди собственников несовершеннолетних или недееспособных граждан;
  • кто прописан на жилплощади, где он находится сейчас и его готовность выписаться;
  • актуальность и корректность всех документов продавца.

Копируйте себе абсолютно все документы, касающиеся сделки. Задавайте вопросы и уточняйте все непонятные моменты. К дате заключения основного договора купли-продажи у вас не должно быть неясностей.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

В статье рассказано о том, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке. Однако каждая сделка имеет свои особенности. Чтобы выгодно и безопасно купить квартиру, обращайтесь к профессиональному юристу.

Источник: http://EstateLegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/sovety-yurista-pri-pokupke-kvartiry/

Как не ошибиться при покупке жилья на вторичном рынке: 5 советов | Rusbase

18:46, 23 июня 2011квартира недвижимость риелтор советы

Расскажите друзьям

18:46, 23 июня 2011

Тонкости, о которых знают не все

Покупка квартиры – серьезный шаг в жизни каждого человека. Поэтому так важно внимательно и скрупулезно подойти к этому вопросу. Приобретение жилья всегда сопряжено с массой нюансов и юридических тонкостей, о которых знают далеко не все покупатели. Предлагаем вам 5 советов о том, как не ошибиться при покупке квартиры на вторичном рынке.

Проверяйте документы, подтверждающие права собственности на квартиру, а также договор купли/продажи

Во-первых, следует проверить документы, на основании которых возникло право собственности продавца. Такими могут являться договоры, например, купли-продажи, дарения, свидетельства о праве на наследство, решения суда, вступившие в законную силу.

Во-вторых, нужно попросить продавца предоставить вам расширенную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП). Из такой расширенной выписки будет видна “история” квартиры, все сделки совершенные с ней.

  В-третьих, необходимо проверить личность продавца, подлинность его паспорта, убедиться в том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

Естественно, максимально осторожным следует быть, если договор купли-продажи от имени собственника подписывает представитель по доверенности. Следует убедиться в том, что доверенность не сфальсифицирована и не отозвана.

Сам договор обязательно должен содержать подробные реквизиты и продавца, и покупателя (ФИО, полные паспортные данные). Желательно убедиться в действительности паспорта вашего контрагента, сделать это можно на официальном сайте миграционной службы (www.fms.gov.ru).

Проверьте, правильно ли указан адрес квартиры, ее характеристики на основании данных БТИ. Обратите внимание на цену, порядок оплаты, срок передачи квартиры.

Закрепите в договоре обязанность продавца передать вам квартиру свободной от любых обременений и правопритязаний третьих лиц. В высшей степени целесообразно при составлении договора обратиться к юристу, специализирующемуся в сфере недвижимости, или нотариусу.

Назначьте встречу с собственником квартиры

Обратите внимание на ситуацию, когда продавец не является собственником квартиры, а действует по доверенности.

“Большинство махинаций с недвижимостью происходит именно посредством предоставления поддельных документов от третьих лиц, – говорит  Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty.

– Чтобы обезопасить себя, назначьте личную встречу с собственником. Дабы не терять время, лучше  сделать это при первом же показе. Так вы сможете лично удостовериться в его намерениях продать квартиру”.

Кроме того, непосредственно у владельца можно выяснить важные факты, касающиеся жилья: кто прописан в квартире, не сохранится ли право проживания в квартире за этими людьми после ее продажи, не нарушаются ли права несовершеннолетних.

Обратите внимание на состояние квартиры и окружающий пейзаж

                                                     Утром обратите внимание на вид из окон. Вечером вы можете не заметить, что рядом располагается, например, мусоросжигательный завод или другое вредное производство. В дневные часы посмотрите, как расположено солнце. В дальнейшем это пригодится при определении назначения каждой из комнат, а также при расстановке мебели.                                                                                                                  Посмотрите, исправна ли электропроводка, сантехника, розетки, как открываются все окна и двери. Даже если вы планируете приобрести квартиру в любом состоянии, а уже потом делать там ремонт. “После покупки может выясниться, что электричество замыкает, трубы – гниют, а пол – проваливается, –  комментирует Александр Зиминский. –  Поэтому ремонт может вылиться в гораздо более крупную сумму, нежели ту, которую вы хотели потратить”.

Внимательно отнеситесь к финансовой стороне вопроса

Есть много способов передачи денег: наличными из рук в руки,  наличными через депозитарную ячейку,  банковским переводом, безналичным способом через аккредитив. Однако не все они удобны при сделках с недвижимостью.

Заключение и регистрация сделки требует времени, а передача денег должна быть жестко “синхронизирована” с ней. Если продавец получит средства раньше, он может отказаться от сделки, а покупатель  будет вынужден требовать возврата уплаченных продавцу денежных средств.

Кроме того, он потеряет подходящую ему квартиру и время. Один из наиболее надежных вариантов передачи  наличных денег – ячейка в банковском депозитарии.Ячейка арендуется  на время, превышающее срок гос. регистрации сделки купли-продажи. В Москве он обычно составляет  12  дней.

В договоре аренды ячейки указывают условия доступа к ней. В первый   день   доступ к ячейке   имеют  и продавец, и покупатель – для того, чтобы положить туда деньги.

Затем доступ для покупателя блокируется и возобновляется только в последние  дни общего срока аренды ячейки (стороны самостоятельно определяют количество дней для покупателя, обычно – 3-5 дней), когда покупатель может забрать свои деньги, если сделка по каким-то причинам не состоялась.

Продавец же может попасть в ячейку только после предъявления зарегистрированного договора купли – продажи – квартиры. Таким образом, покупатель может обезопасить себя, сэкономить время и не потерять деньги, если сделка вдруг сорвется.

Получите налоговый вычет

Не забудьте, что после регистрации сделки вы можете вернуть часть денег, так называемый, имущественный вычет. Потолок имущественного вычета – 2 млн. руб. Это означает, что, если вы купили недвижимость стоимостью меньше, чем 2 млн. руб.

, то государство вернет вам деньги в размере 13% от суммы покупки. Если же недвижимость стоит больше 2 млн. руб., то государство вернет вам те же 13%, но от 2 млн. руб, что составляет 260 тыс. руб. Получить данную льготу можно двумя способами.

Первый – можно получить деньги непосредственно от государства путем их перечисления на ваш расчетный счет. Для этого необходимо подать пакет документов в налоговую инспекцию.

Подавать документы нужно по истечении налогового периода, то есть если вы купили квартиру в 2010 году, то подавать документы можно с 1 января по 31 марта 2011 года.

Если с документами все в порядке, то возмещение происходит довольно быстро: как правило, сумма перечисляется на ваш счет в течении месяца, максимум трех.

Второй способ – вы можете воспользоваться этой льготой для того, чтобы не платить налоги по месту работы в текущем периоде. В этом случае не нужно ждать истечения налогового периода, а можно подавать документы в налоговую сразу после совершения покупки.

Для того, чтобы работодатель предоставил вам эту льготу, человек должен пойти в налоговую инспекцию, подать тот же самый пакет документов и получить уведомление для своего работодателя.

Этим уведомлением налоговая инспекция подтверждает, что человек имеет право на налоговую льготу. С этого момента работодатель не будет вычитать с сотрудника налоги по его зарплате и иным выплатам, например, премиальным. “Далеко не все покупатели знают о такой возможности и, соответственно, теряют крупную сумму, которую можно сэкономить”, – заключает Александр Зиминский.

Penny Lane Realty

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Источник: https://rb.ru/article/kak-ne-oshibitsya-pri-pokupke-jilya-na-vtorichnom-rynke-5-sovetov/6721257.html

Что нужно знать при покупке недвижимости

Что нужно знать при покупке недвижимости

В данной статье уделено внимание правовой стороне сделки купли-продажи недвижимости и приобретению квартиры по ипотечному кредиту. В материале указаны особенности, на которые стоит обратить внимание при оформлении сделок с недвижимостью.

В первую очередь

Существуют несколько видов сделок с недвижимостью. Более распространенными из них являются сделки купли-продажи, аренды, мены, залога и дарения.

Именно купля-продажа заслуживает большего внимания, поскольку данная сделка сопряжена со значительными рисками из-за обращения крупных денежных средств. Сделку купли-продажи квартиры разумнее рассматривать как сделку на первичном и вторичном рынках недвижимости.

Несмотря на то, что сделки на вторичном рынке считаются более простыми и безопасными, они имеют ряд особенностей.

В первую очередь, совершая покупку на вторичном рынке, следует обратить внимание на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру.

Именно эти документы содержат сведения об обременениях, которые, возможно, наложены на квартиру. Настоятельно рекомендуется требовать оригиналы данных документов.

Для того чтобы проверить квартиру на предмет благонадежности, необходимо получить от продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Данная выписка служит доказательством того, что продавец действительно является хозяином квартиры или частного дома.

Выписка из ЕГРП играет важную роль в чистоте сделок купли-продажи, поскольку является единственной возможностью, позволяющей оградить покупателя от неправомерных действий со стороны продавца. Есть несколько видов выписок из ЕГРП, но самой востребованной остается выписка о правах на недвижимое имущество.

Кроме того, покупатель вправе востребовать расширенную выписку из домовой книги, в которой содержится информация о ранее проживавших на данной жилплощади, а также тех, кто приватизировал жилье.

Следует обратить особое внимание на данные по прописке прежних жильцов – каждый выписавшийся должен иметь новое место прописки. Бывают «потерявшиеся» граждане, которые были выписаны, но нигде не прописаны.

Такими могут оказаться люди, отбывающие наказание в исправительных колониях или те, кто проходит стационарное лечение в психиатрической больнице.

Если факт имеет место быть, то лучше воздержаться от покупки такого жилья.

Также следует обратить внимание на наличие судебных разбирательств в истории квартиры. Возможна ситуация, при которой права на недвижимость могут принадлежать третьим лицам по решению суда.

Такое положение дел, как правило, сопровождается бюрократическими издержками – суд принял решение о равнозначных правах третьих лиц на квартиру, но документы с решением где-то «застряли».

Если имущество досталось продавцу в результате судебного разбирательства, то необходимо удостовериться в том, что дело прошло все стадии обжалования. Быть может, продавец отсудил квартиру, но в вышестоящий суд была направлена апелляция, которая может аннулировать предыдущее решение суда.

Стоит насторожено отнестись и к факту наследования жилья, ведь наследников может оказаться больше и, объявившись, они вправе заявить о своих правах.

Кроме того, в ситуации с наследованием, необходимо попросить нотариально заверенную копию свидетельства о смерти бывшего собственника.

Нередки случаи, когда человек был признан судом умершим, но на самом деле являлся пропавшим без вести. Вернувшись, пропавший хозяин без труда восстанавливал свои права на жилье.

Не будет лишним прийти в паспортный стол по месту регистрации продавца и узнать, не является ли его паспорт утерянным. Быть может, паспорт был потерян настоящим владельцем квартиры, а сделку проводят лица «нашедшие» паспорт и выступающие от лица полноправного хозяина.

Еще одним значимым пунктом будет являться дееспособность продавца. Суд может признать сделку недействительной, если ранее человек был признан недееспособным.

Также суд признает сделку недействительной, если установит, что на момент сделки человек был не способен отвечать за свои действия.

Чтобы обезопасить себя от подобных случаев, необходимо попросить продавца представить справки о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах.

К сожалению, подобные справки легко подделать, поэтому будет лучшим присутствовать при их получении. О лишении дееспособности можно узнать самостоятельно, обратившись в органы опеки и попечительства по месту прописки продавца.

Не стоит опасаться возможного неодобрения, которое может выказывать продавец, упрекая Вас в чрезмерной «пугливости». Если намерения продавца серьезны, то он проявит понимание и окажет посильное содействие, ведь любой здравомыслящий человек представляет, насколько ответственное место занимает покупка квартиры в жизни покупателя.

Не лишним будет узнать. Как правило, в агентствах недвижимости чаще заключается агентский договор вместо договора об оказании услуг, поскольку первый, согласно нормам Гражданского кодекса, нельзя расторгнуть в одностороннем порядке, а вот второй возможно.

Следовательно, клиенту (покупателю квартиры) агентства недвижимости, если он заключил агентский договор, будет не так просто его расторгнуть. Таким образом, ему придется платить за все услуги, даже, если в процессе выяснится, что особой нужды в них нет.

Еще одним случаем, когда лучше отказаться от сделки, будет являться продажа недвижимости по доверенности.

Несмотря на то, что данная доверенность заверена нотариально, она может иметь «подводные камни».

К примеру, доверенность могла быть отозвана доверителем или доверитель был признан судом недееспособным, но нотариус не был поставлен в известность. Нередки случаи подделки доверенности.

Важно знать, что если продавец на момент приобретения имущества состоял в браке, то для совершения сделки необходимо разрешение супруга (и) на продажу.

Ипотечный договор

В ипотечном кредитовании имеются свои риски и особенности. В первую очередь, приобретая квартиру в кредит, необходимо выискать возможность и оформить страховку на случай потери трудоспособности.

Следует учитывать, что ипотечный договор вступает в силу только после того, как будет зарегистрирован – получит государственную регистрацию.

Процедуру государственной регистрации проходят два документа: кредитный договор и договор залога недвижимого имущества.

Именно эти два договора юридически грамотны и образуют привычное для нас слово «ипотека».

О необходимости внимательного просмотра условий договора сказано много, но не все прислушиваются к советам, полагаясь на честность банков.

Действительно, изменить непонравившийся пункт в банковском договоре не получится, ведь он имеет типовой характер.

Как правило, можно либо подписать и стать обладателем ипотечного кредита, либо не подписывать, но тогда искать банк с более лояльными параметрами.

Что может ожидать тех, кто подписал договор. Иногда в банках сообщают о подтверждении выдачи кредита, но следом извещают о том, что для его получения нужно внести определенную сумму.

Особое внимание стоит уделить разделу договора об обязательствах заемщика.

В разделе могут содержаться дополнительные требования, в рамках которых Вас могут лишить возможности сдавать квартиру в аренду или запретить проводить ремонт без согласования с банком.

Несмотря на то, что требования идут вразрез с Гражданским кодексом, банк, в случае неисполнения Вами вышеизложенных обязательств, имеет право принудить Вас к досрочному погашению задолженности по кредиту.

Еще одним важным пунктом договора может по праву считаться раздел «Права банка». Некоторые банки наделяют себя правом в одностороннем порядке изменить такие параметры как:

  • график погашения задолженности;
  • сроки погашения;
  • процентную ставку.

Внимательно стоит отнестись к пунктам, где прописаны штрафные санкции (пени). Нередки случаи, когда банком предусмотрены штрафы (довольно значительные) за несвоевременное извещение о смене работы или места постоянного проживания.

Навязывание банком страховки так же может стать неприятным моментом. Как правило, банк не предоставляет выбора между страховщиками – страховая компания заранее предопределена. Естественно, рассчитывать на льготные цены подобных услуг не приходится.

Не стоит пренебрегать услугами профессиональных юристов, особенно тех, в перечень услуг которых входят проведение правовой экспертизы и кураторство сделки. Обращение к помощи будет не лишним, ведь на кону существенные деньги – результат многолетней экономии.

Как обезопасить сделку  купли-продажи недвижимости 

Источник: http://www.fingramota.org/lichnye-finansy/lichnyj-byudzhet/item/330-chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-nedvizhimosti

Что нужно знать при покупке квартиры, как купить продать на вторичном рынке

Что нужно знать при покупке квартиры, как купить продать на вторичном рынкеConnection timed out after 5001 milliseconds

В процессе приобретения жилой недвижимости наиболее важен договор купли-продажи квартиры.

Заключение этой сделки и ее правильное оформление позволяет официально зарегистрировать смену владельца, гарантирует безопасную передачу денежных средств.

Оформление купли-продажи квартиры можно осуществить двумя способами: при помощи услуг риелторской конторы или самостоятельно.

Что следует обязательно учитывать, на что обращать внимание при покупке квартиры в первую очередь? В настоящее время купить квартиру на вторичном рынке или продать ее можно и без привлечения посредников.

Однако если вы не желаете тратить время на поиск покупателя или хотите, чтобы порядок оформления документов выполнялся профессионалами, — привлекайте специалистов из агентства недвижимости. За свои услуги риелторы обычно берут от 5 до 10% от стоимости жилья.

Иногда работа посредника оплачивается фиксированной суммой.

При возникновении сомнений, стоит ли доверять порядок покупки квартиры риелторской компании, можно оформить договор купли-продажи самостоятельно.

Отказ от услуг посредника позволит сэкономить немалые средства.

Пошаговая инструкция позволяет практически любому гражданину сейчас купить квартиру в России, при том, чтобы процедура передачи квартиры по договору купли-продажи была полностью безопасной.

Как действовать, чтобы обезопасить себя, как купить квартиру, чтобы не обманули? Для тех граждан, кто впервые приобретает недвижимость, ответ на этот вопрос наиболее актуален.

Не секрет, что квартирные мошенники в своих преступных схемах пользуются именно неосведомленностью. Поэтому, если вы желаете безопасно купить жилье, не потеряв деньги, руководствуйтесь нижеприведенными практическими рекомендациями.

В частности, пошаговая инструкция требует от покупателя выполнения определенных действий.

  1. Найдите подходящий объект недвижимости.
  2. Согласуйте цены с продавцом квартиры.
  3. Заключите предварительный договор о покупке.
  4. Передайте задаток.
  5. Проверьте пакет представленных документов.
  6. Составьте договор, затем зарегистрируйте его в Росреестре.
  7. Перечислите деньги продавцу.
  8. Получите выписку ЕГРН.

Поскольку в обязанности продавца входит представление документов, подтверждающих право его собственности на этот объект, задача покупателя — проверка их подлинности, а также соответствие технической документации недвижимости требованиям БТИ.

Если право собственности можно легко проверить, запросив и скачав кадастровую выписку через сайт Росреестра, то при подозрении на наличие в квартире перепланировки, покупателю придется не только попросить у владельца разрешительную документацию, но и обратиться в БТИ, чтобы лично удостовериться в отсутствии претензий со стороны контролирующих органов.

Важные нюансы

Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры? Выбор подходящего по параметрам варианта недвижимости отнюдь не гарантирует, что вы успеете купить этот объект раньше другого покупателя. Привлекательные помещения по сходной цене быстро находят нового собственника. Особенно тогда, когда продавец готов сделать скидку, если по каким-либо причинам ему срочно понадобились деньги.

Обычно чтобы не упустить выгодную сделку, покупатель готов дать задаток. Он может составлять 5, 10 или даже 20% от цены объекта.

Предоставление задатка, как и продажа квартиры, оформляется документально.

Для этого используется предварительный договор купли-продажи квартиры, образец которого позволяет зафиксировать дату, сумму и другие существенные условия.

Бланк предварительного договора купли-продажи квартиры можно без особых хлопот скачать на нашем сайте. Этот документ также можно составить самостоятельно.

Если вы испытываете затруднения относительно того, как правильно оформить акт передачи задатка, обратитесь к юристу нашего сайта, вам обязательно помогут.

Поскольку подобные документы являются достаточно распространенными, и нотариус наверняка имеет образец типового договора передачи задатка.

В тексте договора указывается (статья 429 ГК РФ):

  • дата заключения;
  • объект купли или продажи (адрес жилого помещения, количество комнат, площадь);
  • размер задатка;
  • условия передачи задатка (дата, когда покупатель обязуется оплатить продавцу оставшуюся сумму);
  • дополнительные обязательства (в случае форс-мажора, болезни).

Возможный конфликт по поводу невозвращения задатка или снятия объекта с продажи, несмотря на заключение предварительного договора, решается в судебном порядке.

Однако стороны могут внести в текст этого соглашения отдельный пункт, который бы регулировал порядок внесудебного разрешения спора.

К примеру, если продавец снимает квартиру с продажи или продает ее третьему лицу, он обязан не только вернуть покупателю его задаток, но и выплатить некоторую компенсацию в виде морального ущерба (сумма возможной компенсации оговаривается заранее).

Снижение рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Что нужно знать при покупке квартиры? Чтобы оформить сделку купли-продажи, не сомневаясь в ее законности, покупателю следует обязательно знать, какие представленные продавцом документы ему необходимо проверить. К перечню обязательных справок и свидетельств относятся:

  • техпаспорт помещения (выдается в БТИ);
  • выписка из домовой книги;
  • правоустанавливающий договор;
  • ДДУ (договор долевого участия) — если жилье является незавершенным объектом строительства;
  • письменное согласие супруга и других совершеннолетних членов семьи, прописанных по этому адресу;
  • паспорт продавца — гражданства Российской Федерации;
  • квитанция об уплате госпошлины (здесь расходы несет не только продавец, но и покупатель), обычно продажа/покупка квартиры облагается пошлиной в размере 1,5% от ее кадастровой стоимости; если же сделка совершается между членами одной семьи, ставка пошлины снижается до 0,5%.

Бесплатная юридическая поддержка по телефону:

8 (800) 775-65-04 (звонок бесплатен)

Требование о предъявлении паспорта РФ не исключает возможность совершения сделки лицами, имеющими иное гражданство, например Украины, США, Эстонии или любой другой страны. Продажа либо покупка квартиры в этом отношении не имеет каких-то ограничений.

Даже если покупателя никто не собирается обманывать, опасность может подстерегать, когда продавец имеет формальное право владения своим недвижимым имуществом, то есть является недееспособным. Чтобы этого не допустить, рекомендуется получение справок от нарколога и психиатра, которые бы подтверждали полную дееспособность продавца.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры

Когда продавец подготовил все документы, а покупатель удостоверился в их подлинности, они не вызывают у него никаких сомнений, самое время пройти завершающий этап.

Осуществляя приобретение квартиры самостоятельно, а не через агентство, вы будете обязаны вместе с продавцом посетить местное управление Росреестра или городской МФЦ для подачи документов на регистрацию.

Нотариальный договор купли-продажи представлять при этом не потребуется.

Оформляющий бумаги сотрудник Росреестра или многофункционального центра лично удостоверит личности обоих участников сделки.

Поэтому в вопросе, как оформить приобретение жилой недвижимости, эта стадия может считаться наиболее быстрой и легкой.

Передача денег при покупке квартиры обычно происходит безналичным путем или передачей наличных в помещении банка с последующим зачислением продавцом всей суммы на свой счет.

Еще один вариант — передачу денег в присутствии нотариуса — нельзя назвать надежным с точки зрения безопасности.

Случаи, когда обладателей крупной суммы грабили на улице, в наше время не так уж редки.

Какие расходы несет покупатель при оформлении соглашения? Если не брать во внимание оплату половины от 1,5% государственной пошлины — сумму, которую обычно пополам оплачивают обе стороны, — то больше никаких трат у будущего владельца в процессе покупки не предвидится. А вот продавцу придется заплатить 13% налога с дохода физических лиц, если купленный ранее объект недвижимости находился в его собственности менее 5 лет. Однако если речь идет о квартире, где семья собственника проживала более 5 лет, налогов платить не придется.

Что такое ДДУ — договор долевого участия

ДДУ — термин, который расшифровывается как договор долевого участия, стал весьма распространенным в последние десятилетия.

По своему содержанию он представляет собой соглашение между строительной компанией и будущим владельцем квартиры, согласно которому покупатель оплачивает определенную часть стоимости помещения на разных этапах до окончания строительства здания.

Если принимать во внимание, что стоимость квадратного метра по ДДУ будет заметно ниже, чем при покупке готовой квартиры, введенной в эксплуатацию, то использование этого варианта стать собственником благоустроенного жилья в новом доме довольно выгодно, ведь это позволяет за те же самые деньги приобрести более просторную недвижимость.

В то же время участие в ДДУ имеет и определенные недостатки.

Во-первых, въехать в долгожданную квартиру, в отличие от стандартной ипотеки, вы сможете не сразу, а в среднем через 1–2 года, после окончания строительства дома и ввода его в эксплуатацию.

Во-вторых, привлечение застройщиком капитала физических лиц — явный признак того, что у него имеются проблемы с доступом к кредитным ресурсам.

Иными словами, это в некотором роде свидетельствует о недостаточной надежности строительной компании. Поэтому, если вы все же решили сэкономить и вложить свои деньги в ДДУ, — не делайте это на стадии котлована. Вкладывайте средства тогда, когда жилой дом уже построен хотя бы на 50–70%.

Нужно ли при покупке недвижимости оформлять передаточный акт

Практика показывает, что большинство покупателей жилой недвижимости плохо осведомлены, что такое передаточный акт, как купить квартиру, оформляя этот документ.

Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры согласно нормам ГК РФ — это дополнительное свидетельство, где обе стороны согласовывают процедуру фактического вступления покупателя в права владельца имущества, а также порядок освобождения помещения прежним собственником.

Акт передачи вы можете скачать на нашем сайте, однако этот документ также вполне по силам составить самостоятельно. В текст передаточного акта входит следующая информация:

  • дата освобождения квартиры прежними жильцами;
  • перечень имущества, которое будет оставлено новому собственнику (газовая плита, бойлер, гардины и т.д.);
  • отсутствие задолженности за услуги ЖКХ;
  • отключение или продолжение действия договора с оператором кабельного телевидения (интернета);
  • состояние, в котором квартира должна быть передана новому владельцу на момент выезда продавца и его семьи.

Может показаться, что передаточный акт не требуется, так как приведенная выше информация может быть согласована устно между продавцом и покупателем.

Однако чтобы не столкнуться с неприятным сюрпризом в виде отсутствия водонагревателя или какого-либо иного оборудования, который продавец после выселения забрал, лучше согласовывать подобные детали письменно. Это будет гарантией соблюдения договоренностей.

Внимание! В связи с правками в законодательство, юридическая информация в данной статье могла потерять актуальность!

Наш юрист бесплатно проконсультирует Вас – задайте вопрос в форме ниже:

Источник: http://ImeetePravo.com/nedvizhimost/kuplya-prodazha-kvartiryi.html

Что нужно знать при покупке квартиры в 2018 году – на вторичном рынке, обратить внимание в документах

Что нужно знать покупателю при покупке квартиры в 2018 году напрямую зависит от того, на каком именно рынке приобретается недвижимости. Существуют нюансы для первичного и вторичного рынка.

Граждане, которые приняли решение приобрести собственную недвижимость, должны обращать внимание на многочисленные нюансы.

Благодаря этому можно исключить вероятность возникновения различных сложностей с оформлением сделки и сэкономить деньги на услуги риэлторов.

Основные сведения

Покупка жилой недвижимости – сложный процесс, который требует от покупателей соблюдения множества нюансов. Благодаря этому можно исключить вероятность попадания на мошенников.

Необходимые термины

Во время заключения сделки купли-продажи необходимо знать разъяснения по таким терминологиям, как:

Государственная пошлина Налог, который согласно российскому законодательству должен уплачивать покупатель в бюджет государства. Ее размер устанавливается в зависимости от себестоимости недвижимости
Соглашение купли-продажи Документ, который предоставляет возможность осуществить прав собственности на недвижимость от одного лица к иному. Сделка влечет за собой уплату продавцу денежных средств, сумма которой устанавливается в индивидуальном порядке
Недееспособные лица Граждане, по которые по определенным обстоятельствам состоят на учете в психологическом медицинском учреждении и не обладают законным правом на подписание договора купли-продажи
Владелец Лицо, которое на законных основаниях обладает правом на продаваемую недвижимость

Зная о данной терминологии можно исключить вероятность возникновения различного недопонимания в процессе подписания договора купли-продажи.

Документальное закрепление сделки

Основным документом, который подтверждает сделку, принято считать договор купли-продажи. Именно при его наличии можно обратиться в территориальное представительство Росреестра для перехода права собственности от одного лица к иному.

На основании поданного заявления, квитанции об уплате госпошлины и договора купли-продажи будет выдано свидетельство о праве собственности.

Действующая правовая база

Российским законодательством установлено право населения и меть в праве собственности персональную жилую недвижимость.

Процедура реализации такого имущества регулируется такими основными нормативно-правовыми документами:

Ссылаясь на указанные законопроекты можно исключить вероятность допущения различного недопонимания.

Что надо знать при покупке квартиры

Прежде чем приобретать недвижимость изначально рекомендуется проверить продавца на предмет его добросовестности.

В частности рекомендуется проверить такие документы:

  • внутренний паспорт РФ;
  • документацию, которая подтверждает наличие прав собственности на продаваемую недвижимость;
  • справки, которые способны подтвердить отсутствие долговых обязательств по коммунальным услугам.

Дополнительно рекомендуется изучить домовую книгу на предмет отсутствия в недвижимости зарегистрированных жильцов. Только таким образом можно исключить вероятность попадания на мошенников.

Более выгодное время для сделки

Бытует мнение, что недвижимость наиболее оптимально приобретать весной либо же осенью, поскольку в это время года рынок начинает активизироваться и число предложений растет.

Однако интенсивность продаж во многом зависит от курса доллара и экономической ситуации в целом, несмотря на то, что некоторая закономерность видна.

В летний период активность существенно падает, поскольку начинается пора отпусков, из-за чего потенциальные покупатели разъезжаются по курортам.

В зимний период статистика продаж падает из-за многочисленных новогодних каникул. Одновременно с этим миф относительно сезонности формируют сами риэлтор, которые часто советуют выставлять квартиру или дом на продажу в осенне-весенний период.

Причем советуют ставить завышенную цену из-за активности покупателей. Некоторые нюансы предусмотрены и в случаях со встречным приобретением объектов недвижимости.

Если же гражданам необходимо быстро реализовать квартиру с целью покупки более хорошего варианта, то сезонность не играет роли.

В таких ситуациях квартира выставляется на продажу по заниженной цене. Некоторые риэлторы, которые занимаются продажами много лет, уверены в утопии сезонных продаж.

По их мнению, нет необходимости ждать каких-либо сезонных распродаж, а покупать ту недвижимость, которая подходит наиболее для покупателей.

На какие нюансы стоит обратить внимание в документах

Что нужно спрашивать при покупке квартиры, а также, какие документы проверить – вопрос, который задают многие покупатели.

Недвижимость, которая раньше уже находилась в праве собственности, может не отвечать установленным к жилью требованиям.

К примеру, она может быть:

  • холодной;
  • сырой;
  • и так далее.

Однако такие дефекты можно увидеть сразу во время первичного визуального осмотра до заключения договора купли-продажи.

Если говорить о юридических особенностях, то в данном случае крайне важно обращать внимание на то, прописаны ли в объекте недвижимости граждане, которые по законодательству России не могут быть сняты с регистрации.

К таким категориям граждан относят:

  • официально признанных недееспособных лиц;
  • несовершеннолетних детей и так далее.

По этой причине изначально рекомендуется проверить домовую книгу, чтобы подтвердить отсутствие прописанных граждан в приватизированной квартире.

Дополнительно рекомендуется с документами, которые подтверждают отсутствие обременений на недвижимость и задолженность по коммунальным услугам.

Пошаговая инструкция при сделке без риэлторе

Сделка по продаже недвижимости может быть безопасной только в том случае, если она в полной мере соответствует нормам российского законодательства.

Во время подписания договора купли-продажи, в частности для экономии персональных средств по уплате налогового сбора, реализаторы часто предлагают весьма хитрый метод – отобразить в соглашении меньшую себестоимость недвижимости, нежели есть на самом деле.

Крайне важно отказаться от этого, беря во внимание такие основные причины, как:

От указанного в договоре размера зависит сумма налогового вычета На которую может претендовать новый владелец. Об этом подробно указано в ст. 220 Налогового Кодекса России. Чем меньше сумма покупки, тем ниже размер налогового вычета
Если в документе указана заниженная сумма То судебный орган может признать данную сделку нелегальной. Одновременно с этим, при расторжении договора, покупатель получит только ту сумму, которая была указана в тексте документа

Иным немаловажным нюансом принято считать внесение авансового платежа. Благодаря этому можно исключить вероятность спорных ситуаций и выступает основным гарантом заключения сделки.

При внесении предусмотренной суммы средств крайне важно указать об оплате авансовым договором. Дополнительно в нем описывается:

  • подробная информация о сторонах сделки;
  • полная себестоимость недвижимости, в частности квартиры;
  • сумма авансового платежа;
  • период внесения оплаты по авансу;
  • права и обязанности сторон.

Во время заключения договора купли-продажи необходимо подготовить определенный пакет обязательной документации.

В частности нужно иметь:

  • правоустанавливающую документацию на объект недвижимости;
  • внутренние паспорта обеих сторон + копии всех заполненных страниц;
  • письменное согласие от супруги покупателя и продавца и иных собственников;
  • в случае наличия прав собственности на недвижимость у несовершеннолетних граждан, дополнительно нужно получить разрешение не только родителей, но и территориального органа опеки и попечительства;
  • выписку из домовой книги;
  • авансовое соглашение;
  • техническую и кадастровую себестоимость продаваемого объекта недвижимость.;
  • справку, которая подтверждает отсутствие долговых обязательств перед коммунальными службами.

После подписания договора купли-продажи, покупатель обращается в территориальное представительство Росреестра с целью получения свидетельства о праве собственности на жилплощадь.

Для этого нужно предоставить:

  • заявление;
  • договор купли-продажи;
  • внутренний паспорт.

На основании проверки подлинности предоставленной документации будет выдано свидетельство.

Общий механизм приобретения недвижимости в 2018 году заключается в следующем:

  1. Подготовка и сбор всей необходимой документации согласно требованиям российского законодательства.
  2. Проверка собранной документации на предмет указания в ней достоверных сведений.
  3. Обращение в территориальное представительство регистрационного органа.
  4. Регистрация составленного договора купли-продажи.
  5. Передача прав на объект недвижимости и уплаты за него в оговоренном договором размере.

С целью получение предусмотренного налогового вычета при приобретении жилья, необходимо:

  1. Собрать всю необходимую документацию – в него входит подтверждение израсходованных денежных средств.
  2. Далее необходимо обратиться в территориальное представительство налогового органа.

Важно помнить — имущественный возврат предоставляет возможность вернуть 13% от себестоимости объекта недвижимости.

Его можно будет получить в том случае, ели ранее заявитель его не получал и предоставил полный пакет документов.

: осмотр квартиры перед покупкой

В случае недостачи свободного времени допускается возможность оформления сделки через агентство.

Риски при приобретении на вторичном рынке

В том случае если было принято решение приобретать квартиру на вторичном рынке, то следует обязательно ознакомиться с историей.

В частности, покупатель должен насторожиться при таких ситуациях, как:

  • выявлен факт частых перепродаж интересующей квартиры. Особенно, если это происходит в течении короткого периода;
  • личность реализатора, в частности вызывает ли он сам по себе подозрения или нет;
  • попытка скрытия персональных сведений продавцом;
  • продажа недвижимости по существенно заниженной себестоимости.

В случае каких-либо сомнений рекомендуется отказать от заключения сделки и отыскать себе иную недвижимость. Особенно когда речь идет о покупке квартиры в Москве, где огромное число мошенников.

При ипотечном кредитовании

Если реализуемая жилая недвижимость была куплена с использованием ипотечного кредитования либо иных кредитных средств, то кроме процедуры регистрации перехода прав собственности, на покупателя дополнительно возлагаются обязательства по погашению ипотечной задолженности.

В большинстве случаев банковские учреждения требуют прикладывать от своих потенциальных клиентов закладную.

Регистрация права собственности на приобретаемую недвижимость по ипотеке осуществляется на основании заявления залогодателя и залогодержателя.

В обязательном порядке договор купли-продажи должен включать в себя условия ипотечного кредитования, в частности канал финансирования клиента с целью погашения долговых обязательств и правила расчетов между сторонами.

В частности, можно ли использовать материнский капитал для погашения основного тела кредита либо оплачивать первоначальный взнос.

Если в новострое от застройщика

Покупка недвижимости в новостройке от застройщика считается преимуществом для покупателя, поскольку на лицо экономическая выгода и отсутствие сопровождающих проблем.

Одновременно с этим необходимо обращать внимание на период оформления сделки – в среднем 2 месяца. Многие спрашивают, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?

В частности необходимо обязательно:

  • узнать, какая репутация есть у выбранного застройщика;
  • обратиться к застройщику с целью личного посещения объекта строительства, где расположена приобретаемая квартира;
  • ознакомиться с учредительной документацией компании застройщика;
  • персонально удостовериться в наличии соответствующей лицензии, которая дат право заниматься таким видом деятельности.

Доля минимизации рисков быть обманутым рекомендуется привлекать к этому специалистов. Для этого необходимо составить на них доверенность, которая дат право представлять интересы.

В завершении хотелось бы отметить — покупка квартиры влечет за собой множество подводных камней, о которых было рассмотрено выше. По этой причине необходимо обращать на ни внимание с целью минимизации рисков попадания на мошенников.

Источник: http://jurist-protect.ru/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartir/

По закону
Добавить комментарий